商務(wù)樓宇物業(yè)設(shè)備管理

1、物業(yè)設(shè)備管理實(shí)務(wù)提要一設(shè)備管理的意義設(shè)備是生產(chǎn)工具，是生產(chǎn)力的重要組成因素，也是社 會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平的客觀尺度。“工欲善其事，必先利其器”，設(shè)備管理是物業(yè)管理的一個(gè)極其重要的領(lǐng)域，正確使用物業(yè)的各類設(shè)施設(shè)備，精心保養(yǎng)、 維護(hù)，使其處于良好的技術(shù)狀態(tài)，物業(yè)服務(wù)的水平才能得到保障。二.物業(yè)設(shè)備管理的特點(diǎn)一）根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“服務(wù)”法則抓好物業(yè)的設(shè)備管理。二）在物業(yè)管理過(guò)程中必須從突出“經(jīng)營(yíng)”理念來(lái)抓好 設(shè)備管理。三.商業(yè)樓宇設(shè)施設(shè)備類別及管理內(nèi)容一）主要設(shè)施、設(shè)備類別強(qiáng)電（含柴油發(fā)電機(jī)）系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給/排水系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)（安防）、空調(diào)系統(tǒng)、 電梯（電扶梯、 人地步道）、防雷系統(tǒng)。二）設(shè)備管理的基

2、礎(chǔ)工作1.檔案管理1 ）設(shè)備檔案內(nèi)容（共10項(xiàng)）設(shè)備臺(tái)帳設(shè)備出廠合格證設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)(中文) 設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告保修卡、保修協(xié)議設(shè)備運(yùn)行記錄設(shè)備維修、保養(yǎng)記錄設(shè)備更新改造記錄設(shè)備管理制度其它應(yīng)保存的設(shè)備資料2 ).設(shè)備標(biāo)識(shí)和設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)的概念三) 設(shè)備的值班管理1 .交接班操作2 .值班操作值班人員必須堅(jiān)守值班崗位，不得私自調(diào)班，不得串崗;按有關(guān)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)業(yè)規(guī)程對(duì)空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備 等進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修。在我們?nèi)粘５奈飿I(yè)管理工作中經(jīng)常面對(duì)的是配電 室的值班及相關(guān)情況的處理，現(xiàn)描述如下：1) 停送電操作程序2) 停送電操作要領(lǐng)3) 緊急狀態(tài)下倒閘操作3 設(shè)備值班室衛(wèi)生管

3、理制度四) 設(shè)備的運(yùn)行管理1 .設(shè)備運(yùn)行成本管理設(shè)備運(yùn)行成本是物業(yè)管理各項(xiàng)成本中彈性幅度最大、變化也最敏感的成本。管與不管、如何管理，這對(duì)一個(gè)物業(yè)公司來(lái) 說(shuō)可以是二個(gè)截然不同的結(jié)果。為此設(shè)備管理人員必須對(duì)所管 理設(shè)備的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、功能狀態(tài)、適用范圍、運(yùn)行時(shí)間、能 量消耗等等情況必須有全面了解。1）對(duì)大廈內(nèi)的各類設(shè)備進(jìn)行單臺(tái)用能指標(biāo)核算，確立成 本控制目標(biāo)。2）將成本意識(shí)和成本控制宣傳貫徹到每一位職工，人人 講成本、處處說(shuō)省錢，努力將設(shè)備運(yùn)行成本降到一個(gè)合理水 平。3）采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式及先進(jìn)的科技手段來(lái)降低設(shè)備的 運(yùn)行成本。2 .設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的監(jiān)控1）設(shè)備和人一樣，有其生命周期。對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀

4、況的有效監(jiān)控就是要制定好年度設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，堅(jiān)持做到“多小修、及時(shí)修、計(jì) 劃修、盡量避免大修”的物業(yè)設(shè)備維修方針。2）對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的監(jiān)控的主要方法a大型設(shè)備可用設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)來(lái)監(jiān)控，如各種儀表的即時(shí)指示等。b按時(shí)、如實(shí)地填寫(xiě)設(shè)備運(yùn)行記錄，對(duì)運(yùn)行中發(fā)生的表象性的情況及判斷也要進(jìn)行填寫(xiě)。c積極探索簡(jiǎn)潔、實(shí)用的監(jiān)控方法，來(lái)把握設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，如“一聽(tīng)、二看、三摸。四嗅”。五）設(shè)備的維修管理“設(shè)備是養(yǎng)出來(lái)的”，這句話好多人都聽(tīng)說(shuō)過(guò)，這就說(shuō)明 了設(shè)備通過(guò)好的養(yǎng)護(hù)可長(zhǎng)期保持良好的運(yùn)行狀態(tài)，延長(zhǎng)其使用壽命讓物業(yè)保值。一） 設(shè)備管理部門(mén)要做好對(duì)設(shè)備可靠性、節(jié)能性、可維 修性、環(huán)保性、耐用性這五個(gè)方面的全面考

5、查?？煽啃裕杭淳取?zhǔn)確度的保持度、零件的耐用性、安全可靠性等。節(jié)能性： 指能源利用的性能，必須符合國(guó)家政策。維修性： 即通常說(shuō)的可修性、易修性。維修性好的設(shè)備 其結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、零部件組合合理、維修部件易于接近、可迅速拆 卸、易于檢查，零件互換性強(qiáng)。環(huán)保性：指設(shè)備運(yùn)行的噪音及排放的有害物質(zhì)對(duì)環(huán)境造成的污染大小。耐用性： 指設(shè)備在使用過(guò)程中所經(jīng)歷的自然壽命周期長(zhǎng)。一） 設(shè)備維修制度的建立1 設(shè)備保養(yǎng)的類別1）日常保養(yǎng)（或叫例行保養(yǎng)）2）一級(jí)保養(yǎng)3）二級(jí)保養(yǎng)2 作法:1）堅(jiān)持每日檢查，在交班時(shí)，由操作人員執(zhí)行 同日常保養(yǎng)有機(jī)結(jié)合，目的是及時(shí)發(fā)現(xiàn)不正常的技術(shù) 狀況，以便進(jìn)行必要的保養(yǎng)工作。2）定期檢查，

6、即按照計(jì)劃要求，在操作者的參 與下，定期由專業(yè)維修工進(jìn)行， 目的是通過(guò)全面檢查， 準(zhǔn)確地掌握零件磨損的實(shí)際情況，以便確定有無(wú)進(jìn)行 修理的必要。3）對(duì)值班人員要求按時(shí)、按實(shí)填寫(xiě)運(yùn)行記錄， 設(shè)備主管定期檢查后簽字確認(rèn)。對(duì)設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的 異?，F(xiàn)象要迅速報(bào)告、請(qǐng)求指示后作出相應(yīng)承處理。3 設(shè)備保養(yǎng)的具體內(nèi)容1）強(qiáng)電設(shè)備類2 ）消防設(shè)備部份A 組成 物業(yè)管理中所涉及的消防設(shè)備以高層商業(yè)建筑最為齊全復(fù)雜，典型的高層建筑消防系統(tǒng)通常由以下八個(gè)部份組 成：a）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)b ）消防控制中心c ）消火栓系統(tǒng) （使用的五個(gè)步驟） 。d ）自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)e ）防、排煙系統(tǒng)f ）安全疏散和防火隔離系統(tǒng)g ）手提式

7、滅火系統(tǒng)h ）其它滅火系統(tǒng)B 作業(yè)規(guī)范 建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度 , 設(shè)立周檢 月檢半年檢及每年一次的消防演練（系統(tǒng)測(cè)試）每周檢查項(xiàng)目為 ：各處消火栓是否損壞，水龍帶、水槍是否 在位，消防水管是否漏水，各類手提式滅火器是否完好，防火門(mén)、 安全出口指示燈、安全通道照明是否完好，消防風(fēng)機(jī)每周一次保 養(yǎng)性試車（ 3 分鐘即可）。每月檢查項(xiàng)目為： 消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)試啟 動(dòng)一次，檢查各類信號(hào)指示燈是否正常；檢查各類水壓壓力表是 否正常；檢查消防水泵泵體是否漏水、生銹，消防泵的盤(pán)車，加 潤(rùn)滑油，檢查盤(pán)根 ，消除滴漏，清潔泵體，除銹刷漆。轉(zhuǎn)動(dòng)前后 閥門(mén)并進(jìn)行保養(yǎng)防腐工作。檢查消防備用

8、電源是否正常、能否及 時(shí)切換。每半年檢查項(xiàng)目為： 手提式滅火器是否有效；煙感、溫感是 否正常工作；消火栓放水檢查一次；檢查消防報(bào)警按鈕、警鈴及 指示燈；檢查消防廣播系統(tǒng)；消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)行一次試驗(yàn)測(cè)試； 檢查自動(dòng)噴淋系統(tǒng)管道和各消防水箱、水池排水；氣體滅火裝置 的檢查測(cè)壓。每年結(jié)合消防演習(xí)，對(duì)整個(gè)消防系統(tǒng)進(jìn)行一次運(yùn)行 檢查，對(duì)各消防設(shè)備的聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)運(yùn)行進(jìn)行測(cè)試。與其它機(jī)電設(shè)備不同消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時(shí)才投入運(yùn) 行的待機(jī)設(shè)備，在實(shí)際使用時(shí)才發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許也 是來(lái)不及的，因此日常的巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完 好的基本手段，務(wù)必不能掉以輕心。同時(shí)要明確消防演練是測(cè)試 消防設(shè)備的有

9、效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員，避免在實(shí)際發(fā)生火 警時(shí)由于緊張而產(chǎn)生判斷和操作失當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤。3）給、排水部份給水分三類：生產(chǎn)、生活、消防排水也分三類：生活、工業(yè)排污、雨水。這三類是不能混管的。4）弱電（安防）系統(tǒng)防盜、防入侵報(bào)警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)出入口控制系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)5）中央空調(diào)系統(tǒng)a 組成b冷水機(jī)組在制冷季節(jié)開(kāi)機(jī)前及當(dāng)年運(yùn)行結(jié)束后的檢查保養(yǎng)。6）電梯、扶梯部份這類設(shè)備根據(jù)政府相關(guān)文件，必須交給有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn) 行維保，每年還要由特檢中心來(lái)完成年檢，物業(yè)公司要做好維保工作的跟 蹤檢查、配合、以及定期的工作評(píng)價(jià)（最好有專人）。7 ）防雷

10、系統(tǒng)雷電的特點(diǎn)是電流大、電壓高、沖擊性強(qiáng)，其危害形式大致三 種，直接雷擊、雷電感應(yīng)、雷電波侵入。A 直接雷擊，這也是我們常說(shuō)的直擊雷。 ，它是強(qiáng)大的雷電流 通過(guò)物體入地， 在極短的時(shí)間產(chǎn)生大量的熱能， 可使物體燃燒而引起 火災(zāi)；當(dāng)雷電流經(jīng)地面（或接地體）流散入周圍土壤時(shí)，在它的周圍 形成電壓降落， 如果有人站在該處附近， 將引起跨步電壓觸電造成傷 亡。防直擊雷裝置及措施 主要是設(shè)法引導(dǎo)雷擊時(shí)的雷電流。按預(yù) 先安排好的通道泄入大地，從而避免雷云向被保護(hù)的建筑物放電，防止直 接雷擊防雷裝置由接閃器、引下線和接地裝置三部份組成。B 防止雷電感應(yīng)（又稱感應(yīng)雷，分為靜電感應(yīng)和電磁感應(yīng)兩種） 的措施為防止

11、感應(yīng)雷產(chǎn)生火花放電，建筑物內(nèi)的金屬設(shè)備如金屬管 道、金屬構(gòu)架、電纜金屬鎧裝外皮、鋼屋架及鋼窗等較大的金屬構(gòu)件、突 出屋面的金屬放散管、 金屬風(fēng)管等均應(yīng)通過(guò)接地裝置與大地作可靠的連接。 鋼筋混凝土屋面的鋼筋應(yīng)焊接成電氣閉合回路，并予以接地。C 防止雷電波侵入的措施 雷電波侵入又稱高電位引入， 由于架空線路或金屬管道遭受直 接雷擊、或者由于雷云在附近放電使導(dǎo)體上產(chǎn)生感應(yīng)雷電波，其沖擊電壓 引入建筑物內(nèi)，可能發(fā)生人身觸電、損壞設(shè)備或引起火災(zāi)等事故。為防止雷電波侵入低壓線路宜全線或不小于 50M的一段線路, 用金屬鎧裝電纜直接埋入地下引入建筑物，并將電纜金屬鎧裝外皮接地。 在電纜與架空線路連接處或電纜

12、入戶端應(yīng)安裝避雷器或保護(hù)間隙，并應(yīng)與 絕緣子鐵腳連在一起接到防雷接地裝置上。 一般建筑物的架空線在入戶處， 應(yīng)安裝避雷器或保護(hù)間隙，并應(yīng)與絕緣子鐵腳一起接到防雷及電氣設(shè)備的 接地裝置上。進(jìn)入建筑物的埋地或架空的金屬管道也應(yīng)接地。7 ）設(shè)備環(huán)境能正常運(yùn)行的設(shè)備所安放的地方一定是屋明地凈， 布局合理的所 在。為此，要抓好設(shè)備管理首先就應(yīng)在設(shè)備環(huán)境的整治這個(gè)基本環(huán)節(jié) 上下功夫。在心理學(xué)的研究上有個(gè)現(xiàn)象叫做“破窗效應(yīng)”應(yīng)用在這兒 是最恰當(dāng)?shù)?。?對(duì)高層商業(yè)樓宇具體管理上的一些建議1 對(duì)工程維修人員的要求：我們的工作不僅是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、 及時(shí)處理解決，實(shí)際工作中更需要工程維修人員有綜合管理能力，也就是說(shuō)，既

13、要 會(huì)日常維修，更要熟悉了解樓宇設(shè)施、設(shè)備的管理，同時(shí)具有良好的客戶服務(wù) 意識(shí)、有認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度以及強(qiáng)烈的責(zé)任感和溝通表達(dá)能力。他們不是出了問(wèn)題去亡羊補(bǔ)牢，而是具有防患于未然的工作意識(shí)，他們的基本素質(zhì)、專業(yè) 技能及對(duì)樓宇設(shè)施、設(shè)備的熟悉了解已然是我們作好商業(yè)物業(yè)管理的 “寶貝”, 作為一個(gè)管理者必須善待他們、用好他們。2 具體做法1）制定詳細(xì)的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃樓宇內(nèi)所有的設(shè)備、設(shè)施均列入維保計(jì)劃當(dāng)中，設(shè)備按月 份維保，比如一月份維保配電房，二月份維保消防泵房，依次類推，維保的設(shè)施、設(shè)備必須全年覆蓋2） 針對(duì)運(yùn)行頻率較高的設(shè)備比如生活泵房、 配電房等 24 小 時(shí)都運(yùn)行的設(shè)備，最好列入季度保養(yǎng)，一個(gè)做 4 次維保；公共照 明每月檢查四次（如 8、