抵質(zhì)押物價值評估管理辦法

1、抵（ 質(zhì)） 押物價值評估管理辦法第一章 總則第一條 為規(guī)范抵（質(zhì)）押物價值評估，提高押品評估質(zhì)量和 效率，有效防范業(yè)務(wù)風(fēng)險，根據(jù)公司固有資金貸款管理規(guī)定、 貸款資金貸款管理規(guī)定等制度及建設(shè)部 中國人民銀行 中國 銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵 押估價管理有關(guān)問題的通知（建住房 20068 號）等政策法規(guī)要 求，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本制度。第二條 本制度所稱抵 （質(zhì)） 押物價值評估是指為確定抵 （質(zhì)） 押融資額度提供價值參考依據(jù)，對抵（質(zhì)）押物價值進(jìn)行分析、估 算和判定的活動。第三條 抵（質(zhì)）押物價值評估包括內(nèi)部評估和外部評估。公 司實(shí)行“內(nèi)部評估和外部評估相結(jié)合，

2、以內(nèi)部評估為主要確認(rèn)依據(jù)” 的抵（質(zhì)）押物價值評估原則。第四條 內(nèi)部評估和外部評估均須堅持客觀性、 公正性和謹(jǐn)慎 性，保證抵（質(zhì)）押物價值認(rèn)定的合理性。第五條 押品主要包括房地產(chǎn)類、金融產(chǎn)品類、機(jī)器設(shè)備類、 交通工具類、股權(quán)類、應(yīng)收賬款及其他權(quán)利類。第二章 基本流程及職責(zé)分工第六條 抵（質(zhì)）押物價值評估包括評估調(diào)查和初評、評估審查及評估審定三個環(huán)節(jié) （見附件一） 。除上市流通股票、 定期存單、金融企業(yè)股權(quán)可采用簡易流程，直接進(jìn)行評估審定外，其他押品均 應(yīng)經(jīng)上述流程進(jìn)行評估。第七條 評估調(diào)查和初評人由負(fù)責(zé)相應(yīng)業(yè)務(wù)的投資運(yùn)營經(jīng)理 或貸款經(jīng)理擔(dān)任。第八條 公司通過內(nèi)部考評， 選拔具有資產(chǎn)評估和風(fēng)險管

3、理經(jīng) 驗的業(yè)務(wù)骨干 3-5 人組成“抵（質(zhì)）押物價值評估小組”，承擔(dān)押 品價值審查職責(zé)?！暗郑ㄙ|(zhì)）押物價值評估小組”設(shè)組長一人，負(fù) 責(zé)評估審查工作的組織協(xié)調(diào)。第九條 自主投資決策委員會或貸款投資決策委員會負(fù)責(zé)抵 （質(zhì)）押物價值的最終審定。 決策委員會委員不得同時兼任 “抵（質(zhì)） 押物價值評估小組”成員。第三章 評估調(diào)查和初評第十條 評估調(diào)查包括評估資料搜集和現(xiàn)場調(diào)查。 主要包括以 下工作：（一）資料搜集 抵（質(zhì)）押權(quán)屬所有人同意以抵（質(zhì)）押物 擔(dān)保的文件； 押品已對其他債權(quán)設(shè)定擔(dān)保的情況； 押品的權(quán)屬資料； 押品清單及基本情況資料； 外部評估報告 （如有） ；其他所需資料。（二）現(xiàn)場調(diào)查 核實(shí)

4、押品范圍、狀況及產(chǎn)權(quán)證明文件； 調(diào) 查押品相關(guān)市場信息；拍攝押品影像資料；了解其他影響押品價值 及變現(xiàn)能力的相關(guān)情況。第十一條 完成評估調(diào)查后， 投資運(yùn)營經(jīng)理或貸款經(jīng)理應(yīng)根據(jù) 押品基本情況、現(xiàn)場調(diào)查情況，參考外部評估報告（如有），結(jié)合 自身判斷，對押品價值進(jìn)行初評，形成抵（質(zhì)）押價值評估表（見附件二），詳細(xì)記錄評估依據(jù)和過程，連同調(diào)查資料一并提交 “抵（質(zhì)）押品價值評估小組”進(jìn)行審查。第四章 評估審查第十二條 “抵（質(zhì)）押品價值評估小組”以小組討論方式實(shí) 施評估審查，按照“少數(shù)服從多數(shù)”原則確定審查結(jié)果。第十三條 評估審查工作主要包括：核實(shí)押品基礎(chǔ)資料； 審 查評估調(diào)查及初評操作的合規(guī)性； 審

5、查初評方法使用的恰當(dāng)性及評 估依據(jù)及評估結(jié)果的合理性； 審查外部評估報告的合理性 （如有） 。第十四條 評估調(diào)查和初評不符合要求或經(jīng)審查對初評結(jié)果 存在較大疑義的，“抵（質(zhì)）押品價值評估小組”可退回調(diào)查人， 要求補(bǔ)充調(diào)查或重新進(jìn)行初評。第十五條 不需要補(bǔ)充調(diào)查或重新進(jìn)行初評的，“抵（質(zhì)）押 品價值評估小組”應(yīng)在收到送審資料兩個工作日內(nèi)完成評估審查， 由主審查人在抵（質(zhì)）押價值評估表上簽署審查意見。第五章 評估審定第十六條 自主投資決策委員會或貸款投資決策委員為抵 （質(zhì)）押物價值最終認(rèn)定機(jī)構(gòu)。第十七條 融資項目提交自主投資決策委員會或貸款投資決 策委員會審議時， 擔(dān)保方式為抵 （質(zhì)）押的，應(yīng)同時

6、提交經(jīng) “抵（質(zhì)） 押品價值評估小組”審查后的抵（質(zhì)）押價值評估表。第十八條 對抵（質(zhì)）押物價值的審定是委員會審議內(nèi)容之一， 委員會通過集體討論， 確定是否認(rèn)可 “抵（質(zhì)） 押品價值評估小組” 審查的內(nèi)部評估結(jié)果或采信外部評估結(jié)果或直接對評估價值進(jìn)行 調(diào)整（僅限于向下調(diào)整）。第十九條 對評估調(diào)查、初評及審查環(huán)節(jié)的合規(guī)性，及評估方 法選取的合理性等存在異議的，委員會可要求相關(guān)人員進(jìn)行補(bǔ)充調(diào) 查或調(diào)整評估方法。第二十條 決策委員會在抵（質(zhì)）押價值評估表上簽置的 意見為公司對抵（質(zhì)）押物價值最終評估結(jié)果。第六章 常用評估方法第二十一條 根據(jù)押品的不同，常用評估方法有市場比較法、 收益還原法及重置成本

7、法。 內(nèi)部評估人員可根據(jù)押品的類型、 特點(diǎn)、 狀態(tài)、市場條件及資料搜集情況等因素選擇與押品相適應(yīng)的評估方 法。若以上三種方法均不能滿足評估需要，可根據(jù)實(shí)際情況選用其 他評估方法。第二十二條 土地使用權(quán)評估一般采用成本法或基準(zhǔn)地價系 數(shù)修正法：近期通過招拍掛或轉(zhuǎn)讓等市場方式取得的出讓土地可用 成本法評價，土地使用權(quán)價值包括土地取得成本和后期投入開發(fā)成 本。對政府公布了基準(zhǔn)地價體系的地區(qū)，可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正 法進(jìn)行估價，以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，參考使用年限、容積率、開發(fā)程 度等因素進(jìn)行調(diào)整。第二十三條 在建工程抵押價值可按以下公式評估： 在建工 程價值抵押在建工程面積單位建安成本建筑工程部分占建安

8、成本百分比 （ 1 綜合費(fèi)率） 。評估在建工程抵押價值時應(yīng)考慮建 筑企業(yè)法定優(yōu)先受償款等因素。第二十四條 已竣工驗收的房屋的抵押價值可采用市場比較 法。參照周邊相似房屋市場價值，結(jié)合影響價值的其他因素，如開 發(fā)商品牌等綜合確定。以出租為主要目的的房屋抵押價值可采用租 金收益還原法評估。第二十五條 股權(quán)質(zhì)押價值可采用整體評估加和法或收益現(xiàn) 值法評估。第二十六條 機(jī)器設(shè)備及交通工具等可采用重置成本法或購 置成本扣除折舊費(fèi)用等方法評估。第二十七條 應(yīng)收賬款等債權(quán)質(zhì)押價值依據(jù)質(zhì)押債權(quán)合同中 約定可實(shí)現(xiàn)的收入扣除實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用后凈值，結(jié)合付款方實(shí)力信 譽(yù)等因素，設(shè)定適當(dāng)?shù)恼鬯惚嚷蔬M(jìn)行認(rèn)定。第七章 外部評

9、估結(jié)果的采信第二十八條 外部評估報告一般僅作為抵 （質(zhì) ）押品價值認(rèn)定的 參考依據(jù)。 在以下情況下， 公司可采信外部評估結(jié)果確認(rèn)押品價值：（一）公司對押品所在的市場環(huán)境等因素不熟悉，內(nèi)部評估存 在操作障礙；（二）押品為知識產(chǎn)權(quán)等對評估專業(yè)性要求較強(qiáng)的領(lǐng)域。第二十九條 需采用外部評估的業(yè)務(wù)， 由內(nèi)部評估體系以外的 部門，如合規(guī)風(fēng)控部，對評估中介機(jī)構(gòu)及人員的資質(zhì)、經(jīng)驗等進(jìn)行 審核。由融資方提供外部評估報告的，還需對評估中介機(jī)構(gòu)與融資 方關(guān)系是否影響評估公正性等相關(guān)情況進(jìn)行審查。第八章 后續(xù)評估第三十條 存續(xù)期限超過兩年的抵（質(zhì)）押融資業(yè)務(wù)，應(yīng)于每 滿一年的一個月內(nèi)，對抵（質(zhì)）押物價值進(jìn)行重新評估，

10、評估流程 同融資前評估。抵（質(zhì)）押品管理部門應(yīng)加強(qiáng)抵（質(zhì)）押品價值持 續(xù)跟蹤管理，可根據(jù)抵（質(zhì)）押品特性及市場狀況確定不低于前述 要求的內(nèi)部評估頻度，由管理人員建立臺賬對抵（質(zhì)）品及其價值 變化進(jìn)行登記、管理。第三十一條 出現(xiàn)下列特殊情況，應(yīng)立即組織抵（質(zhì)）押物價 值重新評估：押品價值相對市場價格大幅下降；融資人財務(wù)狀況惡 化或發(fā)生信貸違約事件；公司認(rèn)為需要重評的其他事項。第三十二條 重新評估確認(rèn)的抵（質(zhì)）押物價值不滿足公司抵 （質(zhì)）押率要求的，原則上應(yīng)要求融資人追加其他擔(dān)保或提前歸還 不足值部分融資。第九章 內(nèi)部監(jiān)督第三十三條 融資項目后續(xù)管理人員應(yīng)及時跟蹤融資方及押 品情況，一旦出現(xiàn)預(yù)警信息，及時報告公司采取重新評估等處置措 施。第三十四條 合規(guī)風(fēng)控部及審計部應(yīng)將抵（質(zhì)）押物價值評估 納入合規(guī)檢查及內(nèi)部審計范圍，進(jìn)行監(jiān)督和檢查，具體內(nèi)容包括： 內(nèi)部評估各環(huán)節(jié)操作是否符合規(guī)定； 對外部評估的認(rèn)定是否符合規(guī) 定；檔案資料是否真實(shí)完整；評估方法選用及結(jié)果是否存在明顯不 合理情況；是否按規(guī)定周期或條件進(jìn)行重新評估；其他需要檢查的 內(nèi)容。第三十五條 對抵（質(zhì)）押物價值評估工作的