第七章 房屋維修與設(shè)施設(shè)備管理

1、 第七章第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理房屋及設(shè)施設(shè)備管理 第一節(jié)第一節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述一、房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分(一)房屋的種類和基本組成部分1房屋種類的劃分 (1)按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)； (2)按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重； (3)按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑； (4)按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。2房屋的基本組成部分(1)結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等；(2)

2、裝修部分門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等；(3)設(shè)施設(shè)備部分水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷、電梯)等項目。( (二二) )設(shè)施設(shè)備的種類和組成設(shè)施設(shè)備的種類和組成各類物業(yè)常見設(shè)施設(shè)備的種類和組成： 供配電供配電、消防消防、空調(diào)空調(diào)、采暖、給排水、電梯、采暖、給排水、電梯、電信電信和智能化系統(tǒng)和智能化系統(tǒng) 另外，在物業(yè)管理中還可能涉及一些其他的設(shè)施設(shè)備，如游泳池水處理系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、立游泳池水處理系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、立體車庫系統(tǒng)體車庫系統(tǒng)等。二、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求二、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求(一)基本要求(1)做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)維護保養(yǎng)

3、工作，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備功能功能，有效延長延長設(shè)施設(shè)備的使用壽使用壽命，并自始至終把安全管理安全管理工作放在最重要的位置上。(2)開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)施設(shè)備狀態(tài)。(二)評價參考主要指標房屋及設(shè)施設(shè)備評價參考的主要指標包括房屋完好房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。1. 房屋完好率、危房率(1)房屋完好率，是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的百分比(2)危房率，就是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分比注：在計算房屋完好率和危房率之前，必須先進行房屋完好等級評定，分別得出完好房屋建筑面積、基本完好房屋建筑面積和危房建筑面

4、積，然后按上述公式進行計算。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級分為以下5類：完好房。完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過小修就能修復好的房屋。基本完好房。基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修即可恢復使用功能的房屋。一般損壞房。一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備

5、管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的房屋。嚴重損壞房。嚴重損壞房。指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個別構(gòu)件已處于危險狀態(tài)，屋面嚴重滲漏，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建的房屋。危險房。危險房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。2設(shè)施設(shè)備完好率設(shè)施設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比。注：完好設(shè)備的具體標準，由行業(yè)主管部門統(tǒng)一制訂。三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的

6、內(nèi)容與方法三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法(一)使用管理房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理，一方面要通過物業(yè)使用說明書、業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作，使業(yè)主和物業(yè)使用人在充分了解房屋及設(shè)施設(shè)備使用方法的基礎(chǔ)上，正確使用房屋及設(shè)施設(shè)備。另一方面，物業(yè)管理單位應(yīng)認真做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作，確保房屋及設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定、可靠、安全使用和運行，降低維護費用，延長房屋和設(shè)施設(shè)備的物理壽命。(二)維修保養(yǎng)維修保養(yǎng)的主要內(nèi)容包括：對房屋和設(shè)施設(shè)備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下(如較為復雜的設(shè)備和系統(tǒng))的專業(yè)測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料、

7、結(jié)構(gòu)和設(shè)計方面的改善等。(三)安全管理(1)通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹立安全意識，了解安全防護知識和安全管理規(guī)定。(2)建立健全各類安全管理制度并嚴格遵守。(3)提供必要的安全和防護裝置裝備。(四)技術(shù)檔案資料管理房屋及設(shè)施設(shè)備相關(guān)技術(shù)資料在歸檔前，物業(yè)管理單位的相關(guān)部門和人員要加強管理，妥善保管，避免遺失，確保物業(yè)管理檔案資料的完整性。(五)采購和零備件管理一是加強計劃采購，盡可能減少零星采購，建立符合實際情況的庫存?zhèn)浼浐妥畹蛶齑媪?；二是對不設(shè)庫存的零部件，建立起暢通的采購和供應(yīng)渠道；三是嚴把采購質(zhì)量關(guān)；四是妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購文件，建立有效的備品備件合格供貨商名

8、錄和相關(guān)資料。(六)工量具和維修用設(shè)備的管理工量具和維修用設(shè)備的管理應(yīng)該責任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進行校驗，以保證其使用性能。對于多人共用或價值較高的工量具或儀器儀表，應(yīng)指定責任人，固定保管地點，強化領(lǐng)用歸還手續(xù)。對于普通的工量具和維修用設(shè)備，則要求使用人和保管人會使用、會維護、會修理。(七)外包管理外包主要有兩方面的內(nèi)容：一是將某類設(shè)施設(shè)備的管理全部外包給專業(yè)公司，包括運行操作、維護保養(yǎng)和修理等項工作，如電梯、中央空調(diào)等；二是將某類維修(通常是大中修)、改造、更新工程進行外包。(八)技術(shù)支持技術(shù)支持是對個別具體問題尋求外界的幫助，如故障診斷、維修方案等，多數(shù)情況下以聘請技術(shù)專家擔

9、任顧問的方式進行。技術(shù)支持是降低管理成本、提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量，培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)人才的有效方法。第二節(jié)第二節(jié) 房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃與實施房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃與實施一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的制訂一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的制訂(一)制訂房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的基本方法1維修養(yǎng)護的方式與類別(1)維修方式對各類不同的對象應(yīng)采用不同的維修方式，房屋及設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運行的前提下，合理利用維修資源，達到物理壽命周期內(nèi)費用最經(jīng)濟的目的。1)預(yù)防性維修為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的維修活動，稱為預(yù)防性維修。

10、預(yù)防性維修是一種主動的具有預(yù)防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護方式。特別是對重點和重要設(shè)施設(shè)備，更應(yīng)該實行預(yù)防性維修。預(yù)防性維修有以下幾種方式：計劃性預(yù)防維修。計劃性預(yù)防維修又稱定期維修，具有周期性特點。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實際需要進行修理的預(yù)防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況，在高度預(yù)知的情況下，適時安排的預(yù)防性修理，又稱預(yù)知的維修。

11、它主要適用于重點設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等。改善性的預(yù)防維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計加以改造，結(jié)合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修2)事后維修事后維修是對一些沒有列入預(yù)防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟性好。但對物業(yè)管理而言，由于設(shè)備故障或性能由于設(shè)備故障或性能減低通常會給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，減低通常會給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應(yīng)該盡量避免事后維修因此

12、一般情況下，應(yīng)該盡量避免事后維修，僅在下述場合可以采用：故障停機后再修理不會給物業(yè)使用造成影響；修理技術(shù)不復雜，修理迅速而又能及時提供備件；某些利用率低或有備用的設(shè)備。 3)緊急搶修緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進行事前準備。由于發(fā)生緊急事件會對物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應(yīng)該將緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。通常采取設(shè)計緊急事件處理程序的方法對緊急搶通常采取設(shè)計緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進行準備修進行準備。實踐證明，這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。(2)修理類別（對于修理的類別，一般在物業(yè)服務(wù)合同中

13、加以約定，一般情況下，大、中修不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍）1)大修設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計劃修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復其效能的情況下使用的一種修理形式。進行設(shè)備大修時，一般需要對設(shè)備進行全部解體，消除缺陷，恢復設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補償設(shè)備的無形磨損，還可結(jié)合大修，采用新技術(shù)、新工藝、新材料進行改造、改進和改裝，提高設(shè)備效能。2)中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復雜的情況下，可取消中修類別。3)小修設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最

14、小的一種計劃修理。對于實行狀態(tài)(監(jiān)測)維修的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要是針對日常點檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以恢復設(shè)備的正常功能；對于實行定期維修的設(shè)備，小修的內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力。(3)修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)1)修理周期對已在使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間；對新設(shè)備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間(單位：月或年)。2)修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間(單位：月)。確定修理間隔期時應(yīng)

15、使設(shè)施設(shè)備計劃外停機時間達到最低限度。3)修理周期結(jié)構(gòu)修理周期結(jié)構(gòu)指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序，如小修小修中修小修小修大修。物業(yè)管理企業(yè)在實行計劃修理時，應(yīng)根據(jù)實際情況，確定各種修理形式的排列順序，既要符合設(shè)備的實際需要，又要研究其修理的經(jīng)濟性。2維修養(yǎng)護計劃的種類(1)按時間進度編制的計劃1)年度維修保養(yǎng)計劃。包括大修、項修、技術(shù)改造、實行定期維修的小修和定期維護，以及更新設(shè)備的安裝等項目。2)季度維修保養(yǎng)計劃。包括按年度計劃分解的大修、項修、技術(shù)改造、小修、定期維護及安裝和使用部門提出的季度追加項目。3)月維修保養(yǎng)計劃。包括按年度和季度計劃分解的本月各項目；根據(jù)上

16、月設(shè)備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，必須且有可能安排在本月的項目。(2)按修理類別編制的計劃。包括房屋維修養(yǎng)護計劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。3維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)(1)房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期；(2)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標；(3)安全與環(huán)境保護的要求；(4)房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。4編制維修養(yǎng)護計劃應(yīng)考慮的問題(1)物業(yè)使用或運行急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點提前安排修理，這樣可減少對日常使用的影響；(2)應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行。對待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急安排計劃；(3)應(yīng)充分考慮

17、維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間；(4)應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足，就應(yīng)該考慮項目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持，不應(yīng)降低維修保養(yǎng)的技術(shù)要求；(5)計劃最后確定前，資金一定要落實，確保計劃內(nèi)每項工作的資金都有足額的保障，否則，應(yīng)該按照輕重緩急做刪減調(diào)整，重新制訂計劃；(6)所制訂的計劃應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性；(7)對物業(yè)使用或運行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時間(如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等)。5. 維修養(yǎng)護計劃的編制維修養(yǎng)護計劃的編制流程如圖71所示。6維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容

18、維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容如圖72所示。二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的實施二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的實施(一)修前預(yù)檢修前預(yù)檢是對待修房屋、設(shè)施設(shè)備進行全面的檢查，目的是掌握修理對象的技術(shù)狀態(tài)。修前預(yù)檢可按下面的步驟進行：(1)技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說明書和各類圖紙，熟悉對象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標。其次是查看技術(shù)檔案，了解對象的故障及其修理的歷史情況；(2)使用和維護人員介紹對象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷；(3)進行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等；(4)進行運行檢查，開動設(shè)備，觀察運行情況；(5)按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細看是否有問題，拆前要做好記錄，以便解體時檢查及裝配復原之用；

19、(6)預(yù)檢完畢后，將記錄進行整理，編制維修工藝準備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細表等。(二)修前資料準備修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員須準備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術(shù)文件等。(三)修前工藝準備資料準備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計必要的工藝裝備等。(四)其他準備其他準備包括對材料及零備件、專用工、量具和設(shè)備的準備，以及具體落實停修日期和時間、向業(yè)主和有關(guān)部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場等設(shè)施設(shè)備停修前的準備工作。(五)組織實施要嚴格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計劃實施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個因素：1質(zhì)量的控制對維修養(yǎng)護質(zhì)量有影響的要素進行有效

20、控制，并加強對工程質(zhì)量的驗收檢查，確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質(zhì)量標準。2進度的控制物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機維護一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。3成本的控制通過對維修養(yǎng)護成本的構(gòu)成要素進行有效控制，提高維修養(yǎng)護工作的經(jīng)濟性。(六)驗收和存檔企業(yè)應(yīng)該根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護項目實際情況和工程量，采取適當?shù)尿炇辗绞健ｒ炇諘r應(yīng)注意以下幾個問題：維修養(yǎng)護工作是否按照計劃全部完成?維修養(yǎng)護工作是否達到要求的質(zhì)量標準?維修養(yǎng)護工作的效率如何?成本控制的效果如何?如果未能滿足計劃要求，原因是什么?采取何

21、種補救措施?維修養(yǎng)護工作的存檔應(yīng)該包括維修養(yǎng)護的計劃、預(yù)算和批準文件、維修養(yǎng)護工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗收資料等。 案例分析案例分析 編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃消防設(shè)施維修保養(yǎng)計劃 一、維修保養(yǎng)項目 (一)建筑名稱：某大廈 地點：某市某區(qū)某路某號 建筑結(jié)構(gòu)：一棟，高層(32層)建筑面積25800m2(二)消防設(shè)施維修保養(yǎng)項目 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、報警控制回路、自動噴水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)(含事故廣播和對講電話)。(三)維修保養(yǎng)費計劃內(nèi)的維修保養(yǎng)費為每月XX元，詳見大廈消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)預(yù)算單。二

22、、技術(shù)資料及圖紙為實施維修保養(yǎng)計劃，必須準備以下技術(shù)資料和圖紙。（答題內(nèi)容）(一)竣工圖1消防給水系統(tǒng)(含消火栓、自動噴水滅火、泡沫等)2防排煙系統(tǒng)3火災(zāi)自動報警系統(tǒng)(含聯(lián)動、緊急廣播、消防電話)4氣體滅火系統(tǒng)(二)詳細技術(shù)資料1消防控制設(shè)備(含報警控制器、聯(lián)動柜、緊急廣播柜、消防電話柜、氣體滅火控制柜等)的原理圖、端子接線圖。2消防被控設(shè)備(含消防水泵、防排煙機、電梯、防火卷簾、非消防電源、應(yīng)急照明等)控制柜的原理圖、端子接線圖。(三)設(shè)備資料1消防給水設(shè)備(含水泵、報警閥、壓力開關(guān)、信號閥、水流指示器、氣壓罐、泡沫混合器裝置等)產(chǎn)品說明書。2. 滅火系統(tǒng)設(shè)備(含滅火劑儲存裝置、啟動裝置、選

23、擇分配裝置、稱重裝置和警告裝置等)產(chǎn)品說明書。3火災(zāi)報警設(shè)備(含報警控制器、各種模塊或中繼器、探測器、氣體滅火控制柜等)產(chǎn)品說明書，如聯(lián)動柜、事故廣播、通信柜為標準產(chǎn)品，亦應(yīng)提供其產(chǎn)品說明書。4防排煙設(shè)備(含風機、風閥等)產(chǎn)品說明書。5防火分隔設(shè)備(防火門、防火卷簾及閉門裝置、啟動控制裝置等)的產(chǎn)品說明書。(四)文件1消防設(shè)備的運轉(zhuǎn)記錄2系統(tǒng)編程表及系統(tǒng)軟件三、運行和使用者的責任和配合三、運行和使用者的責任和配合(1)指定負責消防系統(tǒng)運行的責任人23人，運行責任人必須由具備相關(guān)專業(yè)知識的人員擔任。(2)運行責任人應(yīng)對維修保養(yǎng)記錄和報告進行審查和簽字確認。(3)運行責任人的職責：1)負責提供維修

24、保養(yǎng)所需的水、電供應(yīng)；2)負責提供維修保養(yǎng)所需的垂直運輸；3)負責通知樓宇住戶(租客)有關(guān)維修保養(yǎng)的工作時間，避免造成不必要的恐慌；4)負責協(xié)助維修保養(yǎng)人員進入安裝有消防系統(tǒng)的室內(nèi)；5)負責加強維修保養(yǎng)期間的巡查，預(yù)防事故發(fā)生。四、維修保養(yǎng)人員職責四、維修保養(yǎng)人員職責(1)維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員擔任。(2)維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在5個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報告，并對存在問題提出解決方案，由有關(guān)領(lǐng)導確認。(3)維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，提交月、季、年度保養(yǎng)計劃，經(jīng)審核批準后實施，并交運行責任人以便配合。(4)按照計劃對建筑消防設(shè)施進行定期檢查、維修和

25、保養(yǎng)。(5)對維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運行情況，每月不少于二次到現(xiàn)場做一般性檢并記錄。檢查結(jié)果應(yīng)如實記錄，并會同運行責任人共同簽字確認。(6)實行24小時值班制度，對消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時修復，保證其正常運行。(7)接到運行人員通知后，應(yīng)在4小時內(nèi)解決一般故障，2小時內(nèi)解決嚴重故障；對無法解決的故障要作出書面說明，并將解決的具體日期作出書面保證，同時應(yīng)得到運行責任人認可。五、月、季度檢查五、月、季度檢查 (1)在進行每月檢查時要對下列各系統(tǒng)逐項抽查，如實記錄檢查結(jié)果，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時修復，保證消防設(shè)施的正常運行并記錄故障修復的全過程。(抽查比例應(yīng)在月、季、年度檢查計劃中列明，但全年必須100覆蓋)1)

26、消火栓系統(tǒng)：水槍噴水試驗、水泵自動啟動。2)自動噴淋系統(tǒng)：末端排水試驗水流指示報警、水泵自動啟動、濕式報警閥水力警鈴檢測。3)自動報警系統(tǒng)(季度試驗比例按安裝設(shè)備的30以上進行)：加煙試驗報警(年終試驗100)、加溫試驗報警、手動觸發(fā)報警。4)防排煙系統(tǒng)：報警信號聯(lián)動風閥、風閥聯(lián)動風機、手動啟動風機。5)氣體滅火系統(tǒng)：手動啟動試驗、自動啟動試驗。6)聯(lián)動系統(tǒng)：事故廣播播音、對講電話通話。(2)季度檢查原始記錄必須由參加維修保養(yǎng)的運行責任人簽字。(3)季度檢查結(jié)果和處理意見一式二份，由運行責任人和維修保養(yǎng)人員簽字后各執(zhí)一份。六、半年檢查和書面報告六、半年檢查和書面報告維修保養(yǎng)人員和運行責任人每半

27、年將消防設(shè)施維修保養(yǎng)的情況和檢查結(jié)果，形成書面報告并存檔。其內(nèi)容包括：(1)消防設(shè)施各系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)情況；(2)半年維修保養(yǎng)和檢查記錄；(3)消防設(shè)施各系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性的分析；(4)保證消防設(shè)施正常運轉(zhuǎn)的建議。七、更換材料、設(shè)備的供應(yīng)七、更換材料、設(shè)備的供應(yīng)(1)維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料、設(shè)備由維修保養(yǎng)人員以書面報告的形式，經(jīng)批準后領(lǐng)用或采購。(2)定期檢查需要重新灌裝的滅火劑由運行責任人負責，維修保養(yǎng)人員協(xié)助進行拆裝。八、安全工作八、安全工作(1)維修保養(yǎng)人員應(yīng)按安全工作有關(guān)規(guī)定，采取嚴格、科學的安全防護措施，確保操作者安全和第三者的安全。(2)維修保養(yǎng)人員在動力設(shè)備、易燃易爆和貴重的設(shè)備中

28、進行維修保養(yǎng)時應(yīng)向運行責任人提出安全保護措施，運行責任人應(yīng)派員在現(xiàn)場監(jiān)督和協(xié)助維修保養(yǎng)人員進行有關(guān)工作。(3)在有毒有害環(huán)境中施工，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)的防護措施。課后練習課后練習比照 “案例分析 編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃-消防設(shè)施維修保養(yǎng)計劃”的內(nèi)容和模式，編制一套該高層住宅所使用的兩部乘客電梯的維修保養(yǎng)計劃。 第三節(jié)第三節(jié) 共用設(shè)施設(shè)備的運行管理共用設(shè)施設(shè)備的運行管理一、制訂合理的運行計劃一、制訂合理的運行計劃根據(jù)設(shè)施設(shè)備和物業(yè)的實際情況所制訂的合理使用計劃，應(yīng)包括開關(guān)機時間、維護保養(yǎng)時間、使用的條件和要求等方面的內(nèi)容，如電梯的運行時間、臺數(shù)和停靠樓層，中央空調(diào)機組的開關(guān)機時間和制冷

29、量、供應(yīng)范圍和溫度，路燈或噴泉的開關(guān)時間等。這些內(nèi)容會根據(jù)具體物業(yè)的實際情況和季節(jié)、環(huán)境等因素的變化而有所區(qū)別，以滿足安全、使用、維護和經(jīng)濟運行方面的需要。二、配備合格的運行管理人員二、配備合格的運行管理人員物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)要求和復雜程度，配備相應(yīng)工種的操作者，并根據(jù)設(shè)備性能、使用范圍和工作條件安排相應(yīng)的工作量，確保設(shè)施設(shè)備的正常運行和操作人員的安全。必須采取多種形式，對職工進行多層次的培訓，培訓內(nèi)容包括技術(shù)教育、安全教育和管理業(yè)務(wù)教育等，目的是幫助職工熟悉設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造和性能。操作人員經(jīng)培訓考核合格后，才能獨立上崗操作相關(guān)工作專業(yè)的設(shè)備。供配電、電梯、鍋爐運行等特殊工種還須經(jīng)

30、政府主管部門組織考核發(fā)證后憑證上崗。三、提供良好的工作環(huán)境三、提供良好的工作環(huán)境工作運行環(huán)境不但與設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，減少故障，延長使用壽命有關(guān)，而且對操作者的情緒也有重大影響。為此，應(yīng)安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置，還應(yīng)有良好的照明和通風設(shè)備等。四、建立健全必要的規(guī)章制度四、建立健全必要的規(guī)章制度(1)實行定人、定機和憑證操作設(shè)備制度，不允許無證人員單獨操作設(shè)備，對多人操作的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)指定專人負責。(2)對于連續(xù)運行的設(shè)施設(shè)備，可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度。(3)操作人員必須遵守設(shè)施設(shè)備的操作和運行規(guī)程。五、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理五、

31、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理(一)設(shè)備的檢查設(shè)備的檢查就是對其運行情況、工作性能、磨損程度進行檢查和校驗，通過檢查可以全面掌握設(shè)備技術(shù)狀況的變化和劣化程度，針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，改進設(shè)備維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時間。按檢查時間的間隔，通常分為日常檢查和定期檢查：日常檢查是操作人員每天對設(shè)備進行的檢查，在運行值班巡視中實施；定期檢查是在操作人員參加下，由技術(shù)人員按計劃定期對設(shè)備進行的檢查，屬定期維護保養(yǎng)內(nèi)容。(二)設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測分為停機監(jiān)測和不停機監(jiān)測(又稱在線監(jiān)測)，是在設(shè)備運行使用過程中通過相關(guān)的儀器儀表所指示的參數(shù)，直接或間接地了解掌握設(shè)備的運行情況和設(shè)備自身狀態(tài)。設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測

32、應(yīng)根據(jù)不同的檢測項目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測、絕緣性檢測、溫度檢測、振動和噪聲檢測、泄漏檢測、裂紋檢測和腐蝕檢測等。 (三)定期預(yù)防性試驗對動力設(shè)備、壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等安全性要求較高的設(shè)備，應(yīng)由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗，接地、安全裝置、負荷限制器、制動器等部件試驗，發(fā)電機啟動、消防報警、水泵啟動，管道試水等系統(tǒng)試驗。通過試驗可以及時發(fā)現(xiàn)問題，消除隱患，安排修理。(四)設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位，預(yù)測、預(yù)報設(shè)備未來狀態(tài)的技術(shù)，稱

33、為故障診斷技術(shù)。設(shè)備診斷技術(shù)是預(yù)防維修的基礎(chǔ)，目前應(yīng)用中的技術(shù)手段主要是紅外線溫度檢測、潤滑油品化學分析、噪聲與振動頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計算機專家分析與故障診斷系統(tǒng)等。設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備綜合管理中具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：(1)它可以監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生，建立維護標準，開展預(yù)防性維修和改善性維修；(2)較科學地確定設(shè)備修理間隔期和內(nèi)容；(3)預(yù)測零件壽命，搞好備件管理。六、節(jié)能管理六、節(jié)能管理(一)采用管理手段節(jié)能降耗通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經(jīng)濟的節(jié)能方式。能源消耗可以用下式表達

34、：（能耗的構(gòu)成）（能耗的構(gòu)成）WnWb+Wc+Ws+Wf+Wsb式中 Wn設(shè)備系統(tǒng)的綜合能耗量；Wb設(shè)備(或產(chǎn)品)標準能耗；Wc操作人員非正常操作浪費的能源；Ws因維護保養(yǎng)不善設(shè)備損壞造成的能耗；Wf 運輸、保管及其他非正常消耗；Wsb設(shè)備狀況不良，運行中浪費的能源。以上除Wb外，其余均屬浪費掉的能源，因此，節(jié)能的主要任務(wù)，就在于用各種管理手段，減少這些能源的浪費。要建立廠個系統(tǒng)的管理體系，使物業(yè)運行中各環(huán)節(jié)的所有操作和管理人員密切配合。具體措施包括：（節(jié)能措施）（節(jié)能措施）(1)落實組織和管理體系。要建立有物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導和業(yè)主參加的，覆蓋各個管理環(huán)節(jié)和所有用能設(shè)施設(shè)備的節(jié)能體系。業(yè)主和有關(guān)

35、物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導在財力上、計劃上、人力上等的多方面支持是節(jié)能工作順利開展的根本保證。(2)加強節(jié)能宣傳和培訓，樹立節(jié)能意識。加強對各級管理人員、技術(shù)人員和操作工的培訓。要系統(tǒng)地對上述人員進行能源科學管理知識、熱工基礎(chǔ)理論和節(jié)能技術(shù)改造途徑等方面的教育，使其增強責任感和緊迫感。(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。要做到能源有計劃的使用與消耗，據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運行要求與性質(zhì)，準確測算各年、季、月的能源需要量，確定能源考核標準。(4)在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用。這樣可以減少設(shè)備的能量相對損失，減少固定能耗部分。(5)調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明

36、和霓虹燈等的開關(guān)時間。(6)合理設(shè)定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點)，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。(二)采用技術(shù)改造節(jié)能技術(shù)改造節(jié)能也稱為投資性節(jié)能，通過對設(shè)備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。在設(shè)備和技術(shù)狀況一定的情況下，采取管理手段節(jié)能是有一定限度的。由能源消耗表達式可見，當一切浪費的能源都得到了控制，剩下的就是設(shè)備或產(chǎn)品的合理消耗，這時以管理手段節(jié)能就達到了極限，要進一步提高節(jié)能水平，還可以靠改造和更換設(shè)備及技術(shù)。由于技術(shù)和工藝的改進，一方面可以使標準耗能狀況大幅度下降，即改變了Wb；另一方面，在新設(shè)備、新工藝的條件下，又會產(chǎn)

37、生新的非正常消耗。例如，由于工人的技術(shù)熟練程度不足、設(shè)備未達到最佳狀態(tài)及未合理使用等原因，又會造成新的浪費，就需要通過管理手段來逐步提高、解決問題。由于管理水平的提高，管理節(jié)能效益也會不斷提高，又會進一步提出需要解決的技術(shù)問題。通過科技進步，解決了生產(chǎn)中的技術(shù)問題或提高了技術(shù)水平，又會促進管理水平的提高。房屋及設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理，必須將管理手段和技術(shù)改造兩者有機結(jié)合，方能達到最佳效果。除了上述所列的方法外還有許多具體方法，設(shè)施設(shè)備管理人員可在不影響物業(yè)正常合理使用的前提下，根據(jù)實際情況采用相應(yīng)的措施，實事求是，因地制宜。注意：節(jié)能管理將是設(shè)備管理部分的考核點之一，注意復習。出題的形式包括：1、

38、制定節(jié)能計劃；2、提出節(jié)能措施3、如何通過技術(shù)改造節(jié)能 等第四節(jié)第四節(jié) 房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護管理項目房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護管理項目的外包控制的外包控制一、共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇一、共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇由于技術(shù)的不斷發(fā)展，共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)含量、復雜化程度也越來越高，對物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理提出了更高的要求。為了達到最佳和最經(jīng)濟的管理狀態(tài)，實現(xiàn)共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)要進行綜合的評估確認，在此基礎(chǔ)上選擇和確定適合本企業(yè)特點的管理維護方式。目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。(一)項目外包分析如果物業(yè)管理企業(yè)采用外包模式，則可從以下幾個方面進行綜合分析：(

39、1)物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模；(2)所管物業(yè)中共用設(shè)施設(shè)備的復雜程度及數(shù)量情況；(3)設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進程度；(4)政府部門對此類設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標準要求；(5)自行管理此類設(shè)施設(shè)備的技術(shù)難度、管理風險大?。?6)設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況，包括維修網(wǎng)點的分布、服務(wù)及時性、技術(shù)壟斷程度等；(7)市場上此類設(shè)施設(shè)備管理維護技術(shù)人員的供求情況、社會平均工資水平；(8)本地市場能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)發(fā)展的成熟度，包括從業(yè)機構(gòu)數(shù)量情況、技術(shù)水平、服務(wù)價格、業(yè)務(wù)規(guī)模、企業(yè)信譽、經(jīng)濟實力等。(二)承包方評估如果需要將設(shè)施設(shè)備業(yè)務(wù)實行外包管理模式，就應(yīng)選擇在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價格方面

40、均滿足企業(yè)需要的合格承包方。通常要從以下幾個方面對承包方進行評估：(1)企業(yè)品牌狀況；(2)企業(yè)規(guī)模；(3)資信信譽；(4)技術(shù)能力(是否具備相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書等)；(5)企業(yè)質(zhì)量保證能力(如是否有質(zhì)量保證體系)；(6)管理維護計劃、標準；(7)預(yù)算價格、付款方式。在評估時應(yīng)注意：選取多家單位進行綜合價格比較；同等條件下原承包方優(yōu)先；不以價格為惟一選擇標準；評估參與人與承包方有特殊關(guān)系時應(yīng)予回避；秉承公開、公正、公平的原則；根據(jù)分包項目的內(nèi)容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場考察、分項評分、逐級審核、評估會議等方式對承包方進行評估。二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理

41、合同的簽署和外包控制(一)訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項由于設(shè)施設(shè)備的重要性和發(fā)生故障所產(chǎn)生的損失和影響可能較大，在合同起草和簽訂過程中，應(yīng)特別注意以下幾個方面：(1)在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致。(2)在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時的責任方，以免在出現(xiàn)問題時產(chǎn)生糾紛。(3)應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗。(4)委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。(二)外包管理合同實施應(yīng)注意的問題(1)建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度

42、并落實專人負責實施。(2)建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。(3)建立定期效果評估制度。對評估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。(4)定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業(yè)狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。第五節(jié)第五節(jié) 幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理一、供配電系統(tǒng)一、供配電系統(tǒng)(一)種類物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電

43、。(二)管理工作主要內(nèi)容(1)配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。(2)制訂嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機制保證各項制度的執(zhí)行。(3)建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗晶等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊。(5)定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性。進行用電統(tǒng)計分析，做好用電調(diào)度和用電計劃工作。(6)建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應(yīng)進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，任何情況下都不允許超負荷供電。(7)要建立火警、水災(zāi)、臺風、地震等災(zāi)害時的供電預(yù)防

44、措施。(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。(9)限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。(10)供配電運行可建立24小時值班制度，發(fā)生故障時應(yīng)能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應(yīng)。(11)定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發(fā)電機進行運行試驗。(12)重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。(13)進行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作，為管理服務(wù)費的收取和調(diào)整提供依據(jù)。二、給排水系統(tǒng)二、給排水系統(tǒng)(一)種類(1)給水系統(tǒng)可分為生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。(2)排水系統(tǒng)可分為：1)污水系統(tǒng)，用于排放便溺用衛(wèi)生器具排出的污水和人們?nèi)粘Ｉ钪械南礈煊盟?。有的建筑物還分為糞便污

45、水管道和生活廢水管道，分別排出便溺用衛(wèi)生器具的污水和洗滌用水。2)雨水系統(tǒng)，用于排除屋面雨、雪水。3)工業(yè)廢水系統(tǒng)，用于排除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過程中排出的生產(chǎn)廢水和生產(chǎn)污水。(二)管理工作主要內(nèi)容(1)建立給排水管理隊伍，負責小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設(shè)備、設(shè)施的運行管理和維修保養(yǎng)工作。(2)建立給排水運行管理和維修保養(yǎng)管理制度。(3)建立給排水工程技術(shù)檔案，特別要收集保存好隱蔽的和地下的工程、管道的圖紙資料。(4)配備必要的工具和安全防護用品，準備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。(5)制訂供水計劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。如需限水、停水，則要提前通知用戶。(6)有應(yīng)付臺風、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急

46、措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。(7)做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計劃。(8)對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據(jù)。(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。(三)注意事項(1)應(yīng)保證消防用水的基本儲備。(2)北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。(3)餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。(4)采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放。三、消防系統(tǒng)三、消防系統(tǒng)(一)構(gòu)成物業(yè)管理所涉及的建筑物的消防設(shè)備以高層建筑最為齊全

47、復雜，典型的高層建筑消防系統(tǒng)通常由8個部分組成。1火災(zāi)報警系統(tǒng)火災(zāi)報警系統(tǒng)由煙感探測器、溫感探測器、手動報警按鈕、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對講機等通信聯(lián)絡(luò)器材組成。2消防控制中心消防控制中心由集中報警器、聯(lián)動控制柜、消防電梯控制器、管道煤氣緊急切斷裝置、消防廣播話筒擴音機和控制器、通信裝置等組成。當火警發(fā)生后，控制中心指揮各項滅火、疏散和救護行動，并直接控制消防水泵、送排風機、消防電梯等設(shè)施。3消火栓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防水泵接合器等組成，是應(yīng)用最為普遍的滅火裝置。4自動噴灑滅火系統(tǒng)自動噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當火

48、災(zāi)使環(huán)境溫度達到一定臨界值時，該系統(tǒng)自動噴灑水流滅火，是一種非常有效的滅火系統(tǒng)，其應(yīng)用越來越廣泛。5防排煙系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)由防煙防火門、通風管道、排煙風機、正壓送風機組成，通過排煙風機抽走含煙氣體，用正壓風機強制送人新鮮空氣，使保護區(qū)域當中的人員免受毒煙傷害。6安全疏散和防火隔離系統(tǒng)安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等組成，它對疏散人員指示方向，對火和煙進行隔離。7手提式滅火器手提式滅火器是較為常用的滅火器具，攜帶使用方便，對范圍不大的初期火災(zāi)滅火效果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器等。8其他滅火系統(tǒng)其他滅火系統(tǒng)如氣體自動滅火系統(tǒng)，主要用于變壓器房、配電房，發(fā)電機

49、房和油庫等不宜用水滅火的特殊場合。(二)管理工作主要內(nèi)容(1)配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求這些人員既有機電設(shè)備管理的知識和經(jīng)驗，又有必要的消防知識，有較強的工作責任心。(2)建立嚴格的消防設(shè)施管理制度，每個消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責任人，設(shè)有消防控制中心的要安排24小時值班。(3)建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標和圖紙、使用說明書、測試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實驗、測試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。(4)建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說明書制訂。1)每周檢查項目：檢查各處消火栓是否損壞，水龍帶、水槍是否在位；檢查各處消防水

50、管是否漏水；檢查各類手提式滅火器是否完好；檢查防火門、安全出口指示燈、安全通道照明是否完好。2)每月檢查項目：消防加壓水泵、正壓送風、排煙風機試啟動一次；檢查各類信號指示燈是否正常；檢查各類水壓壓力表是否正常；檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹；檢查消防備用電源是否正常，能否及時切換。3)每半年檢查項目：檢查手提式滅火器是否有效；檢測煙感、溫感探測器是否正常工作；消火栓放水檢查一次；檢查消防報警按鈕、警鈴及指示燈；檢查消防廣播系統(tǒng)；消防控制聯(lián)動系統(tǒng)進行一次試驗測試；檢查自動噴灑系統(tǒng)管道和各消防水箱、水池排水；氣體滅火裝置的檢查測壓。每年結(jié)合消防演習，對整個消防系統(tǒng)進行一次運行檢查，對各消防設(shè)備的聯(lián)動協(xié)調(diào)運行進行測試。(5)對日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進行調(diào)查分析，采取措施避免錯誤再次發(fā)生。(6)對消防設(shè)施日常運行、維修、更換的成本進行測算，為管理費的收取提供數(shù)據(jù)。(三)注意事項(1)同其他機電設(shè)備不同，消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時才投入運行的待機設(shè)備，到實際使用時才發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗和測試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項工作，要針對巡視、檢查、試驗和測試等工作制訂計劃，要有專人進行，要有記錄，對發(fā)現(xiàn)