土地估價師核心筆記

1、第二門理論方法第三部分地價理論一、土地價格的概念（重要）地價內(nèi)涵：土地經(jīng)濟價值的反映，高低取決于可以獲取的預期土地收益（地租）高低。外延：是購買土地的權利，形成所有權價格、使用權價格、抵押權 價格我國地價形式：土地公有制，地價是以土地使用權出讓、轉讓為前提、 一次性支付的多年地租的 現(xiàn)值總和，是土地所有權在經(jīng)濟上的一種實 現(xiàn)形式。主要特征:1權益價格2不由生產(chǎn)成本決定3主要由土地需求決定4呈上 升趨勢5具有明顯的地域性地價類型:1按權利分類：所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格和其他他項權利價格2按土地價格形成方式分類：交易價格、理論價格、評估價格等3按政府管理手段分類：申報地價、公

2、告（示）地價等4按土地價格表示方法分類：土地總價格、單位面積價格、樓面地價等5按土地的存在形態(tài)分為：生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格6按土地交易的方式分為：拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格7按價格使用目的分 為:買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征 地價格等 8其他一些劃分方法形成的土地價格 我國地價主要類型：基準地價（反映整體宏觀調(diào)控）2標定地價（具體 管理）3交易最低價或期望價參考的交易 評估價4成交地價現(xiàn)實價格）5以上4種衍生的出讓、稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價。地價理論發(fā)展歷史：19世紀末.英馬歇爾在邊際效用價格理論基礎上， 應用古典學派的供應-成本分析地租地價，提

3、出地價是由土地生 產(chǎn)要 素的邊際收益產(chǎn)品或邊際產(chǎn)品成本決定 均衡價格理論和古典經(jīng) 濟學家的地租地價理 論共同形成現(xiàn)代土地價格評估理論。收益法、市 比法、成本法是三大基本方法。二、土地價格影響因素（全面了解）主要地價影響因素的作用 規(guī)律:1 一般因素從宏觀上對地區(qū)整體的地 價水平產(chǎn)生全局性影響；2區(qū)域因素對地區(qū)的地產(chǎn)價格水平有決定性 的影響；3個別因素是決定同一均 質地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是 同一區(qū)域內(nèi)地價差異的主要原因。不同用途地價影響因素的特點：商業(yè)：營業(yè)環(huán)境和收益狀況；居?。涵h(huán)境優(yōu)美；工業(yè)：交通運輸和水、電。主要地價影響因素：A 一般因素：1行政因素（土地制度、住房制度、城 市規(guī)劃、

4、地價政策、稅收政策、行政隸屬變 更）2人口因素（人口密度、 人口素質、家庭人口構成）3社會因素（政治安定狀況、社會治安狀況、 房地產(chǎn)投機、城市化進 程）4國際因素（國際經(jīng)濟狀況、國際政治因素） 5經(jīng)濟因素 經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲 蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、 居民收入和消 費水平、物價變動、利率水平）B區(qū)域因素：1繁華程度2 交通條件3基礎和公用設施條件4環(huán)境質量（人文、自然）5城市規(guī)劃限制（利用性質、用地結構、用地限制條件、區(qū)域交通管制）c個別因素: 1面積2寬度3深度4形狀5坡度6宗地基礎設施條件7宗地臨街狀況8 城市規(guī)劃限制（容積率、高度、密度、宗地用途）9 土地使用年限。三、地租理論馬

5、克思）地租概念：直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其他士業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地 所有者占有的部分，是土地所有 權借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。（經(jīng)濟報酬： 契約地租-商業(yè)地租-租金2經(jīng)濟地租-理論地租二收入-成本二純收入） 馬克思地租理論：資本主義地租是私有制為前提，特點在于土地所有 權和使用權的分離1）級差地租-1 肥沃高位置好、2連續(xù)增加投資2）絕對地租：形成原因是土地所有 權的壟斷3）壟斷地租4）礦山地租（5）建筑地段地租（基礎是農(nóng)業(yè)地租；也存在級差地租；壟斷地租占明顯優(yōu)勢）新古典城市地租理 論：阿蘭索設施的水平、設 施建設的投資方式、 設施的質量一一地價曲線是一個起伏的、有不連續(xù) 的折線一一區(qū)位平 衡空間

6、為模型的一個核心。地租與地價的關系：地租的存在是地價的前提。地租收入決定土地的價格。土地除以價格表示外，還 可以用租金表示，即地產(chǎn)有租賃市場 存在。地租理論在土地估價中的應用:絕對地租是地價存在的根源；級差地 租的存在是決定地價高低的主要因素；壟斷地租是導致特殊地段土地 及價格高的主要原因。評 估時，以地租理論為指導，據(jù)級差地租和壟 斷地租的特點分析位置和物 質經(jīng)濟條件，準確評估。四、區(qū)位理論（考點不多，代表人物橄點）區(qū)位的定義:綜合概念，地球上某一個事物的空 間幾何位置，地理要素與人類社會經(jīng)濟活動之間在空間位置上的反映。區(qū)位的實質：自然、經(jīng)濟、交通地理區(qū)位在空間 地域上有機結合的具 體表現(xiàn)。

7、影響因素:A社會經(jīng)濟因素：1繁華程度（商業(yè)集聚經(jīng)濟效益和繁華度、 高級商務金融集聚程度）2交通狀況或通達程度（道路功能、寬度、網(wǎng) 密度、公交便捷度和對 外設施的分布狀況）3基礎設施（直接）和公用殳 施 間接）的完備程度4人口密度B自然因素：1地形坡度2 土地承載力 3洪水淹沒及排水狀況4公園與綠地5環(huán)境質量C行政因素：主要是城 鎮(zhèn)規(guī)劃。幾種主要的區(qū)位論：農(nóng)業(yè)區(qū)位論一德.馮.杜能孤立國世界第一部區(qū)位理論 的古典名著一 杜能圈：1自由農(nóng)作區(qū)（易腐難運）2林業(yè)區(qū)3谷物輪作區(qū)（糧食）4草田 輪作區(qū)（谷物、畜產(chǎn)品）5三圃農(nóng)作制區(qū)（黑麥、燕麥、休閑）6放牧區(qū) 工業(yè)區(qū)位論一德.韋伯一一計算運輸、勞力、集聚作

8、用，找出工業(yè)產(chǎn) 品 生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。運費大小取決 于運輸距離和貨物重量，即運費與運輸噸/公里成正比關系。貨 物的絕 對重量和相對重量對運費的影響不同，后者比前者重要，工業(yè)原 料: 1遍布性原料2限制性原料（地方性原料）中心地理論一以商業(yè)服務業(yè)活動為主，同時包括社會、文化等方面的 活動 克里斯塔勒中心地體系：1市場原則K=3 ；交通原則K=4 （最 好最可能的）；3行政原則K=7 （自給自足圭寸閉的）。區(qū)位理論在土地估價中的作用:1決定城市土地利用價 值的重要因素2 是衡量地租、地價的主要標尺。五、土地報酬遞減規(guī)律（考點少，概個形）土地報酬遞減的含義：在技術和其他要素

9、不變的條件下，在同一塊土 地上連續(xù)追加物化勞動和活勞動，達到一定限度后，其增加收益就會 遞減的現(xiàn)象?；驹恚哼呺H報酬MP二總報酬增加量 變動生產(chǎn)要素的增加量X在土地估價中的應用：1找到邊際使用點（即最大收益點），判斷土地是 否為最有效使用2在成本逼近法 時正確理解成本涵 義，剔除不合理的 成本項目，準確評估地價。六、土地市場理論（考點不多）土地供給的特征:1自然供給數(shù)量不變，彈性為0;2經(jīng)濟供給有彈性的。土地供給的方式：1自然供給2經(jīng)濟供給土地需求的特征：引致需求、派生需求，是由于對 土地產(chǎn)品的需求才 有對土地的需求。土地需求的種類：作為生產(chǎn)要素2作為投資3混合性土地需求 土地供需平衡原理：

10、在自由競爭下，供求關系決定地價，地價影響供 求關系。從實踐看，土地供不應求是絕對的、普遍的，供過 于求是暫時 的、個別的。第四部分土地估價方法一、土地估價概念（重點是概念）土地估價的定義：估價人員依據(jù)土地估價的原貝艮理論和方法，在充 分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按 地產(chǎn)的質量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中的一般收益狀況，充分考 慮 社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預 期收益和土地利用政策等因素 對土地收益的影響，綜合評定出某塊或多塊土地在某一權利狀態(tài)下某 一時點的價格的過程。土地估價的作用及 現(xiàn)實意義：1能反映市場供需、利用狀況和動態(tài)變 化, 通過其他指標綜合反映社會

11、經(jīng)濟發(fā)展狀況2調(diào)控土地市場供需的有力 杠桿3調(diào)整土地市場經(jīng)濟主體之間經(jīng)濟利益關系的保障4推進我國土 地使用制度改革的重要前提（改革核心是土地有 償使用）5量化國有土 地資產(chǎn)的尺度。土地估價的使用方向：1出讓（招標、拍賣、掛牌出讓價格評估）、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產(chǎn)合資 2集體土地所有 權征收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓 3抵押4企業(yè)設立、重 組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關閉、清算5基準地價和標定地價6城市地價動態(tài)監(jiān)測7對農(nóng) 用地分等定級8確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價9為土地增值稅等不動產(chǎn)稅費 征收10為司法鑒定提供地價參考。我國土地估價的產(chǎn)生

12、背景和發(fā)展過程：93年全國統(tǒng)考。1建立相應 土地估價制度和土地估價師制度2形成整套特色土估理論和技術標準3形成規(guī)模專業(yè)隊伍（三次改革：脫鉤改制、改革土地估價結果確認 和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式）4有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設 5有力地配合國有企 業(yè)改革6土估行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主 發(fā)展的道路。二、土地估價的原則（一般）原則:1預期收益2替代3最有效利用4供需5報酬遞增遞減6貢獻7變 動8合法原則三、收益還原法（重點）基本公式：P=A/r純收益按等差級數(shù)遞增（減），無限年器時：P=a/r= -b/r2 純收益按等級數(shù)遞增（減）

13、，無限年器時：P=a/（r-+s）四、市場比較法（重點）特征：1現(xiàn)實性，有說服力2以替代關系為途徑，比準價格3以價求 價，不正常市場難與收益價格相協(xié)調(diào) 4人員要求素質高5以替代原則 為基礎，正確選擇案例和合理修正交易價格是保證結果準確性的關 鍵。理論依據(jù)：替代原理適用原則：替代原則適用條件：1三個案例（25%）2案例與對象具有相關性和替代性 3交易資料可靠性4合法性估價步驟:1調(diào)查與選擇比較案例2確定價格可比基準3交易情況修正4估價期日修正（三年內(nèi)）5區(qū)域因素比較與修正6個別因素比較與修 正7其他相關修正+土地使用年限和容積率修正8確定比準價格五、成本逼近法（重點）基本公式：地價=土地取得費+

14、 土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+ 土地增值估價步驟:1確定土地取得費2確定土地開發(fā)費3計算稅費4計算利息5計算利潤6確定土地增值7修正并確定土地價格土地開發(fā)費：應分攤費用二受益程度設施總費用利息：開發(fā)周期根據(jù)面積規(guī)模和難易程度確定。利潤二（土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費）投資回報率土地增值二（土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）&土地增值收益率土地價格修正與確定：年期修正系數(shù) K=1-1/ （1+R） N次方適應范圍：1新開發(fā)土地2欠發(fā)育實例少3工業(yè)用地（城區(qū)市區(qū)的除外）4無收益無交易的六、剩余法（歷年重點）概念：假設開發(fā)法基本公式：地價二房地產(chǎn)預期售價-建筑總成本-利潤-稅收-利息估

15、價步驟：1最佳開發(fā)利用方式的確定2開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的測算3開發(fā)成本的計算4利息的計算5利潤的計算6 土地價格的計算利息二（地價款+開發(fā)建筑費+專業(yè)費+不可預見費）計息利潤二土地價格計算：地價二不動產(chǎn)總價-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不可預見費- 利息-租售費用-稅金-開發(fā)商合理利潤適用范圍：1開發(fā)房地產(chǎn)或待拆再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價或測算項目 預期利潤、項目最高控制成本費用 2將土地開發(fā)整理成可供直接利用 的土地估價3現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。七、路線價法（應用范圍、相關系數(shù)修正）路線價概念：通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定 標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于特定街道

16、 上，即得到該街道的路線價。路線價法概念：依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表， 用數(shù)學方法計算同一街道其他宗地價。路線價法基本原理：替代原理和區(qū)位論的具體運用。地價隨其臨街 深度的增加而遞減。標準深度：道路對土地利用價值影響為 0的深度。里地線：標準深度連線。與道路之間的區(qū)域為表地或臨街地，以外 為里地。深度指數(shù)修正表：以道路為基準，按距路變化編制的地價變化表。路線價區(qū)段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，使用價值基 本一致的地段作為路線價評估區(qū)域。操作步驟：1確定所處區(qū)段和路線價2確定臨街深度和其他（寬度、 容積率、出讓、轉讓年期、朝向、地價分配率）3確定深度修正系數(shù)和其他條件修正

17、系數(shù)4估算宗地地價。深度修正方法:1四三二一法則：100FT, 40、30、20、10%2蘇慕斯法則：100FT，前50占72.5%，后50占27.5%，再深 50 則 15%3霍夫曼法則：100FT，37.5%、29.5%、20.7%、12.3%4哈柏法則：地價與其深度的平方根成正比。其他宗地條件修正系數(shù)編制：寬度、寬深比率、容積率、出讓、轉讓年期、朝向、地價分配率修正適用范圍：1市街地2較多實例且市場規(guī)范3快速多宗4精度與路線價 及其修正體系相關。實際應用：宗地價格二路線價為深度百分率 煉地面積+其他修正額（或淇他修正系數(shù)）八、基準地價系數(shù)修正法（重點是系數(shù)修正）概念：利用基準地價和基準地

18、價修正系數(shù)表等成果，按替代原則，修正區(qū)域個別其他得地價的方法?；驹恚禾娲砉剑捍赖貎r二基準地價x （1 區(qū)域個別修正系數(shù)之和） 醐日修 正喀積率修正開發(fā)程度修正X寺估宗地使用年限修正系數(shù)步驟:1基準地價成果介紹的基本要求2宗地級別基準地價的確定3宗 地影響因素調(diào)查分析與修正系數(shù)確定 4年期修正的公式與方法5期日 修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法6容積率修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法 7開發(fā)程度及其他因素修正8修正確定宗地價格 適用范圍：1具備基準地價和相應修正體系成果的城鎮(zhèn)土地估價 2可以短時間大批量評估3精度與基準地價及其修正體系的精度密切相關。第六部分地上附著物及相關財產(chǎn)評估知識、房屋建筑

19、工程基礎（重點構造、完損等級、危房鑒定）房屋建筑分類:1按用途（民用一公共、住宅；工業(yè)；農(nóng)業(yè)）2按建筑物層數(shù)（低1-3；多4-6;中高7-9；高10上；超高100米）3按建筑物主要承重構件材料（木、磚石、磚木、磚混、鋼混、鋼、索膜）4按建筑物承重結構體系分類（墻、排架、框架、剪力墻、框架 -剪力墻、 筒體、大跨度空間）建筑物等級：1耐久等級（一 100年上；二50-100;三25-50;四15下）2耐火等級（一最好；二較好；三一般；四最差）3重要性等級（重要、一般、次要、臨時）4建筑物的完損等級（完好、基本完好、一般損壞、嚴重損壞；危險）5抗震設防等級（甲；乙；丙；?。?建筑物主要建筑材料（水

20、泥、木材、鋼材、氣硬性膠凝材料、砌墻 磚、建筑砂漿和建筑砌塊）建筑物主要結構形式（磚混、排架、框架、鋼混剪力墻、框架 -剪力墻、筒式、空間）建筑的基本組成：1基礎2墻（柱）3樓蓋4樓梯5門窗6屋頂建筑構造：基礎和地基，墻體和柱、門和窗、地面、樓板和梁、樓梯、屋頂。建筑工程圖紙：表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構造、施工要求等內(nèi)容的有關圖紙 建筑工程圖紙種類：1建筑施工圖（總平面圖、平面圖、立面圖、剖 面圖，建筑詳圖）2結構施工圖（基礎平面圖、基礎剖面圖、樓層結 構布置圖、屋蓋結構布置圖，梁、柱、板配筋圖，樓梯圖，結構構 件圖或表，以及必要詳圖）3設備施工圖（給排水、采暖、通風、電

21、 氣）常見工程圖紙的圖例：1標題欄和會簽欄2比例尺3定位軸線和編號（軸線是施工定位放線的重要依據(jù)）4尺寸標注5標高6索引符號和 詳圖符號7指北針建筑工程質量檢測的概念：1質量驗收2損傷檢驗建筑工程質量檢測的主要方法：1感官法2量測法3理化實驗法4無損 檢測法（回彈儀、超聲波、綜合）5局部破損檢測法（鉆芯取樣法、 拔出法、沖擊法、超載實驗法）6資料分析法房屋完損等級評定：據(jù)標準結構、裝修、設備等組成部分的完 好和損壞程度分：完好房十九八；基本完好房七六；一般損壞房五 四；嚴重損壞房三以下；危險房三以下。危房鑒定：危險房屋鑒定標準用于房管部門經(jīng)營管理的房屋， 不適用于工業(yè)、公共、高層及文物保護建筑

22、。分為：整幢和局部。應以地基基礎、結構構件的危險鑒定為基礎，結合歷史狀況和發(fā)展 趨勢，全面分析，綜合判斷。建筑物可靠性鑒定：據(jù)建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準，可靠性就 是結構在規(guī)定的時間內(nèi)，在規(guī)定條件下，完成預定功能的能力。建 筑物可靠性鑒定就是對建筑物完成預定功能能力的一種評價方法。二、建筑物估價（程序和方法）建筑物與構筑物估價的概念：是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析 建筑物與構筑物價格影響因素的基礎上，對建筑物與構筑物在估價 時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。建筑物與構筑物的價格特征：1受區(qū)位影響大2實質上是權益的價格3既

23、有價格也有租金4在長期考慮下形成的5通常是個別形成的，易 受交易者的個別因素影響。建筑物價格的類型：1成交價格、市場間隔、理論價格2市場調(diào)節(jié)價、 政府指導價、政府定價3所有權價格、使用權價格、其他權益價格 4 現(xiàn)房價格、期房價格重置價格折舊法：求重置價格：單位比較法、分部分項法、工料測 量法、指數(shù)調(diào)整法；求折舊：年限法、實際觀察法、成新折扣法物質、功能、經(jīng)濟折舊。對照法：房屋價格二新建單價*（ 1+房屋裝修設備增減率）*（ 1-折舊 率）*（ 1 +地段、層次、朝向增減率）*（ 1 +空房或房屋拆遷安置增 減率）*建筑面積建筑物殘余法：總收益減去土地收益得建筑物收益，除以建筑物資本化率得建筑物

24、價格。比較法：市比法：1搜集實例2選取可比3價格處理4求取比準價格。 原則：1合法（產(chǎn)權、使用、處分）2最高最佳使用（法律許可、技 術可能、經(jīng)濟可行、價值最大化 一用途、規(guī)模、集約度）3估價時點 4替代5公平基本程序：1獲取業(yè)務（被動、主動、自估）2受理委托明確基本事項3擬定作業(yè)方案4手機資料5實地查勘6選定方法測算7確定結果8 撰寫報告9審核報告10出具報告11資料歸檔。房屋質量缺陷損失含義：造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟價值降低。 估價要求：對質量缺陷損失的反洗估算判定，結果作為確定房屋質 量缺陷損失補償金額的參考依據(jù)。成本法：房屋質量缺陷損失評估值 二拆除費用+修繕費用+恢復費用+ 直接經(jīng)濟損失-被拆

25、除物殘值資本化法：A用于凈收益減少的評估值二P250B用于收益年限減少的評估值二價差法：評估值二類似的無質量缺陷的房屋市價-類似的有質量缺陷 的房屋市價市比法：評估值二可比實例補償金額*補償情況修正*補償日期修正* 缺陷狀況修正系數(shù)基本程序：1受理委托2擬定方案3搜集資料4實地查勘5選法測算6 確定結果7撰寫報告8審核報告9出具報告10資料歸檔。三、其他附著物估價（概念、基本方法）種類：1地上：建筑物、構筑物、青苗、樹木、魚塘 2地下：地下管線、墳墓、水井價格特征：1 一般不包含所占用土地的價值2更多的是體現(xiàn)一種補償性質。基本原則：1合法2替代3公平4有則補之，無則不補5屬誰補誰原則。 程序：

26、同前方法:1補償標準法2比較法3成本法4收益補償法（青苗最高按一季產(chǎn)值計算；果樹類按剩余掛果年限定）四、相關機器設備評估（實體性、經(jīng)濟性估算方法）一般機器設備的分類和特點：1按用途分：動力機械、金屬切削機床、金屬成型機床、交通運輸機械、起重運輸機械、工程機械、農(nóng)業(yè)機械、通用機械、輕工機械、專用機械 2按性質分：生產(chǎn)用、非生產(chǎn)用、租出、未使用、不需用、融資租入機器設備與房地產(chǎn)相關的機器設備：1按其在再生產(chǎn)中的作用分類：生產(chǎn)工藝 類、輔助生產(chǎn)、服務2按機器設備技術性特點分類：通用、專用、非 標準3非標準設備的自動化程度分類：自動化、半自動化、其他 評估特點：1 一般不具備獨立的獲利能力，收益法受限

27、制，常用成本 法市比法2、3、4確定貶值需要逐臺對實體鑒定5除實體性貶值外， 還存在功能性和經(jīng)濟性貶值。評估步驟：1簽訂委托協(xié)議2填寫待評機器設備清單3分析資料明確 重點制定方案4搜集資料5核實分類6鑒定設備7確定參數(shù)8評估計算9 撰寫報告10審核發(fā)出基本方法：1成本法2市場法3收益法。實體性貶值：由于種（使用中）和種（閑置中）有形磨損，所引起的貶值 實體性貶值率二設備的價值損失/設備的重置成本。估算方法：1觀察法2年限法（壽命比率法二使用壽命消耗量/總使用 壽命）3修復費用法經(jīng)濟性貶值：1使用壽命縮短一一年限法2運營費用的提高3市場競 爭規(guī)模經(jīng)濟效應指數(shù)法第三門估價實務第四部分土地估價方法一

28、、土地估價概念（重點是概念）土地估價的定義：估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在 充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性， 按地產(chǎn)的質量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中的一般收益狀況，充分 考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策 等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊或多塊土地在某一權利 狀態(tài)下某一時點的價格的過程。土地估價的作用及現(xiàn)實意義：1能反映市場供需、利用狀況和動態(tài)變 化，通過其他指標綜合反映社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 2調(diào)控土地市場供需的 有力杠桿3調(diào)整土地市場經(jīng)濟主體之間經(jīng)濟利益關系的保障 4推進我 國土地使用制度改革的重要前提（改革核心是土地有償使用

29、）5量化國有土地資產(chǎn)的尺度。土地估價的使用方向：1出讓（招標、拍賣、掛牌出讓價格評估）、 轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產(chǎn)合資 2集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓3抵押4企業(yè)設立、重 組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權父易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關閉、清算5基準地價和標定地價6城市地價動態(tài)監(jiān)測7對農(nóng) 用地分等定級8確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價9為土地增值稅等不動產(chǎn)稅費 征收10為司法鑒定提供地價參考。我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程：93年全國統(tǒng)考。1建立相應土地估價制度和土地估價師制度2形成整套特色土估理論和技術標準3形成規(guī)模專業(yè)隊伍（三次改革：脫鉤改制、改革土地估價

30、結果確認和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式）4有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設 5有力地配合國有企業(yè)改革6土估行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主 發(fā)展的道路。二、土地估價的原則（一般）原則:1預期收益2替代3最有效利用4供需5報酬遞增遞減6貢獻7變 動8合法原則三、收益還原法（重點）基本公式：P=A/r純收益按等差級數(shù)遞增（減），無限年器時：P=a/r= -b/r2純收益按等級數(shù)遞增（減），無限年器時：P=a/（r-+s）四、市場比較法（重點）特征：1現(xiàn)實性，有說服力2以替代關系為途徑，比準價格3以價求價，不正常市場難與收益價格相協(xié)調(diào) 4人員要求素

31、質高5以替代原則為基礎，正確選擇案例和合理修正交易價格是保證結果準確性的關 鍵。理論依據(jù)：替代原理適用原則：替代原則適用條件：1三個案例（25%）2案例與對象具有相關性和替代性 3交易資料可靠性4合法性估價步驟:1調(diào)查與選擇比較案例2確定價格可比基準3交易情況修正4 估價期日修正（三年內(nèi)）5區(qū)域因素比較與修正6個別因素比較與修正7其他相關修正+土地使用年限和容積率修正8確定比準價格五、成本逼近法（重點）基本公式：地價=土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+ 土地增值估價步驟:1確定土地取得費2確定土地開發(fā)費3計算稅費4計算利息5計算利潤6確定土地增值7修正并確定土地價格土地開發(fā)費：應分攤

32、費用二受益程度設施總費用利息：開發(fā)周期根據(jù)面積規(guī)模和難易程度確定。利潤二（土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費）投資回報率土地增值二（土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）址地增值 收益率土地價格修正與確定：年期修正系數(shù) K=1-1/ （1+R） N次方適應范圍：1新開發(fā)土地2欠發(fā)育實例少3工業(yè)用地（城區(qū)市區(qū)的除外）4無收益無交易的六、剩余法（歷年重點）概念：假設開發(fā)法基本公式：地價二房地產(chǎn)預期售價-建筑總成本-利潤-稅收-利息估價步驟：1最佳開發(fā)利用方式的確定2開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的測算3開發(fā)成本的計算4利息的計算5利潤的計算6 土地價格的計算 利息二（地價款+開發(fā)建筑費+專業(yè)費+不可預見費

33、）計息利潤二土地價格計算：地價二不動產(chǎn)總價-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不可預見費-利息-租售費用-稅金-開發(fā)商合理利潤適用范圍：1開發(fā)房地產(chǎn)或待拆再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價或測算項目預期利潤、項目最高控制成本費用 2將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價3現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。七、路線價法（應用范圍、相關系數(shù)修正）路線價概念：通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定 標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于特定街道 上，即得到該街道的路線價。路線價法概念：依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學方法計算同一街道其他宗地價。路線價法基本原理：替代原理和區(qū)位論的具體運用。地價

34、隨其臨街 深度的增加而遞減。標準深度：道路對土地利用價值影響為 0的深度。里地線：標準深度連線。與道路之間的區(qū)域為表地或臨街地，以外為里地 深度指數(shù)修正表：以道路為基準，按距路變化編制的地價變化表。路線價區(qū)段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，使用價值基本一致的地段作為路線價評估區(qū)域。操作步驟：1確定所處區(qū)段和路線價2確定臨街深度和其他（寬度、 容積率、出讓、轉讓年期、朝向、地價分配率）3確定深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)4估算宗地地價。深度修正方法:1四三二一法則：100FT, 40、30、20、10%2蘇慕斯法則：100FT，前50占72.5%，后50占27.5%，再深 50 則 15%

35、3霍夫曼法則：100FT，37.5%、29.5%、20.7%、12.3%4哈柏法則：地價與其深度的平方根成正比。其他宗地條件修正系數(shù)編制：寬度、寬深比率、容積率、出讓、轉讓年期、朝向、地價分配率修正適用范圍：1市街地2較多實例且市場規(guī)范3快速多宗4精度與路線價及其修正體系相關。實際應用：宗地價格二路線價対深度百分率 殊地面積+其他修正額（或X其他修正系數(shù)）八、基準地價系數(shù)修正法（重點是系數(shù)修正）概念：利用基準地價和基準地價修正系數(shù)表等成果，按替代原則，修正區(qū)域個別其他得地價的方法?；驹恚禾娲砉剑捍赖貎r=基準地價X （ 1 區(qū)域個別修正系數(shù)之和） 溯日修 正昭積率修正開發(fā)程度修正X寺

36、估宗地使用年限修正系數(shù)步驟:1基準地價成果介紹的基本要求2宗地級別基準地價的確定3宗 地影響因素調(diào)查分析與修正系數(shù)確定 4年期修正的公式與方法5期日 修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法6容積率修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法 7開發(fā)程度及其他因素修正8修正確定宗地價格適用范圍：1具備基準地價和相應修正體系成果的城鎮(zhèn)土地估價 2可以短時間大批量評估3精度與基準地價及其修正體系的精度密切相關。第五部分地價估價實務一、宗地估價（熟練掌握）土地估價程序：1確定基本事項2擬定作業(yè)計劃3收集資料實地踏勘4分 析整理相關資料5選定方法試算價格6確定宗地估價結果7撰寫估價 報告書業(yè)務獲取途徑：1政府委托2企業(yè)或個人委托3自

37、有自估業(yè)務受理及應注意的問題：1明確雙方權利義務2合理安排時間人員3保證估價質量4適當提供相關附加（增值）業(yè)務5注意適應相關行 業(yè)的要求（如審計）6注意適應國際規(guī)范。簽訂委托協(xié)議的重要性：1估價委托的法律依據(jù)2明確雙方權利義務3降低估價收益風險。委托協(xié)議的主要內(nèi)容：雙方名稱、目的、對象、基準日、時間、使用范圍、收費、合同有效期、違約責任、雙方權利義務、爭議解決（協(xié)商、仲裁、訴訟）、簽合同時間、地點、人物及印章。業(yè)務范圍：1出讓2轉讓3征用、征收、征購或拆遷補償4、抵押5收 益權質押6稅費7出資入股8改制9會計處理或出具財務報告10金融不 良資產(chǎn)轉讓11法律訴訟12基準地價13動態(tài)監(jiān)測14農(nóng)用地

38、分等定級15 征地區(qū)片綜合地價及統(tǒng)一年產(chǎn)值測算 16其他經(jīng)濟或整個行為涉及的 土地2。估價事項確定：1目的的確定2范圍的界定與描述內(nèi)容（面積四至）3 土地類型的界定內(nèi)容4 土地權利狀況的界定內(nèi)容5 土地估價報告使用方向的規(guī)定6 土地估價中特別事項的內(nèi)容與界定價格對應權利內(nèi)涵的設定：1使用權價格2抵押權價格3租賃權價格利用條件的設定：建構筑物及其用途、容積率、綠化率使用年限的設定：有效使用年限估價期日的設定：委托人確定或委托人與估價師商定。資料收集內(nèi)容、方法及要求：1權屬資料及其內(nèi)容：房產(chǎn)證、土地證、土地登記卡、表、冊等2地籍圖的基本要素：界址、方位、坐標、臨路狀況、深度、四至等。3工程建設圖紙

39、的種類：總圖、平面、剖面、立面、高層設計圖紙。4總平面圖的基本要素：1局域位置2內(nèi)外環(huán)境3擬建位置4擬建名稱、出入口、層數(shù)、標高5指北針、比例、風玫瑰圖 5市政管線圖的種類及基本要素6區(qū)域規(guī)劃圖及資料的基本內(nèi)容：容積率、高度、覆蓋率、用途、利 用限制7交易資料基本要求：1面積2時間3位置4宗地條件5地上物狀況6 買賣雙方特征及動機7銷售條件8銷售前后的利用狀況。（詳細、準確、 及時）現(xiàn)場調(diào)查的目的：1核實驗證2觀察實體3現(xiàn)場體驗周邊環(huán)境現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容：1權屬查證2實體狀況查勘3周邊環(huán)境調(diào)查（區(qū)域、 個別）現(xiàn)場調(diào)查的方法：1觀察2詢問3測量4核對權利狀況分析內(nèi)容及方法：核對證書利用狀況分析內(nèi)容及

40、方法：建構筑物及其用途、容積率、綠化率等1現(xiàn)場查勘2查閱權屬資料市場狀況分析內(nèi)容及方法：1發(fā)展方向預測信息（金融經(jīng)濟、房地產(chǎn) 行業(yè)、交易、城市發(fā)展和規(guī)劃信息）2基礎數(shù)據(jù)信息3成交價格信息 4房屋租賃信息假設和限制條件分析：1規(guī)避風險，保護人員機構2告知、保護報告使用者。估價方法選擇：1土地估價目的與適用原則的分析2估價對象狀況與估價方法適用性分析3估價資料與估價方法可行性分析：1基礎性資料（一般、區(qū)域、個 別）2方法性資料3圖件資料4估價技術思路的確定：根據(jù)1目的2狀況3市場4多法結合5現(xiàn)有資料5估價方法的選擇與確定不同方法估價結果分析：1適應性分析2準確性分析3可靠性分析估價值的調(diào)整與確定：

41、試算價格調(diào)整是重要一環(huán)，要衡量各試算價格的相對重要性、可用程度及可靠性，結合知識經(jīng)驗和智慧加以判斷。（1算術平均數(shù)2加權平均數(shù)3中位數(shù)4眾數(shù)5 一種為主其他參考）報告的作用：1描述估價對象2記述估價過程3反映估價成果報告的類別：1土地估價報告2土地估價技術報告報告的主要內(nèi)容：封面、摘要、估價對象界定、土地估價結果及其 使用、附件。技術報告的主要內(nèi)容：封面、總述、估價對象描述及地價影響因素分析、土地估價過程、附件，報告的形式：1文字式（報告和技術報告）2表格式（土地估價報告）報告的使用規(guī)定：1委托方按目的使用的要求及承擔的責任 2用于上 級及自律組織的業(yè)績抽查3用于估價結果備案及承擔的責任4用于

42、估 價結果糾紛處理鑒定的要求及承擔的責任。報告歸檔管理：負責人簽批保存一定年期的檔案銷毀制度。三級審批：自查、部門查、機構負責人審批。報告審核的目的：確認估價結果的合理性報告審核的內(nèi)容：1估價人員資格2估價對象界定3估價所依據(jù)的資 料的質量4估價假定前提和限制條件5市場分析6估價技術路線、方法選擇及運用7地價確定的理由8估價結果9估價報告的邏輯性 二、常見目的下土地估價（新增）各種常見的土地估價目的：1以國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估2以集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓等為

43、目的的土地估價3以土地使用權抵押為目的的土地估價4以企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價5以確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價為目的的土地估價6以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價7以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片為目的的土地估價8以土地增值稅等有關不動產(chǎn)稅費征收為目的的土地估價9以司法鑒定為目的的土地估價地價類別判斷和原則確定：1買賣價格（公允市價，替代、最有效原則）2租賃價格（承租地權、地權出租，替代、最有效原則）3清算價格（低于市價，保守）4抵押價格（保守原則的市價）5征收價格（補償性）6課稅價格（低于市價，保守

44、）7公示價格（公平）評估方法選擇；兩種以上方法。1居?。ㄊ斜?、剩余、收益、基準，新開發(fā)用成本逼近法）2工業(yè)（市比、成本、基準，特殊用收益）3 商服（市比、收益、剩余、基準）4綜合（市比、收益、剩余）價格確定：1差幅不大（20-25%）取簡單算術值2差幅大（超過20- 25% ）說明各方法增減值原因，加權平均或取眾數(shù)、中位數(shù)。三、常見用途土地估價（新增） 居住用地特點：開發(fā)量大，分布廣，主要集中在城區(qū)，而且也具有 一定收益性，市場活躍。主要價格影響因素：A一般因素1自然因素（城鎮(zhèn)地理位置及經(jīng)濟發(fā) 展的關系、氣候條件、發(fā)生自然災害的幾率） 2社會因素（人口數(shù)量 與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設施建設、

45、居民生活方式） 3經(jīng)濟因素（城區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、 就業(yè)與居民收入水平、住宅的供給與需求、住宅的租賃比率）4行政因素（土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收 政策、住宅政策）B區(qū)域因素1自然因素（區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、自 然條件及發(fā)生自然災害的幾率）2社會因素（社區(qū)規(guī)模功能與安全保 障、人口密度、鄰里的社會歸屬文化程度及生活方式）3交通條件（距社會經(jīng)濟活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度）4基礎設施狀況（供水、排水、供熱、電、氣、通訊等基礎設施與公用服務 設施狀況）5經(jīng)濟發(fā)展水平（區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模及水平、居民收入水 平）6行政因素（區(qū)域經(jīng)濟政策

46、、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制）7環(huán)境因素（區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近 程度）C個別因素：宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、 寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、規(guī)劃限制、宗地利用狀態(tài)、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使 用、與交通設施的距離、與商業(yè)設施及公益設施的接近程度、與危險設施及污染源的接近程度、相鄰土地利用。技術思路：宜選用市比法、剩余法、收益法、基準修正法，對新開發(fā)完成的，可以使用成本逼近法。估價方法選擇與應用：1別墅：首選市比法，如極具特性則不宜采用2高檔公寓：首選市比法，輔以收益法、假設開發(fā)法或基準地價法3普通居?。菏走x市比法，輔

47、以收益法、假設開發(fā)法或基準地價法。新開發(fā)土地可以用成本逼近法4待拆危舊居住用地：無特殊需要不得 依現(xiàn)狀用途評估，應按規(guī)劃用途評估。工業(yè)用地特點：宗地面積大，收益小或不明顯，主要分布在城市郊區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。主要價格影響因素：A 一般因素1自然2社會3經(jīng)濟4行政B區(qū)域因素 1交通狀況2基礎設施狀況3環(huán)境狀況4工業(yè)區(qū)成熟度5行政C個別因 素：地形、地勢、地質、水文條件、面積、臨路狀況、位置、土地 使用限制、土地開發(fā)程度、土地權利狀況及使用。技術思路：宜采用市比法、逼近法、基準地價法，特殊情況下可用收益法。估價方法選擇與應用：1礦井礦區(qū)：宗地外開發(fā)程度依政府投資的實際配套狀況設定，最低應設定為達到可開

48、工條件 2高新技術企業(yè)：增 值收益較普通工業(yè)用地高3倉儲用地：機會成本及對相關企業(yè)收益的 影響程度是重點4機場碼頭：壟斷性質，在收益法以外的方法中，應考慮壟斷地租修正5工業(yè)類：數(shù)量多時，選擇一至二宗標準宗地評估, 其他依個別修正確定。商業(yè)用地特點：收益高，集中分布在城區(qū)人流量大的區(qū)域，市場活躍，價值量大，附屬設施較多。主要價格影響因素：A 一般因素1自然2社會3經(jīng)濟4行政B區(qū)域因素1自然2社會3交通4基礎設施5商業(yè)繁華程度6行政7環(huán)境C個別因素: 宗地地形、地質、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、 形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、宗地利用狀態(tài)、與商業(yè) 中心接近程度、與客流的適應性

49、、相鄰不動產(chǎn)的使用狀況、規(guī)劃限 制、地上建筑物的成新度、土地權利狀況及使用年限。技術思路：宜采用市比法、收益法、剩余法、基準修正法。估價方法選擇與應用：1區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來的土地收益差異2旅游用地注意國家旅游區(qū)評價標準。辦公用地特點：收益性強，且收益較高，主要分布與城區(qū)交通方便區(qū)域，樓層較高，附屬設施較多，市場較活躍。主要價格影響因素：與住宅相當，但交通條件的影響較住宅大。技術思路：宜采用市比法、收益法、剩余法、基準修正法估價方法選擇與應用：1考慮辦公樓的級別差異所帶來的土地收益差異2基準法和市比法在經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)采用住宅基準地價修正。教科衛(wèi)文體用地特點：收益小或無，且所處位置多位

50、于市（縣、鎮(zhèn)） 中心主要價格影響因素：參照住、工、商，據(jù)實確定。技術思路：成本逼近法、收益法（有收益或潛在收益）及基準法。估價方法選擇與應用：1成本逼近法時，土地取得費取城鎮(zhèn)拆遷安置 補助費，利潤率、土地增值收益率等參數(shù)，并應比工業(yè)用地的相應 參數(shù)高2位置好的比照商住基準地價，考慮年期與用途修正（減價修 正）參照工業(yè)基準地價時不進行年期與用途修正 3采用收益法用的是 整體收益。農(nóng)用地用地特點：價值主要體現(xiàn)在自然質量上，面積大，分布于城市邊沿。主要價格影響因素：自然因素、社會因素、特設因素技術思路：收益法、市比法、成本法、剩余法、評分估價法、基準地價法。估價方法選擇與應用：1交易少，難市比法，自

51、然屬性和不可再生性 局限了成本法和剩余法的應用2評分法因單位分值的難以確定使得應 用局限3收益法是常用之一 4已建基準地價區(qū)，可用基準地價修正法、 定級指數(shù)模型法、基準地塊法評估?；A設施用地特點：數(shù)量多，分布廣、面積小，無法單宗地測算收、人益。主要價格影響因素：參照居、工、商，據(jù)實確定。技術思路：基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法。估價方法選擇與應用：1中心的，據(jù)實用可比實例和基準地價評估， 并進行年期和用途修正；外圍或邊遠的，優(yōu)先用成本逼近法，其次 參照當?shù)刈钅┮患壍貎r相近用途的基準地價進行評估，并進行開發(fā) 程度和年限、用途等修正2收益體現(xiàn)整體收益，難分攤到每宗地上， 不宜收益法3市場上基礎設

52、施用地等的建（構）筑物交易案例，不適 宜剩余法。四、土地分等（涉及不多）分等的概念：分析影響城鎮(zhèn)土地質量的經(jīng)濟、社會、自然等因素， 揭示地域差異，運用定量和定性相結合的方法對城鎮(zhèn)進行分類排隊， 評定城鎮(zhèn)土地等。原理：反映城鎮(zhèn)之間土地質量的地域差異。一個城鎮(zhèn)一個點。分等的因素因子體系：有重大影響且體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社 會、自然條件，分因素、因子。因素：1城鎮(zhèn)區(qū)位（交通區(qū)位、城鎮(zhèn) 對外輻射能力）2城鎮(zhèn)積聚規(guī)模（人口規(guī)模、人口密度、非農(nóng)產(chǎn)品規(guī) 模、工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模）3城鎮(zhèn)基礎設施（道理、供水、供氣、排水）4 城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平（備選）（非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效果、商業(yè)活動強度、 建設固定資產(chǎn)投資強度、勞動

53、力投入強度）5區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平（國 內(nèi)生產(chǎn)總值、財政狀況、固定資產(chǎn)投資狀況、商業(yè)活動、外貿(mào)活動） 6區(qū)域綜合服務能力（科技水平、金融狀況、郵電服務能力）7區(qū)域土地供應潛力（備選）（農(nóng)業(yè)人口人均耕地、區(qū)域人口密度） 分等的因素因子分值計算方法：采用位序標準化和極值標準化的方 法，分別計算分等對象的因子分值（0100 ）。因子分值越大，表 示分等對象受相應因子的影響效果越佳 2分等對象的因子評價指標與 其土地質量之間存在正負相關關系（負相關因子：區(qū)域土地供應潛 力因素中的區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地）分等的因素因子權重確定方法：1位序標準化：因子分值=100 X位序/參加分等的城鎮(zhèn)個數(shù)2極值標準化：因子分

54、值=100 XA X（指標值-最小值）/（最大值-追小 指）式中：A正相關時A=1且（指標值-最小值）；負相關時A=-1且（指標值-最大值）3 土地分等對象綜合分值計算采用多因素分值加和法：總分值=刀（權重值X因素分值）權重確定方法：1特爾菲測定法（專家經(jīng)驗與主觀判斷，10至40人, 3至4輪，分值評估一5分或百分；等級評估一等級序號為量化值）2 因素承兌比較法（成對比較，對結果賦值排序。前提 一1可成對比較 性2可轉移性）3層次分析法（AHP法一優(yōu)點：定性與定量相結合， 高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡潔性、實用性，針對多層次多目標） 城鎮(zhèn)土地分等劃分方法：1數(shù)軸法（點數(shù)稀少處作等間分界）2總分 頻

55、率曲線法（頻率直方圖，用波谷處）農(nóng)用地分等基本概念：農(nóng)用地 一直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地。農(nóng)用地分等定級一在全國按標準耕作制度，在自然質量條件、平均 土地利用條件、平均土地經(jīng)濟條件下，據(jù)規(guī)定方法程序進行的農(nóng)用 地質量綜合評定，從而劃分出農(nóng)用地等級的工作。標準耕作制度一因各地難統(tǒng)一，主要指種植制度。農(nóng)用地自然等別一在全國按標準耕作制度，在自然質量條件下劃分農(nóng)用地等級。農(nóng)用地利用等別一在全國按標準耕作制度，在自然質量條件、平均 土地利用條件、平均土地經(jīng)濟條件下，據(jù)規(guī)定方法程序進行的農(nóng)用 地質量綜合評定，劃分出農(nóng)用地等別。農(nóng)用地等別一在全國按標準耕作制度，在自然質量

56、條件、平均土地利用條件、平均土地經(jīng)濟條件下，據(jù)規(guī)定方法程序進行的農(nóng)用地質 量綜合評定，劃分出農(nóng)用地等別?；鶞首魑镆恍∝?、玉米、水稻一春小麥、冬小麥、春玉米、夏玉米、一季稻、早稻、晚稻。標準樣地一生產(chǎn)條件最好，產(chǎn)量水平最高的農(nóng)用地單元。農(nóng)用地分等的原則：1綜合分析2分層控制（國省縣）3主導因素4收益差異5定性定量結合（定量計算為主）6跟蹤檢驗原則。農(nóng)用地分等的方法：據(jù)自然質量分方法的不同而區(qū)分為：因素法和樣地法。農(nóng)用地分等單元劃分原則：1單元之間土地差異明顯2單元內(nèi)部土地 tezheng 相似3單元邊界不跨越地塊邊界4單元邊界應采用控制區(qū)格 局的地貌走向線和分解線，河流、溝渠、道路、堤壩等線狀地物和 有明顯標志的權屬界線。方法：1疊置法2地塊法3網(wǎng)格法4多邊形法五、土地定級（涉及不多）城鎮(zhèn)土地定級的概念：根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟、自然屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級。原理：反映城 鎮(zhèn)內(nèi)部土地質量差異。城鎮(zhèn)土地定級的因素因子體系：硬指標（數(shù)量）和軟指標（定性）城鎮(zhèn)土地定級的技術路線和程序：綜合定級和分類定級（市區(qū)非農(nóng)人口 50萬以上大城市宜綜合定級和分類定級；其