房地產(chǎn)抵押貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、一、估價(jià)師應(yīng)了解房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)抵押貸款，對(duì)中國(guó)的銀行業(yè)來說，應(yīng)該是塊風(fēng)險(xiǎn)較小的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但由于目前中國(guó)銀行業(yè)的運(yùn)作和監(jiān)管機(jī)制尚不完善，個(gè)人財(cái)務(wù)信用體制尚不到位，所以房地產(chǎn)抵押貸款仍隱含著一定的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)價(jià)格快速上升時(shí)并不明顯，但當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回落時(shí)就會(huì)顯著起來。為規(guī)避和防范房地產(chǎn)抵押貸款中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，政府管理部門給予了高度的關(guān)注，建設(shè)部等部委印發(fā)的關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知和房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見賦予了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師很大的信任和責(zé)任。作為房地產(chǎn)估價(jià)師，了解銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，有助于我們謹(jǐn)慎地

2、進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估。二、從銀行角度分析房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的部分緣由1、目前國(guó)內(nèi)尚未建立完善的個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度與個(gè)人稅收登記制度，銀行因而很難從整體上把握借款人的資產(chǎn)與負(fù)債狀況，從而作出恰當(dāng)?shù)男刨J決策；2、國(guó)內(nèi)失信懲戒制度尚不完善，借款人提供的虛假證明文件已經(jīng)司空見慣，對(duì)主動(dòng)做假或協(xié)助做假的行為尚缺乏有力的懲戒措施；3、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)的怪圈，在不能提供更多優(yōu)質(zhì)服務(wù)的情況下，銀行為爭(zhēng)奪客戶資源紛紛降低貸款門檻，造成借款人素質(zhì)良莠不齊；4、個(gè)人住房貸款還款時(shí)間周期長(zhǎng)，借款人可能因失業(yè)、離婚、意外傷害等原因失去還款能力與還款意愿。綜合考慮上述情況，銀行常通過控制貸款成數(shù)來控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)

3、于一般借款人，貸款金額不超過房地產(chǎn)價(jià)值(或評(píng)估價(jià)值)的70。即便如此，銀行也并非完全沒有風(fēng)險(xiǎn)，仍存在潛在的不確定因素。因此，房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見第十五條第一款明確指出：“在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示?！比⒉涣假J款可能導(dǎo)致銀行不能全額收回本息假?zèng)]有一宗房地產(chǎn)抵押貸款，房屋建筑面積為120平方米，房地產(chǎn)價(jià)值為100萬元，貸款70萬元，貸款年限為10年，利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率711，以等額本息還款法還款，每月還款8

4、16732元。借款人從一開始主觀上就毫無還款意愿，銀行立即發(fā)現(xiàn)了這一情況并果斷處置。雖然銀行作為抵押權(quán)人，可以要求處置抵押物，以處置所得款項(xiàng)扣除處置過程中產(chǎn)生的諸如訴訟、拍賣、過戶等成本后優(yōu)先受償，但是按照現(xiàn)行處置程序的處理結(jié)果，銀行未必能夠全額收回貸款本金及利息。從時(shí)間上來說，從借款人開始違約到銀行通過訴訟拍賣抵押物收回資金，最快也需要15個(gè)月的時(shí)間。具體過程為：如果銀行是通過司法訴訟、拍賣的過程收回貸款本息的過程，處置成本一般包含訴訟、拍賣、過戶等部分。1、訴訟成本至第4個(gè)月起訴時(shí)，貸款本金為70萬元，拖欠利息為70萬元71112416590元，罰息為72587元(見本文資金成本表)，合計(jì)

5、訴訟金額為700000165907258771731587元。(1)訴訟費(fèi)71731587元15010元1218316元(2)執(zhí)行費(fèi)71731587元O12500元321732元合計(jì)訴訟成本為：1218316元321732元1540048元2、評(píng)估和拍賣成本拍賣抵押物時(shí)，需先行對(duì)其進(jìn)行評(píng)估；拍賣抵押物時(shí)，拍賣行向委托方和競(jìng)買人分別收取5的手續(xù)費(fèi)，所以，競(jìng)買人能夠接受的最高價(jià)格為100萬元(15)952381元。(1)評(píng)估費(fèi)100萬元055000元(2)拍賣手續(xù)費(fèi)952381元54761905元合計(jì)評(píng)估和拍賣成本為：5000元4761905元21002381元3、過戶成本拍賣成交后，借款人作為賣

6、出方，按規(guī)定需承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，由于是在五年以內(nèi)出售，還需繳納營(yíng)業(yè)稅等。(1)出售營(yíng)業(yè)稅等952381元557755311905元(2)交易合同印花稅952381元00547619元(3)交易費(fèi)12025元300元合計(jì)過戶成本為：5311905元47619元300元5389524元具體列表如下：處置成本就超過了1695萬元，達(dá)到了抵押物價(jià)值的17!扣除處置成本，尚余100萬元16953382元830466元。但這并非銀行能夠優(yōu)先受償?shù)慕痤~，隨著處置的過程延長(zhǎng)，銀行貸款的資金成本也不斷增加。假設(shè)借款人從貸款發(fā)放起就拒絕還款，則資金的成本變化如下(罰息按照貸款利率的150計(jì)算)：至第n個(gè)月，本金為70

7、萬元；利息為70萬元(71112)n；罰息為816732元(71115012)(12n)。由上表可知，在最短的處置周期15個(gè)月的情況下，該筆貸款的資金成本已經(jīng)達(dá)到770923元，處置后的剩余金額為830466元770923元59543元。按照最高人民法院關(guān)于執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定，法院裁定拍賣后，銀行作為申請(qǐng)執(zhí)行人，還需為被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房。而且一旦需要拍賣，上述須由銀行提供臨時(shí)住房的情況發(fā)生的機(jī)率很大，則不足6萬元的處置剩余金額是否足夠提供臨時(shí)住房就成了問題，也就是說銀行此時(shí)未必能夠收回全部本息。我們前面所有的討論都是在下列假設(shè)和限制條件下進(jìn)行的：(1)從貸款發(fā)生至處置抵押物

8、完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)；(2)在此期間，銀行貸款利率未作調(diào)整；(3)訴訟時(shí)法院能夠及時(shí)送達(dá)法律文書，無需公告；(4)被告對(duì)一審判決放棄上訴；(5)拍賣能夠一次成交，無流拍；(6)競(jìng)買人愿意接受在市場(chǎng)價(jià)格下扣除拍賣手續(xù)費(fèi)的成交價(jià)格；(7)競(jìng)買人買入房屋無需貸款；(8)未考慮銀行在貸款債務(wù)清算中的人力成本以及律師費(fèi)用等等。如果出現(xiàn)上述假設(shè)和限制條件以外的情況，則隨著利率的調(diào)高，特別是時(shí)間周期的增加，該筆貸款的資金成本將快速增加。經(jīng)計(jì)算，在其他條件不變的情況下，假如該筆不良貸款的處置周期達(dá)到25個(gè)月，那么銀行的資金成本就會(huì)達(dá)到828萬元，處置后已經(jīng)沒有剩余資金了，此時(shí)，銀行已無法提供臨時(shí)住房，意味著無論如何都不能全額收回本息了。經(jīng)過認(rèn)真分析對(duì)抵押物的處置過程及