提出針對(duì)本項(xiàng)目的服務(wù)方案

1、提出針對(duì)本項(xiàng)目的服務(wù)方案：1.房屋、設(shè)備設(shè)施維保方案，包括:(1)房屋小修；(2)供電設(shè)備管理維護(hù)；(3)給、排水及供暖設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)。2.保潔綠化方案，包括院落、辦公樓大廳、各層樓道、衛(wèi)生間、開水間、樓梯、扶手、地下車庫(kù)、垃圾清運(yùn)、門前三包部位、屋面及上述部位內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備的保潔和綠植的澆水施肥。3.會(huì)議服務(wù)方案，包括接受會(huì)議室預(yù)訂及安排；會(huì)議室內(nèi)衛(wèi)生清掃、清擦、除塵、除異味；會(huì)議室通風(fēng)及室溫調(diào)節(jié)；會(huì)議期間茶水、開水供應(yīng)；特殊會(huì)議保障。（如中標(biāo)，本部分內(nèi)容將進(jìn)行公示）第一部分 房屋、設(shè)備設(shè)施維保方案第一章 房屋小修第一節(jié) 服務(wù)內(nèi)容一、修補(bǔ)屋面、地面、頂棚，室內(nèi)外抹灰；二、修理門窗、換玻璃、紗

2、窗；三、水、暖、衛(wèi)、電設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)；四、疏通下水、垃圾道，清掃屋面、雨水口；五、圍墻、護(hù)欄、健身場(chǎng)等公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)；六、其它日常零星維修。第二節(jié) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、每年進(jìn)行一次房屋安全普查和房屋完損等級(jí)評(píng)定，保證房屋完好率達(dá)到100；二、屋面不漏水，房屋外觀無破損；三、道路通暢，路面無損壞；四、大院排水通暢，無堵塞、無積水；五、門窗無破損；六、圍墻、護(hù)欄等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；七、愛護(hù)辦公樓內(nèi)設(shè)施，未經(jīng)業(yè)主單位書面批準(zhǔn)，不得對(duì)辦公樓結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進(jìn)行改動(dòng)； 八、及時(shí)完成各項(xiàng)零星維修任務(wù)，一般維修任務(wù)不超過24小時(shí)， 零星維修合格率100。第三節(jié) 房屋維護(hù)維修管理方案服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：保持房屋原有完好等

3、級(jí)和正常使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損和小壞等房屋維護(hù)管理工作。對(duì)建筑、房屋進(jìn)行維護(hù)（包括樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房及室內(nèi)門窗修補(bǔ)、頂棚維修、墻面找補(bǔ)抹灰、木結(jié)構(gòu)刷漆、瓷磚修補(bǔ)等等）。服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)房屋維護(hù)管理1. 每年進(jìn)行一次房屋安全普查，保證房屋完好率達(dá)到 100%。2. 及時(shí)完成各項(xiàng)維修任務(wù)，維修合格率達(dá) 100%，遇有需要緊急3. 修補(bǔ)的，必須及時(shí)采取措施。一般維修不得超過 24 小時(shí)。4. 建立日常房屋維修、報(bào)修、巡檢制度，發(fā)現(xiàn)建筑物破損及時(shí)上報(bào)并記錄。負(fù)責(zé)零星維修的接報(bào)、工作任務(wù)分配、任務(wù)完成情況記錄。5. 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。6

4、. 愛護(hù)樓內(nèi)設(shè)施，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得對(duì)樓內(nèi)結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進(jìn)行改動(dòng)。7. 對(duì)二次裝修施工進(jìn)行認(rèn)真監(jiān)督，愛護(hù)各類設(shè)備設(shè)施，未經(jīng)主管8. 部門批準(zhǔn)，任何單位、部門不得對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行改動(dòng)。9. 惡劣天氣條件下（如大風(fēng)、大雨、大雪、冰雹等）加強(qiáng)日常巡視的次數(shù)與頻率，建立相關(guān)應(yīng)急預(yù)案和約束機(jī)制。10. 建筑物屋面雨水排泄通暢。室內(nèi)門窗修補(bǔ)、頂棚維修、墻面找補(bǔ)抹灰、木結(jié)構(gòu)刷漆、瓷磚修補(bǔ)急迫性小修項(xiàng)目包括：樓房廁浴間排污管道堵塞、室內(nèi)給水系統(tǒng)小修、換管，通風(fēng)管道堵塞；樓內(nèi)所有門、窗故障等，自接到報(bào)修之時(shí) 15 分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)處理。除急迫性小修之外的零碎修項(xiàng)目為維護(hù)性小修：自接到報(bào)修之日起，一日內(nèi)處理或與報(bào)

5、修人預(yù)約修復(fù)日期。1. 室內(nèi)地面、散水小修內(nèi)容：樓面或地面的塊料面層松動(dòng)的、散水嚴(yán)重?fù)p壞影響其功能的，應(yīng)修補(bǔ)。樓面或地面的塊料面層損壞的、殘缺的，應(yīng)修復(fù)；如磨損過薄影響安全的，應(yīng)局部拆換。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：維修后應(yīng)平整、光滑、接槎平順。2. 室內(nèi)墻面及頂棚小修內(nèi)容：內(nèi)墻、踢腳線及頂棚抹灰空鼓、剝落的應(yīng)修補(bǔ)。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：維修后的內(nèi)墻面及頂棚應(yīng)恢復(fù)原有使用功能，抹面應(yīng)接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，層面與基層結(jié)合牢固。3. 檢修門窗小修內(nèi)容：門鎖損壞、門窗松動(dòng)、門窗扇開關(guān)不靈活、開焊、五金缺損的應(yīng)進(jìn)行修補(bǔ)、更換。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：維修后的門窗應(yīng)開關(guān)靈活不松動(dòng)，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，窗紗

6、緊繃，不露紗頭。時(shí)限要求：自接到報(bào)修之時(shí) 15 分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)處理。4. 清掃屋面、雨落管等小修內(nèi)容：每年將屋面、雨水口積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損應(yīng)更換。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：屋面應(yīng)清掃干凈，雨落管維修后應(yīng)補(bǔ)齊五金配件。5. 屋面補(bǔ)漏小修內(nèi)容：屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補(bǔ)漏范圍。6. 外檐裝修小修內(nèi)容：外檐抹灰及塊料面層局部嚴(yán)重空鼓有脫落危險(xiǎn)的，應(yīng)排除險(xiǎn)情。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：排除險(xiǎn)情后的外檐裝修，應(yīng)不存在危險(xiǎn)隱患。7. 陽臺(tái)、雨罩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件小修內(nèi)容：陽臺(tái)、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件保護(hù)層開裂的，應(yīng)封堵裂縫，防止鋼筋銹蝕：保護(hù)層剝落的，應(yīng)補(bǔ)抹。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)不再有裂縫及露筋現(xiàn)象。設(shè)

7、備機(jī)房1.室內(nèi)設(shè)備小修內(nèi)容：閘具、電源插座、開關(guān)、燈頭、燈泡、燈管；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：正常使用；時(shí)限要求：自接到報(bào)修之時(shí) 15 分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)處理。2.配電線路小修內(nèi)容：導(dǎo)線、支持物；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：絕緣良好完整可靠；3.時(shí)限要求：自接到報(bào)修之時(shí) 15 分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)處理。樓梯間、走廊通道、門廳1.樓梯臺(tái)階、扶手、欄桿無水漬、無污漬、無垃圾、無積塵、整潔光亮。2.墻面無污漬、無積塵、無亂懸掛、無亂張貼現(xiàn)象。3.頂棚及燈具無污漬、無蛛網(wǎng)。上下水系統(tǒng)小修1.室內(nèi)給水系統(tǒng)小修、局部換管小修內(nèi)容：樓內(nèi)管道銹蝕脫皮的、應(yīng)及時(shí)清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)予以更換；給水系統(tǒng)漏水的，應(yīng)進(jìn)行修理，嚴(yán)重的，予以更

8、換，零件殘缺的應(yīng)予以補(bǔ)齊；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)修繕的給水系統(tǒng)通暢，部件應(yīng)配齊全，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。2.衛(wèi)生設(shè)備小修內(nèi)容：衛(wèi)生設(shè)備及配件殘缺的應(yīng)配齊，破損的應(yīng)維修。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：修繕后應(yīng)做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。3.排水、排污管道等小修內(nèi)容：樓房排污管道堵塞、排污不暢通的應(yīng)疏通，配件殘缺應(yīng)補(bǔ)齊。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：樓房排污管道經(jīng)疏通后，應(yīng)達(dá)到排污管道暢通，不滴水，達(dá)到井體、池體，井圈、井蓋、池蓋完好。服務(wù)方案： 房屋維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及使用管理1房屋維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 房屋設(shè)備的維修按照業(yè)主的計(jì)劃和要求，做出預(yù)算和施工方案，經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)后實(shí)施。 認(rèn)真履行各項(xiàng)操作規(guī)

9、程，保證施工安全，施工完畢后，接受業(yè)主方的檢驗(yàn)。 保證各種設(shè)備的正常運(yùn)行，保證需年檢的設(shè)備順利通過年檢。 本著急事急辦的原則，出現(xiàn)緊急情況時(shí)，積極采取措施并告知業(yè)主方實(shí)事求是地審核結(jié)算。2房屋使用管理 愛護(hù)設(shè)施，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人批準(zhǔn)，不得對(duì)大樓有關(guān)結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進(jìn)行任何改動(dòng)。 每年按規(guī)定進(jìn)行一次房屋安全普查并上報(bào)小區(qū)辦。 按急修、零修率要求，及時(shí)完成維修任務(wù)，合格率100。 按業(yè)主方要求對(duì)辦公標(biāo)志牌及時(shí)進(jìn)行更換設(shè)置。 樓地面日常養(yǎng)護(hù)1水泥地面：面層平整，不空鼓，無裂縫、起砂現(xiàn)象。2地磚地面：表面平整，縫口一致，靠墻處勾縫適當(dāng)留寬，無空鼓、裂縫和脫落。3花崗巖、大理石板地面：表面平整、不空鼓、裂縫，無因

10、防潮出現(xiàn)浸濕色差。4木地板：縫平整，縫口一致，收邊留足伸縮余量不小于10MM，與門檻接口處壓條必須平整，不起翹。5踢腳線：上口平直、無高差、無開裂，表面平整。 墻面日常養(yǎng)護(hù)1玻璃幕墻：預(yù)埋件焊接牢固，鋁合金及五金配件不得松動(dòng)，玻璃無破裂，結(jié)構(gòu)密封膠無老化過期使用，無開膠、斷條現(xiàn)象。2幕墻窗：開啟靈活，不扭曲松動(dòng)，五金件牢固可靠。3外墻面：無斷裂、脫落，表面平整，四周邊鑲縫耐候膠無斷條老化，上部與主體立面連接處八字縫要深入立面1520MM。4辦公室、壁紙會(huì)議室或布?jí)γ妫罕砻嫫秸?，接縫均勻、平直，無起皮、裂紋。5釉面磚墻面：表面平整、縫隙均勻、無空鼓、裂紋現(xiàn)象。6內(nèi)墻石材：表面平整，無開裂，不脫落

11、。7外墻涂料：表面平整、無空鼓、起皮和裂紋。 頂棚日常養(yǎng)護(hù)1粘貼吸聲板頂棚：層平整，粘貼牢靠，不鼓包，接縫均勻，無脫皮、開裂現(xiàn)象。2礦棉吸音板吊頂：面層平整，邊角無明顯裂縫，中部無拱起高度。3紙面石膏板吊頂：面層平整，龍骨與吊頂安裝牢固，表面涂料不起皮、顏色均勻。4鋁合金板吊頂：龍骨與吊頂安裝牢固，無變形，接縫一致，易拆卸檢修。 門窗日常養(yǎng)護(hù)1大廳門：門框牢固，門扇不得下垂，五金配件齊全，密封膠不老化、斷條、開裂。2防火門：安裝朝向正確，門扇不變形，五金零件牢固齊全，無油漆脫落，閉門器潤(rùn)滑良好，開閉靈活，速度適中，按要求處于常閉狀態(tài)。3夾板型木門：框牢固，扇無下垂、彎曲、翹扭，縫隙不超過要求。

12、4玻璃門：窗框安裝牢固，窗扇無下垂、變形，開啟靈活，封閉嚴(yán)密，五金牢固，密封膠不老化、不開裂，無滲水。 樓頂、屋面日常養(yǎng)護(hù)1. 上人屋面：不得滲漏，表面平整，無裂縫，無積水。2. 不上人屋面：無滲漏，表面平整，保護(hù)層完好、無裂縫，外刷銀粉或色劑無褪色現(xiàn)象。3. 卷材防水：表面平整無滲漏，不空鼓、皺折，無積水。4. 不銹鋼欄桿：安裝牢固、焊接密實(shí)，無開焊、開裂、松動(dòng)。5. 踏步：表面平整，無破損、開裂、防滑條完整。6. 樓梯扶手：牢固、平滑，無裂紋，外刷漆顏色均勻，紋理清晰。第四節(jié) 建筑物土建維修、養(yǎng)護(hù)和管理方案服務(wù)要求：清理露天平臺(tái)和內(nèi)管線溝雜物，疏通樓宇下水和雨落管；定期清掃屋面，及時(shí)補(bǔ)漏。

13、服務(wù)方案：急迫性小修項(xiàng)目包括：樓房廁浴間排污管道堵塞，室內(nèi)給水系統(tǒng)小修、換管，排風(fēng)管道堵塞；建筑物所有門窗故障等，自接到報(bào)修之時(shí)起 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。非急性小修修復(fù)期限：接到保修之日起，一日之內(nèi)處理或與報(bào)修人預(yù)約修復(fù)日期。 室內(nèi)地面、散水小修內(nèi)容：樓面或地面的塊料面層松動(dòng)的、散水嚴(yán)重破損影響其功能的，應(yīng)修補(bǔ)。樓面或地面的塊料面層損壞或殘缺的，應(yīng)修復(fù)，如磨損過薄影響安全的，應(yīng)局部拆換。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：修復(fù)后應(yīng)平整、光滑、接搓平順。 室內(nèi)墻面及頂棚小修內(nèi)容：內(nèi)墻、踢腳線及頂棚抹灰空鼓、剝落的應(yīng)修補(bǔ)。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：維修后的內(nèi)墻面及頂棚應(yīng)恢復(fù)其原有的使用功能，抹面應(yīng)接搓平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹

14、邊，面層與基層結(jié)合牢固。 檢修門窗小修內(nèi)容：門鎖損壞、門窗框松動(dòng)、門窗扇開關(guān)不靈活、開焊、小五金缺損的應(yīng)進(jìn)行修補(bǔ)、更換。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：維修后的門窗應(yīng)開關(guān)靈活不松動(dòng)，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，窗紗緊繃，不露紗頭。時(shí)限要求：自接到報(bào)修之時(shí)起 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。 清掃屋面、雨落管等小修內(nèi)容：每年應(yīng)將屋面、雨水口積存的雜物清掃干凈，雨落管局部殘缺、破損應(yīng)更換。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：屋面應(yīng)清掃干凈，雨落管維修后應(yīng)補(bǔ)齊五金配件。 屋面補(bǔ)漏小修內(nèi)容：屋面局部滴漏以致影響使用的屬于屋面局部補(bǔ)漏范圍。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：屋面補(bǔ)漏后應(yīng)達(dá)到不再滴漏的效果。第五節(jié) 市政公用設(shè)施及附屬配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理方案服務(wù)內(nèi)

15、容：包括道路、地面停車場(chǎng)、雨污水管道、道閘系統(tǒng)、大門的維修、保養(yǎng)和管理。服務(wù)方案：l 道路養(yǎng)護(hù)一、路基各部分經(jīng)常保持完整，各部尺寸保持規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求，不損壞變形，經(jīng)常處于完好狀態(tài)。（一）路肩:保證土路肩整潔，對(duì)土路肩的垃圾、雜物清除、外運(yùn)；硬路肩整潔、無沉陷、缺損，橫坡適度、邊緣順適，與路面接茬平順，排水順暢；確保路基保持原幾何尺寸。路肩外側(cè)邊緣被流水沖缺，或車輛碾壓形成缺口時(shí)，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。種植草皮的路肩，經(jīng)常進(jìn)行修剪，不得有雜草，草高保持在10cm 以下，保護(hù)路肩不被沖刷。（二）邊坡邊溝:保證邊坡邊溝整潔，對(duì)邊坡邊溝2立方米以內(nèi)的垃圾、雜物當(dāng)天由人工進(jìn)行清除、外運(yùn)，2立方米以上的于3天內(nèi)人工

16、配合機(jī)械清理完畢。每天安排專人拾撿塑料袋、紙屑等白色污染物；及時(shí)疏通邊溝；對(duì)由于水毀、車毀等各種原因造成的邊坡邊溝損壞（單處填方小于2立方米）進(jìn)行整修、加固，邊坡、邊溝線形保留原幾何尺寸(內(nèi)邊坡1: 1.5，外邊坡1:1)；漿砌片石邊溝要無沉陷、缺損，表面平整堅(jiān)實(shí)、整潔，排水順暢。（三）其他構(gòu)造物:泄水槽、石砌邊溝、輔道涵等構(gòu)造物疏通瘀塞，清理雜草，保證縱坡符合要求，排水暢通，保證路基、路面不積水和邊溝內(nèi)不長(zhǎng)期積水。及時(shí)對(duì)防護(hù)工程進(jìn)行檢查，汛期每周巡查一次，平常一月一次，做好巡查記錄。巡查中發(fā)現(xiàn)的破損部分，2天內(nèi)修復(fù)完畢。二、春融前，特別是汛期前，要對(duì)排水設(shè)施進(jìn)行全面檢查、疏通，并將疏通路段做

17、好記錄，采取相應(yīng)措施保證在雨季和洪水來臨之前做好水毀預(yù)防工作。三、雨中必須上路巡查，及時(shí)排除堵塞并疏流，防止水流直接沖刷路基。暴雨后應(yīng)在2天以內(nèi)重點(diǎn)檢查一遍，如有沖刷、損壞，應(yīng)做好記錄并及時(shí)修理加固，如有堵塞應(yīng)立即清除，修復(fù)時(shí)采用的結(jié)構(gòu)形式必須與原結(jié)構(gòu)一致。雨后及時(shí)查看水毀情況，對(duì)缺口、沖溝、坍塌等小型水毀，單處2m2以內(nèi)，當(dāng)天恢復(fù)完畢；2m3以上的及時(shí)上報(bào)養(yǎng)護(hù)科，并于3天內(nèi)進(jìn)行恢復(fù)。四、路肩上嚴(yán)禁堆放任何雜物。對(duì)于防滑砂等養(yǎng)護(hù)材料，應(yīng)在路肩以外設(shè)置堆料臺(tái)，對(duì)大中修工程所需的砂石材料，確因用地困難而必須堆放在路肩上時(shí)，應(yīng)做到料堆內(nèi)側(cè)距路面邊緣不小于30CM；對(duì)平路肩路段，料堆的長(zhǎng)度應(yīng)不大于10

18、M，每料堆之間的距離不小于1M，以利排水，橋頭和平曲線內(nèi)側(cè)、陡坡路段不得堆料。五、路肩的清掃保潔應(yīng)與路面的保潔工作同時(shí)進(jìn)行，嚴(yán)禁將雜物堆積在路肩上，路基上小的堆積物應(yīng)由養(yǎng)路員隨時(shí)清除出路基以外，大的堆積物報(bào)分局并做好記錄及時(shí)清除，保障路容整潔美觀。六、地面停車場(chǎng)（一）地面開裂、起塵、翻砂、嚴(yán)重磨損處理方法:如果地面破損相當(dāng)嚴(yán)重以及原地面平整度太差的地面，我們可以使用專用機(jī)械將突出的表層并進(jìn)行找平處理。（二）混凝土地面和固化劑地面開裂、起塵、翻砂、嚴(yán)重磨損處理方法:對(duì)于這種已經(jīng)起塵、翻砂、開裂、嚴(yán)重磨損的固化劑地面和混凝土地面，只需使用專用地面修補(bǔ)材料對(duì)原地面進(jìn)行修補(bǔ)找平、然后進(jìn)行清洗和打磨，再

19、使用混凝土密封固化劑。（三）金剛砂地面起塵、翻砂、褪色、開裂、污染。處理方法:把原地面先進(jìn)行除塵、清洗并打磨，再修補(bǔ)。對(duì)于水泥地面，為避兔干燥二次揚(yáng)塵，可間隔進(jìn)行濕潤(rùn)清潔。無濫用機(jī)械，使用時(shí)盡量避免重物對(duì)地面的過分敲擊，避免不必要的磨損，同時(shí)不要用過重的交通及負(fù)載，與地面接觸處避免產(chǎn)生劃痕。環(huán)氧地坪漆表面清潔一般用清水即可，難清洗的污漬，使用洗滌劑，然后用水清洗，對(duì)于特備頑固的污漬，也用機(jī)械清洗，注意不要地面施壓、磨損過大影響平整度及光澤度。避免車庫(kù)地面化學(xué)物品的污染。清潔地面時(shí)選用軟質(zhì)拖把或干濕兩用吸塵器，但注意地面的濕滑度。如因時(shí)間較長(zhǎng)引起的小部分的刮花及磨損，可進(jìn)行局部維修，若面積較大建

20、議從新滾涂一遍。l 雨污水管道1.日常養(yǎng)護(hù)：日常養(yǎng)護(hù)是指為了管網(wǎng)設(shè)施正常運(yùn)行，對(duì)日常巡查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處置，包括管道的沖洗疏通，檢查井的清理、整修，更換井蓋，放氣等工作。2.季度維修：季度維修是指對(duì)季度普查出的問題管網(wǎng)設(shè)施，日常養(yǎng)護(hù)無法完成的，積於厚且長(zhǎng)的管線、檢查井進(jìn)行人工清淤和管道沖洗；滲漏、錯(cuò)口、變形、脫節(jié)管道的修補(bǔ)，視管徑粗細(xì)、管道材質(zhì)等情況，根據(jù)實(shí)際情況采用合適有效的辦法進(jìn)行修復(fù)，采用人工修復(fù)如焊接、澆筑混凝土封；或機(jī)械修復(fù)如機(jī)械噴涂防水防滲漏涂料等。3.應(yīng)急處置：接到應(yīng)急搶修任務(wù)，應(yīng)急搶修部馬上出擊，第一時(shí)間趕至現(xiàn)場(chǎng)，將現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)控制防止事態(tài)擴(kuò)大,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況做出搶修部署并有序?qū)嵤?/p>

21、，注如塌方、污水外溢、汛期雨水灌入污水管道等。第二章 供電設(shè)備管理維護(hù)方案第一節(jié) 服務(wù)內(nèi)容一、變配電室設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)；二、室外輸電線路維護(hù)；三、室內(nèi)線路及用電設(shè)備維修；四、照明設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)（燈具由采購(gòu)人負(fù)責(zé)提供）。第二節(jié) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、供電管理和維修人員必須持證上崗；二、配電室24小時(shí)值班，保證24小時(shí)不間斷供電，每班值班人員不少于2人；三、嚴(yán)格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全；四、定期檢修設(shè)備，確保設(shè)備的良好性能和安全運(yùn)轉(zhuǎn)，做好配電、避雷設(shè)施設(shè)備維護(hù)和定期檢驗(yàn)工作；五、日常維護(hù)檢修，確保供電線路、照明燈具、配電箱及開關(guān)的完好和安全使用；六、設(shè)備故障10分鐘到場(chǎng)處理，設(shè)備零星維修合格率達(dá)到100，一

22、般性維修不過夜；七、保證夜景照明、節(jié)日燈系統(tǒng)正常運(yùn)行，并按采購(gòu)人要求關(guān)啟。八、統(tǒng)籌規(guī)劃，做到安全、科學(xué)、節(jié)能、合理用電，配合采購(gòu)人做好節(jié)電工作；第三節(jié) 服務(wù)方案l 供電系統(tǒng)管理方案一、管理內(nèi)容1. 對(duì)供電系統(tǒng)進(jìn)行巡查，日常保養(yǎng)。2. 對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)維修，并做好維修記錄。3. 確定專人負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。二、管理措施1. 制訂供電系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。2. 維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。3. 抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。4. 加強(qiáng)供電系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。三、供電設(shè)備的管理：對(duì)供電設(shè)備進(jìn)行管理的目的是保證其正常運(yùn)行，供電不間斷。為此

23、，首先應(yīng)了解和掌握全部設(shè)備的各種資料。應(yīng)掌握的資料包括以下幾個(gè)方面：1. 供電范圍內(nèi)建筑物的構(gòu)造方式、用點(diǎn)內(nèi)容及主要要求；2. 供電方式、電壓等級(jí)、用電容量、分配方案、配件方法（如高、低壓重點(diǎn)保護(hù)單位，單、雙路供電等）；3. 全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖；4. 施工中的各級(jí)各階段的驗(yàn)收證明書、變更洽商紀(jì)錄（如絕緣遙測(cè)記錄，接地點(diǎn)組織的測(cè)定，單、全負(fù)荷實(shí)驗(yàn)結(jié)果報(bào)告和支路的負(fù)荷電流實(shí)測(cè)記錄，電壓變化情況記錄等）；5. 核對(duì)實(shí)際安裝的線路及設(shè)備的數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)、位置是否與圖紙要求一致，地下埋設(shè)管路的具體位置與平面圖是否一致；6. 正式使用后，業(yè)主的主要用電設(shè)備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負(fù)荷變動(dòng)情況等。四、管

24、理辦法：一般包括下列內(nèi)容：1. 定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況，參照供電局的電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程,寫出固定的巡視日期和內(nèi)容（可分為一般部位和重點(diǎn)部位、一般項(xiàng)目和重點(diǎn)項(xiàng)目等）；根據(jù)設(shè)備的使用頻率和季節(jié)的不同，定出測(cè)定的項(xiàng)目，如雨季前要進(jìn)行遙測(cè)地極的接地電阻值，夏季要進(jìn)行遙測(cè)線路的絕緣電阻值，以及特殊節(jié)日前的有關(guān)項(xiàng)目檢查等。2. 建立各項(xiàng)設(shè)備檔案所有較大的用電設(shè)備均應(yīng)按臺(tái)編號(hào)，建立檔案，如鍋爐房?jī)?nèi)的風(fēng)機(jī)、水泵、廚房?jī)?nèi)的機(jī)具。一般建立如下檔案：電氣平面圖、設(shè)備原理圖、接線圖等有關(guān)圖紙；用電電壓、頻率、實(shí)測(cè)電流等有關(guān)數(shù)據(jù)；維修記錄、運(yùn)行記錄、巡視記錄及大修后的實(shí)驗(yàn)報(bào)告記錄等。3. 積極

25、有效地宣傳安全用電、和利用電的知識(shí)，掌握用電的一般知識(shí)和應(yīng)遵守的用電規(guī)定。五、供電設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)供電設(shè)備的維護(hù)范圍，須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)的劃分原則來執(zhí)行。依據(jù)全國(guó)供用電規(guī)則對(duì)維護(hù)管理與產(chǎn)權(quán)分界的界定，供電局與用戶電氣設(shè)備的維護(hù)管理范圍遵照以下原則：1. 低壓供電的，以供電接戶線的最后（第一）支持物為分界點(diǎn)，支持物屬供電局；2. 10千伏及以下變壓供電的，以配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點(diǎn)，第一斷路器或進(jìn)線套管的維護(hù)責(zé)任由雙方協(xié)商確定；3. 35千伏及以上高壓供電的，以配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點(diǎn)，第一機(jī)電桿屬供電局；4. 采用電纜供電的，本著便于維護(hù)管理的原則，

26、由供電局與業(yè)主協(xié)商確定；5. 產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的線路，以分支點(diǎn)或以供電局變電所外第一基電桿為分界點(diǎn)，第一基電桿維護(hù)管理責(zé)任由雙方協(xié)商確定。計(jì)費(fèi)電度表及附屬件的購(gòu)置、安裝、移動(dòng)、更換、校驗(yàn)、拆除、加封、啟封等均由供電局負(fù)責(zé)。對(duì)供電設(shè)備的維護(hù)可分為日常巡視維護(hù)和定期檢查保養(yǎng)兩個(gè)方面。應(yīng)根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況，參照供電部門的電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程,定出重點(diǎn)檢查的項(xiàng)目。供電規(guī)程中的所有規(guī)定都是系統(tǒng)正常運(yùn)行的保證也是維護(hù)保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。主要有以下內(nèi)容：1. 觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常，使用電源的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有無差異；2. 核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際

27、負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合（按規(guī)定采用熱元件時(shí)，整定值為負(fù)荷電流的1-1.5倍，采用熔絲時(shí)，按負(fù)荷電流的1.25-1.5倍選用）；3. 配電箱的固定是否牢固，箱內(nèi)期間是否完好無損，各閘具的接頭有無松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆，熔短器有無焦痕；4. 導(dǎo)線絕緣是否良好（用兆歐表搖測(cè)絕緣電阻值，低壓線路應(yīng)不低于0.5兆歐），各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，特別是各接頭處有無變焦、變脆，絕緣包布有無失效，接頭之間有無電腐蝕現(xiàn)象；5. 沿墻及沿頂棚架設(shè)的明線是否松脫、垂落、損傷，有無其他物品觸碰到線，室外架空線的瓷瓶是否破裂，導(dǎo)線垂度是否過大，有風(fēng)時(shí)導(dǎo)線搖拽線間有

28、無相碰現(xiàn)象，電桿是否歪斜，木桿根有無糟朽、缺土、下凹；6. 金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管線固定是否牢固，管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管子有無塌腰變形；7. 各用電器具，如燈頭、開關(guān)、插座等是否牢固，燈頭吊線據(jù)地是否太低，有無自行拉扯的臨時(shí)線路等；8. 各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定（防雷接地10歐姆以下，保護(hù)接地4歐姆以下），接地導(dǎo)線有無傷痕和腐蝕；9. 特殊房間應(yīng)有特殊要求，如潮濕、高溫、易燃、放爆等場(chǎng)所應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定重點(diǎn)進(jìn)行檢查維護(hù)。六、線路的常見故障及檢修線路的常見故障包括斷路、短路、接觸不良及漏電等。在檢修時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)各種現(xiàn)象加以綜合分析判斷，找出故障原因及故障所在

29、，在按情況加以排除。1. 斷路，分線斷路和中線斷路兩種，應(yīng)換新線。2. 短路，是指相線于相線之間、相線與中線之間或相線與接地線之間斷接的現(xiàn)象（即電阻等于或接近于零），應(yīng)環(huán)線或重新包扎。3. 接觸不良，是指在正常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動(dòng)或者照明發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗。應(yīng)分段檢查，找出接觸不良部位重裝重接。4. 漏電。這是因?yàn)閷?dǎo)線老化、受潮、絕緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流泄漏，嚴(yán)重的能造成人身事故，或造成不能正常用電。檢查方法時(shí)用兆歐表測(cè)量線路或設(shè)備的絕緣電阻，然后按具體情況予以修復(fù)或更換。5. 管子配線的絕緣電阻的測(cè)量及換線。由于管子里導(dǎo)線在長(zhǎng)期不通風(fēng)、散熱極差的狀態(tài)下工作，導(dǎo)線的絕緣層及易發(fā)生

30、粘連、變脆、老化，導(dǎo)致導(dǎo)線絕緣電阻下降。此時(shí)，必須對(duì)管內(nèi)導(dǎo)線進(jìn)行更換。七、電力系統(tǒng)的操作1. 電氣設(shè)備的實(shí)際狀態(tài)很難一目了然，有了模擬圖板，可以明確展示供電方式和電器設(shè)備間的相互聯(lián)系及其各斷路器的合、斷狀態(tài)。2. 可以正確部署安全措施，防止錯(cuò)誤操作事故，并借以指導(dǎo)值班人員進(jìn)行倒閘操作的模擬演習(xí)。3. 可以進(jìn)行日常培訓(xùn)練習(xí)，提高值班人員的操作技術(shù)水平以及處理事故的能力。4. 可以加深值班人員對(duì)電力設(shè)備的接線方式、布置方位、命令代號(hào)的記憶。八、變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作的制度如下：1. 變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作，應(yīng)執(zhí)行變電停電工作票。工作票的主要內(nèi)容應(yīng)包括：工作內(nèi)容、工作地點(diǎn)、停

31、電范圍、停電時(shí)間以及安全措施等。2. 工作范圍應(yīng)在工作票中用單線系統(tǒng)圖加以注明，用不同顏色標(biāo)明停電及帶電部分。3. 在工作票中，應(yīng)填寫清除所要拉開的隔離開關(guān)和斷路器的高度編號(hào)，并應(yīng)注明裝設(shè)接地線的確實(shí)地點(diǎn)和應(yīng)設(shè)的遮攔和標(biāo)示牌等。4. 工作終結(jié)，要履行送電前的檢查以及工作負(fù)責(zé)人在工作票上簽名等手續(xù)。九、重點(diǎn)檢查的內(nèi)容如下：1. 工作的必要性。2. 工作是否安全。3. 工作票上所填安全措施是否正確。4. 工作票所劃停電范圍是否正確，有無其它電源返回的可能。5. 所指派的工作負(fù)責(zé)人和工作人員的技術(shù)水平是否能滿足工作需要，能否在規(guī)定的停電時(shí)間內(nèi)完成工作任務(wù)。6. 所準(zhǔn)備的工具、材料以及安全用具是否齊全

32、。十、工作監(jiān)護(hù)制度工作監(jiān)護(hù)制度是保證人身安全及操作正確的主要措施。監(jiān)護(hù)人的職責(zé)是保證工作人員在工作中的安全。所監(jiān)護(hù)的主要內(nèi)容如下：1. 部分停電時(shí)，監(jiān)護(hù)人應(yīng)時(shí)刻注意工作人員的活動(dòng)范圍，使其與帶電設(shè)備保持規(guī)定的安全距離。2. 帶電作業(yè)時(shí)，除應(yīng)監(jiān)護(hù)工作人員的活動(dòng)范圍外，還應(yīng)注意工作人員是正確使用工具、工作位置是否安全，以及操作方法是否正確等。3. 監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)工作人員中有不正確的動(dòng)作或違反規(guī)程的做法時(shí)，應(yīng)及時(shí)提出糾正，必要時(shí)可令其停止工作，并立即向上級(jí)報(bào)告。4. 監(jiān)護(hù)人在執(zhí)行監(jiān)護(hù)時(shí)，不應(yīng)兼做其它工作。在下列情況下，監(jiān)護(hù)人可參加班組的工作：全部停電時(shí)；在變電所內(nèi)部分停電時(shí)，只有在安全措施可靠，工作人員

33、集中在一個(gè)工作地點(diǎn)，工作人員連同監(jiān)護(hù)人不超過三人時(shí)；所有室內(nèi)、外帶電部分，均有可靠的安全遮攔，完全可以做到防止觸電的可能時(shí)。十一、凡遇到下列情況時(shí)，可不填寫工作票：1. 事故緊急搶修工作。2. 用絕緣工具做低壓測(cè)試工作，如用鉗形電流表進(jìn)行的測(cè)試工作等。3. 線路工作人員在巡視或檢查外觀時(shí)。十二、工作結(jié)束后送電前，進(jìn)行安全檢查的內(nèi)容如下：1. 工作負(fù)責(zé)人應(yīng)會(huì)同值班員對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查，特別要核對(duì)斷路器及隔離開關(guān)的分、合位置是否符合工作票所填的實(shí)際情況，核對(duì)無誤后，雙方在工作票上簽字。2. 拆除臨時(shí)遮攔、臨時(shí)接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮欄、換掛標(biāo)示牌等。3. 清點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)工具和材料，不應(yīng)有遺漏。4. 工作負(fù)

34、責(zé)人對(duì)工作范圍進(jìn)行全面檢查，認(rèn)為沒有問題后宣布工作終結(jié)，帶全體工作人員撤離工作地點(diǎn)之后，方可辦理送電手續(xù)。5. 送電后，工作負(fù)責(zé)人應(yīng)檢查設(shè)備情況，運(yùn)行正常后才可離開現(xiàn)場(chǎng)。十三、供電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn):序號(hào)設(shè)備名稱維修保養(yǎng)內(nèi)容實(shí)施單位實(shí)施月份1電力變壓器 應(yīng)無積灰、污垢 所有接線螺絲牢固 溫控儀表和跳閘信號(hào)正常 測(cè)量線圈的絕緣電阻 預(yù)防性試驗(yàn) 變壓器聲響：無雜音，無放電聲 變壓器外殼：清潔，無積塵和雜物 線路高低壓連接線：油位正常 有無漏油：不形成油滴 高低壓套管：無破損、裂紋 線路高低壓線連接點(diǎn)：無過熱、變色，無氧化現(xiàn)象 防爆筒的防爆膜：完整 變壓器溫度計(jì):完整，指示正確 變壓器呼吸器:呼吸器完

35、好，干燥劑潮解不超過1/2 地線:接觸良好，不松動(dòng) 銘牌和編號(hào)牌:齊全，清楚維修班年檢4-5月2高壓進(jìn)線柜 柜內(nèi)各零部件，電纜接頭，連接螺栓無松動(dòng)斷裂，無電擊痕跡 接地開關(guān)觸頭四周及聯(lián)鎖件應(yīng)無銹蝕或其它損壞，用軟布清潔觸頭、觸頭關(guān)閉正常，無異常聲響，操作靈活 合閘開關(guān)操作靈活正常，與接地開關(guān)機(jī)械互鎖可靠 熔斷器上、下端硅膠隔膜無凝固 外觀無灰塵污垢，無異 常氣味噪音 開關(guān)指示正常，指示燈正常 設(shè)備編號(hào)及標(biāo)牌：明確 操作機(jī)構(gòu)：分、合閘標(biāo)示牌正確 接地線：接觸良好，不松動(dòng)專業(yè)公司、維修班、年檢4-5月3高壓計(jì)量柜4高壓PT柜5變壓器開關(guān)柜6高壓隔離柜7高壓聯(lián)絡(luò)柜8高壓開關(guān)柜9中央直流屏 接地線：接

36、觸良好，不松動(dòng) 母線:相序正確，無脫落現(xiàn)象 操作手柄:完整 刀開關(guān)觸電：接觸良好，位置正確 指示燈 儀表：完整，指示正確 線路：整齊，有標(biāo)志 連接點(diǎn)及接線螺絲：無過熱、變色無氧化現(xiàn)象 滅弧罩：齊全、完整齊全，完整 設(shè)備編號(hào)及標(biāo)牌：明確、完整維修班3、6、9、12月10動(dòng)力配電柜維修班2、8月11照明配電柜維修班2、8月12應(yīng)急電源柜維修班3、6、9、12月13生活水泵控制柜維修班1、4、7、10月14空調(diào)系統(tǒng)控制柜維修班1、4、7、10月15消防系統(tǒng)控制柜維修班1、4、7、10月16低壓電容柜維修班2、5、8、11月第三章 給、排水及供暖系統(tǒng)的運(yùn)行及維護(hù)方案第一節(jié) 服務(wù)內(nèi)容一、水泵維護(hù)保養(yǎng)；二

37、、給排水、供暖管線維護(hù)；三、辦公區(qū)域內(nèi)供水、供暖設(shè)備的養(yǎng)護(hù)；四、公共用水、消防泵、供暖管線的維護(hù)。第二節(jié) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、保證辦公區(qū)給排水及供暖設(shè)施、設(shè)備的安全運(yùn)行和正常使用；二、加強(qiáng)巡視檢查，保持供水設(shè)施周圍的環(huán)境整潔，水池要加蓋鎖，每年清洗消毒一次，并每周進(jìn)行檢查；三、保證供水安全，每年進(jìn)行一次水質(zhì)化驗(yàn)，化驗(yàn)單妥善保管以備隨時(shí)檢查，有防疫部門核發(fā)的“供水衛(wèi)生許可證”（張貼于醒目處）；四、供水管理的操作人員應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行健康體檢，并取得健康合格證；五、保持設(shè)施設(shè)備完好，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；六、設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)備維修合格率100，一般性故障排除不過夜；七、無特殊情況

38、，保證供水24小時(shí)不間斷，零星維修接到報(bào)修后按時(shí)限要求趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，大修時(shí)要在明顯位置張貼“停水通知”，并采取臨時(shí)供水措施。八、定期清掏區(qū)域內(nèi)化糞池，不得外溢，保證排水設(shè)施通暢。九、配合業(yè)主方執(zhí)行政府節(jié)水工作規(guī)范，完成“爭(zhēng)做節(jié)水型單位”工作落實(shí)。第三節(jié) 服務(wù)方案一、考核辦法1. 每月項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)水暖工的工作情況至少進(jìn)行一次撿查。2. 每周工程主管對(duì)水暖工的工作情況至少進(jìn)行一次檢查。3. 考核標(biāo)準(zhǔn)： 給排水專業(yè)人員嚴(yán)格遵守、執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度； 值班人員在崗值班，并按要求對(duì)給排水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查； 各類給、排水無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，設(shè)備設(shè)施完好； 保持室內(nèi)外排水系統(tǒng)暢通。維修人員在接到報(bào)修后

39、10分鐘內(nèi)到達(dá)維修工作現(xiàn)場(chǎng)，維修合格率達(dá)到100； 按期保質(zhì)保量完成設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃； 領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)工作的完成情況； 認(rèn)真做好各項(xiàng)工作記錄和登記； 值班環(huán)境整潔，文明服務(wù)，無因服務(wù)質(zhì)量發(fā)生的用戶投訴。二、日常服務(wù)措施1. 加強(qiáng)日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行使用；2. 建立正常供水管理制度。負(fù)責(zé)與相關(guān)部門聯(lián)系，定期做水質(zhì)檢測(cè)，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，防止跑、冒、滴、漏；3. 對(duì)供水系統(tǒng)管路、閥門等進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修；4. 閥門每月開關(guān)靈活性檢查、定期為絲杠加注潤(rùn)滑脂；5. 定期對(duì)排水管道進(jìn)行疏通、養(yǎng)護(hù)及清除污垢，保證室內(nèi)排水系統(tǒng)暢通；6. 保證公共部位排水通暢，負(fù)責(zé)定期檢查消防給水設(shè)施

40、，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決；7. 設(shè)備出現(xiàn)故障，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決故障，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，維修合格率100%，一般事故排除不過夜；8. 節(jié)約用水，符合市政府規(guī)定的節(jié)水要求；9. 定期清洗開水器，去堿、去水垢，保持潔凈、光亮。三、給排水系統(tǒng)管理方案1. 制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。2. 維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)。3. 抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。4. 加強(qiáng)給排水系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。四、供水管理制度*項(xiàng)目部1. 項(xiàng)目部應(yīng)盡力保證隨時(shí)向業(yè)主供水。在確實(shí)需要臨時(shí)停水時(shí)，應(yīng)至少提前一天通知業(yè)主，長(zhǎng)時(shí)間停水應(yīng)采取臨時(shí)供水措施，向業(yè)主供水。2

41、. 項(xiàng)目部定期對(duì)業(yè)主用水量進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)提醒業(yè)主，并幫助查找原因。3. 進(jìn)行節(jié)約用水、計(jì)劃用水宣傳教育，提高全體員工節(jié)約用水意識(shí)。4. 管理員在日常巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即報(bào)修，杜絕浪費(fèi)。5. 清潔、綠化工在用水時(shí)應(yīng)注意節(jié)約使用，避免浪費(fèi)。*維修組1. 維修組主管負(fù)責(zé)水泵房、水池、水箱的鑰匙管理以及水池、水箱的清洗工作。2. 給排水維修工必須了解、熟悉辦公樓內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門的位置。3. 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)的運(yùn)行操作、巡查以及維護(hù)保養(yǎng)。五、給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)操作要點(diǎn)*巡視監(jiān)控1. 管理員每?jī)蓚€(gè)小時(shí)巡視一次小區(qū)內(nèi)水泵房（包括機(jī)

42、房、水池、水箱），每周巡視一次小區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。2. 巡視監(jiān)控內(nèi)容如下： 泵房有無異常聲響或大的振動(dòng)； 電機(jī)、控制柜有無異常氣味； 電機(jī)溫升是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否順暢； 電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號(hào)燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常； 機(jī)械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相條例，是否滿足供水壓力要求（正常值為4.5kgf/cm2）； 水池、水箱水們是否正常； 閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線； 主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閽是否漏水，標(biāo)識(shí)是否清晰； 止回閥、浮球閥、液位控制器是否動(dòng)作可靠； 臨時(shí)接駁用水情況；

43、 雨水井、沉沙井、排水井是否有塞現(xiàn)象。3. 管理員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取措施加以解決；處理不了問題，應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給機(jī)電維修部主管，請(qǐng)求協(xié)助解決；整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。*給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理1. 主供水管爆裂的處置： 立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥； 如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)連的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵房； 立即通知服務(wù)中心主管及機(jī)電維修部主管。機(jī)電維修部主管聯(lián)絡(luò)供水公司進(jìn)行搶修；負(fù)責(zé)通知業(yè)主關(guān)于停水的情況； 服務(wù)中心在機(jī)民維修主管的組織下，盡快開挖出所爆部位水管； 供水公司修好所爆部位水管

44、后應(yīng)由維修管理員開水試壓（用正常供水壓力試壓），看有無漏水或松動(dòng)現(xiàn)象； 確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。2. 水泵房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處置。3. 水泵方發(fā)生水浸時(shí)的處置； 視進(jìn)水情況關(guān)掉機(jī)房?jī)?nèi)運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)； 堵住漏水源； 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機(jī)電維修部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水； 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水； 排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理。如用干的干凈抹而擦拭、熱風(fēng)吹干，自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等； 確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。*水泵房管理1. 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，

45、若需要進(jìn)入，須經(jīng)機(jī)電維修部主管同意并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入水泵房。2. 水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。3. 水泵房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯示眼處。水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。4. 定期打掃水泵房的衛(wèi)生，清潔水泵房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。5. 水泵房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活。6. 水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由機(jī)電維修部主管統(tǒng)一保管，其他管理員不得私自配鑰匙。*數(shù)據(jù)記錄管理員應(yīng)將給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、電壓、電流、運(yùn)行頻率）及運(yùn)行狀況完整、規(guī)范地記錄在給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行日記表內(nèi)，于每

46、月的3日前將上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交機(jī)電維修主管存檔，保存期為二年。*記錄給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理日記*相關(guān)支持文件1. 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程2. 火警火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程六、給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理制度1. 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)主管同意并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入水泵房。2. 水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害及易燃、易爆物品。3. 水泵房應(yīng)備齊消防器材并放置在方便、顯眼處。水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。4. 每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房的設(shè)施（備），做到地面墻壁、天花、門窗、設(shè)施設(shè)備表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。5. 水泵房應(yīng)當(dāng)通

47、風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活。6. 水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值維修工保管，其他人員不得私自配鑰匙。7. 交接班要求（1） 接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。（2） 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人交代，并查看值班記錄，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在值班記錄上簽名。（3） 交接班必須在一定情況下進(jìn)行 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班： 上一班運(yùn)行情況未交代清楚； 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰； 水泵房不干凈； 接班人未到崗； 事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。（1） 水泵房發(fā)生水浸時(shí)的處置 視進(jìn)水情況關(guān)掉機(jī)房?jī)?nèi)運(yùn)行的設(shè)施（備）并拉下電源開關(guān)。 堵住漏水源。 如果漏水較

48、大，應(yīng)立即通知維修中心經(jīng)理，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水。 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水。 排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)施（備）進(jìn)行除濕處理。如用干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等。 確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入運(yùn)行。七、給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序：*給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定與實(shí)施（1） 影響因素制訂給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)考慮以下影響因素： 給排水設(shè)施（備）使用的頻度； 給排水設(shè)施（備）運(yùn)行狀況（故障隱患）； 合理的時(shí)間。（2） 維修組組長(zhǎng)每年12月制訂下年度的給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃，上報(bào)維修中心和工程技術(shù)部審批。

49、（3） 小區(qū)維修組按計(jì)劃組織給排水系統(tǒng)日常的維護(hù)保養(yǎng)。（4） 維修中心負(fù)責(zé)中修以上給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的組織實(shí)施。八、給排水設(shè)施（備）維護(hù)保養(yǎng)要求（1） 水泵維修按6.4水泵維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行。（2） 水池、水箱的維護(hù)保養(yǎng)按6.7水池、水箱管理規(guī)定進(jìn)行。（3） 給排水管網(wǎng)的維護(hù)保養(yǎng) 所有給排水管道應(yīng)無滲漏、無堵塞、無斷裂，緊固正常，閘閥開啟靈活，關(guān)閉嚴(yán)密；雨污水窨井蓋、排水溝蓋板（或側(cè)面排水的欄柵）無破損或失少。 維修組長(zhǎng)每月不少于一次按計(jì)劃安排對(duì)管網(wǎng)及閘閥的完好情況組織檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織維修或更換，若本組無能力實(shí)施維修，應(yīng)及時(shí)報(bào)維修中心，按維修管理規(guī)范予以解決。 維修組長(zhǎng)應(yīng)組織力量每年不

50、少于一次對(duì)本小區(qū)的管道及閘閥補(bǔ)漆和添加潤(rùn)滑油；每月不少于一次對(duì)管網(wǎng)進(jìn)行保潔和相關(guān)標(biāo)識(shí)的維護(hù)。 維修中心和工程技術(shù)部對(duì)小區(qū)給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃審核批準(zhǔn)后，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)施情況的監(jiān)督和管理。（4） 生活水泵、空調(diào)、暖通冷卻泵、空調(diào)、暖通冷凍水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。（5） 消防泵和噴淋泵、提升泵每三月進(jìn)行一次試運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間1分鐘，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。（6） 排污泵每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。（7） 水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng)。（8） 泵體的保養(yǎng) 被檢查泵體應(yīng)無破損，銘牌齊全，水流方向指示明確清晰，外觀整潔，油漆完好。 檢查、補(bǔ)充潤(rùn)滑油脂，若油質(zhì)變色或有雜質(zhì)

51、，應(yīng)予更換。 檢查水泵軸端密封情況，若有漏水超出10滴/分，應(yīng)拆開檢查機(jī)械密封，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重磨損或出現(xiàn)開裂情況應(yīng)準(zhǔn)備更換機(jī)械密封。 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺栓和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。 生活水泵和空調(diào)、暖通水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。（9） 水泵電機(jī)的保養(yǎng) 外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌齊全，接地線連接良好。 拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500兆歐表搖測(cè)電機(jī)繞組相與相、相對(duì)地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。 電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，無老化現(xiàn)象。（10） 相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng)： 各個(gè)閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。 單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活

52、，閥體內(nèi)外無漏水。 壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰。 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。*給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目 保養(yǎng)內(nèi)容周 期1 水泵機(jī)組及附件外觀清潔擦洗、除污月2 壓力表指示顯示不正常，檢查更換不定期3 電機(jī)主回路、控制回路測(cè)試、檢查、緊固半年4 水泵軸端密封如滲漏超標(biāo)，更換機(jī)械密封不定期5電機(jī)軸承，水泵軸承加注2二硫化鉬鋰基脂半年6管道外觀如滲漏，補(bǔ)漏；如銹蝕，除銹、刷防銹漆和面漆不定期7閥門外觀閥桿漏水，壓緊螺栓；如銹蝕，除銹、刷防銹漆和面漆不定期第四節(jié) 供暖系統(tǒng)日常運(yùn)行及維護(hù)方案服務(wù)要求：對(duì)熱力站機(jī)房做好日常運(yùn)行管理工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，保證供熱

53、工作持續(xù)、安全運(yùn)行。服務(wù)方案：市政供暖管理加強(qiáng)宏觀管理、積極有效監(jiān)督（1） 建立供熱保障預(yù)警機(jī)制。在采暖期內(nèi)，供熱單位每月向市供熱管理部門報(bào)送供熱運(yùn)行和維修報(bào)告，以備檢查和審核。（2） 建立供熱質(zhì)量制度。供熱單位在每個(gè)采暖期開始前20天內(nèi)，同市供熱管理部門簽訂供熱保證協(xié)議書，交納一定數(shù)額的供熱質(zhì)量保證金，用于補(bǔ)償供熱質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的用戶。取暖期結(jié)束后，余額返還給供熱單位。（3） 供暖管網(wǎng)在供暖開始和結(jié)束時(shí)，都要進(jìn)行全面的檢查和養(yǎng)護(hù)。尤其在供暖開始前應(yīng)當(dāng)全面檢查管網(wǎng)的防凍保護(hù)是否到位，保溫層破損的應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修補(bǔ)。（4） 各種閥門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行潤(rùn)滑、防銹，對(duì)磨損的零部件進(jìn)行必要的補(bǔ)充、更換，徹底檢查整個(gè)供暖系

54、統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象。（5） 遇到跑冒滴漏現(xiàn)象，接到報(bào)修后，15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，出現(xiàn)采暖管道或暖氣片漏、滲或不熱等故障，屬于自供暖的，1小時(shí)內(nèi)排除并清理干凈現(xiàn)場(chǎng)，屬于市政統(tǒng)一供暖的，及時(shí)聯(lián)系供暖公司上門維修；（6） 停暖后，對(duì)管網(wǎng)及各種設(shè)備進(jìn)行檢修和維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)備完好率100%。供暖系統(tǒng)運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1供暖系統(tǒng)供暖前1對(duì)鍋爐、換熱器、循環(huán)水泵、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置(閥門、軟化水裝置、補(bǔ)水箱等)等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。每2小時(shí)1巡視鍋爐、換熱器、循環(huán)水泵、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置(閥門、軟化水裝置、補(bǔ)水箱等)等設(shè)施設(shè)備，保證各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)符合規(guī)定

55、。每年1督促維護(hù)單位進(jìn)行整體性維修養(yǎng)護(hù)。2燃?xì)鈭?bào)警器每月1巡視一遍，進(jìn)行報(bào)警性能點(diǎn)檢。3電機(jī)、水泵每日4檢查電流讀數(shù)、溫度正常，無雜音，運(yùn)轉(zhuǎn)良好。每年2整體性維修養(yǎng)護(hù)。4管道、閥門每年1除銹、除垢；防腐、保溫。安全閥壓力表溫控儀每年1送檢。6膨脹水箱每年1清洗消毒。7換熱器兩年1供暖設(shè)備運(yùn)行人員工作的檢查考核辦法（1） 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每月至少對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)及運(yùn)行人員的工作情況進(jìn)行一次檢查。（2） 工程負(fù)責(zé)人每周至少對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)及運(yùn)行人員的工作情況進(jìn)行一次檢查。（3） 檢查考核標(biāo)準(zhǔn)： 運(yùn)行、維修人員嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度； 值班人員在崗值班，設(shè)備運(yùn)行正常，并按要求對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維護(hù)保養(yǎng)； 設(shè)備故障及時(shí)處理，響應(yīng)時(shí)間應(yīng)在2分鐘