奧山房地產(chǎn)項目管理

1、奧山房地產(chǎn)項目管理第 1 章 緒論1.1 選題背景進(jìn)入二十一世紀(jì)以后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民對于生活質(zhì)量的要求提高，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展階段，并逐漸成為影響中國經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)，就2010年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看房地產(chǎn)的投資比例達(dá)到國內(nèi)GDP的百分之十二，現(xiàn)在大部分的房地產(chǎn)開發(fā)都是依靠項目管理來實施的，所以項目管理對房地產(chǎn)的發(fā)展起到舉足輕重的作用。隨著項目管理發(fā)展日趨成熟和實行科學(xué)化的管理，項目管理理論已經(jīng)被廣泛運用于我國社會生活的各個方面和各個產(chǎn)業(yè)之中。房地產(chǎn)商需要在激烈的市場競爭中取勝，就必須提高自身的能力，也就是提升自我的項目管理水平，同時需引進(jìn)項目管理人才將現(xiàn)代項目管理理論應(yīng)用到房地產(chǎn)中。與一般項目

2、相比，房地產(chǎn)項目具有獨特性，它對時間、質(zhì)量、成本等都有特別的要求，而且參加的人員都有不同的企業(yè)文化背景，同時需要整合大量資源，所以更具系統(tǒng)性，而且比其他行業(yè)項目管理更加復(fù)雜。具體有如下幾點：（1)很強(qiáng)的系統(tǒng)性。（2）它具有特定的程序性。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，其項目的立項、設(shè)計、建成這個全過程中都有一定的程序，必須循序漸進(jìn)，從前期的方案討論，可行性研究，到中間的設(shè)計施工、后期竣工驗收等等都要一步步來，不可本末倒置，否則項目難以實現(xiàn)。(3)政策法律的多樣性。對于房地產(chǎn)來說，政策是時刻變化的，要想使之成功實施，就必須研究相關(guān)法律法規(guī)，及時了解政府的態(tài)度以及出臺的政策，嚴(yán)格按照政府要求來建設(shè)，同時需要保

3、證自己的相關(guān)權(quán)利，這樣才能保證項目的按時實施。(4)組織人員的多樣性。房地產(chǎn)項目往往不能依靠房地產(chǎn)企業(yè)自身完成項目，它往往需要包括監(jiān)理單位、施工單位、地勘單位等各個企業(yè)共同來建設(shè)，這也使之管理更加的困難。中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已有十多年的歷史，經(jīng)過了起步、發(fā)展、過熱、蕭條和調(diào)整階段，目前處于理性發(fā)展時期。在這一發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場正趨向于市場化、規(guī)范化、透明化，房地產(chǎn)市場已經(jīng)是買方市場。在當(dāng)前的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場深刻的變革，可能是過去幾年來所沒有的，這將使房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，優(yōu)勝劣汰的市場行為將更加明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將走向規(guī)?；?、集約化經(jīng)營。企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略管理是房地產(chǎn)開發(fā)企

4、業(yè)適應(yīng)激烈競爭，求得生存和發(fā)展的利器。做強(qiáng)企業(yè)是戰(zhàn)略問題，公司戰(zhàn)略與公司競爭優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展密切相關(guān)。1.2 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析伴隨著2008-2010年世界金融危機(jī)，以及2011年中國政府對房地產(chǎn)市場的大規(guī)模干預(yù)，日前，我國房地產(chǎn)市場已深受其影響，在本人寫論文期間，包括萬科、萬達(dá)、綠地等大型房企都在對房價大幅度的下調(diào)，以達(dá)到以價換量的目的 ，特別是到2012年各大銀行的信用借貸都將到期，各大房企對于資金的回籠迫不及待，市場一度處于低迷狀態(tài)，奧山公司亦逃脫不了本次風(fēng)波。與此同時，國內(nèi)人民生活品質(zhì)在不斷提高，房地產(chǎn)市場也不再是賣方市場了。風(fēng)險與機(jī)遇并存，亂世出英雄，要想在動蕩的房地產(chǎn)市場領(lǐng)航前行

5、，我們就必須提高服務(wù)質(zhì)量與產(chǎn)品質(zhì)量，以符合現(xiàn)有的市場需求。房地產(chǎn)是一個綜合社會眾多資源的組織，且周期長，參與和組織人員包括社會各個階層，需要各方面的相互配合，這也決定了房地產(chǎn)是個高風(fēng)險和高利潤的企業(yè)。奧山由原來的幾十人的小公司發(fā)展成為現(xiàn)在的幾百人，且房地產(chǎn)具有特別的背景，致使原有的控制系統(tǒng)無法適應(yīng)目前的管理，如缺乏良好的工作人員，項目管理的復(fù)制、開發(fā)模式的單一等等。因此，要發(fā)展就要解決這些問題，我們必須分析原因，并且制定有效的解決方案。1.3 本文研究的目的及意義應(yīng)對未來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立在戰(zhàn)略、管理控制和執(zhí)行三個層面的組合體系，以提升綜合競爭力2。首先是戰(zhàn)略層面，該層面的核心能力體

6、現(xiàn)了企業(yè)的方向性，其決定了企業(yè)未來發(fā)展的方向和企業(yè)根本，戰(zhàn)略層面核心能力的打造能為企業(yè)創(chuàng)造戰(zhàn)略競爭力;。其次是管理和控制層面，該層面的核心能力體現(xiàn)了企業(yè)的管控性，其決定了企業(yè)未來業(yè)務(wù)運營的質(zhì)量、成本、效率;和服務(wù)水平，管理和控制層面核心能力的打造能為企業(yè)創(chuàng)造管理競爭力;。最后是執(zhí)行層面，該層面的核心能力體現(xiàn)了企業(yè)的戰(zhàn)略與管理執(zhí)行的保障性，其決定了企業(yè)戰(zhàn)略與管理體系是否能夠得到有效的執(zhí)行，執(zhí)行層面核心能力的打造能為企業(yè)創(chuàng)造執(zhí)行競爭力;3。戰(zhàn)略布局是依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和方向進(jìn)行具體戰(zhàn)略部署的行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略布局包括業(yè)務(wù)布局、區(qū)域布局、布局方式及布局時機(jī)四個方面的內(nèi)容。中國房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出

7、全國化趨勢，有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在從區(qū)域運作向跨地域發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何布好面向全國的一盤大棋，將直接決定未來成敗。戰(zhàn)略是業(yè)務(wù)開展的方向和指導(dǎo)，戰(zhàn)略布局能力直接決定了其他核心能力的培育和發(fā)展。一個以低成本生產(chǎn)錯誤產(chǎn)品的企業(yè)比一個以高成本生產(chǎn)正確產(chǎn)品的企業(yè)更容易失敗。目前眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對戰(zhàn)略布局重視不足，還主要依據(jù)業(yè)務(wù)機(jī)會的把握來發(fā)展，沒有能從深層次上審視既有的戰(zhàn)略布局是否符合企業(yè)未來的發(fā)展。目前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于重視程度不夠、績效考核缺乏數(shù)據(jù)支持和依據(jù)等問題，使得績效管理往往流于形式，也有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較重視員工的短期工作業(yè)績，忽略工作潛能、態(tài)度其他方面，出現(xiàn)員工高流動率

8、及管理效率低下等問題，嚴(yán)重影響著企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。第 2 章 項目管理現(xiàn)狀及問題分析2.1 奧山公司項現(xiàn)狀奧山公司從最初安裝公司發(fā)展到現(xiàn)在武漢百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)說明它已經(jīng)在項目管理方面有了自己獨特的管理模式，并制定了相應(yīng)的項目管理手冊和員工管理手冊統(tǒng)一管理，同時也設(shè)立了必要的管理制度，但是就像武漢本土企業(yè)福星惠譽(yù)在十年間發(fā)展成為武漢房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，而奧山公司也發(fā)展了十年，卻遠(yuǎn)不及福星惠譽(yù)，這說明公司在項目管理上還存在很大的漏洞，有許多地方需要改進(jìn)。2012年公司制定的目標(biāo)是立足武漢向周邊城市快速擴(kuò)張，最終進(jìn)軍全國，達(dá)到在2014年融資上市的目的，這是個亟待改革的公司，就筆者參與的項目為奧山所建項

9、目差不多三分之一，從這些項目中筆者看到了公司在很多方面的不足，甚至有時候完全忽視了整個事情完整性。第 3 章 項目管理組織分析.103.1 奧山公司的組織架構(gòu)及分析.103.2 房地產(chǎn)項目未來管理模式的模式探討.123.2.1 通用管控模式.123.2.2 管控模式選擇需要考慮三大因素六個方面.133.2.3 基于目前奧山開發(fā)業(yè)態(tài)及項目的布局可選擇的組織管控模式.13第 4 章 激勵管理.154.1 激勵的具體內(nèi)容.154.2 知識型員工和非知識型員工的激勵因素.154.2.1 知識型員工的激勵因素.154.3 激勵方法.154.4 對于該房地產(chǎn)公司實行的具體操作.174.4.1 激勵制度.1

10、74.4.2 對于商業(yè)公司具體的激勵方式.204.5 激勵制度在戰(zhàn)略管理中的作用.21第 5 章 科學(xué)的績效管理.225.1 績效管理和評價的具體內(nèi)容.225.2 績效管理的功能.225.3 績效管理的必要性.225.4 績效管理的過程.225.5 奧山在績效管理中考核方案的制定.235.5.1 針對地產(chǎn)公司的考核標(biāo)準(zhǔn).235.6 績效管理在戰(zhàn)略管理中的作用.25第 6 章 結(jié)論與展望6.1 結(jié)論（1）房地產(chǎn)項目管理過程中，應(yīng)制定明確的管理體系，防止因為管理的缺失而使得項目難以實施。（2）在公司制定戰(zhàn)略布局時應(yīng)確定公司所處的發(fā)展階段和從實際出發(fā)選擇正確的戰(zhàn)略模式，確保企業(yè)快速的復(fù)制擴(kuò)張。（3）

11、在公司制定的激勵制度下，使得員工在精神上和物質(zhì)上與公司的要求更加接近，加大員工和管理層的工作積極性、提高員工的執(zhí)行力、降低員工流動率等，同時提高公司的運作能力，使公司戰(zhàn)略目標(biāo)更清晰，加快公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實施。（4）加強(qiáng)績效管理，可以幫助企業(yè)實現(xiàn)其有效的持續(xù)發(fā)展；促進(jìn)形成一個更以績效為導(dǎo)向的企業(yè)文化；激勵員工使他們的工作更加投入；促使員工開發(fā)自身的潛能提高他們的工作滿意感；增強(qiáng)團(tuán)隊凝聚力，改善團(tuán)隊績效；通過不斷的工作溝通和交流，發(fā)展員工與管理者之間的建設(shè)性的、開放的關(guān)系；給員工提供表達(dá)自己的工作愿望和期望的機(jī)會。通過以上的績效管理制度使之績效考核有據(jù)可循，更能夠體現(xiàn)員工的價值、發(fā)掘其工作潛能、降低

12、員工流動率等方面，同時也在公司戰(zhàn)略管理過程中有據(jù)可循，并且根據(jù)企業(yè)績效實時分析公司戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)的進(jìn)度，使企業(yè)能夠健康持續(xù)的發(fā)展。6.2 展望（1）房地產(chǎn)項目管理有資金鏈龐大、開發(fā)周期長等特點，項目管理的質(zhì)量直接影響企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視項目管理的建設(shè)。（2）在戰(zhàn)略管理中，應(yīng)制定正確的符合公司發(fā)展的戰(zhàn)略管理體系，應(yīng)多借鑒國內(nèi)外房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略體系來完善本企業(yè)的發(fā)展體系。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的知識范圍廣泛，在某種程度上具有知識密集型企業(yè)特點，同時又是資金密集型;的專業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求高素質(zhì)的人才,房地產(chǎn)公司對于激勵政策和績效管理要謹(jǐn)慎制定。中外文參考文獻(xiàn)：1 HaroldKerzncr楊愛華，楊磊，王增東，肖艷穎等譯項目管理計劃進(jìn)度和控制的系統(tǒng)方法(第 7 版)北京：電子工業(yè)出版社，2002.2 中國項目管理研究委員會中國項目管理知識體系與國際項目管理專業(yè)資質(zhì)認(rèn)證標(biāo)北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2001.3 哈羅德·科營納項目管理的戰(zhàn)略規(guī)劃北京：電子工業(yè)出版社20024 劉雷項目管理成熟度評價模型在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用研究北京：商場現(xiàn)代化，20015 田振郁工程項目管理實用手冊北京：中國建筑工業(yè)出版社，20016 HaroldKerzncr楊愛華，楊磊，王增東，肖艷穎等譯項目管理計劃進(jìn)度和控制的系統(tǒng)方法(第 7 版)北京：