房?jī)r(jià)均價(jià)怎么計(jì)算

1、廣州房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)打架背后：地方按算術(shù)平均法來(lái)計(jì)算統(tǒng)計(jì) 同一城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)， 為何出現(xiàn)截然不同的結(jié)果難道嚴(yán)肅的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以當(dāng)成兒戲記者 進(jìn)行了追蹤調(diào)查。 算術(shù)平均法“沒(méi)什么實(shí)用價(jià)值” 根據(jù) 70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況的解釋說(shuō)明， 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的方法是 “新建住宅銷售價(jià)格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)”。 按照廣州市國(guó)土房管局的說(shuō)法，兩者都真實(shí)，數(shù)據(jù)差異主要源于統(tǒng)計(jì)方式不同。 暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛說(shuō)， 廣州的統(tǒng)計(jì)方法是算術(shù)平均法， 將總成交房?jī)r(jià)除以總成 交面積， 算出單位房?jī)r(jià) ;而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局則是指數(shù)計(jì)算法 ，追蹤同一物業(yè)不同時(shí)期的價(jià)格變化， 進(jìn)行加權(quán)計(jì)算得出房?jī)r(jià)

2、數(shù)據(jù)。 據(jù)分析， 將平均房?jī)r(jià)幾萬(wàn)元的中心區(qū)和幾千元的郊區(qū)合在一起計(jì)算平均數(shù)，這種統(tǒng)計(jì)對(duì) 于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)“沒(méi)什么實(shí)用價(jià)值” ; 而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)方法比較科學(xué)，更能體現(xiàn)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的變化。 廣州市為何選擇這種統(tǒng)計(jì)方式專家指出， 采用指數(shù)算法， 只要房?jī)r(jià)上漲， 統(tǒng)計(jì)結(jié)果一定 上漲 ;而采用算術(shù)平均法，只要政府控制中心區(qū)高價(jià)住宅的成交，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)“結(jié)構(gòu) 性下降”。 今年 4 月，廣州出臺(tái)政策， 由政府對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行“指導(dǎo)”， “高于政府指導(dǎo)價(jià)的住宅 不得銷售”。下半年，一些開(kāi)發(fā)商表示， 中心區(qū)的高價(jià)住宅很難拿到預(yù)售證，而郊區(qū)的低價(jià) 住宅則容易拿到預(yù)售證。 業(yè)內(nèi)人士指出， 變換統(tǒng)計(jì)方法， 并不

3、能改變房?jī)r(jià)過(guò)高的狀況。 如此統(tǒng)計(jì)，有“忽悠”之 嫌。 縣級(jí)市納入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，大漲變大降 為了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“明顯下降”， 除了在統(tǒng)計(jì)方法上“做文章”， 還可以讓“胖子”和“瘦 子”在一起稱體重。 今年 10 月開(kāi)始，廣州市將位于遠(yuǎn)郊的從化和增城兩個(gè)縣級(jí)市納入廣州市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)， 而此前的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)并不包括這兩個(gè)縣級(jí)市。 目前， 這兩個(gè)縣級(jí)市的平均房?jī)r(jià)每平方米不足萬(wàn)元， 而廣州市核心區(qū)的平均房?jī)r(jià)每平方 米四五萬(wàn)元， 將兩地納入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的“創(chuàng)新方法”， 其結(jié)果顯而易見(jiàn)， 廣州房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)瞬之間從 “大漲”變?yōu)椤按蠼怠薄?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州一些樓盤(pán)與年初相比，上漲30%以上，如海珠區(qū)一處二手房，去年 買(mǎi)入、今年賣(mài)出，

4、房?jī)r(jià)已經(jīng)從每平方米兩萬(wàn)元出頭上漲到 3 萬(wàn)元以上。 廣州市購(gòu)房者毛女士對(duì)記者說(shuō)， 不久前她看上白云區(qū)一處 130 平方米的住宅， 約定成交 價(jià)格是每平方米萬(wàn)元。但開(kāi)發(fā)商 11 月底突然打來(lái)電話說(shuō)，政府緊急下了通知，成交價(jià)不能 高于萬(wàn)元，否則不能網(wǎng)簽。 毛女士只得簽每平方米萬(wàn)元的“合同”供國(guó)土房管局備案計(jì)入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)， 但多出來(lái)的每 平方米 4000 元差價(jià)必須提前交現(xiàn)款。 這樣一來(lái)， 毛女士相當(dāng)于首付多出了 50多萬(wàn)元。 她無(wú) 法籌措這筆巨款，只好放棄了這套住房。 “政府光想著完成調(diào)控目標(biāo)， 開(kāi)發(fā)商一分錢(qián)也不少賺， 最后還是我們這些剛需買(mǎi)單。 ” 毛女士如是說(shuō)。 “數(shù)據(jù)的權(quán)威性來(lái)自統(tǒng)計(jì)的真實(shí)性，

5、關(guān)系到政府公信力，不能當(dāng)成兒戲?！焙鷦傉f(shuō)。 專家建議， 地方政府應(yīng)根據(jù)城市的區(qū)域、 房屋的類型等分別發(fā)布數(shù)據(jù)， 讓公眾真實(shí)感受 到房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，使房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)更具參考價(jià)值，避免因?yàn)閿?shù)據(jù)矛盾引發(fā)市場(chǎng)誤判。 房?jī)r(jià)均價(jià)應(yīng)該如何計(jì)算 其實(shí)， 我們通常計(jì)算出來(lái)的價(jià)格，是根據(jù)不同樓盤(pán)、不同類型、不同價(jià)格的產(chǎn)品的單價(jià)乘以 該產(chǎn)品的面積，再除所有產(chǎn)品的總面積得出的。 計(jì)算公式： 與大家討論：我們的 均價(jià)（算術(shù)平均法）=（產(chǎn)品1單價(jià)*產(chǎn)品1面積+產(chǎn)品n單價(jià)*產(chǎn)品n面積）/ （產(chǎn)品1面積 +產(chǎn)品n面積） 個(gè)人認(rèn)為， 這種計(jì)算方式有一定的局限性，所以特地拿出來(lái)， 價(jià)格，到底應(yīng)該怎么計(jì)算？ 在房?jī)r(jià)計(jì)算中，除了“值”（

6、價(jià)格）外，還存在量的問(wèn)題。我們先把樓市簡(jiǎn)單化， 假設(shè)樓市只有 A類和B類兩類住宅。 比如6月份，某城市，A類住宅“量”為1，價(jià)格為1, B類住宅“量”為1,價(jià)格 為 2，若加權(quán)計(jì)算，樓市價(jià)格應(yīng)為。 若 7 月份,在樓市沒(méi)新增量,即沒(méi)有新盤(pán)推出、也無(wú)后增量。A 類住宅銷售了一部 分，使得A、B類住宅“量”分別為和 1，那么再加權(quán)計(jì)算房?jī)r(jià)：，比上月價(jià)格上漲了。 但事實(shí)上，7月份，樓市中A、B類住宅均沒(méi)有上調(diào)價(jià)格，只是A類銷售了部分產(chǎn) 品，造成比重下降，但何來(lái)價(jià)格上漲之說(shuō)呢個(gè)人認(rèn)為，7 月份樓市的價(jià)格并沒(méi)有上漲，只是 量下降，樓市產(chǎn)品的價(jià)格依然是1 和 2 兩種。 老百姓認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲了， 或許是看到

7、一些樓盤(pán)價(jià)格上漲才這樣認(rèn)為的。 如果說(shuō)， A、 B類型住宅在7月份價(jià)格上漲了，分別為和，那么我們可以知道價(jià)格是在上漲。 那么，怎么計(jì)算呢？ 反過(guò)來(lái)，如果7月份，A、B兩類住宅各銷售了，我們發(fā)現(xiàn)，樓市價(jià)格是沒(méi)有變化。 這說(shuō)明計(jì)算的“量”，影響了我們?nèi)ビ?jì)算價(jià)格。 個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)計(jì)算應(yīng)該要包括我們銷售過(guò)的量的價(jià)格。 女口： 7月份，雖然A類住宅銷售了，我們計(jì)算時(shí)，這仍在價(jià)格計(jì)算范圍之內(nèi)。只不 *1+1*2+*1 ) /+1 +=, 粗 過(guò)，這個(gè)量乘以的是它成交的價(jià)格。所以，我們計(jì)算得到價(jià)格為：（ 體表示已銷售的量與價(jià)格。 當(dāng)8月份A、B類住宅均無(wú)銷售，但 A類型住宅價(jià)格上漲了，為；B類價(jià)格未變。 這時(shí)

8、，我們可以知道，該城市住宅價(jià)格上漲了。 所以，我們計(jì)算價(jià)格：( *+1*2+*1 )/+1+= 。粗體表示已銷售的量與價(jià)格。 若9月份C類住宅上市，量為1，價(jià)格為1,我們可以看出，與 8月份相比，價(jià)格 應(yīng)該是下降了。我們?cè)倮霉接?jì)算： (*+1*2+*1+1*1 )/+1+1)= 。粗體表示已銷售的量與價(jià)格。 個(gè)人認(rèn)為： 樓市各類住宅價(jià)格沒(méi)發(fā)生變化, 樓市價(jià)格應(yīng)該不會(huì)發(fā)生變化。 也是從這 點(diǎn)向前推,個(gè)人認(rèn)為相對(duì)較為合理的公式應(yīng)為： 均價(jià)(指數(shù)計(jì)算法) =(現(xiàn)可售產(chǎn)品 1 的量 *現(xiàn)產(chǎn)品 1 單價(jià)+已銷售產(chǎn)品 1 的量*產(chǎn)品 1 成交單 價(jià)+現(xiàn)可售產(chǎn)品n的量*現(xiàn)產(chǎn)品n單價(jià)+已銷售產(chǎn)品n的量*產(chǎn)品n成交單價(jià))/ (現(xiàn)可售產(chǎn) 品1的量+已售產(chǎn)品1的量+現(xiàn)可售產(chǎn)品n的量+已售產(chǎn)品n的量)。 注意:當(dāng)某個(gè)樓盤(pán)產(chǎn)品銷售結(jié)束或量達(dá)到可以忽略的情況下 , 我們可以不用計(jì)算 . 女如, 10月份，A類住宅