房地產(chǎn)建筑成本

1、引言： 我們生活的城市里，總能看到各種建筑，如寫字樓、商品房綜合小區(qū)、大酒店、學校博物館、體育館、工廠廠房等。但它們是怎樣拔地而起的呢？我們也總能聽到生活中各種談?wù)摲康禺a(chǎn)的言論，說房地產(chǎn)老板是多么的有錢，尤為典型的例子是當今被炒得超高的房價，那么，房地產(chǎn)開發(fā)商們到底付出多大成本，到底能有多大利潤呢？下面，我們就來一起探究一下。一、樁基：1、樁基其實就是建筑物的地基，就好比是建筑的根，它是建筑能屹立不倒的最根本保證，根據(jù)建筑物的高度和結(jié)構(gòu)類型不同，設(shè)計的深度也會不一樣。2、樁基按材料分類一般分為鋼筋混凝土樁、鋼樁、木樁、砂石樁、灰土樁。現(xiàn)在基本上用到的是鋼筋混凝土樁，鋼樁在有些廠房設(shè)備基礎(chǔ)中也會

2、用到，而木樁在現(xiàn)在的工程建設(shè)中基本沒有了，砂石樁和灰土樁主要是用于地基的加固。3、隨著新工藝的不斷涌現(xiàn)，鋼筋混凝土樁的種類也比較多，這里也不一一列舉了。 下面以用的較多混凝土灌注樁為例，來剖析它的成本。先看看下面一張圖片： 其實，灌注樁就是是由混凝土澆灌成型的鋼筋籠而成的，需要用到的材料有主要混凝土、鋼筋，單方造價一般在70100元/平方米 。有效的控制用料和用工，才能很好的控制成本。特別強調(diào)一點，由于樁基在工程中的重要性，在施工過程中，要嚴格按規(guī)范來，以合理的成本投入，做出優(yōu)質(zhì)的工程。二、鋼筋：1、鋼筋是組成建筑中各混凝土構(gòu)件的必備材料，它在工程造價中也占了不小的比例。2、由于現(xiàn)在的建筑都有

3、抗震設(shè)計，所以鋼筋利用它自身的拉伸性能，結(jié)合混凝土的強度，便能達到抗震的要求。3、鋼筋既分等級、也有多種型號，在使用功能上，除了受力作用的鋼筋，還有起到加固作用的措施鋼筋，且鋼筋在不同的構(gòu)件中，所表現(xiàn)的作用也不一樣。 如在梁中，基本承受剪力和拉力，在柱子中，通常承受抗壓作用力和剪力。4、現(xiàn)在的鋼筋已統(tǒng)一按照最新發(fā)布的11g101系列圖集施工。施工中要尤為注意鋼筋的錨固和搭接要求。不能錨固深度不夠或搭接長度不夠，也不能太浪費。 先看看下面一張圖片： 這張圖片表現(xiàn)的是地下室底板施工，板筋間距均勻，插筋安插到位，符合規(guī)范要求。 一般情況下，主體鋼筋含量在4075KG/平方米，多層的含量較低、高層的含

4、量較高；折算造價為160300元/平方米；當有地下室時，從這張圖片的鋼筋密集程度不難看出，含量會更高，一般在90200kg/m2（由于地下室設(shè)計較靈活，不同設(shè)計的含量差別較大）。三、混凝土：1、混凝土是直接組成建筑各個構(gòu)件的原始材料，混凝土構(gòu)件好比是建筑的骨骼，通常工程術(shù)語中的主體就是指主要混凝土構(gòu)件（柱、墻、梁、板），而基礎(chǔ)混凝土構(gòu)件一般含基礎(chǔ)梁、承臺（或獨立基礎(chǔ)）、筏板基礎(chǔ)等。2、現(xiàn)在工程中大部分用到的是商品混凝土。它也分等級，一般從C10C80不等。3、混凝土施工時要振搗均勻且要及時養(yǎng)護，以讓它更大的發(fā)揮強度效果。 以上一張圖片所顯示的就是泵送混凝土施工。 一般情況下，主體混凝土含量在0

5、.30.5立方/平方米 ，多層的含量較低、高層的含量較高；折算造價為100165元/平方米。四、砌體：1、砌體是組成建筑主體圍護結(jié)構(gòu)的普遍材料，一般砌于墻、柱之間，在基礎(chǔ)中也用于磚胎膜的砌筑。2、砌體普遍分為加氣塊、空心磚、標準紅磚、灰砂磚等，不同種類的磚，氣作用功能是不一樣的。3、砌體的砌筑要平整，有時為保證墻體整體性，要在氣體中設(shè)置加固筋。先看看下面一張圖片： 以上一張圖片所顯示的就是剪力墻間的加氣塊砌體施工。 一般情況下，主體砌體含量在60120元/平方米 ，多層的含量較低、高層的含量較高。五、抹灰工程：1、抹灰俗稱粉刷或粉飾，就是用砂漿抹涂在房屋建筑的墻、地、頂棚等表面處的一種傳統(tǒng)做法

6、的裝飾施工工藝 。2、抹灰所使用的砂漿根據(jù)抹灰面性能，所用的砂漿材料也不一樣。3、抹灰施工中，要注意先清理墻面，抹灰厚度均勻、密實。先看看下面一張圖片： 以上一張圖片所顯示的就是在剪力墻間的加氣塊砌體面上抹灰施工。 一般情況下，抹灰工程單方造價在2540元 /平方米。六、外墻工程：1、外墻工程種類多種多樣，一般住宅的外墻是涂料飾面，并且都含有保溫隔熱性能，有些寫字樓或高檔辦公樓也會用面磚或幕墻飾面的外墻。2、外墻根據(jù)飾面材料的不同，做法也多樣；由于現(xiàn)在房屋節(jié)能要求的推出，外墻保溫已成為房屋建筑的外墻設(shè)計必用到的。3、以涂料外墻為例，如下圖： 以上兩張圖片分別表現(xiàn)了涂料保溫外墻的整道施工做法和石

7、材保溫外墻的鋼骨架做法。 一般情況下，涂料保溫外墻工程單方造價在50100元 /平方米；當為石材或幕墻時，可能高達3001000元/平方米。七、室內(nèi)水電安裝工程 室內(nèi)水電安裝工程作為建筑配套使用功能的一個單項工程，在這里不詳細說明，以后會以圖片和解析的形式說明。 室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些） ；如果有電梯安裝的話，單方造價相應(yīng)增加40200元/平方米 ，這與與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米 。八、屋面工程：1、屋面就好比建筑物的一頂“帽子”，當建筑物封頂后，一般要做一個有防水隔熱功能的屋面。2、屋面

8、的結(jié)構(gòu)形式也有很多種，一般多層住宅用到坡屋面，設(shè)計成有組織的自排水；高層要用到有天溝和排水口的平屋面，設(shè)計女兒墻泛水。3、屋面工程最重要的是要做好防水，現(xiàn)在由于對保溫功能的要求，屋面還要加保溫層。 以一般的保溫防水平屋面為例，如下圖： 從以上兩張圖片可以了解到屋面的保溫防水結(jié)構(gòu)體系。 一般情況下，屋面工程：1530元/平方米（多層含量較高、高層含量較低) 。九、門窗工程：1、門窗工程是以便建筑采光和美觀的而設(shè)計的專項工程，一般有開發(fā)商單獨發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位施工。2、門窗工程普遍用到的有塑鋼窗和鋁合金窗，一般有隔熱斷橋處理。 門窗工程（不含進戶門）中每平方米建筑面積門窗面積約為0.25

9、0.5平方米(與設(shè)計及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價90300元/平方米，一般為90150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米。十、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程 ： 土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程單方造價30150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價越高） ，當有地下室的時候，造價相應(yīng)增加40100元/平方米。十一、人工費 人工費在工程造價里還有相當一部分比例，人工工種一般分為泥工、鋼筋工、木工、架子工、水電安裝工。 人工費的單方造價一般是130200元/平方米 。十二、室外配套工程 單方造價區(qū)間30300元/平方米，一般約為701

10、00元/平方米，關(guān)鍵要看小區(qū)內(nèi)的配套工程檔子的高低。單方造價為70150元/平方米。十三、模板、支撐、腳手架工程十四、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的58%：約6090元/平方米。十五、臨時設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其它臨時設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：3050元/平方米。十六、檢測、試驗、手續(xù)、交通、交際等費用：1030元/平方米。十七、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10%=90180元/平方米。十八、上交國家各種稅費（總造價3.33.5%):3370元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。 以

11、上沒有算精裝修，一般造價約為以上沒有算精裝修，一般造價約為10002000元元/平方米，高檔小區(qū)可達平方米，高檔小區(qū)可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價元以上。以上沒有包括部分國有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價一般為一般為5001500元元/平方米，這要看檔次高低，也有平方米，這要看檔次高低，也有300元元/平方米簡裝修，平方米簡裝修，更有更有300010000元元/平方米超高檔裝修（拎包入?。Ｆ椒矫壮邫n裝修（拎包入?。Ｊ?、設(shè)計費（含前期設(shè)計概念期間費用）：15100元/平方米；二十、監(jiān)理費：330元/平方米；二十一、廣告、策劃、銷售代理費：一般30200元/平方米，高者可達500元/平方米以上；二十二、土地費：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70100萬/畝，容積率一般為1.02.0，故折算房價為：5251500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價為：15003000元/平方米，核心區(qū)域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價； 三線城市、縣城等土地單方造價