商品房交付法律風(fēng)險20150413

1、2015年年4月月一一、交付交付危機危機產(chǎn)生的原因產(chǎn)生的原因二二、進擊的刁民進擊的刁民三、奸商？三、奸商？四、四、合法合法的交付？的交付？五、五、合同合同約定的交付條件約定的交付條件六六、交付需公示文件交付需公示文件七七、交付、交付意味著什么？意味著什么？八、何時可拒收、退房？八、何時可拒收、退房？九、九、交房過程中的程序糾紛交房過程中的程序糾紛十、十、交交房過程中的實體糾紛房過程中的實體糾紛 十一十一、法院判例法院判例 十二、十二、交付過程中的證據(jù)交付過程中的證據(jù) 十十三三、快遞單怎么填？快遞單怎么填？ 十十四四、驗房單怎么填？驗房單怎么填？ 危機1. 購房人素質(zhì)提升。2. 外部勢力的介入。

2、3. 利益驅(qū)動。4. 開發(fā)商因素。龍湖：專業(yè)維權(quán)網(wǎng)站龍湖：專業(yè)維權(quán)網(wǎng)站遠(yuǎn)洋大河宸章遠(yuǎn)洋大河宸章萬科萬科=萬坑？萬坑？綠城田園牧歌綠城田園牧歌中海寰宇天下中海寰宇天下保利江語海保利江語海時間：2013年底地點：溫州樓盤：時代濱江投訴原因：營銷過程中，對該小區(qū)與安置房間隔方式、贈送面積、車位銷售、商品房戶型、銷售價格等問題上存在虛假宣傳處理單位：溫州市消保委結(jié)果：經(jīng)過4個月的拉鋸戰(zhàn)，開發(fā)商賠償1.72億元 關(guān)于合法交付的幾種觀點： 觀點1：一表即建設(shè)工程備案表。 觀點2：按照購房合同約定處理。但不得違反法律強行性規(guī)定，不得違反生活常識、常理。 觀點3：備案表+具備商品房使用的基本條件+其他合同約定

3、。6. 分戶驗收證明；7. 物業(yè)專項維修資金收費標(biāo)準(zhǔn)；8. 房屋面積實測繪成果9. 物業(yè)管理費、能耗費收費標(biāo)準(zhǔn)；10.氣、水、電收費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)權(quán)屬 時間交付 時間毀損、滅失房屋收益毀損、滅失房屋收益保修期拒收拒收 面積誤差超過約定標(biāo)準(zhǔn) 特定類型的規(guī)劃設(shè)計變更退房退房 逾期交付超過約定時限1. 如何通知收房？地址？退件？存檔？2. 本人沒到現(xiàn)場，能否收房？多人的？3. 尾款未付、違約金未付，能否先驗房？4. 先驗房還是先簽房屋交接書？5. 物業(yè)管理費未交，能否領(lǐng)鑰匙？6. 如何認(rèn)定收房？u房屋現(xiàn)狀與約定不符：2. 基礎(chǔ)設(shè)施、配套未兌現(xiàn)；3. 層高、面積不符4. 與附圖不符：設(shè)計變更、施工錯誤

4、；圖貼錯、畫錯5. 與裝修標(biāo)準(zhǔn)不符：品牌不符u房屋現(xiàn)狀與宣傳物不符1. 與樣板間不符2. 與沙盤不符：外立面顏色、造型；景觀；樓間距3. 與置業(yè)顧問口頭承諾不符4. 非標(biāo)戶型與標(biāo)準(zhǔn)戶型差異5. 與其他宣傳資料不符u現(xiàn)狀與實際使用的沖突1. 管道、空調(diào)機、地漏等設(shè)施位置；2. 門窗開啟幅度、開啟方向、開啟困難；3. 室內(nèi)放置公共設(shè)施：總放氣閥、燃?xì)饪傞y門等4. 室內(nèi)管井過大等5. 車庫出入口位置、數(shù)量u工程質(zhì)量問題1. 墻地面空鼓、裂縫，不平2. 房屋防水、保溫層問題；3. 房屋門窗質(zhì)量投訴；4. 精裝房空氣質(zhì)量不合格、配件質(zhì)量問題。5. 維修費用承擔(dān)問題購房人:陳某等10余戶開發(fā)商：浙江廣宇丁

5、橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（）約定交付時間：2012-12-31；竣備時間：2012-12-222012年12月26日，陳某等驗房時發(fā)現(xiàn)：陽臺玻璃龜裂、地面空鼓、墻面滲水等質(zhì)量問題，當(dāng)場表示開發(fā)商整改，整改前將拒絕收房。2013年4月18日，開發(fā)商電話通知已維修完畢通知收房。陳某再次驗房過程中，再次發(fā)現(xiàn)其他問題，并提出開發(fā)商要承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，雙方協(xié)商未果。陳某一紙訴狀至江干區(qū)人民法院，要求開發(fā)商按照合同約定承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。焦點：1、是否構(gòu)成逾期交樓？2、質(zhì)量問題如何處理？購房人：張某開發(fā)商：杭州世茂新里程置業(yè)有限公司（）約定交付時間：2012年12月31日，補充協(xié)議約定寬限至2013

6、年6月30日；竣備時間：2013年6月18日。2013年6月底，張某在驗房時發(fā)現(xiàn)，銷售時承諾的景觀橋沒有了，噴泉景觀也沒有了，河道兩旁卻增設(shè)了全封閉的鐵圍欄，房屋、公共設(shè)施設(shè)備也存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題。張某將開發(fā)商起訴至余杭法院，要求退房、解除合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。焦點：1、張某退房能否得到支持？2、如不退房，開發(fā)商是否要承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任？購房人：鄭某開發(fā)商：杭州綠逸置業(yè)有限公司（）鄭某按約收房屋時，拿出置業(yè)顧問張某手寫的“贈與該業(yè)主2萬元物業(yè)管理費” 說明，要求開發(fā)商履行贈與義務(wù)。鄭某在驗房時發(fā)現(xiàn)：客廳及衛(wèi)生間墻面、地面開裂，樓板東北角向下貫通開裂，客廳、臥室大面積滲漏發(fā)霉痕跡。鄭

7、某要求開發(fā)商進行整改，并承諾整改時限。經(jīng)辦人員在房屋驗收反饋表中寫明“存在質(zhì)量問題，修復(fù)后再行通知交付”。房屋整改完畢后，電話通知鄭某收房，但鄭某一直未收房。2014年4月鄭某一紙訴狀將開發(fā)商訴至法院，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任并履行贈與2萬元物業(yè)費的承諾。焦點：1、是否構(gòu)成逾期交樓？退房？2、2萬元的物業(yè)管理費的贈與如何處理？購房人：王某開發(fā)商：浙江金盈置業(yè)有限公司（）王某購買的為2幢2單元頂層戶型，合同約定：“陽臺見附件一個，其建筑樣式為非封閉式”，合同附圖顯示該部位為“露臺”，銷售員也承諾該陽臺為非封閉式的。王某按約收房時發(fā)現(xiàn)，原本看中的非封閉式的陽臺竟然變成全封閉式的，王某當(dāng)即表示

8、拒絕收房，并要求退房。焦點：1、退房條件能否滿足？2、如何解決？購房人：之江一號東一期600余戶業(yè)主開發(fā)商：浙江金盈置業(yè)有限公司（）合同約定交付時間：2014年5月30日；竣備時間：2014年5月22日2013年，綠城之江一號東二、三期因市場及公司發(fā)展需要進行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整的主要事項為住宅套數(shù)。但已交付的東一期業(yè)主認(rèn)為調(diào)規(guī)需征得全體業(yè)主同意，認(rèn)為公司的行為已經(jīng)侵害到老業(yè)主的權(quán)益，降低了小區(qū)的居住品質(zhì)和使用價值，聚集40余戶業(yè)主要求開發(fā)商賠償或退房。焦點：1、是否所有規(guī)劃調(diào)整均需全體業(yè)主同意？2、東一期業(yè)主退房的要求是否能得到支持？調(diào)整前調(diào)整后所有規(guī)劃調(diào)整都需全體業(yè)主同意？全體業(yè)主到底是哪些業(yè)主

9、？建設(shè)部令第88號商品房銷售管理辦法第二十四條：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人?！绷頁?jù)2008版的買賣合同示范文本第十一條約定：購房人：劉某等百余戶業(yè)主開發(fā)商：杭州保利建霖房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（）合同約定交付時間：2013年12月30日；竣備時間：2013年12月25日2013年12月23日，開發(fā)商寄發(fā)了交付通知書。2013年12月30日，劉某等在驗房時發(fā)現(xiàn)：小區(qū)現(xiàn)狀與當(dāng)初宣傳嚴(yán)重不符，并存在重大安全隱患和諸多

10、缺陸問題，不具備收房入住條件。并向開發(fā)商寄發(fā)了拒絕收房的函。2014年2月25日，劉某等隨同公證處人員至杭州燃?xì)廪k事大廳，大廳工作人員明確回復(fù)該樓盤燃?xì)馍形撮_通。2014年3月6日，市燃?xì)饧瘓F回復(fù)，該樓盤暫未通氣，正式通氣預(yù)計下周即可。最終通氣時間為2014年3月7日，3月10日可至各營業(yè)廳辦理。焦點：1. 開發(fā)商在取得竣備表之前，是否可以寄發(fā)交付通知書？2. 因房屋質(zhì)量問題要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，能否得到支持？3. 因燃?xì)馕赐ǎ_發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任？退房？4. 開發(fā)商如舉證燃?xì)馕赐ㄊ怯捎谥苓吺姓缆肥┕ぴ驅(qū)е碌?，開發(fā)商可否免責(zé)？1.交付通知書2.房屋交接書、物品交接單3.驗房單4.現(xiàn)場照片、視頻、錄音5.短信記錄（短信接收號碼？）6.往來函件、快遞單據(jù)7.合同文本西溪融莊西溪融莊1-2-1001交付通知書交付通知書西溪