06佳豪商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目深度訪談報(bào)告

1、深度訪談報(bào)告西寧佳豪商業(yè)廣場(chǎng)中國(guó)西寧序 言本次針對(duì)佳豪商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目面向西寧市各行各業(yè)有關(guān)人士做的深度訪談采訪，其目的是為了從不同行業(yè)、階層人士處收集對(duì)項(xiàng)目有參考價(jià)值的信息和意見(jiàn)及建議，以便為項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析及論證提供一些借鑒和幫助。本次深度訪談采訪采取兩種形式：一是訪談人員直接與被采訪對(duì)象進(jìn)行當(dāng)面交談，以咨詢(xún)和提問(wèn)的方式向被采訪對(duì)象了解一些相關(guān)信息和情況；二是通過(guò)設(shè)計(jì)好的調(diào)查問(wèn)卷的形式，讓被訪談對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)填寫(xiě)問(wèn)卷調(diào)查表，并加之訪談人員現(xiàn)場(chǎng)與被訪談?wù)呔鸵恍﹩?wèn)題進(jìn)行交流，而了解有關(guān)信息和情況；本次深度訪談采訪對(duì)象范圍廣，基本包括了當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)各階層的人士，其中主要有：公務(wù)員、服務(wù)行業(yè)人員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)、

2、以及商務(wù)人士。訪談紀(jì)要1.0銀行、行政及企事業(yè)單位人員訪談1.1訪談時(shí)間：7月13日7月15日1.2訪談地點(diǎn)：小橋農(nóng)業(yè)銀行、交通大廈1.3采訪方式：直接交談、現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)采訪1.4訪談對(duì)象：1.4.1銀行職員（1人）1.4.2省公路建設(shè)管理局人員（1人）1.5訪談人數(shù)：2人1.6訪談問(wèn)題1.6.1你經(jīng)常去哪些場(chǎng)所消費(fèi)？1.6.2你認(rèn)為目前在西寧市購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)方便嗎？1.6.3你認(rèn)為目前西寧市與蘭州市相比，在商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)環(huán)境上還有哪些地方需要補(bǔ)充和提升？1.6.4你認(rèn)為商業(yè)巷今后打造成為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購(gòu)物中心合適嗎？1.6.5請(qǐng)你談?wù)劚卷?xiàng)目建成后會(huì)對(duì)

3、今后的商業(yè)巷乃至整個(gè)西寧市有什么樣的影響？1.6.6你能給本項(xiàng)目一些建設(shè)性意見(jiàn)嗎？謝謝！1.7訪談信息分析總結(jié)通過(guò)直接交談、現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)采訪方式，總結(jié)出以下回饋的信息：1.7.1在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者消費(fèi)一般會(huì)選擇去西寧市一些較高檔的百貨店、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行購(gòu)物和消費(fèi)，另外他們也會(huì)經(jīng)常去蘭州、西安等其它城市去購(gòu)物消費(fèi)。1.7.2在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者都認(rèn)為西寧市的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑不是很發(fā)達(dá)且購(gòu)物消費(fèi)不是太方便，與西北地區(qū)蘭州和西安兩地城市相比，顯得相對(duì)比較落后；1.7.3在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者認(rèn)為西寧市當(dāng)?shù)匦枰粋€(gè)大型的綜合購(gòu)物中心來(lái)提升西寧市在西北地區(qū)的整體形象和地位。因此

4、，他們期待本項(xiàng)目今后打造成一個(gè)一站式的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、康體、文化消費(fèi)的現(xiàn)代購(gòu)物場(chǎng)所。 1.7.4在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者希望今后本項(xiàng)目能夠引進(jìn)一些國(guó)際知名品牌。例如：沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、麥當(dāng)勞、必勝客等這樣的超市和西式快餐店；1.7.5在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者希望今后本項(xiàng)目的購(gòu)物環(huán)境、裝修風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)檔次、商品種類(lèi)都能夠達(dá)到較高檔次。1.7.6在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者對(duì)商品的品牌比較注重，傾向于國(guó)內(nèi)的一、二線品牌，同時(shí)對(duì)國(guó)際的一些知名品牌也表現(xiàn)出了購(gòu)買(mǎi)的欲望。1.7.6在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者年齡在35歲40歲之間，月工資在3000元以上。2.0服務(wù)行業(yè)人員訪談2.1訪談時(shí)

5、間：7月13日7月15日2.2訪談地點(diǎn)：出租車(chē)上、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲店2.3訪談對(duì)象：2.3.1賣(mài)場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)服務(wù)人員（2人）2.3.2出租車(chē)司機(jī)（2人）2.3.3飯店服務(wù)員（3人）2.4采訪方式：直接交談、現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)采訪2.5訪談人數(shù)：72.6訪談問(wèn)題2.6.1你購(gòu)物、消費(fèi)經(jīng)常去哪里？2.6.2你感覺(jué)現(xiàn)在在西寧購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)方便嗎？2.6.3你感覺(jué)目前西寧市本地需不需要引進(jìn)一些大型的綜合超市和西式快餐店，例如：沃爾瑪、家樂(lè)福、必勝客、麥當(dāng)勞。2.6.4你認(rèn)為商業(yè)巷今后打造成為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購(gòu)物中心是否合適？2.7訪談信息分析總結(jié)通過(guò)直接提問(wèn)訪談和問(wèn)卷調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)

6、交談的兩種方式，總結(jié)出以下回饋信息2.7.1在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者購(gòu)物逛街消費(fèi)一般會(huì)選擇去西寧市城西區(qū)的商業(yè)巷；城中區(qū)的地下購(gòu)物商城、洞天購(gòu)物商城、三豐商貿(mào)城；城東區(qū)的義烏商貿(mào)城、義東商貿(mào)城、以及火車(chē)站附近的小商品批發(fā)市場(chǎng)。2.7.2在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者認(rèn)為當(dāng)?shù)刭?gòu)物、休閑、娛樂(lè)沒(méi)有給他們帶來(lái)什么不方便的地方；2.7.3在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者對(duì)本項(xiàng)目今后打造為大型綜合的購(gòu)物中心表現(xiàn)出無(wú)所謂的態(tài)度，其分析原因是由于他們對(duì)購(gòu)物中心的概念還不是很清楚，但是希望出現(xiàn)一個(gè)；2.7.4在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者希望西寧市今后有一些例如像沃爾瑪、家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、必勝客這樣的國(guó)際知名大型綜合超市和

7、西式快餐店進(jìn)入西寧；同時(shí)希望西寧市今后能增加一些新的時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)的元素。2.7.5在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者對(duì)商品的檔次和價(jià)位傾向于大眾、但是對(duì)于一般的國(guó)內(nèi)一、二線品牌也表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望。2.7.6在被采訪者當(dāng)中，這些采訪者的年齡在18歲30歲之間，月收入在600元1200元之間。3.0個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)訪談3.1訪談時(shí)間：7月1516日3.2訪談地點(diǎn)：五四大街、勝利路、西關(guān)大街、商業(yè)巷、西大街等臨街商鋪3.3訪談對(duì)象：3.3.1服裝專(zhuān)賣(mài)店老板（4人）3.3.2煙酒專(zhuān)賣(mài)店老板（1人）3.3.3珠寶玉器專(zhuān)賣(mài)店老板（2人）3.3.4化妝品專(zhuān)賣(mài)店老板（2人）3.4訪談人數(shù)：9人3.5訪談方式：調(diào)查

8、問(wèn)卷，現(xiàn)場(chǎng)訪談的方式3.6訪談問(wèn)題3.6.1你認(rèn)為現(xiàn)在西寧市哪個(gè)地方商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境良好？3.6.2你覺(jué)得現(xiàn)在的商業(yè)巷經(jīng)營(yíng)環(huán)境怎樣？需要升級(jí)換代嗎？3.6.3你覺(jué)得商業(yè)巷今后打造成為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購(gòu)物中心是否合適？3.6.4你在西寧當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)多少年了？經(jīng)營(yíng)狀況如何？3.6.5本項(xiàng)目今后有自營(yíng)、租賃、聯(lián)營(yíng)三種經(jīng)營(yíng)方式，你希望選擇哪種經(jīng)營(yíng)方式來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)？3.6.6本項(xiàng)目今后要對(duì)經(jīng)營(yíng)商家收取經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，并實(shí)行統(tǒng)一的招商管理、統(tǒng)一宣傳促銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理等一系列的統(tǒng)一集中式管理，針對(duì)這種收費(fèi)及管理方式你能夠理解和接受嗎？3.6.7如果對(duì)上述第6個(gè)問(wèn)題

9、能夠表示理解和接受，那你能夠承受最大的租金及管理費(fèi)是多少？3.7訪談信息分析總結(jié)通過(guò)問(wèn)卷了解和現(xiàn)場(chǎng)交談的方式，總結(jié)出以下回饋信息：3.7.1在被采訪者當(dāng)中，這些個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)都認(rèn)為目前西寧市有三個(gè)地段商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境良好。它們分別是：城西區(qū)商業(yè)巷周邊一公里區(qū)域范圍內(nèi)；城中區(qū)王府井百貨周邊一公里區(qū)域范圍內(nèi)；大十字周邊區(qū)域一公里區(qū)域范圍內(nèi)。3.7.2在被采訪者當(dāng)中，有五個(gè)受訪者認(rèn)為目前商業(yè)巷的整體商業(yè)環(huán)境需要在商家經(jīng)營(yíng)檔次、購(gòu)物環(huán)境、商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)及業(yè)種上有待進(jìn)行升級(jí)提升；另外有四個(gè)受訪者認(rèn)為目前商業(yè)巷經(jīng)營(yíng)環(huán)境不需要進(jìn)行升級(jí)調(diào)整；其分析原因是這些經(jīng)營(yíng)商家是站在各自利益的角度去思考本項(xiàng)目定位的。3.7.3在

10、被采訪者當(dāng)中，這些受訪者對(duì)于商業(yè)巷今后打造成大型綜合購(gòu)物中心持中立態(tài)度，他們很關(guān)心今后項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次定位問(wèn)題。在受訪者人數(shù)當(dāng)中，有六人認(rèn)為以后項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次不適宜定位中高檔，而是在現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)檔次上稍微拔高一點(diǎn)；另外三人覺(jué)得無(wú)所謂。3.7.4在被采訪者當(dāng)中，有六人對(duì)項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)管理走聯(lián)營(yíng)統(tǒng)一收銀的方式表示明確反對(duì)，有三人表示理解可以接受；但是他們所有人都希望能夠獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)。3.7.5在被采訪者當(dāng)中，所有受訪者都表現(xiàn)出了在今后項(xiàng)目建成后想在商業(yè)巷經(jīng)營(yíng)開(kāi)店或投資的愿望。3.7.6在被采訪者當(dāng)中，有五人認(rèn)為今后項(xiàng)目的合理租金范圍在35元/天；有四人認(rèn)為今后項(xiàng)目的合理租金范圍在510元/天。3.7.7

11、在被采訪者當(dāng)中，其中有四人是來(lái)自浙江、二人來(lái)自江蘇、一人來(lái)自湖北、一人是當(dāng)?shù)氐?。其中這些來(lái)自外省的經(jīng)營(yíng)商家在西寧市當(dāng)?shù)爻掷m(xù)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間在八年以上，而且他們認(rèn)為在西寧做生意還可以，經(jīng)營(yíng)狀況良好，有意愿長(zhǎng)期在當(dāng)?shù)亟?jīng)商下去。4.0商務(wù)人士訪談4.1訪談時(shí)間：7月18日7月20日4.2訪談地點(diǎn)：三田世紀(jì)廣場(chǎng)、西關(guān)大街水電大廈4.3訪談對(duì)象：4.3.1 司變林 西寧嘉和裝飾設(shè)計(jì)有限公司 執(zhí)行總經(jīng)理4.3.2 伏天慶 西寧國(guó)美電器有限公司 總經(jīng)理4.4訪談方式：直接交談、現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)采訪4.5訪談人數(shù)：2人4.6訪談問(wèn)題4.6.1你購(gòu)物、消費(fèi)經(jīng)常去哪里？4.6.2你覺(jué)得現(xiàn)在在西寧購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)方便嗎？4.6.

12、3你覺(jué)得將來(lái)西寧市的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿υ鯓樱?.6.4你覺(jué)得西寧市當(dāng)?shù)氐挠绣X(qián)人都是些做什么行業(yè)的?4.6.5你是否有長(zhǎng)期在西寧本地做投資經(jīng)營(yíng)的打算？4.6.6你覺(jué)得商業(yè)巷今后打造成為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、美食、康體、文化為一體的大型綜合購(gòu)物中心合適嗎？4.7訪談信息分析總結(jié)通過(guò)直接交談、現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)采訪方式，總結(jié)出以下回饋的信息：4.7.1在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者消費(fèi)一般會(huì)選擇去西寧市一些較高檔的百貨店、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行購(gòu)物和消費(fèi)，另外他們也會(huì)經(jīng)常去蘭州、西安等其它城市去購(gòu)物消費(fèi)。4.7.2在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者都認(rèn)為西寧市的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑不是很發(fā)達(dá)且購(gòu)物消費(fèi)不是太方便，與西北

13、地區(qū)蘭州和西安兩地城市相比，顯得相對(duì)比較落后。4.7.3在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者認(rèn)為西寧市當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間較大、市民消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)、但消費(fèi)意識(shí)不是很強(qiáng)、需要加以刺激與引導(dǎo)，因此，對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)商家有較大的商機(jī)存在，所以比較看好未來(lái)西寧市商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。4.7.4在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者一致認(rèn)為西寧市當(dāng)?shù)赜绣X(qián)人主要有四類(lèi)：一是當(dāng)?shù)氐囊恍┱賳T；二是來(lái)西寧市經(jīng)營(yíng)多年的一些外地商人，如浙江、江蘇來(lái)這邊經(jīng)商賺到錢(qián)的人較多；三是當(dāng)?shù)氐囊恍┙鸬V老板；四是周邊地區(qū)的一些牧民；4.7.5在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者明確表示會(huì)在西寧一直持續(xù)投資經(jīng)商下去。4.7.6在被采訪者當(dāng)中，這些受訪者認(rèn)為西寧市當(dāng)

14、地需要一個(gè)大型的綜合購(gòu)物中心來(lái)提升西寧市在西北地區(qū)的整體形象和地位。因此，他們期待本項(xiàng)目今后打造成一個(gè)一站式的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、康體、文化消費(fèi)的現(xiàn)代購(gòu)物場(chǎng)所。綜 述通過(guò)這次對(duì)西寧市當(dāng)?shù)馗餍懈鳂I(yè)的人士進(jìn)行深度訪談采訪信息匯總分析，波特對(duì)項(xiàng)目總結(jié)出以下六點(diǎn)建議：第一：從項(xiàng)目的功能定位角度考慮，本項(xiàng)目需要包含購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的功能，并且需要從這三方面添加一些新的元素和亮點(diǎn)，從而來(lái)提升西寧市當(dāng)?shù)刭?gòu)物、休閑、娛樂(lè)的經(jīng)營(yíng)檔次和發(fā)展水平，以便滿(mǎn)足西寧市當(dāng)?shù)匦姓笫聵I(yè)單位公務(wù)員、私企老板的消費(fèi)意識(shí)及消費(fèi)水平。第二：從項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位角度考慮，本項(xiàng)目在購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)檔次定位上，不適合走中高檔經(jīng)營(yíng)品牌路線，要以中檔經(jīng)營(yíng)品牌為主，高檔及低檔經(jīng)營(yíng)品牌為輔的經(jīng)營(yíng)方針。第三：從本項(xiàng)目招商角度考慮，本項(xiàng)目需要引進(jìn)例如：沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、必勝客、麥當(dāng)勞、星巴克等這樣的國(guó)際知名大型綜合超市、西式快餐及咖啡，以便提升西寧城市在西北地區(qū)的形象和地位，同時(shí)迎合西寧消費(fèi)者對(duì)一些國(guó)際知名品牌的渴望和追求，以及為他們提供新的體驗(yàn)式項(xiàng)目消費(fèi)的目的。第四：從項(xiàng)目尋找投資者的角度考慮，本項(xiàng)目需要重點(diǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐恼賳T、外地商人（尤其是在西