2013年江蘇連云港市連云區(qū)金福德地塊市場調(diào)研報告（34頁）ppt課件

1、連云港連云區(qū)金福德地塊市場調(diào)研報告第一部分第一部分. . 地塊概述地塊概述第二部分第二部分. . 市場調(diào)研篇市場調(diào)研篇第三部分第三部分. . 產(chǎn)品定位及經(jīng)濟測算產(chǎn)品定位及經(jīng)濟測算第一部分. 市場概述一、地塊概述地塊位置地塊位置面積面積用途用途出讓年限出讓年限容積率容積率地塊成本單價地塊成本單價港城大道與五羊路交港城大道與五羊路交界處界處300150300150商業(yè)商業(yè)40403 3549.72549.72元元/ /平平方米方米二、地塊區(qū)位金福德地塊位于東部新城區(qū)新港城大道與五羊路交界處是重要交通樞紐區(qū)域，是銜接西部老城區(qū)與東部新城區(qū)的重要紐帶。周邊由600多萬平方米商住物業(yè)圍繞極具人氣，并與連

2、云港火車東站遙相呼應是往來游客的必經(jīng)之地。按照城市規(guī)劃開展，東部城區(qū)將被打呵斥為連云港市商貿(mào)區(qū)，而本地塊，是商貿(mào)區(qū)開展的重要組成部分。連云新城新浦區(qū)老城區(qū)本地塊港龍大道國道鐵路高速公路公交站點火車站省道l 本案緊靠東部城區(qū)及新浦獨一通道港城大道；l 有7條公交道路站點設在本工程前，為本案提供便利的可達性交通；l 新建火車站已于2021年11月投入運用，該火車站是城市交通中轉站及高鐵起點站，將為本工程帶來更多人流；l 高速公路縮短外市及外省直達時間，擴展本工程的輻射范圍。l 聯(lián)接墟溝至贛榆的242省道已試通車，并將開通公交，贛榆到本案的行車時間只需求20分鐘。二、地塊現(xiàn)狀地塊附近已建成住宅樓群營

3、銷中心地塊附近已建成住宅樓群第二部分. 市場調(diào)研一、住宅類市場調(diào)研周邊住宅小區(qū)分布較為集中，包括久和國際新城，景城名郡，福港好萊塢，帝豪水榭花都等多個樓盤。一久和國際新城區(qū)域開發(fā)區(qū)工地位置五羊路與中華路交匯處開發(fā)商連云港久和置業(yè)投資發(fā)展有限公司銷售商自售占地面積53.3萬m2建筑面積100萬m2建筑形態(tài)多層住宅、高層住宅、小高層住宅、小公寓、商鋪 建筑風格現(xiàn)代規(guī)劃戶數(shù)5000容積率1.33綠化率40%開發(fā)分期四期推案階段四期工程進度四期交房面積范圍90-144平米平均單價4900元/平方米(住宅）二景城名郡區(qū)域開發(fā)區(qū)工地位置五羊路北側開發(fā)商連云港景力房地產(chǎn)有限公司銷售商自售占地面積5.9萬m2

4、建筑面積15.9萬m2建筑形態(tài)高層住宅，小高層住宅建筑風格現(xiàn)代規(guī)劃戶數(shù)1073容積率2.00綠化率30%開發(fā)分期五期推案階段三期工程進度開盤面積范圍60-140平米平均單價4000元/三福港三福港好萊塢好萊塢區(qū)域連云區(qū)工地位置平山轉盤西側開發(fā)商連云港福港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商浩華地產(chǎn)南京公司占地面積13.3萬m2建筑面積32.5萬m2建筑形態(tài)高層住宅，小高層住宅建筑風格現(xiàn)代規(guī)劃戶數(shù)2630容積率2.44綠化率35%開發(fā)分期四期推案階段二期工程進度交房面積范圍90-144平米 平均單價4600元/平方米四帝豪水榭花都區(qū)域連云區(qū)工地位置核電南路1號開發(fā)商連云港帝豪實業(yè)發(fā)展有限公司 銷售商自售占地

5、面積21萬m2建筑面積42萬m2建筑形態(tài)高層住宅，別墅建筑風格現(xiàn)代規(guī)劃戶數(shù)2100容積率2.49綠化率56%開發(fā)分期二期推案階段二期工程進度封頂面積范圍120-200 m2平均單價4950元/平方米五住宅類市場總結2、根據(jù)現(xiàn)有連云區(qū)的樓盤來看，住宅均價：4700元/，商鋪均價10000元/1、區(qū)域市場內(nèi)工程的去化情況良好，且多為自住客，大量居民落戶，可為商業(yè)的開展帶來強力的支撐；1、區(qū)域市場內(nèi)工程的體量都很大，總建筑面積達300萬二、商業(yè)市場調(diào)研工程周邊商業(yè)主要呈一片多點分布，一片為古城區(qū)商圈、多點為久和國際新城住宅沿街配套商業(yè)，以及規(guī)劃在建中的超級賣場，大潤發(fā)，沃爾瑪一古城區(qū)商業(yè)運營概略：連

6、云區(qū)居民餐飲、文娛休閑的主要場所，業(yè)態(tài)齊全出租率：出租率95%以上，租金程度差別較大。業(yè)態(tài)構成：業(yè)態(tài)比較綜合，集中了餐飲、服飾、休閑文娛、銀行等，占比最大的為餐飲到達了43%，其次為服飾占23%，休閑文娛占17%形狀與規(guī)劃：底商及沿街商鋪鐵道路中華西路區(qū)位情況中華西路區(qū)位情況海棠中路中華西路中華西路運營概略：相對大型的商業(yè)設備有一定的集聚，但海棠路為區(qū)域主干道，由于北有鐵道路，因此設置下立交，直接影響了商業(yè)設備的可達性租金程度：均價5元/天業(yè)態(tài)構成：主要集聚了家得福、蘇果社區(qū)超市、五星電器、東盛購物廣場、KTV等較為大型的商業(yè)設備，業(yè)態(tài)構成比較復合形狀與規(guī)劃：部分純商業(yè)超市、連鎖電器、購物廣場

7、加部分住宅底商形狀【墟溝海鮮城】海鮮餐飲主題一條街，是連云港旅游餐飲的金字招牌，運營情況良好，由于體量限制，鋪位較少，一鋪難求，但由于業(yè)態(tài)較為單一，商戶競爭較為猛烈，并隨著旅游期的條件限制，整體盈利情況較差。【棲霞路步行街】連云區(qū)獨一的步行街，租金較高，但檔次較低，主要以服飾，鞋帽，化裝品生活配套類業(yè)態(tài)為主，餐飲休閑文娛缺乏【久和國際新城住宅配套商業(yè)區(qū)】主要以住宅底商為主，配套以小區(qū)居民生活為主，各業(yè)態(tài)比率較為平衡。租金較低3-5元，空鋪率在15%左右，沃爾瑪超級賣場：據(jù)了解，沃爾瑪由于建立地塊涉及部隊用地，建立暫時停工，詳細建成時間暫無法獲知。二商業(yè)總結本區(qū)商業(yè)多是自然構成商業(yè)帶，以沿街店面

8、，住宅底商為主，綜合性商業(yè)體幾乎沒有，商業(yè)消費檔次較低，無法滿足現(xiàn)有的市民消費需求。文娛業(yè)同樣較為落后，在本地主要文娛場所只需少數(shù)的 KTV，無法滿足各年齡層次的需求。連云港市場的供不應求以及缺乏競爭機制。在連云港墟溝地域只需2家超市，蘇果、家得福。其中家得福超市擁有連云區(qū)80%的超市市場占有率。三、連云港商品房銷售研討2021年商品房銷售概略 據(jù)連房研討統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021 年我市市區(qū)及四縣共成交商品房 42504 套，成交面 積約 4520871 平方米。與去年同期相比，2021 年全市商品房成交套 數(shù)添加 3506 套，同比上漲 9%，成交面積添加 607461 平方米，同比上漲 16

9、%。 其中，市區(qū)成交商品房 20218 套，成交面 積約2067998 平方米，相比 2021 年雖然市區(qū)商品房成交套數(shù)減少 145 套，同比下滑 1%，但成交面 積添加159111 平方米，同比上漲 8%。四縣成交商品房 22366 套，成交面積約 2452873 平方米，相比 2021 年四縣商品房成交套數(shù)添加 3651 套，同比上漲 20%，成交面積添加 448350 平方米，同比上漲 22%。 在商品房銷售額上，據(jù)統(tǒng)計，2021 年我市商品房銷售額合計 1842759 萬元，其中現(xiàn)房類商品房銷售額為 216676 萬元，期房類商品房銷售額為 1626083萬元。按商品房用途來看，202

10、1 年我市住宅類商品房銷售額為 1539941 萬元，辦公樓類商品房銷售額為 32756 萬元，商業(yè)營業(yè)用房類商品房銷售額為223175 萬元，車庫等其他類商品房銷售額為 46887 萬元。 分區(qū)來看，連云區(qū)，商品房共成交 2742 套，占全是銷售總套數(shù)的6.4%，成交面積約 302397，占全市成交總面積的5.4%.20122012年連云港市商品房銷售概況年連云港市商品房銷售概況序號序號成交時間成交時間住宅套數(shù)住宅套數(shù)住宅面積住宅面積辦公套數(shù)辦公套數(shù)辦公面積辦公面積商鋪套數(shù)商鋪套數(shù)商鋪面積商鋪面積1 1一月一月10921092126987.1126987.124124134254.63425

11、4.67 7408.67408.672 2二月二月18891889215824.08215824.0822522531869.7131869.71141413136.7313136.733 3三月三月21242124249851.76249851.7627927936424.6336424.6329529519665.7219665.724 4四月四月19441944223001.29223001.2927427429726.5429726.54989813324.6813324.685 5五月五月28242824324590.26324590.2629029033564.8133564.81

12、767612981.2512981.256 6六月六月27022702311930.78311930.7826726731697.4131697.4143437685.987685.987 7七月七月31013101355557.53355557.5343643653861.2153861.2190906487.56487.58 8八月八月30093009349182.57349182.5730230227056.9427056.94747410588.2910588.299 9九月九月26292629305551.09305551.0941241246040.4846040.48898910

13、228.210228.21010十月十月32353235377468.49377468.4928528524943.4724943.4785856228.686228.681111十一月十一月29172917336876.52336876.5261261237181.3437181.341361368758.618758.611212十二月十二月29942994342992.33342992.3351051047870.847870.821021015439.9515439.95總計總計30460304603519813.83519813.841334133434491.94434491.94

14、12171217124934.26124934.26三、連云港商品房銷售研討2012年連云港土地出讓統(tǒng)計土地出讓總面積商住用地商業(yè)用地商務，商業(yè)用地住宅工業(yè)用地總計5642026.42941432653762.3148544.12787412266836所占比率0.040.50.030.030.42012年連云港市商品房預售統(tǒng)計預售總套數(shù)預售總面積住宅套數(shù)住宅面積非住宅套數(shù)非住宅面積235252513210.28169071978284.156882534158.4總結： 從20212021年的商品房銷售數(shù)據(jù)來看，市民對于住宅的需求量，每年以10%10%的幅度遞增，對于非住宅類商品房，整個連云

15、港市的消費需求量不是很高，但是每年同比都會有所增長，對比去年連云港市出讓土地性質以及20212021年連云港市商品房預售房屋來看，市場上，住宅需求趨于飽和，隨著國家調(diào)控政策的出臺，民眾對于住房的期望度有所下降，相比之下商業(yè)用地的比率提高，會大大促進民眾對于商鋪銷售的關注度。優(yōu)勢S)優(yōu)勢(W)時機(O)要挾(T)區(qū)域位于連云區(qū)城副中心，未來開展前景宏大區(qū)域內(nèi)以居住區(qū)為主，未來常住人口宏大區(qū)域內(nèi)道路寬闊，交通便利地塊為已開盤工程，前期負面影響較高。對于后期籠統(tǒng)建立會有影響區(qū)域內(nèi)商業(yè)開展較為落后，綜合性商業(yè)較為匱乏，填補空白連云區(qū)人均消費程度較高，本地塊工程受眾度較高國家對房產(chǎn)調(diào)控日趨嚴峻，政策不確

16、定性要素較區(qū)域內(nèi)出讓商業(yè)量體宏大，加之尚未出讓商業(yè)，未來商業(yè)競爭猛烈產(chǎn)品定位一、1期產(chǎn)品定位 1、商業(yè)面積：50000； 2、冠名國內(nèi)及蘇北連云港地域有一定知名度商業(yè)簽約進駐； 3、小面積分割銷售20-50，約1500套； 4、商鋪均價:10000元/ 5、提升商業(yè)氣氛，擴展市場知名度，為二期造勢； 6、2期開場土地轉性；三、產(chǎn)品定位及經(jīng)濟測算產(chǎn)品定位一、2期產(chǎn)品定位 1、住宅建筑面積：200000； 2、打造連云港市第一個城市綜合體； 3、樹立集社區(qū)、生態(tài)、商業(yè)完美載體的品牌籠統(tǒng) 4、住宅銷售均價：5000元/ 4、住宅主力戶型：100-130，約 1800套； 5、同步起推3期及大商業(yè)概念

17、 三、產(chǎn)品定位及經(jīng)濟測算產(chǎn)品定位一、3期產(chǎn)品定位 1、商業(yè)面積：50000； 2、開挖地下，為超級賣場入駐空間； 3、對1-3層面積及四層部分面積進展小面積分割銷售20-50，約1300套 4、簽約入駐世界500強超級賣場及知名影院三、產(chǎn)品定位及經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算：三、產(chǎn)品定位及經(jīng)濟測算序號項目名稱 可銷售面積（）銷售均價（元/）合價（元）1商鋪95000100009500000002住宅200000500010000000003合計2950001950000000一總銷金額：二建安本錢： 2200 2200元/ /+ +廣告及銷售傭金5%5%總銷/ /=2200+325=2525=2200+325=2525元/ /經(jīng)濟測算：三、產(chǎn)品定位及經(jīng)濟測算三利潤率：總收入總收入直接成本（土地直接成本（土地+ +建安）建安）間接成本（稅收間接成本（稅收+ +銷售）銷售）凈利潤凈利潤19500000005628137502827500001104436250利潤率利潤率5656% %三、產(chǎn)品定位及經(jīng)濟測算序號項目名稱元/平米平方米金額（元）備注單價工程量直接成本一土地成本1650000001.1土地出讓費160050000按起始價計算3%1.2契稅4950000二建安成本25253459250002.1商業(yè)1515