二手房交易稅費(fèi)——北京為例.doc

1、北京市二手房交易中涉及到的稅費(fèi)共有八種：印花稅（包括交易印花稅、房產(chǎn)證印花稅）契稅營(yíng)業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加個(gè)人所得稅土地增值稅稅費(fèi)判斷三步走第一步：首先看房屋屬性，包括已購(gòu)公房、二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、回遷房第二步： 看房產(chǎn)證年限，是否超過(guò)5 年；第三步： 看面積、單價(jià)、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標(biāo)。北京市二手房交易各個(gè)稅種的詳解印花稅A、稅種解析：印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅B、征稅對(duì)象：經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)賬簿、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證C、納稅人：買賣雙方D、稅率： 0.05%E、征收范圍

2、：所有二手房交易F、繳納印花稅的計(jì)算方式及案例案例：高先生購(gòu)買了一套李阿姨的二手房，總價(jià)為50 萬(wàn)元，高先生及李阿姨需要分別繳納印花稅250 元（ 500000 0.05%=250）房產(chǎn)證印花稅：每證 5 元；屬于市局房屋并已取得土地證的，房產(chǎn)證、土地證各 5 元印花稅共計(jì) 10 元；屬于貸款客戶需支付他項(xiàng)權(quán)利證印花5 元。契稅A、稅種解析：契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。B、征稅對(duì)象：發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土地和發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋C、納稅人：買方D、稅率： 3%E、契稅優(yōu)惠政策（1）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，其

3、成交價(jià)格沒有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的部分，免征契稅；（比如拆遷戶可免契稅）（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅；（3）個(gè)人購(gòu)買自用普通商品住房減半征收契稅；（4）居民上市出售已購(gòu)公有住房前后一年內(nèi)新購(gòu)各類商品房，按新購(gòu)商品房與出售已購(gòu)公房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅；（5）房屋交換價(jià)格相等的，免征契稅；交換價(jià)格不相等的，由多交付方繳納款；（6）按繼承法規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權(quán)屬，免征契稅（7）對(duì)于夫妻離婚或者夫妻婚姻存續(xù)間，因財(cái)產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，免征契稅。營(yíng)業(yè)稅1、稅種解析：營(yíng)業(yè)稅是對(duì)有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人 ,就其營(yíng)業(yè)收入額征收的一

4、種稅。2、征稅對(duì)象：提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額。3、納稅人：賣方4、稅率： 5%個(gè)人所得稅1、稅種解析：個(gè)人所得稅是對(duì)個(gè)人(自然人 )取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應(yīng)稅所得之一2、征稅對(duì)象：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得3、納稅人：賣方4、稅率：成交價(jià)的1%或差額的 20%5、優(yōu)惠政策：（1）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅（2）對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1 年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納， 再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金土地增值稅1、稅

5、種解析：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅2、征收對(duì)象：增值部分3、納稅人：賣方4、稅率： 1% 或減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收5、優(yōu)惠政策：（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除金額20% 免征（2）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5 年（含）以上，免征；滿 3 年（含）未滿 5 年，減半征收；未滿 3 年，按規(guī)定計(jì)征（3）對(duì)個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅（4）對(duì)個(gè)人之間互換居住住房的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅（5）將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直

6、接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增值稅土地出讓金1、稅種解析：國(guó)家作為土地所有者將其一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價(jià)格。是政府要收取的土地收益(地租 )，即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款。2、征收對(duì)象：再上市獲得土地使用權(quán)的已購(gòu)公房3、納稅人：買方（無(wú)論是成本價(jià)，還是優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，買方都需要按照1560 建筑面積1%繳納土地出讓金）；賣方（所出售的房屋是當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，由賣方另外向原單位按 1560 建筑面積6%支付土地出讓金）4、征收辦法：成本價(jià)按1560 建筑面積1%繳納；優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按1560 建筑面積6%繳納5、征收范圍：已購(gòu)公房（再上

7、市的已購(gòu)公房轉(zhuǎn)手后，性質(zhì)變?yōu)樯唐贩浚╬s ：1560 元 / 平米為 0405年北京的土地出讓金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）綜合地價(jià)款1、稅種解析：國(guó)家為照顧中低收入居民購(gòu)房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造 經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國(guó)家以劃撥方式無(wú)償給開發(fā)商使用的，與已購(gòu)公房所繳納的土地出讓金的性質(zhì)相同2、征收對(duì)象：再上市交易經(jīng)濟(jì)適用房3、納稅人：賣方4、稅率：成交價(jià)的10%5、征收范圍：再上市交易的5 年以上（以產(chǎn)權(quán)證或完稅證明準(zhǔn)）、并以市場(chǎng)價(jià)出售的經(jīng)濟(jì)適用房交易稅費(fèi)正常過(guò)戶交易手續(xù)費(fèi)：2.5 元/ 平方米建筑面積；合同印花稅：房屋成交總額0.05% ；營(yíng) 業(yè) 稅： 普通住宅5 年內(nèi)：房屋成交總額5.；55%年或 5 年

8、以上：免征 ；（ ps ：不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅本身為5% ，實(shí)踐中多為綜合稅率，即包含了城建稅以及繳費(fèi)附加【 5%* （1+1%+3%+7%）】，城建稅為城市）非普通住宅 5 年內(nèi)：房屋成交總額5.55%年或5 5 年以上：差額 5.55% ；個(gè)人所得稅：普通住宅房屋成交總額的1% 或利潤(rùn)部分20%（可；自主選擇）非普通住宅： 房屋成交總額的2% 或利潤(rùn)部分20%；土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅 3 年內(nèi)：房屋成交總額，0.5%3年至 5年：房屋成交總額0.25%5年或 5年以上：免征；買賣合同公證費(fèi)：（買賣合同需要公證時(shí)才須繳納）房屋成交總額0.3% ；契稅是應(yīng)由買方交納的， 交稅比例是：

9、1、普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的 1.5% 的契稅。 2、非普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的3% 的契稅。贈(zèng)與過(guò)戶1、費(fèi)用：免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但是需要增加公證費(fèi)40 元/ 平米 *產(chǎn)權(quán)證面積契稅的征收不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅其他費(fèi)用和正常過(guò)戶都一樣2、所需材料：公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復(fù)印件一套、買方身份證復(fù)印件一份，產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一套不需要經(jīng)過(guò)地稅局直接可以過(guò)戶。房管局需要材料同正常過(guò)戶基本一樣只不過(guò)還需要公證書原件一份。（政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了 關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知 （財(cái)稅 200978 號(hào)）。通知規(guī)定，自 5 月 25 日起，除

10、下列三種情形的房屋無(wú)償贈(zèng)與外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，需按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目，繳納 20%的個(gè)人所得稅： 1. 房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；2. 房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的扶養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；3. 房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡， 依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。）繼承過(guò)戶1、繼承房產(chǎn)的費(fèi)用有： 公證費(fèi)40 元 / 平米 * 產(chǎn)權(quán)證面積繼承公證費(fèi)80元 / 單 放棄繼承公證 80 元/ 人 注：繼承的房產(chǎn)再

11、次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)個(gè)人所得稅按照所得征收 20% ，不過(guò)只要是符合家庭唯一住房和購(gòu)買超過(guò)5 年的話就可以免征個(gè)人所得稅，而且個(gè)人所得稅退稅的政策同樣適用。2、所需材料： 公證處需要原產(chǎn)權(quán)人的死亡證明、 產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和所有當(dāng)事人的身份證、戶口本復(fù)印件一套。房管局需要材料和正常過(guò)戶基本一樣，只是還需要公證書一份。注：繼承的難點(diǎn)在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當(dāng)事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權(quán)。第一名：天蝎座天蝎男必定是隱私保護(hù)的最好的男人咯！就連天蝎男的很多想法都不是那么容易就被理解的呢！天蝎座的男人大腦很復(fù)雜，總部是那么容易就被人了解的，即便你們已經(jīng)認(rèn)識(shí)了很長(zhǎng)時(shí)間，或許你都不是那么

12、容易就了解天蝎男的心里在想什么呢！不過(guò)天蝎座的男人在愛情上說(shuō)專情真的是溫柔極致，可是另一方面在曖昧這方面，天蝎男也的確不是一個(gè)省油的燈呢！天蝎座的男人總是惹的身邊女人都對(duì)自己有些小情愫哦！第二名：巨蟹座巨蟹男對(duì)家庭是很偏愛的，但有時(shí)候作為中央空調(diào)的他會(huì)跟身邊的很多女人曖昧，當(dāng)控制不住自己感情的時(shí)候，巨蟹男也會(huì)做出一些出格的事情，不過(guò)這個(gè)時(shí)候的巨蟹男會(huì)盡可能的隱藏自己的感情，不管有多喜歡情人，或者是有多少小秘密，巨蟹男都當(dāng)作是沒有發(fā)生過(guò)一樣的捍衛(wèi)自己的家庭，的確像巨蟹男這樣負(fù)責(zé)任的男人很少見，可是巨蟹男也是有些小秘密的哦！只不過(guò)巨蟹座的男人想法比較謹(jǐn)慎和細(xì)致，哪怕是敏感的女人，也不是那么容易就能

13、夠發(fā)現(xiàn)的呢！第三名：雙子座雙子男生活中是一個(gè)比較多變的人，不是那么容易就被人發(fā)現(xiàn)雙子男的小秘密呢！雙子座的男人并不用那個(gè)刻意的隱藏自己，雙子男說(shuō)的話你就分不出究竟是真是假，這大概就是雙子男善變的性格吧！即便是你抓到了什么蛛絲馬跡，雙子男也會(huì)很有辦法來(lái)磨平的，再加上雙子座的男人身邊的朋友很多，這些狐朋狗友當(dāng)中幫雙子男說(shuō)話的人也不在少數(shù)呢！所以呀！雙子座的男人的確是把自己的隱私保護(hù)的很好呢！勸你還是拉攏一下雙子男的朋友了解他不愿被你知道的事情吧！第四名：水瓶座高智商的人哪那么容易就被看的明白呢？這說(shuō)的大概就是水瓶男吧！水瓶男或許真的有很多秘密，但是這些都不是那么容易就被別人看得出來(lái)的，水瓶男在生活

14、中是一個(gè)很謹(jǐn)慎的人，而且非常理智客觀的看待自己的感情生活，自然也就能夠站在別人的角度上審視自己，看自己有什么地方是做的不夠好的，或是需要隱藏的，這些可都是水瓶男能夠感覺到的呢！也許水瓶男個(gè)性有些另類，可是不可否認(rèn)水瓶男的雙商的確很高，很難讓人發(fā)現(xiàn)自己有神秘的地方呢！第五名：金牛座守口如瓶的金牛男，對(duì)于自己核心利益的事情，金牛男是絕對(duì)不會(huì)和別人分享的，也許男人生性覺得不拘小節(jié)，何必要隱藏自己，剛好金牛男就是一個(gè)很喜歡隱藏自己的人，而且金牛男生活中的很多事情不是那么容易就被看明白的呢！再加上金牛男在生活中的其他時(shí)候很少會(huì)跟別人交流感情上的點(diǎn)滴，即便是金牛男有出軌行為，也不是那么容易被發(fā)現(xiàn)的呢！不過(guò)

15、金牛座的男人責(zé)任心很強(qiáng)，也很懂得如何規(guī)范自己，也是不會(huì)做出出軌的事情呢！理解是相互的，沒有純粹的去理解，也沒有純粹的被理解，理解是心與心的對(duì)話。只有首先去理解別人，才能被別人所理解，如果都只是一味地去索取又哪來(lái)回報(bào)。理解是一種換位思考，也是對(duì)人生的一種領(lǐng)悟，或者說(shuō)是一種徹悟。只有胸懷坦蕩的人，只有敞開心扉的人，才會(huì)用人性的善良，才會(huì)用火熱的愛心去理解別人的痛楚，理解別人的需求，也才能理解付出的內(nèi)涵與本質(zhì)。理解的背后擁有著一個(gè)純凈的靈魂。理解是幸福的基石，幸福是一種情感的回味與感動(dòng)。理解與被理解是一對(duì)孿生兄弟。理解會(huì)給別人帶去幸福，被理解也會(huì)讓我們感受到別人的快樂。付出與得到當(dāng)中會(huì)是一種情感的歸

16、依。當(dāng)心靈沒有累贅時(shí)，當(dāng)回憶沒有悔恨時(shí)，那或許就是幸福的源泉吧！理解親情，讓我們學(xué)會(huì)感恩。親情是我們面世的第一份感情，深厚而濃郁，傾盡了父母的一生，有各種各樣的表達(dá)方式，或含蓄，或直接，或溫柔，或激烈。別讓自己的不理解傷害了父母的感情，也別讓自己的偏執(zhí)去誤解了父母的好意。請(qǐng)理解親情的無(wú)私與博大，學(xué)會(huì)在點(diǎn)滴中去感動(dòng)，只有當(dāng)我們擁有一顆感恩的心時(shí)，我們才會(huì)用更深的愛去回報(bào)。理解友情，讓我們執(zhí)著于感動(dòng)。友情是我們?nèi)松匠痰囊幻娣?，也是我們前進(jìn)路上的一盞燈，是生活歷程里長(zhǎng)久的一種快樂，也是坦途坎坷中的一種溫暖。理解笑容里的坦誠(chéng)，理解問(wèn)候里的關(guān)切，用寬容去包納疏忽，用熱情去化解矛盾。感動(dòng)于平實(shí)生活里的一路相伴，領(lǐng)略互勉