物業(yè)管理方案

1、第一篇：寫(xiě)字間物業(yè)管理方案寫(xiě)字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫(xiě)字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn) 主要在以下幾個(gè)方面：一、營(yíng)銷推廣由于寫(xiě)字樓宇收益性物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）的特性，決定了營(yíng)銷推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常 性的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫(xiě)字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租 （主要是出租）。寫(xiě)字樓的整體形象設(shè)計(jì)塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與 提升改造，市場(chǎng)分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受 理與處理，客戶與經(jīng)營(yíng)管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的 在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)等均屬于寫(xiě)字樓的營(yíng)銷推廣工作范疇。由于轉(zhuǎn)變投資地點(diǎn)、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的

2、影響，寫(xiě)字樓客戶變動(dòng)的 情況時(shí)有發(fā)生，固有的客戶對(duì)辦公空間重新布置、面積增減、改變?cè)O(shè)備配置與服務(wù) 等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進(jìn)和留住客戶，寫(xiě)字樓的營(yíng)銷服務(wù)工作是一 項(xiàng)十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫(xiě)字樓物業(yè)的收、人益。這方面應(yīng)有專門的營(yíng)銷人員在寫(xiě)字樓前臺(tái)工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進(jìn)行 市場(chǎng)行情調(diào)研，主動(dòng)尋找目標(biāo)客戶，征求已有客戶對(duì)物業(yè)的使用意見(jiàn)，盡力滿足各 方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。二、商務(wù)中心的服務(wù)與管理大型寫(xiě)字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，一般會(huì)提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目的商務(wù)中 心（與大型酒店、賓館類似）。1 、 商務(wù)中心的設(shè)備配置商務(wù)中心須配備

3、的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、打字 機(jī) 、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏 幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而 添置。商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使 用過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一 旦發(fā)生故障，應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。2 、 商務(wù)中心的工作要求和工作程序商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)?？腿藢?duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng) 價(jià)是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富 的工作人員和一套健全的工作程序。工

4、作要求。對(duì)商務(wù)中心工作人員要求有：流利的外語(yǔ)聽(tīng)說(shuō)讀寫(xiě)能力；熟練 的中英文打字能力；熟練操作各種設(shè)備的能力；熟悉商務(wù)信息知識(shí)；熟悉秘書(shū)工作知識(shí)； 具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識(shí)。工作程序。服務(wù)前：了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求；向客戶 講明收費(fèi)情況，開(kāi)據(jù)收費(fèi)通知單并收一定比例的押金。服務(wù)中：以準(zhǔn)確、快捷為原則，按客人服務(wù)要求準(zhǔn)時(shí)、 精確地完成服務(wù)。服務(wù)后：完成客人所需服務(wù)后，填寫(xiě)商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單， 引導(dǎo)或陪同客人到財(cái)務(wù)部結(jié)賬。商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單一式三份，一聯(lián) 交給財(cái)務(wù)部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。 商務(wù)中心的主要對(duì)象是客人，有時(shí)寫(xiě)字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使 用設(shè)備，為此

5、制定商務(wù)中心簽單程序；寫(xiě)字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要；使用前，必須由該 員工所在部門經(jīng)理的同意。須在商務(wù)中心設(shè)備使用申請(qǐng)單上填清原因、內(nèi)容、 使用時(shí)間及批準(zhǔn)人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在費(fèi)用 結(jié)算單上簽名。3 、商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目寫(xiě)字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對(duì)商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不 同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目包括：l 翻譯服務(wù)，包括文件、合同等；l 秘書(shū)服務(wù)，包括各類文件處理；l 辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)；l 整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)；l 臨時(shí)辦公室租用服務(wù)；l 長(zhǎng)話、傳真、電信服務(wù)；l 商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)；l 商務(wù)咨詢、商務(wù)信

6、息查詢服務(wù)；l 客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；l 郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、 bp 機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等；l 報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)；l 客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；l 文件、名片等印制服務(wù)；l 成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；l 報(bào)刊剪報(bào)服務(wù)；l 秘書(shū)培訓(xùn)服務(wù)等。三、前臺(tái)服務(wù)小型寫(xiě)字樓的前臺(tái)僅提供基本的問(wèn)訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫(xiě)字樓的前臺(tái)服務(wù) 項(xiàng)目較多 ，主要包括：l 問(wèn)訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù)；l 信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；l 個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)；l 出租汽車預(yù)約服務(wù)；l 提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)；l 航空機(jī)票訂購(gòu)、確認(rèn)；l 全國(guó)及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)；

7、l 餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排；l 文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)；l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；l 花卉代購(gòu)、遞送服務(wù)；l 洗衣、送衣服務(wù)；l 代購(gòu)清潔物品服務(wù)；l 提供公司“阿姨”服務(wù)；l 其他各種委托代辦服務(wù)。有的寫(xiě)字樓的報(bào)修點(diǎn)也設(shè)在前臺(tái)，方便客戶報(bào)修。四、設(shè)施設(shè)備管理 寫(xiě)字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項(xiàng)工作：1 、設(shè)備管理（1）建立設(shè)備檔案。做好寫(xiě)字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登 記卡。（2）完善工程部架構(gòu)。（3）建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。（4）抓好物料采購(gòu)、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開(kāi)源節(jié)流。（5）制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。（6）建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)

8、責(zé)任公司和個(gè)人的工作。2 、維修與保養(yǎng)（1）報(bào)修（兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修）與維修程序。（2）設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)（又稱作例行保養(yǎng)）； 一級(jí)保養(yǎng)；二級(jí)保養(yǎng)。（3）設(shè)備的維修。 對(duì)于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意：是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃。維修周期是否科學(xué)。維修方法是否恰當(dāng)一般的維修方法有：強(qiáng)制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計(jì)劃定期 維修。 定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。 診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報(bào)告和提供的技術(shù)資料，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查診斷， 確定要維修的項(xiàng)目或部件，然后進(jìn)行維修。全面

9、維修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、 損壞或故障時(shí)，對(duì)主體和部件全面修理（大修）。建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報(bào)修制度。（4）設(shè)備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時(shí)機(jī)，制訂切實(shí)可 行的更新改造方案。一、保安與消防管理1 、保安管理（1）貫徹保安管理的基本原則是：賓客至上，服務(wù)第一。預(yù)防為主。 誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)。群防群治，內(nèi)緊外松。（ 2）建立保安部的組織機(jī)構(gòu)。（3）制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責(zé)。（4）加強(qiáng)治安防范。主要是加強(qiáng)保安措施，配備專門保安人員和保安設(shè)備 （報(bào)警裝置、門戶密碼開(kāi)啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等），加強(qiáng)寫(xiě)字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的保安及交

10、通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能 發(fā)生的事故。2 、消防工作（ 1 ）消防工作的指導(dǎo)思想是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。（2）一般寫(xiě)字樓的消防系統(tǒng)主要有：干式消防系統(tǒng)：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，聯(lián)動(dòng) 總控制屏，btm氣體滅火系統(tǒng)。濕式消防系統(tǒng)：自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)。 消防聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)：消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)；空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機(jī)和排氣機(jī) 的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)；消防電梯的功能試驗(yàn)?；馂?zāi)報(bào)警系統(tǒng)：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（包括 感溫式火災(zāi)報(bào)警、感煙式火災(zāi)報(bào)警、感光式火災(zāi)報(bào)警），手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（包括電鈴 報(bào)警、破碎玻璃報(bào)警、緊急電話報(bào)警） 。（3）消防工作的展開(kāi)：進(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓(xùn)，禾U用標(biāo)

11、語(yǔ)或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知。宣傳的內(nèi)容有：消防工作的原則，消防法規(guī)， 消防須知。建立三級(jí)防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人：管理公司總經(jīng)理、 部門經(jīng)理、班組長(zhǎng)。 把防火責(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔(dān) 負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。 明確防火責(zé)任人的職責(zé)，根據(jù)中華人民共和國(guó) 消防條例的規(guī)定，制定防火制度。定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn) 隱患發(fā)出消防整改通知書(shū)，限期整改。制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事 故的發(fā)生。配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。發(fā)動(dòng)大家，及時(shí)消除火災(zāi)苗頭和 隱患。建立自防、自救組織。包括：建立義務(wù)消防隊(duì)；建立專職消防隊(duì)；抓好消 防訓(xùn)練，每年組織一次寫(xiě)字樓全體

12、人員消防演習(xí)。明確火災(zāi)緊急疏散程序。做好 疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后。（11）建立消 防檔案。（12）制訂滅火方案及重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案，每個(gè)房間安裝消防走火示意圖。二、清潔衛(wèi)生管理清潔是寫(xiě)字樓管理水平的重要標(biāo)志，也是對(duì)建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要。日常 清潔工作的重點(diǎn)體現(xiàn)在：（1）制定完善的清潔細(xì)則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方 法等，并嚴(yán)格執(zhí)行。（2）制定部門各崗位的責(zé)任制。（3）建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。定期巡檢法；每日抽查；會(huì)巡制度； 食用水質(zhì)及排污處理檢查。（4）保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。（5）提供全面的清潔衛(wèi)生美化服

13、務(wù)。寫(xiě)字樓的樓宇維護(hù)、停車管理可參見(jiàn)相關(guān)各章內(nèi)容。除以上各項(xiàng)管理與服務(wù)工 作，協(xié)調(diào)好寫(xiě)字樓與客戶和社會(huì)各界的關(guān)系也是搞好寫(xiě)字樓管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。第二篇：商業(yè)物業(yè)管理方案商業(yè)物業(yè)管理方案、, 、-前言根據(jù)廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位，樓宇商業(yè)布局及配套設(shè)施設(shè)備的實(shí)際情況，制定科學(xué)、 合理的管理運(yùn)作模式。爭(zhēng)取通過(guò)有層次的公司機(jī)構(gòu)，進(jìn)行宏觀計(jì)劃與調(diào)控，制訂切 實(shí)有效的符合法律法規(guī)的管理細(xì)則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德 和高度責(zé)任心的管理人員具體實(shí)施。在經(jīng)營(yíng)秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜 合計(jì)劃、單項(xiàng)計(jì)劃、即時(shí)調(diào)度相結(jié)合的管理運(yùn)作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管 理、成本管理體系，多層次、多方式、

14、全方位、全過(guò)程的監(jiān)督控制，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、 規(guī)范化、專業(yè)化管理。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營(yíng)戶提供最佳的 經(jīng)營(yíng)環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。通過(guò)統(tǒng)一化視覺(jué)視別系統(tǒng)、行為識(shí)別系統(tǒng)和理念識(shí)別系統(tǒng)的建立，塑造樓宇統(tǒng) 一化商業(yè)形象，不斷擴(kuò)大廣場(chǎng)的知名度，樹(shù)立良好的商業(yè)物業(yè)形象，吸引更多的潛 在承租商和消費(fèi)者。使鉆石廣場(chǎng)物業(yè)保值升值。目錄一、物業(yè)管理方案之條件假設(shè)二、物業(yè)管理服務(wù)范圍及主要內(nèi)容三、物業(yè)管理組織架構(gòu)設(shè)定四、管理組織各職能釋義五、公司管理目標(biāo)設(shè)定六、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程（部分）一、物業(yè)管理方案之條件假設(shè)根據(jù)中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)整個(gè)廣場(chǎng) 物業(yè)及物業(yè)配套設(shè)

15、施設(shè)備（不包括商戶及業(yè)主室內(nèi)）進(jìn)行統(tǒng)一化管理，入駐廣場(chǎng)的 全體業(yè)主、商戶均為物業(yè)管理公司的服務(wù)對(duì)象。物業(yè)管理公司向各業(yè)主、商戶提供 有償服務(wù)（所有公共部位的衛(wèi)生清潔、保安、清防、停車管理服務(wù)，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行 維護(hù)均由物業(yè)管理公司有償提供），其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物業(yè)管理公司成本核算及物價(jià)部 門審批的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。二、物業(yè)管理服務(wù)范圍及主要內(nèi)容（一）、一般性管理服務(wù)內(nèi)容（1）、對(duì)業(yè)主、商戶的管理。以保證良好的經(jīng)營(yíng)秩序?yàn)槟康?，通過(guò)業(yè)主手冊(cè)物業(yè)管理服務(wù)合同商 場(chǎng)管理規(guī)定裝修管理規(guī)定等管理控制文件對(duì)業(yè)主及承租商戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行 管理、引導(dǎo)，明確業(yè)主、承租商戶和管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；（2）、向業(yè)主、商戶提供的主

16、要服務(wù)內(nèi)容。業(yè)主、商戶、設(shè)施設(shè)備檔案的建立管理。受理用戶投訴；辦理用戶遷入遷出手 續(xù)；辦理用戶室內(nèi)裝修申請(qǐng)及裝修驗(yàn)收的手續(xù)并實(shí)施監(jiān)管；辦理用戶大件物品放行 手續(xù)；辦理廣場(chǎng)出入證（臨時(shí)出入證、施工人員出入證等）；辦理用戶電話開(kāi)通、 遷移或?qū)φ{(diào)手續(xù)；辦理用戶公司水牌的制作手續(xù)；辦理用戶臨時(shí)用電、動(dòng)火和貨梯 專用手續(xù)；辦理汽車、摩托車、自行車的停放手續(xù)；辦理統(tǒng)一收購(gòu)廢品手續(xù)；辦理 用戶破/ 換門鎖申請(qǐng)手續(xù)檢查廣場(chǎng)公用設(shè)施的運(yùn)行狀況；負(fù)責(zé)同用戶的溝通工作， 受理用戶的服務(wù)要求；提供郵政服務(wù)，為用戶分發(fā)投遞郵件和征訂報(bào)刊；監(jiān)管廣場(chǎng) 的綠化養(yǎng)護(hù)，確保廣場(chǎng)的綠化布置合理、整潔美觀；控制貨物出入。（3）、安全

17、系統(tǒng)管理服務(wù)。 充分保障入駐廣場(chǎng)的業(yè)主、商戶和顧客的利益，在安全保衛(wèi)方面。制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?保安工作實(shí)施計(jì)劃，建立健全各項(xiàng)保安、停車管理制度。實(shí)行 24 小時(shí)保衛(wèi)巡邏制， 巡邏分為：定時(shí)巡邏、不定時(shí)巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。（4）、消防系統(tǒng)管理服務(wù)。消防管理的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。嚴(yán)格按照消防法有關(guān)規(guī)定： 建立消防合格證制度及消防工作檢查監(jiān)督制度，訂有突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案， 并設(shè)有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通，消防設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，組建廣 場(chǎng)義務(wù)消防隊(duì)，并演習(xí)在各種情況下采取的應(yīng)急措施，一旦發(fā)生危險(xiǎn)及時(shí)疏散眾多 業(yè)主、商戶及消費(fèi)客人。（6）、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維修管理。 制定設(shè)備

18、定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督。配電室保證 24 小時(shí)值班，嚴(yán)格按照國(guó)家 標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。對(duì)電梯、中央空調(diào)、供電、供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)、維修。并做 詳細(xì)記錄，提供方便、不間斷服務(wù)活動(dòng)。做到設(shè)備良好，運(yùn)行正常，設(shè)備及機(jī)房環(huán) 境整潔，消防控制中心及消防系統(tǒng)做到配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用；安全設(shè) 施做到齊全有效，通風(fēng)照明及其它附屬設(shè)施完好；給排水系統(tǒng)，保證所有的排水系 統(tǒng)通暢，樓內(nèi)地下室及車庫(kù)無(wú)積水浸泡發(fā)生；中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無(wú)超標(biāo)噪音 和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象；保證系統(tǒng)設(shè)備完好、運(yùn)行正常。（7）、環(huán)境衛(wèi)生 。 清潔服務(wù)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方， 所需清潔次數(shù)、時(shí)間，由專人

19、負(fù)責(zé)、檢查、監(jiān)督。商場(chǎng)的清潔衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目主要有： 商場(chǎng)清潔保養(yǎng)工作，公共區(qū)域，走廊通道，空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房的清潔，變電房，電 梯清潔保養(yǎng)，消防系統(tǒng)及設(shè)備的清潔，供水排水泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔，公共照 明設(shè)備的清潔，公共洗手間清潔，樓層及垃圾房的清潔，寫(xiě)字樓綠化、美化保養(yǎng)， 停車場(chǎng)清潔服務(wù)，寫(xiě)字樓內(nèi)大清掃服務(wù)，清洗地毯服務(wù)，各類石材地面打蠟、拋光 服務(wù)等其他服務(wù)項(xiàng)目。（詳見(jiàn)保潔細(xì)則）（二）、特殊管理服務(wù)主要內(nèi)容。 商業(yè)物業(yè)的管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一 項(xiàng)重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹(shù)立良好 的商場(chǎng)形象，吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者。

20、這是商場(chǎng)實(shí)施統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不 可少的工作，其作用使商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無(wú)形資產(chǎn)和潛在的銷售額，有助于 促進(jìn)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場(chǎng)進(jìn)入印象時(shí)期；有助于 商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)的建立（包括理念識(shí)別系統(tǒng)、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)、行為識(shí)別系統(tǒng)）。其具 體的管理服務(wù)內(nèi)容有如下幾點(diǎn)：（1）、制定管理章程并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行；（2）、開(kāi)展商場(chǎng)整體的促銷活動(dòng)；（3）、協(xié)調(diào)商場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系；（4）、開(kāi)展經(jīng)營(yíng)者之間的互幫互助和信息交流等活動(dòng)；（5）、協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系；（6）、樓宇識(shí)別系統(tǒng)的建立，（即企業(yè)經(jīng)營(yíng)宗旨、服務(wù)理念在企業(yè)員工思想 中所形成的理念識(shí)別系統(tǒng)mis，企業(yè)標(biāo)識(shí)、員工服裝、信箋商標(biāo)等

21、等視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)vis，企業(yè)信譽(yù)、對(duì)外事務(wù)處理方式、員工行為舉止等行為識(shí)別系統(tǒng) bis ）。（7）與工商管理部門配合嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)市場(chǎng)形象。三、物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)定（根據(jù)大廈運(yùn)行情況定義）四、組織職能部門釋義（一）、總經(jīng)理：制訂公司經(jīng)營(yíng)方針、政策及戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃，制訂公司財(cái)務(wù)預(yù) 算、決算方案；按責(zé)、權(quán)、利相匹配的原則，任命公司各層次負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé)公 司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。（二）、常務(wù)副總：在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)調(diào)指導(dǎo)各部門工作的順利進(jìn)行，按 總經(jīng)理的指示起草公司經(jīng)營(yíng)政策及戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，向總經(jīng)理提供公司管理、經(jīng)營(yíng)方面的合理建議，協(xié)助總經(jīng)理做好公司經(jīng)營(yíng)管理。（三）、行政部：負(fù)責(zé)公司營(yíng)運(yùn)資源

22、籌備采購(gòu)，負(fù)責(zé)公司人力資源招聘、考核、 培訓(xùn)。制定公司各項(xiàng)規(guī)章制度并監(jiān)督實(shí)施，負(fù)責(zé)業(yè)主、商戶和公司檔案、合同的管 理，有效協(xié)調(diào)、溝通公司各職能部門之間的關(guān)系。（四）、財(cái)務(wù)部：在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理，負(fù)責(zé)管理 公司財(cái)務(wù)賬目之編制及稅務(wù)工作，并定期向總經(jīng)理匯報(bào)公司財(cái)務(wù)收支情況，提供運(yùn) 營(yíng)決策之依據(jù)。（五）、市場(chǎng)部：負(fù)責(zé)物業(yè)招商租賃工作。負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)整體宣傳、策劃 工作，以塑造樓宇整體形象為己任，以商場(chǎng)促銷、宣傳為主要工作內(nèi)容；通過(guò)視覺(jué)、 行為和理念三大識(shí)別系統(tǒng)的建立宣傳擴(kuò)大鉆石廣場(chǎng)的市場(chǎng)知名度，調(diào)查收集市場(chǎng)同 檔次商業(yè)樓宇的租價(jià)及有關(guān)商業(yè)情況，收集市場(chǎng)各類物業(yè)的管理服務(wù)需求

23、信息，為 公司新項(xiàng)目拓展打好基礎(chǔ)。（六）、客戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)廣場(chǎng)業(yè)、商戶入駐手續(xù)的辦理，負(fù)責(zé)廣場(chǎng)業(yè)主檔案 資料的收集及建立，愚管理于服務(wù)之中，嚴(yán)格按商場(chǎng)管理規(guī)定及正確引導(dǎo)業(yè)主、商 戶的經(jīng)營(yíng)行為，以滿足業(yè)主、商戶的物業(yè)服務(wù)需求為目標(biāo)開(kāi)展管理工作。負(fù)責(zé)商場(chǎng) 管理及業(yè)主的投訴接待處理工作，負(fù)責(zé)協(xié)同行政部監(jiān)督各職能部門服務(wù)質(zhì)量，及時(shí) 聽(tīng)取業(yè)主及商戶的意見(jiàn)和建議并及進(jìn)匯總上報(bào)。（六）、工程部：負(fù)責(zé)鉆石廣場(chǎng)所有房屋及其配套機(jī)電、暖通設(shè)施設(shè)備的維護(hù) 保養(yǎng)，并保證廣場(chǎng)各種設(shè)備良好運(yùn)行，負(fù)責(zé)業(yè)主維修方面投訴處理，負(fù)責(zé)業(yè)主、商 戶裝修審批及裝修管理監(jiān)管。（七）、保安部：負(fù)責(zé)廣場(chǎng)安全、消防、停車管理服務(wù)工作。（八）、

24、保潔部：負(fù)責(zé)廣場(chǎng)公共部位清潔衛(wèi)生，垃圾清運(yùn)。負(fù)責(zé)廣場(chǎng)綠化、盆 栽的養(yǎng)護(hù)。五、管理服務(wù)目標(biāo)設(shè)定（一）、公司目標(biāo)：1. 年度業(yè)主、商戶對(duì)管理服務(wù)滿意率百分之九十五以上；2. 年度收費(fèi)率完成額在百分之九十八以上；3. 年度無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生；4. 房屋及設(shè)備設(shè)施完好率年度遞減百分之三以內(nèi)；5. 公司各項(xiàng)工作計(jì)劃及既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)率百分之九十八以上；（二）、各職能部門目標(biāo)分解（詳見(jiàn)公司年度工作計(jì)劃）。六、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)涉及各個(gè)部門各個(gè)崗位，下面簡(jiǎn)單扼要說(shuō)明達(dá)物業(yè)管理公司客戶 服務(wù)部的工作標(biāo)準(zhǔn)及流程細(xì)則在這里做描述。（一）、客戶服務(wù)部工作程序1 、業(yè)主入住程序1.1 新用戶提供以下證明（1）

25、業(yè)主 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的書(shū)面入住通知，產(chǎn)權(quán)屬個(gè)人的提供身份證原件，復(fù)印件、聯(lián)系電 話（日間、夜間），指定緊急狀況聯(lián)絡(luò)人身份證、書(shū)面委托書(shū)，業(yè)主及緊急聯(lián)絡(luò)人 的通訊地址，簽名模式傳真號(hào)碼；權(quán)屬公司的應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法人身份證，聯(lián)系 電話、通訊地址、簽名模式、傳真號(hào)碼，緊急聯(lián)絡(luò)人的身份證、聯(lián)系電話、簽名模 式、傳真號(hào)碼。（2）租用戶 業(yè)主的授權(quán)書(shū)、租約復(fù)印件、租戶承諾書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、租戶簽約人的身份證、 聯(lián)系電話、簽名模式、大件物品出入?yún)f(xié)定。租戶承諾書(shū)物業(yè)公司：我單位/本人已租用 廣場(chǎng) 室（業(yè)主為 ），租賃期由 年- 月- 日至 年- 月- 日止。租賃期間，我單位 / 本人承諾遵守業(yè)主公約、用戶手冊(cè)及根據(jù)

26、業(yè)主公約指定的所有廣場(chǎng)管理 制度，并承諾從 年- 月- 日起，于每月 5 日前向管理公司繳納所租單元的管理費(fèi)、電費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用。逾期交費(fèi)，愿意支付滯 納金（每日 0.1%）。逾期不交費(fèi)，同意管理公司依據(jù)廣場(chǎng)管理的相關(guān)規(guī)定，對(duì)上 述物業(yè)采取暫停服務(wù)等措施。以下為我單位 / 本人資料：負(fù)責(zé)人簽名： 聯(lián)系電話： 傳真： 租戶簽名蓋章： 年月日1.2 發(fā)給新用戶資料廣場(chǎng)使用說(shuō)明書(shū)、特約服務(wù)價(jià)目表、廣場(chǎng)內(nèi)配套設(shè)施質(zhì)量保證書(shū)、關(guān)于確定消 防責(zé)任人的通知（收回用戶單位消防責(zé)任人名單）、業(yè)主公約、鑰匙領(lǐng)取證明、房 屋驗(yàn)收證明書(shū)、其他由業(yè)主或租戶填寫(xiě)的文件等。1.3 以廣場(chǎng)使用說(shuō)明書(shū)為根本向新用戶介紹管理公司

27、的各項(xiàng)服務(wù) 詳細(xì)解釋各項(xiàng)基本規(guī)章制度；詳細(xì)解釋“業(yè)主公約”；介紹日常服務(wù)；保潔每 日做什么、工作保持什么狀態(tài)；管理員做什么、工作確保什么狀態(tài)；大致介紹特約 服務(wù)內(nèi)容及新用戶享受的優(yōu)惠項(xiàng)目。1.4 驗(yàn)房（1）與工程部一起陪客戶到房間驗(yàn)收，并將結(jié)果記錄在驗(yàn)房證明書(shū)內(nèi)連同水、 電費(fèi)底數(shù)一起讓新用戶簽認(rèn)。（2）如存在質(zhì)量問(wèn)題由工程部向用戶承諾整改時(shí)間并征求業(yè)主意見(jiàn)，如無(wú)異 議繼續(xù)收樓。當(dāng)用戶的面，驗(yàn)看鑰匙。第三篇：購(gòu)物中心物業(yè)管理方案* 購(gòu)物中心物業(yè)管理手冊(cè) 品質(zhì)超群的購(gòu)物環(huán)境，唯有輔以專業(yè)水準(zhǔn)物業(yè)運(yùn)作，才能達(dá)成企業(yè)價(jià)值與服務(wù) 價(jià)值的融合，留給進(jìn)入購(gòu)物中心之人士愉快、舒適的感受。這樣的效果，物業(yè)管理

28、同仁需留意并遵循如下操作要求：一、公共環(huán)境與安全氣候影響* 因本購(gòu)物中心正門向東 , 中庭寬闊 , 流動(dòng)風(fēng)力全部自行吹入門廳 . 波及賣場(chǎng) , 風(fēng) 速、風(fēng)力對(duì)場(chǎng)內(nèi)溫度，購(gòu)物感受直接影響，現(xiàn)時(shí)風(fēng)力 >3 級(jí)時(shí), 須關(guān)掩大門左右 各 4 扇玻璃門 , 顧客由中間門扇出入 , 同時(shí)移鋪地墊至主通道 .* 雨（雪）天，大門 外兩側(cè)各放置“小心地滑”警告牌，向入場(chǎng)顧客分發(fā)雨傘套。必要時(shí)加鋪地墊，安 排保潔員定點(diǎn)拖抹地面雨（雪）水。 2 觀光梯在維修或停止使用時(shí) 必須加設(shè)圍欄或放置 暫停服務(wù)警告牌.預(yù)防意外發(fā)生或避免顧客誤解 .3 有人 滑倒或意外受傷立即報(bào)告當(dāng)值主管并觀察傷者情況是否嚴(yán)重。特別留意

29、 :* 受傷者是否清醒 , 問(wèn)對(duì)方何處不適 , 給予安慰 , 詢問(wèn)是否要前往醫(yī)院治療 , 物管 部門有責(zé)任派人陪同傷者去治療 ,但事先通知有關(guān)經(jīng)理 /主管同意 * 受傷者不省人事 或昏暈,立即召喚救護(hù)車 . 切勿亂碰或移動(dòng)傷者，（除非有急救常識(shí)），管理人員必 須陪同傷者至醫(yī)院治療 , 然后將實(shí)情進(jìn)展回報(bào)總辦及物管部，以及通知傷者家屬。* 為免日后不必要投訴（賠償）或法律糾紛，切記對(duì)有關(guān)事件以“4w+1hoW標(biāo)準(zhǔn)予以記錄完整，并以不少于 2名現(xiàn)場(chǎng)證人簽字備查。1.4 禁煙管理本購(gòu)物中心實(shí)行禁煙環(huán)境 , 因各人自我約束力不同 , 違反禁煙現(xiàn)象偶有發(fā)生。* 預(yù)防為主、提早發(fā)現(xiàn)，盡量在有關(guān)人仕拿出煙盒

30、準(zhǔn)備點(diǎn)燃時(shí)及時(shí)勸喻。* 已經(jīng)發(fā)生，禮貌有節(jié)加以勸喻：“先生 / 女士，這里是禁煙商場(chǎng) 請(qǐng)您配合一下好嗎？謝謝！”對(duì)方如果不作反應(yīng)：“先生 / 女士，良好的公共環(huán)境，對(duì)于每個(gè)人來(lái)講都是十分重要的，您覺(jué)得呢？！”對(duì)方予以改正：“先生 / 女士，謝謝您的理解！1.5 頑童滋擾 經(jīng)常會(huì)有頑童結(jié)伴于本購(gòu)物中心內(nèi)進(jìn)行嘻鬧 （如: 大聲喧嘩、 相互追趕、躲藏，頻繁出入乘坐電梯、沖撞、亂動(dòng)有關(guān)物品等）對(duì)商場(chǎng)、顧客造成影響，有時(shí)也危及頑童自身安全。* 及時(shí)發(fā)現(xiàn)制止，控制教育頑童中帶頭之人。訓(xùn)導(dǎo)時(shí)不可過(guò)分，以免頑童的監(jiān) 護(hù)人無(wú)中生有產(chǎn)生糾紛。必要時(shí)，協(xié)商同現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)保人員全面控制，并帶至有關(guān)辦公室予以訓(xùn)誡，使其意 識(shí)

31、到自身錯(cuò)誤，收斂其行為。1.6糾紛事件任何程度與性質(zhì)的糾紛發(fā)生 , 對(duì)于經(jīng)營(yíng)者、顧客而言都是不愉 快而應(yīng)全力避免 的。 顧客與顧客間糾紛，規(guī)勸雙方，關(guān)注傾聽(tīng)，將雙方顧客分隔開(kāi)逐個(gè)擊 破。求同存異，劃爭(zhēng)為和。 顧客與經(jīng)營(yíng)者糾紛a:充分認(rèn)識(shí)此類糾紛的嚴(yán)重程 度，關(guān)注傾聽(tīng)給予理解，把握關(guān)鍵縮小異議， 初步回復(fù)，采取行動(dòng)。b:與現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)保配合，疏導(dǎo)圍觀者，必要時(shí)請(qǐng)對(duì)方至辦公室再作溝通。上述均 須特別控制防范起哄者、乘火打劫之盜賊。7 可疑人員 敏銳的直覺(jué)加之經(jīng)驗(yàn)的評(píng)判 ,可疑人員一般均會(huì)納入視線之內(nèi) .但一名可疑人員 并不一定是盜賊 ,但他可能會(huì)做出侵害經(jīng)營(yíng)者或顧客利益的行為 , 因而,在截查時(shí)應(yīng)* 對(duì)

32、可疑人員作一段時(shí)間的觀察 .* 將現(xiàn)時(shí)狀況與正確方位通知中央控制室 .* 如可疑人員作欲竊之不軌行為 , 當(dāng)值人員應(yīng)立即就近通知相鄰內(nèi)保人員予以 支援協(xié)助 ,對(duì)其實(shí)施控制 , 直到公安人員到場(chǎng) .* 經(jīng)過(guò)一段時(shí)間觀察后 , 如果可疑人員沒(méi)有作出任何犯罪行為 ,當(dāng)值人員應(yīng)禮貌 詢問(wèn)該人是否需要協(xié)助或請(qǐng)其退場(chǎng)，以達(dá)阻嚇之威 .7 觀光電梯困人* 發(fā)現(xiàn)/ 接報(bào)后, 至現(xiàn)場(chǎng)觀察電梯樓層指示燈牌 , 確認(rèn)并前往所停樓層 ,如有乘客 被困, 須隔著關(guān)閉的電梯門與他們對(duì)話 , 安慰對(duì)方保持忍耐與鎮(zhèn)定 , 告之其已開(kāi)始施 救行動(dòng).* 在任何緊急環(huán)境中 , 效率是絕對(duì)重要的 , 物業(yè)人員必須在任何候知道如何 及

33、何處可聯(lián)絡(luò)到電梯人員 ,通常施救時(shí)間 10分鐘已足夠.15 分鐘應(yīng)視作最大、如超過(guò) 20 分鐘，必須立即報(bào) 110 以減小事件后被困者訴訟的法律糾紛與賠償。* 當(dāng)被困者救出時(shí)，物業(yè)人員須在現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)同服務(wù)電梯小姐安慰，詢問(wèn)對(duì)方有 何不適，酌情給予醫(yī)藥援助，（兒童、老人特別關(guān)注）這樣積極的態(tài)度會(huì)令被救者 感受到關(guān)注，并最大限度維護(hù)賽特購(gòu)物中心之聲譽(yù)損害。1.8 突發(fā)性水患購(gòu)物中心水患 ,通常發(fā)生于 : 雨水的浸入而產(chǎn)生積水 ;使用人忘記關(guān)閥導(dǎo)致漫溢 水龍頭、軟水管爆裂 / 漏水；消防栓、噴淋頭松動(dòng)或失靈；地漏口有倒溢現(xiàn)象；排 污、排糞管阻塞；廣場(chǎng)中央排水系統(tǒng)意外失效。 * 當(dāng)接報(bào)/ 發(fā)現(xiàn)后，即帶對(duì)

34、講機(jī)前 往現(xiàn)場(chǎng)觀察。* 判斷出水來(lái)源，檢查大致位置，可能時(shí)立即關(guān)閉開(kāi)關(guān)。依據(jù)上述水患性質(zhì)類 別，報(bào)長(zhǎng)廣維?？傊祵?duì)應(yīng)處理。* 觀察現(xiàn)場(chǎng)之設(shè)備房、電梯或其它地方設(shè)施有否受到影響，并加派人手在有關(guān) 設(shè)備房、電梯口堆放沙包或利用現(xiàn)場(chǎng)任何可圍堵之物品進(jìn)行封堵。對(duì)該區(qū)域扶梯立 即關(guān)閉停駛，將觀光電梯升至較高層并鎖梯，如懷疑有關(guān)設(shè)備房受水損壞，必須及 時(shí)通知長(zhǎng)廣維保總值查看處理。* 安排保潔人員迅速處理積水。* 將詳細(xì)事件呈報(bào)物業(yè)主管以安排維修及保險(xiǎn)事宜。* 如事件發(fā)生會(huì)影響購(gòu)物中心正常供水 / 用水，必須用布告板張示說(shuō)明，取得 顧客諒解。1.9 斷 電任何人發(fā)現(xiàn)電力供應(yīng)異常甚至中斷 , 均應(yīng)立即報(bào)長(zhǎng)廣維保

35、總值 .* 開(kāi)門迎賓前停電 , 如果為小面積斷電 , 應(yīng)與維保電工一同至該區(qū)域電閘控制箱 處,由工程人員予以處理 ,了解原因,積累現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn) .物管人員不可擅自對(duì)電源控制箱 進(jìn)行檢查或修理。* 營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)停電，通知購(gòu)物中心行政總值，長(zhǎng)廣維?？傊怠?jiān)守崗位，提高 警惕防止破壞協(xié)同內(nèi)保人員對(duì)顧客作好解釋，加強(qiáng)巡查，維持秩序，正確疏導(dǎo)。對(duì)欲進(jìn)入購(gòu) 物中心人仕勸喻暫勿進(jìn)入，對(duì)欲出中心人仕予以判斷，防止夾帶未付款貨品帶出。 重點(diǎn)疏散各出入口人流，防止 滯留阻塞。必要時(shí)放置“暫停服務(wù)”警示牌。當(dāng)證實(shí)系政府供電部門原因，須特別關(guān)注各步梯，扶梯人流，提醒顧客勿沖撞、 絆倒，鎮(zhèn)靜有序退場(chǎng)，可能時(shí)對(duì)老人、兒童應(yīng)全力

36、協(xié)助。同時(shí)放置“暫停服務(wù)”警 示牌于正門兩側(cè)。第四篇：小區(qū)物業(yè)管理方案 為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的 議案，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努 力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管 理工作實(shí)際，特制定本方案：一、指導(dǎo)思想 以國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以 落實(shí)關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服 務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。二、目標(biāo)和范圍（一）目標(biāo)：1 、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達(dá)到

37、 90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的 房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到 90%。2 、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤，在商品房 銷售前要 100%簽訂前期物業(yè)管理合同和業(yè)主臨時(shí)公約。3 、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要 100%取得物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。4 、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到 100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。5 、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到 100%。6 、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行

38、物業(yè)管理的 244 個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果， 進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。三、工作內(nèi)容（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例及相關(guān) 配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市 取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理 活動(dòng)的監(jiān)督管理。（二）全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī) 劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、 誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建

39、立整改檔案，制定整改措 施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底 前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小 區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。（三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。 一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家 物業(yè)管理?xiàng)l例和前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的沈 陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面

40、積在 5 萬(wàn)平方米以上的（含 5 萬(wàn)平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開(kāi)招投標(biāo)的方 式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積 5 萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政 主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主 大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂（前期）物業(yè)服 務(wù)合同和業(yè)主（臨時(shí)）公約，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂前期物業(yè)管理合同和業(yè)主臨時(shí)公約。三、組織領(lǐng)導(dǎo) 為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。組長(zhǎng)：邢凱副組長(zhǎng)：王鐵 成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政 府。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的

41、組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng) 的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。四、職責(zé)分工 規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則， 市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作 的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工 作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單 位、各部門要明確分工，落實(shí)責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物 業(yè)管理水平。市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工 作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工

42、作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。市建委、規(guī)劃局為開(kāi)發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃 時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理 工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不 能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，要制定整改工作方案，積極 組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加 規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在

43、的問(wèn)題， 制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整 改，使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。五、實(shí)施步驟 依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi) 容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。（一）排查階段（年5月10日至5月31日） 由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各 區(qū)政府組織實(shí)施，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問(wèn)題進(jìn)行一次 拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊(cè)，建立管理檔案。（二）整改完善階段（年6月1日至10月31日）各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改 措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審

44、查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。（三）驗(yàn)收階段（年 11 月 1日至11月 15日） 領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。六、保障措施（一）提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重 要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職 責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起 社會(huì)管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配 合，針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可

45、行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對(duì)整改 不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。（三）加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。要結(jié)合開(kāi)展“貫徹物業(yè)管理?xiàng)l例，整頓規(guī)范 物業(yè)管理市潮活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了 解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，樹(shù)立正確的 消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。（四）強(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社 會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理。特別是對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行整改后，要 進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類似問(wèn)題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的 切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。二OO

46、五年五月八日第五篇：物業(yè)管理方案 某項(xiàng)目物業(yè)管理方案 一、 概述 某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行 政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè) 背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。 二、目標(biāo) 貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目 構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓 業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增 值。樹(shù)立某物管公司品牌， 三、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè) 管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織 內(nèi)耗及勞資成本等。反饋運(yùn)行機(jī)制組織結(jié)構(gòu)圖經(jīng)營(yíng)環(huán)

47、境圖四、 人事 人事設(shè)置原則： 一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì) 16名員工（按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)） 。 序號(hào) 崗 位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等。 2 經(jīng)營(yíng)部 主任 1 具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。 3 辦事員 3 文書(shū)、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。 財(cái)會(huì) 要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。 5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。 6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè) 施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。 7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招 聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位

48、 培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率 100%。 五、 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) a） 經(jīng)營(yíng)收入： 19.14 萬(wàn)元（年度， 以下省略） l 物業(yè)管理費(fèi)： 11.34 萬(wàn)元 應(yīng)收 12.6 萬(wàn)元 30000x12x0.35=126000 （元）預(yù)計(jì)收入 11.34 萬(wàn)元（收繳率 90%） l 維修服務(wù)費(fèi)： 0.5 萬(wàn)元 l 特約服務(wù)： 5.8 萬(wàn)元 l 其他收入： 1.5 萬(wàn)元 b） 支出： 20.25 萬(wàn)元 l 人員工資福利： 14萬(wàn)元 l 辦公費(fèi)用： 2.5 萬(wàn)元（辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等） l 維修保養(yǎng)費(fèi) 用：1.5 萬(wàn)元 l 稅金： 1.05 萬(wàn)元 l 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 1.2 萬(wàn)元 c） 潤(rùn)虧： -1.1

49、1 萬(wàn) 元 d） 物業(yè)接管期間 前期投入： 10 萬(wàn)元（辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝 配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等） e） 公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算： 21.962 萬(wàn)元/ 年， 0.61 元/月 x m2（1） 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號(hào) 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計(jì) 1 經(jīng)理 1 1200 1200 2 經(jīng)營(yíng)部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業(yè)管理員 1 800 800 5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計(jì) 9600 工資總額合計(jì)： 9600元/ 月； 115200元

50、/ 年 福利： 115200x23%=2649（6 元/ 年） 合計(jì)： 14.17 萬(wàn)元/ 年 （2） 公用設(shè)施設(shè)備 維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬(wàn)元 （3） 綠化管理費(fèi)：綠化率45% 1.04萬(wàn)m2x1元/年x m2=1.04萬(wàn)元 （4） 清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人x12月x80元/月x人=0.192萬(wàn)元 （5） 安 全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人X200元/年x人=0.14萬(wàn)元（6）辦公費(fèi)：按管理人員工資總額 25%+算5.52萬(wàn)元x25%=1.38萬(wàn)元 （7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%+算即1萬(wàn)元（8） 稅費(fèi)：按營(yíng)收 5.5%繳納即 1.052 萬(wàn)元 （9） 保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保 （10） 合 理利潤(rùn)：按營(yíng)收 8%+算 1.3

51、6 萬(wàn)元 但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、 特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi) 價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為 0.35 元/月 x m2 。六、 前期物業(yè)接管 a） 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn) 收（無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議）。 b） 物業(yè)接管驗(yàn)收 l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn) 行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 l 是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體 結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收； l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常 使用

52、； l 房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)； l 落實(shí)物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、 保修期限、保修范圍）。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保 修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位； l 接管小組按圖紙資料移交清單，技術(shù)資料進(jìn) 行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求給予 協(xié)助解決。 l 接管小組按設(shè)備移交清單，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、 容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書(shū) 面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。 l 接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土 建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速 解決。

53、 l 在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，公司應(yīng)查明 原因，及時(shí)上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決。 l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。 l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商督促建筑商對(duì)存 在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。 l 接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企 業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦 理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即 完成。 七、 入伙 1 、準(zhǔn)備工 作 l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、 防盜窗或鋁金窗； l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入

54、口到一 進(jìn)一出；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫(kù)； l 垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池或垃圾清運(yùn) 站等 l 樓道燈：改用節(jié)能燈 l 分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬 具和員工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格； 2、協(xié)調(diào)工作 l 與供電 局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的 水、電、氣等的供應(yīng)。 l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)， 方便業(yè)主。 l 與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù) 辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。 3、入伙現(xiàn)場(chǎng)入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到 位后，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè)，

55、安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎 接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請(qǐng)政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢(shì)。 注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。 4 、業(yè)主、使用權(quán)人入住 程序發(fā)函 辦入伙手續(xù)簽約 5、辦理入伙手續(xù)程序已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書(shū)、身份證、 購(gòu)房合同確認(rèn)業(yè)主身份 繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物管費(fèi)， 蓋章業(yè)主簽署向業(yè)主八、 物業(yè)裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行 裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的建筑 裝飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定， 業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填

56、寫(xiě)業(yè)主 裝修申請(qǐng)表、領(lǐng) 取裝修管理規(guī)定，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng) 批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還 裝修押金及保證金。 業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)裝修 施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng) 在申請(qǐng)書(shū)上簽字蓋章。 九、物業(yè)檔案的建立 物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開(kāi) 發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)， 也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展 和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來(lái)越多，越 來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必 不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修 資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建 筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在 規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。 十、 日常管理（一）房屋管理運(yùn)作一覽表