《稅務(wù)分局集體土地開發(fā)的建設(shè)調(diào)查工作報告 》

1、稅務(wù)分局集體土地開發(fā)的建立調(diào)查工作報告根據(jù)市局工作布置,為進(jìn)一步調(diào)查理解紅山地區(qū)集體土地開發(fā)建立情況和納稅情況,我局于2004年十一月對全區(qū)范圍內(nèi)自1997年立項(xiàng)的集體土地開發(fā)工程進(jìn)展了全面調(diào)查.現(xiàn)將調(diào)查主要情況匯報如下:一、調(diào)查總體情況:經(jīng)調(diào)查,全區(qū)自1997年立項(xiàng)的集體土地開發(fā)工程21個,截止調(diào)查完畢工程已完工13個,方案投資額200072萬元,已實(shí)際完成投資額220692萬元,實(shí)際占地面積和實(shí)際建筑面積分別為1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止調(diào)查完畢已銷售面積577519.87平方米,實(shí)現(xiàn)銷售收入65643.65萬元,其中6個工程已申報納稅1752.29萬元。二、

2、詳細(xì)調(diào)查內(nèi)容:1、開發(fā)形式:主要開發(fā)形式以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)成立的開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立為主,其中村鎮(zhèn)委托外來開發(fā)企業(yè)開發(fā)的工程有6個.2、開發(fā)工程的審批情況：集體土地開發(fā)均通過區(qū)方案與經(jīng)濟(jì)委員會批準(zhǔn)，工程主要是“農(nóng)民中心村復(fù)建房、“工程配套生活區(qū)、“工程配套設(shè)施以及“農(nóng)村老師集資建房名義立項(xiàng)。3、開發(fā)工程的土地來源，經(jīng)調(diào)查，調(diào)查的21個工程大部分是集體土地，其中八卦洲有69畝地塊為二橋拆遷安置的國有土地，其他均為集體土地開發(fā)建立，未按規(guī)定征為國有。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2004年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分通過審查2個工程，整體通過審查10個工程，可以補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)。4、房屋銷售對象：

3、經(jīng)調(diào)查，目前調(diào)查21個工程，立項(xiàng)以安置本地農(nóng)民為主，目前從實(shí)際情況來看，銷售對象均有非當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，非當(dāng)?shù)剞r(nóng)民銷售大約占60%，有的工程銷售對象都是非當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。5、開發(fā)單位資質(zhì)：經(jīng)調(diào)查，詳細(xì)開發(fā)單位具備開發(fā)資質(zhì)的有5個工程，其余均是以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)企業(yè)名義開發(fā)建立，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。6、領(lǐng)取銷售答應(yīng)證情況：目前21個工程均未領(lǐng)取銷售答應(yīng)證。7、能否辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。目前根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2004年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分通過審查2個工程，整體通過審查10個工程，可以補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，補(bǔ)辦手續(xù)后可以為購房者辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，其他工程無法辦理“兩

4、證。8、銷售收入和申報納稅情況。目前21個工程已實(shí)現(xiàn)銷售收入65643.65萬元，已申報銷售收入35045.8萬元，繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅1752.29萬元。三、集體土地開發(fā)特點(diǎn)及存在問題1、工程手續(xù)不標(biāo)準(zhǔn)，屬非法占地、非法開發(fā)。所有21個工程，均以“農(nóng)民中心村復(fù)建房、“工程配套生活區(qū)、“工程配套設(shè)施以及“農(nóng)村老師集資建房等名義，在區(qū)計經(jīng)委立項(xiàng)。而實(shí)際使用用處中，真正的農(nóng)民復(fù)建房僅占40%左右，其余均對外銷售。由于未獲得合法用地手續(xù)，近幾年來受到市國土部門的屢次整改通知和處分。2、所謂“商品房無合法證件。由于未獲得合法手續(xù)，開發(fā)工程無?商品房銷售預(yù)售答應(yīng)證?，因此無法辦理“國有土地使用權(quán)證和“房

5、屋產(chǎn)權(quán)證。3、占用土地和實(shí)際建筑面積均超過實(shí)際批準(zhǔn)面積。21個工程經(jīng)區(qū)計經(jīng)委批準(zhǔn)的用地面積為119.83萬平方米，實(shí)際用地面積120.58平方米；批準(zhǔn)建筑面積141.13萬平方米，實(shí)際建筑面積152.40萬平方米。4、建立規(guī)模宏大。最大的“興都花園占地65萬平方米、建筑面積80萬平方米，建立期從1997年一直到2005年跨越8個年頭，其次是“金山花苑和“沁苑山莊分別占地15萬平方米、建筑面積23萬平方米。5、資金來源多渠道。由于村委會只是農(nóng)村自治組織，沒有大量的資金投入開發(fā)。因此大多采用吸收社會游資進(jìn)展開發(fā)。主要形式有三種：一是由村委會組織工程“指揮部，開發(fā)收益由行政村享有，通過由工程建筑單位

6、墊資建立的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有關(guān)款項(xiàng)并給予一定的利息補(bǔ)償，如萬壽村的“沁苑山莊和“金山花苑；二是將土地賣給有資金實(shí)力的企業(yè)或個人，如“萬豐苑收取土地款675萬元，“萬壽商貿(mào)中心收取土地款240萬元；三是有行政村部分干部投資成立一個經(jīng)營實(shí)體，由該實(shí)體承包開發(fā)，如“興都花園由興衛(wèi)村的干部和其他投資人共7人，投資成立“南京海派商貿(mào)有限責(zé)任公司，上繳興衛(wèi)村3.11億元獲得65萬平方米的開發(fā)權(quán)。6、稅收收入流失嚴(yán)重。以上21個工程，僅有6個工程按預(yù)收房款申報繳納營業(yè)稅，其他工程均未繳納任何稅收。以目前已收房款65643.65萬元計算，少繳營業(yè)稅1529.89萬元。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開

7、發(fā)遺留問題處置工作小組2004年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分或整體通過審查12個工程，如通過補(bǔ)辦手續(xù)，應(yīng)繳納營業(yè)稅為561805%=2809萬元。四、有關(guān)稅收征管的建議根據(jù)以上調(diào)查情況，我們認(rèn)為：1、從這些集體土地建房后對外銷售的行為來看，不管其行為是否符合?房地產(chǎn)管理法?、?土地管理法?等法律標(biāo)準(zhǔn)，其行為完全符合?營業(yè)稅暫行條例?規(guī)定的 “銷售不動產(chǎn)的“銷售建筑物及其土地附著物的征稅范圍。應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。2、從納稅主體看，銷售不動產(chǎn)的主體是企業(yè)如“南京海派商貿(mào)有限責(zé)任公司等或經(jīng)濟(jì)組織如“萬壽村委會。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體發(fā)生應(yīng)稅行為，獲得應(yīng)稅收入，當(dāng)然成為納稅人。3、從課稅對象看，該建筑物的不合法性沒有影響其對外出售而獲取經(jīng)濟(jì)利益，因此，