簡(jiǎn)述旅游房地產(chǎn)開發(fā)管理

1、簡(jiǎn)述旅游房地產(chǎn)開發(fā)管理 摘要：近幾年，旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展持續(xù)升溫，為旅游房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間。作為一種新興產(chǎn)業(yè)模式，旅游房地產(chǎn)在我國(guó)存在著廣闊的發(fā)展前景，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)已初露端倪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國(guó)尚處于起步階段，發(fā)展過(guò)程中暴露出了一些問(wèn)題。采取相應(yīng)的措施，加強(qiáng)監(jiān)督管理，對(duì)促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展，具有十分重要的意義。 關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn) 一、我國(guó)的旅游房地產(chǎn)前景廣闊 旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過(guò)整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)和酒店管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新產(chǎn)業(yè)模式。其性質(zhì)是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。一般說(shuō)來(lái)，旅游房

2、地產(chǎn)可分為以下幾類：一是景區(qū)住宅、風(fēng)景名勝度假村等，是指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目。二是時(shí)權(quán)酒店，指將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如一年51周），出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)，消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店的居住權(quán)。三是產(chǎn)權(quán)酒店，指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司進(jìn)行分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)段的免費(fèi)居住權(quán)。四是養(yǎng)老型酒店，指投資人在退休前購(gòu)買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位，委托管理公司經(jīng)營(yíng)至退休后自用。委托管理期間，將獲取一定的投

3、資回報(bào)。一般情況下，該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后有管理公司回購(gòu)再出售，收益歸其家人所有。五是高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村，指在高爾夫球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地附近開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。旅游房地產(chǎn)因其具有優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實(shí)用性，在中國(guó)有著巨大的發(fā)展空間。今年4月在京舉行的第二屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇，專家學(xué)者也一致認(rèn)為，我國(guó)旅游房地產(chǎn)有著廣闊的發(fā)展前景。具體表現(xiàn)在： （一）國(guó)家政策的支持 黨中央、國(guó)務(wù)院及各級(jí)政府，相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，無(wú)形中為我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的發(fā)展平臺(tái)，這是我國(guó)旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。 （二）市

4、場(chǎng)潛力巨大 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，2000年5月1日至6日，全國(guó)居民外出旅游4600萬(wàn)人，旅游消費(fèi)181億人民幣，分別比前一年國(guó)慶假日增長(zhǎng)15%和27%，國(guó)內(nèi)居民出境人數(shù)10萬(wàn)人，增長(zhǎng)30%。另?yè)?jù)國(guó)家旅游局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合調(diào)查，2000年“十一”黃金周，全國(guó)賓館飯店和旅館招待所的平均床位出租率為46.7%，21個(gè)重點(diǎn)旅游城市中更高達(dá)65.5%。從2000年的“黃金周”每次旅游支出都比上次增加數(shù)10億元人民幣的勢(shì)頭中，不難體會(huì)到假日經(jīng)濟(jì)在國(guó)內(nèi)的強(qiáng)大影響力。然而。與此形成鮮明對(duì)比的卻是酒店業(yè)淡旺兩季的供需不平衡現(xiàn)象。旅游旺季到來(lái)時(shí)，各大小酒店供不應(yīng)求，人滿為患，住宿價(jià)格居高不下；當(dāng)?shù)緛?lái)臨時(shí)，大量客房

5、積壓，酒店資源不能充分利用。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，特別是利用產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店形式，將可有效解決這一問(wèn)題。 （三）交通條件日漸成熟 從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速公路的發(fā)展來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速；從人均汽車的擁有量來(lái)看，北京已達(dá)到8個(gè)人一輛車的水平，上海12個(gè)人一輛車，廣州、深圳約10個(gè)人一輛車。專家預(yù)言，在中國(guó)的大城市5年之內(nèi)就會(huì)進(jìn)入5個(gè)人一輛車的時(shí)代。便利的交通使得住處距離不再是難以逾越的障礙。 （四）空置商品房能得到有效解決 我國(guó)旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，沿海地區(qū)、改革開放較早的省市由于盲目開發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)供大于求，出現(xiàn)大量空置商品房。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)空置商

6、品房面積已超過(guò)8000萬(wàn)平方米，主要集中在旅游城市、沿海地區(qū)和比較發(fā)達(dá)的大中型城市周邊。盡管國(guó)家有關(guān)部門對(duì)此采取了不少措施，然而效果并不理想。而把其中一部分改造為旅游物業(yè)，將是消化這些空置房的有效途徑。 二、我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 （一）市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)初露端倪 目前，國(guó)內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過(guò)100家，除了國(guó)外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻、萬(wàn)通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資開發(fā)商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)。從1999年海南“南海傳說(shuō)”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)

7、行，并取得了較大的市場(chǎng)反應(yīng)。其中有中國(guó)華源集團(tuán)與?？谀咸?shí)驗(yàn)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、西安佳隆房地產(chǎn)開發(fā)公司推出的“藍(lán)水假期”（溫泉?jiǎng)e墅）、昆明官房企業(yè)集團(tuán)開發(fā)的“滇西明珠”（產(chǎn)權(quán)式酒店）?？梢?jiàn)，隨著住宅市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，這一有著廣闊發(fā)展空間和市場(chǎng)潛力的新興物業(yè)形式已引起不少發(fā)展商和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。 （二）存在問(wèn)題不可忽視 1.經(jīng)營(yíng)模式單一，缺乏創(chuàng)新 目前的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)方式普遍過(guò)于傳統(tǒng)和呆板，除了項(xiàng)目單純照搬沒(méi)有創(chuàng)新外，在經(jīng)營(yíng)操作上也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，不能形成自有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，難以形成一個(gè)整體的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。 2.經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)混亂，缺乏行業(yè)規(guī)范 巨大的市場(chǎng)和

8、高額的利潤(rùn)回報(bào)引來(lái)了眾多企業(yè)的爭(zhēng)奪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國(guó)尚屬起步階段，行業(yè)法規(guī)不夠完善，讓部分經(jīng)營(yíng)者有機(jī)可乘，帶來(lái)了許多不良影響。一些經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳資料中明示了投資回報(bào)，在購(gòu)房者與酒店經(jīng)營(yíng)公司簽定的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導(dǎo)消費(fèi)者。更有一些不法之徒采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利。比如“康巴斯”、“格林巴拉迪斯”和“派克林”等銷售公司，在銷售分時(shí)置業(yè)卡時(shí)，聲稱可以用RCI全球交換系統(tǒng)進(jìn)行度假交換，在獲利數(shù)百萬(wàn)美元后卻銷聲匿跡。廣東還出現(xiàn)了一些小公司借分時(shí)度假之名進(jìn)行非法集資。 3.消費(fèi)者支付能力的制約 旅游房地產(chǎn)在我國(guó)主要以產(chǎn)權(quán)酒店形式出現(xiàn)。盡管這一形式在外國(guó)已風(fēng)靡多年，但

9、在我國(guó)尚屬新興事物，消費(fèi)者普遍對(duì)其不太了解，加上中國(guó)人超前消費(fèi)的意識(shí)并不強(qiáng)，一下子拿出多年的積蓄去購(gòu)買未來(lái)十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒(méi)有房子的產(chǎn)權(quán)，這對(duì)于大多數(shù)中國(guó)老百姓來(lái)說(shuō)仿佛有點(diǎn)太超前了。而且目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上加入國(guó)際度假交換系統(tǒng)的部分分時(shí)度假產(chǎn)品價(jià)格超出了國(guó)內(nèi)的支付能力，顧客想與國(guó)外進(jìn)行交換度假的愿望很難實(shí)現(xiàn)。另外，帶薪休假制度在我國(guó)并未全面實(shí)行，這使得廣大消費(fèi)者對(duì)于投資旅游房地產(chǎn)更加審慎。 三、發(fā)展旅游房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議 （一）加強(qiáng)旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新，尤其是營(yíng)銷手段 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，旅游房地產(chǎn)的所有權(quán)不一定發(fā)生轉(zhuǎn)移，它出賣的是它的功能，它的服務(wù)，它的軟性消費(fèi)品。所以在營(yíng)銷手段上，必須進(jìn)

10、行技術(shù)創(chuàng)新，向國(guó)際潮流靠攏，不一定將自己限定與房地產(chǎn)業(yè)的銷售模式上。例如推行貴賓會(huì)員卡、異業(yè)聯(lián)名卡，甚至可以進(jìn)行跨行業(yè)結(jié)盟，跨國(guó)度聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)資源最大限度的挖掘。 （二）加強(qiáng)規(guī)劃，整合旅游與房地產(chǎn)資源 風(fēng)景名勝地旅游資源的數(shù)量、質(zhì)量及所坐落的地理位置和可進(jìn)入程度決定了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和利用程度。只有對(duì)旅游景點(diǎn)客源市場(chǎng)需求進(jìn)行分析，并細(xì)分休閑旅游、度假旅游、體育運(yùn)動(dòng)旅游等市場(chǎng)，才能通過(guò)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，穩(wěn)步有序地進(jìn)行開發(fā)，進(jìn)行營(yíng)銷及全過(guò)程的信息管理服務(wù)，進(jìn)而形成一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)運(yùn)行模式。 （三）制定有利于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)法規(guī) 商品房銷售管理辦法規(guī)定，不得采取售后包租返本銷售或分割拆零方式銷售商

11、品房。這對(duì)于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)進(jìn)行了明確限制。為此，國(guó)家旅游局應(yīng)與建設(shè)部協(xié)商，對(duì)屬于旅游業(yè)的酒店、度假村的房地產(chǎn)，鑒于它使用變化大的特點(diǎn)，制定相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)，應(yīng)全面落實(shí)帶薪休假制度。各企事業(yè)單位應(yīng)結(jié)合具體條件進(jìn)一步推開實(shí)行帶薪休假制度，并聯(lián)系單位實(shí)際情況，由個(gè)人自主選擇休假時(shí)間，這樣可避免旅游度假消費(fèi)的過(guò)度集中，使得旅游房地產(chǎn)一年四季得到更重復(fù)的利用。 （四）健全法律約束機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督管理 當(dāng)前，關(guān)于旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不完善，發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了違法亂紀(jì)的現(xiàn)象，投資者的利益受到嚴(yán)重?fù)p害。政府應(yīng)進(jìn)一步制定相關(guān)法規(guī)，使得執(zhí)法部門能有法可依。同時(shí)，應(yīng)加大執(zhí)法力度，加強(qiáng)監(jiān)督管理，對(duì)損害投資者利益的經(jīng)營(yíng)者堅(jiān)決給予法律制裁，以營(yíng)造一個(gè)公平公正的法治環(huán)境，使旅游房地產(chǎn)健康、快速地發(fā)展。 參考文獻(xiàn)： 1.沈飛，2001：旅游房地