上海酒店式公寓市場研究

1、上海酒店式公寓市場研究一、上海酒店式公寓的發(fā)展1.1990年初期，伴隨著上海對外經(jīng)濟貿(mào)易的增多，以上海商城為代表的首批酒店式服務(wù)公寓建立，標志著上海針對于外籍在滬工作人士所提供的國際化居家服務(wù)設(shè)施的興起。2.1994年起，酒店式公寓這個概念在全國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，寓意著國內(nèi)酒店式公寓市場的蓬勃發(fā)展。3.從2000年開始，以另一目標客層為主的酒店式公寓“小戶型單身公寓”迅速入市，博得了大量新興白領(lǐng)購房者與投資客的喜愛。4.2004年上海推出的19個小戶型物業(yè)中，有13個是酒店式公寓，均價在1.6萬元/以上。5.2005年，上海共建有酒店式公寓80余家，總面積達到200萬。6.至2006年年末，上海已

2、有酒店式公寓100余家，總面積達到了約225 萬。以滬上酒店式公寓的發(fā)展歷程來看，其客戶市場是來以自境內(nèi)外、位于金字塔頂端、具有高端住宅消費能力的消費者所構(gòu)成的。據(jù)官方統(tǒng)計，作為中國的金融貿(mào)易中心，滬上常駐的外籍就業(yè)者目前已超過了2萬人。而隨著中國加入wto，上海國際化進程的加速，來滬工作的國內(nèi)外高端人士也將大量增加，這些人流都是滬上酒店式公寓消費的主要目標客群，其將對滬上迅速發(fā)展的酒店式公寓市場起到推波助瀾的作用。二、上海酒店式公寓的特征1.酒店式公寓的概念為了更好的對酒店式公寓進行分析，須先明確其概念，對其進行了解，以防止與目前市場上其他酒店類衍生產(chǎn)品相混淆的。酒店式公寓與類似產(chǎn)品的比較產(chǎn)

3、品類型目標客群房型面積管理要求酒店式公寓中長期租賃市場，以一年以上的租戶為主75-250單純的物業(yè)管理公司服務(wù)式公寓中長期租賃市場，以三個月以上，半年以內(nèi)的客戶為主75-250具有酒店經(jīng)營能力的物業(yè)管理公司或酒店管理公司公寓式酒店中短期市場，以一周以上、三個月以內(nèi)的客戶為主。也包括短期客源市場注重居家環(huán)境的商務(wù)和休閑度假客人，以及家庭自助游客。50-80具備酒店經(jīng)營管理能力滬上的酒店式公寓，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。其既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息

4、、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。2.上海酒店式公寓的特征上海酒店式公寓的分布特征據(jù)統(tǒng)計，上海目前共有酒店式公寓約110個，按行政區(qū)域劃分，其分布狀況如圖所示：浦東新區(qū)、靜安區(qū)、盧灣區(qū)及徐匯區(qū)，為上海商貿(mào)的集中區(qū)域，憑借著優(yōu)越的地理位置、良好的規(guī)劃定位、完善的配套成為了上海酒店式公寓建造的首選之地，其總數(shù)占上海的53%。按滬上房地產(chǎn)市場板塊劃分狀況來看，酒店式公寓的分布主要集中于九大板塊，約占市場總量的70%左右。九大板塊分布在上海東西方向的軸線上，從虹橋開發(fā)區(qū)到浦東的小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)；東西方向跨度20多公里，而南北方向的覆蓋范圍不超過6公

5、里。其中衡山路板塊、鎮(zhèn)寧路板塊、華山路板塊和南京西路板塊是酒店式服務(wù)公寓分布最為集中的區(qū)域，其次為靠近人民廣場的新天地板塊和外灘板塊。虹橋地區(qū)雖然分布的物業(yè)數(shù)量不少，但是相對比較分散。酒店式公寓集中分布板塊列表（按區(qū)域排列）區(qū) 域板 塊板 塊 特 征長寧區(qū)華山路板塊高尚居住區(qū)，人文氛圍濃郁古北板塊國際化社區(qū)盧灣區(qū)待添加的隱藏文字內(nèi)容3新天地板塊商業(yè)繁華，交通便利、人文氛圍濃郁浦東新區(qū)小陸家嘴板塊cbd商貿(mào)區(qū)，交通便利黃浦區(qū)人民廣場板塊cbd商貿(mào)區(qū)，交通便利靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路板塊高尚居住區(qū)，人文濃郁南京西路板塊cbd商貿(mào)區(qū)，商業(yè)繁華，交通便利徐匯區(qū)徐家匯板塊商業(yè)繁華，交通便利衡山路板塊傳統(tǒng)高尚居住區(qū)由

6、以上板塊特征可以看出，酒店式公寓的分布基本上是以上海浦西和浦東的中央商務(wù)區(qū)為中心，占盡上海的黃金地段的區(qū)位效應(yīng)，而從其所處區(qū)位的人文環(huán)境來看，基本上都是傳統(tǒng)高尚居住區(qū)和新崛起的高檔居住區(qū)，同時具備商業(yè)繁華、交通便利等特征。小結(jié)：從兩種區(qū)域劃分的聚集都可以看出，滬上酒店式公寓的主要是圍繞著有著便利交通、完善配套的cbd商貿(mào)區(qū)而開發(fā)的。這對于滬上尚擁有大量土地資源、良好交通狀況的大型商貿(mào)集中區(qū)域而言，有著極大的開發(fā)借鑒作用。上海酒店式公寓的戶型特征各種戶型面積范圍與所占市場份額比較表房 型最小面積（/套）最大面積（/套）平均面積（/套）市場分額（%）一房401408112%二房7023012338

7、%三房11633318942%四房以上（包括復(fù)式各種戶型特點與主要客群比較表房 型特 點主要客群一房小于60的戶型大多以無廳的形式出現(xiàn)，類似于酒店的標準房間；而一房一廳的設(shè)計由于更富有家居氛圍，頗受市場歡迎，約占總數(shù)74%短期停留的客戶一人居住二房100-130/套的戶型最多，占市場總數(shù)的46%；其戶型的大小主要取決于廳和衛(wèi)生間的數(shù)量上，以100為界線，小于100的大多為“兩房一廳一衛(wèi)”的形式出現(xiàn)需要中長期居住的小規(guī)模家庭三房戶型面積跨度比較大，主要集中在兩類房型中，140-180的小三房，占總數(shù)的35%；大于220的大三房，占總數(shù)的27%；書房與工人房的設(shè)置通常是三

8、房的主要功能之一長期駐滬的、擁有孩子的外籍人士家庭四房以上（包括復(fù)式）一般戶型面積約在300左右，客戶針對性比較強；典型的四房應(yīng)配有專門的工人房和工人進戶門長期駐滬的、擁有兩個以上孩子的外籍人士家庭小結(jié)：目前滬上酒店式公寓戶型供應(yīng)呈多樣化態(tài)勢，面積從40-1000不等，可滿足不同人士的需求。其主力產(chǎn)品為面積在100-230間的二房和三房，這主要是由于該類產(chǎn)品的目標客群穩(wěn)定且呈不斷上漲趨勢、市場需求量大，最為受市場的追捧，占到市場總份額的80%。上海酒店式公寓的租賃狀況自2003年起，上海酒店式公寓的租賃市場呈現(xiàn)出大幅上漲的趨勢，全市平均出租率迅速突破80%，至2005年全市的平均出租率已達到了

9、90%，并且一直維持在90%上下。隨著中國加入wto，上海作為國內(nèi)的主要經(jīng)濟、文化交流中心之一，其國際性人才的不斷導(dǎo)入，使得目前滬上部分商貿(mào)集中區(qū)域的高檔次酒店式公寓市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。由于需求市場呈穩(wěn)步增長的態(tài)勢，滬上酒店式公寓的租金狀況也保有良好的上漲趨勢，至2007年上半年，全市平均租金已達到了33美元/月/。小結(jié)：市場良好的租售狀況及不斷增大的需求客層，為上海酒店式公寓市場帶來了極大的拓展空間，滬上酒店式公寓的發(fā)展呈良好態(tài)勢。三、上海酒店式公寓的檔次分類1.根據(jù)物業(yè)管理和配套設(shè)施的質(zhì)量和品質(zhì)，目前市場上的物業(yè)可分為高、中、低三種不同的檔次。檔 次特 點代表物業(yè)高檔物業(yè)以品牌和服務(wù)取

10、勝，該類物業(yè)擁有豐富的管理經(jīng)驗，同時可以依托自身其他物業(yè)的整體效應(yīng)，在市場是起到主導(dǎo)地位。在硬件設(shè)施上為客戶提供豪華、舒適、齊全的家具設(shè)備和公共活動場所。在軟件服務(wù)上進行以“客戶需求”為中心的管家式服務(wù)。盛捷、雅詩閣、嘉里公寓、上海商城、馨樂庭中檔物業(yè)具有相對完善的硬件設(shè)施，配套比較齊全，但在服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量上稍遜一籌，處于創(chuàng)造品牌的時期。新黃浦酒店公寓、東方雅苑低檔物業(yè)目前市場上的一些物業(yè)檔次難以提高，除了硬件配套不盡完善以外，服務(wù)水平低下是另一主要原因。滬上中、高檔物業(yè)的劃分主要是通過服務(wù)的細微之處見整個物業(yè)管理水平的一斑。比如在雅詩閣集團的服務(wù)中，有一張專門為國際客戶提供的“成功生活在國外

11、的處方”（recipe foe successyour partner for living abroad）,里面列舉了如何幫助客戶盡快熟悉和適應(yīng)國外的陌生環(huán)境，使初次來到異國他鄉(xiāng)的住戶感到類似家人的關(guān)心和照顧。2.依據(jù)酒店式公寓內(nèi)單元的數(shù)量，其規(guī)模大體可分為四個檔次：規(guī) 模單元數(shù)量所占市場比例小 型小于49套19%中小型50-149套39%大中型150-249套29%大 型250套以上13%目前上海市場上所占比重較大的是單元數(shù)在50-250套之間的中檔規(guī)模樓盤，占市場總量的68%。其中少于49套的小型樓盤大多為大型項目的配套建筑，或是老建筑的改造項目。而單元數(shù)在250套以上的大型樓盤，大多為新建的高層公寓，如：上海盛捷、希爾福公寓、香港廣場世紀閣和愛麗軒等。大型樓盤的單元數(shù)一般在300套左右，依托淮海中路的高檔商務(wù)區(qū)，其在淮海中路新天地附近的密