天德海景城營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

1、 天德海景城營(yíng)銷(xiāo)推廣方案一、項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹開(kāi)發(fā)商日照市天德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司仲量聯(lián)行【英國(guó)】位置日照市海曲東路與綠舟路交匯處規(guī)模項(xiàng)目總占地面積25740.5；總建筑面積218730；其中商業(yè)27250，寫(xiě)字樓61010，酒店及公寓66200；地下車(chē)庫(kù)面積52000；綠地率45%，地下車(chē)庫(kù)可容納2000多個(gè)停車(chē)位，容積率6，層高3m。物業(yè)形態(tài)A棟地上52層，B棟地上56層戶(hù)型面積整層1460，分戶(hù)為80-126銷(xiāo)售價(jià)格起價(jià)10000元/，均價(jià)15000元/銷(xiāo)售情況在售6-26層，已銷(xiāo)售50%配套設(shè)施商場(chǎng)：新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)、凱德廣場(chǎng)；醫(yī)院：日照市人民醫(yī)院；公園：植物園、萬(wàn)平口生態(tài)公園；賓館

2、酒店：君臨天下大酒店、良友君豪大酒店項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)5A智能化、優(yōu)越地段、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、地標(biāo)建筑二、項(xiàng)目SWOT分析天德海景城大象國(guó)際藍(lán)天國(guó)貿(mào)中心E尚筑海曲國(guó)際興業(yè)喜來(lái)登廣場(chǎng)占地面積25740.595077000 88006522.7102529.8建筑面積2187307890941000 3000050000461040容積率63.95.853.47.63.2狀態(tài)現(xiàn)房期房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房期房層高3m3.5-3.6m3.6m3.5m3.6m3.7m商圈新市區(qū)新市區(qū)石臼新市區(qū)新市區(qū)新市區(qū)均價(jià)15000元/待定8700元/8800元/8500元/9500元/優(yōu)惠無(wú)新年禮包活動(dòng)單戶(hù)即送奔馳smart按揭9

3、9折全款98折首付三成免息貸款折扣優(yōu)惠主要競(jìng)爭(zhēng)寫(xiě)字樓對(duì)比劣勢(shì)（W）1.銷(xiāo)售價(jià)格較高，高于其他樓盤(pán)平均售價(jià)；2.層高低，低于其他樓盤(pán)平均層高；3.遠(yuǎn)離主市區(qū)，周邊配套不齊全；4.現(xiàn)有優(yōu)惠活動(dòng)少且力度小。SWOT優(yōu)勢(shì)（S）1.現(xiàn)房銷(xiāo)售，回報(bào)周期短；2.緊靠風(fēng)景區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)越；3.地標(biāo)性建筑，彰顯企業(yè)形象；4.商務(wù)綜合體，集辦公生活?yuàn)蕵?lè)為一體；5.新商務(wù)區(qū)核心位置，前景優(yōu)越。機(jī)會(huì)（O）1.位于新商務(wù)區(qū)核心位置，后期發(fā)展?jié)摿薮螅?.周邊大量商業(yè)地產(chǎn)興建，吸引更多的目光在此；3.沿?？赏顿Y性地塊減少且不斷升值。威脅（T）1.寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，增長(zhǎng)迅速但明顯供大于求；2.租賃市場(chǎng)不夠成熟，客

4、戶(hù)投資的操作空間有限；3.一些大中型公司機(jī)構(gòu)（金融保險(xiǎn)等）已基本入住了其他寫(xiě)字樓項(xiàng)目。三、項(xiàng)目定位 形象定位在5A寫(xiě)字樓的硬件基礎(chǔ)之上，凸顯生態(tài)、環(huán)保、健康的高效率辦公新理念。使我們的項(xiàng)目更具人性化。6E花園式寫(xiě)字樓1. Essential business location 重要的商務(wù)區(qū)2. Elegant building 有品位的建筑3. Excellent facility and service 一流的硬件設(shè)施與服務(wù)4. Extraordinary tenant 出眾的客戶(hù)5. Exact place for business 純商務(wù)6. Ecological、environment

5、al protection and Health 生態(tài)、環(huán)保、健康6E含義：第一個(gè) EEssential business location 重要的商務(wù)區(qū)頂級(jí)寫(xiě)字樓更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性，頂級(jí)寫(xiě)字樓的客戶(hù)，更加看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件。同時(shí)，規(guī)模伸展力及拓展性更表現(xiàn)在其所在商務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性上。因此，容納頂級(jí)寫(xiě)字樓的商務(wù)區(qū)一定要足夠大、足夠成熟，這樣才能最大限度滿(mǎn)足頂級(jí)寫(xiě)字樓的用戶(hù)對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈的要求。第二個(gè) EElegant building有品位的建筑有品位，是頂級(jí)寫(xiě)字樓的建筑語(yǔ)言。更多時(shí)候，頂級(jí)寫(xiě)字樓的有品位是其之所以成為標(biāo)志性建筑的有力支撐，能最大限度

6、地彰顯個(gè)性，彰顯現(xiàn)代商業(yè)精神，并保證了頂級(jí)寫(xiě)字樓在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)被新建筑潮流所淘汰。第三個(gè) EExcellent facility and service 一流的硬件設(shè)施與服務(wù)5A的硬件標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓的軟環(huán)境，也就是物業(yè)管理水平+Extraordinary tenant 出眾的客戶(hù)第四個(gè) E一流企業(yè)非常關(guān)心自己的鄰居是誰(shuí)，有同質(zhì)化的需求，希望同樣重量級(jí)的企業(yè)能夠在一起，以此來(lái)互相襯托彼此的實(shí)力和地位。Exact place for business 純商務(wù)第五個(gè) E越來(lái)越多的人要求純粹的商務(wù)辦公環(huán)境， 純粹的辦公氛圍。這也是正是我們商務(wù)辦公和酒店公寓分別設(shè)置的主因，也是我們區(qū)別于其他公寓寫(xiě)字樓的特

7、點(diǎn)。Ecological、environmental protection and Health 生態(tài)、環(huán)保、健康第六個(gè) E旨在提倡一種生態(tài)、環(huán)保、健康的高效率辦公新理念。1.在眾多同質(zhì)化寫(xiě)字樓中以嶄新的理念脫穎而出3.提升本案商務(wù)寫(xiě)字樓的價(jià)值5.全新包裝本案，形成二次銷(xiāo)售2.弱化本案劣勢(shì)，凸顯出本案的優(yōu)勢(shì)4.營(yíng)造新的賣(mài)點(diǎn)吸引更多關(guān)注6E6E的營(yíng)銷(xiāo)意義四、營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)開(kāi)放式商務(wù)洽談區(qū) 商務(wù)式物業(yè) 商務(wù)減壓功能區(qū) 強(qiáng)化高效辦公的理念更多的考慮業(yè)主商務(wù)辦公的需求 送氧系統(tǒng) 綠色辦公 高檔的寫(xiě)字樓不僅僅是建筑的堆砌，更多的考慮了人的感受將原有的空中花園的賣(mài)點(diǎn)更加突出和強(qiáng)化，深化健康辦公、高效辦公的理念營(yíng)

8、造一種人文氣息濃郁、親近自然的氛圍，體現(xiàn)“關(guān)注人文關(guān)注健康”的理念。五、客戶(hù)定位大中型外埠及本地能源、地產(chǎn)、金融、投資、高新科技等企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)需要辦公場(chǎng)所更能體現(xiàn)其身份和實(shí)力；對(duì)寫(xiě)字樓的品質(zhì)、價(jià)格、形象、硬件等方面要求甚高。 投資者 購(gòu)買(mǎi)者是市場(chǎng)上投資型資金的擁有者，他們所追求的是高額投資回報(bào)，對(duì)價(jià)格十分敏感，他們最關(guān)心的是物業(yè)的保值、升值能力，要求物業(yè)預(yù)留有足夠的升值空間作為投資信心的保證。價(jià) 格 定 位 鑒于目前日照高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況，綜合分析喜來(lái)登廣場(chǎng)，華商國(guó)際，金融中心，興業(yè)財(cái)富廣場(chǎng)等寫(xiě)字樓現(xiàn)銷(xiāo)售市場(chǎng)均價(jià)為11000元/，現(xiàn)我項(xiàng)目二期銷(xiāo)售均價(jià)為16500元/，高出市場(chǎng)均價(jià)5500元/

9、，建議降低銷(xiāo)售價(jià)格，根據(jù)市場(chǎng)反饋，逐步調(diào)整售價(jià)。最終，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目均價(jià)預(yù)計(jì)比市場(chǎng)均價(jià)高5%左右即（11550元/）。高出的價(jià)格可以利用優(yōu)惠策略來(lái)完成促銷(xiāo)手段。六、營(yíng)銷(xiāo)推廣主題推廣天德海景城6E花園式寫(xiě)字樓 天德海景城會(huì)呼吸的寫(xiě)字樓 天德海景城生態(tài)、環(huán)保、健康全線推廣與點(diǎn)對(duì)點(diǎn)銷(xiāo)售相結(jié)合 全線推廣 重新高調(diào)入市，通過(guò)系列的宣傳手段，樹(shù)立本案“6E、花園式、生態(tài)、環(huán)保、健康”等人文氣息濃郁的高品質(zhì)商務(wù)辦公形象 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)銷(xiāo)售 精準(zhǔn)拓展，通過(guò)分銷(xiāo)商和老客戶(hù)等群體，鎖定目標(biāo)客戶(hù)展開(kāi)系列營(yíng)銷(xiāo)手段：溝通需求、跟蹤反饋，促進(jìn)意向，達(dá)到點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的銷(xiāo)售效果 報(bào)紙、電視、廣播、雜志、網(wǎng)絡(luò)等單頁(yè)、海報(bào)、樓宇廣告、短信等已簽約

10、付款的客戶(hù)群體推廣途徑：各地分銷(xiāo)商或代理商天德海景城媒體推廣分銷(xiāo)商傳統(tǒng)推廣老客戶(hù)媒 體 推 廣大形象，影響力主流媒體 分眾DM 媒體新媒體直投渠道精準(zhǔn)傳播分眾拓展促進(jìn)銷(xiāo)售齊魯晚報(bào) 半島都市報(bào)等龍吟傳媒、晨鴻信息報(bào)等各大房產(chǎn)網(wǎng)站、短信平臺(tái)企業(yè)客戶(hù)信息資源以企業(yè)客戶(hù)信息資源為基礎(chǔ)，將本案的詳盡資料傳達(dá)到目標(biāo)客戶(hù)，聯(lián)絡(luò)、跟進(jìn)、回訪，篩選，最終提煉購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)。軟性新聞： 以新聞報(bào)道的方式傳播項(xiàng)目信息，塑造良好的市場(chǎng)形象。 平面廣告：以直接的廣告訴求方式塑造形象及傳達(dá)信息。利用廣泛的讀者資源，形成良好的傳播效應(yīng)，達(dá)到促進(jìn)銷(xiāo)售的目的。軟文： 以概念營(yíng)造、評(píng)論訪談的方式傳播項(xiàng)目信息，贏得目標(biāo)客戶(hù)關(guān)注認(rèn)可。平面

11、廣告：以直接的廣告訴求方式塑造形象及傳達(dá)信息，利用良好的客戶(hù)資源，讓目標(biāo)群體充分感受項(xiàng)目的獨(dú)特品質(zhì)并形成口碑傳播，最終實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)。龍吟傳媒、晨鴻信息報(bào)等航空票夾、網(wǎng)絡(luò)、短信平臺(tái)等分眾擴(kuò)展傳播，拓展周邊市場(chǎng)（如青島、臨沂、濰坊等區(qū)域）。直投渠道齊魯晚報(bào) 半島都市報(bào)等為了取得更好的宣傳效果，可在廣告投放期集中多種推廣方式同步進(jìn)行樓宇廣告/戶(hù)外廣告其覆蓋著寫(xiě)字樓、大型商場(chǎng)、酒店式公寓等高端場(chǎng)所，集中著本地最廣泛、層次最為清晰的消費(fèi)人群，能使高額的廣告預(yù)算有效地轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售量。短信平臺(tái)手機(jī)短信廣告有著覆蓋率高、信息直達(dá)與即時(shí)反饋、有效接觸率高和成本低等特點(diǎn)，再加之可以通過(guò)其他渠道獲知其區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶(hù)的聯(lián)系

12、電話(huà)，使之效果更加突出單頁(yè)派發(fā)派單員在寫(xiě)字樓或高檔社區(qū)內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目樓書(shū)、海報(bào)、戶(hù)型單張、手提袋等物品的發(fā)放，并設(shè)置項(xiàng)目咨詢(xún)點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目介紹分銷(xiāo)商推介會(huì)由分銷(xiāo)商組織與邀請(qǐng)其區(qū)域內(nèi)有投資意向和購(gòu)買(mǎi)能力的客戶(hù)集中在某一高檔酒店，舉行項(xiàng)目推介酒會(huì)，一切費(fèi)用由我方支付，每次酒會(huì)人數(shù)控制在5-50人，凡有現(xiàn)場(chǎng)或后期有成交的客戶(hù)，建議給予分銷(xiāo)商總房款3%的提成獎(jiǎng)勵(lì)。老帶新利用老客戶(hù)社會(huì)關(guān)系或者人際關(guān)系與各金融界、商界、投資界的領(lǐng)導(dǎo)層建立關(guān)系，并由其組織和邀約在某一高檔酒店，舉行項(xiàng)目推介酒會(huì)，一切費(fèi)用由我方支付，每次酒會(huì)人數(shù)控制在5-50人，凡有現(xiàn)場(chǎng)或后期有成交的客戶(hù)，可以按成交額2%給予老客戶(hù)現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，或作為2%的裝修基金（也可抵扣房款）。有助于樹(shù)立口碑傳播，對(duì)老帶新的多次成交有促進(jìn)作用。建議：利用重要銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)及節(jié)日，如奠基、 開(kāi)盤(pán)、封頂?shù)葧r(shí)機(jī)發(fā)布新聞及舉辦主題活動(dòng)或是利用各節(jié)日推出限期促銷(xiāo)?；顒?dòng)行銷(xiāo)項(xiàng)目推介會(huì)、公關(guān)活動(dòng)、目標(biāo)客群酒會(huì)、高檔場(chǎng)所巡展等。促銷(xiāo)政策優(yōu)惠政策介紹舉例買(mǎi)贈(zèng)促銷(xiāo)購(gòu)買(mǎi)特定戶(hù)型（西向）或規(guī)定面積贈(zèng)送相應(yīng)物品買(mǎi)房贈(zèng)總房款1%裝修基金等買(mǎi)免促銷(xiāo)購(gòu)買(mǎi)特定戶(hù)型或規(guī)定面積減免一定費(fèi)用買(mǎi)房免1年物業(yè)費(fèi)首付23成剩余1年內(nèi)免息購(gòu)房者首付特定首付款后，享受1年內(nèi)免息的分期付款待遇首付23成，1年內(nèi)免息每周/月特價(jià)房售樓處定期推出特