廈門市商圈市場調(diào)查報(bào)告

1、廈門市商圈市調(diào)報(bào)告前言最近幾年在大型mall相繼開發(fā)并投入運(yùn)營之后，廈門商業(yè)布局發(fā)生了很大的變化，由原來的中山路商業(yè)街，擴(kuò)張到從火車站到江頭、sm沿廈禾路嘉禾路的主力商業(yè)帶，同時(shí)還衍生出禾祥西商業(yè)街和廈大商業(yè)街等多個(gè)輔助商業(yè)地帶。其中從火車站到江頭sm共分布了三個(gè)mall，分別是火車站的世貿(mào)商城、蓮坂的明發(fā)商業(yè)廣場以及江頭的sm城市廣場。這個(gè)商業(yè)帶構(gòu)成了廈門現(xiàn)代商業(yè)的核心部分，另外近幾年隨著特色經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也廈門島內(nèi)也呈現(xiàn)出多樣的商業(yè)氛圍。中山路商圈：中山路，是廈門最老牌的商業(yè)街，人流旺，商品多，名氣大，不論往昔還是如今，人們一提及廈門，就言必中山路，好似紐約的曼哈頓、東京的銀座、香港的中環(huán)、北

2、京的王府井、上海的南京路。中山路代表了廈門的繁華、富有和時(shí)代韻律。到這里可享受豐富的物質(zhì)世界，領(lǐng)略現(xiàn)代風(fēng)采。中山路是廈門人的驕傲！但是中山路經(jīng)歷歲月的洗禮之后發(fā)生了巨大的變化。 21世紀(jì)初期，由于中山路交通停車不便、商業(yè)結(jié)構(gòu)不適應(yīng)新的市場發(fā)展以及廈門東部開發(fā)中山路居民開始遷移和火車站、sm等新商圈的崛起使中山路經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退。針對這一現(xiàn)狀，廈門市政府經(jīng)過多方調(diào)查研究后制定出新的發(fā)展戰(zhàn)略，如鼓勵(lì)原有“雜貨店、小百貨”按照經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行功能轉(zhuǎn)型、實(shí)施步行街改造計(jì)劃、塑造中山路文化氛圍等。通過這一系列的改造措施，中山路現(xiàn)在的定位與以前發(fā)生較大的轉(zhuǎn)變已經(jīng)從初級(jí)的購物商業(yè)街變身為一條集購物、娛樂、休閑為一體

3、的具有文化內(nèi)涵的商業(yè)街，整體人氣也得到一定的提升。在未來的發(fā)展中，中山路還需要結(jié)合特有的歷史文化底蘊(yùn)以及著名的旅游景區(qū)鼓浪嶼萬石山風(fēng)景區(qū)和南普陀環(huán)島路旅游帶等旅游資源，來構(gòu)建一個(gè)特色的旅游消費(fèi)商圈?；疖囌旧徾嗌倘Γ涸诨疖囌臼蕾Q(mào)商圈未形成之前，火車站商圈早期有賴于華星大廈的友誼商場，之后的梧村華聯(lián)商廈、假日商城、富山好又多等；之后在友誼商場落沒之后是世貿(mào)商城的崛起。世貿(mào)商城集合各種業(yè)態(tài)，既有百貨如巴黎春天，又有購物廣場如沃爾瑪；既有美食如卡樂美食廣場，又有娛樂影院如世貿(mào)金鷹影城；既有各種各樣的精品飾品店，也有各種時(shí)裝精品屋等等不一而足，吃喝玩樂老少皆宜，是現(xiàn)代商業(yè)模式的mall形態(tài)。加上已經(jīng)開工

4、建設(shè)的羅賓森廣場和梧村車站廣場、火車站地下商城等都將為商圈成為廈門第一商圈添加分量。明發(fā)商圈：號(hào)稱南中國市區(qū)最大的mall，近40萬平方米的建筑面積，業(yè)態(tài)集購物美食娛樂休閑旅游等于一體。盡管從現(xiàn)今的經(jīng)營狀況來看，無論是招商還是運(yùn)營管理上均面臨諸多的挑戰(zhàn)。但明發(fā)的未來繁榮和成熟將不可避免的重新更改廈門的商業(yè)格局，分流消費(fèi)客層，引發(fā)零售業(yè)的激烈競爭。江頭sm商圈：江頭因?yàn)閟m的興建和投入運(yùn)營而價(jià)值倍增。sm城市購物廣場是只租不售的shoppingmall，開發(fā)商為來自菲律賓的世界第二大mall開發(fā)商。這樣只租不售的商業(yè)形態(tài)，最大限度地發(fā)揮統(tǒng)一招商和統(tǒng)一管理的連續(xù)性，也決定著這樣的業(yè)態(tài)生命力旺盛。業(yè)

5、態(tài)包括主力店（百貨、量販、超市）購物廣場、精品專賣店、圖書城、數(shù)碼廣場、家居家廣場、美食廣場等。正在開發(fā)的sm二期，將會(huì)使得sm城市廣場的業(yè)態(tài)更加齊全，商業(yè)氛圍將會(huì)更加濃厚，影響和輻射面將會(huì)擴(kuò)展到整個(gè)廈門島的中北部以及島外甚至是泉州漳州地區(qū)。sm商圈周邊興起的家電大賣場如龍門天下的國美電器、國泰大廈的永樂生活電器、松柏永樂思文電器、摩爾蓮花焦點(diǎn)裝修家居網(wǎng)的蘇寧電器以及匯騰大廈的天虹商場以及江頭電信一條街等構(gòu)成江頭sm商圈。禾祥西商圈：禾祥西的業(yè)態(tài)很難界定，大家通稱叫精品街。從90年代的家具一條家發(fā)展到現(xiàn)在的精品、咖啡、美食一條街，禾祥西在廈門人心中的位置是比較有品位的，主要是其濃濃的小資風(fēng)格。

6、美食夠小資、服裝夠小資、飾品也小資、化妝品也小資、咖啡牛排很小資、還有裝修風(fēng)格各異的小酒吧小茶樓總之是一種只可意會(huì)不易言傳的濃濃的小資情調(diào)，所以深得廈門廣大的小資喜愛。以至于前一段時(shí)間里由于業(yè)主暴漲租金導(dǎo)致的咖啡屋關(guān)門搬遷等在網(wǎng)上以及媒體掀起一陣房租暴漲是否是“殺雞取卵”的大討論。不過禾祥西的軟肋也是不可回避的：交通與停車問題。原先是人行道禁止停車，有車族望而興嘆，隨意停車之后是罰單不斷，任是如何鐘愛也不能再而三了；后來是人行道開辟成為停車“場”，也使各有特色的店鋪門面和經(jīng)營特色幾乎全部掩蓋在各色的車輛背后，交通停車是方便了，可是行人的空間卻被嚴(yán)重蠶食了，小資們逛街的感覺沒有了；雖然色彩斑斕的

7、led裝飾著躁動(dòng)的夜空，高租金之下的經(jīng)營狀況也只有店主老板心里有數(shù)。禾祥西的另一軟肋是街鋪連續(xù)性較差，逛街的意味不夠深長。目前的禾祥西最好的路段是國貿(mào)廣場古龍商城匯禾新城禾祥商城五州大廈聚祥廣場一帶形成十分濃厚焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的精品街韻味；聚祥廣場往西直到后埭溪路口的街鋪根本不配精品街的稱號(hào)；繁榮廣場的街鋪相當(dāng)不錯(cuò)，對面的福滿家園和其形成半條不錯(cuò)的雙面街，可惜福滿家園東邊的街鋪太過一般。市府大道往西的街鋪是斷斷續(xù)續(xù)的單面街，只能是普通的住區(qū)商業(yè)而已，檔次太過一般。因此，大家常說的禾祥西，應(yīng)該是禾祥西路后濱路十字路口周邊一帶，不可能是指市府大道以西尤其是豆仔尾路往西的禾祥西。湖里商圈：湖里廈門經(jīng)濟(jì)特

8、區(qū)的發(fā)祥地，位于廈門島北部，三面臨海。1987年11月建區(qū)，轄禾山鎮(zhèn)、湖里街道和殿前街道，陸地面積61.41平方公里，占全島46.33%，海岸線長達(dá)24公里。區(qū)內(nèi)大型深水碼頭、國際機(jī)場、市政道路網(wǎng)、區(qū)域公路網(wǎng)，城市通訊網(wǎng)和供水、供電、供氣及污水處理系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施星羅棋布，區(qū)位優(yōu)越明顯，投資軟、硬環(huán)境已日臻完善。免稅商場是湖里區(qū)最主要的百貨賣場，由于外來人口多，湖里的步行商業(yè)街人氣非常旺盛，尤其是湖里區(qū)政府的湖里步行街集中了眾多的服飾、餐飲店，目前正在修建的閩南古鎮(zhèn)商業(yè)街（翔鷺酒店后）及人和百貨（湖里寨上1003號(hào)）將成為湖里新的商業(yè)區(qū)。備注：人和百貨由深圳人和商業(yè)有限公司投資，業(yè)種為品牌百貨、

9、生鮮超市、數(shù)碼產(chǎn)品等，類似好又多的業(yè)種配置。廈大商圈：廈大師生成就了廈大商業(yè)街的繁盛，廈大商業(yè)街裝飾了廈大學(xué)子生活的精彩。這里的店鋪里面透出自然的氣息，那種青春無限又有幾分叛逆的酷酷的味道。這里的商鋪?zhàn)饨鸷玫囊矫總€(gè)月每平方米400元以上，這個(gè)價(jià)格完全不輸中山路的旺鋪，高出火車站商圈鋪面租金的兩三倍。雖然換手快，但店家從來沒有落寞。更具特色的是，這里的不少店主還是正在就讀的學(xué)生。除了小打小鬧，這里也有競爭激烈的專業(yè)市場。以圖書業(yè)為例，廈大商圈以其在廈門市場所占的絕對比重和高端消費(fèi)群體，為所有欲在圖書文化市場有所作為的商家所看重。其中，以曉風(fēng)書屋、光合作用、外圖，三家體量不同、風(fēng)格各異的書店構(gòu)筑

10、起廈大商圈獨(dú)特的圖書市場。而隱居于南華路的老別墅咖啡館群，則是整個(gè)廈門的咖啡文化高地。除了以上的商圈外，廈門的東部商圈也在快速的成長中。商圈的激發(fā)帶動(dòng)商業(yè)地帶的繁榮，市場經(jīng)濟(jì)也將隨之發(fā)生變化，這即為給零售百貨同業(yè)帶來新的商業(yè)契機(jī)，同時(shí)也為同業(yè)帶來不小的競爭壓力。那么如何把握這種新的商業(yè)氛圍和商業(yè)契機(jī)來尋求更好的發(fā)展？這就需要我們及時(shí)準(zhǔn)確的了解同業(yè)資訊、商圈發(fā)展，以更好的把握市場，提升企業(yè)競爭力。下面我們將按照各商圈形成的時(shí)間先后順序，詳細(xì)的對各商圈進(jìn)行綜合分析！中 山 路 商 圈最知名的百年老街一 商圈介紹及發(fā)展概況中山商圈位于廈門島的西南部，以中山路為主干，沿街向南北輻射出多條支路，主要分支

11、有太平路、局口街、大中路、鎮(zhèn)邦路、海后路、水仙路，其向外圍延伸出來的商業(yè)街主要有定安路、升平路、思明東西路及大同路等。局口女人街、大中路、鎮(zhèn)邦路等支路的經(jīng)營業(yè)態(tài)都已逐步形成特色商品專業(yè)街。中山商圈是廈門乃至整個(gè)閩南金三角最具商業(yè)價(jià)值的商圈之一，除了與生俱來的區(qū)位優(yōu)勢，還有獨(dú)特的人文積淀，體現(xiàn)出廈門商業(yè)兼容并茂、開拓進(jìn)取的風(fēng)格。商圈內(nèi)的中山路是目前全廈門市唯一一條國家級(jí)“百城萬店無假貨”示范街，并且被譽(yù)為中華十大名街之一。商業(yè)輻射：外地旅游者、老市區(qū)居民等 功能描述：超區(qū)域性騎樓商業(yè)，旅游、休閑型商業(yè)。 商業(yè)規(guī)模：共有31萬m2，銅鑼灣廣場6萬m2、南中大地廣場5萬m2，其他商場、沿街店面等20

12、萬m2。 業(yè)態(tài)分布：有來雅百貨、巴黎春天、銅鑼灣百貨、聯(lián)華超市、永樂電器等主力店，以及分布服飾、小吃、首飾等大量騎樓店面業(yè)態(tài)。 價(jià)格表現(xiàn)：銷售價(jià)格28萬元/m2，一層沿街主流價(jià)格56萬元/m2；租金400700元/m2/月。 商業(yè)意義：獨(dú)特的騎樓建筑風(fēng)格，百年商業(yè)、人文積淀，在探索中前進(jìn)，在浴火重生。中山路經(jīng)歷了風(fēng)風(fēng)雨雨的變遷和起落，早期的中山路，麻雀雖小，五臟俱全，有著適合于不同層次客戶的商品。各大藥店、惠濟(jì)堂（當(dāng)時(shí)最大的百貨商場）、大三元酒店、各大書房、以及天仙旅社等，都是中山路的主要組成部分。80年代中期，個(gè)體經(jīng)營大規(guī)模進(jìn)入中山路。80年代末90年代初，第一百貨、華聯(lián)商廈等大型國有企業(yè)相

13、繼成立，擔(dān)起中山路繁榮的大梁，中山路越來越繁榮。隨著廈門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，問題也相繼出現(xiàn)。21世紀(jì)初，火車站、富山商業(yè)區(qū)、 sm商業(yè)城、禾祥商業(yè)街等地商業(yè)中心紛紛崛起，超市規(guī)模日益擴(kuò)大，倡導(dǎo)休閑購物為一體的大型購物廣場的出現(xiàn)，導(dǎo)致以中山路舊城為核心的商業(yè)街區(qū)在廈門地位逐年下降；城區(qū)擴(kuò)大，老城區(qū)人口大量向東部新區(qū)轉(zhuǎn)移，熱點(diǎn)區(qū)域也隨之逐漸向東部地區(qū)分散；同時(shí)，中山路原有的商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，服飾類比重過大，文化、休閑、服務(wù)類發(fā)展不足（以上的商家從事的是商貿(mào)零售業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，百貨類占商業(yè)總量的，服裝營業(yè)面積占總營業(yè)面積的，其營業(yè)額占總額的），作為百年老街經(jīng)營的商品特色不明顯，經(jīng)營檔次參差不齊，空間擁擠，購

14、物環(huán)境不佳。針對中山路的這一經(jīng)濟(jì)衰退現(xiàn)狀，廈門市政府經(jīng)過多方調(diào)查研究后制定出新的發(fā)展戰(zhàn)略，如鼓勵(lì)原有“雜貨店、小百貨”按照經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行功能轉(zhuǎn)型、實(shí)施步行街改造計(jì)劃、塑造中山路文化氛圍等。通過這一系列的改造措施，中山路現(xiàn)在的定位與以前發(fā)生較大的轉(zhuǎn)變已經(jīng)從初級(jí)的購物商業(yè)街變身為一條集旅游、購物、休閑為一體的具有文化內(nèi)涵的商業(yè)街，整體人氣也得到一定的提升。二 商圈內(nèi)各大零售業(yè) 1. 商圈內(nèi)各大型零售企業(yè)基本狀況了解 中山路商圈內(nèi)的主要大型零售業(yè)有：來雅（中山店、思明店）、巴黎春天百貨、華聯(lián)百貨、富山誠達(dá)購物廣場、名匯廣場（銅鑼灣百貨）、國美電器等，各賣場的經(jīng)營狀況等如下表一：表一：中山路商圈各百貨資

15、料調(diào)查表營業(yè)面積商業(yè)業(yè)態(tài)類型定位賣場服務(wù)設(shè)施停車位備注華聯(lián)1.5萬平米百貨中檔品牌現(xiàn)代百貨、平民化大眾化無0巴黎春天2.66萬平米百貨中高檔精品百貨服務(wù)臺(tái)：積分兌換、贈(zèng)品贈(zèng)送執(zhí)行、顧客咨詢vip室：咖啡、點(diǎn)心、雜志0富山誠達(dá)1萬多平米超市+服飾平民化賣場開發(fā)票、物品打包、贈(zèng)品領(lǐng)取、免費(fèi)雨傘租界，70多個(gè)停車位， 收費(fèi)5元/4小時(shí)，購滿100元免費(fèi)停車聯(lián)華1.15萬平米超市中高檔超市自動(dòng)寄存柜/雨傘免費(fèi)租借/開發(fā)票/物品打包0銅鑼灣百貨百貨中低檔流行百貨服務(wù)臺(tái)：播音尋人、免費(fèi)包裝（制式包裝紙）、辦理vip卡、輪椅免費(fèi)租借、對外電話接轉(zhuǎn)vip室：棋類、飲料自動(dòng)售賣機(jī)300多該停車位為名匯廣場的公共

16、停車位思明店1.8萬平方米百貨動(dòng)感流行服務(wù)臺(tái)：物品寄存、播音、嬰兒車/雨傘租借、停車卡領(lǐng)用、辦vip卡、藥品領(lǐng)用、包裝vip室：免費(fèi)提供飲料/報(bào)刊/雜志/上網(wǎng)一分鐘經(jīng)理臺(tái)/奉茶40思明店與國美公用物業(yè)停車場中山店1.7萬平米運(yùn)動(dòng)休閑服務(wù)臺(tái)：物品寄存、播音尋人/物、嬰兒車/雨傘租借、停車卡領(lǐng)用、辦vip卡、藥品領(lǐng)用、包裝vip室：免費(fèi)提供飲料/報(bào)刊/雜志/上網(wǎng)一分鐘經(jīng)理臺(tái)、奉茶自動(dòng)存取款機(jī)、磁卡電話、自動(dòng)繳費(fèi)易、移動(dòng)自動(dòng)售卡機(jī)34 上表為本次對中山路各大賣場的基本功能屬性等狀況的市調(diào)結(jié)果。從該結(jié)果可以看出：第一， 中山路上雖然有五家百貨商場，但是各自的市場定位各不相同，主力業(yè)種也有較大的不同，因

17、此各自的消費(fèi)群體有一定的差異。第二， 商圈內(nèi)各大零售業(yè)的業(yè)態(tài)類型比較齊全，有百貨、超市、家電等，來滿足該商圈消費(fèi)者不同的消費(fèi)需求。第三， 各大賣場的服務(wù)功能差異較大。做為廈門百貨業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)引領(lǐng)者的我司在賣場服務(wù)功能方面相對表現(xiàn)較為突出，受到較多消費(fèi)者的認(rèn)可和稱贊，比如每天下午的免費(fèi)奉茶服務(wù)、vip生日送花等；巴黎春天則在來雅的帶動(dòng)之下也開始注重提升自身的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)功能；相比之下華聯(lián)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。2. 商圈內(nèi)各大百貨賣場優(yōu)劣勢分析中山路商圈內(nèi)各百貨同業(yè)都存在一定的差異化和優(yōu)劣勢，我們要認(rèn)清這些優(yōu)劣勢，揚(yáng)長避短發(fā)揮自身特色，以更好的達(dá)到吸引消費(fèi)者的目的。現(xiàn)針對中山路各百貨商場的優(yōu)劣勢進(jìn)行

18、以下分析：（1）巴黎春天屬中高檔精品百貨定位，優(yōu)勢業(yè)種國際一線服飾品牌成為其在同業(yè)競爭中的主打招牌，再加上較大的購物空間、較為豐富的商品種類和品牌，從而吸引了不少收入高、消費(fèi)力高的中青年消費(fèi)者。目前巴黎春天主要的國際名品有寶姿、boss、寶馬、都澎、登喜路、施華洛世奇水晶等。最近一年巴黎春天針對內(nèi)部賣場結(jié)構(gòu)、業(yè)種配置及服務(wù)設(shè)施做了較大的調(diào)整：首先取消了原來b1f的特賣場，將其改造成高檔小超市；第二，服務(wù)臺(tái)從原來的6樓移至1樓，方便了顧客咨詢需求，4樓增加咖啡廳，為消費(fèi)者在購物的同時(shí)提供了一個(gè)很好休閑空間；第三，兒童游樂場移至6樓，同時(shí)還在6樓增設(shè)了vip室，以為貴賓提供免費(fèi)咖啡、點(diǎn)心等服務(wù)，另

19、外6樓的其他區(qū)域改為名品折扣及兒童玩具區(qū)。這一改造將巴黎春天整體形象帶向精致化路線，強(qiáng)化了其高檔百貨的地位。但是巴黎春天在目前仍然存在一定的問題：第一，作為高檔百貨，消費(fèi)客層較為高端，因此對便捷、周到的購物環(huán)境要求也會(huì)比較高，而巴黎春天由于地處中山路步行街中間，無法解決顧客的停車問題，致使一部分消費(fèi)者流失。目前雖然步行街的客流量在逐步回升，但是步行街目前的消費(fèi)層次還與巴黎春天的定位有一段差距。第二，服務(wù)項(xiàng)目雖然在逐步提升，但是還不夠完善，不夠精致化。第三超市的改造并不成功，商品選擇配置不合理，顯現(xiàn)出明顯的管理不夠?qū)I(yè)，造成空間資源浪費(fèi)。針對以上問題點(diǎn)，巴黎春天可在后續(xù)繼續(xù)強(qiáng)化和提升服務(wù)品質(zhì)，完

20、善服務(wù)機(jī)能，為消費(fèi)者營造出一個(gè)輕松愉快、高品質(zhì)的消費(fèi)環(huán)境；同時(shí)可繼續(xù)加強(qiáng)高端品牌的引進(jìn)來穩(wěn)固和帶動(dòng)更多品牌愛好者的消費(fèi)熱忱；另重新規(guī)劃經(jīng)營超市，以把其改造成為帶動(dòng)客流量提升的優(yōu)勢。（2）華聯(lián)百貨經(jīng)過05年的大轉(zhuǎn)型，已經(jīng)從原來的傳統(tǒng)百貨變身為現(xiàn)代流行百貨，原有的品牌進(jìn)行了替換，嶄新的設(shè)計(jì)裝修、切實(shí)的市場定位、別具一格的經(jīng)營模式為其帶來了新的炒做話題。目前華聯(lián)的主要優(yōu)勢為：第一，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為豐富多樣，含蓋了百貨、專賣店、品牌店、連鎖超市等經(jīng)營種類，目前華聯(lián)在中山路除了百貨和連體超市外，還有三家品牌形象專賣店：李寧、七匹狼和背靠背。其中李寧總經(jīng)營面積1500多平米，經(jīng)營種類3000多種，該店為李寧目

21、前在中國最大的旗艦店；七匹狼的經(jīng)營面積也超過1000平米，是廈門目前最大的旗艦店；而國際運(yùn)動(dòng)品牌背靠背為華南地區(qū)最大旗艦店。這些品牌“最大”專賣店的加入，為華聯(lián)注入了年輕活力的新鮮血液。 第二，有政府的綠色壁壘保護(hù)，華聯(lián)為全市唯一一家國有百貨公司，政府在其禮卡的銷售上給予了較大的幫助。第三，準(zhǔn)確的市場定位為其帶來新的生命力，華聯(lián)是廈門最早的一家百貨公司，深受老廈門人（應(yīng)該是土生土長的、年齡在50歲左右的消費(fèi)群體）的喜愛，因此變身后的華聯(lián)百貨定位為中檔、大眾化百貨，以滿足其原有消費(fèi)者的購物需求，他們將主力業(yè)種放在淑女裝，抓住了淑女裝的消費(fèi)群體，為自己開拓出與同業(yè)差異化的市場品牌競爭優(yōu)勢。 第四，

22、擁有便利的交通，華聯(lián)處在靠近輪渡的中山路位置，此處既有較大的游客量，同時(shí)又有豐富便捷的公交線路和停車場所，為消費(fèi)者帶來購物的便利。 然而在百貨的激烈市場競爭中華聯(lián)也反映出一些不足之處：首先表現(xiàn)在它的賣場服務(wù)機(jī)能不夠完善，現(xiàn)在各流行百貨商品經(jīng)營差異化不大，隨著消費(fèi)者的生活品位和消費(fèi)理念的進(jìn)一步提升，貼心的服務(wù)將成為今后競爭的方向，而華聯(lián)雖然已經(jīng)變身為現(xiàn)代百貨，但是賣場內(nèi)除了收銀臺(tái)外無其他服務(wù)設(shè)施，為消費(fèi)者購物帶來一些不便。其次賣場業(yè)種布局不太合理，如2樓的流行淑女館夾雜了男鞋業(yè)種，睡衣等居家服分布于2樓和夾層區(qū)等。（3）銅鑼灣百貨為一家新的百貨公司，有著優(yōu)越的地理位置和嶄新明亮的購物空間，同時(shí)以

23、名匯廣場的依托，有著充足便利的停車場所，為有車族的消費(fèi)者帶來購物便利。但是目前由于名匯mall的運(yùn)作還不成熟，招商方面尚存在一定的困難，致使mall內(nèi)的商業(yè)氛圍無法得到提升和改善，因此mall內(nèi)的人氣顯得格外冷清，自然不能很好的帶動(dòng)賣場的客流量。（4）來雅思明店優(yōu)勢：第一，地處中山路與思明路交匯的核心地帶，是來往車輛、客流的必經(jīng)之路，因此該地段客流量較為密集、交通較為便利，再加上體系良好的經(jīng)營管理優(yōu)勢，為思明店帶來較好的人氣；另外思明店西邊是鉆石城、金鷺首飾專賣店，東邊是周大福專賣店，從而造就了思明店1樓寶珠業(yè)種的銷售優(yōu)勢。思明店的劣勢在于定位與符合的業(yè)種優(yōu)勢不明顯。思明店定位為動(dòng)感流行，比較

24、符合中山路的客層定位，但是思明店符合該定位的商品較少，且品牌性相對較弱，不能在眾多的同行中跳脫出來。雖然珠寶業(yè)種有一定的優(yōu)勢，但業(yè)種占比較小，對整體業(yè)績和消費(fèi)客層帶動(dòng)不明顯。另外，思明店作為一家新店，雖有體系主顧客的影響，但是其主顧客業(yè)績占比仍然不高，只有30%多，說明思明店自身主顧客群較少。面對這些問題思明店需要對業(yè)種配置方面進(jìn)行調(diào)整來取得一定的商品突破，來深化自身的定位。（5） 來雅中山店做為體系較為資深的店別，有著較多的經(jīng)營優(yōu)勢：第一，中山店定位與商品結(jié)合較為緊密，且商品品牌性較好，有一定的業(yè)種優(yōu)勢，比如運(yùn)動(dòng)用品、少女裝、少淑女裝業(yè)種。第二，經(jīng)過多年來對主顧客的維護(hù)和管理，中山店的主顧客

25、資源較為豐富和穩(wěn)固。第三，新貴卡的帶動(dòng)影響為中山店帶來了很多消費(fèi)者的支持。第四，體系的優(yōu)質(zhì)服務(wù)得到廣大消費(fèi)者的好評(píng)。中山店的劣勢：首先，停車位數(shù)量太少，無法滿足現(xiàn)有消費(fèi)者的停車需求，從下表中可以看出調(diào)查期間每天都會(huì)因車位滿而流失了一些有消費(fèi)力的顧客，如果到大型促銷活動(dòng)期間停車難問題將會(huì)更為突出，勢必會(huì)影響消費(fèi)者的消費(fèi)趨向。其次，百麗系統(tǒng)女鞋即將撤柜，消費(fèi)者對新引入的女鞋品牌接受需要時(shí)間培養(yǎng)，因此短期內(nèi)將會(huì)對公司的整體業(yè)績帶來一定的影響。針對停車問題，我司可通過改造停車場為雙層或外租附近停車場來改善停車狀況。對于女鞋方面的暫時(shí)影響，我司可通過增加1樓名表業(yè)種及強(qiáng)化化妝品業(yè)種品牌等來提升樓層品牌性

26、來帶動(dòng)和培養(yǎng)新女鞋品牌的銷售。中山店停車場停車數(shù)量統(tǒng)計(jì)表日期7/2（一）7/3（二）7/4（三）7/5（四）7/6（五）7/7（六）7/8（日）停車數(shù)量11010710598113120100因車位滿流失車輛數(shù)40432020354427外地車輛數(shù)15203025403930主要?dú)w屬地泉洲泉洲泉洲泉洲泉洲泉洲泉洲使用停車卡數(shù)403021354040423. 中山路百貨同業(yè)入店客流量和提袋率調(diào)查分析以下為中山路各百貨的入店客流量及提袋率的調(diào)查結(jié)果。從統(tǒng)計(jì)表中的數(shù)據(jù)可以看出：第一，各店下午的入店客流量均較少，差不多是晚上客流量的一半左右，但是下午的提袋率較晚上稍高些，這說明下午到商場逛的消費(fèi)者有較

27、高的購物意向，而晚上閑逛的人員相對較多。第二，中山店和巴黎春天相對較好，銅鑼灣的人氣較差，其中兩店在平常日的下午和晚上的入店人數(shù)基本相當(dāng)（當(dāng)期各店都有一定的促銷活動(dòng)），但是周末日中山店客流量明顯超出巴黎春天較多。從中山路東西段晚上人潮的密集度來看，西段遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于東段，但是我司的客流量卻高出巴黎春天，這說明我司中山店的定位及商品更符合中山路消費(fèi)者的購物需求。而思明店資歷較淺，消費(fèi)群體積累略顯不足，從而入店人數(shù)稍微少于中山店和巴黎春天。本次在對華聯(lián)相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)由于統(tǒng)計(jì)方式有誤，造成數(shù)據(jù)偏差較大，故不能進(jìn)行有效的對比。這也提醒我們做數(shù)據(jù)調(diào)查時(shí)調(diào)查統(tǒng)計(jì)方式對調(diào)查結(jié)果有著直接的影響，在后續(xù)的統(tǒng)計(jì)工作

28、方法一定要注重?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方式的統(tǒng)一性。（執(zhí)行長批注：華聯(lián)入店人流十分可觀，是否有活動(dòng)執(zhí)行？）百貨入店客流統(tǒng)計(jì)表店別時(shí)間段7/2（一）7/4（三）7/6（五）7/7（六）7/8（日）客流量（人/h）提袋率客流量（人/h）提袋率客流量（人/h）提袋率客流量（人/h）提袋率客流量（人/h）提袋率華聯(lián)15點(diǎn)-16點(diǎn)24020.4%7699.9%7759.7%75431.7%56910.0%19點(diǎn)-20點(diǎn)102420.8%99711.4%18569.1%256311.2%159510.0%巴黎春天15點(diǎn)-16點(diǎn)33415.3%28613.6%29812.1%57210.8%6109.2%19點(diǎn)-20點(diǎn)53

29、69.9%5839.8%6839.4%72510.1%63110.8%思明店15點(diǎn)-16點(diǎn)15616.0%17816.9%13816.7%27715.5%48517.3%19點(diǎn)-20點(diǎn)30810.7%32514.5%3379.2%6308.9%65415.6%中山店15點(diǎn)-16點(diǎn)24723.1%26515.1%33517.9%53913.5%55114.2%19點(diǎn)-20點(diǎn)58511.1%52912.7%6019.8%96912.0%91814.1%銅鑼灣15點(diǎn)-16點(diǎn)10418.3%6111.5%20112.9%19010.5%19點(diǎn)-20點(diǎn)1067.5%1067.5%2088.7%32213

30、.0%26415.2%三 中山路及分支街區(qū)商鋪調(diào)查l 中山路 中山路為中山商圈的核心地帶，全場1202米，街寬15米，騎樓走廊6米。沿街共將近200個(gè)商鋪，主要經(jīng)營服飾類和特產(chǎn)類業(yè)種。本次針對中山商圈各商鋪進(jìn)行了深入全面調(diào)查，從下圖的業(yè)種占比可以看出中山路業(yè)態(tài)比例不夠合理，其中服飾類業(yè)種比重過大，達(dá)到58.2%；文化、休閑、娛樂類發(fā)展不足，其中文化藝術(shù)占10.7%，餐飲占7.9%，特產(chǎn)占9%，珠寶占10.2%。而服飾類商品中女裝和運(yùn)動(dòng)類占主要部分，但是該類商品顯示出明顯的參差不齊。因此中山路需要加快改善和調(diào)整各業(yè)態(tài)數(shù)量比例的步伐，增加娛樂休閑以及餐飲項(xiàng)目，全面發(fā)展建設(shè)中山路購物、娛樂、休閑的綜

31、合商業(yè)街。中山東西路商鋪業(yè)態(tài)調(diào)查業(yè)態(tài)數(shù)量占比備注服飾103家58.2%女裝25、男裝17、男女裝7、鞋17、運(yùn)動(dòng)13、箱包12、內(nèi)衣女雜12。珠寶首飾18家10.2%玉器8、珠寶7，東段主要為玉器、西段為珠寶特產(chǎn)16家9.0%茶葉8、肉松餡餅8家文化藝術(shù)19家10.7%書店3、眼鏡9、唱片2、工藝3，其中西段眼鏡居多達(dá)到8家餐飲14家7.9%其中6家為西段露天休閑吧其他7家4.0%政府推出一些優(yōu)惠措施來大力扶持中山路原有零售商鋪轉(zhuǎn)型，從而整體品牌性得到了很大改善，目前中山路已經(jīng)有了多個(gè)品牌性和形象都較好的專賣店，如g2000、skap、adidas、nike等。另現(xiàn)在一些品牌將形象旗艦店選擇在

32、中山路，如李寧、七匹狼等，這些品牌成為中山路又一道亮麗的風(fēng)景?？磥碇猩饺蘸蟮陌l(fā)展將大步邁向品牌化、精致化，而這些將是中山路未來競爭的又一大優(yōu)勢。 另中山路西段于2006年9月初開始變身為全日步行街，街邊舒適的露天休閑吧、閩南特色攤點(diǎn)以及獨(dú)具匠心的民間藝術(shù)雕塑，為中山路又增添一絲悠閑浪漫的海邊風(fēng)情，同時(shí)散發(fā)出深厚的藝術(shù)內(nèi)涵和文化底蘊(yùn)。中山路的購物地位似乎已經(jīng)不在是顧客光顧的主要因素。l 思明南北路思明南北路是廈門歷來最重要的商業(yè)繁華街之一，含蓋了服飾、特產(chǎn)、文化藝術(shù)、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。早期著名的“新南軒酒樓”（已經(jīng)倒閉）“思明電影院”“慎時(shí)鐘表店”以及照相館”雅波“咖啡館等等，現(xiàn)在已經(jīng)時(shí)過境

33、遷了。特別是思明北路，其距離中山路較遠(yuǎn)，商鋪過于陳舊，再加上商業(yè)優(yōu)勢不明顯等客觀因素，使中山路的商業(yè)輻射不能發(fā)揮較好的帶動(dòng)作用。l 局口街局口街，又稱女人街，是中山路幾條支路中最著名的一條。街不長，約200米，巷也不寬，不足2米，卻有著423年的歷史。街上有四十多家經(jīng)營時(shí)尚女性服飾為主的店鋪，吸引了廈門的許多大小女人。因?yàn)檫@里的服飾款式既時(shí)尚流行，價(jià)格又便宜，多數(shù)價(jià)格在100元左右。所以到這里淘“寶”是女人們逛女人街的唯一理由和樂趣。 l 鎮(zhèn)邦路與中山路相鄰最長的支路。在改革開放初期，許多商品只有這里才找得到，曾被稱為廈門商業(yè)的活化石。鎮(zhèn)邦路業(yè)態(tài)豐富，種類齊全，還集中了多家廈門地道小吃。從中山

34、路到升平路段主要以中高檔品牌服裝專賣店為主，服飾類店鋪數(shù)量占到所有店鋪數(shù)量的78%，且這些店鋪銷售價(jià)格帶集中在200到500之間，以少淑女風(fēng)格為主。l 升平路小家碧玉的女人天堂是人們對升平路的認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)，這里是女生們“淘貨寶地”，升平路主要以中低檔特色時(shí)尚服飾滿足20歲左右的年輕男女生的購物需求，價(jià)格帶主要集中在200元左右。這里既匯集了時(shí)尚特色的男女裝，同時(shí)又布滿獨(dú)具特色的精品、飾品店。類別業(yè)態(tài)數(shù)量占比備注鞋服包3861.3%女裝9家、男裝6家、男女裝9家、鞋1家、包4家、運(yùn)動(dòng)7家。以時(shí)尚男女裝為主精品、飾品1016.1%餐飲711.3%特產(chǎn)11.6%茶葉文化藝術(shù)23.2%醫(yī)院1家、文具1家

35、其他46.5%美容2家、兒童類2家l 水仙路、海后路水仙路與鷺江道相連，沿街店家主要以餐飲企業(yè)為主。南洋風(fēng)情、佳裕堂、永和豆?jié){大王，分別代表了東南亞、閩南和臺(tái)灣三地的不同飲食風(fēng)格。水仙路連接著三座寫字樓，可以到達(dá)海濱大廈、海關(guān)大廈、國際銀行大廈。海后路連接中山路和升平路，靠近輪渡，因此該路附近酒店、餐飲較為集中以便于旅游消費(fèi)者休息就餐等，其中主要有東海酒店、鷺江賓館、港務(wù)酒店、中燃海鮮酒樓等。l 大中路沿街店家以經(jīng)營大眾化的兒童服飾、兒童用品、玩具為主，在目前的20家的店面里，有14家童裝、2家童鞋，另外小朋友需要的書包、文具、玩具等也都能在這里找到，因此如今大中路也被成為“兒童用品一條街”。

36、這里云集了許多國內(nèi)外童裝品牌，有momoco、麥當(dāng)勞、米奇、吾兒等。l 太平路、定安路沿路的商業(yè)布局與中山路一脈相承，包括飲食、服裝、首飾店。沿著太平路前行到達(dá)定安路小商品夜市，夜市主要經(jīng)營低檔服裝鞋帽，另有數(shù)家具有濃郁地方風(fēng)味的小吃攤檔。（7月中旬起定安夜市轉(zhuǎn)移至定安廣場）四 步行街商業(yè)規(guī)劃、商圈商業(yè)規(guī)劃及項(xiàng)目了解步行街商業(yè)規(guī)劃 按步行街規(guī)劃，中山路整體改造成商業(yè)步行街，步行街區(qū)總用地面積79840平方米。規(guī)劃以“一帶”、“二軸”、“一區(qū)”、“六片”為結(jié)構(gòu)，一帶指沿鷺江道公建帶，二軸指中山路步行商業(yè)軸和思明路交通商業(yè)軸，一區(qū)為局口街步行商業(yè)街區(qū)，六片指思北片、霞溪片、中華片、同文片、思西片和

37、營平片。劃分六大功能片區(qū)，進(jìn)行不同定位，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上打造中山路副街，將商貿(mào)服務(wù)由中山路向更廣的范圍滲透，最終形成商業(yè)網(wǎng)絡(luò)乃至成為中山大商圈中的小商圈，成為中山路的有益補(bǔ)充。具體定位規(guī)劃如下表： 中山路副街定位中山路副街特色街定位思明東西路時(shí)尚一條街（現(xiàn)有面對年輕女性的時(shí)尚服飾精品，可豐富服務(wù)內(nèi)容，如美容等，滿足時(shí)尚需求）開元路飲食一條街（在原有基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升檔次，形成特色）大同路旅游紀(jì)念品及土特產(chǎn)一條街大中路兒童服飾一條街（在原有基礎(chǔ)上不斷補(bǔ)充完善）局口街女性內(nèi)衣一條街（針對廈門女性內(nèi)衣獨(dú)立店面并未形成集中經(jīng)營的態(tài)勢而設(shè)）鎮(zhèn)邦路男士精品服飾一條街定安太平路臺(tái)灣小吃一條街海后路茗茶一條街商圈

38、商業(yè)項(xiàng)目 目前中山路一帶的在建大型商城有南中大地廣場、名匯廣場、中華城、香港時(shí)代廣場、老虎城等，基本都定位為旅游、休閑、娛樂、購物一體的綜合性商城。而這些項(xiàng)目都是政府在未來一到兩年中針對中山商圈改造實(shí)施的重點(diǎn)項(xiàng)目，目的就是能夠帶來更多的商業(yè)契機(jī)，重塑并超越中山路過往的經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛景象。此類項(xiàng)目的籌建對中山商圈的未來前進(jìn)發(fā)展來說在一定程度上擴(kuò)大了商圈的獨(dú)特聚客力、提升了自身的商業(yè)競爭力。但是很多業(yè)內(nèi)人士很擔(dān)心中山路的商圈經(jīng)濟(jì)能否支撐這么多個(gè)商業(yè)中心的發(fā)展，然而這并不是關(guān)鍵問題所在，關(guān)鍵是商家如何去運(yùn)作商業(yè)中心。像中山路這樣歷史悠久的大型商業(yè)聚集點(diǎn)，能否成為商業(yè)革新后的新亮點(diǎn)，首當(dāng)其沖應(yīng)該是這個(gè)商

39、業(yè)聚集點(diǎn)的主導(dǎo)商業(yè)內(nèi)涵和文化，通過挖掘和提煉新的商業(yè)內(nèi)涵和商業(yè)文化來彌補(bǔ)不同商圈商品同質(zhì)化現(xiàn)象，所以商業(yè)內(nèi)涵和商業(yè)文化在一定程度上成了影響市場競爭的關(guān)鍵因素之一，它與商業(yè)中心的業(yè)態(tài)和業(yè)種的規(guī)劃一樣重要，是商業(yè)資源共享的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。目前籌建中的各大型商城各盡其貌，風(fēng)格特色獨(dú)具一格：（執(zhí)行長批注：未必！）（一） 南中大地廣場南中大地廣場由廈門中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，總投資5.8億元。該項(xiàng)目位于中山路與思明北路交叉口的西北側(cè)，東至局口街，西至大中路，北至思西路，南至十六間，占地面積為1.86萬平方米，總建筑面積8萬多平方米。建筑層數(shù)共七層，地下兩層為停車場，地下一層至地上五層作商業(yè)用途，是一個(gè)

40、集購物、休閑、旅游等多種功能為一體的多元化立體步行街區(qū)。其目前規(guī)劃的主力業(yè)態(tài)有以下幾種：l 奧特萊斯購物中心 奧特萊斯，即“國際名牌商品折扣店”，是從國外引進(jìn)的歐美當(dāng)代商業(yè)中最為流行的一種全新的零售業(yè)態(tài)。l 百事可樂運(yùn)動(dòng)城南中大地廣場項(xiàng)目地下一層中國首個(gè)百事可樂運(yùn)動(dòng)城。據(jù)介紹，南中大地廣場百事可樂運(yùn)動(dòng)城，擁有多種流行運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，不僅有多種文化休閑表演，還有百事品牌大型推廣，時(shí)尚明星見面會(huì)等。l 休閑會(huì)館酒店該休閑會(huì)館酒店目前在西方歐美國家比較流行，它沒有傳統(tǒng)五星級(jí)所必須擁有的附加硬性配套，除了擁有一定數(shù)量的房間和配套一個(gè)早餐餐廳外，其他購物、娛樂、健身、休閑等配套全部去掉，丟掉了非房間部分的包袱

41、，降低了住房的費(fèi)用。l 美食天地美食天地規(guī)劃主要有兩種飲食業(yè)態(tài)：各地傳統(tǒng)特色小吃和現(xiàn)代中西餐飲。l 中山路配套的大型停車場南中大地廣場規(guī)劃了可停將近500部車的地下停車場，若局口街改造完，可停車將近700部。（二） 名匯廣場名匯廣場由廈門龍?zhí)斗康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，投資總額為5億元。該項(xiàng)目位于中山路東段，四面臨街，北面緊臨思明東路，東面為古城西路，占地面積2.1萬平方米，建筑面積9.2萬平方米。名匯廣場整體為全透天復(fù)合式街區(qū)，廣場劃分為“二主四街”，以中山路、思明東路各一端為“兩大區(qū)塊”，四大主題街區(qū)連接兩個(gè)主體區(qū)，涵蓋購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、商務(wù)等功能，輔以主題廣場、室外休憩區(qū)、展

42、覽空間、圖書文化中心、育兒室、科技娛樂、表演區(qū)等區(qū)域。其配備設(shè)施有：2部觀光景觀梯、51部手扶梯，3部貨梯。目前主要的業(yè)態(tài)有香港銅鑼灣百貨、運(yùn)動(dòng)100、動(dòng)漫城、美食城（該業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)9月份開始正式營業(yè)）等業(yè)態(tài)，并有地下停車位300多個(gè)，其他配套工程應(yīng)該是因?yàn)檎猩虇栴}還沒有開始啟動(dòng)。（三） 中華城中華城的開發(fā)商為廈門融坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，總投資額為10億元，為中山路投資最多的項(xiàng)目。該項(xiàng)目東臨宏輝大廈和石頂巷西側(cè)，南至鎮(zhèn)海路北側(cè)，西至思明南路東側(cè)，北至中山路南側(cè)，用地面積4.2萬平方米，建設(shè)用地面積為3.6萬平方米，規(guī)劃總建筑面積（含地下室）16萬平方米，容積率為2.32，綠化率10%，停車位共11

43、00個(gè)。該項(xiàng)目是臺(tái)灣海峽西岸第一個(gè)以生態(tài)園林為開發(fā)理念的大型商業(yè)地產(chǎn)，將建設(shè)成集旅游、購物、餐飲娛樂、休閑、品讀等功能為一體的景觀型商業(yè)中心；將引入大型超市，精品百貨，品牌旗艦店，臺(tái)灣主題餐飲，豪華電影院等等；并將建造第一個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)的真冰滑冰場（執(zhí)行長批注：蓮前加州廣場已將先行兌現(xiàn)）和福建當(dāng)前最長的室內(nèi)音樂噴泉。備注：上圖為中華城效果圖（四） 鷺江道商業(yè)景觀工程鷺江道商業(yè)景觀工程由信基置業(yè)（廈門）有限公司開發(fā)建設(shè)，一期項(xiàng)目總投資1.7億元。該項(xiàng)目背靠同文頂，從水仙路路口與鷺江道交叉口的大石頭所在地開始，沿鷺江道向南大約130米，直至民防綜合樓，隔鷺江道與鼓浪嶼遙遙相對，工程預(yù)計(jì)2007年底完成

44、。該項(xiàng)目由一座四星級(jí)酒店、低層商業(yè)建筑群和若干個(gè)別具一格的廣場組成。配備閩南特色小吃店、特色酒吧、咖啡廳、茶館及其他一些精品店，打造出極具閩南文化特色的休閑旅游中心。而鷺江道商業(yè)景觀二期工程總投資約13億元，拆遷成本預(yù)計(jì)7.8億元，目前正申辦有關(guān)手續(xù)。同樣位于鷺江道的廈門第一廣場項(xiàng)目總投資7億元，目前一期工程已封頂，預(yù)計(jì)07年年底開業(yè)。該項(xiàng)目以寫字樓為主，二期工程正在進(jìn)行拆遷前準(zhǔn)備工作。（五） 老虎城老虎城由廈門匯盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，總投資額2億元。該項(xiàng)目位于廈門市思明區(qū)思明南路118號(hào)，周邊毗鄰好又多量販超市，是中山商圈交通便利第一站。其用地面積近8000平方米，總建筑面積近260

45、00平方米，商業(yè)建筑面積約15000平方米，有近1500平方米地上戶外廣場及停車場,88個(gè)地下停車位，-1f至3f規(guī)劃為前后雙幢交互式精品商城，其中將有400多個(gè)大小不一、功能不同的各種店鋪，主樓地上4層至地上6層則規(guī)劃為住宅和酒店公寓?！袄匣⒊恰钡亩ㄎ环浅Ｃ鞔_做時(shí)尚、個(gè)性、專業(yè)的“女性主題商城”，目標(biāo)客戶主要是“心理年齡”18歲至28歲的年輕女性。老虎城流行購物中心以女性特色店集結(jié)為手法，集零售、餐飲、休閑、美容美發(fā)等諸多功能，提供女性從內(nèi)到外，身心一體的全方位滿足，特別強(qiáng)調(diào)特色品牌的收集與雜貨類商品的豐富多樣，以“年輕、多樣、流行、速度、個(gè)性”為主題，包羅萬象，應(yīng)有盡有，將為女性消費(fèi)者帶來

46、全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，成為廈門居民和外來游客向往的好去處。（六） 香港時(shí)代廣場香港時(shí)代廣場廈門市雙民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，總投資額為2.3億元。該項(xiàng)目西面緊鄰思明電影院，南面緊靠中山路公交站點(diǎn)，東面為妙軒商廈，北面為霞溪路。香港時(shí)代廣場商業(yè)可經(jīng)營面積約17000平方米,采用混業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)模式, 首創(chuàng)“體驗(yàn)式享受、發(fā)現(xiàn)式消費(fèi)”的理想休閑消費(fèi)方式，形成一個(gè)集購物、休閑、游樂、美食等功能于一體的國際化休閑、文化、娛樂中心。小區(qū)以商業(yè)為主，地下二層，其中地下二層為車庫，地下一層為商場；地面一層為步行街，二至七層為多層帶電梯的高檔住宅。備注：上圖中的巴黎春天現(xiàn)為來雅思明店（七） 第一廣場第一廣

47、場由廈門濱江房地產(chǎn)開發(fā)公司投資3億元進(jìn)行開發(fā)創(chuàng)辦。該項(xiàng)目位于鷺江道與市府大道及環(huán)島路交匯處，廈門婦幼保健醫(yī)院的右側(cè)。建成后將與國際銀行大廈、建行大廈共同構(gòu)筑廈門中央商務(wù)區(qū)cbd。第一廣場定位為廈門規(guī)模最大、功能最完善的甲級(jí)寫字樓，既可為世界級(jí)跨國公司架起進(jìn)軍中國市場的橋梁，又可為廈門及周邊地區(qū)中小企業(yè)在廈建立總部提供平臺(tái)。（八） 和平里酒店和平里酒店由廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司投資6億元來完成，該項(xiàng)目位于鷺江道北側(cè)，用地面積1.05萬平方米，建筑面積為7.1萬平方米，共116個(gè)停車位，由日本知名酒店設(shè)計(jì)公司kks裝修設(shè)計(jì)，同時(shí)引進(jìn)國際知名酒店管理公司。若建成后該酒店將成為擁有500多間豪華海景套

48、房的高檔商務(wù)型酒店，現(xiàn)擬申報(bào)五星級(jí)酒店。（九） 鴻圖嘉園二期鴻圖嘉園二期由惠揚(yáng)（廈門）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，總投資額3.3億元。該項(xiàng)目位于思明南路與鎮(zhèn)海路交匯處，主要用于住宅，部分為商場（十） 華輝廣場二期華輝廣場二期由廈門鷹輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總投資額2億元，預(yù)計(jì)2008年底完工。該項(xiàng)目位于中山路南側(cè)，泰山路東側(cè)，規(guī)劃為地下室三層、地上兩層商場，兩幢9-10層建筑物，總建筑面積9萬平方米，主要用于商務(wù)辦公樓，部分商場。從以上項(xiàng)目的規(guī)劃方向和功能來看，增加了豐富的娛樂休閑和酒店項(xiàng)目，從而多數(shù)趨向于旅游型商業(yè)零售氛圍，這樣的商業(yè)環(huán)境可以更好的發(fā)揮和帶動(dòng)中山路旅游消費(fèi)經(jīng)濟(jì)。目前中山路的

49、酒店相對不足，主要集中于輪渡附近，且多數(shù)規(guī)模和檔次略顯不足，對于中山路這種重點(diǎn)旅游景點(diǎn)已經(jīng)不能很好的滿足旅游消費(fèi)需求，有了這些豐富業(yè)態(tài)的支持，相信可以更好的促進(jìn)中山路的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。五 中山路交通狀況交通是企業(yè)發(fā)展的命脈，而對于零售業(yè)來說便利的交通對其發(fā)展影響更為重要，因?yàn)樗苯記Q定了所在處客流量的大小，而客流量的大小又直接影響到零售業(yè)的商業(yè)氛圍和商業(yè)利益。隨著生活水平的提升，交通的需求也在發(fā)生微妙的變化。雖然現(xiàn)在一半以上的大眾消費(fèi)者還是以公交作為主要交通工具，但是自駕車的數(shù)量比重在大幅度增大，這就對該區(qū)域的交通有了更深一步的需求，即便捷的停車場位置和充足的停車數(shù)量。那么在本次市調(diào)中，我們也專門針

50、對中山路的公交線路、車流量以及周遍的停車狀況進(jìn)行了調(diào)查和統(tǒng)計(jì)。1. 公交線路本次市調(diào)對700多名顧客進(jìn)行了問卷調(diào)查，其中搭乘交通工具項(xiàng)目的調(diào)查結(jié)果如下圖。該圖反映出一半以上的消費(fèi)者來中山路是搭乘公交車，27%為步行，11%為自駕車，出租車為8%。從這一比例看出中山路的消費(fèi)者以乘公交車為主，那么公交線路和站點(diǎn)的便利性對中山路的客流量起到?jīng)Q定性作用。自從06年9月初之后中山路西段徹底改為步行街、東段改為單行道以后，雖然對交通帶來較多的不便，但是消費(fèi)者的熱情依然不減。目前中山路附近的公交站點(diǎn)有中山路區(qū)域內(nèi)的站點(diǎn)有四個(gè)：文化宮附近、誠達(dá)購物廣場處、國美旁以及海濱大廈。通往中山路站的公交車有：1路（廈大

51、火車站）、3路（蓮花三村輪渡）、8路（松柏輪渡）、10路（烏石浦輪渡）、11路（大唐世家輪渡）、12路（東渡輪渡）、15路（仙岳小區(qū)廈大）、18路（集美龍舟池廈大）、19路（會(huì)展中心輪渡）、21路（廈大火車站）、22路（胡里山保稅區(qū)）、27路（機(jī)場輪渡）、32路（松柏輪渡）、45路（金尚廈大）、48路（胡里山火車站）、501路（珍珠灣東浦路）、520路（怡景花園廈大學(xué)生公寓）、811路（sm廈大學(xué)生公寓）和812路（sm景州樂園），共19條線路。以上所有公交線路的班次頻率基本上為510分鐘/班，從各線路的起始點(diǎn)可以看出各線路基本上散布于廈門各主要區(qū)域，其中較為集中的區(qū)域?yàn)閺B大及環(huán)島路方向。這說

52、明中山路的客流量中廈大一帶的顧客群體數(shù)量占比相對較多，且有很大一部分為中山路在職人員。另從下圖也可以看出步行逛中山路的顧客占比也相對較大，這說明中山路的客流量中相當(dāng)一部分來自附近的居民。2. 車流量為更好的了解中山路的交通狀況，本次針對中山路的車流量狀況也進(jìn)行了為期5天的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，調(diào)查時(shí)間為每天15：0016：00、19：0020：00，調(diào)查點(diǎn)設(shè)為思明南路國美處以及中山路東段中山店附近。調(diào)查結(jié)果如下：中山路車流量統(tǒng)計(jì)表時(shí)間國美中山店車流量外地車輛主要?dú)w屬地飽和度車流量外地車輛主要?dú)w屬地飽和度7/2（一）15點(diǎn)-16點(diǎn)6953 閩c0.8753111閩c0.5319點(diǎn)-20點(diǎn)9165閩c1.15

53、4636閩c0.467/4（三）15點(diǎn)-16點(diǎn)8592閩c1.073818閩c0.3819點(diǎn)-20點(diǎn)8764閩c1.103941閩c0.397/6（五）15點(diǎn)-16點(diǎn)8656閩c1.0819點(diǎn)-20點(diǎn)8965閩c1.124273閩c0.437/7（六）15點(diǎn)-16點(diǎn)8734閩c1.0919點(diǎn)-20點(diǎn)9065閩c1.137/8（日）15點(diǎn)-16點(diǎn)8873閩c1.1119點(diǎn)-20點(diǎn)9215閩c1.15 備注：思明北路的通行能力為800 pcu/h 、中山路東段的通行能力為1000 pcu/h。飽和度=交通車流量（pcu/h） /通行能力（pcu/h） 目前思明南北路仍為雙行道，路面和人行道都較為狹

54、小，車流量和客流量較多，從而經(jīng)常出現(xiàn)交通擁擠、人車混流等。另從上表的數(shù)據(jù)看出思明北路的車流量已經(jīng)過飽和，也就是說目前其車流量已經(jīng)超過了該路面的承受力，因此在未來的規(guī)劃發(fā)展中政府部門有必要對該區(qū)域道路實(shí)施一定的措施來緩解交通壓力，以保障中山路交通的有序進(jìn)行。目前路面狹窄這一客觀因素是我們暫時(shí)無法改變的事實(shí)，但是如果將其在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)改為單行道，應(yīng)該可以較好的改善交通負(fù)荷。當(dāng)然這種舉措在一定程度上會(huì)影響商圈的客流量，但是從長遠(yuǎn)來看，提升和改善中山路交通問題是很有必要的。3. 中山路停車狀況中山路公共停車位統(tǒng)計(jì)停車位置停車位數(shù)量每日停車量主要停車時(shí)間段街邊停車位中山路沿街2355018點(diǎn)20點(diǎn)思明西路26300思明東路27300400大中路2319點(diǎn)以后開元路74700大同路1101000升平路17200鎮(zhèn)邦路32300海后路11200300合計(jì)343公共停車場輪渡435海濱大廈65思東30文化宮154合計(jì)684商廈停車位定安廣場160中山店34大陸商廈40名匯廣場300 宏輝大廈50合計(jì)584籌建停車場南中廣場500多中華城1100合計(jì)1600總計(jì)3211目前中山路附近的停車途徑主要有以下三種：一是中山路副街路邊停車。這些停車位主要分布在思明東、西路、大同路、開元路、大中路、升平路、鎮(zhèn)邦路、中山東路等九條道路上，總共343個(gè)停車位，從上表的