成本核算要點(diǎn)試行

1、成本核算要點(diǎn)（試行）一、成本核算前期準(zhǔn)備1、根據(jù)核算指引中成本核算對(duì)象的確定原則，合理確定成本核 算對(duì)象，可參考項(xiàng)目檔案，并考慮業(yè)態(tài)、項(xiàng)目分期等情況，將成本核 算對(duì)象分為以下部分：（1）可售部分：住宅、 SOHO 公寓、寫字樓、可售商鋪（包括 室外步行街、底商等） 、可售酒店、可售地下車位、按銷售處理的回 遷房等； （本條參照濟(jì)南、石家莊、蘇州、合肥、長(zhǎng)春、綿陽(yáng)、包頭、成都、大連、南昌、寧波、泉州、宜昌公司意見修改）（2）自持部分：自持商業(yè)、自持寫字樓、自持酒店、自持地下 車位等；（3）公共配套部分：物業(yè)用房、幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、地下配 套設(shè)施（含地下人防等） 、郵局、鍋爐房等；（4）其他：無(wú)

2、償提供或低于成本價(jià)銷售的回遷房等。其中，公共配套部分及無(wú)償提供或低于成本價(jià)銷售的回遷房等作 為過(guò)渡成本核算對(duì)象 （即先做為單獨(dú)的成本歸集對(duì)象， 歸集匯總后再 在其他成本核算對(duì)象間分配） 。2、成本核算應(yīng)在日常工作中完成，即應(yīng)做好日常成本臺(tái)帳的編制，每月成本臺(tái)帳的數(shù)據(jù)應(yīng)與 NC 賬核對(duì)一致，并定期與成本部核實(shí)，為成本分配提供可靠的依據(jù)。 （本條參照三亞公司意見修改）3、對(duì)于簽訂的每一份合同或發(fā)生的每一項(xiàng)無(wú)合同成本支出，由 成本部依據(jù)合同及相關(guān)文件并結(jié)合實(shí)際情況， 協(xié)助財(cái)務(wù)部明確其受益 對(duì)象和分配原則。在合同的審批過(guò)程中，由成本部在經(jīng)濟(jì)合同審批表中標(biāo)明成本支 出的受益對(duì)象及對(duì)應(yīng)科目； 對(duì)于無(wú)合同成

3、本支出， 由成本部在成本支 出審批單中標(biāo)明成本支出的受益對(duì)象及對(duì)應(yīng)科目， 以保證成本支出列支口徑的一致性且方便于兩部門定期對(duì)賬。本條參照長(zhǎng)春公司意見修改）4、要求財(cái)務(wù)部和成本部定期核實(shí)每個(gè)合同的結(jié)算值或最新預(yù)估 值。對(duì)于應(yīng)繳未繳的政府行政事業(yè)性收費(fèi)（如報(bào)批報(bào)建費(fèi)等）以及尚 未簽訂合同但已經(jīng)發(fā)生的成本，應(yīng)預(yù)估金額，避免出現(xiàn)缺項(xiàng)、漏項(xiàng)、 甩項(xiàng)，且核實(shí)結(jié)果須經(jīng)財(cái)務(wù)部、 成本部主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)； （本條參照合肥、銀 川、宜昌公司意見修改）5、對(duì)于入伙項(xiàng)目，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，若已 在售房合同、協(xié)議或廣告、 模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照 法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的， 可按預(yù)算造價(jià)合

4、理預(yù)提建造費(fèi)用， 并 經(jīng)成本部、財(cái)務(wù)部主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。6、要求財(cái)務(wù)部以取得的經(jīng)開發(fā)設(shè)計(jì)部、成本部主管領(lǐng)導(dǎo)共同簽 字確認(rèn)的項(xiàng)目整體建筑面積數(shù)據(jù)作為成本分配的依據(jù)， 項(xiàng)目整體建筑 面積數(shù)據(jù)參照以下順序取得： （1）實(shí)測(cè)面積；（2）預(yù)測(cè)面積；（3）施 工圖面積（最新版本） ；（4）建筑工程規(guī)劃許可證面積； （5）董事長(zhǎng) 簽批文件中的面積指標(biāo)。項(xiàng)目整體建筑面積數(shù)據(jù)包括成本分配所需求的各個(gè)核算對(duì)象的 面積指標(biāo) 。（本條參照三亞公司意見修改）對(duì)于分期竣工驗(yàn)收備案的， 已經(jīng)竣工驗(yàn)收的部分采取實(shí)測(cè)面積、 未竣工驗(yàn)收的部分按照最新面積數(shù)據(jù)作為成本分配的依據(jù)。 （本條參照寧波公司 意見修改）7、要求財(cái)務(wù)部以取得

5、的經(jīng)開發(fā)設(shè)計(jì)部主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)的土地 面積數(shù)據(jù)作為土地成本分配的依據(jù)。 土地面積數(shù)據(jù)包括： 分期或分地 塊面積、建筑物底座占地面積（注：如建筑物的外形不規(guī)則，其投影 面積大于底座占地面積，則使用投影面積）二、成本核算一般原則1、成本核算應(yīng)遵循合規(guī)性、合理性、有利性、一貫性、可操作 性原則。2、成本預(yù)估及結(jié)算工作由成本部主導(dǎo)，財(cái)務(wù)部全程參與，關(guān)注 成本支出的動(dòng)態(tài)變化， 確保成本數(shù)據(jù)的真實(shí)性； 成本分配工作由財(cái)務(wù) 部牽頭，成本部配合，同時(shí)充分征詢工程部、設(shè)計(jì)部等意見。3、成本部提供的數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整，避免缺項(xiàng)、漏項(xiàng)、 甩項(xiàng)；成本分配應(yīng)客觀、真實(shí)、合理。4、成本預(yù)估、結(jié)算、分配應(yīng)依據(jù)相關(guān)支持性

6、文件（如結(jié)算單、 工程量清單等），按各單項(xiàng)合同或單筆支出（無(wú)合同項(xiàng)目）進(jìn)行。5、成本歸集、分配應(yīng)逐項(xiàng)分析各單項(xiàng)合同或單筆支出，以確定 合理的受益對(duì)象和分配標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于特殊事項(xiàng)需采用特殊的分配方法， 不宜一律采用單一的建筑面積法進(jìn)行分配，以免造成較大偏差。6、成本核算應(yīng)遵循歸集、分配、二次分配、匯總、結(jié)轉(zhuǎn)等完整 過(guò)程，不得缺省過(guò)渡核算對(duì)象， 直接在最終成本核算對(duì)象之間分配以 簡(jiǎn)化分配過(guò)程 。（本條參照合肥、大連公司意見修改）三、成本核算特殊處理（一）土地成本分配1、受益對(duì)象：依據(jù)土地出讓合同及相關(guān)政府收費(fèi)文件合理確定， 原則上包括全部地上建筑物， 如大商業(yè)、 寫字樓、酒店、住宅、公寓、 公共配套（

7、如幼兒園、學(xué)校、物管用房等）等；地下室原則上不分配土地成本（土地出讓合同等相關(guān)合同或文 件中明確約定包含地下空間的， 或單獨(dú)補(bǔ)繳土地出讓金的另行考慮）2、分配方法：占地面積法（對(duì)于市政配套費(fèi)等，若政府收費(fèi)文 件明確受益對(duì)象及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，則按文件規(guī)定進(jìn)行分配）3、操作流程：土地成本若能直接歸屬特定成本核算對(duì)象的， 應(yīng)將相應(yīng)部分的土 地成本直接計(jì)入該成本核算對(duì)象。 若不能直接歸屬的， 應(yīng)按以下方法 分配計(jì)入相關(guān)成本核算對(duì)象： （本條參照濟(jì)南公司意見修改）1）如涉及多期或多地塊，先按照各期或各地塊占地面積比計(jì) 算出各期或各地塊土地成本（依據(jù)土地使用權(quán)證、土地出讓合同、土 地成交確認(rèn)書、政府文件等）

8、；（2）同一期或地塊內(nèi)，按各不相連的獨(dú)立建筑物底座占地面積 （注：如建筑物的外形不規(guī)則，其投影面積大于底座占地面積，則使 用投影面積）計(jì)算出各建筑物應(yīng)分配的土地成本：某建筑物土地成本 =該建筑物所在期或地塊土地成本 X 該建筑物 底座占地面積 / 該建筑物所在期或地塊包含的各建筑物底座占地面積 之和（3）同一建筑物按建筑面積計(jì)算單位土地成本；（4）對(duì)于插蠟燭項(xiàng)目，先按蠟臺(tái)底座占地面積分配土地成本， 再按蠟臺(tái)（包括大商業(yè)等）及蠟燭（包括公寓、酒店等）的建筑面積 之和計(jì)算單位土地成本。（5）對(duì)于土地出讓合同明確約定包含地下空間，或單獨(dú)補(bǔ)繳土 地出讓金的，則地下室須分配土地成本：若能直接歸集，可將相

9、應(yīng)部 分土地成本直接計(jì)入地下室；若不能直接歸集，可按適當(dāng)方法（如按 銷售收入比例）在地上建筑和地下室之間分配土地成本。（二）資本化利息分配1、分配方法：造價(jià)法2、操作流程：按受益對(duì)象歸集的實(shí)際成本支出為基礎(chǔ)進(jìn)行分配， 已完工產(chǎn)品不 參與分配 。（本條參照宜昌意見修改）（ 1）某受益對(duì)象的分配比例 =截至報(bào)表日某受益對(duì)象 實(shí)際成本支 出（不含土地費(fèi)用） / 全部受益對(duì)象 實(shí)際成本支出 （不含土地費(fèi)用） 總和；（不含已完工產(chǎn)品）注：實(shí)際成本支出是指按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的生產(chǎn)成本支 出（本條參照長(zhǎng)春公司意見修改）（ 2）某受益對(duì)象分配的資本化利息 =某受益對(duì)象的分配比例 x 當(dāng)期資本化利息總額項(xiàng)目

10、進(jìn)行分期開發(fā)的， 所有建筑購(gòu)建活動(dòng)未完畢前產(chǎn)生的利息符 合資本化條件均應(yīng)資本化。 已竣工備案產(chǎn)品不再參與分配竣工備案后 產(chǎn)生的資本化利息。所有的公共配套設(shè)施等均應(yīng)參與二次分配。（三）地下室成本分配1、地下室包含的核算對(duì)象（1）地下車位（含無(wú)產(chǎn)權(quán)車位，不含利用人防設(shè)施形成的車位） ；（2）地下商業(yè)；（3）地下配套設(shè)施（含地下人防等） 。2、地下室成本包含的內(nèi)容：（1）按受益原則應(yīng)由地下室承擔(dān)的政府行政事業(yè)性收費(fèi)、前期 工程準(zhǔn)備費(fèi)、建安成本、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、其他建設(shè)工 程支出及資本化利息。若地下設(shè)施受益對(duì)象為地上建筑物的，其成本不應(yīng)包含在地下室 成本之內(nèi)。（2）地下四大塊基礎(chǔ)工程成本支

11、出（包括土石方、圍護(hù)支撐、 降水、樁基），根據(jù)受益原則在地上建筑物及地下室之間按建筑面積 法分配分配 。（本條參照大慶、無(wú)錫公司意見修改）（ 3）地下室不分配園林環(huán)境工程費(fèi)等不相關(guān)成本；3、操作流程（1）歸集地下室各成本核算對(duì)象的直接成本；（2）歸集地下室各成本核算對(duì)象的共同成本，按建筑面積法分 配至地下室各成本核算對(duì)象；（3）地下配套設(shè)施（含地下人防等）需按建筑面積法二次分配 至受益對(duì)象。（四）公共配套設(shè)施成本分配1、公共配套設(shè)施包含的核算對(duì)象：（1）物業(yè)用房（2）幼兒園（3）學(xué)校（4）會(huì)所（5）地下配套設(shè)施（含地下人防等）（ 6 ）郵局（7）鍋爐房（8）其他公共配套設(shè)施2、公共配套設(shè)施成本包含的內(nèi)容：（1）分配的土地成本；（2）建安等成本；（3）分配的資本化利息。3、分配方法：建筑面積法 （本條參照漳州、寧德、成都意見修改）4 、操作流程（1）公共配套設(shè)施作為過(guò)渡的核算對(duì)象核算和歸集各項(xiàng)成本， 再按受益原則分配到其他成本核算對(duì)象中。（2）公共配套設(shè)施的受益對(duì)象應(yīng)準(zhǔn)確辨識(shí)，例如小學(xué)、幼兒園 等教育設(shè)施的受益對(duì)象一般為住宅產(chǎn)品。五）其他注意事項(xiàng)1、計(jì)提成本應(yīng)按單個(gè)合同計(jì)提，在應(yīng)付賬款中通過(guò)客商輔助核 算”。2、對(duì)于竣工備案后發(fā)生的且由項(xiàng)目公司承擔(dān)的