亞豪-北京保利昌平別墅項(xiàng)目策劃報(bào)告234P

1、保利昌平別墅項(xiàng)目 正式匯報(bào) 北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 p市場(chǎng)研究概述p物業(yè)背景分析p產(chǎn)品分析p目標(biāo)客戶定位p策劃及推廣戰(zhàn)略p銷售戰(zhàn)略p前期工作計(jì)劃安排建議p營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)架構(gòu)市場(chǎng)研究概述 保利昌平別墅項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱為本案）由保利集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)南，項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積57萬(wàn)平米，容積率0.4，產(chǎn)品形式為獨(dú)棟高尚別墅社區(qū)。 我司將本案納入以昌平立湯路別墅區(qū)域?yàn)楹诵牡谋本﹦e墅大市場(chǎng)中的亞北別墅區(qū)域之內(nèi)，即本次市場(chǎng)分析選取的范圍為東起京承高速，西至八達(dá)嶺高速，南起溫榆河沿岸，北至順沙路的區(qū)域范圍內(nèi)。區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況本案所在之溫榆河亞北小湯山別墅區(qū)依山傍水，自然環(huán)境優(yōu)越， 上風(fēng)上水，地?zé)豳Y源豐富

2、。加之八達(dá)嶺高速、京承高速、立湯路、地鐵13號(hào)延長(zhǎng)線等多條交通干線拉近市區(qū)與別墅項(xiàng)目間的距離，已經(jīng)形成成熟的別墅區(qū)及高檔居住區(qū)，具備良好的別墅開(kāi)發(fā)條件。區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 總供應(yīng)總供應(yīng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地面積占地面積建筑面積建筑面積在售面積在售面積已售面積已售面積市場(chǎng)存量市場(chǎng)存量在售在售項(xiàng)目項(xiàng)目納帕溪谷納帕溪谷602110714溫哥華森林溫哥華森林7122.88.74.3518.45湯湯HOUSE191562.412.6 橘郡水印長(zhǎng)灘橘郡水印長(zhǎng)灘40208.419.160.84OTHEROTHER渡上渡上( (依水莊園依水莊園) )11.76.363.51.055.31威尼斯花園威尼斯花園 67

3、4016.28.131.9玫瑰園玫瑰園49.9317.610125碧水莊園碧水莊園153.422124.87.2三水青清三水青清15820.87.2順馳林溪順馳林溪5219.810514.8萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)133.450.75.064.04846.652達(dá)華莊園達(dá)華莊園66.7102.91.3058.695sum.253.2694.76172.647區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況本案研究區(qū)域別墅總供應(yīng)量在253.26萬(wàn)平米，其中目前在售面積供應(yīng)約在110萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)未來(lái)13年，該區(qū)域高檔別墅市場(chǎng)將有超過(guò)300萬(wàn)平米的放量。 首創(chuàng)置業(yè)、珠江地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、順馳地產(chǎn)等有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相繼在此開(kāi)發(fā)別墅。北京中北部別墅區(qū)

4、，已經(jīng)基本成熟。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地面積占地面積建筑面積建筑面積在售面積在售面積已售面積已售面積市場(chǎng)存量市場(chǎng)存量未來(lái)未來(lái)供應(yīng)供應(yīng)上游別墅上游別墅13242珠江溫泉花園珠江溫泉花園8040麥卡倫地別墅麥卡倫地別墅218.73中海海洋花園中海海洋花園9040亞美利加亞美利加27.316sum.146.73total399.99319.377區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況本案所在之昌平溫榆河亞北小湯山別墅區(qū)域，以“獨(dú)棟”產(chǎn)品為主，比例達(dá)到65。 項(xiàng)目規(guī)模被調(diào)項(xiàng)目中六成以上的項(xiàng)目占地面積超過(guò)50萬(wàn)平米，規(guī)模超過(guò)百萬(wàn)平米的大盤有3個(gè)，多采取分期開(kāi)發(fā)策略，一期開(kāi)發(fā)面積多在2-4或6-10萬(wàn)平米之間，分二期或三期開(kāi)發(fā)完

5、畢。 產(chǎn)品類型區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格在售項(xiàng)目中，建筑風(fēng)格以北美居多，占到了整體調(diào)查樣本的51%，3個(gè)項(xiàng)目模仿北歐的別墅建筑，湯HOUSE和依水莊園吸取了中式庭院的設(shè)計(jì)理念，三水青清的建筑風(fēng)格則較為現(xiàn)代。區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 價(jià)格水平價(jià)格水平區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 戶型面積戶型面積戶型多樣化，配以風(fēng)格各異的外立面設(shè)計(jì)以及顏色上的變化，滿足不同客戶需求，幾乎等同于量身定做。項(xiàng)目主力戶型面積定位在350-500之間，暢銷戶型面積集中于180-420平方米之間，屬經(jīng)濟(jì)舒適型戶型。可見(jiàn)，近年經(jīng)濟(jì)型別墅，尤其是“小獨(dú)棟”產(chǎn)品越來(lái)越受到市場(chǎng)追捧，200-300平米的小戶型面積的別墅將具有很

6、大的市場(chǎng)空間。 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況本區(qū)域各項(xiàng)目均有自身的特色和賣點(diǎn)，或“北美”建筑風(fēng)格、美式生活樣本；或“水系”、“水岸”；或“原生森林”；或“私湯”、“養(yǎng)生”；或“原創(chuàng)”非主流，尋找產(chǎn)品差異化是成功的關(guān)鍵。區(qū)域總體居住環(huán)境舒適，容積率0.3-0.4之間，綠化率50%以上，更注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，將園內(nèi)與外界、園林與建筑、建筑與建筑、建筑與庭院、室內(nèi)與室外，以橋、水系、路徑、風(fēng)景、庭蔭、植被、錯(cuò)落等銜接與延伸，使空間在流動(dòng)中無(wú)限豐富。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 產(chǎn)品特色/主訴求區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訴求重點(diǎn) 翻版國(guó)外別墅建筑形式，打造海外生活社區(qū) 以純北美風(fēng)情為主要賣點(diǎn)在本區(qū)域表現(xiàn)的較為突出，而且銷售狀況很好，代

7、表項(xiàng)目包括橘郡、納帕溪谷、溫哥華森林等。 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訴求重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訴求重點(diǎn) 以自然資源優(yōu)勢(shì)為賣點(diǎn)地?zé)釡厝?溫泉對(duì)于該區(qū)域別墅的購(gòu)買力有著很大的刺激作用，該區(qū)域內(nèi)有6個(gè)別墅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了溫泉入戶，占總量的42.86%，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為10-12元/每立方米。 典型項(xiàng)目湯HOUSE最大的賣點(diǎn)即為溫泉，一戶兩池的設(shè)計(jì)十分打動(dòng)人心，其戶型的內(nèi)部設(shè)計(jì)十分用心，將空間轉(zhuǎn)換得十分巧妙.區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訴求重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訴求重點(diǎn) 以溫馨、舒適、優(yōu)雅環(huán)境打造清新生活氛圍 三水青清的營(yíng)銷推廣主題是“給自己的身心找尋一個(gè)輕松的家”；順馳林溪在該區(qū)域刮起了一股“鄉(xiāng)村風(fēng)”。

8、 非主流別墅 依水莊園（Other渡上）給予中國(guó)傳統(tǒng)的庭院圍合式設(shè)計(jì)，院墻的運(yùn)用，下沉式花園和自然果嶺的運(yùn)用，厚實(shí)的木質(zhì)寬門，均帶給人們與這個(gè)區(qū)域其他產(chǎn)品風(fēng)格不同的差異化產(chǎn)品。區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況區(qū)域內(nèi)主要客戶來(lái)源為海外歸國(guó)人員、高科技產(chǎn)業(yè)人士、金融界人士、私營(yíng)企業(yè)老總、演藝界人士等，外籍人士相對(duì)較少，整體素質(zhì)較高，人文氛圍較好。 總之，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，借著奧運(yùn)的利好、總之，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅柚鴬W運(yùn)的利好、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與自然、人文便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與自然、人文環(huán)境，未來(lái)的發(fā)展前景將十分廣闊。環(huán)境，未來(lái)的發(fā)展前景將十分廣闊。 客戶構(gòu)成物業(yè)背景分析 本項(xiàng)目是由中國(guó)保利

9、集團(tuán)公司下屬的保利房地產(chǎn)股份本項(xiàng)目是由中國(guó)保利集團(tuán)公司下屬的保利房地產(chǎn)股份有限公司在北京小湯山地區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)低密度項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)有限公司在北京小湯山地區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)低密度項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商無(wú)論從資質(zhì)、市場(chǎng)知名度還是實(shí)力都是首屈一指的。商無(wú)論從資質(zhì)、市場(chǎng)知名度還是實(shí)力都是首屈一指的。 開(kāi)發(fā)商背景保利集團(tuán)簡(jiǎn)介保利集團(tuán)簡(jiǎn)介 中國(guó)保利集團(tuán)公司是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，于1993年2月在保利科技有限公司基礎(chǔ)上組建起來(lái)的大型企業(yè)集團(tuán)。經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，集團(tuán)公司已經(jīng)形成了保利貿(mào)易、保利地產(chǎn)、保利文化、保利物業(yè)和保利海外等五大業(yè)務(wù)板塊，所屬企業(yè)及項(xiàng)目遍布北京、上海、廣州、深圳、武漢、長(zhǎng)沙、天津、哈爾濱、西安、鄭州、重慶、成都、海

10、南以及香港等地區(qū)。 開(kāi)發(fā)商背景集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略 中國(guó)保利集團(tuán)公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)在創(chuàng)建初期，主要以進(jìn)出口貿(mào)易為主。近十年來(lái)，在鞏固發(fā)展進(jìn)出口貿(mào)易的同時(shí)，集團(tuán)公司積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游物業(yè)服務(wù)、高新技術(shù)、基礎(chǔ)建設(shè)等方面投資開(kāi)發(fā)了數(shù)十個(gè)大中型項(xiàng)目，總投資規(guī)模超過(guò)了100億元人民幣，建成了北京保利大廈及保利劇院、上海證券大廈、廣州中信廣場(chǎng)、上海海洋水族館、武漢白玫瑰大酒店等一批國(guó)內(nèi)外知名的項(xiàng)目，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。開(kāi)發(fā)商背景保利房地產(chǎn)股份有限公司簡(jiǎn)介保利房地產(chǎn)股份有限公司簡(jiǎn)介 保利房地產(chǎn)股份有限公司于2002年成功改制，其前身廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成

11、立于1992年9月。十多年來(lái)，公司一直致力商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，本著規(guī)范、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、卓越的經(jīng)營(yíng)宗旨，貫徹和諧生活、自然舒適的品牌主張，公司規(guī)模和綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力得到迅速發(fā)展，公司現(xiàn)已發(fā)展成在北京、上海、重慶、成都、武漢、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等地?fù)碛卸嗉铱毓晒镜娜珖?guó)性大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。截至2003年公司累計(jì)開(kāi)發(fā)各類商品房面積達(dá)200多萬(wàn)平方米，總投資80多億元，主要項(xiàng)目包括國(guó)家康居示范小區(qū)保利花園、保利紅棉花園、保利白云山莊、保利百合花園、廣州保利大廈、保利國(guó)際廣場(chǎng)以及武漢保利花園、沈陽(yáng)保利花園、重慶保利花園、湖南文化信息廣場(chǎng)、北京保利欣苑等。 同時(shí)，保利房地產(chǎn)股份有限公司還提出了企業(yè)品牌遠(yuǎn)景口號(hào)“中國(guó)保利

12、，地產(chǎn)長(zhǎng)城”。可見(jiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的宏圖大志及對(duì)企業(yè)品牌的重視程度。保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目北京北京n北京新保利大廈北京新保利大廈n保利欣苑保利欣苑保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目廣州廣州（售罄項(xiàng)目）（售罄項(xiàng)目）n保利百合花園保利百合花園n保利紅棉花園保利紅棉花園n保利碧云居保利碧云居n保利白云山莊保利白云山莊保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目廣州廣州（在售項(xiàng)目）（在售項(xiàng)目）寫字樓：寫字樓：n廣州保利大廈廣州保利大廈n保利國(guó)稅大廈保利國(guó)稅大廈n保利國(guó)際廣場(chǎng)保利國(guó)際廣場(chǎng) 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目廣州廣州（在售項(xiàng)目）（在售項(xiàng)目）住宅：住宅：n保利珠江廣場(chǎng)保利珠江廣場(chǎng)n保利香檳花園保利香檳花園n保利花園保利花園 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目廣州廣州（即將開(kāi)盤項(xiàng)目）（即

13、將開(kāi)盤項(xiàng)目）別墅：別墅：n保利林語(yǔ)山居保利林語(yǔ)山居住宅：住宅：n保利海棠花園保利海棠花園保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目上海上海n上海證券大廈上海證券大廈n上海華寶花園項(xiàng)目上海華寶花園項(xiàng)目n保利星苑保利星苑保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目深圳深圳n深圳南山文化廣場(chǎng)深圳南山文化廣場(chǎng)n深圳保利城花園深圳保利城花園 開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有重點(diǎn)資源保利藝術(shù)館保利藝術(shù)館 保利藝術(shù)博物館，1998年12月經(jīng)國(guó)家和北京市文物主管部門批準(zhǔn)成立，1999年12月正式對(duì)外開(kāi)放。她是中國(guó)首家由大型國(guó)有企業(yè)興辦的博物館，以弘揚(yáng)中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化藝術(shù)，搶救保護(hù)流散在海外的中國(guó)珍貴文物，推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)為宗旨。 保利藝術(shù)博物館致力于海內(nèi)外搶救保護(hù)中國(guó)國(guó)寶。200

14、0年春，保利藝術(shù)博物館在香港搶救保護(hù)了即將再次流失的三件圓明園國(guó)寶-牛首銅像、虎首銅像、猴首銅像，更得到各方一致稱贊與好評(píng)。 保利藝術(shù)博物館現(xiàn)建有兩個(gè)專題陳列館，“中國(guó)古代青銅藝術(shù)精品陳列”，和“中國(guó)古代石刻佛教造像藝術(shù)精品陳列”。目前保利藝術(shù)博物館已被海內(nèi)外博物館界普遍稱譽(yù)為中國(guó)大陸最具現(xiàn)代化水準(zhǔn)的博物館之一，已躋身中國(guó)著名博物館行列。開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有重點(diǎn)資源保利劇院保利劇院 保利劇院位于北京保利大廈，自1991年正式承接對(duì)外演出以來(lái)，已成功接待了國(guó)內(nèi)外300多個(gè)藝術(shù)團(tuán)體的3000余場(chǎng)演出。是每年一度的北京國(guó)際音樂(lè)節(jié)的主會(huì)場(chǎng)和舉辦大型藝術(shù)活動(dòng)的主要場(chǎng)所。 保利劇院憑借其雄厚的實(shí)力、一流的設(shè)備和專業(yè)

15、化的管理，以高檔次的服務(wù)和高品位的演出而著稱。曾成功地接待過(guò)意大利維羅納歌劇院及樂(lè)團(tuán)合唱團(tuán)、波蘭華沙國(guó)家大劇院、俄羅斯國(guó)家愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán)、俄羅斯國(guó)家劇院芭蕾舞團(tuán)、紐約愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán)、瑞典諾克平交響樂(lè)團(tuán)、捷克布拉格交響樂(lè)團(tuán)、德國(guó)斯圖加特室內(nèi)樂(lè)團(tuán)、捷克愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán) 、東京愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán)、法國(guó)圖魯茲交響樂(lè)團(tuán)、新加坡交響樂(lè)團(tuán)、中國(guó)愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán)、中國(guó)交響樂(lè)團(tuán)、中央歌劇院、中央芭蕾舞團(tuán)、東方歌舞團(tuán)等國(guó)內(nèi)外著名藝術(shù)院團(tuán)。物業(yè)背景分析結(jié)論物業(yè)背景分析結(jié)論雄厚的資金實(shí)力獨(dú)有的文化背景豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)務(wù)實(shí)的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)產(chǎn)品分析本案地塊分析本案地塊分析 本案位于北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)南，地段東側(cè)為鄉(xiāng)村本案位于北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)南，地段東側(cè)為鄉(xiāng)村小

16、路，路東為小湯山苗圃，南側(cè)為北六環(huán)路輔路，西側(cè)為小路，路東為小湯山苗圃，南側(cè)為北六環(huán)路輔路，西側(cè)為湯上路，北臨葫蘆河，河對(duì)岸為小湯山綠色農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)。湯上路，北臨葫蘆河，河對(duì)岸為小湯山綠色農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)。本案地塊分析本案地塊分析項(xiàng)目地段分析項(xiàng)目地段分析n地塊自然特征規(guī)劃總用地面積：570,773平米。其中：可建設(shè)用地面積：536,014平米；南側(cè)沿六環(huán)路代征綠地面積：26,198平米；北側(cè)沿葫蘆河代征綠地面積： 8,056平米。（一）地塊基本認(rèn)識(shí)（一）地塊基本認(rèn)識(shí)本案地塊分析本案地塊分析項(xiàng)目地段分析項(xiàng)目地段分析n地塊周界特征（一）地塊基本認(rèn)識(shí)（一）地塊基本認(rèn)識(shí)特征物表現(xiàn)內(nèi)容周界特征地塊東側(cè)為鄉(xiāng)村小路

17、，路東為小湯山苗圃，南側(cè)為北六環(huán)路輔路，西側(cè)為湯上路，北臨葫蘆河。本案地塊分析本案地塊分析項(xiàng)目地段分析項(xiàng)目地段分析地塊西側(cè)邊界（南北）地塊西南側(cè)（北南）地塊北側(cè)邊界（西東）地塊東側(cè)邊界（南北）地塊南側(cè)邊界（東西）N本案地塊四至圖本案地塊四至圖本案地塊分析本案地塊分析項(xiàng)目地段分析項(xiàng)目地段分析n地塊一期開(kāi)發(fā)土地現(xiàn)狀特征 本案一期開(kāi)發(fā)區(qū)域位于總規(guī)劃面積的東南角（見(jiàn)下圖），包括中心水系、會(huì)所及低密度住宅，住宅部分已定位為獨(dú)棟別墅，共開(kāi)發(fā)建設(shè)約100棟。 該地塊目前土地平坦無(wú)起伏。 （一）（一）地塊基本認(rèn)識(shí)本案地塊分析本案地塊分析項(xiàng)目地段分析項(xiàng)目地段分析一期現(xiàn)場(chǎng)照片 一期現(xiàn)場(chǎng) (水景會(huì)所)一期現(xiàn)場(chǎng) 本案

18、地塊分析本案地塊分析項(xiàng)目地段分析項(xiàng)目地段分析n地塊周邊交通狀況地塊周邊交通狀況到達(dá)本案之主要行車路線：沿立湯路至高速收費(fèi)站51出口，過(guò)馬坊橋收費(fèi)站向右拐，經(jīng)過(guò)160米楊樹(shù)林，到達(dá)小區(qū)東側(cè)出入口；沿八達(dá)嶺至高速收費(fèi)站12號(hào)出口，沿六環(huán)向東可至小區(qū)西南側(cè)出入口；沿京承路向北至六環(huán)，沿六環(huán)向西可至小區(qū)東側(cè)出入口（一）地塊基本認(rèn)識(shí)（一）地塊基本認(rèn)識(shí)本案本案本案地塊分析本案地塊分析地塊優(yōu)劣勢(shì)品評(píng)地塊優(yōu)劣勢(shì)品評(píng)n城市規(guī)劃城市規(guī)劃 自去年非典以后，自去年非典以后，“自然自然”、“健康健康”、“綠色生態(tài)綠色生態(tài)”的小湯山備受矚目，該區(qū)的小湯山備受矚目，該區(qū) 域也已逐步形成北京中高檔別墅聚集地。域也已逐步形成北

19、京中高檔別墅聚集地。n區(qū)位交通區(qū)位交通 緊鄰六環(huán)，立湯路、八達(dá)嶺高速、京承高速等路段的貫通及整治，使交通緊鄰六環(huán)，立湯路、八達(dá)嶺高速、京承高速等路段的貫通及整治，使交通 狀況日漸改善，進(jìn)一步拉近區(qū)域與市區(qū)的距離。狀況日漸改善，進(jìn)一步拉近區(qū)域與市區(qū)的距離。n自然環(huán)境自然環(huán)境 位于小湯山綠色生態(tài)區(qū)，位于小湯山綠色生態(tài)區(qū)，“依山傍水依山傍水”，環(huán)境優(yōu)雅。，環(huán)境優(yōu)雅。n天然天然“氧吧氧吧” 百余米樹(shù)木綠化帶，形成天然屏障。百余米樹(shù)木綠化帶，形成天然屏障。n自然水系自然水系 葫蘆河經(jīng)地塊北側(cè)形成一個(gè)馬鞍型的灣，給小區(qū)憑添一道風(fēng)景，同時(shí)葫蘆葫蘆河經(jīng)地塊北側(cè)形成一個(gè)馬鞍型的灣，給小區(qū)憑添一道風(fēng)景，同時(shí)葫蘆

20、河水引入園區(qū)內(nèi)，使居于其中的業(yè)主實(shí)現(xiàn)親水。河水引入園區(qū)內(nèi)，使居于其中的業(yè)主實(shí)現(xiàn)親水。（一）地塊優(yōu)勢(shì)（一）地塊優(yōu)勢(shì)本案地塊分析本案地塊分析地塊優(yōu)劣勢(shì)品評(píng)地塊優(yōu)劣勢(shì)品評(píng)n人居現(xiàn)狀人居現(xiàn)狀 區(qū)域住宅未達(dá)現(xiàn)代化、流動(dòng)人口較多。區(qū)域住宅未達(dá)現(xiàn)代化、流動(dòng)人口較多。n市政配套市政配套 市政及高檔配套不健全，日常生活設(shè)施不完善。市政及高檔配套不健全，日常生活設(shè)施不完善。n土地資源土地資源 本項(xiàng)目地處平原地帶，自然環(huán)境一般、無(wú)出眾景色，不具備打造山本項(xiàng)目地處平原地帶，自然環(huán)境一般、無(wú)出眾景色，不具備打造山地高檔別墅區(qū)的得天優(yōu)勢(shì)。地高檔別墅區(qū)的得天優(yōu)勢(shì)。（二）地塊劣勢(shì)（二）地塊劣勢(shì)本案地塊分析本案地塊分析地塊優(yōu)劣

21、勢(shì)品評(píng)地塊優(yōu)劣勢(shì)品評(píng)n優(yōu)勢(shì)非常明顯優(yōu)勢(shì)非常明顯 地塊緊鄰北六環(huán)，擁有不可多得的自然環(huán)境（緊鄰百米苗圃及葫蘆地塊緊鄰北六環(huán)，擁有不可多得的自然環(huán)境（緊鄰百米苗圃及葫蘆河）等先天優(yōu)勢(shì)決定了項(xiàng)目是一個(gè)為溫榆河亞北小湯山區(qū)域低密度河）等先天優(yōu)勢(shì)決定了項(xiàng)目是一個(gè)為溫榆河亞北小湯山區(qū)域低密度住宅住宅別墅的開(kāi)發(fā)用地，但地塊土地狀況、周邊文脈現(xiàn)狀不利于項(xiàng)目別墅的開(kāi)發(fā)用地，但地塊土地狀況、周邊文脈現(xiàn)狀不利于項(xiàng)目品質(zhì)的提升。品質(zhì)的提升。n地塊地形特點(diǎn)為項(xiàng)目打造獨(dú)棟別墅提供了可能地塊地形特點(diǎn)為項(xiàng)目打造獨(dú)棟別墅提供了可能 地塊占地地塊占地50余萬(wàn)平米，容積率余萬(wàn)平米，容積率0.4，土地平整，具備打造獨(dú)棟別墅，土地平整

22、，具備打造獨(dú)棟別墅的可能。的可能。（三）地塊價(jià)值分析結(jié)論（三）地塊價(jià)值分析結(jié)論產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析本案產(chǎn)品規(guī)劃方案本案產(chǎn)品規(guī)劃方案ehkj本案總平面圖本案總平面圖abcdfgil 本案規(guī)劃用地約本案規(guī)劃用地約900900畝畝，合，合570,773570,773平米，容積平米，容積率率0.40.4，其中：可建設(shè)用，其中：可建設(shè)用地面積地面積536,014536,014平米；南平米；南側(cè)沿六環(huán)路代征綠地面積側(cè)沿六環(huán)路代征綠地面積：26,19826,198平米；北側(cè)沿葫平米；北側(cè)沿葫蘆河代征綠地面積：蘆河代征綠地面積： 8,0568,056平米。平米。產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析本案產(chǎn)品規(guī)劃方案本案

23、產(chǎn)品規(guī)劃方案本案總平面圖注解：本案總平面圖注解：a. 本案地塊東側(cè)本案地塊東側(cè)160米林場(chǎng)苗圃米林場(chǎng)苗圃b. 本案一期本案一期100棟獨(dú)棟別墅棟獨(dú)棟別墅c. 小區(qū)東側(cè)入口小區(qū)東側(cè)入口d. 葫蘆河葫蘆河e. 一期水景主題花園一期水景主題花園f. 小區(qū)西南出入口小區(qū)西南出入口g. 同時(shí)將幼兒園、物業(yè)配套布置與此同時(shí)將幼兒園、物業(yè)配套布置與此 h. 小區(qū)主要出入口小區(qū)主要出入口i. 豪華型別墅豪華型別墅j. 舒適型別墅舒適型別墅k. 經(jīng)濟(jì)型別墅經(jīng)濟(jì)型別墅l. 會(huì)所會(huì)所產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)（一）規(guī)模狀況（一）規(guī)模狀況n本案總占地面積超過(guò)本案總占地面積超過(guò)50萬(wàn)平米，

24、與最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手納帕溪谷、萬(wàn)平米，與最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手納帕溪谷、溫哥華森林從規(guī)模上不相上下，屬大盤開(kāi)發(fā)，同時(shí)整片地塊溫哥華森林從規(guī)模上不相上下，屬大盤開(kāi)發(fā)，同時(shí)整片地塊已相當(dāng)平整；已相當(dāng)平整；n規(guī)模適中，建議分二到三期開(kāi)發(fā)建設(shè)；規(guī)模適中，建議分二到三期開(kāi)發(fā)建設(shè)；n避免應(yīng)體量過(guò)大、分期過(guò)多，而出現(xiàn)首期產(chǎn)品與尾期產(chǎn)品在避免應(yīng)體量過(guò)大、分期過(guò)多，而出現(xiàn)首期產(chǎn)品與尾期產(chǎn)品在產(chǎn)品檔次、營(yíng)銷推廣上的脫節(jié)。產(chǎn)品檔次、營(yíng)銷推廣上的脫節(jié)。產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)（二）園林景觀設(shè)計(jì)（二）園林景觀設(shè)計(jì)n自然資源 溫榆河-亞北-小湯山別墅區(qū)自然景觀具有較強(qiáng)同質(zhì)性，百米林場(chǎng)苗圃、緊鄰葫蘆河等自然

25、資源優(yōu)勢(shì)，只能作為本案獨(dú)棟別墅開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要條件，亮點(diǎn)不夠突出。n園林景觀設(shè)計(jì)方案 本案3.3萬(wàn)平米水系可成為一大亮點(diǎn)進(jìn)行打造 。但是由于未看到具體的園林方案，我司感覺(jué)在環(huán)境營(yíng)造方面與其他項(xiàng)目比較不具備突出優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)（三）戶型設(shè)計(jì)（三）戶型設(shè)計(jì) 本案一期供應(yīng)戶型面積范圍在本案一期供應(yīng)戶型面積范圍在210380平米之間，與區(qū)域暢銷面平米之間，與區(qū)域暢銷面積范圍有很大交集，易于市場(chǎng)接受；該區(qū)域內(nèi)小面積經(jīng)濟(jì)型別墅的市積范圍有很大交集，易于市場(chǎng)接受；該區(qū)域內(nèi)小面積經(jīng)濟(jì)型別墅的市場(chǎng)認(rèn)可度較高，需求量較大，但隨著場(chǎng)認(rèn)可度較高，需求量較大，但隨著“小獨(dú)棟

26、小獨(dú)棟”產(chǎn)品的走俏，后續(xù)新產(chǎn)品的走俏，后續(xù)新開(kāi)發(fā)產(chǎn)品紛紛跟風(fēng)，供應(yīng)量增大，產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力降低，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品紛紛跟風(fēng)，供應(yīng)量增大，產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力降低，因此本案戶型面積設(shè)置更應(yīng)具備一定超前性，在功能分區(qū)、細(xì)節(jié)處理因此本案戶型面積設(shè)置更應(yīng)具備一定超前性，在功能分區(qū)、細(xì)節(jié)處理等方面下足功夫等方面下足功夫。 產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)對(duì)本案典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型供應(yīng)進(jìn)行研究，主要目的是找到其戶型設(shè)計(jì)特色及優(yōu)勢(shì)為本案提供參考。本案戶型設(shè)計(jì)為二層的獨(dú)棟別墅，地上部分面積260-378平米，地下115-129平米。詳見(jiàn)下表：（三）戶型設(shè)計(jì)（三）戶型設(shè)計(jì) 我們選取典型

27、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案納帕溪谷、橘郡水印長(zhǎng)灘III和溫哥華森林等，對(duì)其面積200-500平米的獨(dú)棟產(chǎn)品進(jìn)行研究。 典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案獨(dú)棟別墅戶型面積表 戶型戶型地上面積地上面積地下面積地下面積總面積總面積本案本案260-378115-129379-499納帕溪谷納帕溪谷189-44870-185259-653溫哥華森林溫哥華森林262-388124-166388-554托斯卡納托斯卡納246-268109-113359-379產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)（三）戶型設(shè)計(jì)（三）戶型設(shè)計(jì) 我們選取典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案納帕溪谷、橘郡水印長(zhǎng)灘III和溫哥華森林等，對(duì)其面積200-500平米的獨(dú)棟產(chǎn)品進(jìn)行

28、研究。 典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案獨(dú)棟別墅戶型面積表 戶型戶型地上面積地上面積地下面積地下面積總面積總面積本案本案260-378115-129379-499納帕溪谷納帕溪谷189-44870-185259-653溫哥華森林溫哥華森林262-388124-166388-554托斯卡納托斯卡納246-268109-113359-379產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)（三）戶型設(shè)計(jì)（三）戶型設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：1、本案獨(dú)棟別墅地上面積從260-378平米，與溫哥華森林地上面積（262-388）幾乎在同一個(gè)區(qū)間內(nèi)，而地下面積卻明顯小于該項(xiàng)目對(duì)應(yīng)戶型地下面積，即（115-129）VS（126-166），

29、地下室在銷售時(shí)是不計(jì)價(jià)的，這就使客戶感覺(jué)奉送的面積不夠大。戶型銷售難度增大。2、“小獨(dú)棟”產(chǎn)品，是一個(gè)專為中檔消費(fèi)者服務(wù)的別墅產(chǎn)品，面積在200400平方米之間，主力戶型控制在300平方米左右。本案一期主力戶型250300之間（地上），與目前市場(chǎng)熱銷的“小獨(dú)棟”的面積相比略大，如納帕溪谷“小獨(dú)棟”產(chǎn)品面積從259-363平米之間，（含地上地下面積），其中地上建筑面積189-272平米，地下室面積70-91平米之間；水印長(zhǎng)灘III托斯卡納面積246-268平米之間。本案一期戶型設(shè)計(jì)及面積已確定，為增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，建議著力于戶型內(nèi)部各功能分區(qū)的劃分產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)本案產(chǎn)品規(guī)

30、劃品評(píng)（三）戶型設(shè)計(jì)（三）戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)（四）外立面風(fēng)格（四）外立面風(fēng)格本案為北美風(fēng)格，但設(shè)計(jì)上缺乏創(chuàng)新，建筑個(gè)性不突出。本案為北美風(fēng)格，但設(shè)計(jì)上缺乏創(chuàng)新，建筑個(gè)性不突出。 產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)（四）外立面風(fēng)格（四）外立面風(fēng)格競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目外立面競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目外立面 產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)（五）庭院設(shè)計(jì)（五）庭院設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目的庭院面積從本項(xiàng)目的庭院面積從200400平米，是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)。平米，是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)。 本案獨(dú)棟別墅庭院設(shè)計(jì)應(yīng)借鑒納帕溪谷、依水莊園在庭院設(shè)計(jì)上創(chuàng)新及成功經(jīng)驗(yàn)

31、，根據(jù)地塊自身?xiàng)l件，將圍墻、坡地、內(nèi)庭，與分布于園區(qū)內(nèi)的水系、樹(shù)木和植被結(jié)合，營(yíng)造一種原生的自然與田園的原始韻味，繼承和發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)住宅“宅院”的建筑精髓。 獨(dú)棟庭院在迎合了人們對(duì)于生活方式的追求的基礎(chǔ)上，但如果在以下幾個(gè)方面加以發(fā)揮，就會(huì)有更好的市場(chǎng)表現(xiàn)：一是盡量體現(xiàn)傳統(tǒng)精神與生活方式，多借鑒一些中國(guó)傳統(tǒng)庭院的理念，不要盲目照搬國(guó)外的建筑或生活方式。同時(shí)，創(chuàng)造一些新居住理念。 產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)本案產(chǎn)品規(guī)劃品評(píng)（六）配套設(shè)計(jì)及其他（六）配套設(shè)計(jì)及其他n社區(qū)會(huì)所功能應(yīng)包括餐飲、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、休閑、醫(yī)療、商務(wù)、兒童活動(dòng)等，特色服務(wù)包括高爾夫、SPA中心、斯諾克、電子狩獵、雪茄吧、

32、小區(qū)泡腳池等，經(jīng)營(yíng)形式主要為自營(yíng)業(yè)的會(huì)員制。n各項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)集中在34元之間，對(duì)于別墅項(xiàng)目這種物業(yè)費(fèi)價(jià)位屬于比較合理的范圍。建議本案的物業(yè)費(fèi)收取參考上述數(shù)字。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析p本案自然環(huán)境優(yōu)越，空氣質(zhì)量和水源質(zhì)量較好，且地?zé)豳Y源豐富；p區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，交通網(wǎng)絡(luò)、基礎(chǔ)設(shè)施、自然、人文環(huán)境，未來(lái)的發(fā)展前景將十分廣闊。p地塊緊鄰北六環(huán)且完成拆遷，土地平整，為打造高檔次低密度住宅獨(dú)棟別墅創(chuàng)造良好基礎(chǔ)； p開(kāi)發(fā)商中國(guó)保利集團(tuán)公司為國(guó)家大型企業(yè)集團(tuán)，具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及全新的開(kāi)發(fā)理念，且實(shí)力雄厚，消費(fèi)群體對(duì)其信賴程度較高；p本案總占地面積超過(guò)50萬(wàn)平米，屬大盤開(kāi)發(fā)，規(guī)模氣勢(shì)不凡

33、；p本案園林規(guī)劃引葫蘆河活水資源，建造3.3萬(wàn)平米水系體系，同時(shí)還擁有近3萬(wàn)平米的代征綠化，都將成為最大亮點(diǎn)；產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析p周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施及市政配套建設(shè)仍較為落后，且周邊文脈現(xiàn)狀不佳，不利于項(xiàng)目品質(zhì)的提升；p地塊土地平坦，無(wú)山坡、樹(shù)木，很難營(yíng)造出起伏錯(cuò)落、跌宕變幻的坡地別墅區(qū)；p從目前了解信息，本項(xiàng)目無(wú)地?zé)豳Y源引入，作為位于小湯山的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目無(wú)溫泉入園，不利于項(xiàng)目檔次提升；p作為本案活水資源葫蘆河，目前河床干枯； p同時(shí)與區(qū)域在售典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案比較，本案無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，亮點(diǎn)不突出；產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析機(jī)遇分析機(jī)遇分析p中小型別墅正越來(lái)越受到中國(guó)中產(chǎn)階層的歡

34、迎；中小型別墅正越來(lái)越受到中國(guó)中產(chǎn)階層的歡迎；p市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)出路市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)出路撥去浮華，給予市場(chǎng)一個(gè)舒適、自然、品質(zhì)卓越的低密度撥去浮華，給予市場(chǎng)一個(gè)舒適、自然、品質(zhì)卓越的低密度住宅區(qū)，完善的生活配套設(shè)施、宜人的水面景觀、高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境為基礎(chǔ)，住宅區(qū)，完善的生活配套設(shè)施、宜人的水面景觀、高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境為基礎(chǔ)，將質(zhì)樸、健康、清新融入至點(diǎn)滴生活中去，以此為市場(chǎng)契入點(diǎn)，在目標(biāo)客戶中將質(zhì)樸、健康、清新融入至點(diǎn)滴生活中去，以此為市場(chǎng)契入點(diǎn)，在目標(biāo)客戶中大力宣傳，營(yíng)造具有高度空間舒適度與親切感、高性能價(jià)格比的獨(dú)棟別墅社區(qū)；大力宣傳，營(yíng)造具有高度空間舒適度與親切感、高性能價(jià)格比的獨(dú)棟別墅社區(qū)； p對(duì)于買別墅的

35、人來(lái)說(shuō)，交通不是問(wèn)題，功能、配套、舒適與親和力才是影響對(duì)于買別墅的人來(lái)說(shuō)，交通不是問(wèn)題，功能、配套、舒適與親和力才是影響人們長(zhǎng)期居住的因素。因此除了在地上附著物，建筑、庭院、園區(qū)景觀等方面人們長(zhǎng)期居住的因素。因此除了在地上附著物，建筑、庭院、園區(qū)景觀等方面做足文章外，別墅還應(yīng)該作為一種精神和生活境界的追求；做足文章外，別墅還應(yīng)該作為一種精神和生活境界的追求；p倚仗中國(guó)保利集團(tuán)公司對(duì)中國(guó)文物、文化的一貫保護(hù)及傳播，全力擴(kuò)大本項(xiàng)倚仗中國(guó)保利集團(tuán)公司對(duì)中國(guó)文物、文化的一貫保護(hù)及傳播，全力擴(kuò)大本項(xiàng)目的高素質(zhì)人群購(gòu)買氛圍，賦予本案一種與生俱來(lái)的人文氣質(zhì)，提升項(xiàng)目的市目的高素質(zhì)人群購(gòu)買氛圍，賦予本案一種與

36、生俱來(lái)的人文氣質(zhì)，提升項(xiàng)目的市場(chǎng)口碑；場(chǎng)口碑；p提升項(xiàng)目的物業(yè)管理水平，提供多種貼身服務(wù)、個(gè)性服務(wù)；提升項(xiàng)目的物業(yè)管理水平，提供多種貼身服務(wù)、個(gè)性服務(wù)；p一期經(jīng)濟(jì)舒適性別墅產(chǎn)品將形成系列化，后期產(chǎn)品將向著更舒適大戶型的升一期經(jīng)濟(jì)舒適性別墅產(chǎn)品將形成系列化，后期產(chǎn)品將向著更舒適大戶型的升級(jí)產(chǎn)品方向發(fā)展，從而以現(xiàn)有項(xiàng)目為基礎(chǔ)，保持一貫的風(fēng)格。級(jí)產(chǎn)品方向發(fā)展，從而以現(xiàn)有項(xiàng)目為基礎(chǔ)，保持一貫的風(fēng)格。p選擇高水平的策劃銷售公司。選擇高水平的策劃銷售公司。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析威脅分析威脅分析p市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局2004年年2005年區(qū)域市場(chǎng)中新盤與現(xiàn)房急劇增多，年區(qū)域市場(chǎng)中新盤與現(xiàn)房急劇增多

37、，無(wú)論價(jià)位還是整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度，都將面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)與挑戰(zhàn)；無(wú)論價(jià)位還是整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度，都將面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)與挑戰(zhàn)；p將會(huì)有更多具備國(guó)際化社區(qū)水準(zhǔn)的項(xiàng)目入市，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品如何滿足將會(huì)有更多具備國(guó)際化社區(qū)水準(zhǔn)的項(xiàng)目入市，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品如何滿足客戶需求更加關(guān)注?？蛻粜枨蟾雨P(guān)注。p市場(chǎng)對(duì)于郊區(qū)低密度住宅，尤其是經(jīng)濟(jì)舒適型獨(dú)棟別墅，小獨(dú)棟產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于郊區(qū)低密度住宅，尤其是經(jīng)濟(jì)舒適型獨(dú)棟別墅，小獨(dú)棟產(chǎn)品需求穩(wěn)步升溫，今后將有更多的同類產(chǎn)品入市，有可能引起該類產(chǎn)品需求穩(wěn)步升溫，今后將有更多的同類產(chǎn)品入市，有可能引起該類產(chǎn)品的整體升級(jí)。品的整體升級(jí)。目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位立湯路沿線客戶群特征立湯路沿線客戶群特征 根據(jù)和相

38、關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)理、主管級(jí)別以上人員的深入交流和項(xiàng)目實(shí)地根據(jù)和相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)理、主管級(jí)別以上人員的深入交流和項(xiàng)目實(shí)地觀察，我們發(fā)現(xiàn)了一些特點(diǎn)：立湯路一線主要的客戶購(gòu)成是由有海外生觀察，我們發(fā)現(xiàn)了一些特點(diǎn)：立湯路一線主要的客戶購(gòu)成是由有海外生活背景的人群和部分外銷客戶所組成，還包括金融界人士、私營(yíng)企業(yè)老活背景的人群和部分外銷客戶所組成，還包括金融界人士、私營(yíng)企業(yè)老總、演藝界人士，這里多為他們的第二居所。例如納帕溪谷的成交客戶總、演藝界人士，這里多為他們的第二居所。例如納帕溪谷的成交客戶中明顯表現(xiàn)出了購(gòu)房人涉外背景的特點(diǎn)；而橘郡的入住客戶也表現(xiàn)出了中明顯表現(xiàn)出了購(gòu)房人涉外背景的特點(diǎn)；而橘郡的入住客戶也表現(xiàn)

39、出了這一特點(diǎn)。這一特點(diǎn)。目標(biāo)客戶定位區(qū)域客戶群特征區(qū)域客戶群特征 概括項(xiàng)目所在區(qū)域范圍內(nèi)的項(xiàng)目客戶群體有較強(qiáng)的同質(zhì)性，主要概括項(xiàng)目所在區(qū)域范圍內(nèi)的項(xiàng)目客戶群體有較強(qiáng)的同質(zhì)性，主要的購(gòu)買人群為：的購(gòu)買人群為：p具有留洋背景的人員具有留洋背景的人員我們通常所說(shuō)的我們通常所說(shuō)的“海歸海歸”，占了購(gòu)買，占了購(gòu)買人群的一定比例。人群的一定比例。p中關(guān)村地區(qū)的高級(jí)管理人員、私企老板。中關(guān)村地區(qū)的高級(jí)管理人員、私企老板。p東北部地區(qū)（如燕莎地區(qū)）的高級(jí)管理人員、私企老板。東北部地區(qū)（如燕莎地區(qū)）的高級(jí)管理人員、私企老板。p亞運(yùn)村的升級(jí)置業(yè)客戶。亞運(yùn)村的升級(jí)置業(yè)客戶。p少量的演藝界人士。少量的演藝界人士。p跟

40、風(fēng)購(gòu)買的外地入京的私營(yíng)業(yè)主和股票、期貨市場(chǎng)的暴發(fā)戶。跟風(fēng)購(gòu)買的外地入京的私營(yíng)業(yè)主和股票、期貨市場(chǎng)的暴發(fā)戶。目標(biāo)客戶定位別墅項(xiàng)目客戶群特點(diǎn)別墅項(xiàng)目客戶群特點(diǎn)人格特質(zhì)人格特質(zhì)p有很強(qiáng)的歸屬感 注重鄰里p有獨(dú)立的判斷力 較主觀p有很強(qiáng)的事業(yè)心p有獨(dú)特的個(gè)性p有獨(dú)到品位p比較自信乃至自負(fù)p注重家庭 看別墅大多一家人p注重設(shè)施p經(jīng)濟(jì)規(guī)劃能力強(qiáng) 有投資概念p見(jiàn)視廣 絕對(duì)比業(yè)務(wù)員有更多的見(jiàn)識(shí)，所以業(yè)務(wù)很重要。目標(biāo)客戶定位別墅項(xiàng)目客戶群特點(diǎn)別墅項(xiàng)目客戶群特點(diǎn)延伸特質(zhì)延伸特質(zhì)p學(xué)歷高、閱歷豐富學(xué)歷高、閱歷豐富p年齡多在年齡多在35歲以上歲以上p法律意識(shí)強(qiáng)法律意識(shí)強(qiáng)p購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)豐富，為二次甚至三次購(gòu)房購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)豐富，

41、為二次甚至三次購(gòu)房p對(duì)綠化及周邊環(huán)境的要求很高對(duì)綠化及周邊環(huán)境的要求很高p看重小區(qū)的物業(yè)管理水平看重小區(qū)的物業(yè)管理水平目標(biāo)客戶定位 綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)客群應(yīng)具綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)客群應(yīng)具有以下特征：有以下特征：n地域特征：地域特征： 來(lái)自中關(guān)村、亞運(yùn)村、燕莎地區(qū)和北三環(huán)一帶來(lái)自中關(guān)村、亞運(yùn)村、燕莎地區(qū)和北三環(huán)一帶n行業(yè)特征：行業(yè)特征： 海歸人士、企業(yè)高管、私企老板將是主要客戶來(lái)源，其海歸人士、企業(yè)高管、私企老板將是主要客戶來(lái)源，其次是少量的外地進(jìn)京人士和政府官員次是少量的外地進(jìn)京人士和政府官員n購(gòu)買特征：以居住為主購(gòu)買特征：以居住為主目標(biāo)客戶需求分析目標(biāo)客戶需求分析從競(jìng)爭(zhēng)

42、性項(xiàng)目銷售情況分析客戶需求典型案例分析典型案例分析 溫哥華森林項(xiàng)目概述：開(kāi) 發(fā) 商：北京楓樹(shù)置業(yè)有限公司（首創(chuàng)投資） 總 規(guī) 模：占地面積54.9公頃，建筑面積31萬(wàn)平米（地上22萬(wàn)平米）容 積 率：0.4物業(yè)性質(zhì)：獨(dú)棟，四種建筑風(fēng)格，19種戶型、23種外立面、220400平米價(jià) 格：認(rèn)購(gòu)期9500元/平米，開(kāi)盤期：11250元/平米目標(biāo)客戶需求分析目標(biāo)客戶需求分析從競(jìng)爭(zhēng)性銷售情況分析客戶需求從競(jìng)爭(zhēng)性銷售情況分析客戶需求典型案例分析典型案例分析 溫哥華森林銷售情況：不理想原因分析：庭院面積太小，裝修簡(jiǎn)單，無(wú)法喚起客戶的共鳴 引導(dǎo)路徑處理不到位，現(xiàn)場(chǎng)外圍環(huán)境雜亂，給客戶不安全之感 價(jià)格偏高，性價(jià)

43、比不高目標(biāo)客戶需求分析目標(biāo)客戶需求分析從競(jìng)爭(zhēng)性銷售情況分析客戶需求從競(jìng)爭(zhēng)性銷售情況分析客戶需求典型案例分析典型案例分析 納帕溪谷項(xiàng)目概述：開(kāi) 發(fā) 商：北京翰宏基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總 規(guī) 模：21萬(wàn)平方米容 積 率：0.33物業(yè)性質(zhì)：獨(dú)棟，東區(qū)350600平米；西區(qū)190280平米價(jià) 格：認(rèn)購(gòu)8500元/平米，開(kāi)盤9500元/平米，整體均價(jià)11000元/平米 （精裝修），地下5000元/平米（小戶型）目標(biāo)客戶需求分析目標(biāo)客戶需求分析典型案例分析典型案例分析 納帕溪谷銷售情況：開(kāi)盤時(shí)間推盤量銷售量小戶型大戶型小戶型大戶型一期2003.116449二期2004.32063712218206101

44、12267目標(biāo)客戶心理需求分析目標(biāo)客戶心理需求分析從競(jìng)爭(zhēng)性銷售情況分析客戶需求從競(jìng)爭(zhēng)性銷售情況分析客戶需求典型案例分析典型案例分析 納帕溪谷銷售情況：區(qū)域內(nèi)最旺銷的產(chǎn)品原因分析： 庭院面積不大，但功能齊全，裝修非常到位，比如湯池、燒烤架，植物設(shè)計(jì)等。 建筑外立面具有濃厚的北美建筑風(fēng)格，石材、涂料等建筑材料的運(yùn)用，使建筑物別具特色。 精裝修11000元/平米，地下5000元/平米的價(jià)格使產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)更具性價(jià)比。 現(xiàn)場(chǎng)園林與建筑完美融合，極具沖擊力目標(biāo)客戶需求分析目標(biāo)客戶需求分析客戶購(gòu)買別別墅的本質(zhì)原因客戶購(gòu)買別別墅的本質(zhì)原因每個(gè)人都將內(nèi)心隱藏在外衣下工作的壓力，神情的麻木壓得人喘不過(guò)氣再活一次的

45、沖動(dòng)再搏一次的激情再懶一次的閑適再頑皮一次的向往真正的親近自然真正的放松心靈一種感動(dòng)、自我身心的釋放別墅生活工作在：喧嘩的都市里 這是一種感動(dòng)這是一種感動(dòng)源自心靈的感動(dòng)源自心靈的感動(dòng)總體營(yíng)銷戰(zhàn)略總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 一、本項(xiàng)目的區(qū)域特征與一期產(chǎn)品的特點(diǎn)，決定本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣方面，必須有所突破，在共性的基礎(chǔ)上尋求差異化“借勢(shì)保利”策略 目前該區(qū)域內(nèi)別墅大部分為北美風(fēng)格，同質(zhì)化比較嚴(yán)重，本項(xiàng)目一期產(chǎn)品與同類產(chǎn)品比較缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、形象包裝、營(yíng)銷方面都比較有特色，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈?？傮w營(yíng)銷戰(zhàn)略總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 利用保利企業(yè)的品牌形象、新保利大廈的高端產(chǎn)品形象，拉升整個(gè)別墅項(xiàng)目的檔次。 與新

46、保利大廈實(shí)行聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷 推廣策略：借勢(shì)“保利”總體營(yíng)銷戰(zhàn)略總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 挖掘“保利集團(tuán)”的內(nèi)部資源 保利藝術(shù)博物館擁有最珍貴的歷史文化，可將其濃縮翻版到本項(xiàng)目的會(huì)所內(nèi)，建立保利藝術(shù)珍品館（展覽復(fù)制品）、開(kāi)盤活動(dòng)期間，真品現(xiàn)場(chǎng)展示一個(gè)月. 保利劇院不定期組織業(yè)主觀看演出，贈(zèng)票、票面廣告、聯(lián)動(dòng)宣傳等 保利人脈關(guān)系的利用，使保利集團(tuán)的關(guān)系戶成為我們潛在的客戶資源 推廣策略：借勢(shì)“保利”總體營(yíng)銷戰(zhàn)略總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 賦予產(chǎn)品更深層次的文化內(nèi)涵，使本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)比較雷同的產(chǎn)品中脫穎而出，形成富有個(gè)性的產(chǎn)品形象。使本項(xiàng)目一經(jīng)上市即能引起極大轟動(dòng)。幫助開(kāi)發(fā)商在北京進(jìn)一步深化打造品牌形象。 推廣結(jié)果總體營(yíng)銷戰(zhàn)略總體

47、營(yíng)銷戰(zhàn)略 二、本項(xiàng)目20萬(wàn)總建面的體量，決定了本案的推廣必須具有可延展性和持續(xù)性的戰(zhàn)略。從產(chǎn)品的檔次上分析，本項(xiàng)目的推出產(chǎn)品檔次依次升級(jí)。因此，本案在推廣前期必須具有總領(lǐng)性和可延續(xù)性，并能形成項(xiàng)目形象的依次深化和拔升。 本項(xiàng)目一期的推廣要顧及后期的產(chǎn)品銷售，為后期產(chǎn)品的定位和設(shè)計(jì)預(yù)留空間。 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略總體營(yíng)銷戰(zhàn)略二、本項(xiàng)目20萬(wàn)總建面的體量，決定了本案的推廣必須具有可延展性和持續(xù)性的戰(zhàn)略。本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣過(guò)程中，如果能夠從整體大盤的角度考慮，在一期推廣過(guò)程中兼顧二期和三期的推廣工作，使本項(xiàng)目的項(xiàng)目形象得以依次深化和拔升，將會(huì)保證本項(xiàng)目的持續(xù)銷售成功。 通過(guò)一期的整個(gè)運(yùn)作過(guò)程，完成市場(chǎng)對(duì)于本項(xiàng)

48、目的良好認(rèn)知和評(píng)價(jià)，結(jié)合對(duì)于產(chǎn)品價(jià)值的逐漸挖掘，促動(dòng)二期和三期的推廣和銷售。 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略總體營(yíng)銷戰(zhàn)略三、本項(xiàng)目的規(guī)模決定，項(xiàng)目的推廣投放重點(diǎn)應(yīng)該放在一期，本項(xiàng)目一期推廣的成功度，將直接決定了本項(xiàng)目后期產(chǎn)品銷售的成功度。迅速切入市場(chǎng)，爭(zhēng)取市場(chǎng)分額 強(qiáng)力聚焦的項(xiàng)目形象定位，迅速建立市場(chǎng)認(rèn)同。 鮮明的項(xiàng)目個(gè)性，快速形成市場(chǎng)偏好。 契合客群價(jià)值取向的項(xiàng)目生活主張及案名。強(qiáng)化深度溝通力度。 目標(biāo)明確的渠道整合規(guī)劃，有效客戶壟斷。 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略總體營(yíng)銷戰(zhàn)略四、階段性推廣策略：在市場(chǎng)預(yù)熱、熱銷期、持續(xù)期采用不同的推廣手段，以較少的投入獲得最大利益。市場(chǎng)預(yù)熱階段：通過(guò)亞豪、保利內(nèi)部客戶挖掘、潛在客戶的挖掘，

49、前期市場(chǎng)導(dǎo)入宣傳，迅速積累人氣，爭(zhēng)取較高的認(rèn)購(gòu)率。開(kāi)盤及強(qiáng)銷階段：通過(guò)制造新聞熱點(diǎn)，高頻率的廣告使產(chǎn)品形象迅速深入人心，加上媒體宣傳的跟進(jìn)和造勢(shì)，引起市場(chǎng)搶購(gòu)熱潮。持續(xù)造勢(shì)階段：主要通過(guò)軟性宣傳和多主題的公關(guān)推廣活動(dòng)，塑造產(chǎn)品品牌形象，加強(qiáng)客戶購(gòu)買信心，通過(guò)口碑效應(yīng)實(shí)現(xiàn)剩余產(chǎn)品的銷售。同時(shí)為后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。別墅營(yíng)銷推廣類型分類n經(jīng)過(guò)大量查閱調(diào)研，我司將北京市場(chǎng)中所有的別墅項(xiàng)目的推廣方式進(jìn)行了歸納總結(jié)，大致分成了以下幾種類型。本項(xiàng)目的推廣方向，將參考以下類型的特點(diǎn)和案例的特點(diǎn)，并且從中確定一種主要方向作為本案的推廣方向 別墅營(yíng)銷推廣類型分類n國(guó)際化萊蒙湖別墅、麗園國(guó)際文化社區(qū)n這種類型的

50、推廣主要以塑造一種國(guó)外的生活氣氛為核心，使購(gòu)買者購(gòu)得一種生活在國(guó)外的感覺(jué)。n這種推廣方式比較好用，有實(shí)際效果，但應(yīng)用比較普遍，難以跳出競(jìng)爭(zhēng)，不能引起巨大轟動(dòng)性關(guān)注。別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類n境外翻版納帕溪谷、水印長(zhǎng)灘、雪梨澳鄉(xiāng)n這種推廣方式的關(guān)鍵在于尋找到一個(gè)能夠和項(xiàng)目吻合度極高的國(guó)外案例。同時(shí)，還要求這個(gè)案例具有廣泛認(rèn)知性、美譽(yù)性、情調(diào)化、文化性等一系列苛刻條件。n這種推廣方式選題難度較大，但一旦選題得當(dāng)，將引起業(yè)內(nèi)和消費(fèi)者的巨大關(guān)注，比較容易成功。別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類n貴族氣質(zhì)玫瑰園爵士、威尼斯

51、花園n這種推廣方式的核心在于通過(guò)塑造一種18、19世紀(jì)歐洲貴族的生活方式和感覺(jué)，來(lái)喚起消費(fèi)者心中對(duì)于歐洲貴族生活的認(rèn)同。 n這種方式比較適合于目標(biāo)客戶群定位為暴發(fā)戶的項(xiàng)目。別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類n傳統(tǒng)文化湯泉逸墅、龍?jiān)乐蕖埳叫滦滦℃?zhèn)n這種推廣方式的目標(biāo)客戶群是中國(guó)人，是“小隱于市、大隱于朝”的客戶。 n這種推廣方式比較適合在西部進(jìn)行，其它區(qū)域?qū)@種推廣方式認(rèn)可度不高。 別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類n鄉(xiāng)村型順馳林溪n這種推廣以鄉(xiāng)村生活為主線進(jìn)行推廣。n我司認(rèn)為這種推廣方式不適合高檔別墅項(xiàng)目，因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在的

52、富人，在23代以前都是農(nóng)民，他們大都有過(guò)中國(guó)的農(nóng)村生活體驗(yàn)，他們從骨子里不認(rèn)為鄉(xiāng)村生活是一種高檔次的生活。 別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類n自然生態(tài)亞瀾灣、半山楓林、棉花城、康城 n這種推廣以出色的景觀、環(huán)境條件為核心價(jià)值點(diǎn)，主打環(huán)境、健康、生態(tài)等。 n這種推廣方式比較大眾化，是一種附加價(jià)值較少的作法，而且必須以良好的純外部硬件條件作為前提，否則將無(wú)的放失。 別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類n區(qū)位、交通倚林佳園、翡翠城、天地美墅n這種推廣的核心賣點(diǎn)在于交通便利或者區(qū)位突出，強(qiáng)化第一居所。 n這種推廣方式僅適合距離城市

53、距離近或者地段極其突出的項(xiàng)目，一旦客戶不認(rèn)可這種地段、距離或交通便利性，這種推廣便容易失敗。 別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類n產(chǎn)品創(chuàng)新寬House、卡爾生活館n這種推廣方式是以產(chǎn)品的某些特性進(jìn)行強(qiáng)化放大，突出產(chǎn)品個(gè)性的方式。n這種方式只適合于產(chǎn)品具有突出特性的項(xiàng)目。 別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類n時(shí)尚一棟洋房、境界 n這種推廣方式比較另類，以時(shí)尚的主題和畫面為工具，以拉低項(xiàng)目形象為代價(jià)，達(dá)到一種吸引眼球，造成“出位”的效果。n這種推廣方式容易破壞項(xiàng)目的品質(zhì)感，拉低了項(xiàng)目形象。別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分

54、類別墅營(yíng)銷推廣類型分類n溫馨親情親愛(ài)的Villan這種推廣主題以親情、愛(ài)情等一些人文關(guān)懷為主題展開(kāi)，容易與客戶的心靈產(chǎn)生共鳴。n這種推廣方式容易破壞項(xiàng)目的品質(zhì)感，拉低了項(xiàng)目形象。別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類n性價(jià)比 領(lǐng)秀硅谷、京城雅居n這種推廣方式以項(xiàng)目的性價(jià)比、地段價(jià)格比、產(chǎn)品價(jià)格比等等進(jìn)行推廣，主打低價(jià)格獲得高品質(zhì)。 n這種推廣方式完全放棄了項(xiàng)目的附加價(jià)值，拉低了項(xiàng)目的形象，除非項(xiàng)目真的具有巨大的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)或者售價(jià)很低，否則不建議采用。 別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣類型分類n投資型推廣龍城花園燕京時(shí)光n這種推廣方式一般采用于分時(shí)度假型產(chǎn)品或類似產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)

55、作的產(chǎn)品。別墅營(yíng)銷推廣類型分類推廣方向定位關(guān)于推廣方向的思考：p推廣方向很大程度上受到地域、人文等因素的影響，因此不同區(qū)域推廣方向呈現(xiàn)明顯的區(qū)別p東北部區(qū)域：傳統(tǒng)的中央別墅區(qū)，外籍客戶居多，投資型客戶占相當(dāng)比例，以國(guó)際化方向?yàn)橹?。p西山區(qū)域：依靠西山區(qū)域稀缺的自然景觀，形成獨(dú)特的核心價(jià)值點(diǎn)，主推西山價(jià)值。p南部區(qū)域：以低端別墅為主，一般主推性價(jià)比。p 北部區(qū)域：傳統(tǒng)的高端別墅居住區(qū)，以居住性型客戶為主，因此該區(qū)域也是近年的熱點(diǎn)區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，或“北美”建筑風(fēng)格、美式生活樣本；或“水系”、“水岸”；或“原生森林”；或“私湯”、“養(yǎng)生”；或“原創(chuàng)”非主流。 雖然推廣方向各不相同，但最終的本質(zhì)是

56、強(qiáng)調(diào)一種全新的生活方式，這種生活方式是市區(qū)內(nèi)的高檔公寓所不能給予的。因此各個(gè)項(xiàng)目都針對(duì)自己的特色從各自的角度去詮釋這種新的生活方式。推廣方向定位推廣方向定位推廣方向定位推廣方向定位n我司建議選擇如下組織結(jié)構(gòu)方式： 人文價(jià)值生活方式 保利文化 自然環(huán)境產(chǎn)品特色 推廣方向推廣方向定位推廣方向定位 經(jīng)過(guò)思考，我們認(rèn)為這樣的推廣方向一定會(huì)打動(dòng)客戶人.自然.建筑的完美結(jié)合生態(tài)、寧?kù)o、祥和的居住氛圍 我們推廣的不是建筑本身，而是一種生活方式，只有這樣才能真正打動(dòng)人心，引起共鳴。 這種生活方式是以產(chǎn)品特色、環(huán)境特色為基礎(chǔ)的。 同時(shí)借助保利地產(chǎn)獨(dú)有的特色文化進(jìn)一步拔高產(chǎn)品的人文價(jià)值。產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營(yíng)造一個(gè)生

57、態(tài)、自然、舒適的環(huán)境景觀1、在常規(guī)的園林綠化上，做出特色、做出味道產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 紫藤： 豆科,落葉木質(zhì)藤本,枝灰褐色至暗灰色,奇數(shù)羽狀復(fù)葉,互生,長(zhǎng)20-30cm,小葉1-13,卵狀矩圓形至卵狀披針形,長(zhǎng)5-11cm,寬1.5-5cm,先端漸尖,基部圓形或?qū)?形,全緣,幼時(shí)兩面疏生柔毛,總狀花序側(cè)生且下垂,長(zhǎng)15-30cm,萼鐘狀,有柔毛,蝶形花冠紫色或深紫色,長(zhǎng)約2cm,莢果扁,長(zhǎng)條形,長(zhǎng)10-20cm,密生灰褐色短柔毛,花期4-5月,果期8-9月,果實(shí)入藥,治腹痛,種子含金雀花鹼,花含芳香油,樹(shù)皮含紫藤 ,莖皮纖維可供紡織

58、用.喜光,略耐陰,較耐寒,耐瘠,耐水濕,喜疏松,肥沃排水良好的土壤,有一定的抗旱能力產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)自古以來(lái)紫藤被視為高貴之花，常被用于各種花紋設(shè)計(jì)中。淡紫和白色的花串極顯優(yōu)雅尊貴。 短暫的美麗,那紫穗懸垂、繁英串串的畫面，即告知我春光將歇，初夏來(lái)臨了 紫藤花盛開(kāi)于春夏之交，是原產(chǎn)于我國(guó)的一種綠陰藤本植物,又稱藤蘿、朱藤、黃環(huán)。 這種花在我國(guó)東北、山西、河南、江浙一帶的園林里普遍栽植，朝鮮和日本也有種植。 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)紫藤花的花色大多為紫色，花序長(zhǎng)2030厘米，生于枝端或葉腋，蝶形的花瓣排列密集，每串有50瓣，多者上百瓣， 一樹(shù)紫藤花宛如千百只紫蝴蝶相擁連綴，芳華爛漫。 在

59、園藝造景中，常把紫藤花植于門柵和花架上，任其自然攀繞生長(zhǎng)， 待濃葉滿架時(shí)，一派莢果沉甸，“蒙茸一架自成林” 的景象，是何其優(yōu)雅！ 人們對(duì)紫藤生命力強(qiáng)、壽命極長(zhǎng)這一特點(diǎn)非常偏愛(ài)。 一些被紫藤所攀繞的植物早已老死枯萎，但紫藤仍然旺盛生長(zhǎng)。這一特點(diǎn)被人們賦予了長(zhǎng)壽的吉祥寓意。 上海的豫園里一株紫藤，蟠龍虬枝，古趣盎然，據(jù)說(shuō)已有300多年的歷史。 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)美文頡選紫藤蘿瀑布宗璞 我不由得停住了腳步。 從未見(jiàn)過(guò)開(kāi)得這樣盛的藤蘿，只見(jiàn)一片淡紫色，像一條瀑布，從空中垂下，不見(jiàn)其發(fā)端，也不見(jiàn)其終極，只是深深淺淺的紫，仿佛在流動(dòng)，在歡笑，在不停地生長(zhǎng)。紫色的大條幅上，泛著點(diǎn)點(diǎn)銀光，就像迸濺的水花。仔細(xì)看

60、時(shí)，才知那是每一朵紫花中最淺淡的部分，在和陽(yáng)光互相挑逗。 過(guò)了這么多年，藤蘿又開(kāi)花了，而且開(kāi)得這樣盛，這樣密，紫色的瀑布計(jì)劃遮住了粗壯的盤虬臥龍般的枝干，不斷地流著，流著，流向人的心底。 我撫摸了一下那小小的紫色的花艙，那里滿裝生命的美酒釀，它張滿了帆，在這閃光的花的河流上航行。它是萬(wàn)花中的一朵，也正是由每一個(gè)一朵，組成了萬(wàn)花燦爛的流動(dòng)的瀑布。 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)1）建議在社區(qū)內(nèi)種植1萬(wàn)株紫藤。紫藤花徑：慢跑小徑、中心湖沿岸紫藤?gòu)V場(chǎng)：在會(huì)所門前廣場(chǎng)搭建廊架，形成300500平米的庭院紫藤庭院：在第一期別墅的庭院內(nèi)搭建廊架、種植紫藤紫藤花海：在近3萬(wàn)平米的園林中有很大的發(fā)揮空間產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)紫藤