房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金即將出現(xiàn)

1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金即將出現(xiàn)預(yù)計今年首個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金將會產(chǎn)生， 這將會改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭方式 和市場格局。產(chǎn)業(yè)基金的出現(xiàn)將會凸現(xiàn)投資管理特點， 對于房地產(chǎn)上市公司的投資價值也會有 新的角度和標準。證券投資基金管理公司要在管理好目前證券投資基金的同時， 積極準備介入產(chǎn)業(yè) 投資基金的管理。近期有關(guān)成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的信息顯示， 今年國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金將面臨著重大 突破性進展。在全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會 2003 年度工作計劃中， 2003年，全國工商聯(lián)住宅 產(chǎn)業(yè)商會將計劃在境外成立一項規(guī)模為 2億美元的住宅產(chǎn)業(yè)基金， 并由聘請一家國際聲 譽卓著的基金管理公司對基金的投資進行管理。 2002年

2、8月 27 日，萬科公告將出資人 民幣 860 萬元，參與發(fā)起成立上海聯(lián)盟投資管理有限公司，該公司注冊資本為 1億元， 由中城房網(wǎng) 12 個成員共同發(fā)起成立，該公司占股權(quán)比例為 8.6 ，主要從事實業(yè)投資、 投資及資產(chǎn)管理以及與之相關(guān)的咨詢業(yè)務(wù)，合作年限為 15 年。2002年 3 月中建一局及 偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司等共同發(fā)起采用房地產(chǎn)基金模式進行運作的類基金式房地產(chǎn)投 資公司，啟動涉及資產(chǎn)總金額達 2.6 億元，主要是致力于京城房地產(chǎn)不良債權(quán)處置、 存 量房消化及房地產(chǎn)金融運作。這幾則消息已經(jīng)確定無誤地宣布了中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金和行業(yè)基金管理公 司正在緊鑼密鼓地籌建國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展到一定程

3、度之后， 隨著消費需求空間被進一步拓展， 普通居民的消 費數(shù)量和消費結(jié)構(gòu)也逐步實現(xiàn)升級換代， 這直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場投資的持續(xù)增加， 由 此引起了“房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫”與“房地產(chǎn)僅僅是過熱”之爭，其實質(zhì)是對未來房地產(chǎn)企 業(yè)的開發(fā)資金籌措方式與如何進一步市場化運作之爭。 而專業(yè)產(chǎn)業(yè)投資基金的產(chǎn)生在反 映了國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和下一步趨勢特點的同時，也提出了一個重要的解決途徑。一是提供全新融資工具， 整合國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。 目前中國房地產(chǎn)企業(yè)有 3 萬多家，但 是以單個項目開發(fā)公司為主，規(guī)模小且缺乏持續(xù)開發(fā)能力，資產(chǎn)負債率平均在60以上，自有資金所占的比重只有 20至 30，主要靠銀行貸款和項目銷售回款來

4、周轉(zhuǎn)， 這就大大限制了房地產(chǎn)市場的規(guī)模經(jīng)營， 有市場競爭力的優(yōu)勢企業(yè)寥寥無幾， 這導(dǎo)致了 人們對“泡沫”的擔憂。因此以提高行業(yè)集約化和專業(yè)化為目標的住宅產(chǎn)業(yè)化勢在必行。 使資金來源渠道多元化，同時向那些有專業(yè)化優(yōu)勢和市場品牌的優(yōu)秀發(fā)展商傾斜。作為一種大眾化的投資工具， 房地產(chǎn)投資基金以股權(quán)投資形式， 將社會上的分散資 金集中，形成資金規(guī)模優(yōu)勢， 通過有豐富房地產(chǎn)投資經(jīng)驗的專業(yè)基金管理公司管理， 可 以實現(xiàn)分散投資， 大大降低投資風險。 由于產(chǎn)業(yè)基金主要投向優(yōu)勢企業(yè)的盈利狀況好的 項目，客觀上形成了對有限資源的配置， 十分有利于行業(yè)龍頭企業(yè)的脫穎而出。 從某種 程度上講，產(chǎn)業(yè)基金的出現(xiàn)類似于證券

5、市場上證券投資基金的出現(xiàn)是為了 “超常規(guī)培養(yǎng) 機構(gòu)投資者”，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將由此產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的大調(diào)整。二是房地產(chǎn)行業(yè)的投資管理特點凸現(xiàn)。 萬科參股的上海聯(lián)盟投資管理有限公司盡管 沒有明示為產(chǎn)業(yè)投資基金， 但是從其業(yè)務(wù)規(guī)劃看， 主要是為股東的房地產(chǎn)項目提供資金 籌措和專業(yè)資金管理， 并從這些項目未來的開發(fā)收益分享收益， 這已經(jīng)具備了一個專業(yè) 產(chǎn)業(yè)基金管理公司的雛形。一旦成功，就意味著萬科等企業(yè)的市場開發(fā)優(yōu)勢正在向投資 管理優(yōu)勢轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)行業(yè)的投資管理特點一直受到證券市場投資者的爭論。其原因是房地產(chǎn)這個 行業(yè)對資金的高度依賴和專業(yè)化程度的不明晰。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)，將在整個房地 產(chǎn)開發(fā)過程中重新

6、塑造產(chǎn)業(yè)鏈，并加快行業(yè)標準的建立與認同，作為產(chǎn)業(yè)基金投資決策 的判斷依據(jù)。例如產(chǎn)業(yè)基金主要投向優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，就必須有系列評判公司經(jīng)營戰(zhàn)略、 專業(yè)水平、財務(wù)狀況、核心競爭力和投資項目優(yōu)勢的指標。產(chǎn)業(yè)投資基金實施專業(yè)的資 金管理，實行獨立的投資決策、橫向整合，垂直投資，不參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理， 只是加入被投資企業(yè)的董事會，這對于建立和完善公司治理結(jié)構(gòu)十分有益。如偉業(yè)公司 以投資方式的形式收購閑置、空置房產(chǎn)，形成大規(guī)模資產(chǎn)池，然后通過傳統(tǒng)的租賃經(jīng)營、 銷售變現(xiàn)等手段將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)良資產(chǎn)， 再實施房地產(chǎn)階段性權(quán)益投資、房地產(chǎn)證 券化運作和房地產(chǎn)信托等方式，最終實現(xiàn)資產(chǎn)流動性和收益性。作為國內(nèi)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的先鋒，目前證券投資基金管理公司必須對這樣一個新的競 爭對手予以關(guān)注和重視，一方面可