海外房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

1、海外房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告岳亮王陽(yáng)龔偉華目錄摘要一、美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng) 3（一）開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)特征總結(jié) 4（二）市場(chǎng)現(xiàn)狀:7（三）市場(chǎng)趨勢(shì)和特征9二、澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng) 12（一）市場(chǎng)特征2（二）開(kāi)發(fā)商特征.13-（三）樓盤(pán)特征:.14 -三、中國(guó)開(kāi)發(fā)商海外市場(chǎng)開(kāi)拓情況 15四、以上國(guó)際市場(chǎng)對(duì)中意的戰(zhàn)略意義和啟示 18（一）對(duì)市場(chǎng)的了解18（二）進(jìn)入市場(chǎng)的渠道19結(jié)論20摘要報(bào)告將主要從海外房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目和中國(guó)大陸開(kāi)發(fā)商海外項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)角度來(lái)闡述對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的研究。而其中主要的國(guó)際市場(chǎng)目前包括美國(guó)、 澳大利亞等國(guó)家 或地區(qū)，以及一些國(guó)際化大都市。美國(guó)作為人均GDP超過(guò)4萬(wàn)美元的世界第一大 經(jīng)濟(jì)體，對(duì)于全球任何一個(gè)

2、行業(yè)來(lái)說(shuō)都是不可忽視的存在。澳大利亞則是南半球 經(jīng)濟(jì)體量最大最重要的國(guó)家之一。 報(bào)告從開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)入手，分析推斷兩大市場(chǎng) 的規(guī)模、現(xiàn)狀以及趨勢(shì)和特征等內(nèi)容，同時(shí)結(jié)合國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商近幾年發(fā)展?fàn)顩r， 為 中意開(kāi)拓海外市場(chǎng)做一個(gè)簡(jiǎn)單的鋪墊。關(guān)鍵詞：海外市場(chǎng)；開(kāi)發(fā)商；現(xiàn)狀；特征；啟示；、美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)美國(guó)權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，作為全球最大的櫥柜消費(fèi)終端，美國(guó)櫥柜市場(chǎng)的增 長(zhǎng)潛力是十分巨大的。2005年美國(guó)廚柜市場(chǎng)總?cè)萘恳呀?jīng)達(dá)到了 130億美元，根 據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)2013年這一數(shù)字將攀升至225.9億美元。如圖一：美國(guó)櫥柜市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)Demand Prediction of U.S. Cabln&tMarket25,

3、000 -i226Q19332K320082013收料&肛Dsn醫(yī)*=壬另?yè)?jù)美國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，從1995年起至今，中國(guó)一直是美國(guó)第二大櫥柜 出口國(guó)，并且是出口額增長(zhǎng)最快的國(guó)家。僅就2005年而言，中國(guó)櫥柜出口美國(guó)的金額就達(dá)到1億5千萬(wàn)美元，比前2004年增長(zhǎng)了 53%是1995年出口額的26 倍。如圖二：美國(guó)櫥柜進(jìn)口主要來(lái)源國(guó)Top U.S. Colainef importSources於【HttH柜進(jìn)E-l的至 腔乘轉(zhuǎn)；H耐訓(xùn)臥悴TT萬(wàn)黃元1200520041995Canada即1傘大550.1S*0J13S.tChino中國(guó)152 45.740 92 &Gerrncin當(dāng)16.914 9

4、15_SMexiCCr車(chē)網(wǎng)鉗13.1)3.03.3UK英國(guó)11.89.aah oihe*s. it住卅密32, S19.Q3,5Total總進(jìn)口播830.0778.1)72.8圖民2面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)，如今成為美國(guó)最大貿(mào)易伙伴的中國(guó)，在櫥柜行業(yè)有著 光明的前景。而作為櫥柜行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的房地產(chǎn)業(yè)， 我們首先需要了解的，就是美 國(guó)房地產(chǎn)主流市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)特征。（一）開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)特征總結(jié)正所謂知己知彼方能百戰(zhàn)不殆，充分了解目標(biāo)開(kāi)發(fā)商及市場(chǎng)樓盤(pán)的特征才能 使我們的工作達(dá)到事半功倍的效果。首先值得一提的是，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)發(fā)展了近兩百年的非常成熟的市 場(chǎng)。最直觀的感受便是其房產(chǎn)的六大基本分類(lèi)：獨(dú)棟房

5、屋、密集式住宅（Condo類(lèi)似如今絕大多數(shù)中國(guó)家庭城市房產(chǎn)）、多家庭住房、移動(dòng)屋、公寓、度假屋等。 這樣的劃分決定了美國(guó)開(kāi)發(fā)商的性質(zhì)和特征是比較復(fù)雜的。另外，獨(dú)棟房屋占據(jù)地廣人稀的美國(guó)80%以上房地產(chǎn)市場(chǎng)，是最普遍的房產(chǎn)。而有大約30%勺人口是住在公寓里。美國(guó)公寓是只出租，不單獨(dú)出售，只能進(jìn)行整體出售的房產(chǎn)。1.開(kāi)發(fā)商特征a. 開(kāi)發(fā)商聯(lián)合建筑商、運(yùn)營(yíng)商、管理商分工合作，各得其所這是美國(guó)開(kāi)發(fā)商與中國(guó)開(kāi)發(fā)商相比， 最鮮明的特征。這也得益于美國(guó)發(fā)達(dá)的 政治及經(jīng)濟(jì)體系。完善的制度，成熟的經(jīng)濟(jì)，再加上高度證券化使得美國(guó)幾乎每 一個(gè)行業(yè)都能得到不錯(cuò)的發(fā)展環(huán)境。 美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分工明確，有專(zhuān)門(mén)的土地開(kāi) 發(fā)商

6、、建筑商、房屋中介經(jīng)紀(jì)商、保險(xiǎn)商、抵押服務(wù)等機(jī)構(gòu)。土地開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)土 地開(kāi)發(fā)，地塊劃分商（Subdivider ）負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，房屋中介經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)市 場(chǎng)銷(xiāo)售策劃，各司其職，合作開(kāi)發(fā)。由于分工細(xì)，每一市場(chǎng)參與者都對(duì)本行有豐 富的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，而且實(shí)力雄厚，往往都是跨州、甚至跨國(guó)的集團(tuán)公司，開(kāi)發(fā)的 房地產(chǎn)上規(guī)模、上檔次，房地產(chǎn)管理也高規(guī)格、高效率。很多美國(guó)一線城市里的 獨(dú)立開(kāi)發(fā)商一般都只負(fù)責(zé)樓盤(pán)項(xiàng)目的投資和設(shè)計(jì)，建筑工程以及營(yíng)銷(xiāo)和管理等則都外包給其它專(zhuān)業(yè)合作公司。其中營(yíng)銷(xiāo)公司（大都為房屋經(jīng)紀(jì)公司）一般都會(huì)采 取網(wǎng)絡(luò)預(yù)售和現(xiàn)場(chǎng)展會(huì)等形式公開(kāi)銷(xiāo)售。以在建的紐約最高住宅項(xiàng)目公園大道 432號(hào)（432 P

7、ark Avenue ）為例，該項(xiàng)目由房產(chǎn)和基建投資巨擘CIM集團(tuán)聯(lián)手紐約本地開(kāi)發(fā)商麥克盧地產(chǎn)（Macklowe Properties ）共同推出，品牌創(chuàng)意（包 裝、宣傳和銷(xiāo)售）分包給 DBOX國(guó)際知名設(shè)計(jì)師 Rafael Vi?oly 擔(dān)綱設(shè)計(jì)，而 工程管理則是 WSP Cantor Seinuk建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)。b. 次級(jí)開(kāi)發(fā)商遍布全國(guó)由于美國(guó)地域廣泛，又有最成熟的房地產(chǎn)投資信托制度（REITs），導(dǎo)致每一大區(qū)域的主要城市群里都生存著無(wú)數(shù)次級(jí)以及中小型開(kāi)發(fā)商，尤其是在區(qū)域中心的一線大城市如洛杉磯、休斯頓等等。其中普遍的規(guī)律是一線城市開(kāi)發(fā)商一般 都是在市中心或者商業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)高層高檔密集式住宅

8、， 或者在條件比較好的地段開(kāi) 發(fā)中、低層的多家庭式住宅區(qū)；而二線城市則是主要以中、低層精裝密集式住宅 或者公寓為主。M idd Imm CWtfKtyMew Vo 9. if s C4 s to s if s U0 8fio do-s 5 La雖然近期調(diào)查顯示，澳洲未來(lái)12個(gè)月房?jī)r(jià)會(huì)下降0.5%，但這是市場(chǎng)總體的 合理波動(dòng)。比如堪培拉和悉尼房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)有微小的上升，而珀斯和布里斯班則是小小的下降。澳洲房?jī)r(jià)有別于任何一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，根據(jù)澳洲APM統(tǒng)計(jì)過(guò)往40年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，澳洲房?jī)r(jià)平均每年增長(zhǎng) 10%房?jī)r(jià)平均每七年翻一倍。即使面臨2008年全球金融危機(jī)，在澳洲政府的調(diào)控下，房產(chǎn)市場(chǎng)也僅僅微調(diào)4個(gè)點(diǎn)。

9、2. 房屋供給缺口明顯目前澳洲房產(chǎn)供不應(yīng)求，供需差為17.84萬(wàn)，但不到二十年這一缺口就會(huì)擴(kuò)如圖九：澳大利亞各州房屋供給缺口北領(lǐng)地塔斯馬尼亞NLIOJOO 嚴(yán)gI I澳大利亞 首都領(lǐng)地蓄于茶期件病供蛤不憶的奚懾 .澳洲注房供給委靈上色計(jì) 澳洲隹房短缺、了& 400壹.JMSW 57.G00西澳大利亞新南威爾士大至60萬(wàn)。澳洲住房供給協(xié)會(huì)估計(jì)，到2018-2029年度，房地產(chǎn)供需比例將更 加不均衡，因此提高房屋供應(yīng)勢(shì)在必行。SA.1W昆士蘭維多利亞3. 人口數(shù)量猛漲因?yàn)榘闹薜囊泼癍h(huán)境相對(duì)于美國(guó)更輕松， 同時(shí)其旅游業(yè)也越來(lái)越發(fā)達(dá)，所以 澳洲的人口如今增長(zhǎng)非?？欤磕瓿^(guò)2%這絕對(duì)是驚人的。而且這只

10、是全國(guó)平均數(shù)字，悉尼、墨爾本、布里斯班等大城市的人口增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于澳洲平均值。 根據(jù)澳洲2015年移民政策計(jì)劃，全澳洲將配置高達(dá)19萬(wàn)多的移民配額、優(yōu)先加 快審核商業(yè)移民和家庭類(lèi)移民為 60,885個(gè)，增4,000個(gè)等等，這將會(huì)進(jìn)一步刺 激澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)以滿(mǎn)足實(shí)際需求。以上是目前澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體現(xiàn)狀以及趨勢(shì)。由此可以判斷出澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于中意櫥柜來(lái)說(shuō)是個(gè)非常值得關(guān)注的目標(biāo)。雖然澳洲政府為了穩(wěn)固 房?jī)r(jià)和避免房地產(chǎn)泡沫，出臺(tái)政策限定購(gòu)房者每人不得購(gòu)房超過(guò) 4套，并且海外 買(mǎi)家僅限于購(gòu)買(mǎi)新獨(dú)立屋或公寓，且必須獲得外國(guó)投資審查委員會(huì)（FIRB）批準(zhǔn)。 但房?jī)r(jià)上漲和巨大的市場(chǎng)供需缺口告

11、訴我們， 澳洲市場(chǎng)對(duì)于櫥柜的需求無(wú)論是在 數(shù)量上還是質(zhì)量上都將有很大潛能。（二）開(kāi)發(fā)商特征和美國(guó)情況類(lèi)似，澳洲也有不少開(kāi)發(fā)商。但相較于美國(guó)更大的人口基數(shù)帶來(lái) 的繁榮市場(chǎng)，澳洲的開(kāi)發(fā)商顯得略微單薄一些。澳洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只要具備相應(yīng) 的注冊(cè)資金，到政府部門(mén)申請(qǐng)執(zhí)照，登記后即可成立。政府沒(méi)有規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)必須具有資質(zhì)，但是嚴(yán)格規(guī)定了規(guī)劃設(shè)計(jì)師、建筑師、營(yíng)銷(xiāo)策劃師、澳洲房 地產(chǎn)中介人員必須具有政府頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)才能執(zhí)業(yè)。1. 大型開(kāi)發(fā)商。在澳洲，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從業(yè)人員中有設(shè)計(jì)師、建筑師、營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家和市場(chǎng)研究人員。這些就像美國(guó)Pulte Homes等幾大獨(dú)棟房屋開(kāi)發(fā)商一樣，能從各個(gè)環(huán)節(jié)根據(jù)客戶(hù)需

12、求提供全方位服務(wù)。如著名的metric。n （美家）和 MIRVAC2. 多數(shù)開(kāi)發(fā)商都類(lèi)似美國(guó)通過(guò)建立合同關(guān)系做項(xiàng)目。很多企業(yè)僅有幾個(gè)財(cái)務(wù)專(zhuān)家，每建一棟住宅請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，找建筑師征求意見(jiàn)，提出施工方案，委托 建筑師雇工人施工，完全是一種合同關(guān)系。如澳洲Roma no Property Group （瑞茂地產(chǎn)集團(tuán)）便和大型設(shè)計(jì)建筑公司The Buchan Group （布千集團(tuán)）保持長(zhǎng)期合作關(guān)系。3. 開(kāi)發(fā)商資金的投入慢，這也是澳洲和國(guó)內(nèi)最大的區(qū)別之一。澳洲開(kāi)發(fā)商在房屋交割前拿不到購(gòu)房者支付的購(gòu)房款，包括首付款。澳洲政府規(guī)定購(gòu)房者只 需支付10%t付款，并且是存入律師信托賬戶(hù)，直至房屋交割那天才

13、會(huì)將購(gòu)房款 轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。此舉避免了爛尾樓和開(kāi)發(fā)商卷款潛逃的現(xiàn)象，但也在一定程度上延 緩了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)周期。（三）樓盤(pán)特征澳洲的物業(yè)都是永久產(chǎn)權(quán)，再加上確實(shí)人少地多，因此整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)95%左右的份額都是獨(dú)棟房屋。但在全國(guó)幾個(gè)一線城市悉尼、墨爾本等人口密集度很 高的城市，高層密集住宅樓在逐漸增多。原因之一是這些地方的公寓租金收益率 大都已經(jīng)大于4.1%。比如購(gòu)買(mǎi)墨爾本市中心地段很好的公寓，按實(shí)用面積結(jié)算， 現(xiàn)在每平方米的價(jià)格為人民幣 2500030000元，目前租金年回報(bào)率高達(dá) 6%7% 正是置業(yè)的最好時(shí)機(jī)。1. 公寓全部精裝修。澳洲公寓是精裝房模式，開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)已經(jīng)統(tǒng)一精裝好，所以這是一個(gè)成

14、熟的精裝房市場(chǎng)，也就必定存在眾多長(zhǎng)期合作的櫥柜精裝 公司。據(jù)澳洲房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在 2014年12月起，全澳洲新房源有800多樓盤(pán)，2 萬(wàn)多套房屋。因?yàn)榘拇罄麃唽?shí)行全精裝房配套，所以這些都是100%勺精裝房公寓和電梯住宅，涵蓋全澳洲各大城市，包括布里斯班、墨爾本、悉尼、阿德萊德、 珀斯和達(dá)爾文等。2. 頂尖公寓與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家沒(méi)差別，一切以最高為標(biāo)準(zhǔn)。和其他國(guó)家地區(qū)的住宅樓開(kāi)發(fā)規(guī)律一樣，澳洲高層公寓樓的開(kāi)發(fā)以及賣(mài)點(diǎn)也主要包括交通、教 育、娛樂(lè)購(gòu)物、康體配套設(shè)施等地段因素。以墨爾本Yarra Point公寓為例：地理位置：位于城市中心地理位置，緊鄰墨爾本 CBD維多利亞灣畔。可以 以地鐵、渡輪、水上

15、出租艇、電車(chē)、游艇、自行車(chē)或步行等任意方式出行，交通 十分便利，只要20分鐘左右便可到達(dá)機(jī)場(chǎng)。設(shè)施：31層標(biāo)志性建筑，95%上為水景房，95%勺戶(hù)型向北，景觀非常賞 心悅目。售價(jià)：每套公寓約有13間臥室，其售價(jià)約為50萬(wàn)澳元140萬(wàn)澳元。在澳洲買(mǎi)到的房子一定是裝修好的， 通常簡(jiǎn)裝就夠了，精裝標(biāo)準(zhǔn)會(huì)更高。隨 著中國(guó)開(kāi)發(fā)商以及各類(lèi)購(gòu)房者或者租房者對(duì)澳洲市場(chǎng)的持續(xù)關(guān)注， 加上其國(guó)內(nèi)經(jīng) 濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，相信澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)在接下來(lái)的幾年會(huì)迎來(lái)不小的繁榮。F表為近期澳大利亞幾大一線城市部分新增樓盤(pán)信息:樓盤(pán)名稱(chēng) 及地址開(kāi)發(fā)商規(guī)劃（單位：平方尺sqf）廚房配套Queens Domain （皇后域），墨爾本KA

16、NGOALA （康格 拉）精裝公寓Snaidero （施耐德羅） 廚柜Europea n歐式家電AquaNewsteadCentral （紐斯特）， 布里斯班MertoPropertyDevelopment （大 都會(huì)地產(chǎn)）零售&920套精裝公寓德國(guó) Bosch博世； Fisher and Paykel （斐 雪派克）Marco （馬可）墨爾本Golden Sunrise（金太陽(yáng)地產(chǎn)）450套精裝公寓European歐式豕電Bay Central （中心 灣）悉尼Platino properties（普拉迪諾地產(chǎn)）22套公寓+2處零售店 面European歐式豕電 訂制衣櫥墨爾本公寓市場(chǎng)可見(jiàn)一

17、斑，規(guī)模形的高端公寓大部分配套家具都是歐美知名 品牌。加上澳洲寬松的房貸政策，這樣的市場(chǎng)著實(shí)非常有吸引力。三、中國(guó)開(kāi)發(fā)商海外市場(chǎng)開(kāi)拓情況有數(shù)據(jù)顯示，自2008年至2014年6月期間，中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了200多倍，投資總額達(dá)337億美元左右。2013年，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)等中國(guó)房地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍海外，相比較國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼的情況，他們進(jìn)軍海外的步伐顯得有點(diǎn)小心謹(jǐn)慎。2014年1月8日，綠地宣布，投資12億英鎊在英國(guó)倫敦開(kāi)發(fā)兩個(gè)住宅項(xiàng)目；1月24日，萬(wàn)達(dá) 集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林和英國(guó)首相卡梅倫宣布， 投資20億英鎊至30億英鎊在英國(guó)開(kāi)展城市改造項(xiàng)目，主要投資萬(wàn)達(dá)具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。下

18、表列出了目前比較有影響力的開(kāi)發(fā)商規(guī)劃或者進(jìn)行當(dāng)中的樓盤(pán)信息：開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱(chēng)地址項(xiàng)目簡(jiǎn)介配套信息合作品牌碧桂園 獨(dú)立開(kāi) 發(fā)金海灣，馬來(lái)西亞伊斯 干達(dá)經(jīng)濟(jì)特 區(qū)，新山目前馬來(lái)西亞境內(nèi)最龐大的發(fā) 展計(jì)劃，高層公寓和別墅綜合。2013年8月開(kāi)盤(pán)即售6000多套， 10月動(dòng)工。2014年8月二期開(kāi) 盤(pán)也已銷(xiāo)售9成以上。建筑企業(yè)，德國(guó)Bauer集團(tuán)；新 加坡地基土木工程私人有限公暫缺暫缺司負(fù)責(zé)打樁；Akipaktis公司為項(xiàng) 目建筑顧問(wèn)萬(wàn)達(dá)獨(dú)立開(kāi)發(fā)ONE NINE ELMS 萬(wàn)達(dá)倫敦ONE高檔酒店+ 439套精裝公寓建筑設(shè)計(jì)師:Kohn Pedersen Fox Associates ;內(nèi)裝設(shè)計(jì)師： Un

19、 ited Desig n Part nership;預(yù)計(jì)2018年四季度完工。一期 66套產(chǎn)品，主要是62平至191 平米公寓，售價(jià)為 1314萬(wàn)元/ 平方米，已售完，二期預(yù)計(jì)今年 11月23日加推，5層，平均每 層8套房共40套房源。營(yíng)銷(xiāo)代 理：第一太平戴維斯廚房臺(tái)面： 復(fù)合石材； 訂制衣櫥；美諾MIELE;鄧布蘭切Dorn bracht;杜拉維特Duravit ；萬(wàn)科&Tishma n SpeyerProperties （鐵獅門(mén) 地產(chǎn)）201FolsomStreet舊金山LUMINA是一個(gè)656個(gè)住宅單 元的共管公寓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。包括 42層和37層高兩座大樓，兩 座八層咼的中層廣場(chǎng)建筑。按

20、 頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修和布置，從 一室公寓到三臥室單元，平均 面積達(dá)到1200平方英尺。豪華裝修SieMatic 斯 曼迪克櫥柜+Volakas 爵士白大理石 臺(tái)面 ；Gaggenau 嘉格納烤 箱，灶臺(tái)；Bosch博世 冰箱+洗碗 機(jī)；Caesarst one?（凱撒金 石）石英臺(tái) 面；綠地集 團(tuán)洛杉磯綠地中 心項(xiàng)目位于洛杉磯市核心區(qū)舊金 山街與第八大街之間。 規(guī)劃建筑 面積15.32萬(wàn)平方米，三棟高端 公寓、一棟四星酒店及配套商 業(yè)，分兩期進(jìn)行。一期包括高19 層、擁有350間客房的豪華酒店 和一棟310套房的“大都會(huì)”公 寓，公寓樓于2014年7月3日 動(dòng)工，預(yù)計(jì)2016年秋完工，已 賣(mài)出六

21、成。合作伙伴：Gen sler（晉思） 美國(guó)最大的建筑設(shè)計(jì) 事務(wù)所；IHG （洲際酒店集團(tuán)） 全球最大的酒店管理集團(tuán)之一；暫缺暫缺鑫苑獨(dú) 資開(kāi)發(fā)（鑫苑+EB-5+ 銀行貸 款）紐約布魯克林 東河灣，地處紐 約布魯克林南 威廉斯堡肯特街421號(hào)將開(kāi)發(fā)面積約4.7萬(wàn)平方米、 八層合圍216個(gè)單元住宅項(xiàng) 目,最低價(jià)74萬(wàn)美金一套，16 年底完工。合作方：美國(guó)WASA（Wank Adams slav in AssociateLLP設(shè)計(jì)所；內(nèi)裝設(shè)計(jì)師 PietBoon；Smeg斯美 格家電；維 京Viking維 京廚房家 居；Zarsio n-0 HP I LLC 由北京澤 信控股集 團(tuán)和美國(guó) Sig

22、nature Develop mentGroup（簽名發(fā) 展集團(tuán)） 合資成 立，澤信 為大股 東。奧克蘭布魯克 林灣綜合建設(shè) 項(xiàng)目，加利福尼亞州 奧克蘭該項(xiàng)目占地65英畝，建成后 包含3100套住宅、約25萬(wàn) 平方英尺的零售和商業(yè)空 間，以及一座可以停靠 200 艘游艇的碼頭。開(kāi)發(fā)周期預(yù) 為8到10年，第一期： 2014-2017，第二期： 2018-2021。項(xiàng)目一期為基礎(chǔ) 設(shè)施開(kāi)發(fā)，包括街道和環(huán)保 設(shè)施扥等基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)。暫缺根據(jù)資料調(diào)查過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)開(kāi)發(fā)商目前主要關(guān)注的是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家一 線超級(jí)城市如倫敦、紐約和洛杉磯。雖然現(xiàn)在很多項(xiàng)目還只是簽了意向書(shū)或者備 忘錄（主要為綠地規(guī)劃項(xiàng)目），但包

23、括綠地在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商都對(duì)海外市場(chǎng)充滿(mǎn)了信 心。而現(xiàn)階段看來(lái)，中國(guó)開(kāi)發(fā)商還帶有一些比較鮮明的本土特征：1. 大部分開(kāi)發(fā)商似乎最初都還是沿用了國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，顯得有些滯后。比如綠 地集團(tuán)，雖然攤子鋪的大也有一些項(xiàng)目在規(guī)劃建設(shè)中（如綠地紐約布魯克林項(xiàng) 目）,但不像國(guó)外開(kāi)發(fā)商都積極建立網(wǎng)絡(luò)預(yù)售平臺(tái)或銷(xiāo)售門(mén)戶(hù)以及展示廳等，綠 地的營(yíng)銷(xiāo)步伐不說(shuō)比工程進(jìn)度提前或者齊頭并進(jìn)，甚至有些拖后腿的意味。2. 也有開(kāi)發(fā)商做的不錯(cuò)。比如萬(wàn)科和鐵獅門(mén)合作的舊金山項(xiàng)目。正因?yàn)樵?項(xiàng)目有這樣的合作背景，萬(wàn)科方面也證實(shí)他們雖然占股超過(guò) 70%但此項(xiàng)目中并不 負(fù)責(zé)賣(mài)房子而是學(xué)習(xí)美國(guó)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)， 所以該項(xiàng)目目前和美國(guó)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品區(qū) 別并

24、不大。3. 幾乎所有中國(guó)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目都有一個(gè)很大的目標(biāo)客戶(hù)群 -中國(guó)消費(fèi)者。從 鑫苑的布魯克林公寓到萬(wàn)科舊金山高層住宅， 開(kāi)發(fā)商都曾明確表示他們針對(duì)的主 要客戶(hù)群都是中國(guó)購(gòu)房者?！懊绹?guó)房產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)市場(chǎng)緊密聯(lián)系，目前中國(guó)大量中產(chǎn)階層在尋求海外置業(yè)機(jī)會(huì)，因?yàn)槊绹?guó)文化和市場(chǎng)的先進(jìn)性，很多中國(guó)人會(huì) 將這里作為首選。”王一鴻說(shuō)。不管是從中國(guó)購(gòu)房者海外掃蕩，還是中國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商海外開(kāi)盤(pán)來(lái)看，當(dāng)前國(guó) 際房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于中意櫥柜來(lái)說(shuō)都蘊(yùn)含著極大的機(jī)遇。 中意想要百尺竿頭，更進(jìn) 一步，最好在這股大浪潮中走在前面，這樣才能占領(lǐng)市場(chǎng)的高點(diǎn)，獲得更大的成 功。四、以上國(guó)際市場(chǎng)對(duì)中意的戰(zhàn)略意義和啟示中意要實(shí)施走出去的戰(zhàn)略

25、，緊隨世界房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展節(jié)奏是非常理性的。 但國(guó)際市場(chǎng)的進(jìn)入和開(kāi)拓卻不一定會(huì)如想象中的順利，盡管作為全球最大貿(mào)易國(guó)中國(guó)在出口方面會(huì)給予企業(yè)相應(yīng)的稅收和政策支持，可對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的研究準(zhǔn)備不足還是會(huì)使得前進(jìn)道路困難重重。以美國(guó)市場(chǎng)為例：（一）對(duì)市場(chǎng)的了解中國(guó)企業(yè)出口櫥柜到美國(guó)，最終售價(jià)往往是出口價(jià)的6-8倍甚至10到20倍。例如，在美國(guó)最大建材零售商 HomeDepot （家得寶），10平方英尺（約9 平米）廚房需要安裝的一套實(shí)木櫥柜（約 12個(gè)柜子）零售價(jià)格在 3000-30000 美元不等。（美國(guó)櫥柜的零售價(jià)格還不包括安裝費(fèi)，每套的安裝費(fèi)需1500-2500美元左右）而相同等次的一組櫥柜，中國(guó)

26、企業(yè)出口價(jià)格卻2000美元還不到。當(dāng)然這一點(diǎn)還涉及市場(chǎng)的進(jìn)入渠道問(wèn)題。但是總體來(lái)說(shuō)，中意現(xiàn)在對(duì)國(guó)外櫥柜市場(chǎng) 主流的設(shè)計(jì)風(fēng)格、銷(xiāo)售價(jià)格等等行業(yè)關(guān)鍵信息還掌握的不夠到位。美國(guó)崇尚“廚房社交”文化，目前已經(jīng)成為全球最大的櫥柜消費(fèi)市場(chǎng)。美國(guó) 櫥柜行業(yè)的高中低檔產(chǎn)品形成了 4:4:2的市場(chǎng)比例，其中占市場(chǎng)總量40%勺高檔 櫥柜控制了整個(gè)行業(yè)60%勺利潤(rùn)，這一點(diǎn)與廚房家電相似。按照美國(guó)櫥柜協(xié)會(huì)的 細(xì)分方法，櫥柜從消費(fèi)者定制方式上可細(xì)分為非定制式、半定制式和定制式三種。 美國(guó)櫥柜超過(guò)56.2%的市場(chǎng)份額來(lái)自于非定制式櫥柜，半定制式櫥柜其次，占 28.9%左右，而定制式櫥柜占了還不到 14.9%的市場(chǎng)份額。美

27、國(guó)櫥柜市場(chǎng)對(duì)半定 制式櫥柜的需求在迅速增加，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于非定制式和定制式櫥柜。結(jié)合有 關(guān)資料對(duì)這兩個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和對(duì)比，不難得出以下結(jié)論：1. 由于本土廠商供應(yīng)重點(diǎn)在定制式櫥柜，美國(guó)市場(chǎng)上的非定制式櫥柜主要 來(lái)自進(jìn)口。易優(yōu)國(guó)際的另一項(xiàng)調(diào)查顯示，美國(guó)櫥柜企業(yè)因?yàn)榈蛢r(jià)位層（非定制 式櫥柜市場(chǎng)）競(jìng)爭(zhēng)劇烈且利潤(rùn)太低，通常不進(jìn)入這一市場(chǎng)。2. 美國(guó)半定制式櫥柜的市場(chǎng)占有率在不斷增加，并逐漸成為主流趨勢(shì)；而 定制式和非定制式櫥柜市場(chǎng)占有率則在減少。關(guān)鍵原因是，美國(guó)消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi) 櫥柜時(shí)既追求更多的個(gè)性化元素、流行款式和靈活的設(shè)計(jì)變化，又希望有一個(gè) 合理的價(jià)格。（二）進(jìn)入市場(chǎng)的渠道在入市渠道上很多中國(guó)櫥柜

28、生產(chǎn)商面臨著以下問(wèn)題:1. 貼牌產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道低端化中國(guó)櫥柜制造商以貼牌生產(chǎn)為主，或間接地為美國(guó)企業(yè)貼牌，從而使產(chǎn)品能 進(jìn)入家得寶（HomQepot）這些大賣(mài)場(chǎng)銷(xiāo)售。盡管這些大賣(mài)場(chǎng)的銷(xiāo)售量大，但它 們都是以中低端櫥柜產(chǎn)品的銷(xiāo)售為主。貼牌生產(chǎn)本身的利潤(rùn)空間極其有限，并不 利于中國(guó)企業(yè)今后建立自主品牌； 更為嚴(yán)重的是，中國(guó)企業(yè)開(kāi)頭便進(jìn)入這樣的中 低端渠道，今后必然會(huì)面臨美國(guó)中高端櫥柜渠道商的排斥，對(duì)今后的市場(chǎng)擴(kuò)展形成阻礙。2. 對(duì)新建民宅建筑商銷(xiāo)售渠道缺乏了解新建民宅市場(chǎng)是美國(guó)櫥柜市場(chǎng)增長(zhǎng)非常重要的支持力量， 也是目前成長(zhǎng)最快 的。如圖十：美國(guó)建筑商直接從生產(chǎn)商采購(gòu)比例Product Purchased Directly From Manufacturer in 美國(guó)顯St商立接從生產(chǎn)商采朗的比柄20%Apiallances 旁電Cabnetry 櫥柜Wlrdows/Patcdoers門(mén)窗Bain Fixtures 衛(wèi)浴潔具Faucets水哽五金 20D345%26%15%怏口 200550%27%23%24%根據(jù)前文提到的一些總體趨勢(shì)的整合可以得出：近幾年美國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資源 集中度越來(lái)越高（圖六），而開(kāi)發(fā)商直接從生產(chǎn)商