新沂項(xiàng)目商業(yè)

1、a1新沂項(xiàng)目商業(yè)a2項(xiàng)目是否具有差異化，直接決定了競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)項(xiàng)目是否具有差異化，直接決定了競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)如果不能做到差異化，我們將處于競(jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)：如果不能做到差異化，我們將處于競(jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)：1）規(guī)模不占優(yōu)勢(shì)，體量有限、缺乏規(guī)模效應(yīng)；2）位置不占優(yōu)勢(shì)（項(xiàng)目北側(cè)綠化帶的景觀優(yōu)勢(shì)形成了天然阻隔）；3）周圍基本沒(méi)有配套，需要自給自足。如果不能做到差異化，項(xiàng)目就必須面臨殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：如果不能做到差異化，項(xiàng)目就必須面臨殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境： 即業(yè)態(tài)重復(fù)、市場(chǎng)飽和、顧客爭(zhēng)奪、惡性競(jìng)爭(zhēng)和利潤(rùn)瓜分。即業(yè)態(tài)重復(fù)、市場(chǎng)飽和、顧客爭(zhēng)奪、惡性競(jìng)爭(zhēng)和利潤(rùn)瓜分。項(xiàng)目定位思路解析項(xiàng)目定位思路解析a3項(xiàng)目定位思路解析項(xiàng)目定位

2、思路解析定位差異化內(nèi)容差異化形式差異化定位差異化內(nèi)容差異化形式差異化從三個(gè)方面創(chuàng)建差異化，打造核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從三個(gè)方面創(chuàng)建差異化，打造核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)n 定位差異化：規(guī)避傳統(tǒng)底商千篇一律、零售、餐飲規(guī)劃散亂的做法，做到主題鮮明的定位；n 內(nèi)容差異化：引進(jìn)超市賣場(chǎng)，影院，及高端餐飲、會(huì)所吸引錯(cuò)位消費(fèi)客群；n 形式差異化：結(jié)合項(xiàng)目的建筑布局和規(guī)劃布局，結(jié)合不同的商業(yè)理念，合理的布置商業(yè)業(yè)態(tài)，能夠?qū)⒄w的商業(yè)價(jià)值最大化。a4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱建橋香格里拉建橋香格里拉巴塞羅那巴塞羅那盛世名門盛世名門業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)2層3層體量體量9萬(wàn)方10萬(wàn)方戶型面戶型面積積250350配套配套大型商

3、業(yè)，4星級(jí)酒店區(qū)域位區(qū)域位置置新沂城南新城北京路與公園路交匯處新沂市鐘吾路新戴河南側(cè)（萊茵名菌）北側(cè)新沂市新華路與人民路交叉口a5項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位以規(guī)劃或產(chǎn)品的首創(chuàng)和創(chuàng)新點(diǎn)定位 以項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位 優(yōu)勢(shì)組合定位 以一種生活方式定位 以行業(yè)或片區(qū)的引領(lǐng)者定位 以文化形象定位 以地段的特征定位 通過(guò)產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)定位 形象定位形象定位的切入點(diǎn)的切入點(diǎn) 規(guī)劃及產(chǎn)品：規(guī)劃及產(chǎn)品：三面三面2層底商針對(duì)性區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)組合：優(yōu)勢(shì)組合：集大型購(gòu)物、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)于一體生活方式：生活方式：一站式家門口服務(wù)商圈片區(qū)引領(lǐng)者：片區(qū)引領(lǐng)者：首家針對(duì)物流公司整合資源項(xiàng)目商業(yè)定位的切入點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)定位的切入點(diǎn)a6

4、整體規(guī)劃原則整體規(guī)劃原則n業(yè)態(tài)互動(dòng)：業(yè)態(tài)互動(dòng)：統(tǒng)一主題的前提下，將商業(yè)面積劃分為不同的商業(yè)業(yè)態(tài)組成，并根據(jù)建筑物樓層結(jié)構(gòu)的關(guān)系，將商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃有機(jī)結(jié)合，既可以靈活調(diào)整從新組合，又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層。n建筑互動(dòng)：建筑互動(dòng)：考慮到日后租售的便利，希望將建筑物未來(lái)經(jīng)營(yíng)要求分割的靈活性充分計(jì)算，所有的功能建議都是可以在不破壞建筑結(jié)構(gòu)前提下靈活拆分、組合，并通過(guò)建筑物的細(xì)節(jié)處理及適當(dāng)?shù)耐敢暡Ａг黾恿速?gòu)物環(huán)境的趣味性；a7整體規(guī)劃原則整體規(guī)劃原則高檔餐飲，會(huì)所銀行，幼兒園，郵局 ，社區(qū)醫(yī)院，社區(qū)醫(yī)院百貨日用與新華路西側(cè)建材物流遙相呼應(yīng)餐飲行業(yè)，電影院，KTV，酒吧，美容院高端會(huì)所公共設(shè)施區(qū)超市大賣場(chǎng)

5、區(qū)建材商業(yè)區(qū)餐飲娛樂(lè)區(qū)a8業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議區(qū)域名稱開(kāi)間進(jìn)深計(jì)劃招商商家數(shù)量備注餐飲娛樂(lè)區(qū)2330餐飲娛樂(lè)不分家，穿插其中，方便業(yè)主的同時(shí)為周邊工作人員提供飲食和娛樂(lè)建材行業(yè)待定集中在新華路東側(cè)銀行23銀行的入駐是必然需要的幼兒園1方便業(yè)主社區(qū)醫(yī)院1具備基本診療設(shè)施的社區(qū)醫(yī)院酒吧，會(huì)所2中型酒吧會(huì)所1家大賣場(chǎng)1大型超市賣場(chǎng)一家，場(chǎng)地出租或者聯(lián)營(yíng)方式a9業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施十分匱乏，本區(qū)域的居民或是上班族購(gòu)買日常生活用品非常不便。 建議在項(xiàng)目地西南角劃出一塊大型超市賣場(chǎng)用途地塊。 本項(xiàng)目西側(cè)新華路以西原本是物流公司的集散地，建議項(xiàng)目西側(cè)規(guī)劃成建材商業(yè)一條街。 餐飲

6、娛樂(lè)區(qū)，項(xiàng)目業(yè)主及周邊居民的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。周邊配套設(shè)施很少，所以需要項(xiàng)目自身具有自給自足的能力。a10業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議銀行，社區(qū)醫(yī)院等公共必須設(shè)施會(huì)更加容易讓業(yè)主把這里當(dāng)成家。 酒吧，休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所。 高端餐飲，會(huì)所。社會(huì)名流人士的偏愛(ài)。a11商業(yè)銷售建議商業(yè)銷售建議 建議開(kāi)發(fā)商持有部分商鋪房源，對(duì)外招商，比如大賣場(chǎng)區(qū)域等，建議持建議開(kāi)發(fā)商持有部分商鋪房源，對(duì)外招商，比如大賣場(chǎng)區(qū)域等，建議持有比例不要超過(guò)有比例不要超過(guò)50%50%，持有的目的在于盡可能的將各不同區(qū)域的職能更加，持有的目的在于盡可能的將各不同區(qū)域的職能更加集中化。集中化。1）項(xiàng)目西側(cè)鋪建議直接劃分2550平米的鋪位進(jìn)行招商（針對(duì)物流行業(yè)）2）項(xiàng)目西南角建議留出5000體量作為大型賣場(chǎng)，建議持有招商。3）項(xiàng)目