物業(yè)寫(xiě)字樓接管驗(yàn)收工作手冊(cè)

1、.第一節(jié) 接管驗(yàn)收工作內(nèi)容和程序一、物業(yè)管理的驗(yàn)收內(nèi)容二、接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)三、公共設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)第二節(jié) 樓宇資料交審核規(guī)定一、目的二、范圍三、樓宇資料審核第三節(jié) 系統(tǒng)竣工驗(yàn)收程序及內(nèi)容一、給排水系統(tǒng)二、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)三、衛(wèi)生系統(tǒng)四、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)五、離心式制冷系統(tǒng)六、高壓設(shè)備及變壓器系統(tǒng)七、盤(pán)、柜及二次接線系統(tǒng)八、電梯及電氣部份系統(tǒng)第四節(jié) 設(shè)備觀感質(zhì)量檢查項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表一、空調(diào)二、風(fēng)機(jī)三、給排水、排污四、消防五、電氣設(shè)備六、建筑裝飾七、公共設(shè)施第五節(jié) 附件一、驗(yàn)收接管程序二、資料移交清單三、遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表四、公共設(shè)施交接驗(yàn)收表五、相關(guān)使用表格第一節(jié)接管驗(yàn)收工作內(nèi)容和程序一、物業(yè)管理的驗(yàn)收內(nèi)

2、容1驗(yàn)收項(xiàng)目：驗(yàn)收接收：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、開(kāi)發(fā)許可證、建筑許可證、房地產(chǎn)平面圖、房屋建筑合格證，幷填寫(xiě)接管項(xiàng)目資料記錄。1.1物業(yè)的竣工資料，設(shè)計(jì)變更，中間驗(yàn)收，設(shè)備出廠合格證、竣工圖、單體設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。1.2移交設(shè)備清單的要求包括設(shè)備規(guī)格型號(hào)、容量等按照設(shè)計(jì)要求驗(yàn)收，對(duì)設(shè)備的數(shù)量、安裝位置的核對(duì)。1.3按運(yùn)行系統(tǒng)對(duì)物業(yè)竣工工程（樓宇）的驗(yàn)收包括：對(duì)講系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自控系統(tǒng)等。2物業(yè)驗(yàn)收的基本要求2.1物業(yè)預(yù)驗(yàn)收2.1.1驗(yàn)收組分專業(yè)系統(tǒng)，依據(jù)設(shè)備圖紙的要求，參考設(shè)備變更，對(duì)竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行

3、預(yù)驗(yàn)收。2.1.2驗(yàn)收組依據(jù)建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠家、安裝位置、幷清點(diǎn)數(shù)量。2.1.3在預(yù)驗(yàn)收中檢查出不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，提出書(shū)面的驗(yàn)收整改報(bào)告退回給移交單位，由移交單位或工程施工單位依據(jù)報(bào)告整改。2.1.4對(duì)預(yù)驗(yàn)收的單體設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對(duì)不符合的技術(shù)指標(biāo)，及時(shí)提出書(shū)面整改意見(jiàn)，要求設(shè)備制造廠家或施工單位進(jìn)行重新整改并達(dá)到規(guī)定的要求。2.1.5預(yù)驗(yàn)收后需形成一份綜合性報(bào)告報(bào)總經(jīng)理審查。2.2物業(yè)驗(yàn)收2.2.1在預(yù)驗(yàn)收的驗(yàn)收整改報(bào)告落實(shí)實(shí)施后，驗(yàn)收組進(jìn)行驗(yàn)證并在驗(yàn)收整改報(bào)告

4、中記錄結(jié)果，整改合格后，進(jìn)行正式驗(yàn)收。2.2.2對(duì)移交單位移交的竣工圖，設(shè)備出廠合格證，建筑主材合同中間驗(yàn)收的試驗(yàn)報(bào)告單，設(shè)備的調(diào)試記錄等進(jìn)行驗(yàn)收并在設(shè)備驗(yàn)收交接記錄中記錄。2.2.3物業(yè)的實(shí)施驗(yàn)收做到三符合：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)數(shù)量符合，二是工程的主要設(shè)備的安裝要求與安裝質(zhì)量符合，三是設(shè)備包括設(shè)備聯(lián)接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計(jì)功能符合，驗(yàn)收結(jié)果記錄在設(shè)備、設(shè)施驗(yàn)收交接記錄 。特殊設(shè)備須經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)檢驗(yàn)合格頒發(fā)合格證才有效，電梯需有勞動(dòng)局合格證，消防設(shè)備須有市消防局合格證，鍋爐需有壓力容器合格證。2.2.4對(duì)公共配套設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，將結(jié)果記錄在物業(yè)驗(yàn)收交接記錄中，各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)符合設(shè)計(jì)功能要求

5、，建筑物、設(shè)備、設(shè)施單項(xiàng)驗(yàn)收由主管部門(mén)主管簽字認(rèn)可。2.3驗(yàn)收后的工作2.3.1各專業(yè)根據(jù)驗(yàn)收后的情況，由各職能部門(mén)寫(xiě)出各單項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。2.3.2驗(yàn)收組根據(jù)單項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，作出綜合性驗(yàn)收評(píng)定幷將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告交總經(jīng)理。2.3.3竣工驗(yàn)收要填寫(xiě)竣工工程資料驗(yàn)收記錄，填寫(xiě)物業(yè)驗(yàn)收交接記錄。2.3.4業(yè)主代表接管單位，同物業(yè)的移交單位進(jìn)行正式移交，交接手續(xù)需經(jīng)業(yè)主代表、施工單位、施工監(jiān)理、物業(yè)管理公司簽字后方可生效。2.3.5驗(yàn)收完畢，驗(yàn)收組負(fù)責(zé)將各類資料搜集整理后移交設(shè)備部存檔專人保管。3資料的移交接管3.1產(chǎn)權(quán)資料3.1.1項(xiàng)目批準(zhǔn)文件3.1.2用地批準(zhǔn)文件3.1.3建筑執(zhí)照3.2技術(shù)資料3.2

6、.1竣工圖包括：3.2.1.1總平面圖3.2.1.2建筑圖3.2.1.3結(jié)構(gòu)圖3.2.1.4水電安裝圖3.2.1.5設(shè)備圖3.2.1.6附屬工程圖3.2.1.7隱蔽管線圖3.2.2沉降、變形、位移觀測(cè)記錄及觀察點(diǎn)布置圖3.2.3地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告3.2.4圖紙會(huì)審記錄3.2.5永久性水準(zhǔn)點(diǎn)位置及基礎(chǔ)埋深3.2.6設(shè)備合格證、設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)3.2.7工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量、事故記錄)3.2.8隱蔽工程驗(yàn)收簽證3.2竣工驗(yàn)收合格證書(shū)3.2.1市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)3.2.2市建筑消防驗(yàn)收合格證3.2.3鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)3.2.4新材料、構(gòu)配件的鑒定證書(shū)3.2.5水、電、采

7、暖、衛(wèi)生器具、電梯、消防設(shè)備檢驗(yàn)合格證書(shū)3.2.6電話工程竣工驗(yàn)收證書(shū)3.2.7有線電視施工合格證書(shū)3.2.8用電話許可證3.2.9用水許可證3.2.10供電協(xié)議書(shū)3.2.11用氣協(xié)議書(shū)3.2.12砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告3.2.13供水、供暖試管道壓報(bào)告3.2.14燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收表3.3其它3.3.1建筑位置、建筑面積清單二、接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)1驗(yàn)收項(xiàng)目：u基礎(chǔ)設(shè)施，機(jī)電設(shè)施（空調(diào)、電梯、強(qiáng)電、消防、給排水、弱電智能化系統(tǒng)）；u屋面；u消防設(shè)施，水池、水箱；u垃圾箱u車庫(kù)u沙井、檢查井和化糞池u明暗溝；u擋土墻；u踏步、臺(tái)階；2驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：1997年7月1日頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到設(shè)計(jì)要求

8、。2.1新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)2.1.1主體結(jié)構(gòu)2.1.1.1梁、柱、板主體按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，無(wú)變形、弓凸、剝落、開(kāi)裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。2.1.1.2鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值，無(wú)鋼筋外露。2.1.1.3木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害，其構(gòu)件的自動(dòng)檢索須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。2.1.1.4磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。2.1.2外墻不得滲水2.12.1外墻面無(wú)裂紋、起砂、麻面等缺陷，無(wú)滲水現(xiàn)象。2.1.2.1

9、抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬。2.1.2.2塊料（如瓷磚）面層A粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角。B面層無(wú)裂紋、損傷、色澤一致。C對(duì)逢砂漿飽滿，線條順直。2.1.3屋面2.1.3.1各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮，無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污漬；排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。2.1.3.2平屋面應(yīng)有隔熱措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。2.1.3.3陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、溝、落水管應(yīng)牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。2.1.4樓地面2.1.4.1毛地面平整，無(wú)裂紋，水泥砂漿面層抹灰平整，壓光

10、均勻，無(wú)空鼓，無(wú)裂紋，無(wú)起泡等缺陷。2.1.4.2塊料面層應(yīng)表面平正，對(duì)逢砂漿飽滿，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角；面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓；整體面層平整，色澤一致，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。2.1.4.3衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、浴洗間地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。A用小桶或膠管向地面沖倒水，水順利流向地漏，地面無(wú)積水。B第二天到樓下檢查有無(wú)滲漏。2.1.4.4地漏過(guò)濾篦子安放穩(wěn)固，管縫密實(shí)，無(wú)滲漏水，無(wú)堵塞，排水暢通。2.1.5裝修2.1.5.1鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗油漆均勻，縫隙適

11、度，門(mén)縫線條均勻，不掉角，不變形。2.1.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，必須釘牢。2.1.5.3進(jìn)戶門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固。2.1.5.4飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線腳順直，無(wú)缺棱掉角。2.1.5.5油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。2.1.5.6電子對(duì)講門(mén)開(kāi)啟靈活，通話器完好，通話清晰；門(mén)外觀無(wú)刮花痕跡；防盜門(mén)無(wú)銹跡和刮花痕跡。2.1.5.7窗臺(tái)泛水正常，無(wú)向室內(nèi)倒流現(xiàn)象?？蛇x擇以下方法檢查A關(guān)緊所有窗戶，從天面或頂層房間窗戶自下而上均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r(shí)，逐間檢查每個(gè)窗戶是否有水滲入。B查詢天氣預(yù)報(bào)，在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨天

12、前，先后將門(mén)窗關(guān)緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺(tái)泛水。2.1.6樓梯、扶手2.1.6.1砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無(wú)裂縫，面層無(wú)剝落，鋼筋無(wú)外露。2.1.6.2鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：安裝牢固，用力輕搖無(wú)晃動(dòng)，鋼筋無(wú)銹蝕、無(wú)彎曲。2.1.6.3木扶手表面無(wú)龜裂，油漆無(wú)脫落，色澤一致，表面光滑不扎手。2.1.7電氣2.1.7.1電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間的地絕緣電阻值不得小于1M/KV。2.1.7.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。2.1.7.3

13、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。2.1.7.3.1用木或硬竹片等輕碰燈具無(wú)輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全。2.1.7.3.2打開(kāi)所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常。2.1.7.3.3產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)到要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計(jì)有多少損壞的。2.1.7.4各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。2.1.7.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行，牽引機(jī)的噪聲和震動(dòng)不得超過(guò)電器裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)

14、記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。2.1.7.6對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的物業(yè)，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的物業(yè)，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。2.1.7.7電氣插座單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無(wú)晃動(dòng)并緊貼墻面。蓋板無(wú)損壞，符合安裝要求，滿足“左零右火”規(guī)定，每個(gè)都檢測(cè)，試電筆檢查每個(gè)插座電源接通是否正常。2.1.7.7.1有線電視插座由市有線電視臺(tái)驗(yàn)收。2.1.7.7.2電話插座只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無(wú)損壞。2.1.7.7.3接線盒A.單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞。B.用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用絕緣膠布完全纏包線頭。2.1.7.7.4開(kāi)

15、關(guān)A.安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞。B.全檢開(kāi)關(guān)靈活，開(kāi)啟接觸效果良好。2.1.7.7.5配電箱A.安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開(kāi)關(guān)等控制是否正常。B.開(kāi)關(guān)是否符合型號(hào)規(guī)定。C.導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線規(guī)范。D.目視像蓋無(wú)損壞，操作一次開(kāi)關(guān)靈活。2.1.7.7.6門(mén)鈴A.室外按鈕安裝牢固，蓋板完好，操作靈活，操作檢查一次。B.室內(nèi)預(yù)留線盒參照本規(guī)定。2.1.7.7.7除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。2.1.8水、消防2.1.8.1管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。2.1.8.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗(yàn)口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。2.1.8.3衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過(guò)8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。2.1.8.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，安裝牢固，配件齊全，完好無(wú)損，面層無(wú)污漬和刮痕，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全，制動(dòng)靈活。2.1.8.4.1灌水后排水口接口密實(shí)，無(wú)滲水，接水軟管無(wú)銹跡。2.1.8.4.2便器水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。2.1.8.5水泵安裝平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。2.1.8.6消防設(shè)施必須符合建筑