第九章_物業(yè)綜合管理

1、第九章第九章 物業(yè)綜合管理物業(yè)綜合管理l物業(yè)綜合管理概述物業(yè)綜合管理概述l物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理l物業(yè)安全管理物業(yè)安全管理l物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理第第1 1節(jié)節(jié) 物業(yè)綜合管理概述物業(yè)綜合管理概述一、物業(yè)的綜合管理一、物業(yè)的綜合管理n指除房屋修繕管理和設(shè)備管理之外的指除房屋修繕管理和設(shè)備管理之外的各項(xiàng)管理服務(wù)工作。各項(xiàng)管理服務(wù)工作。 環(huán)境管理環(huán)境管理 安全管理安全管理 風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)管理第第1 1節(jié)節(jié) 物業(yè)綜合管理概述物業(yè)綜合管理概述二、物業(yè)綜合管理的特點(diǎn)二、物業(yè)綜合管理的特點(diǎn)n綜合性強(qiáng)綜合性強(qiáng)n專業(yè)性強(qiáng)專業(yè)性強(qiáng)n政策性強(qiáng)政策性強(qiáng)第第1 1節(jié)節(jié) 物業(yè)綜合管理概述物業(yè)綜合管理概述三、物業(yè)綜合管理

2、的實(shí)施三、物業(yè)綜合管理的實(shí)施n委托專業(yè)服務(wù)公司委托專業(yè)服務(wù)公司 人員精干、技術(shù)水平高、技術(shù)裝備好、人員精干、技術(shù)水平高、技術(shù)裝備好、服務(wù)質(zhì)量好、服務(wù)收費(fèi)合理服務(wù)質(zhì)量好、服務(wù)收費(fèi)合理n自行組建專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍自行組建專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍第第1 1節(jié)節(jié) 物業(yè)綜合管理概述物業(yè)綜合管理概述四、物業(yè)綜合管理的工作要點(diǎn)四、物業(yè)綜合管理的工作要點(diǎn)n確保國家有關(guān)規(guī)定與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行確保國家有關(guān)規(guī)定與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行n規(guī)范服務(wù)人員的行為規(guī)范服務(wù)人員的行為n明確服務(wù)對象的權(quán)利和義務(wù)明確服務(wù)對象的權(quán)利和義務(wù)n注意協(xié)調(diào)好與有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)的關(guān)系注意協(xié)調(diào)好與有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)的關(guān)系第第2 2節(jié)節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管

3、理一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理n指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過宣傳教育、直接指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過宣傳教育、直接監(jiān)督和日常清潔工作，保護(hù)物業(yè)環(huán)境，監(jiān)督和日常清潔工作，保護(hù)物業(yè)環(huán)境，防治環(huán)境污染，及時(shí)進(jìn)行日常生活垃防治環(huán)境污染，及時(shí)進(jìn)行日常生活垃圾的分類收集、處理和清運(yùn)?；姆诸愂占?、處理和清運(yùn)。第第2 2節(jié)節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理n清潔衛(wèi)生范圍清潔衛(wèi)生范圍樓宇內(nèi)公共部位樓宇內(nèi)公共部位底樓到頂樓（大廳、電梯間、公用衛(wèi)生間、樓宇外墻）底樓到頂樓（大廳、電梯間、公用衛(wèi)生間、樓宇外墻）物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共場所物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共場所（道路、空地、公共停車場、公共娛樂場所）（道路、空地、公共

4、停車場、公共娛樂場所）第第2 2節(jié)節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理n清潔衛(wèi)生要求清潔衛(wèi)生要求“五定五定”（定人、定點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量）（定人、定點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量）根據(jù)實(shí)際定具體要求根據(jù)實(shí)際定具體要求道路清潔標(biāo)準(zhǔn)道路清潔標(biāo)準(zhǔn)（馬路清掃質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）（馬路清掃質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）垃圾處理垃圾處理（當(dāng)日清除、合理分類）（當(dāng)日清除、合理分類）第第2 2節(jié)節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理n基本措施基本措施制定管理制度制定管理制度（保證）（保證）搞好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)搞好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)（基礎(chǔ)）（基礎(chǔ)）做好環(huán)衛(wèi)宣傳教育工作做好環(huán)衛(wèi)宣傳教育工

5、作（完善）（完善）第第2 2節(jié)節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理二、物業(yè)環(huán)境綠化管理二、物業(yè)環(huán)境綠化管理A.綠化的功能綠化的功能物質(zhì)功能物質(zhì)功能精神功能精神功能B.綠化系統(tǒng)綠化系統(tǒng)指不同規(guī)模、不同種類的綠地，按點(diǎn)、線、指不同規(guī)模、不同種類的綠地，按點(diǎn)、線、面、環(huán)相結(jié)合的原則，組成相互協(xié)調(diào)的有面、環(huán)相結(jié)合的原則，組成相互協(xié)調(diào)的有機(jī)體系。機(jī)體系。第第2 2節(jié)節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境綠化管理一、物業(yè)環(huán)境綠化管理C. 環(huán)境綠化評價(jià)指標(biāo)環(huán)境綠化評價(jià)指標(biāo)u綠地率綠地率 小區(qū)內(nèi)綠地用地面積小區(qū)內(nèi)綠地用地面積/ /小區(qū)總用地面積小區(qū)總用地面積 100100u綠化覆蓋率綠化覆蓋率 綠地覆蓋面積綠地覆蓋

6、面積/ /小區(qū)總用地面積小區(qū)總用地面積 100100u人均公共綠地面積人均公共綠地面積 小區(qū)公共綠地面積小區(qū)公共綠地面積/ /小區(qū)內(nèi)居住總?cè)丝谛^(qū)內(nèi)居住總?cè)丝?100100第第2 2節(jié)節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)環(huán)境管理一、物業(yè)環(huán)境綠化管理一、物業(yè)環(huán)境綠化管理C. 環(huán)境綠化基本要求環(huán)境綠化基本要求u形成完整統(tǒng)一的綠地系統(tǒng)形成完整統(tǒng)一的綠地系統(tǒng)u新建小區(qū)：公共綠地人均新建小區(qū)：公共綠地人均1.21.2平方米以上平方米以上u舊區(qū)改造小區(qū)：公共綠地人均舊區(qū)改造小區(qū)：公共綠地人均不低于不低于0.50.5平方米平方米u(yù)綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)綠地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)案例內(nèi)容案例內(nèi)容這兩年，某住宅區(qū)里的這兩年，某住宅

7、區(qū)里的“圈地運(yùn)動(dòng)圈地運(yùn)動(dòng)”愈演愈烈。兩片公共綠地被一些業(yè)主你愈演愈烈。兩片公共綠地被一些業(yè)主你占一點(diǎn)兒，我搶一塊兒，成了由香椿、石榴、葡萄等密樹木組成的雜樹林，占一點(diǎn)兒，我搶一塊兒，成了由香椿、石榴、葡萄等密樹木組成的雜樹林，成了種植辣椒、韭菜、絲瓜的菜園子。圈地的業(yè)主收獲了成了種植辣椒、韭菜、絲瓜的菜園子。圈地的業(yè)主收獲了“豐收豐收”果實(shí)，果實(shí)，但其他業(yè)主對此頗有微詞。但其他業(yè)主對此頗有微詞。物業(yè)管理部門初始階段曾進(jìn)行過勸阻，但收效甚微。后來看到已經(jīng)失控，才物業(yè)管理部門初始階段曾進(jìn)行過勸阻，但收效甚微。后來看到已經(jīng)失控，才發(fā)出通知：限發(fā)出通知：限1010日之內(nèi)自行清除私自種植的果木和蔬菜，逾

8、期將強(qiáng)行解決，日之內(nèi)自行清除私自種植的果木和蔬菜，逾期將強(qiáng)行解決，重新統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)綠地。規(guī)定時(shí)限到了，仍有部分業(yè)主無動(dòng)于衷，物業(yè)管重新統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)綠地。規(guī)定時(shí)限到了，仍有部分業(yè)主無動(dòng)于衷，物業(yè)管理部門只好親自動(dòng)手，開始對雜樹林、菜園子進(jìn)行徹底清理。理部門只好親自動(dòng)手，開始對雜樹林、菜園子進(jìn)行徹底清理。清理剛剛開始，一個(gè)業(yè)主把舉報(bào)電話打到市園林綠化監(jiān)察部門，投訴物業(yè)管清理剛剛開始，一個(gè)業(yè)主把舉報(bào)電話打到市園林綠化監(jiān)察部門，投訴物業(yè)管理部門私自砍伐樹木。園林綠化監(jiān)察執(zhí)法人員來到現(xiàn)場，沒收了物業(yè)管理理部門私自砍伐樹木。園林綠化監(jiān)察執(zhí)法人員來到現(xiàn)場，沒收了物業(yè)管理工作人員工具，并下發(fā)違章通知書。物業(yè)管

9、理部門感覺受了莫大的委屈，工作人員工具，并下發(fā)違章通知書。物業(yè)管理部門感覺受了莫大的委屈，為了更好的綠化清理雜樹怎么就成了破壞綠化？樓前綠地難道聽任個(gè)別業(yè)為了更好的綠化清理雜樹怎么就成了破壞綠化？樓前綠地難道聽任個(gè)別業(yè)主隨意種植？清理住宅區(qū)內(nèi)私種樹木這樣的主隨意種植？清理住宅區(qū)內(nèi)私種樹木這樣的“家務(wù)事家務(wù)事”還非得報(bào)批嗎還非得報(bào)批嗎園林綠化監(jiān)察部門首先肯定，物業(yè)管理部門重新規(guī)劃建設(shè)樓前綠地的初衷是園林綠化監(jiān)察部門首先肯定，物業(yè)管理部門重新規(guī)劃建設(shè)樓前綠地的初衷是好的。同時(shí)面對他們的種種疑問，解釋說，樓前綠地屬于住宅區(qū)附屬綠地，好的。同時(shí)面對他們的種種疑問，解釋說，樓前綠地屬于住宅區(qū)附屬綠地，統(tǒng)

10、一歸市園林綠化規(guī)劃與建設(shè)，對其樹木的砍伐實(shí)行許可證制度。并強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一歸市園林綠化規(guī)劃與建設(shè)，對其樹木的砍伐實(shí)行許可證制度。并強(qiáng)調(diào)無論樓前綠地上的樹木何人所種，已經(jīng)長成這是事實(shí)，長成了就要納入園無論樓前綠地上的樹木何人所種，已經(jīng)長成這是事實(shí)，長成了就要納入園林綠化監(jiān)察部門的監(jiān)管范圍。林綠化監(jiān)察部門的監(jiān)管范圍。 案例分析案例分析n居住區(qū)內(nèi)業(yè)主私自種植花草樹木破壞園區(qū)綠地是目前較為居住區(qū)內(nèi)業(yè)主私自種植花草樹木破壞園區(qū)綠地是目前較為普遍的一種現(xiàn)象，在管理中根治難度大原因，就是個(gè)別業(yè)普遍的一種現(xiàn)象，在管理中根治難度大原因，就是個(gè)別業(yè)主從中獲得了一定的利益。這里管理上的防微杜漸是非常主從中獲得了一定的利益。

11、這里管理上的防微杜漸是非常重要的，如果物業(yè)管理公司從苗頭階段就積極阻止，不允重要的，如果物業(yè)管理公司從苗頭階段就積極阻止，不允許業(yè)主的這種行為形成一定的規(guī)模，這種現(xiàn)象是可以控制許業(yè)主的這種行為形成一定的規(guī)模，這種現(xiàn)象是可以控制的。但是，本案例中的物業(yè)管理公司由于開始管理力度不的。但是，本案例中的物業(yè)管理公司由于開始管理力度不夠，促成了這種現(xiàn)象的形成，所以，后來工作的難度就加夠，促成了這種現(xiàn)象的形成，所以，后來工作的難度就加大了。大了。n對于業(yè)主的舉報(bào)，姑且不論是何動(dòng)機(jī)，其法律意識(shí)還是值對于業(yè)主的舉報(bào)，姑且不論是何動(dòng)機(jī)，其法律意識(shí)還是值得稱道。倘若微瀾初起時(shí)，物業(yè)管理部門也能想到求助行得稱道。倘

12、若微瀾初起時(shí)，物業(yè)管理部門也能想到求助行政執(zhí)法部門，可能就不會(huì)有后來的麻煩。當(dāng)然只是政執(zhí)法部門，可能就不會(huì)有后來的麻煩。當(dāng)然只是“可能可能”而已，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)是許多地方的行政執(zhí)法部門對單位很有一而已，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)是許多地方的行政執(zhí)法部門對單位很有一套，往往嚴(yán)厲有加；而對業(yè)主則惟恐避之而不及，即使躲套，往往嚴(yán)厲有加；而對業(yè)主則惟恐避之而不及，即使躲不過去也往往比較不過去也往往比較“客氣客氣”。n但是，業(yè)主的舉報(bào)實(shí)際上也給物業(yè)管理公司一個(gè)啟示，那但是，業(yè)主的舉報(bào)實(shí)際上也給物業(yè)管理公司一個(gè)啟示，那就是用法律武器去保護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益。就是用法律武器去保護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益。第第3 3節(jié)節(jié) 物業(yè)安全管理物業(yè)安全

13、管理一、物業(yè)安全管理一、物業(yè)安全管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取各種措施和手段，保證業(yè)指物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全，維持正常的主和使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。生活和工作秩序的一種管理工作。治安管理治安管理消防管理消防管理車輛道路管理車輛道路管理第第3 3節(jié)節(jié) 物業(yè)安全管理物業(yè)安全管理二、物業(yè)安全管理與物業(yè)基礎(chǔ)管理二、物業(yè)安全管理與物業(yè)基礎(chǔ)管理A.A.管理對象不同管理對象不同B.B.管理目的不同管理目的不同C.C.管理方法不同管理方法不同D.D.對企業(yè)信譽(yù)影響力不同對企業(yè)信譽(yù)影響力不同E. E.影響范圍不同影響范圍不同第第3 3節(jié)節(jié) 物

14、業(yè)安全管理物業(yè)安全管理三、物業(yè)治安管理與公安機(jī)關(guān)治安管理三、物業(yè)治安管理與公安機(jī)關(guān)治安管理A.A.職責(zé)范圍不同職責(zé)范圍不同B.B.職權(quán)不同職權(quán)不同C.C.工作方式不同工作方式不同第第3 3節(jié)節(jié) 物業(yè)安全管理物業(yè)安全管理三、物業(yè)治安管理基本內(nèi)容三、物業(yè)治安管理基本內(nèi)容A.A.建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)B.B.制定和完善各項(xiàng)基本制度和崗位責(zé)任制制定和完善各項(xiàng)基本制度和崗位責(zé)任制C.C.保安員的配備及其培訓(xùn)保安員的配備及其培訓(xùn)D.D.建立正常的巡視制度建立正常的巡視制度E. E.完善區(qū)域內(nèi)安全防范措施完善區(qū)域內(nèi)安全防范措施F. F.搞好群防群治搞好群防群治G.G.搞好治

15、安管理搞好治安管理H.H.與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度I. I.為保安員配備保安器具，辦理人身保險(xiǎn)為保安員配備保安器具，辦理人身保險(xiǎn)第第3 3節(jié)節(jié) 物業(yè)安全管理物業(yè)安全管理四、高層建筑消防管理特點(diǎn)及措施四、高層建筑消防管理特點(diǎn)及措施 特點(diǎn)特點(diǎn)A.A.耐火極限低耐火極限低B.B.火險(xiǎn)因素多火險(xiǎn)因素多C.C.火勢蔓延快火勢蔓延快D.D.疏散困難疏散困難E. E.撲救難度大撲救難度大 措施措施防火分割防火分割做好安全疏散準(zhǔn)備工作做好安全疏散準(zhǔn)備工作設(shè)置自動(dòng)報(bào)警設(shè)施設(shè)置自動(dòng)報(bào)警設(shè)施設(shè)置火災(zāi)事故照明設(shè)備設(shè)置火災(zāi)事故照明設(shè)備和疏散標(biāo)志和疏散標(biāo)志第第3 3節(jié)節(jié) 物業(yè)安全管理物業(yè)安全管

16、理五、居住區(qū)道路規(guī)劃五、居住區(qū)道路規(guī)劃A.A.居住區(qū)級(jí)道路：車行道寬度不應(yīng)小于居住區(qū)級(jí)道路：車行道寬度不應(yīng)小于9m9mB.B.居住小區(qū)級(jí)道路：車行道寬度一般為居住小區(qū)級(jí)道路：車行道寬度一般為7m7mC.C.居住組團(tuán)級(jí)道路：車行道寬度一般為居住組團(tuán)級(jí)道路：車行道寬度一般為4m4mD.D.宅前小路：寬度一般為宅前小路：寬度一般為3m3mE. E.步行林蔭道步行林蔭道第第3 3節(jié)節(jié) 物業(yè)安全管理物業(yè)安全管理六、停車場管理六、停車場管理A.A.場內(nèi)車位劃分要明確場內(nèi)車位劃分要明確B.B.場內(nèi)行駛標(biāo)志要清楚場內(nèi)行駛標(biāo)志要清楚C.C.進(jìn)出停車場管理要嚴(yán)格進(jìn)出停車場管理要嚴(yán)格D.D.車輛防盜和防損壞措施要得

17、力車輛防盜和防損壞措施要得力第第3 3節(jié)節(jié) 物業(yè)安全管理物業(yè)安全管理七、不同物業(yè)車輛道路管理的特點(diǎn)七、不同物業(yè)車輛道路管理的特點(diǎn)A.A.居住物業(yè)居住物業(yè)（步行空間、邊緣地帶、有序管理）（步行空間、邊緣地帶、有序管理）B.B.辦公物業(yè)辦公物業(yè)（車輛調(diào)度、嚴(yán)格登記、定位存放）（車輛調(diào)度、嚴(yán)格登記、定位存放）C.C.商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)（定線定站、停車場管理、定線不定站）（定線定站、停車場管理、定線不定站）D.D.旅游物業(yè)旅游物業(yè)（專線直達(dá)、出租車有序管理）（專線直達(dá)、出租車有序管理）E. E.工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)（車輛調(diào)度、道路輔助設(shè)施管理）（車輛調(diào)度、道路輔助設(shè)施管理）第第3 3節(jié)節(jié) 物業(yè)安全管理物業(yè)安

18、全管理八、安全管理突發(fā)事件處置方法八、安全管理突發(fā)事件處置方法A.A.發(fā)生刑事案件發(fā)生刑事案件B.B.遇到犯罪分子偷盜或搶劫遇到犯罪分子偷盜或搶劫C.C.執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)客戶斗毆執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)客戶斗毆D.D.對醉酒滋事或精神病人闖入目標(biāo)對醉酒滋事或精神病人闖入目標(biāo)E. E.發(fā)現(xiàn)有人觸電發(fā)現(xiàn)有人觸電F. F.停電或電梯發(fā)生故障、電梯關(guān)人停電或電梯發(fā)生故障、電梯關(guān)人G.G.發(fā)生火警發(fā)生火警H.H.遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人第第4 4節(jié)節(jié) 物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理一、風(fēng)險(xiǎn)類型一、風(fēng)險(xiǎn)類型A.A.按風(fēng)險(xiǎn)對象劃分：按風(fēng)險(xiǎn)對象劃分： 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、人身

19、風(fēng)險(xiǎn)B.B.按風(fēng)險(xiǎn)成因劃分：按風(fēng)險(xiǎn)成因劃分： 自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)第第4 4節(jié)節(jié) 物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理二、保險(xiǎn)二、保險(xiǎn)A.A.指為應(yīng)對特點(diǎn)的自然災(zāi)害或意外事故，指為應(yīng)對特點(diǎn)的自然災(zāi)害或意外事故，通過訂立合同實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)通過訂立合同實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。濟(jì)形式。B.B.目的目的 分散意外損失分散意外損失 利于善后工作利于善后工作第第4 4節(jié)節(jié) 物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理三、物業(yè)火災(zāi)保險(xiǎn)（財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)）三、物業(yè)火災(zāi)保險(xiǎn)（財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)）A.A.建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)整座建筑整座建筑公共部位公共部位B.B.建筑物

20、內(nèi)物件火險(xiǎn)建筑物內(nèi)物件火險(xiǎn)案例內(nèi)容案例內(nèi)容 十月上旬夜里十月上旬夜里10點(diǎn)左右，某小區(qū)地下車庫點(diǎn)左右，某小區(qū)地下車庫值班護(hù)衛(wèi)員報(bào)告值班護(hù)衛(wèi)員報(bào)告X號(hào)樓的一位業(yè)主，只購買了號(hào)樓的一位業(yè)主，只購買了一個(gè)車位，卻在車庫停了兩輛車。護(hù)衛(wèi)員勸其一個(gè)車位，卻在車庫停了兩輛車。護(hù)衛(wèi)員勸其將未購車位的車開走，但業(yè)主對護(hù)衛(wèi)員不予理將未購車位的車開走，但業(yè)主對護(hù)衛(wèi)員不予理睬，將車子鎖好后揚(yáng)長而去。無奈，護(hù)衛(wèi)員只睬，將車子鎖好后揚(yáng)長而去。無奈，護(hù)衛(wèi)員只好求助樓間護(hù)衛(wèi)員使用對講系統(tǒng)同其聯(lián)系，要好求助樓間護(hù)衛(wèi)員使用對講系統(tǒng)同其聯(lián)系，要求其將車子開出車庫。業(yè)主對護(hù)衛(wèi)員的行動(dòng)先求其將車子開出車庫。業(yè)主對護(hù)衛(wèi)員的行動(dòng)先是采取

21、了不接對講的方式，后來對護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行是采取了不接對講的方式，后來對護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行漫罵，甚至揚(yáng)言誰再打他家的對講，就用開水漫罵，甚至揚(yáng)言誰再打他家的對講，就用開水倒下來燙誰。倒下來燙誰。 案例分析案例分析n了解到情況后，辦公室值班人員當(dāng)即同業(yè)主聯(lián)系，了解到情況后，辦公室值班人員當(dāng)即同業(yè)主聯(lián)系，得到他的同意后，登門拜訪。首先對護(hù)衛(wèi)員反復(fù)打得到他的同意后，登門拜訪。首先對護(hù)衛(wèi)員反復(fù)打?qū)χv影響業(yè)主生活道歉，然后向他說明車庫內(nèi)的大對講影響業(yè)主生活道歉，然后向他說明車庫內(nèi)的大多數(shù)車位已售出，一個(gè)車位只允許停放一輛車，如多數(shù)車位已售出，一個(gè)車位只允許停放一輛車，如果占用別人車位，別的業(yè)主就會(huì)有意見。接著，又果占用

22、別人車位，別的業(yè)主就會(huì)有意見。接著，又特別指出這樣事情多了，大家特別指出這樣事情多了，大家互相效仿，互相效仿，總有一天總有一天他自己的車位也會(huì)被別人占用的。他自己的車位也會(huì)被別人占用的。n建議建議他再租個(gè)車位來從根本上解決泊車問題。也許他再租個(gè)車位來從根本上解決泊車問題。也許他聽了這番話，覺得入情入理，便會(huì)提出要求，讓他聽了這番話，覺得入情入理，便會(huì)提出要求，讓值班人員替他找一個(gè)空位租下來。值班人員替他找一個(gè)空位租下來。n管理人員應(yīng)管理人員應(yīng)主動(dòng)主動(dòng)同他聯(lián)系，告訴他車位已找好，請同他聯(lián)系，告訴他車位已找好，請他抓緊到辦公室來辦理。他抓緊到辦公室來辦理。案例內(nèi)容案例內(nèi)容 某商業(yè)大廈內(nèi)的客戶轎車丟

23、失。當(dāng)時(shí)客戶進(jìn)入大某商業(yè)大廈內(nèi)的客戶轎車丟失。當(dāng)時(shí)客戶進(jìn)入大廈時(shí)大廈停車場的車輛管理員對該車輛進(jìn)行了發(fā)卡工廈時(shí)大廈停車場的車輛管理員對該車輛進(jìn)行了發(fā)卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場只提供車輛的場地作，停車卡上寫有（本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請各位車主自行保管！）。使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請各位車主自行保管！）。該客戶現(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是該客戶現(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭執(zhí)。物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭執(zhí)。案例分析案例分析n本案例爭論的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司提供停車位構(gòu)成的是本案例爭論的焦點(diǎn)是

24、物業(yè)管理公司提供停車位構(gòu)成的是“停車位停車位有償使用合同關(guān)系有償使用合同關(guān)系”還是還是“保管合同關(guān)系保管合同關(guān)系”。物。物業(yè)管理公司拒絕賠償，就要證明其與客戶僅是業(yè)管理公司拒絕賠償，就要證明其與客戶僅是“僅是停車僅是停車位有償使用合同關(guān)系，那么需要在其經(jīng)營范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、位有償使用合同關(guān)系，那么需要在其經(jīng)營范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、對外明示及物業(yè)管理合同中提供相應(yīng)的證據(jù)。對外明示及物業(yè)管理合同中提供相應(yīng)的證據(jù)。n本案例物業(yè)管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種本案例物業(yè)管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種“停車位有償使用合同關(guān)系，這在寫有停車位有償使用合同關(guān)系，這在寫有“本大廈停車場只本大廈停車場只提

25、供車輛的場地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請各位車主自行提供車輛的場地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請各位車主自行保管！保管！” 的停車卡上已經(jīng)表明，所以物業(yè)管理公司提供停的停車卡上已經(jīng)表明，所以物業(yè)管理公司提供停車服務(wù)不是保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司沒有對車輛進(jìn)出車服務(wù)不是保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司沒有對車輛進(jìn)出進(jìn)行檢驗(yàn)的義務(wù)。如果物業(yè)管理公司停車場值班人員發(fā)現(xiàn)進(jìn)行檢驗(yàn)的義務(wù)。如果物業(yè)管理公司停車場值班人員發(fā)現(xiàn)有人盜竊車輛而不及時(shí)制止、告知車主或報(bào)警，應(yīng)是一種有人盜竊車輛而不及時(shí)制止、告知車主或報(bào)警，應(yīng)是一種重大過失行為，但本案例中并不存在這一事實(shí)。所以，物重大過失行為，但本案例中并不存在這一事實(shí)。所以，物業(yè)

26、管理公司不應(yīng)進(jìn)行賠償。業(yè)管理公司不應(yīng)進(jìn)行賠償。 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理概述物業(yè)環(huán)境管理概述 一、一、 物業(yè)環(huán)境的概念和種類物業(yè)環(huán)境的概念和種類（一）物業(yè)環(huán)境的概念（一）物業(yè)環(huán)境的概念 物業(yè)環(huán)境是指物業(yè)管區(qū)內(nèi)的周圍環(huán)境及公共設(shè)施。 （二）物業(yè)環(huán)境的種類（二）物業(yè)環(huán)境的種類 物業(yè)環(huán)境按物業(yè)的不同，可以分為生活居住環(huán)境、生產(chǎn)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、辦公環(huán)境等。 1生活居住環(huán)境 生活居住環(huán)境包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境兩個(gè)方面。 2生產(chǎn)環(huán)境 生產(chǎn)環(huán)境應(yīng)該包括外部居住環(huán)境中的的部分或全部，另外，它還包括各科，生產(chǎn)設(shè)施和條件等。 3商業(yè)環(huán)境 商業(yè)環(huán)境包括內(nèi)部居住環(huán)境中和外部居住環(huán)境中等內(nèi)容的部分或全部，另外

27、，還包括室內(nèi)各種環(huán)境小品、商業(yè)設(shè)施等，商業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度和水平也是影響商業(yè)環(huán)境的一個(gè)很重要因素。 4辦公環(huán)境 影響辦公環(huán)境的因素包括內(nèi)部居住環(huán)境中(辦公室標(biāo)準(zhǔn))、(辦公室類型)、內(nèi)容的部分和全部，以及外部居住環(huán)境中內(nèi)容的部分或全部。另外，還包括室內(nèi)景觀設(shè)備、辦公設(shè)備、辦公區(qū)域的治安狀況、辦公人員的思想文化素質(zhì)、藝術(shù)素質(zhì)以及相互關(guān)系等。 二、物業(yè)環(huán)境管理的概念、任務(wù)和內(nèi)容二、物業(yè)環(huán)境管理的概念、任務(wù)和內(nèi)容 （一）物業(yè)環(huán)境管理的概念（一）物業(yè)環(huán)境管理的概念物業(yè)環(huán)境管理是指物業(yè)管理公司對所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有環(huán)境的管理。（二）物業(yè)環(huán)境管理任務(wù)（二）物業(yè)環(huán)境管理任務(wù)物業(yè)環(huán)境管理的任務(wù)是保護(hù)和維持物業(yè)區(qū)

28、域內(nèi)的容貌，防止人為破壞和減緩自然損壞，維護(hù)正常的生產(chǎn)、生活和辦公秩序，保持物業(yè)的外觀及整體形象的永恒性，提高知名度等。（三）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容（三）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容物業(yè)環(huán)境管理具體包含下列幾個(gè)內(nèi)容：1.治理環(huán)境污染。含空氣污染、水體污染、固體廢棄物污染、噪聲污染(生產(chǎn)噪聲、施工噪聲、生活噪聲、商業(yè)噪聲、保育教育設(shè)施噪聲)、電磁波污染等。2.做好綠化和環(huán)境衛(wèi)生：作。這既是治理環(huán)境污染的一個(gè)措施，也是提高環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)途徑。3.清理物業(yè)區(qū)域內(nèi)違章搭建。4.加強(qiáng)市政公司設(shè)施管理。5.搞好車輛交通管理。6.建設(shè)各種環(huán)境小品。7.抓好治安管理工作。8.建設(shè)新型的人文環(huán)境。第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)安全管理物

29、業(yè)安全管理 一、治安管理一、治安管理 治安管理的含義和特點(diǎn)治安管理的含義和特點(diǎn)1治安管理的含義治安管理就是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理的物業(yè)進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)。治安管理的目的是為了保障物業(yè)管理公司所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人身不受傷害，維護(hù)正常的工作和生活秩序。2治安管理的特點(diǎn)治安工作難度較大。 服務(wù)性強(qiáng) 治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分治安管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1治安管理機(jī)構(gòu)設(shè)置按保安人員工作性質(zhì)和工作任務(wù)的不同，保安部下轄辦公室、門衛(wèi)班、巡邏班、電視監(jiān)控班、消防班、車場保安班等。2治安管理人員的職責(zé)劃分 部門經(jīng)理的工作職責(zé) 保安領(lǐng)班（經(jīng)理

30、助理）的工作職責(zé) 保安人員的工作職責(zé) 保安員的工作分幾種，實(shí)踐中每個(gè)保安員一天上班期間都有可能轉(zhuǎn)換幾個(gè)崗位，這樣做是保證保安部每天24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的工作安排，同時(shí)避免保安員在某一崗位上班過分疲勞等。不同的保安崗位（如門衛(wèi)、巡視、電視監(jiān)控等）有不同的工作要求，其工作職責(zé)不同。 治安管理的主要內(nèi)容治安管理的主要內(nèi)容1門衛(wèi)治安管理 門衛(wèi)的基本條件.門衛(wèi)代表著管理公司的形象 門衛(wèi)的治安職責(zé) 門衛(wèi)的服務(wù)職責(zé) 2.巡邏治安管理 巡邏的范圍及方式 巡邏保安的職責(zé) 電子巡更系統(tǒng)3電視監(jiān)控管理 電視監(jiān)控系統(tǒng) 電視監(jiān)控室 二、消防管理二、消防管理消防管理的目的與方針消防管理的目的與方針1消防管理的目的 預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的

31、發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主和使用人的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，增強(qiáng)城市居民的安全感，保證其生命和財(cái)產(chǎn)的安全。2消防管理的方針中國消防管理的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合” 消防管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分消防管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1消防管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司的消防管理機(jī)構(gòu)一般從屬于公司的安全保衛(wèi)部門，即在保安部下設(shè)消防班，但消防班的業(yè)務(wù)管理又是專業(yè)專職和單列的。2消防管理人員的職責(zé)劃分 專職消防管理人員職責(zé)。 義務(wù)消防人員的職責(zé)。 消防管理的主要內(nèi)容消防管理的主要內(nèi)容1建立高素質(zhì)的消防隊(duì)伍2制定完善的消防制度完善的消防制度應(yīng)包括以下六個(gè)方面： 消防中心值班制度。 防火檔案制度。 消防崗位責(zé)任

32、制度。 消防安全檢查制度。 專職消防員的定期訓(xùn)練和演習(xí)制度。 其他有關(guān)消防的規(guī)定。 3消防設(shè)備的管理消防設(shè)備的管理主要是指對消防設(shè)備的保養(yǎng)與維護(hù)。 高層建筑的消防管理高層建筑的消防管理1高層建筑消防的特點(diǎn) 耐火極限低。 火險(xiǎn)因素多。 火勢蔓延快。 疏散困難。2高層建筑消防管理的主要措施 防火分隔。 做好完全疏散的準(zhǔn)備工作。 設(shè)置自動(dòng)報(bào)警設(shè)施。 設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志。三、車輛管理三、車輛管理搞好車輛管理工作，主要應(yīng)搞好停車場的建設(shè)，建立健全車輛管理制度。 搞好停車場的建設(shè)搞好停車場的建設(shè)1停車場位置的規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 因地制宜。2停車場（庫）的內(nèi)部要求 停車場（庫）的光度要求 停車場（庫）

33、的設(shè)施要求 停車場（庫）的區(qū)位布置要求 建立健全車輛管理制度建立健全車輛管理制度 1門衛(wèi)管理制度 2車輛保管規(guī)定 3.車輛管理負(fù)責(zé)人的職責(zé) 4.車輛管理員的職責(zé) 5.車輛管理員的紀(jì)律 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)環(huán)境保潔管理物業(yè)環(huán)境保潔管理 一、物業(yè)環(huán)境的保潔管理的含義和機(jī)構(gòu)設(shè)置一、物業(yè)環(huán)境的保潔管理的含義和機(jī)構(gòu)設(shè)置 保潔管理的含義保潔管理的含義保潔管理就是指物業(yè)管理公司對所管轄的區(qū)域有計(jì)劃、有條理、有程序、有目標(biāo)的，并按指定的時(shí)間、地點(diǎn)、人員進(jìn)行日常的清潔服務(wù)，并結(jié)合精神文明建設(shè)，依照規(guī)范服務(wù)的要求對業(yè)主（使用人）進(jìn)行宣傳教育、專業(yè)管理，并使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，遵守規(guī)章制度，保持物業(yè)區(qū)域容貌整

34、潔，減少疾病，促進(jìn)身心健康，以提高物業(yè)區(qū)域使用環(huán)境的效益。 保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置保潔管理由物業(yè)管理公司的保潔部執(zhí)行，其班組設(shè)置根據(jù)所管物業(yè)的類型、面積以及清潔對象的不同而靈活設(shè)置。最簡單的是設(shè)置一個(gè)公共衛(wèi)生清潔班，直接由部門經(jīng)理負(fù)責(zé)。對于一個(gè)規(guī)模較大的物業(yè)管理公司而言，其保潔部一般分設(shè)三個(gè)班：樓宇清潔服務(wù)班、公共區(qū)域清潔班、高空外墻清潔班。2保潔管理人員的職責(zé)劃分 部門經(jīng)理的工作職責(zé)。 技術(shù)員的工作職責(zé)。 公共衛(wèi)生區(qū)域清潔班領(lǐng)班的工作職責(zé)。 保潔員的工作職責(zé)。 倉庫保管員的工作職責(zé)。 二、保潔管理工作的主要內(nèi)容二、保潔管理工作的主要內(nèi)容（

35、一）制定管理制度（一）制定管理制度保潔衛(wèi)生操作標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、員工服務(wù)規(guī)范、清潔設(shè)備領(lǐng)用制度、操作規(guī)程以及獎(jiǎng)懲規(guī)定等。（二）制定保潔工作計(jì)劃（二）制定保潔工作計(jì)劃1.每日清潔工作的內(nèi)容有： 管轄區(qū)域內(nèi)道路（含人行道）清掃兩次，整日保潔。 管轄區(qū)域內(nèi)綠化帶，含草地、花木灌叢、建筑小品等清掃一次。 各樓宇電梯間、地板拖洗兩次，墻身清抹一次。 樓宇各層樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清擦一次。 收集住戶生活垃圾，清除垃圾箱內(nèi)垃圾。2.每周清潔工作的內(nèi)容有： 高層樓宇的各層公共走廊拖洗一次。 業(yè)主信箱清擦一次。 天臺(tái)、天井清掃一次。3. 每月清潔工作的內(nèi)容有： 天花板灰塵和蜘蛛網(wǎng)清除一次。 高層樓宇各層的

36、公用玻璃窗擦拭一次。 公共走廊及住宅區(qū)內(nèi)路燈罩清擦一次。公共區(qū)域的清潔與保養(yǎng)公共區(qū)域清潔的特點(diǎn)及質(zhì)量控制特點(diǎn)： 1.人員流量大，清潔工作不太方便2.涉及范圍廣，造成影響大3. 項(xiàng)目繁雜，專業(yè)、技術(shù)性強(qiáng) 公共區(qū)域的清潔與保養(yǎng) 質(zhì)量控制 1.劃片包干，責(zé)任落實(shí)到人 由于公共區(qū)域衛(wèi)生工作面積廣大，工作地點(diǎn)分散，不易集中監(jiān)督管理；且各類衛(wèi)生項(xiàng)目的清潔方法和要求不同，很難統(tǒng)一檢查評比標(biāo)準(zhǔn)。所以不僅要求每個(gè)服務(wù)人員具有較高的質(zhì)量意識(shí)和工作自覺性，同時(shí)也要做到分類管理，定崗定人定責(zé)任?？蓪⒎?wù)員劃分成若干個(gè)小組，如樓道組、花園組等。注意做到無遺漏，不交叉。 公共區(qū)域的清潔與保養(yǎng) 2.制定計(jì)劃衛(wèi)生制度 為了保

37、證衛(wèi)生質(zhì)量，控制成本和合理調(diào)配人力、物力。必須對公共區(qū)域某些大的清潔保養(yǎng)工作，采用計(jì)劃衛(wèi)生管理的方法，制定計(jì)劃衛(wèi)生制度。清掃項(xiàng)目、間隔時(shí)間、人員安排等要在計(jì)劃中落實(shí)，在正常情況下按計(jì)劃執(zhí)行。公共區(qū)域的清潔與保養(yǎng) 3.加強(qiáng)現(xiàn)場管理 公共區(qū)域管理人員要加強(qiáng)現(xiàn)場巡視，要讓問題解決在可能發(fā)生或正在發(fā)生時(shí)，因?yàn)橐坏┣鍧嵭l(wèi)生遺漏、失誤或欠缺已成事實(shí)，首先感知的往往是公眾。管理人員要對清潔衛(wèi)生狀況進(jìn)行密切監(jiān)督，不定期或定期的檢查和抽查，才能保證公共衛(wèi)生的質(zhì)量，才能維護(hù)公共區(qū)域的形象。 （三）抓好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)（三）抓好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)物業(yè)管理公司保潔部要搞好環(huán)境衛(wèi)生管理工作，必須有相應(yīng)的衛(wèi)生設(shè)施，這些設(shè)施包括：1

38、.環(huán)衛(wèi)車輛。有清掃車、灑水車、垃圾運(yùn)輸車、糞便清運(yùn)車等。2.便民設(shè)施。為便利群眾而建設(shè)的衛(wèi)生設(shè)施，如垃圾清運(yùn)站、果皮箱等。（四）加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育（四）加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育三、保潔管理工作標(biāo)準(zhǔn)三、保潔管理工作標(biāo)準(zhǔn) （一）（一） 做到做到“五定五定”即清潔衛(wèi)生工作要做到：定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。 （二） 做到做到“七凈七凈”、“六無六無”“七凈”是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、電線桿凈、墻根凈。“六無”是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物。 （三）（三） 垃圾清運(yùn)及時(shí)，

39、當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除垃圾清運(yùn)及時(shí)，當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除 要采用設(shè)垃圾桶，實(shí)行袋裝垃圾的辦法集中收集垃圾。 第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)環(huán)境的綠化管理物業(yè)環(huán)境的綠化管理 一、物業(yè)環(huán)境綠化管理功能一、物業(yè)環(huán)境綠化管理功能良好的綠化管理可以實(shí)現(xiàn)以下功能：（一）防風(fēng)、防塵，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。（二）凈化空氣，降低噪聲，改善環(huán)境。（三）改善小氣候，調(diào)節(jié)溫度，緩解城市熱島效應(yīng)。（四）美化物業(yè)區(qū)域和城市環(huán)境。（五）提供休閑健身場所，陶冶人們道德情操，緩解壓力。 （六）經(jīng)濟(jì)上好的綠化，提高物業(yè)檔次品味價(jià)格二、二、 物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)的組成物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)的組成物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)一般是由以下幾個(gè)部分組成：（一）（一） 公共綠地公共綠地 物

40、業(yè)范圍內(nèi)公共使用的綠化用地，如居住區(qū)的花園、住宅組群間的小塊綠地。（二）公共建筑和公用設(shè)施綠地。如物業(yè)范圍內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院、影劇院周圍的綠地。（三）住宅旁和庭院綠地（四）街道綠地。如居住區(qū)內(nèi)的干道、步道兩旁種植的樹木等。（五）豎向綠化。如屋頂、墻面、陽臺(tái)等處的綠化。 居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成街道綠地宅旁和庭院綠地公共建筑和公用設(shè)施專用綠地公共綠地居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成三、綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分三、綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分（一）綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置 若是承包給專業(yè)園林綠化部門的，則只需要幾個(gè)管理人員即可；若是自己完成的，可以設(shè)立專門的部門即綠化部，一般至少下設(shè)一個(gè)養(yǎng)護(hù)組，

41、如需要也可設(shè)花圃組和服務(wù)組，花圃組和服務(wù)組均可對外直接經(jīng)營為公司創(chuàng)收。（二）綠化管理人員的職責(zé)劃分（二）綠化管理人員的職責(zé)劃分 1.部門經(jīng)理的崗位職責(zé) 2.綠化技術(shù)人員的崗位職責(zé) 3.養(yǎng)護(hù)、管理人員的崗位職責(zé) 四、四、 綠化管理工作的主要內(nèi)容綠化管理工作的主要內(nèi)容（一）培訓(xùn)綠化管理養(yǎng)護(hù)員工（一）培訓(xùn)綠化管理養(yǎng)護(hù)員工（二）做好綠地的營造工作（二）做好綠地的營造工作1. 綠地營造的設(shè)計(jì)要求2. 進(jìn)行樹木的選擇與配置3. 完成園林小品的建造4. 實(shí)施豎向綠化（三）搞好綠化的養(yǎng)護(hù)管理工作（三）搞好綠化的養(yǎng)護(hù)管理工作一般包括以下內(nèi)容：1.澆水。2. 施肥。3.整形、修剪。4.除草、松土。通過除草，將雜草

42、清除，既可以防止雜草與綠化植物爭奪土壤中的水分、養(yǎng)分，有利于生長，還可以減少病蟲害的發(fā)生。5.病蟲害的防治。（四）制定綠化管理規(guī)定（四）制定綠化管理規(guī)定具體包括：1.人人有權(quán)利和義務(wù)管理和愛護(hù)花草樹木。2.不攀折花木以及在樹木上晾曬衣物。3.不損壞花木、保護(hù)設(shè)施及花壇。4.行人或車輛不得跨越、通過綠化地帶，不準(zhǔn)碰壞綠籬柵欄。5.不往綠地傾倒污水或投扔雜物。6.不在綠化范圍內(nèi)堆放物品，停放車輛。7.不在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌。 8.人為造成花木及保護(hù)設(shè)施損壞的，根據(jù)有關(guān)主管部門規(guī)定進(jìn)行處罰，若是兒童所為，由家長負(fù)責(zé)支付罰款。 五、綠化管理的質(zhì)量要求和考核指標(biāo)五、綠化管理的質(zhì)量要求和考核指標(biāo)（

43、一）綠化管理的質(zhì)量要求（一）綠化管理的質(zhì)量要求1.樹木生長茂盛無枯枝；2.樹形美觀完整無傾斜；3.綠籬修剪整齊無缺枝；4.花壇土壤疏松無垃圾；5.草坪平整清潔無雜草；6.小品保持完好無缺損。（二）綠化管理的考核指標(biāo)（二）綠化管理的考核指標(biāo)1.居住區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)國家1992年4月頒布的全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評實(shí)施細(xì)則規(guī)定，住宅小區(qū)人均公用綠地應(yīng)達(dá)到每個(gè)居民平均占有1.5平方米以上，綠地率要達(dá)到30%，綠化覆蓋率達(dá)到25%以上。2.樹木成活率：除新種樹苗為95%外，應(yīng)達(dá)到100%；3.樹木傾斜程度：新種樹木高度1米處傾斜超過10厘米的樹木不超過樹木總數(shù)的2%；4.遭各類蟲害的樹木不超過樹木總

44、數(shù)的2%；5.無枯枝敗葉；6.綠化圍護(hù)設(shè)施無缺損；7.綠化整潔無雜物。( (三三) )行道樹養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)行道樹養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1成活率95：2老樹保存率998：3樹干基本挺直，傾斜度不超過10 ；4骨架均勻，樹冠完整，葉面光照均勻；5及時(shí)修剪，剝芽、控制害蟲；6樹穴不積水；7綁扎物不嵌入樹內(nèi)；8無死樹、缺株；9無壞樁、斷樁；lO及時(shí)處理與公用事業(yè)設(shè)施的矛盾：( (四四) )街道綠地質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)街道綠地質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1成活率95；2老樹保存率998；3樹木生長好，控制蟲害，青枝綠葉不破相：4綠籬平整，無成塊缺檔；5草皮無大形野草，無成片空禿；6樹壇、花壇、草坪間隔清楚；7花壇有花(一級(jí)花壇四季有花，二級(jí)花壇節(jié)日明花)；8無死樹，無枯枝