秦園居三期營銷策劃方案

1、；. 目 錄第一章 秦園居綜合素質(zhì)分析1、地段2、規(guī)劃設(shè)計(jì)3、戶型設(shè)計(jì)4、交通條件5、人文環(huán)境6、生活配套第二章 秦園居項(xiàng)目定位1、區(qū)域市場分析2、競爭性樓盤分析3、秦園居市場角色分析4、秦園居項(xiàng)目價(jià)格市場反映第三章 秦園居三期銷售現(xiàn)狀分析第四章 秦園居三期營銷策略1、產(chǎn)品塑造 2、推廣 3、銷售準(zhǔn)備 4、難點(diǎn)小高層銷售策略第一章 秦園居綜合素質(zhì)分析樓盤的綜合素質(zhì)涵蓋了地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、交通條件、配套設(shè)施等諸多方面的主、客觀條件。這些條件的好壞直接決定了樓盤被社會(huì)承認(rèn)的程度。（一） 地段 從武漢市地圖上看，秦園居所處的徐家棚區(qū)域幾乎位于整張地圖的正中央，照常理講，該區(qū)域應(yīng)該是一個(gè)城市發(fā)展情

2、況較好，各項(xiàng)建設(shè)較超前的區(qū)域。事實(shí)與之相反，由于城市規(guī)劃所限，徐家棚目前屬武漢市發(fā)展相對滯后的老城區(qū)。但近年來隨著長江二橋的建成通車及武青三干道的建設(shè)，該區(qū)域由于靠近發(fā)展迅猛的徐東片區(qū)，其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)地位正穩(wěn)步提高。未來幾年中，該區(qū)域作為徐東片區(qū)的從屬區(qū)域，其良好的發(fā)展前景已經(jīng)不難預(yù)見。（二） 規(guī)劃設(shè)計(jì)秦園居總占地68畝，規(guī)劃由12棟多層及4棟小高層住宅樓組成，住宅絕大部分為坐北朝南，多層房采用一梯兩戶條式房設(shè)計(jì)，保證了良好的通風(fēng)與采光。容積率2.4，綠化率30%。小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、老年活動(dòng)中心、中心花園、雕塑小品廣場等配套設(shè)施。秦園居多層物業(yè)在項(xiàng)目中所占比重較大，因此樓盤的容積率相對較小

3、，但同時(shí)也造成了綠化率低的事實(shí)，可謂優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)并存。另一方面，小區(qū)內(nèi)一期、二期的綠化現(xiàn)狀及三期的綠化設(shè)計(jì)方案等均未體現(xiàn)出較高水準(zhǔn)。（三） 戶型設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)上，秦園居是成功的。三期的多層及小高層設(shè)計(jì)有一室一廳、二室二廳、三室二廳.等房型，結(jié)構(gòu)包括平層、錯(cuò)層、復(fù)式等類型，面積分布在50-220平米之間。房型 面積 戶數(shù) 所占比例 1*2 52.6m2 6 2.17% 2*2 74.55m2 6 2.17% 8090m2 30 10.87% 90100m2 34 12.32% 100110m2 0 0 111.59m2 6 2.17% 3*2 110120m2 60 21.74% 120130m2

4、 48 17.39% 130140m2 68 24.64% 144.02m2 6 2.17% 4*2 138.52m2 6 2.17% 復(fù)式 131.71m2 2 0.72% 190200m2 4 1.44% 從戶型配比看，大、中、小面積的戶型所占比例基本合理，美中不足的是130-140平米的大戶型占到了最大的比例，高達(dá)24.64%，該比例明顯偏大。從市場反映來看，消化最快的是110-120平米的中等面積戶型，其次是110平米以下的中小面積戶型。從房型設(shè)計(jì)上看，有不少值得稱道的地方。如常安樓120.01平米的三室二廳，該戶型作到了干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)，客廳、餐廳等公共活動(dòng)區(qū)域面積大、采光好，房間

5、私密性好，各功能齊全等優(yōu)點(diǎn)。此外常春樓118.76平米的三室二廳、87.43平米的二室二廳以及小高層112.01平米的三室二廳等戶型均受到了客戶的好評。但同時(shí)也存在極少數(shù)敗筆，如常青樓135.35平米的三室二廳、常春樓138.52平米的四室二廳等戶型存在結(jié)構(gòu)不理想、部分區(qū)域面積布置不合理等因素，市場反映冷淡。（四） 交通條件如果說交通條件在以往是制約秦園居銷售的不利因素的話，那么現(xiàn)在隨著武青三干道的即將通車，該不利因素已逐漸轉(zhuǎn)化為了樓盤的一大賣點(diǎn)。秦園居兩面臨街，東面與主干道武青三干道僅40米之隔，北面與次干道秦園路接壤，徐東平價(jià)、長江二橋近在咫尺。正在規(guī)劃中的江底隧道及輕軌也將從小區(qū)附近經(jīng)過

6、。在不遠(yuǎn)的將來，秦園居小區(qū)的交通條件絕對能用“便捷”二字形容。（五） 人文環(huán)境談到人文環(huán)境，秦園居無疑是值得自豪的。樓盤周邊500米范圍內(nèi)匯集了安居苑幼兒園、秦園居幼兒園、三角路小學(xué)、湖大附小、車輛廠中學(xué)、湖大附中、湖北大學(xué)等一系列教育機(jī)構(gòu)，使小區(qū)內(nèi)居民的子女教育問題高枕無憂。同時(shí)，小區(qū)又與武漢科技大學(xué)教師宿舍區(qū)門當(dāng)戶對，可謂“談笑皆鴻儒”。（六） 生活配套 地處成熟居住區(qū)域的秦園居各項(xiàng)生活配套設(shè)施自然是一應(yīng)俱全。除上述教育機(jī)構(gòu)外，有近在咫尺的三飛菜場，步行十五分鐘距離就可到達(dá)徐東平價(jià)、銷品茂等大型超市及購物中心，其他如各家銀行、金融部門等也是應(yīng)有盡有。從上述主、客觀條件來看，秦園居項(xiàng)目基本具

7、備了一個(gè)優(yōu)秀樓盤所應(yīng)具備的各項(xiàng)素質(zhì)。這些素質(zhì)決定了秦園居應(yīng)該走的是中檔精品樓盤路線。第二章 秦園居項(xiàng)目定位個(gè)性化需求的出現(xiàn)引導(dǎo)房地產(chǎn)向多元化方向發(fā)展，越來越多的樓盤在制定營銷戰(zhàn)略時(shí)將目標(biāo)消費(fèi)者定位于某些特殊的消費(fèi)群體，以此來達(dá)到差異化的目的。因此精確的市場分析是市場定位的基礎(chǔ)，否則一切將是無水之源、是空中樓閣。（一）區(qū)域市場分析目前徐家棚區(qū)域內(nèi)商品房項(xiàng)目僅秦園居及惠譽(yù)花園兩處，惠譽(yù)花園與秦園居僅一墻之隔。該項(xiàng)目無論從規(guī)劃、物業(yè)類型或者是價(jià)格、房型等角度講，均與秦園居存在較多的相似之處。 此外，徐東路一帶在各項(xiàng)建設(shè)發(fā)展日新月異的帶動(dòng)下，沿線的房地產(chǎn)項(xiàng)目也如雨后春筍般層出不窮，從98年至今相繼出現(xiàn)

8、了徐東歐洲花園、鵬程花園、新世紀(jì)花園、七星四季花園、新新花園、新綠美地、都市經(jīng)典等項(xiàng)目。由于成本等因素的影響，目前所有項(xiàng)目均僅作小高層或高層開發(fā)，均價(jià)大都在2400元/M2以上。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，這些項(xiàng)目大都具備了較高的水平。從實(shí)際銷售情況看，普遍都取得了不錯(cuò)的成績。事實(shí)表明雖然徐東路一帶樓盤眾多，競爭激烈。但由于市民對該路段的發(fā)展前景充滿信心，該區(qū)域還是存在較大的市場空間。代表性樓盤分析：樓盤名稱時(shí)尚歐洲鵬程花園和盛世家新新花園新綠美地占地面積31000100畝64畝435公頃57畝建筑面積125100100000600008035885461容積率252817197224綠化率41%4050

9、5650綠化面積5000多500014000總戶數(shù)1000多825506374610開工時(shí)間1998年1999年2001年2001年2001年工 期四年二年一年半二年一年半在建狀況現(xiàn)房現(xiàn)房，期房現(xiàn)房，期房現(xiàn)房現(xiàn)房，期房物業(yè)形態(tài)高層（7）小高層（5）小高層（10）小高層（8）小高層（9）戶型221 322 422復(fù)式211 221 311322 411 422復(fù)式221 322 422221 321422錯(cuò)層，復(fù)221 311 322411價(jià)格（均）28002500180024502400結(jié) 構(gòu)框架框架框架框架框架銷售比率60%60%50%80%客戶區(qū)域武昌，青山企業(yè)及私營業(yè)主電力。鐵四院，高校

10、教師電力，武大，湖大武大附中，湖大，鐵四院，電力鐵四院，檢查院等企業(yè)及私營業(yè)主從上表可以看出，徐東路沿線樓盤具有如下特征：1、從小區(qū)物業(yè)形態(tài)上分析除徐東歐洲花園及鵬程花園早期開發(fā)過多層物業(yè)外，目前所有樓盤均僅做小高層和高層的開發(fā)。2、從戶型上分析各樓盤都211、221、311、321、322、411、422及錯(cuò)層、復(fù)式。其中221、322、復(fù)式，錯(cuò)層銷售較好。相對來講和盛世家戶型設(shè)計(jì)上比較合理，徐東歐洲花園戶型面積設(shè)計(jì)偏大，導(dǎo)致總價(jià)高，客戶難以接受。3、從價(jià)格上分析除和盛世家均價(jià)低于2000外，其他樓盤均價(jià)都達(dá)到了2400元每平米以上，其中以徐東歐洲花園定價(jià)最高，達(dá)2800元每平米。4、從配套

11、設(shè)施分析由于所有樓盤占地面積不大、規(guī)模小，配套無法完善，都沒有達(dá)到智能化小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，只能屬于中檔樓盤。5、從銷售情況分析樓盤之間雖各具特色，但所謂殊途同歸，各樓盤均以自己的營銷手法贏得了市場。以徐東歐洲花園為例，其三期剛開盤時(shí)由于價(jià)格過高、部分戶型不合理等因素的影響，以至于初期銷售進(jìn)展緩慢，但隨著開發(fā)商在推廣上的大手筆投入及十一期間各種活動(dòng)的成功舉行，現(xiàn)在項(xiàng)目的銷售形式喜人。而鵬程花園則采用低價(jià)入市的手法，其一期、二期的多層物業(yè)利用其工期短、價(jià)格低的優(yōu)勢迅速打開了市場。三期小高層則聘請代理商，采用了銷使發(fā)單的推廣手段，從反饋情況看，該手段的運(yùn)用是成功的.6、從客源分布分析 據(jù)上述樓盤的售樓人員

12、介紹，客戶主要個(gè)體私營業(yè)主、電力電信職員、科研設(shè)計(jì)院所職員、高校教師、職業(yè)律師/會(huì)計(jì)師等。由于本地大部分原屬和平鄉(xiāng)徐東村、團(tuán)結(jié)村，好的企事業(yè)單位少，收入水平較低，消費(fèi)能力有限。因此本地區(qū)客戶主要來自周圍臨近地區(qū)：青山紅鋼城；武昌徐家棚；武昌水果湖；武昌中北路中南路沿線；漢口黃浦路三陽路沿線；外地來漢人員。(二)競爭性樓盤分析表面上看秦園居面臨著諸多強(qiáng)手的競爭，實(shí)際由于地理位置、物業(yè)類型、樓盤價(jià)格所限，上述各樓盤中大部分項(xiàng)目的客戶群體在很大程度上是有別于秦園居項(xiàng)目的。因此，目前能夠?qū)η貓@居的銷售造成一定影響的僅僅只有惠譽(yù)花園。下面針對該項(xiàng)目作簡要分析：該項(xiàng)目基本資料如下：開 發(fā) 商：武漢市福星惠

13、譽(yù)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司物業(yè)顧問：深圳市中航物業(yè)管理有限公司占地面積：38600m2建筑面積：110000m2容 積 率：2.9綠 化 率：40%與秦園居相比，該項(xiàng)目優(yōu)勢明顯：a、緊靠和平大道，目前交通更方便；b、開發(fā)商實(shí)力雄厚，樓盤推廣投入巨大，品牌已深入人心；c、高層項(xiàng)目僅1980元/m2起，稱得上是帶品牌的平價(jià)房；d、物業(yè)管理費(fèi)第一年免收，第二、三、四年高層僅按0.3元/m2的標(biāo)準(zhǔn)收取，較大程度上緩解了客戶對高層物業(yè)管理費(fèi)的恐懼感；同時(shí)，該項(xiàng)目也存在一些不足之處：a、樓間距小，略感壓抑，高層一梯四戶甚至六戶造成部分戶型存在“對視”現(xiàn)象；b、部分戶型設(shè)計(jì)不合理；雖然，惠譽(yù)花園在多方面具有優(yōu)勢，

14、但現(xiàn)階段，惠譽(yù)花園對秦園居三期的銷售所造成的影響是極微小的，其原因如下：1、惠譽(yù)花園的銷售已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段，目前剩下的都是高層房。高層房具有價(jià)格高、公攤高、容積率高等缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)使惠譽(yù)花園在銷售上的遇到了很大的阻力。相比之下，秦園居3期的多層房就不存在類似的問題，此外一梯兩戶、共7層的多層房目前在徐家棚乃至徐東路一帶也是獨(dú)一無二的。2、前期惠譽(yù)花園與秦園居相比除品牌優(yōu)勢外，更重要的是前者靠近和平大道具有明顯的交通優(yōu)勢。但隨著武青三干道的即將通車，這種優(yōu)勢將會(huì)轉(zhuǎn)化到距離徐東更近的秦園居項(xiàng)目上來。 因此，總體上講秦園居項(xiàng)目當(dāng)前正面臨的是競爭相對平和，同時(shí)充滿機(jī)遇的良好的市場環(huán)境。目前益把握住這一

15、時(shí)機(jī)，迅速實(shí)現(xiàn)三期的銷售。（三）秦園居項(xiàng)目市場角色分析秦園居目前是徐家棚乃至徐東路一帶獨(dú)一無二仍在開發(fā)多層物業(yè)的樓盤，該項(xiàng)目主要依靠一梯兩戶的多層房及武青三干道所帶來的巨大的升值潛力來吸引客戶。樓盤主力戶型的總價(jià)低于30萬元，主要客戶群體來自周邊大型企、事業(yè)單位，如車輛廠、湖大等以及青山區(qū)經(jīng)徐東版塊過濾后的客戶群。（四）秦園居項(xiàng)目價(jià)格市場反應(yīng)從武漢億房網(wǎng)站上的在線評估計(jì)算器上可以計(jì)算的出徐家棚區(qū)域框架結(jié)構(gòu)的多層物業(yè)均價(jià)應(yīng)為1900元/m2，小高層物業(yè)均價(jià)應(yīng)為2400元/m2。秦園居的實(shí)際情況是多層的均價(jià)達(dá)2000元/m2以上，而小高層的均價(jià)僅為2200元/m2左右。此外，有不少的客戶也認(rèn)為秦園

16、居多層物業(yè)的價(jià)格有虛高嫌疑。他們認(rèn)為該價(jià)格在武青三干道通車前應(yīng)下降100-200元/m2才算合理?？陀^的講，他們的看法是不無道理的。在武漢市，均價(jià)超過2000元/m2的小區(qū)，其地段、交通條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境等都是具有較高的要求的。目前來看，秦園居能真正“達(dá)標(biāo)”的應(yīng)該是地段、可以預(yù)見的交通條件，但規(guī)劃設(shè)計(jì)及環(huán)境是不能令人信服的。第三章 秦園居三期銷售現(xiàn)狀分析秦園居三期9月18日開盤至今銷售已達(dá)40%，尤其以10月份為代表，合同成交額突破500萬，結(jié)合一期、二期的銷售記錄來看，這一成績是可喜的。造成當(dāng)前旺銷局面的原因是多方面的：1、一期、二期的售磬聚斂了人氣，形成了一定的社會(huì)影響力，為三期的銷售作

17、出了良好的鋪墊。同時(shí)這些老業(yè)主所造成的“口碑效應(yīng)”也具有很好的宣傳效果。2、工地上熱火朝天的施工場面給每位未來的業(yè)主所造成的感覺是開發(fā)商實(shí)力雄厚，信譽(yù)有保證。無形之中大大增強(qiáng)了他們對樓盤的信心。3、武青三干道湖大至徐東路段已完工，雖然暫時(shí)尚未正式通車，但未來的交通狀況已經(jīng)可以預(yù)見了。4、競爭相對平和?；葑u(yù)花園多層已售完，目前僅剩高層單位，對秦園居的多層房銷售難以造成實(shí)質(zhì)性的影響。5、針對頂層坡屋頂?shù)男麄魅〉昧溯^好的效果；6、售樓部競爭機(jī)制的引用，給每位售樓員造成了一定程度的危機(jī)感，也提高了員工的工作積極性。雖然9月、10月的銷售取得了比較令人滿意的成績，但是也要看到，背后隱藏著危機(jī)：1、所謂的

18、“旺銷”很大程度上指的是頂層的旺銷。頂層由于價(jià)格最低，且面積上存在較大折扣，給客戶的感覺是撿了個(gè)大便宜。另一方面前期專門針對頂層所做的推廣也是造成頂層旺銷的重要原因。目前，頂層的銷售已進(jìn)入尾聲，1-6樓平頂房的銷售要想繼續(xù)當(dāng)前旺銷局面無疑將會(huì)面臨大的多的困難。2、多層的旺銷并沒有帶動(dòng)小高層的銷售，小高層的銷售仍然進(jìn)展緩慢，難點(diǎn)依然是難點(diǎn)。3、每年的9月、10月是一年中房地產(chǎn)銷售的旺季，尤其是10月“黃金周”房交會(huì)的舉辦會(huì)給樓市注入巨大的活力。11月、12月將會(huì)逐漸減弱。4、成交的合同中除頂層外，大多數(shù)合同在原價(jià)的基礎(chǔ)上作出了較大程度的讓步，這無疑意味著開發(fā)商利益的損失。 因此，在以后的銷售工作

19、中，一方面要保持、甚至加快當(dāng)前的銷售進(jìn)度，同時(shí)在小高層的銷售上要爭取更大的突破。另一方面要在價(jià)格及折扣程度上進(jìn)行調(diào)整，最大程度上避免利潤的損失。第四章 秦園居三期營銷策略總體思路：利用目前比較穩(wěn)定的市場環(huán)境，進(jìn)一步擴(kuò)大樓盤的知曉度，吸引更多的客戶到現(xiàn)場看房。通過提供迎合市場的差異化產(chǎn)品，迅速完成銷售。（1）產(chǎn)品塑造市場上永遠(yuǎn)是好的商品受到消費(fèi)者的追捧，用一句廣告詞來形容是“有實(shí)力，當(dāng)然有魅力”。秦園居要想成為受追捧的好商品，就必須仔細(xì)研究市場取向，塑造出迎合市場的好產(chǎn)品。秦園居外部環(huán)境較差已是不爭的事實(shí)，但目前來看小區(qū)一期、二期的內(nèi)部環(huán)境也沒有起到“內(nèi)秀”的效果，整體設(shè)計(jì)過于簡單、缺乏主題及層

20、次感，基本體現(xiàn)不出經(jīng)過專業(yè)設(shè)計(jì)的痕跡。這與一個(gè)均價(jià)超過2000元/m2的樓盤檔次是不相稱的。很多造訪過徐東路上一些樓盤的客戶來到秦園居時(shí)對小區(qū)的環(huán)境是失望的，抱怨價(jià)格太高自然是情理中的事情。因此，從實(shí)際情況出發(fā)，在外部條件及即定規(guī)劃不可更改的前提下，唯一的出路便是在內(nèi)部環(huán)境的改良上下功夫：a. 以競標(biāo)的方式挑選專業(yè)化的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，要求突顯主題、層次分明。b. 一期、二期的景觀給人一種“缺水”的感覺，重新設(shè)計(jì)時(shí)建議考慮“水”的運(yùn)用。c. 考慮到武青三干道通車后，東面將逐漸成為小區(qū)的主入口，可將小區(qū)東邊最外側(cè)的圍墻進(jìn)行包裝，模仿南灣俊園在墻上噴繪一些效果圖，這樣能明顯將內(nèi)外區(qū)分開來，給人

21、以“里外兩重天”的感覺。d. 引入小區(qū)背景音樂系統(tǒng)，每日下午5：00-6：00的下班時(shí)間可播放一些舒緩、動(dòng)聽的音樂。（2）推 廣好酒不怕巷子深的時(shí)代已經(jīng)過去了，好的產(chǎn)品同樣也需要好的宣傳。對于秦園居這一“巷子很深”的樓盤來講，要想三期的銷售再上一步臺(tái)階的話，目前重點(diǎn)要解決的兩個(gè)問題一個(gè)是環(huán)境，另一個(gè)便是推廣。1、報(bào)紙：一般來說，報(bào)紙廣告具有兩方面作用： a. 擴(kuò)大知曉度，讓更多人知道、了解樓盤的地理位置及其他基本情況等。 b. 形象宣傳，報(bào)紙廣告的版面大小、設(shè)計(jì)風(fēng)格、精美程度往往代表的是樓盤的整體 形象。 報(bào)紙廣告一直是秦園居項(xiàng)目最主要的推廣方式。從以往來電、來訪的統(tǒng)計(jì)上看，報(bào)紙廣告起到了不可

22、替代的重要作用。但長期以來，秦園居項(xiàng)目幾乎一直都是以“豆腐塊”的形式的圖片廣告出現(xiàn)在即定的版面，這種形式的廣告所起到的作用僅僅是擴(kuò)大知曉度。不能起到形象宣傳的作用，相反容易讓客戶聯(lián)想到秦園居是個(gè)一直未賣完的尾盤。從長遠(yuǎn)來看，一旦秦園居多層房全部售磬后，小高層的銷售必將會(huì)面臨較大困難。 因此應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)針對樓盤的整體形象做宣傳。譬如可設(shè)計(jì)一幅較大的區(qū)位圖，上面標(biāo)明秦園居周邊主要的交通路線、重要的配套設(shè)施等，以突出秦園居良好的交通條件及廣闊的升值空間，此外還可采用報(bào)紙軟文的形式，利用一系列的軟文將樓盤的優(yōu)點(diǎn)做出透徹的分析，加深客戶對樓盤的了解。重點(diǎn)考慮楚天、長報(bào)。 2、銷使：根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，中

23、、低檔次樓盤或者地理位置較蔽塞的樓盤比較適合采用銷使。銷使的作用是派發(fā)傳單并盡量說服、引導(dǎo)客戶到現(xiàn)場看房。其優(yōu)點(diǎn)是具有比報(bào)紙更強(qiáng)的說服力，更直觀的引導(dǎo)。其缺點(diǎn)是作用范圍較小。因此如能與報(bào)紙廣告相結(jié)合則可取得最佳的推廣效果。建議在和平大道徐家棚至車輛廠沿線及武青三干道上湖北大學(xué)附近、徐東平價(jià)附近等處設(shè)8-10名銷使?？梢韵葒L試招聘湖大在校學(xué)生利用周末時(shí)間進(jìn)行，以觀其效。1、 橫幅隨著全線貫通之際的即將到來，武青三干道上的車流量正日益增大。據(jù)實(shí)地考證，站在三干道與秦園路的交匯處可以看到常貴樓10層以上的東面山墻，可以在部分墻上懸掛一章大的橫幅，紅底黃字：秦園居起價(jià)XXX元 電話：50809999

24、868352394、促銷活動(dòng)：一次成功促銷活動(dòng)其所造成的影響及達(dá)到的效果往往會(huì)大于其他一些推廣手段，同時(shí)其成本也是容易控制的。2003年元旦，應(yīng)正值秦園居三期封頂之際。應(yīng)充分利用好這一良機(jī)，搞一次大型的推廣活動(dòng)，擴(kuò)大秦園居的知名度?；顒?dòng)內(nèi)容如下：利用當(dāng)前風(fēng)靡全國的電影“英雄”將于元旦期間在各地上映的機(jī)會(huì)，搞一次贈(zèng)票活動(dòng)。武漢比較有影響的電影院環(huán)藝、銀鑫等每張電影票的價(jià)格在30-40元左右，預(yù)購100-200張電影票，在活動(dòng)期間針對下定金（元旦期間定金不退）及簽合同的客戶，每人憑身份證可領(lǐng)電影票兩張，并可安排專車送至影院。活動(dòng)準(zhǔn)備：a. 報(bào)紙廣告秦園居喜封金頂，優(yōu)惠大派送. 采用長報(bào)及楚天的尾版

25、的1/2版做彩圖廣告。b. 預(yù)購100-200張電影票，數(shù)量根據(jù)實(shí)際情況可有適當(dāng)增減。c. 售樓部應(yīng)做適當(dāng)布置，如武青三干道上新售樓部能及時(shí)開張則能達(dá)到最佳效果。（活動(dòng)具體安排有待祥化）（3）銷售準(zhǔn)備1、售樓部a、選址：為數(shù)不少的客戶向銷售員反映過小區(qū)太難找，售樓部太隱蔽等問題。固然，小區(qū)所處的地理位置及周邊當(dāng)前的交通條件造成了小區(qū)難覓其址這一不爭的事實(shí)。但售樓部則完全是可以通過選址、路牌指引等手段來避免這一現(xiàn)狀的。 目前，秦園居共設(shè)兩處售樓部，第一售樓部位于三飛市場旁，第二售樓部位于現(xiàn)場小高層常貴樓下。由于和平大道上早已設(shè)有路牌標(biāo)識(shí)，武青三干道尚未通車，因此到訪第一售樓部的客戶要明顯多于后者

26、。但目前擔(dān)負(fù)著主要接待任務(wù)的第一售樓部的選址并不理想。來訪的客戶從和平大道三飛路口下車后沿路走過來第一眼無法看到售樓部的大門，其視線正好被門口的水果攤所擋住。另一方面，賣房子不同于賣一般的商品，售樓部的選址應(yīng)盡量避免靠近菜場、餐館等喧鬧、污穢場所。b、裝修：售樓部是一個(gè)樓盤的“臉面”。它的內(nèi)部設(shè)計(jì)留給客戶的第一印象是深刻的，在客戶到達(dá)現(xiàn)場之前，他會(huì)通過售樓部的裝修的風(fēng)格、檔次來推斷樓盤的形象。有相當(dāng)多的樓盤其售樓部的裝修水平代表甚至超過了其樓盤自身的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，如金色港灣、新地東方花都、學(xué)府佳園等。而秦園居目前設(shè)立在三飛菜場旁的售樓部給人的感覺則象是在出售經(jīng)濟(jì)適用房。 建議在能找到合適門面房的前提下，將第一售樓部移至和平大道，要保證大廳面積在50平方米左右。室內(nèi)裝修應(yīng)找專人設(shè)計(jì)，體現(xiàn)出風(fēng)格。同時(shí)，更重要的是武青三干道上新售樓部應(yīng)力爭在12月20日左右開張。2、人員培訓(xùn)完善的培訓(xùn)制