萬科方案設(shè)計管理流程

1、方案設(shè)計管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人一、 流程圖示 二、流程概述流程目的 為規(guī)范公司項目方案設(shè)計階段的操作流程，加強對此階段各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，確保設(shè)計質(zhì)量、進度和控制成本。適用范圍 適用于公司房地產(chǎn)開發(fā)各項目的方案設(shè)計階段管理。定義 本流程“方案設(shè)計”包括為取得規(guī)劃許可證及開工證所必需的規(guī)劃方案設(shè)計和建筑（單體）方案設(shè)計。流程要素描述支持文件1. 項目拓展及論證管理流程2. 報批報建管理流程3. 概念設(shè)計管理流程4. 設(shè)計供方選定及管理評價流程流程CP點1. 設(shè)計資料準備2. 設(shè)計評審及評審要點3. 此階段同步開展項目部品策劃、成本匡算責(zé)任部門1

2、. 主導(dǎo)部門：總部產(chǎn)品研發(fā)中心2. 參與部門：總部：投資管理、品牌營銷、成本管理中心、招標采購中心、財務(wù)管理中心等一線公司：經(jīng)營開發(fā)部、工程管理部、營銷部、項目部等流程KPI1.輸入條件1. 設(shè)計資料2. 概念設(shè)計成果3. 規(guī)劃部門意見輸出結(jié)果1. 規(guī)劃方案及報審圖2. 建筑（單體）方案設(shè)計成果及報審所需圖紙3. 此階段主要配合獲取規(guī)劃許可證方案設(shè)計管理流程流程CP點描述CP點對流程的影響控制要點難點風(fēng)險點提示1. 設(shè)計資料準備是設(shè)計環(huán)節(jié)的起點，明確此階段的輸入成果及職責(zé)，有利于提高設(shè)計管理部門的工作效率及相關(guān)工作的提前安排詳見文件說明進一步總結(jié)，逐步形成標準化輸入條件2. 設(shè)計評審及評審要點

3、從方案設(shè)計階段開始，多專業(yè)并行及協(xié)同越發(fā)復(fù)雜，要求也越來越高，同時此階段工作深度直接影響后期設(shè)計工作效率多專業(yè)參與，包括物業(yè)管理部門、成本、財務(wù)、報批報建部門等，詳見流程說明提供通用的方案評審要點評審決策難度越來越高3. 此階段同步開展項目部品策劃、成本匡算屬于為提升項目效率所進行的部分工作前置公司以合約框架為基礎(chǔ)的目標成本體系，尚未清晰逐步細化深化的具體方式三、工作程序3.1規(guī)劃設(shè)計管理1）規(guī)劃設(shè)計前期準備：產(chǎn)品研發(fā)中心在概念設(shè)計階段即行著手進行規(guī)劃設(shè)計工作準備，主要包括：a) 產(chǎn)品研發(fā)中心：自行準備項目概念規(guī)劃設(shè)計草案、項目定位及產(chǎn)品策劃、概念設(shè)計成果主要結(jié)論；b) 品牌營銷中心在項目定位

4、及產(chǎn)品策劃階段組織制訂項目物業(yè)策劃方案并逐步深化、一線公司客戶服務(wù)部配合，與產(chǎn)品研發(fā)中心溝通思路（主要是物業(yè)管理用房性質(zhì)、面積及其所需的片區(qū)位置），物業(yè)策劃方案需產(chǎn)品研發(fā)中心、財務(wù)管理中心、一線公司管理層（組織營銷部及客戶服務(wù)部相關(guān)人員）參與討論、并報主管領(lǐng)導(dǎo)確認；c) 一線公司：由設(shè)計管理部匯總有關(guān)資料為產(chǎn)品研發(fā)中心設(shè)計工作提供支持，包括但不限于：i) 經(jīng)營開發(fā)部：提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件），匯總規(guī)劃意見書至方案報審前的規(guī)劃要點及政府部門其他意見；ii) 設(shè)計管理部給出景觀資源利用和改造設(shè)想，結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)范提出設(shè)計限制條件；iii) 項目部負責(zé)落實大市政條件。2）規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書確定：產(chǎn)品

5、研發(fā)中心應(yīng)在概念設(shè)計階段基本完成規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的編制，在概念設(shè)計基本獲得公司認可后即可發(fā)起規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書會簽，必要時可組織評審，會簽部門包括投資管理中心、品牌營銷中心、成本管理中心、運營管理中心、一線公司（總經(jīng)理簽署意見），由公司主管領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)簽確認。3）產(chǎn)品研發(fā)中心委派設(shè)計任務(wù)書，跟蹤至完成規(guī)劃設(shè)計方案。4）產(chǎn)品研發(fā)中心對設(shè)計單位提交的成果經(jīng)過內(nèi)部評審?fù)ㄟ^后組織評審會，評審會需投資發(fā)展中心、品牌營銷中心、成本管理中心（評審意見即組織進行項目全成本測算，如有必要，需請財務(wù)管理中心更新投資收益測算）、運營管理中心、一線公司總經(jīng)理及相關(guān)部門參與，過程中不同意見由相關(guān)人員做好記錄，會議記錄應(yīng)發(fā)送參與部門

6、。5）產(chǎn)品研發(fā)中心督促設(shè)計公司根據(jù)評審意見修訂規(guī)劃設(shè)計方案，修訂后的方案由主管領(lǐng)導(dǎo)決定是否再次組織討論，直至主管領(lǐng)導(dǎo)同意將設(shè)計成果和連同評審記錄報產(chǎn)品決策委員會審議；如主管領(lǐng)導(dǎo)認為有必要，可在前期各評審會階段邀請公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及外部專家參與。6）公司評審?fù)ㄟ^規(guī)劃設(shè)計方案后，由產(chǎn)品研發(fā)中心負責(zé)提供規(guī)劃報審圖冊、并與一線公司設(shè)計管理部進行工作交接。一線公司經(jīng)營開發(fā)部進行方案報批，一線公司設(shè)計管理部根據(jù)反饋意見完善直至確定（重要的設(shè)計調(diào)整，如涉及到項目投資收益、開發(fā)計劃及產(chǎn)品理念/效果/重要設(shè)施功能，向總部產(chǎn)品研發(fā)中心申請、由公司主管副總裁決定是否進一步組織完善及論證評審），同步開展單體方案設(shè)計。7）

7、本節(jié)涉及主要支持文件： a) 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 b) 規(guī)劃設(shè)計圖紙審核要點3.2建筑（單體）方案設(shè)計管理1）建筑方案設(shè)計前期準備：產(chǎn)品研發(fā)中心在概念設(shè)計階段著手進行建筑方案設(shè)計工作準備，主要包括：a) 產(chǎn)品研發(fā)中心：自行準備項目概念規(guī)劃設(shè)計草案、項目定位及產(chǎn)品策劃、概念設(shè)計成果及規(guī)劃設(shè)計主要結(jié)論；b) 一線公司：由設(shè)計管理部匯總有關(guān)資料為產(chǎn)品研發(fā)中心設(shè)計工作提供支持，包括但不限于：i) 經(jīng)營開發(fā)部：匯總規(guī)劃批文及專業(yè)報審意見；ii) 設(shè)計管理部：建設(shè)標準水平的確定（建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、占地面積、建筑標準、主要設(shè)備、配套設(shè)施等）、項目內(nèi)容和要求（包括規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通、環(huán)保等專業(yè)的基本

8、要求）；iii) 如條件具備，項目部負責(zé)給出初勘報告。2）建筑方案設(shè)計任務(wù)書確定：產(chǎn)品研發(fā)中心在規(guī)劃報批完成后，發(fā)起建筑方案設(shè)計任務(wù)書會簽，必要時可組織評審，會簽部門包括品牌營銷中心、成本管理中心、招標采購中心、運營管理中心、一線公司（總經(jīng)理簽署意見），由公司主管領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)簽確認。3）產(chǎn)品研發(fā)中心委派設(shè)計任務(wù)書，跟蹤建筑方案設(shè)計至完成。4）產(chǎn)品研發(fā)中心對設(shè)計單位提交的成果經(jīng)過內(nèi)部評審?fù)ㄟ^后組織評審會，評審會需品牌營銷中心、成本管理中心（評審意見即全成本匡算，如有必要，需請財務(wù)管理中心更新投資收益測算）、招標采購中心、運營管理中心、一線公司總經(jīng)理及相關(guān)部門參與，過程中不同意見由相關(guān)人員做好記錄，會議

9、記錄應(yīng)發(fā)送參與部門。5）產(chǎn)品研發(fā)中心督促設(shè)計公司根據(jù)評審意見修訂建筑方案設(shè)計，修訂后的方案由主管領(lǐng)導(dǎo)決定是否再次組織討論，直至主管領(lǐng)導(dǎo)同意將設(shè)計成果和連同評審記錄報產(chǎn)品決策委員會審議；如主管領(lǐng)導(dǎo)認為有必要，可在前期各評審會階段邀請公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及外部專家參與。6）公司評審?fù)ㄟ^建筑方案設(shè)計后，由產(chǎn)品研發(fā)中心負責(zé)提供建筑方案報審圖紙、并與一線公司設(shè)計管理部進行工作交。一線公司經(jīng)營開發(fā)部進行方案報批，一線公司設(shè)計管理部根據(jù)反饋意見完善直至確定（重要的設(shè)計調(diào)整，如涉及到項目投資收益、開發(fā)計劃及產(chǎn)品理念/效果/重要設(shè)施功能，向總部產(chǎn)品研發(fā)中心申請、由公司主管副總裁決定是否進一步組織完善及論證評審）。7）建

10、筑方案設(shè)計階段即行準備項目部品策劃，詳見材料設(shè)備選型定板管理流程。8）本節(jié)涉及主要支持文件： a) 方案設(shè)計任務(wù)書 b) 方案設(shè)計圖紙審核要點四、支持性文件4.1 項目拓展及論證管理流程4.2 項目定位及產(chǎn)品策劃管理流程4.3 設(shè)計供方選定及管理評價流程4.4 初步設(shè)計管理流程方案設(shè)計任務(wù)書工 程 名 稱： 首創(chuàng) 項目方案設(shè)計工 程 地 點： 委 托 方： 簽 訂 日 期： 年 月1 項目概況1.1 城市概況地理：氣候：1.2 規(guī)劃發(fā)展1.3 區(qū)位特征項目位置： 市 區(qū)。用地四至：東臨 ，南臨 ，西臨 ，北臨 。周邊現(xiàn)狀：北側(cè)為 東側(cè)為 西側(cè)為 南側(cè)為 交通狀況（道路、快速路、鐵路）： 1.4

11、 用地現(xiàn)狀地塊形狀： 用地高程：用地現(xiàn)狀：2 設(shè)計依據(jù)2.1 政府部門批準的規(guī)劃設(shè)計條件2.2 用地紅線圖2.3 地形圖2.4 甲方確認的產(chǎn)品定位2.5 甲方確認的方案設(shè)計階段技術(shù)要求或說明2.6 甲方確認的設(shè)計方在概念設(shè)計中的主要成果；2.7 中華人民共和國國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的法律、法規(guī)、條例和規(guī)范， 包括但不限于： 市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定城市建設(shè)規(guī)劃管理法規(guī)文件匯編城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范民用建筑設(shè)計防火規(guī)范汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范民用建筑設(shè)計通則住宅設(shè)計規(guī)范住宅建筑規(guī)范建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計規(guī)范民

12、用建筑節(jié)能設(shè)計標準人民防空地下室設(shè)計規(guī)范注：在參照以上規(guī)范進行設(shè)計時，需以現(xiàn)時有效的版本為準。參照以上文件但不應(yīng)僅限于以上文件。1.1 3 經(jīng)濟技術(shù)指標3.1 規(guī)劃條件要求：本項目用地由 個地塊組成，根據(jù)政府規(guī)劃條件規(guī)定，項目土地利用條件為：容積率為 ，建筑密度不大于 ，建筑限高不高于 米，綠地率不小于 。各地塊基本規(guī)劃條件如下：編號用地性質(zhì)建設(shè)用地面積（平方米）建筑規(guī)模（平方米）容積率建筑密度（%）綠地率（%）總計3.2 市場定位產(chǎn)品指標建議表：產(chǎn)品類型占總建筑面積比例戶型面積（平米）戶型1.24 市場定位4.1 市場分析4.2 產(chǎn)品定位1.3 5 設(shè)計要求 1.4 5.1 規(guī)劃和設(shè)計原則

13、5.2 規(guī)劃設(shè)計總體要求 5.3 交通組織要求 5.4 景觀設(shè)計要求 5.5 戶型設(shè)計要求5.6 立面設(shè)計要求6 設(shè)計工作內(nèi)容及深度6.1 基本原則本次設(shè)計任務(wù)主要是為了把原設(shè)計方在概念設(shè)計階段的成果繼續(xù)深化，使最終工 程成果能體現(xiàn)甲方對項目的要求及設(shè)計方的設(shè)計意圖。設(shè)計深度應(yīng)能使設(shè)計方的設(shè)計意圖清晰無誤的得到傳達，設(shè)計方應(yīng)對項目最終的整體效果負責(zé)。6.2 設(shè)計方應(yīng)完成總體概念規(guī)劃的深化圖及整個項目全部建筑方案圖。6.3 設(shè)計方負責(zé)配合當(dāng)?shù)卦O(shè)計院完成全部住宅樓座的施工圖設(shè)計，并協(xié)調(diào)處 理施工圖設(shè)計階段的相關(guān)設(shè)計問題，以確保設(shè)計方原設(shè)計意圖最大程度實現(xiàn)。但設(shè)計方不承擔(dān)初步設(shè)計單位因自身原因所至設(shè)

14、計遲延、設(shè)計質(zhì)量以及違反國家相關(guān)規(guī)范等問題。6.4 方案設(shè)計必須滿足指導(dǎo)初步設(shè)計文件的需要，不得低于建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定中的規(guī)定。6.5 方案設(shè)計成果需滿足消防、人防、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、設(shè)備等專業(yè)深化設(shè)計的要求，結(jié)構(gòu)形式合理，預(yù)留合理的空調(diào)機位等住宅之必需設(shè)備空間。6.6 配合甲方選定的技術(shù)顧問對方案設(shè)計的過程性成果及最終成果進行技術(shù)論證，并就相關(guān)技術(shù)問題給予解答、回復(fù)。7 設(shè)計成果及設(shè)計周期7.1 基本原則本次設(shè)計任務(wù)成果應(yīng)滿足以下要求：（均應(yīng)滿足本任務(wù)書第2條及第3條要求）7.1.1 滿足甲方對設(shè)計過程控制的要求；總平面圖應(yīng)標注建筑層數(shù)、建筑高度、所有建筑間距、各種退線間距、規(guī)劃控

15、制線位置（建筑紅線、用地紅線）、場地內(nèi)擬建道路、停車場、廣場、綠地、停車位（含數(shù)量）及綜合技術(shù)指標。所有尺寸應(yīng)嚴格控制。必須達到容積率指標。7.1.2 滿足政府報批要求；同時滿足本任務(wù)書第7.1.1條的所有要求，且效果圖不低于以下要求：總體鳥瞰圖一幅（A0），各期及主要街景透視圖各 幅（A0）。設(shè)計方應(yīng)自行咨詢相關(guān)政府部門，并滿足政府對報批圖紙的所有要求，所有主要數(shù)據(jù)應(yīng)為最終成果。建筑方案平立面應(yīng)標注主要軸線尺寸、層高線及總尺寸線，平面應(yīng)標注每戶建筑面積、套內(nèi)建筑面積、陽臺面積。每棟建筑應(yīng)有建筑技術(shù)指標表，指標表包含本樓建筑基地面積、標準層面積、總建筑面積、各戶型面積比、各戶型比例。設(shè)計成果除

16、滿足上述要求外還應(yīng)滿足建筑工程設(shè)計文件編制深度的規(guī)定。圖紙允許有一次修改，但不超過兩天。7.1.3 滿足指導(dǎo)編制施工圖設(shè)計的深化方案的要求；同時滿足本任務(wù)書第7.1.2條的所有要求。設(shè)計成果包括但不限于：設(shè)計說明書（包括各專業(yè)設(shè)計說明）；總平面圖；產(chǎn)品類型分布示意圖；戶型各層平面圖；各樓座組合平立剖面圖；所有樓座南北東西立面圖及剖面圖；各樓座立面大樣圖；各樓墻身剖面詳圖；各樓南北東西立面材料分色圖及大樣圖；外立面材料說明；不同樓座（南北兩個方向）效果圖（A），立面節(jié)點效果詳圖（A）。7.1.4 滿足對項目整體效果控制的要求。同時滿足本任務(wù)書第7.1.3條的所有要求， 1：50至1：200建筑模

17、型一個（模型應(yīng)真實體現(xiàn)建筑最終效果）。7.2 設(shè)計方將于 年 月 日完成總體規(guī)劃的調(diào)整工作（應(yīng)滿足本任務(wù)書第7.1.1條要求），并于次日上午10時前以電子文檔格式交付甲方。總規(guī)與單體方案同時進行，單體進度中立面完成時間不能受總規(guī)的調(diào)整而改變。7.3 設(shè)計方將于 年 月 日完成一期建筑平面、立面初步方案，并于次日上午10時前以電子文檔格式交付甲方，并安排在北京（或項目所在地）做一次匯報。7.4 設(shè)計方將于 年 月 日完成方案報批圖，包括總體規(guī)劃圖、 一期所有建筑的方案圖以及其他所有期次的建筑平面圖及立面初步方案（應(yīng)滿足本任務(wù)書第7.1.2條要求）。并于次日上午10時前以電子文檔格式（效果圖JPG格式，其他均為CAD格式）交付甲方。并安排在北京或項目所在地做一次直接交流。7.5 設(shè)計方將于 年 月 日完成總體規(guī)劃及各期建筑的方案深化圖（應(yīng)滿足本任務(wù)書第7.1.2、7.1.3、7.1.4條要求），并于次日上午10時前以電子文檔格式（效果圖JPG格式，其他均為CAD格式）交付甲方。（如