09年蘇州九龍倉工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目市場分析報(bào)

1、蘇州九龍倉集團(tuán)蘇州九龍倉集團(tuán) 工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目 市場研究分析報(bào)告市場研究分析報(bào)告上海蓮花房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司上海蓮花房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二零零九年十月二零零九年十月目錄目錄l地理位置地理位置l宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境l房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場l市場案例市場案例l項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析地理位置地理位置區(qū)域概況區(qū)域概況l蘇州是江蘇的東南門戶，東臨上海，蘇州是江蘇的東南門戶，東臨上海，南鄰浙江，與嘉興接壤。南鄰浙江，與嘉興接壤。l蘇州蘇州/ /昆山已經(jīng)和上海形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、昆山已經(jīng)和上海形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)、捷運(yùn)經(jīng)濟(jì)的黃金三角帶。文化經(jīng)濟(jì)、捷運(yùn)經(jīng)濟(jì)的黃金三角帶。l全市面積全市面積84888488平方公里，

2、其中市區(qū)平方公里，其中市區(qū)面積面積16501650平方公里。平方公里。l20092009年全市戶籍總?cè)丝谶_(dá)年全市戶籍總?cè)丝谶_(dá)826826萬人，萬人，其中市區(qū)戶籍人口其中市區(qū)戶籍人口238.21238.21萬人，工業(yè)萬人，工業(yè)園區(qū)人口園區(qū)人口32.6632.66萬人。萬人。地理位置地理位置城市交通城市交通蘇州城市交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，高速公路、蘇州城市交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，高速公路、鐵路、航空、港口、水路應(yīng)有盡有，鐵路、航空、港口、水路應(yīng)有盡有，如滬寧高速公路、蘇嘉杭高速公路、如滬寧高速公路、蘇嘉杭高速公路、沿江高速公路、繞城高速公路、京沿江高速公路、繞城高速公路、京杭大運(yùn)河貫穿蘇州，使嘉興和上海、杭大運(yùn)河貫穿

3、蘇州，使嘉興和上海、杭州、無錫連成一片。杭州、無錫連成一片。蘇州高速公路密度達(dá)到德國水平，蘇州高速公路密度達(dá)到德國水平，是交通部授予的公路交通樞紐城市。是交通部授予的公路交通樞紐城市。蘇州城市地鐵規(guī)劃，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈絡(luò)由中心區(qū)向四周延伸蘇州城市地鐵規(guī)劃，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈絡(luò)由中心區(qū)向四周延伸地理位置地理位置地鐵規(guī)劃地鐵規(guī)劃20072007年蘇州開始建設(shè)軌道交通：年蘇州開始建設(shè)軌道交通： 預(yù)計(jì)開通時(shí)間預(yù)計(jì)開通時(shí)間一號線：一號線： 20112011年年二號線：二號線： 20122012年年三號線：三號線： 2015-20162015-2016年年四號線：四號線： 2015-20162015-2016年

4、年其中，其中，1 1號線東起金雞湖，西到號線東起金雞湖，西到天平山，是蘇州城市發(fā)展最重要天平山，是蘇州城市發(fā)展最重要的的“生命線生命線”，將極大地推動(dòng)當(dāng)，將極大地推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展。地經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境gdp總量總量gdp總量： 2008年蘇州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6701億元，與2007年同期相比增長19.7%。經(jīng)濟(jì)總量排在上海、北京、廣州、深圳之后，城市消費(fèi)潛力巨大。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境人均人均gdp人均gdp： 2008年，蘇州人均gdp超過1萬美元，市區(qū)居民人均可支配收入達(dá)到23867元。居民收入的提高，為消費(fèi)購房提供了強(qiáng)有力的支撐。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

5、城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃1、加快引進(jìn)外資步伐 2009上半年亞什蘭、沃爾瑪、史賽克、通用電氣、龐巴迪等項(xiàng)目落戶蘇州，至此在蘇州市投資的世界500強(qiáng)企業(yè)已達(dá)133家，并有53家外商投資企業(yè)入選全國外商投資企業(yè)500強(qiáng)。2、加快建設(shè)東部新城區(qū) 以工業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)建設(shè)的蘇州東部新城，定位于“高新基地，宜居城市”，規(guī)劃人口120萬。3、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 以上海為中心的長三角一體化發(fā)展趨勢，使得在上海工作，蘇州生活成為可能。4、加快城市化建設(shè) 根據(jù)蘇州市城市總體規(guī)劃確定的目標(biāo)，到2010年時(shí)蘇州市城市化率將達(dá)到70，2015年時(shí)達(dá)到75，2020年時(shí)將達(dá)到80。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)

6、展工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、2007年，園區(qū)實(shí)現(xiàn)gdp836億元，比開發(fā)之初增長了73倍。人均gdp3.6萬美元接近新加坡水平。 2、2008年，園區(qū)實(shí)現(xiàn)gdp1001.52億元，比開發(fā)之初增長了近100倍，人均gdp接近德國平均水平。3、2009年，園區(qū)有124個(gè)開工投產(chǎn)的世界500強(qiáng)項(xiàng)目，624億美元年進(jìn)出口規(guī)模。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場政策導(dǎo)向政策導(dǎo)向1、2008年10月，財(cái)政部發(fā)布了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知，規(guī)定：“對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。2、2009年1月，蘇州二手房營業(yè)稅政策實(shí)施細(xì)則出臺。政策涵蓋范圍蘇州市區(qū)和園區(qū)。規(guī)定：“購房滿2年的

7、，免征營業(yè)稅，不滿2年的，對現(xiàn)價(jià)格和原價(jià)的差額部分征稅。超過144平方米的非普通住房，同樣能享受二手房營業(yè)稅征收新政?！?、2009年7月27日，中國銀監(jiān)會發(fā)布固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法，進(jìn)一步規(guī)范銀行放貸行為。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場蘇州蘇州l土地供需 2001-2007年蘇州市區(qū)土地出讓總量總體呈上升趨勢。 2001-2004年土地放量迅猛，年增長幅度達(dá)到38-41%。2005年遭遇國家宏觀調(diào)控，土地政策收緊，供應(yīng)量首次出現(xiàn)下降，回落幅度達(dá)22%。2006年，隨著蘇州樓市的回暖，土地供應(yīng)量再次上升。2007年達(dá)到峰值2496.86萬平方米，較2006年增長了1598.39萬平方米，增長178%；

8、2008年蘇州樓市低迷，年度土地總供應(yīng)量僅為290萬方，相當(dāng)于07年的12%，下降比例高達(dá)88%。l房地產(chǎn)市場供需1、2008年，蘇州全市施工面積為7036.91萬平方米，增長15.4。竣工面積為1481.24萬平方米，比上年下降20.9。銷售面積1007.36萬平方米，比上年下降47.4%。 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場蘇州蘇州2、2009年一季度蘇州90平米以下房型成交比例下降，90-144平米產(chǎn)品成交比例增加。從5月份開始，180平米以上產(chǎn)品（主要為別墅和高端公寓）成交卻強(qiáng)勁增長，這反映出需求主力由改善型需求轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y需求。3、2009年1-6月，蘇州房地產(chǎn)銷售市場呈現(xiàn)量價(jià)兩旺的態(tài)勢。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯

9、示，2009年1-6月蘇州市區(qū)住宅共成交380萬方，同比增長93.3%，新增供應(yīng)313萬方，同比僅增長10%；銷售價(jià)格也保持了穩(wěn)步上升，6月份市區(qū)住宅成交均價(jià)逼近7000元/平米，7月份則達(dá)到了7456元/平米。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場蘇州蘇州l房地產(chǎn)市場預(yù)測 剛性需求對價(jià)格的敏感度較高，在目前市場價(jià)格高企和供應(yīng)緊張的市場背景下，剛性需求已經(jīng)被擠出市場，再期待剛性需求入市已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)。相反，主動(dòng)投資型、防御投資型需求和有實(shí)力的改善型需求將是四季度支撐市場成交主力。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)l區(qū)域市場概述 土地供應(yīng)：2008年蘇州工業(yè)園區(qū)土地供應(yīng)為132萬方。l區(qū)域市場特點(diǎn)1、工業(yè)園區(qū)是中

10、國和新加坡共同開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，這為新加坡財(cái)團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場帶來了便利。2、土地市場供應(yīng)緊缺，土地拍賣“樓王”不斷被刷新，而一些閑置多年的土地也已轉(zhuǎn)入開工建設(shè)階段。（如，綠城集團(tuán)分別以36億拿下06號地，樓面價(jià)達(dá)2.8萬左右； 25億拿下07號地，樓面價(jià)達(dá)2.7萬左右）3、特殊的園區(qū)公積金制度，在很大程度上成為推動(dòng)園區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的直接因素。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)l區(qū)域樓盤特點(diǎn) 通過對工業(yè)園區(qū)兩大片區(qū)（湖東板塊和雙湖板塊）在售樓盤市場調(diào)研和分析，對片區(qū)市場概括主要特征為“三多兩少”。三多未來市場推出量多未來市場推出量多中檔樓盤多中檔樓盤多同質(zhì)化產(chǎn)品多同質(zhì)化產(chǎn)品多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少優(yōu)質(zhì)

11、產(chǎn)品少鮮明個(gè)性產(chǎn)品少鮮明個(gè)性產(chǎn)品少兩少市場案例市場案例湖東板塊湖東板塊湖東板塊是一個(gè)高密度的聚居湖東板塊是一個(gè)高密度的聚居區(qū)，板塊內(nèi)在售案例眾多，產(chǎn)區(qū)，板塊內(nèi)在售案例眾多，產(chǎn)品供應(yīng)量充足。品供應(yīng)量充足。湖東板塊內(nèi)在售樓盤同質(zhì)化現(xiàn)湖東板塊內(nèi)在售樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，規(guī)劃指標(biāo)、建筑類型象嚴(yán)重，規(guī)劃指標(biāo)、建筑類型基本相似，競爭激烈?；鞠嗨?，競爭激烈。雅雅戈戈?duì)枲?太太陽陽城城中中海海國國際際社社區(qū)區(qū)白白塘塘一一號號水水墨墨30度度億億城城新新天天地地市場案例市場案例湖東板塊湖東板塊1 1、個(gè)案類比、個(gè)案類比樓盤名稱樓盤名稱 占地面積占地面積建筑面積建筑面積 價(jià)格價(jià)格主力面積主力面積白塘一號白塘一號3

12、00000平米560000平米12000元/平米96平米 ；134 平米；185平米中海國際社區(qū)中海國際社區(qū)66萬平米150萬平米8352元/平米97-161平米水墨水墨3030度度154000平米400000平米7200元/平米96平米；122平米雅戈?duì)栄鸥隊(duì)?太陽城太陽城52萬平米94萬平方米8500元/平米143平米億城新天地億城新天地172811平米345623平米7000元/平米6598平米市場案例市場案例湖東板塊湖東板塊2 2、個(gè)案述求、個(gè)案述求樓盤名稱樓盤名稱主題訴求主題訴求優(yōu)勢優(yōu)勢白塘一號白塘一號世界 視界臨白塘公園，新加坡知名房產(chǎn)公司中海國際社區(qū)中海國際社區(qū)城市新核 150萬

13、平米水生態(tài)國際城邦靠近輕軌，周圍三公園，全配套規(guī)劃水墨水墨3030度度現(xiàn)代蘇州 中國式時(shí)尚家中式園林風(fēng)格雅戈?duì)栄鸥隊(duì)?太陽城太陽城湖藏盛世 邑傳官邸臨沙湖億城新天地億城新天地沙發(fā)社區(qū)臨東沙湖生態(tài)公園,廣告宣傳有創(chuàng)意市場案例市場案例湖東板塊湖東板塊3 3、圖片展示、圖片展示白塘一號白塘一號中海國際社區(qū)中海國際社區(qū)水墨水墨3030度度雅戈?duì)栄鸥隊(duì)?太陽太陽城城億城新天地億城新天地市場案例市場案例雙湖板塊雙湖板塊水巷鄰里星嶼仁恒榮域天地源橄欖灣中海御湖熙岸雙湖板塊憑借良好的地雙湖板塊憑借良好的地域資源，雙湖景觀、高域資源，雙湖景觀、高爾夫球場、超五星級酒爾夫球場、超五星級酒店等，正吸引著越來越店等，

14、正吸引著越來越多的品牌開發(fā)商介入，多的品牌開發(fā)商介入，如綠城集團(tuán)高價(jià)取得如綠城集團(tuán)高價(jià)取得06號地塊，勢必帶動(dòng)該板號地塊，勢必帶動(dòng)該板塊往低密度、高檔次的塊往低密度、高檔次的住宅社區(qū)方向發(fā)展。住宅社區(qū)方向發(fā)展。市場案例市場案例雙湖板塊雙湖板塊1 1、個(gè)案類比、個(gè)案類比樓盤名稱樓盤名稱占地面積占地面積建筑面積建筑面積價(jià)格價(jià)格主力面積主力面積水巷鄰里100000平米 100000平米 非水景房：25000元/平米水景房：32000元/平米142-180平米中海御湖熙岸260000平米 260000平米 10000-15000元/平米均價(jià)12000元/平米143平米，165-167平米星嶼仁恒783

15、10 平米100325平米13000元/平米（非水景房）127-182平米天地源橄欖灣58687平米118064平米7600元/平米（尾房）87平米，117-133平米市場案例市場案例雙湖板塊雙湖板塊2 2、個(gè)案述求、個(gè)案述求樓盤名稱樓盤名稱主題訴求主題訴求優(yōu)勢優(yōu)勢水巷鄰里湖西核心位置，風(fēng)情湖濱生活金雞湖岸，水景景觀佳，貼近李公堤，小區(qū)內(nèi)景觀精致，有4000平米會所，精裝送家具中海御湖熙岸置業(yè)湖西的最后機(jī)會臨金雞湖，近李公堤星嶼仁恒北岸私享湖居 精裝大宅 新加坡房產(chǎn)公司，近獨(dú)墅湖天地源橄欖灣59萬入住金雞湖位于金雞湖岸，買房送6-8平米榮域榮域獨(dú)墅，域贊人生近高爾夫球場和獨(dú)墅湖市場案例市場案例

16、雙湖板塊雙湖板塊2 2、圖片展示、圖片展示水巷鄰里水巷鄰里中海御湖熙岸中海御湖熙岸星嶼仁恒北岸星嶼仁恒北岸天地源橄欖灣天地源橄欖灣榮域榮域市場案例市場案例市場分析市場分析 目前，工業(yè)園區(qū)湖東板塊與雙湖板塊房地產(chǎn)市場空置率普遍較高，銷售價(jià)格始終在高位震蕩，具有外資背景的項(xiàng)目價(jià)格高于內(nèi)資開發(fā)的項(xiàng)目價(jià)格，這主要有以下幾個(gè)因素：l人力資源成本高l管理成本高l招投標(biāo)成本高l融資渠道不同，海外財(cái)團(tuán)追求利潤最大化l品牌溢價(jià)項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：湖東板塊湖東板塊湖北板塊湖北板塊湖西板塊湖西板塊 雙湖板塊雙湖板塊地塊1地塊2項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置地塊地塊1實(shí)景圖實(shí)景圖項(xiàng)目

17、分析項(xiàng)目分析地塊地塊2周邊環(huán)境周邊環(huán)境地塊地塊2 2實(shí)景圖實(shí)景圖項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析swot分析分析s:o:w:t:九龍倉公司實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富；九龍倉公司實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富；地塊地塊2緊鄰園區(qū)主要交通干線，交通便利緊鄰園區(qū)主要交通干線，交通便利；地塊地塊1近靠地鐵站，出行便利；近靠地鐵站，出行便利；地塊地塊2所在板塊規(guī)劃均為低密度住宅區(qū)，所在板塊規(guī)劃均為低密度住宅區(qū)，利于形成高檔社區(qū)氛圍；利于形成高檔社區(qū)氛圍；地塊地塊2雖然距離金雞湖、獨(dú)墅湖、高爾夫球雖然距離金雞湖、獨(dú)墅湖、高爾夫球場，但無法直接利用到上述景觀資源；場，但無法直接利用到上述景觀資源；兩個(gè)地塊周邊生活氛圍尚未成熟；兩個(gè)地塊周邊生活氛圍尚未成熟；地塊地塊2北側(cè)緊靠機(jī)場路，道路車流量大，噪北側(cè)緊靠機(jī)場路，道路車流量大，噪音大。音大。低密度住宅在園區(qū)內(nèi)較為缺乏；低密度住宅在園區(qū)內(nèi)較為缺乏；地塊地塊2周邊金雞湖、高爾夫俱樂部、金雞湖周邊金雞湖、高爾夫俱樂部、金雞湖大酒店將為項(xiàng)目提供良好的休閑配套；大酒店將為項(xiàng)目提供良好的休閑配套；隨著園區(qū)的發(fā)展，城市重心必將向項(xiàng)目所隨著園區(qū)的發(fā)展，城市重心必將向項(xiàng)目所在的園區(qū)傾斜。在的園區(qū)傾斜。