蘇寧環(huán)球財務分析

1、蘇寧環(huán)球股份有限公司蘇寧環(huán)球股份有限公司20142014年財務分析年財務分析 小組成員： 石慧 14413110 楊靜 14413111 何少梅 14413112 賈曉 14413182 孟丹陽 14413183 孫一涵 14413108 劉憶 1441327 趙凌俐 14413280目錄目錄07行業(yè)發(fā)展趨勢05杜邦分析06SWOT分析08建議04盈利模式01蘇寧環(huán)球發(fā)展史02行業(yè)發(fā)展背景03五力模型1 1、蘇寧環(huán)球發(fā)展史、蘇寧環(huán)球發(fā)展史蘇寧環(huán)球股份有限公司原名吉林紙業(yè)股份有限公司，于1993年5月經(jīng)吉林省經(jīng)濟體制改革委員會吉改股批（1993）61號文批準，以定向募集方式設立的股份有限公司。其

2、中，吉林市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司持股50.06%。主營業(yè)務為新聞紙生產(chǎn)銷售。1.1、起步階段1 1、蘇寧環(huán)球發(fā)展史、蘇寧環(huán)球發(fā)展史1997年3月20日，向社會公開發(fā)行人民幣普通股6,000萬股。1997年4月8日，公司股票在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000718。至2004年12月31日，公司股本399,739,080元。其中吉林市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司持股50.06%1.2、上市發(fā)展階段1 1、蘇寧環(huán)球發(fā)展史、蘇寧環(huán)球發(fā)展史2005年5月13日，吉林紙業(yè)股票由于連續(xù)三年虧損，當日被深圳證券交易所暫停上市。2005年11月21日，公司宣告破產(chǎn)，之后，吉林市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司將其

3、持有的公司國家股20,009.808萬股轉讓給江蘇蘇寧環(huán)球集團有限公司(簡稱“蘇寧集團”)。1.3、虧損重組再發(fā)展階段1 1、蘇寧環(huán)球發(fā)展史、蘇寧環(huán)球發(fā)展史2005年12月12日，公司名稱變更為蘇寧環(huán)球股份有限公司。2005年12月23日，蘇寧環(huán)球股份有限公司股權分置改革實施完畢，自下一交易日起原非流通股股東持有的非流通股份獲得上市流通權，股份性質變更為有限售條件的流通股。1.3、虧損重組再發(fā)展階段1 1、蘇寧環(huán)球發(fā)展史、蘇寧環(huán)球發(fā)展史2005 年12 月26 日，蘇寧環(huán)球股份有限公司在深圳證券交易所恢復上市。股票簡稱：G*ST 環(huán)球，股票代碼000718。主營業(yè)務變更為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和商品混

4、凝土生產(chǎn)銷售。2009年11月11日，蘇寧環(huán)球股份有限公司榮獲“2008年江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)50強”，榮譽稱號。1.3、虧損重組再發(fā)展階段房地產(chǎn)公司眾多，競爭激烈宏觀經(jīng)濟放慢增長，對房地產(chǎn)沖擊很大2015年房地產(chǎn)銷售同比增長下降，庫存積壓2 2、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景2.12.1、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)行業(yè)于1978年萌芽，發(fā)展至今已相對成熟但仍存在一些問題，其現(xiàn)狀及面臨的形式如下2.22.2、政策環(huán)境、政策環(huán)境近階段的關于房地產(chǎn)的政策大都表現(xiàn)為利好近階段的關于房地產(chǎn)的政策大都表現(xiàn)為利好 20142014年年9 9月月3030日房貸新政出臺，銀行監(jiān)管機構再次明確購買首套房首

5、日房貸新政出臺，銀行監(jiān)管機構再次明確購買首套房首付三成、房貸利率最低打付三成、房貸利率最低打7 7折的政策；與此同時，央行還修改了首套折的政策；與此同時，央行還修改了首套房的認定標準，首套房貸款還清再購房享受首套房政策；未實施或房的認定標準，首套房貸款還清再購房享受首套房政策；未實施或已取消限購城市，購買第三套住房不限貸。已取消限購城市，購買第三套住房不限貸。20152015年全國年全國“兩會兩會”政府工作報告明確提出政府工作報告明確提出“支持居民自住和支持居民自住和改善住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展改善住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。2.32.3、稅務、稅務營業(yè)稅按營業(yè)收入營業(yè)

6、稅按營業(yè)收入5%5%繳納；繳納； 城建稅按繳納的營業(yè)稅城建稅按繳納的營業(yè)稅7%7%繳納；繳納； 教育費附加按繳納的營業(yè)稅教育費附加按繳納的營業(yè)稅3%3%繳納；繳納； 地方教育費附加按繳納的營業(yè)稅地方教育費附加按繳納的營業(yè)稅2%2%繳納；繳納； 土地增值稅按轉讓房地產(chǎn)收入扣除規(guī)定項目金額的增值額繳納（按土地增值稅按轉讓房地產(chǎn)收入扣除規(guī)定項目金額的增值額繳納（按增值額未超過扣除項目的增值額未超過扣除項目的50%50%、100%100%、200%200%和超過和超過200%200%的，分別適用的，分別適用30%30%，40%40%，50%50%，60%60%等不同稅率。等不同稅率。3 3、競爭結構分

7、析、競爭結構分析五力模型五力模型1新競爭者的進入2替代品的威脅3來自供應商的壓力4購買者的權利5現(xiàn)有競爭者新競爭者的進入新競爭者的進入房地產(chǎn)行業(yè)在當今是比較熱門的行業(yè)，而且有較高的利潤，還有很大的發(fā)展空間，所以有很多企業(yè)和個人都想想進入這個行業(yè)。房地產(chǎn)這個行業(yè)進入壁壘也不算太大，所以對該行業(yè)造成一定的競爭壓力。替代品的威脅替代品的威脅現(xiàn)在很多地區(qū)因為房價太高，很多人都選擇租房子來代替買房子，從一定程度上減少了房子的銷售量。來自供應商的壓力來自供應商的壓力現(xiàn)在可用于商業(yè)開發(fā)的用地稀少，土地的價格不斷上漲，而且議價能力很低，對于本公司的發(fā)展有很大的限制。對于用于建造房子的原材料還是有很多的供應商可

8、以選擇，還是有有一定的議價能力。購買者的權利購買者的權利很多人對居住條件都是很看重的，所以會花很多的精力用于選購合適的住房，從眾多的住房中挑選最合適的。但是很多人因為工作地點等的原因不得不就近選擇合適的住房，這樣他們的選擇范圍就很小。現(xiàn)有競爭者現(xiàn)有競爭者（1）萬科企業(yè)股份有限公司，該公司是目前國內最大的住宅開發(fā)企業(yè)，業(yè)務覆蓋全國53個大中城市。（2）恒大地產(chǎn)集團，該公司以民生住宅產(chǎn)業(yè)為主，集快消、商業(yè)、酒店、體育、文化等產(chǎn)業(yè)為一體的特大型企業(yè)集團。這兩家企業(yè)都是國內較大的房地產(chǎn)企業(yè)，占有很大的市場份額，它們都具有較大的競爭力?？偨Y總結目前，房地產(chǎn)競爭日益激烈，強大的競爭對手不容忽視，顧客對住房

9、也日益挑剔，能否滿足顧客需求，打造自己的核心競爭力，是未來能否在房地產(chǎn)競爭中戰(zhàn)勝對手的主要因素。4.1、房地產(chǎn)業(yè)務營運模式概況：公司注入的項目均取得時間較早，取得成本優(yōu)勢；項目折合樓面單價明顯低于同區(qū)域其他項目，以低價、較好的項目位置和配套完善的周邊吸引消費者購入，盈利潛力大；募集資金壯大主業(yè)模式；多產(chǎn)業(yè)布局加速轉型模式?！薄?.4.盈利模式盈利模式4.2、蘇寧環(huán)球盈利模式募集資金壯大主業(yè)模式”“4.4.盈利模式盈利模式4.3、非主營業(yè)務結合主營業(yè)務盈利模式2014年，國內房地產(chǎn)市場進入新常態(tài)，區(qū)域差異、供需失衡和結構失衡現(xiàn)象更加突出。2014年前三季度，各地項目均出現(xiàn)成交量低迷、庫存壓力大的

10、現(xiàn)象。2014年9月開始，監(jiān)管層明確分類調控的思路，推出了一系列扶持購房剛性需求政策、重新定義首套房貸款政策、調整公積金貸款政策等措施來擴大銷售規(guī)模，以此來獲取更高的銷售利潤”“4.4.盈利模式盈利模式4.4、籌集資金4月21日蘇寧環(huán)球還公布了定增方案，公司非公開發(fā)行A股股票預計募集資金總額不超過46億元，發(fā)行數(shù)量不超過5.6億股，發(fā)行價格不低于定價基準日前20個交易日公司股票交易均價的90%，即每股8.25元?！薄?.4.盈利模式盈利模式配合企業(yè)需求多元化產(chǎn)業(yè)進行轉型”“4.4.盈利模式盈利模式4.5、 一路坎坷2014年,國內房地產(chǎn)市場進入新常態(tài),區(qū)域差異、供需失衡和結構失衡現(xiàn)象更加突出。

11、公司項目所在的南京、上海、蕪湖、宜興等地,市場亦出現(xiàn)顯著分化。2014年前三季度,各地項目均出現(xiàn)成交量低迷、庫存壓力大的現(xiàn)象。2014年9月開始,監(jiān)管層明確分類調控的思路,推出了一系列扶持購房剛性需求政策、重新定義首套房貸款政策、調整公積金貸款政策等措施。隨著限購、限貸政策的解除,第四季度,南京和上海成交量反彈,市場明顯回暖,去化加快。南京地區(qū)房地產(chǎn)市場剛性需求和改善性需求穩(wěn)定?！薄?.4.盈利模式盈利模式蘇寧環(huán)球2014年上半年年度報告”“4.4.盈利模式盈利模式蘇寧環(huán)球2014年年度報告”“4.4.盈利模式盈利模式蘇寧環(huán)球2014年年度報告”“4.4.盈利模式盈利模式 2014年 2013

12、年 同比增減（%）銷售量 541,419.99 971,333.01 -44.26生產(chǎn)量 835,586 1,118,151 -25.27庫存量 999,434.92 705,268.91 41.712014年年度比較”“4.4.盈利模式盈利模式2014年年度比較”“4.4.盈利模式盈利模式隨著多年以前低成本拿地的土地漸漸消化，在沒有土地紅利的支撐下，蘇寧環(huán)球以零售思路運營地產(chǎn)公司的思路，主要靠與政府關系大幅拿地，積累資本。此外，經(jīng)營理念上借鑒零售行業(yè)的經(jīng)驗，以時間換取利潤，快速銷售的方式回籠資金。在2014年嚴峻的市場環(huán)境下，公司通過多渠道多方式進行融資，同時大股東為公司提供了有力的資金資產(chǎn)

13、和融資擔保，保障了公司的現(xiàn)金流正常。公司管理層在公司董事會的領導和全體員工的共同努力下,認真分析市場變化,不斷提高對政策和市場的應變能力,適時主動的調整營銷策略,嚴格控制成本,加強產(chǎn)品品質管理,提高公司品牌美譽度。4.6、 多產(chǎn)業(yè)布局轉型”“4.4.盈利模式盈利模式始向大健康和大文化產(chǎn)業(yè)轉型值得注意的是，從去年6月份開始，蘇寧環(huán)球就積極轉型，進軍文化產(chǎn)業(yè)。其中，蘇寧環(huán)球公司于去年7月公告收購大股東旗下蘇寧文化產(chǎn)業(yè)有限公司，去年7月18日，公司完成首單影視產(chǎn)業(yè)并購，通過此次收購正式切入影視傳媒行業(yè)。4.6、 多產(chǎn)業(yè)布局轉型”“4.4.盈利模式盈利模式在進軍大文化產(chǎn)業(yè)的同時，蘇寧環(huán)球也開始進入健康

14、產(chǎn)業(yè)。去年12月22日，蘇寧環(huán)球集團與首爾峨山醫(yī)院和江蘇省人民醫(yī)院共同舉行合作意向書簽約儀式，三方將圍繞健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展，開展深度合作。來自韓國媒體的報道顯示，今年4月初，首爾峨山醫(yī)院負責人樸成昱會見了蘇寧環(huán)球總裁助理賈森，雖然會談的內容沒有具體披露，但在業(yè)內人士看來，賈森在蘇寧環(huán)球負責投資業(yè)務，此次前往韓國是加速促進項目的落實和實施。從布局文化產(chǎn)業(yè)到布局健康產(chǎn)業(yè)，再到設立香港子公司，通過這些布局，可以看出蘇寧環(huán)球的轉型在加速，轉型趨勢非常明顯，并且這些行業(yè)都極具增長潛力，未來將是公司業(yè)績的主要增長點。加強服務：蘇寧環(huán)球始終堅持把最好的理念、最好的產(chǎn)品、最好的服務奉獻給社會。5、財務分析杜邦分析5

15、.1、總表5、財務分析杜邦分析5.2、資產(chǎn)5、財務分析杜邦分析5.2、資產(chǎn)從蘇寧環(huán)球兩年的財務報表來看，蘇寧環(huán)球資產(chǎn)增長率是3.28% 所有者權益增長率12.61%，蘇寧環(huán)球在規(guī)模上逐步擴大，這主要得益于：1、認真分析市場變化，不斷提高對政策和市場的應變能力適時主動的調整營銷策略2、環(huán)境良好，貨幣政策持續(xù)寬松，保持其合理流動性；行業(yè)政策調整，利好消息的增加。3、不斷深化戰(zhàn)略轉型，堅持轉型道路不動搖。除了確保房地產(chǎn)業(yè)務的產(chǎn)品精品化，同時利用原房地產(chǎn)主業(yè)的優(yōu)勢及資源，2014年，蘇寧環(huán)球公告將全資子公司蘇寧文化產(chǎn)業(yè)有限公司注冊資本由10,000萬元增加至50,000萬元，并將根據(jù)投資落實情況繼續(xù)追

16、加注冊資本，全面保障蘇寧環(huán)球在文化傳媒領域的發(fā)展。5、財務分析杜邦分析5.3、收入和費用但是，蘇寧環(huán)球隨著多年以前低成本拿地的土地漸漸消化，在沒有土地紅利的支撐下，其以零售思路運營地產(chǎn)公司的思路再不可行。銷售明顯下降若無法改變，其土地成本終將上漲，無法繼續(xù)支持公司運營。轉型勢必奧進行，但是如何進行，怎么發(fā)展就是目前面臨最重要的問題。5、財務分析杜邦分析5.3、收入和費用在蘇寧環(huán)球規(guī)模不斷擴大的同時，明顯看到它的主營業(yè)務收入降低（-18.80%），但同時其主營業(yè)務利潤（29.46%）也顯著提高，這主要得益于蘇寧環(huán)球成本的降低，更重要的是蘇寧環(huán)球在產(chǎn)品銷售上的創(chuàng)新和資源的整合：1、房地產(chǎn)結算量減少

17、，導致成本減少2、蘇寧環(huán)球銷售和回款情況良好；隨著蘇寧環(huán)球逐步歸還前期成本較高的融資資金，資金成本也在逐步下降。嚴格控制資金的使用成本，積極開拓各種融資渠道，融資成本在行業(yè)屬于偏低水平。3、蘇寧環(huán)球目前的土地儲備均為多年以前所得，其時土地價格極低，且沒有以“招拍掛”形式出讓，均按照協(xié)議價拿地，增值稅亦是核定。在土地價格和增值稅均固定的情況下，土地成本較為低廉。4、瞄準剛需，開發(fā)小戶型。蘇寧環(huán)球除了市場基礎廣闊外，還有一個明顯的優(yōu)勢，就是較少受到政策調控的風險。從歷來的政府調控都可以看出，“豪宅”往往是調控的首要目標，受沖擊最明顯，而“剛需”受影響相對較小。5、增加自身優(yōu)勢，引進名校擴大房地產(chǎn)的

18、吸引力。5、財務分析杜邦分析5.4、凈資產(chǎn)收益率5、財務分析杜邦分析5.4、凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率是企業(yè)凈利潤與凈資產(chǎn)的比率，是反映股東投資收益水平的指標，也稱權益報酬率、權益凈利率。從12年的17%到13年的11%再到14年的16%，蘇寧環(huán)球的凈資產(chǎn)收益率小幅下跌后略增加，說明投資效益并不是太好。銷售凈利率是指凈利潤與營業(yè)收入之間的比率。銷售凈利率反映營業(yè)收入帶來的凈利潤的能力。這個指標越高，說明企業(yè)每一元營業(yè)收入所能創(chuàng)造的凈利潤越高，反映了企業(yè)的價格策略以及控制管理成本的能力。由上述數(shù)據(jù)可知，該企業(yè)營業(yè)凈利率從12年到14年最終上升說明企業(yè)由營業(yè)收入來的凈利潤較多?？傎Y產(chǎn)周轉率反映了企業(yè)

19、運用資產(chǎn)獲取銷售收入的能力，可以看出總資產(chǎn)周轉率是基礎。公司近年來總資產(chǎn)周轉率都比較穩(wěn)定，且高于行業(yè)平均水平，說明公司對總資產(chǎn)的管理水平還是很不錯的。5、財務分析杜邦分析5.5、財務分析償債能力分析償債能力分析 從2008年到2014年的償債指標可以看出，公司的流動比率和速凍比率偏低，而且兩者的比率都呈現(xiàn)下降趨勢，這是值得關注的問題，從利息保障倍數(shù)來看，2014年的利息保障倍數(shù)比2013年低了將近6倍，說明企業(yè)的償債能力下降。 從公司負債對象上來看，主要是其他應付款增加了，這也從一定程度上反應了公司在占有其他公司資金的能力上提高。5、財務分析杜邦分析5.5、財務分析盈利能力和成長能力分析盈利能

20、力和成長能力分析從表中可以看出，凈利潤增長率率和凈資產(chǎn)增長率都非常不穩(wěn)定，波動幅度很大，2013-2014年，在主營業(yè)務收入增長率下降的情況下，凈利潤和凈資產(chǎn)增長率反而上升了，通過對利潤表的分析，可以看到企業(yè)的成本在一定程度上降低了，說明了公司良好的成長能力，為公司進一步發(fā)展奠定了基礎，同時也是公司幾年來不斷探索的結果。5、財務分析杜邦分析5.5、財務分析盈利能力和成長能力分析盈利能力和成長能力分析其中2014年的較大舉動有： 1、為配合公司的長遠規(guī)劃及戰(zhàn)略發(fā)展，積極利用資本市場的融資渠道，尋找兼并收購和投資機會，尋求新的發(fā)展機遇，追求新的利潤增長點并拓展現(xiàn)有業(yè)務范圍，收購蘇寧環(huán)球集團全資子公

21、司蘇寧文化產(chǎn)業(yè)有限公司。2、為建立和完善勞動者與所有者的利益共享機制，改善公司治理水平，提高員工的凝聚力和公司競爭力，促進公司長期、持續(xù)、健康發(fā)展，報告期內公司審議通過公司2014年員工持股計劃，參加本次員工持股計劃的員工總人數(shù)不超過76人，通過大宗交易方式定向受讓蘇寧環(huán)球集團所持有的本公司股票4000萬股。3、通過投資英皇影業(yè)有限公司電影制作、與江蘇省廣播電視集團共同投資文化產(chǎn)業(yè)投資基金、與南京藝術學院合作投資蘇寧環(huán)球影業(yè)投資有限公司等一系列舉動，正逐步完善大文化產(chǎn)業(yè)布局。5、財務分析杜邦分析5.6、股票這是2015年一月到五月的股票價格大概情況，可以看出，雖然股票價格有漲有跌，但總體上蘇寧

22、環(huán)球的股票處于上漲的趨勢，對于蘇寧環(huán)球來說是一個利好的消息。5、財務分析杜邦分析5.6、股票5、財務分析杜邦分析5.6、股票由于網(wǎng)上找到的數(shù)據(jù)有限，我們只能看到，蘇寧環(huán)球2008年增發(fā)了較大數(shù)量的股票，一共31263萬股，但是屬于非公開發(fā)行。2015年蘇寧環(huán)球4月22日公布的預案，公司擬以8.25元/股，向不超過10名特定對象定向增發(fā)，發(fā)行數(shù)量不超過55757.57萬股，募資總額不超過46億元，扣除發(fā)行費用后，8億元將用于補充流動資金，38億元用于天潤城十六街區(qū)項目和北外灘水城十六和十八街區(qū)項目。6 6、SWOTSWOT分析分析大股東蘇寧環(huán)球集團為公司注入的項目取得時間較早，項目成本較低，費用率和管理費用率都低于同行業(yè)其他公司，有利于企業(yè)盈利。6.1、優(yōu)勢