2011四川瀘州市區(qū)在售樓盤調(diào)查報告51頁

1、瀘州市區(qū)在售樓盤調(diào)查報告瀘州市區(qū)在售樓盤調(diào)查報告緯聯(lián)地產(chǎn)東晟藍濱城項目組緯聯(lián)地產(chǎn)東晟藍濱城項目組20112011年年6 6月月1515日日報告核心問題梳理：報告核心問題梳理：i.通過對瀘州市場現(xiàn)有在售樓盤調(diào)研，得出瀘通過對瀘州市場現(xiàn)有在售樓盤調(diào)研，得出瀘州市場產(chǎn)品特征州市場產(chǎn)品特征ii.東晟藍濱城與市場在售產(chǎn)品優(yōu)劣勢對比東晟藍濱城與市場在售產(chǎn)品優(yōu)劣勢對比iii. 東晟藍濱城競爭分析東晟藍濱城競爭分析產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析根據(jù)瀘州市地理結(jié)構(gòu)特點和房地產(chǎn)項目分布，可將其分為五根據(jù)瀘州市地理結(jié)構(gòu)特點和房地產(chǎn)項目分布，可將其分為五個版塊，依次為個版塊，依次為城北、城東、城西、城中、城南城北、城東、城

2、西、城中、城南版塊版塊城南組團本案中心半島組團城西組團城北組團城東組團瀘州市區(qū)房產(chǎn)熱點板塊為城西和城北區(qū)域，集中了瀘州目前最主要的商業(yè)樓板產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征版塊劃分版塊劃分鷺島國際天瑞尚城泊林郡維多利亞天立水晶城天立水晶麗苑尚江南恒利山水西班牙郡萬象城龍城麗都錦華十年城北城天驕天立濱江苑正和金州國際紅樹灣現(xiàn)代150長江現(xiàn)代品尚壹線國際新大托斯卡納格瑞明城翡翠城藍山郡板塊板塊項目名稱項目名稱建筑面積（萬方）建筑面積（萬方）容積率容積率建筑形態(tài)建筑形態(tài)城西版塊柏林郡11.672.5高層、多層鷺島國際182.0高層、高層天立水晶城405高層、多層天尚瑞城182.0高層、小高層、多層尚江南5.22.8高

3、層、小高層維多利亞領(lǐng)秀505高層、小高層天立水晶利苑61.69多層中心半島現(xiàn)代1504.648超高層一線國際3超高層長江現(xiàn)代品尚2.7高層城北版塊萬象城236.6小高層、多層龍城麗都266高層西班牙郡9.51.7花園洋房、多層錦華十年城205.1高層天立濱河苑72.3多層帕緹歐香2.11.7多層城南版塊金州國際381.5小高層、多層紅樹灣481.8高層、多層格瑞明城在建在建高層翡翠城在建在建別墅、多層、高層藍山郡在建在建多層城東版塊新大托斯卡納8.20.6別墅、洋房目前在售項目城西、城北版塊較為集中，以高層為主，但體量普遍較小目前在售項目城西、城北版塊較為集中，以高層為主，但體量普遍較小城西、

4、城北版塊還有多個在建項目，體量較大，未來放量較大城西、城北版塊還有多個在建項目，體量較大，未來放量較大城南版塊項目逐漸增多，該版塊的價值日益凸顯城南版塊項目逐漸增多，該版塊的價值日益凸顯各版塊在售項目統(tǒng)計各版塊在售項目統(tǒng)計城西版塊城西版塊城西版塊在售項目統(tǒng)計城西版塊在售項目統(tǒng)計項目名稱 建筑形態(tài) 總體量項目地址 預計推出時間 現(xiàn)售單價主力戶型主力戶型面積鷺島國際高層+多層洋房7幢高層+24棟多層城西新城現(xiàn)為初期銷售4500均價兩房+三房81-118灝景 尊城高層12幢32層高層城西新城現(xiàn)售尾盤200余套4550均價三房101-120天立 水晶城高層+多層洋房13幢高層+10幢多層城西新區(qū)現(xiàn)為尾

5、盤銷售4600均價三房100-120酒城花園高層11幢高層城西新區(qū)現(xiàn)為尾盤，5、6、11號樓部分房源4600均價2變33變4120-130維多利亞領(lǐng)秀高層25幢高層城西新區(qū)現(xiàn)銷售23幢，為項目三期強銷期4700均價三房92-130泊林郡 朗御高層+多層洋房二期為3幢高層城西新區(qū)現(xiàn)為2號樓蓄客，1號樓1月售罄3800均價兩房-四房80-130天瑞 尚城高層+多層洋房5幢高層+17幢多層城西新區(qū)現(xiàn)為項目銷售初期，高層多層同時銷售高層4700多層5200兩房-四方高層：100-130多層：70-120城西版塊在售項目較多，目前多數(shù)樓盤銷售最后一期，但城西版塊還有多個在建項目尚未面市，城西版塊在售項目

6、較多，目前多數(shù)樓盤銷售最后一期，但城西版塊還有多個在建項目尚未面市， 預計，面市時間會與藍濱城重疊；預計，面市時間會與藍濱城重疊；城西片區(qū)項目銷售情況較好，這得益于該片區(qū)的市場認同度較高；城西片區(qū)項目銷售情況較好，這得益于該片區(qū)的市場認同度較高；目前在售項目多為中等體量，自身配套完善程度相對較低目前在售項目多為中等體量，自身配套完善程度相對較低在售項目產(chǎn)品特征在售項目產(chǎn)品特征項目名稱 項目配套主力戶型面積典型戶型戶型評價鷺島國際游泳池、會所、運動中心等兩房80104.23（兩室兩廳兩衛(wèi)【入戶花園+空中花園】）超大景觀陽臺，空中花園可以隔出房間三房104-118灝景 尊城中庭廣場 游泳池 休閑長

7、廊兩房90-100118（三室兩廳兩衛(wèi)）陽臺進深2.4米，其他無特點三房99-122天立 水晶城休閑廣場 游泳池 娛樂會所 商務會所兩房70-80無無三房110-130酒城花園綠化帶 停車場 休閑區(qū) 游泳池兩房87-98127（兩室兩廳雙衛(wèi)+可變空間）有可變空間達14平方，超大景觀陽臺長7.5米三房117-138維多利亞領(lǐng)秀40畝主題公園，4500碧波水景，兩大組團景觀，商務中心，健身房，網(wǎng)球場，羽毛球場，籃球場，兒童游戲區(qū)兩房99 92（兩室兩廳雙衛(wèi)） 110（三室兩廳雙衛(wèi)）128（四室兩廳兩衛(wèi)）具有入戶花園，可變空間，超大景觀陽臺三房115-128泊林郡 朗御臺球室，閱讀室，景觀泳池，兩個

8、羽毛球場，半場籃球場，室外健身場，近2000平米尚品會所兩房80-108103（三室兩廳兩衛(wèi)）戶型方正，主臥與次臥分開三房110-132天瑞 尚城 中庭廣場、游泳池、藍球場、休閑長廊兩房70-90132（三室兩廳兩衛(wèi)+超大景觀陽臺+露臺）超大景觀陽臺，錯式露臺三房110-130項目商業(yè)配套主要通過沿街門面解決，自身配套多為小區(qū)運動設(shè)施，部分項目有會所設(shè)計；項目商業(yè)配套主要通過沿街門面解決，自身配套多為小區(qū)運動設(shè)施，部分項目有會所設(shè)計；戶型以戶型以70-90平米兩房和平米兩房和100-130平米三房為主平米三房為主戶型參照戶型參照戶型方正，使用功能完善，大陽臺，大入戶花園是戶型的主要特征；戶型方

9、正，使用功能完善，大陽臺，大入戶花園是戶型的主要特征；戶型面積較大，戶型面積較大，80-90平米兩房，平米兩房，100-120平米三房為市場主流；平米三房為市場主流；絕大多數(shù)戶型有較大面積的贈送空間，既能作為入戶花園使用，又能作為生活陽臺使絕大多數(shù)戶型有較大面積的贈送空間，既能作為入戶花園使用，又能作為生活陽臺使用的空間受客戶歡迎；用的空間受客戶歡迎；城西版塊在售項目價格城西版塊在售項目價格項目名稱 單價總價大小戶型價差樓層層差景觀價差鷺島國際4500均價50萬多層2-5層較貴，頂層和底層較便宜；高層中間貴兩邊便宜15元/層無灝景 尊城4550均價50萬大小戶型價差在200元左右10元/層50

10、天立 水晶城 高層：4600多層：5600高層：49萬多層：63萬戶型大小上差距不大，但在物業(yè)形態(tài)上差價明顯。20元/層300酒城花園4600均價50萬左右在較小戶型和較大戶型的差價在200元左右。10元/層50維多利亞領(lǐng)秀4700均價50萬價格無太大差異20元/層300泊林郡 朗御3800均價40萬樓層越高，價格越貴10元/層250天瑞 尚城高層4700多層520050萬多層：3、4樓最貴高層：越高越貴20元/層50高層高層4600元元/，多層均價，多層均價5300/為西城版塊的總體價格水平，物業(yè)形態(tài)上價差明顯，客為西城版塊的總體價格水平，物業(yè)形態(tài)上價差明顯，客 戶對高層、多層的品質(zhì)認知清晰

11、，戶對高層、多層的品質(zhì)認知清晰，大小戶型單價上面有一定的差距，為了形成總價上的對比；大小戶型單價上面有一定的差距，為了形成總價上的對比；樓層層差計算不成熟，大體以樓層越高單價越貴。景觀面價格差異明顯。樓層層差計算不成熟，大體以樓層越高單價越貴。景觀面價格差異明顯。城西版塊在售樓盤銷售狀況城西版塊在售樓盤銷售狀況項目名稱 銷售進程銷售情況未來預計放量鷺島國際現(xiàn)為中期銷售高層11號樓與多層同時銷售預計在下半年會有加推灝景 尊城現(xiàn)為尾盤銷售剩余200多套尾房無天立 水晶城現(xiàn)為尾盤銷售部分樓棟尾盤銷售無酒城花園現(xiàn)為尾盤銷售現(xiàn)為尾盤，5、6、11號樓部分房源無維多利亞領(lǐng)秀進入收關(guān)階段現(xiàn)銷售23幢，為項目

12、三期強銷期預計會在9月加推剩余樓棟泊林郡 朗御多層去年售罄，6月底加推高層2號樓1月推出高層1號樓，當天售罄6月2號樓，9月3號樓，整個樓盤銷售完畢。天瑞 尚城現(xiàn)為項目銷售初期，高層多層同時銷售。現(xiàn)推出7號樓，15號樓。前期已銷售部分樓棟。預計8月份會加推多層房源。各在售項目售賣情況較好，個盤消化速度快，現(xiàn)大部分為尾盤銷售；各在售項目售賣情況較好，個盤消化速度快，現(xiàn)大部分為尾盤銷售；下半年在售樓盤推出體量不會太大，但城西版塊會有較多的新開項目，且部分項目體量下半年在售樓盤推出體量不會太大，但城西版塊會有較多的新開項目，且部分項目體量 較大，會對本項目形成一定的競爭。較大，會對本項目形成一定的競

13、爭。在售項目客戶來源在售項目客戶來源項目名稱 客戶主要來源（區(qū)縣）客戶來源比例鷺島國際主城、瀘縣、納溪等區(qū)縣15% 其他60灝景 尊城主城、納溪區(qū)縣8% 其他70%天立 水晶城三區(qū)四縣均有區(qū)縣17% 其他60%酒城花園主城、瀘縣、納溪區(qū)縣11% 主城60%維多利亞領(lǐng)秀主城、合江、納溪區(qū)縣21% 主城50%泊林郡 朗御主城、合江區(qū)縣9% 主城58%天瑞 尚城合江、納溪等區(qū)縣 主城區(qū)縣13% 主城62%城西版塊客戶來源面比較廣，市區(qū)、四縣均有購買，且區(qū)縣占比較大，說明城西版塊的認同城西版塊客戶來源面比較廣，市區(qū)、四縣均有購買，且區(qū)縣占比較大，說明城西版塊的認同 度較高度較高西區(qū)項目部分品質(zhì)較高，臨

14、近區(qū)縣購房者吸引力更強西區(qū)項目部分品質(zhì)較高，臨近區(qū)縣購房者吸引力更強客戶特征、購房關(guān)注點客戶特征、購房關(guān)注點項目名稱 客戶行業(yè)特征年齡段購房關(guān)注點購房目的鷺島國際公務員、政府機關(guān)工作人員較多多層：30-50高層：25-40地段、戶型、景觀自住為主灝景 尊城企事業(yè)單位為主30-50戶型、價格、地段自住為主天立 水晶城均有30-50景觀、戶型自住+投資酒城花園政府30-50區(qū)位、環(huán)境自住為主維多利亞領(lǐng)秀公務員、教師30-50小區(qū)配套、地段自住為主泊林郡 朗御公務員、教師30-50價格、戶型、地段自住為主天瑞 尚城公務員、區(qū)縣打工返鄉(xiāng)者等30-45地段、配套自住+投資瀘州西區(qū)市場的購買人群主要是以中

15、年為主，且在從事行業(yè)上公務員、事業(yè)單位占比較大，瀘州西區(qū)市場的購買人群主要是以中年為主，且在從事行業(yè)上公務員、事業(yè)單位占比較大， 且這部分群體收入在瀘州處于中等偏上水平；且這部分群體收入在瀘州處于中等偏上水平；地段是大部分人關(guān)注的焦點之一，表明城西版塊的認同度較高。地段是大部分人關(guān)注的焦點之一，表明城西版塊的認同度較高。典型項目分析典型項目分析維多利亞領(lǐng)秀維多利亞領(lǐng)秀維多利亞領(lǐng)秀維多利亞領(lǐng)秀典型項目分析典型項目分析維多利亞領(lǐng)秀維多利亞領(lǐng)秀產(chǎn)品特征：項目位于酒城大道，產(chǎn)品為純高層，樓間距達120米；主要以自住為主，其主力面積90-115平米，主力戶型為三房，有少量兩和四房；配套完善（完善優(yōu)質(zhì)的教

16、育配套）；綠化景觀打造較好；有自身的商業(yè)配套銷售情況：銷售均價4800， 月去化達150多套；潛在供應量較多，還有2500多套待售客戶特征： u客戶21%來源于區(qū)縣，50%來源于主城；u客戶以自住為主，非常注重配套和居住環(huán)境戶型配比戶型3*2*24*2*22*2*23*2*1面積115平米128平米94平米99平米比例30%20%25%25%去化情況剩70%（朝向差）剩65%剩50%剩40%維多利亞領(lǐng)秀戶型配比典型項目分析典型項目分析維多利亞領(lǐng)秀維多利亞領(lǐng)秀三室兩廳一衛(wèi) 99平米兩室兩廳兩衛(wèi) 94平米四室兩廳兩衛(wèi) 128平米主力戶型分析主力戶型分析戶型方正實用，戶戶采光通風，均設(shè)置了入戶花園和

17、生活陽臺；但景觀陽臺均偏小贈送面積大，每種戶型都以大飄窗和院館形式進行贈送典型項目分析典型項目分析維多利亞領(lǐng)秀維多利亞領(lǐng)秀i.城市高尚住宅區(qū)、配套齊全、環(huán)境景觀打造較好ii.純高層，戶型三房為主，搭配少量兩房和四房；iii. 戶型方正實用，贈送面積多；但景觀陽臺偏小，戶型朝向處理存在問題維多利亞領(lǐng)秀產(chǎn)品特點：維多利亞領(lǐng)秀產(chǎn)品特點：城南版塊城南版塊瀘州城南版塊在售項目統(tǒng)計瀘州城南版塊在售項目統(tǒng)計項目名稱 建筑形態(tài) 總體量項目地址 預計推出時間 現(xiàn)售單價主力戶型主力戶型面積正和 金洲國際小高層、多層38萬方城南新區(qū)現(xiàn)為項目銷售初期3700兩房、三房83-137天遠 紅樹灣洋房+小高層13萬方城南新

18、區(qū)現(xiàn)為項目預熱期，具體價格未出。暫未出價格 兩房、三房70-113藍山郡多層12棟6層高層城南新區(qū)現(xiàn)為售前咨詢期未定兩房、三房90-120翡翠城 別墅、多層、高層占地1000多畝，總體量未定城南新區(qū)售房部未修建未定未定未定格瑞 明城高層未接受咨詢城南新區(qū)售房部未修建未定未定暫時無數(shù)據(jù)城南版塊目前在售項目較少，但未來市場放量較大，項目將面臨較大的區(qū)域市場競爭。同城南版塊目前在售項目較少，但未來市場放量較大，項目將面臨較大的區(qū)域市場競爭。同 時，城南版塊在建項目的增多也說明城南片區(qū)的整體升級速度會加快，在眾多項目的共同時，城南版塊在建項目的增多也說明城南片區(qū)的整體升級速度會加快，在眾多項目的共同

19、推動下，區(qū)域價值會逐步提升；推動下，區(qū)域價值會逐步提升；就金洲國際個案來看，目前城南版塊的銷售價格遠遠低于城西版塊，但隨著區(qū)域價值的日就金洲國際個案來看，目前城南版塊的銷售價格遠遠低于城西版塊，但隨著區(qū)域價值的日 益顯現(xiàn)，城南版塊價格洼地的現(xiàn)狀必將被扭轉(zhuǎn)。益顯現(xiàn)，城南版塊價格洼地的現(xiàn)狀必將被扭轉(zhuǎn)。在售項目特征統(tǒng)計在售項目特征統(tǒng)計項目名稱 項目配套主力戶型面積典型戶型戶型評價正和 金洲國際商業(yè)用房面積：12879.23平方米，農(nóng)貿(mào)市場建筑面積：1371.42平方米，托兒所、幼兒園建筑面積：3493.56平方米兩房70-8679平米兩房、138平米三房戶型整體方正，但浪費面積極大，房間開間尺寸布局

20、極不合理三房85-137天遠 紅樹灣高檔會所，游泳池兩房7979平米兩房、87平米三房部分戶型比較優(yōu)秀，具有市場競爭力三房91-131藍山郡無特別的自身配套兩房87107平米三房戶型方正，實用，無特別亮點，但整個小區(qū)只有三個戶型，比較單一三房107-112城南版塊暫時沒有較為完善的商業(yè)配套，雖然紅樹灣等個別項目規(guī)劃有較大體量的商業(yè)配城南版塊暫時沒有較為完善的商業(yè)配套，雖然紅樹灣等個別項目規(guī)劃有較大體量的商業(yè)配 套，但隨著城南版塊的升級形成，對商業(yè)的需求量會越來越大，其他項目無商業(yè)配套為本套，但隨著城南版塊的升級形成，對商業(yè)的需求量會越來越大，其他項目無商業(yè)配套為本 項目大體量的商業(yè)配套帶來機會

21、。項目大體量的商業(yè)配套帶來機會。在整個區(qū)域中，本項目完善的商業(yè)配套和優(yōu)質(zhì)的濱江資源將是本項目最為有利的競爭優(yōu)勢，在整個區(qū)域中，本項目完善的商業(yè)配套和優(yōu)質(zhì)的濱江資源將是本項目最為有利的競爭優(yōu)勢， 加上本項目地段優(yōu)勢明顯，所以在整個城南版塊占據(jù)絕對的領(lǐng)先地位。加上本項目地段優(yōu)勢明顯，所以在整個城南版塊占據(jù)絕對的領(lǐng)先地位。城南版塊在售樓盤價格城南版塊在售樓盤價格項目名稱 單價總價大小戶型價差樓層層差正和 金洲國際多層390040萬左右無明顯價差20元/層，越高越貴高層3700天遠 紅樹灣高層350040萬左右現(xiàn)已經(jīng)停止銷售多層4000城南版塊整體價格偏低，主要是由于區(qū)域現(xiàn)有配套不完城南版塊整體價格偏

22、低，主要是由于區(qū)域現(xiàn)有配套不完善，區(qū)域認同度不高造成的，隨著城南版塊各項目聯(lián)合對善，區(qū)域認同度不高造成的，隨著城南版塊各項目聯(lián)合對 區(qū)域升級的完成，城南版塊的價格洼區(qū)域升級的完成，城南版塊的價格洼 地現(xiàn)狀將會得到突破地現(xiàn)狀將會得到突破在售項目客戶分析在售項目客戶分析項目名稱 客戶主要來源（區(qū)縣）客戶來源比例客戶行業(yè)特征年齡段購房關(guān)注點購房目的正和 金洲國際城南、納溪、敘永、古藺等區(qū)域區(qū)縣27% 其他45%工業(yè)區(qū)職工、打工返鄉(xiāng)者25-50地段、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、戶型自住兼投資天遠 紅樹灣納溪、古藺、敘永區(qū)域，城南區(qū)域較多，主城其他各區(qū)也有區(qū)縣8% 其他40%各個行業(yè)均有25-40地段、戶型、配套自住

23、南區(qū)項目的客戶來源區(qū)縣占多數(shù)，一是因為城南版塊為納溪、合江、古藺、敘永等區(qū)縣居南區(qū)項目的客戶來源區(qū)縣占多數(shù)，一是因為城南版塊為納溪、合江、古藺、敘永等區(qū)縣居 民進入瀘州的必經(jīng)之地，二是表明城區(qū)居民對南城版塊的認同度相對較低；民進入瀘州的必經(jīng)之地，二是表明城區(qū)居民對南城版塊的認同度相對較低；購房客戶對地段十分看重，這一點是本項目最大的優(yōu)勢，本項目的地理位置優(yōu)于同區(qū)域的購房客戶對地段十分看重，這一點是本項目最大的優(yōu)勢，本項目的地理位置優(yōu)于同區(qū)域的 其他任何項目；其他任何項目；南區(qū)購房的目的也有以投資為目的，說明價格洼地的城南的升值空間。南區(qū)購房的目的也有以投資為目的，說明價格洼地的城南的升值空間。

24、城南版塊未來放量分析城南版塊未來放量分析項目名稱 銷售進程銷售情況未來預計放量推出時間正和 金洲國際現(xiàn)進入項目2期銷售期5月底，6月初批準預售多棟二期已經(jīng)開挖土方 2011年底即將推出天遠 紅樹灣一期已經(jīng)銷售部分，但暫時已經(jīng)停止銷售已銷售部分正解決矛盾2011年下半年推出格瑞 明城現(xiàn)售房部未修建完成未售已經(jīng)開始施工2011年下半年推出藍山郡接受咨詢未售一期3萬方左右2011年9月推出翡翠城售房部尚未修建完成未售不詳2011年底推出區(qū)域內(nèi)目前已無實質(zhì)在售項目，但通過電話咨詢，將于今年年區(qū)域內(nèi)目前已無實質(zhì)在售項目，但通過電話咨詢，將于今年年底形成一個推售高峰，和本項目推售時間重疊，會形成較為激底形

25、成一個推售高峰，和本項目推售時間重疊，會形成較為激烈的客戶爭奪。烈的客戶爭奪。城南典型項目分析城南典型項目分析金洲國際金洲國際正和正和金州國際金州國際城南典型項目分析城南典型項目分析金洲國際金洲國際產(chǎn)品特征：項目位于城南區(qū)，產(chǎn)品為小高層和多層，主要以自住為主，其主力面積90-120平米，主力戶型為三房，有少量兩房；配套不完善；目前環(huán)境打造欠缺，綠化景觀不是很好；銷售情況：銷售均價多層3900，高層3700， 與城區(qū)其他區(qū)域相比較便宜；目前一期已預定結(jié)束，二期年底推售?？蛻籼卣鳎?u一期 客戶主要來源于藍田鎮(zhèn)、敘永、古藺、納溪區(qū)，以區(qū)縣客戶為主；u客戶以自住為主，對價格比較敏感戶型配比（一期）戶

26、型3*2*23*2*12*2*1面積110-130平米80-90平米83-86平米比例30%40%15%去化情況已訂購80%剩余少量已訂購完金州國際戶型配比城南典型項目分析城南典型項目分析金洲國際金洲國際戶型以三房為主，只有少量兩房，面積在80-90之間；大陽臺、大入戶花園是其主要特征，但實用性不強，使得房間面積過小，使用不便；但有些戶型客廳無景觀陽臺，臥室反而設(shè)置了較大的景觀陽臺；大部分戶型無生活陽臺，只有少量入戶花園兼顧生活陽臺，由于價格因素還是受到部分客戶的青睞。主力戶型分析入戶花園兼顧生活陽臺僅有8平米左右的房間，此戶型為130平米三房城南典型項目分析城南典型項目分析金洲國際金洲國際i

27、.城市邊緣地段、配套匱乏、環(huán)境景觀打造有待改善ii.小高層、多層，以三房戶型為主iii. 戶型方正，但實用性不強，浪費面積iv. 價格相對其他區(qū)域較便宜，一期以區(qū)縣客戶為主正和金州國際產(chǎn)品特點：城北版塊城北版塊城北版塊在售項目統(tǒng)計城北版塊在售項目統(tǒng)計項目名稱 建筑形態(tài) 總體量項目地址 預計推出時間 現(xiàn)售單價主力戶型主力戶型面積錦華 萬象城高層23萬方城北新區(qū)剩余3棟，現(xiàn)銷售，之后無房源4700兩室兩廳雙衛(wèi)80-120 西班牙郡花園洋房9.5萬方城北沱江三橋頭進入尾盤銷售，現(xiàn)3期認購6200四室兩廳雙衛(wèi)+超大露臺100-140龍城麗都高層26萬方城北新區(qū)2009年便開盤，現(xiàn)為尾期銷售4500三室

28、兩廳雙衛(wèi)87-131帕緹歐香洋房2.1萬方木崖公園對面接受咨詢5550三房、四房100-140成林嶸都高層暫無資料龍馬大道在建未定未定未定譽隆品筑高層1.7萬方龍馬大道在建未定未定暫無數(shù)據(jù)藍郡高層1.8萬方龍馬大道在建未定暫無資料暫無資料城北版塊開發(fā)時間早，現(xiàn)已逐漸形成規(guī)模，出少量樓盤在售外，在建項目較多，未來放量城北版塊開發(fā)時間早，現(xiàn)已逐漸形成規(guī)模，出少量樓盤在售外，在建項目較多，未來放量較大；較大；城北版塊市政配套完善，現(xiàn)為瀘州城市發(fā)展的重要方向，受政策利好較多；城北版塊市政配套完善，現(xiàn)為瀘州城市發(fā)展的重要方向，受政策利好較多；城北版塊價格與城西版塊基本處于同一水平線，區(qū)域認同度高。城北版

29、塊價格與城西版塊基本處于同一水平線，區(qū)域認同度高。在售項目產(chǎn)品特征統(tǒng)計在售項目產(chǎn)品特征統(tǒng)計項目名稱 項目配套主力戶型面積典型戶型戶型評價錦華 萬象城無具體配套一房60三室兩廳雙衛(wèi)124.14戶型面積偏大，面積控制不佳。二房80-90三房110-120西班牙郡西班牙風格商業(yè)街四房100-140頂躍124.67超大贈送空間約84平米新大 托斯卡納會所、游泳池、網(wǎng)球場、體育活動中心、社區(qū)幼兒園等聯(lián)排200-400疊拼200-400龍城麗都小溪，人工湖，噴泉，綠地，林木構(gòu)成了優(yōu)美的小區(qū)風景線。陽光戲水池，運動休閑，風情走廊，保安24小時巡邏，電視監(jiān)控系統(tǒng)，人車分流出入智能系統(tǒng)二房83-90三室兩廳雙衛(wèi)

30、131.804.2米開間，超大主臥，l型景觀飄窗三房102-135四房161項目都保證了基本小區(qū)配套，西班牙郡的在配套上有歐式風情的商業(yè)街，但從配套而言，城項目都保證了基本小區(qū)配套，西班牙郡的在配套上有歐式風情的商業(yè)街，但從配套而言，城北版塊在售項目配套為瀘州市最為完善的區(qū)域北版塊在售項目配套為瀘州市最為完善的區(qū)域戶型仍然以兩房、三房為主，有少量一房，但面積控制不合理；戶型仍然以兩房、三房為主，有少量一房，但面積控制不合理；贈送面積較多，與市場主流相符合；贈送面積較多，與市場主流相符合；戶型分析戶型分析以陽臺、院館、以陽臺、院館、入戶花園形式的贈入戶花園形式的贈送是戶型的主要亮送是戶型的主要亮

31、點；點；戶型面積較大，戶型面積較大，面積控制不合理；面積控制不合理；戶型方正，使用戶型方正，使用方便，實用性強；方便，實用性強；在售樓盤銷售狀況在售樓盤銷售狀況項目名稱 單價總價大小戶型價差樓層層差景觀差銷售情況未來預計放量錦華 萬象城470050萬左右價差不明顯30元/2層100現(xiàn)剩3棟高層銷售 無過多房源銷售井泰 西班牙郡600060萬以上暫無景觀差價非常明顯，看江比不看江相差1000以上僅剩與20多畝地開發(fā)量，3期認購中。未來放量較少，年底基本清盤。龍城麗都450045萬左右無明顯價差10元/層200剩余房源不多未來放量小區(qū)域單價與城西版塊處于同一水平，區(qū)域認同度較高，尤其是在城市北進的

32、利好政策之下，區(qū)域單價與城西版塊處于同一水平，區(qū)域認同度較高，尤其是在城市北進的利好政策之下，區(qū)域價值日益提升，加上西南商貿(mào)城的修建，為該區(qū)域帶來巨大的潛力；區(qū)域價值日益提升，加上西南商貿(mào)城的修建，為該區(qū)域帶來巨大的潛力；出現(xiàn)了瀘州洋房的價格標桿，除市政配套、生活配套較為完善之外，自身的產(chǎn)品品質(zhì)也是實出現(xiàn)了瀘州洋房的價格標桿，除市政配套、生活配套較為完善之外，自身的產(chǎn)品品質(zhì)也是實現(xiàn)價格標桿的一個重要因素；現(xiàn)價格標桿的一個重要因素；項目銷售狀況良好，基本都處于熱銷狀態(tài)，部分項目為尾盤；項目銷售狀況良好，基本都處于熱銷狀態(tài)，部分項目為尾盤；未來該區(qū)域的市場放量較大，會形成與其他區(qū)域的高端客戶爭搶。

33、未來該區(qū)域的市場放量較大，會形成與其他區(qū)域的高端客戶爭搶。在售項目客戶分析在售項目客戶分析項目名稱 客戶主要來源（區(qū)縣）客戶來源比例客戶行業(yè)特征年齡段購房關(guān)注點購房目的錦華 萬象城龍馬潭區(qū)占40%-50%區(qū)縣17% 主城58%返鄉(xiāng)客群居多30-50地段、品牌自住、投資龍城麗都三區(qū)四縣均有，瀘縣特別多區(qū)縣14% 主城55%個體、生意30-50商貿(mào)城自住、投資客戶來源市區(qū)占比較大，區(qū)域認同度極高；客戶來源市區(qū)占比較大，區(qū)域認同度極高；返鄉(xiāng)客戶、個體經(jīng)營戶等從事商貿(mào)的群體更看重該區(qū)域，尤其是區(qū)域為政府重點商貿(mào)集散中返鄉(xiāng)客戶、個體經(jīng)營戶等從事商貿(mào)的群體更看重該區(qū)域，尤其是區(qū)域為政府重點商貿(mào)集散中心，更

34、為該區(qū)域帶來了大量的購房群體；心，更為該區(qū)域帶來了大量的購房群體；投資意愿較強，說明對區(qū)域的升值前景樂觀。投資意愿較強，說明對區(qū)域的升值前景樂觀。典型項目分析典型項目分析錦華錦華萬象城萬象城典型項目分析典型項目分析錦華錦華萬象城萬象城產(chǎn)品特征：項目位于城北區(qū)，產(chǎn)品為高層，主要以自住為主，其主力面積90-120平米，主力戶型為三房，有少量兩房；配套完善；采用圍合式中庭布局，景觀打造較好；銷售情況：銷售均價4700左右，銷售情況較好，目前僅余少量戶型；客戶特征： u客戶主要主城和瀘縣，對區(qū)域的未來十分看好；u客戶以自住兼投資，對價格抗性不大；戶型配比（一期）戶型3*2*23*2*12*2*1面積1

35、18-128平米110-118平米87-97平米比例30%40%30%去化情況剩余少量剩余少量剩余部分萬象城典型項目分析典型項目分析錦華錦華萬象城萬象城主力戶型分析戶型面積較大，三房面積在戶型面積較大，三房面積在110-128平米區(qū)間段，兩房面積為平米區(qū)間段，兩房面積為90-100平米平米戶型方正，實用性強，贈送面積較多；戶型方正，實用性強，贈送面積較多；戶型上同樣以院館、入戶花園為主要創(chuàng)新點；戶型上同樣以院館、入戶花園為主要創(chuàng)新點；i.城北區(qū)域，配套成熟，自身景觀相對較好ii.高層，以三房戶型為主iii. 戶型方正，但面積控制較差，整體面積過大，不利于總價控制iv. 價格為瀘州較高價格，客戶

36、以城區(qū)為主，受城市規(guī)劃利好，區(qū)域未來潛力較大錦華萬象城產(chǎn)品特點：典型項目分析典型項目分析錦華錦華萬象城萬象城區(qū)域市場總結(jié)i.區(qū)域供應量大，在建項目多，未來競爭激烈，提供差異化的產(chǎn)品和服務是 取得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵；ii.市場處于高速發(fā)展時期，開發(fā)理念、營銷理念、消費者都在快速成熟；iii. 產(chǎn)品以高層+多層的形式較多，差異化程度小，同質(zhì)化嚴重，少有具備鮮明形象和獨特定位的項目，但市場對高層、多層的價值認識清晰；iv. 產(chǎn)品開發(fā)體量整體較小，普遍集中在5-20萬方之間，v.戶型以三房為主、兩房為輔，只有少量公寓項目有一房產(chǎn)品，產(chǎn)品供應較為單一；vi. 絕大多數(shù)項目配套均靠區(qū)位優(yōu)勢，自身配套均以內(nèi)部的

37、小型幼兒園、運動場所為主，無亮點配套，很多項目商業(yè)配套匱乏vii. 環(huán)境打造較差，有個別樓盤環(huán)境景觀打造較好（香頌半島）非常受歡迎viii.區(qū)縣客戶較多，關(guān)注周邊配套、居住品質(zhì)、尤其是環(huán)境景觀的打造東晟藍濱城五組團與市場在售產(chǎn)東晟藍濱城五組團與市場在售產(chǎn)品優(yōu)劣勢對比品優(yōu)劣勢對比東晟藍濱城項目五組團產(chǎn)品與市場典型項目產(chǎn)品對比東晟藍濱城項目五組團產(chǎn)品與市場典型項目產(chǎn)品對比項目名稱 地理位置市政配套項目配套資源鷺島國際城西市政公園、圖書館百子圖文化廣場中醫(yī)院、等游泳池、會所、運動中心等自身景觀灝景 尊城城西市政配套完善中庭廣場 游泳池 休閑長廊自身景觀維多利亞領(lǐng)秀城西除市政配套外，自身還有上萬方的商

38、業(yè)配套40畝主題公園，4500碧波水景，兩大組團景觀，商務中心，健身房，網(wǎng)球場，羽毛球場，籃球場，兒童游戲區(qū)自身景觀、部分江景泊林郡 朗御城西城西公園、久正醫(yī)院、小學、中學、銀行等相對較近臺球室，閱讀室，景觀泳池，兩個羽毛球場，半場籃球場，室外健身場，近2000平米尚品會所自身景觀、部分江景天瑞 尚城城西市政配套完善 中庭廣場、游泳池、藍球場、休閑長廊自身景觀錦華萬象城城北 摩爾瑪；瀘州市各大銀行、信用社環(huán)繞周邊；木崖森林公園、玉帶河濕地公園、山海大酒店，帝都大酒店約10畝的超大中庭，部分臨街商業(yè)自身景觀金洲國際城南市政配套相對較差幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場，匯通百 貨，藍田客運站、工行、聯(lián)社，中國銀行

39、；85畝自建公園自身景觀、公園東晟藍濱城城南自身超大體量濱江商業(yè)街學校、醫(yī)院、銀行、商業(yè)、娛樂、休閑、小區(qū)環(huán)境、健身設(shè)施一線臨江、超長江岸線項目名稱 主力戶型面積典型戶型鷺島國際兩房80104.23（兩室兩廳兩衛(wèi)【入戶花園+空中花園】）三房104-118灝景 尊城兩房90-100118（三室兩廳兩衛(wèi)）三房99-122維多利亞領(lǐng)秀兩房99 92（兩室兩廳雙衛(wèi)） 110（三室兩廳雙衛(wèi)）128（四室兩廳兩衛(wèi)）三房115-128泊林郡 朗御兩房80-108103（三室兩廳兩衛(wèi)）三房110-132天瑞 尚城兩房70-90132（三室兩廳兩衛(wèi)+超大景觀陽臺+露臺）三房110-130錦華萬象城兩房90-10

40、0110平米（三房兩廳雙衛(wèi)帶雙陽臺）84平米兩房兩廳單衛(wèi)三房110-128金洲國際兩房90-130110平米三房兩廳雙衛(wèi)84平米兩房兩廳單位三房83-86東晟藍濱城一房（可變兩房）68-7668平米兩房兩廳單位85平米三房兩廳單位三房85-110四房120-125東晟藍濱城項目五組團產(chǎn)品與市場典型項目產(chǎn)品對比東晟藍濱城項目五組團產(chǎn)品與市場典型項目產(chǎn)品對比東晟藍濱城產(chǎn)品優(yōu)劣勢總結(jié)東晟藍濱城產(chǎn)品優(yōu)劣勢總結(jié)產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢i.一線江景資源，占據(jù)城南核心位置一線江景資源，占據(jù)城南核心位置ii.自身完善的商業(yè)配套自身完善的商業(yè)配套iii.未來完善的市政配套學校、醫(yī)院、銀行、未來完善的市政配套學校、醫(yī)院、銀行、餐飲等一應俱全餐飲等一應俱全iv.優(yōu)質(zhì)的小區(qū)環(huán)境打造優(yōu)質(zhì)的小區(qū)環(huán)境打造v.戶型