經(jīng)典滁州地域地產(chǎn)投資可行性研究報告90頁

1、關(guān)于對滁州地域地產(chǎn)投資可行性及肯地亞地產(chǎn)公司戰(zhàn)略報告 地產(chǎn)營銷部權(quán)小楠可行性報告摘要v第一篇、滁州旅游及旅游地產(chǎn)可行性分析v第二篇、廠區(qū)辦公樓地塊物業(yè)發(fā)展策劃v第三篇、廠區(qū)辦公樓地塊財務(wù)分析報告v第四篇、滁州房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略建議v附件：滁州備選地塊v第一篇、滁州旅游及旅游地產(chǎn)可行性分析v滁州旅游全圖v第一章、滁州旅游資源結(jié)構(gòu)、主要旅游產(chǎn)品現(xiàn)狀評估 v滁州旅游產(chǎn)品以瑯琊山為主線延伸系列旅游產(chǎn)品，以山水及古跡形成復合型旅游資源，加以周邊所轄縣市的豐富自然資源，已形成初具雛形的旅游城市資源底蘊，可景觀資源豐富，但品位不高，具備了組合成較高觀賞性景觀的可能性。 生態(tài)資源較好，但景觀特點不夠奇特。缺少文化

2、底蘊及內(nèi)涵，有待整合。未形成景區(qū)整體面貌，處于待開發(fā)狀態(tài)。 區(qū)內(nèi)交通條件較差，景區(qū)道路不足。 城市基礎(chǔ)環(huán)境不良，接待能力嚴重不足。 景點建設(shè)不精，未系統(tǒng)規(guī)劃。 第二章、滁州輻射區(qū)域v滁州與南京、蘇州、常州、上海等長三角經(jīng)濟區(qū)近在咫尺遙相呼應(yīng)，又與合肥等城市毗鄰。v交通地理形式優(yōu)越，輻射地區(qū)廣泛。v可做長三角的后花園。第三章、同等城市對比v山東威海，以海景房為主，主要客戶群為山西、河北、京津等內(nèi)陸地區(qū)。v均價，4000。v交通路途較長，則客戶為多次置業(yè)，以投資養(yǎng)老為主。v山東泰安，以酒店公寓為主，主要客戶群為山西、河北、京津等內(nèi)陸地區(qū)。v均價，3800。v交通路途較長，以投資度假為主。v湖北咸寧

3、，以溫泉度假為主，主要客戶群為湖北地區(qū)/內(nèi)銷。v均價，2700。v交通路途便利，以投資度假為主。城市對比性比/城市滁州威海泰安咸寧房產(chǎn)均價2700400038003100可上升空間較大可上升可上升較大資源山水海景山水溫泉主客戶群（長三角） 山西，河北山西、河北 湖北、交通工具汽車飛機、火車飛機、火車 汽車經(jīng)濟抗力承受力高多處置業(yè)多處置業(yè)低基礎(chǔ)設(shè)施一般良好良好較差景區(qū)直線配套良好（5分鐘范圍內(nèi)）較差（50分鐘范圍內(nèi)）較差（20分鐘范圍內(nèi)）較差（30分鐘范圍內(nèi)）第四章、滁州旅游地產(chǎn)可行性分析v1、滁州具有良好的自然景觀資源v2、滁州具有良好的旅游輻射資源v3、滁州具有豐富的歷史文化底蘊v4、滁州房

4、地產(chǎn)價格偏低，具有較大的可上升空間。v5、滁州周邊可房地產(chǎn)價格對比性價值較高v6、滁州區(qū)域基本配套成熟。第五章、滁州地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析v1、房地產(chǎn)業(yè)投資、房地產(chǎn)業(yè)投資v滁州房地產(chǎn)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。上半年該市房地產(chǎn)投資額突破10億元，增速達73.2%，高于上年同期56個百分點。但各縣市區(qū)發(fā)展很不平衡，天長市和明光市分別完成房地產(chǎn)投資2.1億元和0.6億元，比上年同期分別增長134.2%和105.3%；增幅最低的全椒縣為30.1%。高速增長的背后是房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺的良好局面，資料顯示，上半年房屋施工面積達173.9萬平方米，比去年同期增長37.5；新開工面積71.2萬平方米，比去年同期增長18.9。

5、商品房銷售面積42.3萬平方米，比上年同期增長95.0；空置面積僅7.6萬平方米，比上年同期下降42.3%，減少了5.6萬平方米。v2、發(fā)展軌跡、發(fā)展軌跡v近三年，滁州房地產(chǎn)開始真正迅猛的發(fā)展，這與部分發(fā)達地區(qū)的中小開發(fā)商開始大量介入二三級城市有關(guān)。也與當?shù)匕傩兆》肯M正好處于產(chǎn)品更新?lián)Q代的階段不可分割。另一個重要的原因是土地價格的大幅上漲，更加速了房價的上漲。山水人家等幾個相對高品質(zhì)的樓盤的入市，也刺激了當?shù)刭彿空叩南M熱情。另一方面，隨著滁州交通條件的改善，長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)由于當?shù)胤績r高昂，涌入周邊城市購房的群體逐年增加，而滁州又屬于南京一小時經(jīng)濟圈范疇之內(nèi)，加之氣候風景宜人，自然成為當

6、地投資以及置業(yè)養(yǎng)老群體的首選。但到目前為止，滁州市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長的初級階段，開發(fā)意識、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達地區(qū)1015年。v2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)v滁州房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品目前以多層為主，市區(qū)中心位置有少量小高層以及極少量的高層。從項目規(guī)劃上來看，以直排板樓為主，缺少變化。而在景觀設(shè)計上，目前已完工樓盤除“山水人家”在犧牲較大用地面積的情況下營造出較好的景觀外，其他項目都以單純綠化為主，尚無完整的景觀概念。但是新建的如“裕坤麗晶城”等項目，已經(jīng)開始逐漸注重社區(qū)景觀。從戶型上看，由于受板樓外型以及造價的限制，基本屬于中規(guī)中矩，但缺乏變化和亮點。v3、銷售價格、銷售價格v 目前滁州城

7、區(qū)房價約2500元/3500/之間，郊區(qū)房價在20003000之間。由于滁州城區(qū)距開發(fā)區(qū)和郊區(qū)距離較近，故房價差距不是十分明顯。v4、消費群體、消費群體v目前二次置業(yè)群體和一次置業(yè)群體所占比重相差不大，說明當?shù)胤康禺a(chǎn)尚未達到真正的置換高峰，也就是說以改善居住條件為目的的公務(wù)員、私營業(yè)主等富裕群體的購買潛力尚未被激發(fā)出來。并且從目前滁州各大論壇上看，購房者普遍對房價將有較大幅度上漲已經(jīng)有了心里準備。v土地價格土地價格v2007年，滁州重新制訂了城市基準地價表，相對2001年其價格有了大幅度的提升，顯然滁州市政府也對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場未來發(fā)展前景持樂觀態(tài)度，加上上海綠地等地產(chǎn)大鱷的進駐，預計地價將有

8、較大幅度的攀升。v安徽省滁州市城區(qū)基準地價表 發(fā)布時間：2007-1-4v單位：元/平方米v v綜合分析：v滁州房價和地價在0708年都將有大幅度的增長。v隨著更多大城市開發(fā)商的介入，土地競爭將進入白熱化。v房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)將有較大的提高。v市中心區(qū)將逐漸以小高層和高層為主。v預計08年年中，該市房價普遍將超過2500元/，最高房價應(yīng)在4000元/左右。v縱觀安徽各個城市，合肥房價上漲腳步已經(jīng)放緩，但是蕪湖、銅陵、淮南、蚌埠二線城市的房價卻飛速攀升。特別是蚌埠，竟然竄升到中國各大城市房價漲幅榜的前幾位。由這幾個城市可作為樣板，參考預測滁州未來房價走勢（附文獻蚌埠，二線城市的成長標本）。v第二篇、

9、廠區(qū)辦公樓地塊物業(yè)發(fā)展策劃第一部分 項目基本情況v1、擬建地點v紫薇南路1號，清河東路22號。滁州市近城工業(yè)區(qū)。v2、用地規(guī)模v項目用地約10畝，6660平，屬于小型地塊，整個地塊呈不規(guī)則的多邊形，地塊南角用地被其他開發(fā)商占有，西北角被城建征用，屬于工業(yè)區(qū)。v3、地塊配套分析v地塊周邊短距離內(nèi)無集中商業(yè)服務(wù)，大型商業(yè)、超市、文化娛樂類。v周邊交通條件優(yōu)越，但分鐘車流量較低，只作為城市備用通道v周邊工廠區(qū)聚集，生活品質(zhì)不高v市政設(shè)施較少，商務(wù)性不高第二部分、物業(yè)發(fā)展建議v物業(yè)發(fā)展途徑v1、商業(yè)、住宅、酒店式公寓綜合體v2、五星級酒店物業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、商業(yè)、住宅、酒店式公寓綜合體市場產(chǎn)品布局現(xiàn)狀市場

10、產(chǎn)品布局現(xiàn)狀單調(diào)的行列式布單調(diào)的行列式布局局當?shù)胤康禺a(chǎn)屬于起步上升期，所較多樓當?shù)胤康禺a(chǎn)屬于起步上升期，所較多樓盤過于保守，只是基本照搬大城市盤過于保守，只是基本照搬大城市的成熟經(jīng)驗故突現(xiàn)壓抑。的成熟經(jīng)驗故突現(xiàn)壓抑。成業(yè)家園成業(yè)家園維也納春天維也納春天缺乏圍合的鄰里空間單調(diào)的行列式布局單調(diào)的行列式布局形成圍合的鄰里空間橄欖型布局橄欖型布局變化的橄欖型布局變化的橄欖型布局圍合、變化的鄰里空間 整體在南北向的行列式基礎(chǔ)上，對建筑進行小角度旋轉(zhuǎn)，形成橄欖型的布局，增強鄰里空間的歸屬感 在橄欖型的布局基礎(chǔ)上，進行適度的錯位、旋轉(zhuǎn)，豐富圍合空間的視覺變化，提升空間的舒適感 在做到產(chǎn)品圍合有靈活變化的同時

11、，必須保證大多數(shù)產(chǎn)品的朝向仍然是南北朝向，故建議本案的橄欖型布局旋轉(zhuǎn)限定在15的范圍內(nèi)。產(chǎn)品圍合及旋轉(zhuǎn)建議產(chǎn)品圍合及旋轉(zhuǎn)建議商住分流商住分流建議建議1 1、在商業(yè)區(qū)域、停車場預留電梯出口，供小區(qū)住戶使用。、在商業(yè)區(qū)域、停車場預留電梯出口，供小區(qū)住戶使用。2 2、利用景觀帶隔閡商業(yè)及住宅區(qū)域、利用景觀帶隔閡商業(yè)及住宅區(qū)域3 3、半地下停車場間隔為、半地下停車場間隔為2 2個區(qū)域，供分流使用個區(qū)域，供分流使用 公寓入口公寓入口景觀帶 商業(yè)入口住宅入口停車組織地下停車與露天停車結(jié)合地下停車與露天停車結(jié)合 地下停車結(jié)合各組團間隔設(shè)置 采用露天停車位置，設(shè)置在項目邊界處 分雙入口，減少主要車流對居住區(qū)的

12、影響，一定程度上降低商業(yè)區(qū)的負面影響地下車地下車庫入口庫入口地下車庫入口地下車庫入口建筑樓層建議小高層為主住宅項目樓層設(shè)置建議以小高層為主，適當考慮高層，建議以小高層為主，適當考慮高層，理由有三：1、根據(jù)當前市場的普遍偏好，能夠接受過高樓層的客戶不在多數(shù)，高層數(shù)量偏多不利于產(chǎn)品的順利銷售；2、樓層越高，造價成本越高，但當?shù)馗邔痈邇r的局面還未全面形成，過高樓層不利于利潤最大化；3、根據(jù)建安樓層間距的要求，高層勢必減少面積。小高層樓層建議設(shè)置為小高層樓層建議設(shè)置為13層左右，商業(yè)層左右，商業(yè)2層。層。建議電梯量按一梯兩戶至一梯三戶配置，小高層其中建議電梯量按一梯兩戶至一梯三戶配置，小高層其中3層為

13、小戶型酒店式公寓，商業(yè)一層為地板層為小戶型酒店式公寓，商業(yè)一層為地板賣場，二層為肯帝亞展示廳。賣場，二層為肯帝亞展示廳。商業(yè)商業(yè)小高層小高層建筑風格的考慮 產(chǎn)品定位：現(xiàn)代簡約，體現(xiàn)新城市品質(zhì)感現(xiàn)代簡約，體現(xiàn)新城市品質(zhì)感 區(qū)域規(guī)劃層面： “建筑風格應(yīng)充分體現(xiàn)現(xiàn)代技術(shù)與材料的特點”、“體現(xiàn)城市中心富有活力和節(jié)奏的特征” 經(jīng)濟可行性：精致華麗的建筑風格能提升項目形象及價值，但同時帶來高成本；相比而言，簡潔樸實的建筑風格更具性價比 現(xiàn)代簡約的建筑風格，以現(xiàn)代簡約的建筑風格，以簡潔樸實的變化體現(xiàn)品質(zhì)感和現(xiàn)簡潔樸實的變化體現(xiàn)品質(zhì)感和現(xiàn)代感。代感。建筑細部表現(xiàn)立面處理虛實結(jié)合的立面處理，體現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感、品

14、質(zhì)感 實：磚紅色/白色的外墻 虛：清透的玻璃建筑細部表現(xiàn)細部處理 通過飄窗、陽臺等建筑構(gòu)件的設(shè)置，為立面帶來豐富光影變化； 通過材質(zhì)、色彩等元素的設(shè)置，塑造建筑立面豐富的層次感。陽臺、窗臺為立面帶來的豐富光影材質(zhì)、色彩搭配帶來層次感集中景觀公共活動空間 鄰里空間：一種強調(diào)舒適、放松、精巧且有價值感的生活空間 活動空間：一種強調(diào)運動、交流、實用且有價值感的共享空間 公共活動空間及公共景觀的結(jié)合集中設(shè)置，既有效提升小區(qū)產(chǎn)品檔次，又集約整合利用了高層住宅的間隔空間 結(jié)合景觀軸線設(shè)置串聯(lián)各景觀空間的人行步道，提高不同功能空間的共享性空中花園空中花園宅間綠化擴大的鄰里空間 樹蔭下的休閑空間，隨處可見的休

15、息位置，讓人愿意在這里駐足、暢談。強調(diào)舒適、放松、精巧且有價值感的生活空間主力設(shè)置市場上主流需求的舒適型三房及經(jīng)濟型三房主力設(shè)置市場上主流需求的舒適型三房及經(jīng)濟型三房戶型面積（m2）比例二房100以下5以下緊湊三房10012030%35%舒適三房12014040%45%舒適四房140160510豪華單元16018010%15%本項目戶型配比本項目戶型配比 吸取熱銷樓盤優(yōu)點，適當采用認吸取熱銷樓盤優(yōu)點，適當采用認同度高的創(chuàng)新設(shè)計及提高附加值方式，同度高的創(chuàng)新設(shè)計及提高附加值方式，提升產(chǎn)品價值，獲得更高的利潤。提升產(chǎn)品價值，獲得更高的利潤。？戶型設(shè)計策略市場上的戶型設(shè)計還未曾注重產(chǎn)品的附加值及消費

16、者心理特征，項目需要提升；消費者對戶型的居住舒適度要求高，大面積房普遍受歡迎；從開發(fā)商角度考慮，戶型可以在保證熱銷的基礎(chǔ)上，通過亮點設(shè)計提升銷售價格，獲得更多利潤戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間主要功能空間開間參考主要功能空間開間參考設(shè)計亮點參考設(shè)計亮點參考客廳客廳主臥室主臥室二室100以下約3.9m約3.6m飄窗臺飄窗臺 大陽臺大陽臺三室1001204.0-4.2m3.6-3.8m入戶花園入戶花園 大陽臺大陽臺飄窗臺飄窗臺1201404.2-4.5m3.7-3.9m入戶花園入戶花園 大陽臺大陽臺主臥套間配衣帽間主臥套間配衣帽間飄窗臺飄窗臺四房1401604.2-4.5m3.9-4.2m入戶花園入戶花

17、園 大陽臺大陽臺主臥套間配衣帽間主臥套間配衣帽間飄窗臺飄窗臺豪華單元1601804.5m以上4.2m以上入戶花園入戶花園 大陽臺大陽臺 雙主臥雙主臥主臥套間配衣帽間主臥套間配衣帽間飄窗臺飄窗臺戶型設(shè)計建議細部設(shè)計建議陽光室v通過建筑構(gòu)造的方式將部分外飄落地窗的高度控制在2.2m內(nèi)，是飄窗臺的提升設(shè)計；v為房間帶來額外的使用空間，擴展了原本呆板的臥室空間。陽光室陽光室2.2m2.2m2.2m2.2m2.22.2mm傳統(tǒng)的飄窗臺設(shè)計傳統(tǒng)的飄窗臺設(shè)計陽光室設(shè)計陽光室設(shè)計飄窗臺飄窗臺細部設(shè)計建議飄窗臺飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗飄飄窗窗飄飄窗窗v飄窗臺與房間的開間相同，令飄窗改造后，能全面提升室內(nèi)空間；v

18、更好增加室內(nèi)空間，建議飄窗進深約1m；2.2m2.2m標準標準層高層高1m左右細部設(shè)計建議入戶花園主臥室主臥室客廳客廳餐廳餐廳衛(wèi)生間衛(wèi)生間廚房廚房臥室臥室陽臺陽臺陽臺陽臺臥室臥室主臥室主臥室客廳客廳餐廳餐廳衛(wèi)生間衛(wèi)生間廚房廚房臥室臥室陽臺陽臺陽臺陽臺入戶花園入戶花園 入戶花園可提升產(chǎn)品品質(zhì)感和舒適感，并且以一半大小計算面積，是體現(xiàn)產(chǎn)品附加值的有效途徑；是體現(xiàn)產(chǎn)品附加值的有效途徑； 通過特殊的技術(shù)處理還可將入戶花園改造成為臥室進行使用，進一步增加產(chǎn)品的附加值。細部設(shè)計建議首層附加值單元入戶私家花園入戶私家花園從樓梯進入地下的多功能室從樓梯進入地下的多功能室首層首層入戶入戶v建議附送入戶私家花園或

19、多功能室，提升首層單元的產(chǎn)品附加值；戶型平面參考一梯兩戶戶型特點：戶型特點：電梯間、樓梯間自然采光通風；餐廳、客廳共享入戶花園景觀；三開間的布局設(shè)計，兩個房間客廳朝南，客廳南北對流。3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1353房2廳2衛(wèi)建筑面積：約135戶型平面參考一梯三戶戶型特點：戶型特點：品字形的一梯三戶設(shè)計，令三戶單元均能擁有有利的南向；電梯間、樓梯間自然采光通風；采用大開間的設(shè)計，令戶型能有較多的空間位于南向；3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1353房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1352房2廳建筑面積：約85會所泛化，僅設(shè)置少量的日常娛樂健身設(shè)施作為泛會所配套；業(yè)主日常配套泛會所v物業(yè)發(fā)展規(guī)劃2、五星級酒店v滁州

20、酒店風格總結(jié)v1、古樸古鄉(xiāng)型建筑過多v2、舊摟改建過多v3、未做任何包裝處理v4、尊貴未體現(xiàn)v5、景色資源利用不當v6、不大氣肯地亞整體風格把握建筑風格建議v打造現(xiàn)代感現(xiàn)代感的五星級酒店，以大氣震撼的形象引領(lǐng)滁州新標桿，成為滁州標志性建筑。外立面建議 滿足項目高端定位升級滁州酒店檔次，樹立酒店標桿； 力爭510年之內(nèi)無競爭對手可媲比或超越，對當前滁州酒店大幅提升。外墻部分采用玻璃幕墻設(shè)計，構(gòu)造通透光亮的櫥窗，吸引近觀及路過的顧客。外立面預留大幅廣告位，懸掛整齊的大幅宣傳廣告，渲染商業(yè)氣氛。采用透光材料和滲光設(shè)計營造出美麗的燈光效果。主入口廣場規(guī)劃建議主入口廣場主入口廣場v預留主入口廣場空間，提

21、高項目的形象和昭示性，聚集人氣預留足夠的空間，供商家作戶外推廣使用，提高人氣和提升形象。中庭是酒店內(nèi)部的焦點空間：中庭是酒店內(nèi)部的焦點空間： 內(nèi)部交通樞紐：內(nèi)部交通樞紐：平面交通動線與垂直交通動線的匯聚點 休息：休息：提供顧客休閑停留的場所 視線引導：視線引導：空間開闊,通過中庭環(huán)視周邊的購物環(huán)境 增加采光：增加采光：減弱進深過大導致的內(nèi)部采光差，減少壓抑感 增強空間層次感：增強空間層次感：避免空間過大產(chǎn)生的單調(diào)和壓抑，使空間靈動活躍中庭設(shè)計建議酒店中庭主入口主入口建筑樓層建議小高層為主小高層樓層建議設(shè)置為小高層樓層建議設(shè)置為13層左右，底座層左右，底座2層。層。小高層其中小高層其中3層為小戶

22、型酒店式公寓，層為小戶型酒店式公寓，酒店酒店客房客房第三篇、廠區(qū)辦公樓地塊財務(wù)分析報告v方案1、 商業(yè)、住宅、酒店式公寓綜合體v項目規(guī)劃指標序號序號項目項目合計合計1用地面積 6660m22住宅建筑面積 19980m23商業(yè)建筑面積6000m2 4地下車庫面積4000m25容積率3.0成本明細v一、土地大配套費v1土地款，60萬元/畝，600萬。v2大配套費，200元/平，519.6萬.v3拆遷管理費，200000元。v4土地契稅，土地出讓金3%，18萬v5土地交易費，土地出讓金0.6%，3.6萬v6小配套費，100元/平，259.8萬v總計：1421萬。項目成本二、前期成本v1、規(guī)劃管理費，

23、1元/平，26640元。v2、規(guī)劃設(shè)計費，10元/平，266400元。v3、施工設(shè)計費，8元/平，213130元。v4、景觀設(shè)計費，10元/平，266400元。v5、監(jiān)理招標費，2.5元/平，66600元。v6、勘察費，4元/平，106560元。v7、產(chǎn)權(quán)登記費，2元/平，53280元。v8、銷售許可證及面積測量，1.36元/平，36230.4元。v9、房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，3元/平，79920元。v10、其他，10元/平，266400元。v總計：138.1560萬元三、建安工程費v住宅，1000元/平，1998萬元v商業(yè)，1500元/平，900萬元。v半地下車庫，1000元/平，400萬元。v其他

24、，20元/平米，59.96萬元。v總計：3357，96萬元。四、其他v銷售費用，銷售額2%，111.896萬元v推廣費用，銷售額1.5%，83.922萬元v稅費，銷售額5.5%，307.714萬v不可預見費用，銷售額2%， 111.896萬元v管理費，銷售額2%， 111.896萬元v總計：727.324萬五、總計v一、土地大配套費，1421萬。v二、前期成本，138.156萬元v三、建安工程費，3357，96萬元。v四、其他，總計：727.324萬v成本共計：5644.44萬項目建設(shè)及銷售進度序號工作階段2007年2008年2009年一二一二三四一二1 拆遷及土地平整 2 開工施工期 3 封

25、頂及內(nèi)裝 4 銷售周期 v總體建設(shè)期設(shè)定約1.5年（未包括籌建期） ，從2007年9月至2009年6月，銷售周期劃定橫跨2008年，借以大勢，有望縮減周期及提高利潤。銷售收入項目銷售貨量共為項目銷售貨量共為5594.88萬萬元萬元第一營銷周期（第一營銷周期（20082008年元年元月月20082008年年6 6月）月）第二營銷周期（第二營銷周期（20082008年年7 7月月20092009年年5 5月，月，20082008年年8 8月為可控節(jié)點）月為可控節(jié)點）物業(yè)物業(yè)類型類型建筑面積（m2）銷售均價（元/m2）銷售收入（萬元）建筑面積（m2）銷售均價（元/m2）銷售收入（萬元）住宅住宅799

26、2(40%)26002077.9211988(60%)26003116.88車庫車庫1600(40%)10001602400(60%)1000240商場商場600010年回款900，年平租金150元600010年回款900，年平租金150元靜態(tài)效益分析項目在可售物業(yè)銷售完成后，開發(fā)投入的全部資金能項目在可售物業(yè)銷售完成后，開發(fā)投入的全部資金能基本基本回收，回收，虧損虧損49.56萬元萬元 ，但，但持有持有6000平方米的商場物業(yè)。平方米的商場物業(yè)。并在第并在第10年收回年收回900萬萬，商業(yè)部分運營，商業(yè)部分運營周期計周期計20年，扣除年，扣除30%的運營成本費用，累計靜態(tài)的運營成本費用，累計

27、靜態(tài)1210.44萬萬。序號序號項目項目投資總額投資總額（萬元）（萬元）1 1項目收入項目收入5594.882 2土地大配套費14213 3前期成本138.1564 4建安工程費3357，965 5其他727.3246 6成本共計：5644.44萬7 7靜態(tài)利潤靜態(tài)利潤49.5649.56累計現(xiàn)金流量圖項目資金最大占用量項目資金最大占用量為為33573357萬元，發(fā)生萬元，發(fā)生在在20082008年年3 3季度，項季度，項目可通過資金滾動進目可通過資金滾動進行開發(fā)。行開發(fā)。最大資金占用量最大資金占用量成本明細v一、土地大配套費v1土地款，60萬元/畝，600萬。v2大配套費，200元/平，40

28、0萬.v3拆遷管理費，20萬元。v4土地契稅，土地出讓金3%，18萬v5土地交易費，土地出讓金0.6%，3.6萬v6小配套費，100元/平，200萬v總計：1241.6萬。項目成本v方案2、 酒店式綜合體v項目規(guī)劃指標序號序號項目項目合計合計1用地面積 6660m22酒店建筑面積 20000m23附屬建筑面積 4000m2 4地下車庫面積 4000m25容積率3.0二、前期成本v1、規(guī)劃管理費，1元/平，2.8萬元。v2、規(guī)劃設(shè)計費，10元/平，28萬元。v3、施工設(shè)計費，8元/平，22.4萬元。v4、景觀設(shè)計費，10元/平，28萬元。v5、監(jiān)理招標費，2.5元/平，7萬元。v6、勘察費，4元

29、/平，11.2萬元。v7、產(chǎn)權(quán)登記費，2元/平，5.6萬元。v8、銷售許可證及面積測量，1.36元/平，3.808萬元。v9、房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，3元/平，8.4萬元。v10、其他，10元/平，28萬元。v總計：145.208萬元三、建安工程費v建工，1500元/平，3000萬元v裝修，2500元/平，5000萬元。v半地下車庫，1000元/平，400萬元。v附屬建筑，1000元/平， 400萬元v其他，20元/平米，59.96萬元。v總計：8859. 96萬元。四、其他v銷售費用，銷售額2%，224萬元v推廣費用，銷售額1.5%，168萬元v稅費，銷售額5.5%,616萬元v不可預見費用，銷售額

30、2%，224 萬元v管理費，銷售額2%， 224萬元v總計：1456萬五、總計v一、土地大配套費， 1241.6萬元。v二、前期成本， 145.208萬元v三、建安工程費， 8859. 96萬元。v四、其他，1456萬元v成本共計：11702.768萬元成本回收v保留產(chǎn)權(quán)v以五星級酒店標間200間，收費368，日入住率為40%，利潤率50%計算，年利潤537.28萬，計20年基本收回成本。v不保留產(chǎn)權(quán)v以70%可出售面積計算，出售面積為14000平米。v以其中10000平米單平售價8000元計算，銷售收入為8000萬。v以其中4000平米單平售價10000元計算，銷售收入為4000萬v則靜態(tài)收

31、入為297.232萬。兩個方案對比分析 兩個方案都可通過資金滾動進行開發(fā)方案一屬于穩(wěn)妥方案，但目前時機尚未完全成熟。方案二保留屬于產(chǎn)權(quán)，對資金要求極高。方案二不保留產(chǎn)權(quán)有風險性，且回報率較低。方案開發(fā)期最大資金占用量（萬元）銷售利潤（萬元）周期方案一2007年9月至2009年6月33571210.4410年方案二保留產(chǎn)權(quán)2007年9月至2009年6月8859.96回收成本20年方案二不保留產(chǎn)權(quán)2007年9月至2009年6月8859.96297.2323年v第四篇、滁州房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略建議在企業(yè)的初創(chuàng)期如何做快速套現(xiàn)的投資項目?v1、從城市資源層面上去分析v2、從企業(yè)團隊層面上去分析v3、從客戶類

32、型層面上去分析v4、從區(qū)域趨勢層面上去分析v5、從競爭形勢層面上去分析v6、從營銷機遇層面上去分析v7、從整合模式層面上去分析v1、從城市資源層面上去分析v滁州作為與泰安、威海、咸寧、特別是蚌埠等同規(guī)模同等級的擁有旅游資源的城市，旅游資源開發(fā)滯后，但之后的同時是更大得上升空間，以本地的房地產(chǎn)價格來看，此地正處于房價節(jié)點及上升期，在此時機介入，投資回報率會較高，尤以非常規(guī)地產(chǎn)的操作，所帶來的經(jīng)濟效益及社會效益極高。v2、從企業(yè)團隊層面上去分析v未介入房地產(chǎn)開發(fā)，但在如此大趨勢下，完全可在奮進中發(fā)展、歷練、成熟。中國的房地產(chǎn)發(fā)展印證了此經(jīng)驗完全可以借鑒，在房地產(chǎn)大潮中，前仆后繼的歷練了萬科、萬達、

33、綠地、天泰、海信、魯能等一大批通過市場檢驗的成熟團隊。維維、蘇寧等地產(chǎn)新貴，也是借此趨勢及機遇縱向成熟。v3、從客戶類型層面上去分析v因滁州的特定優(yōu)勢資源，其客戶資源已不是僅僅局限于當?shù)叵M，借助長三角經(jīng)濟區(qū)強勢客戶完全可促成項目高利潤的開展。則在地域建立第一品牌，以滁州為平臺，向其他優(yōu)勢地區(qū)進駐，歷練出肯地亞地產(chǎn)成為地產(chǎn)界的精英新貴。v4、從區(qū)域趨勢層面上去分析v滁州目前處于地產(chǎn)開發(fā)的啟蒙發(fā)展過渡階段，尚未有強勢公司進駐，所該地資源豐富且成本較低，在普遍直線上升的地產(chǎn)業(yè)的影響下，定會隨大勢發(fā)展。而現(xiàn)時正處于過渡期末的轉(zhuǎn)型期，時間較短，適宜迅速擴張。v5、從競爭形勢層面上去分析v據(jù)悉，上海綠地

34、已與滁州結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，但尚未啟動。析，意欲作為戰(zhàn)略儲備之地，貴司適時介入，必將使其司跟風介入，帶動當?shù)氐禺a(chǎn)發(fā)展，再此期間，利潤上升空間較大，經(jīng)營風險較小，產(chǎn)出比較高。v6、從營銷機遇層面上去分析v在此大環(huán)境下，營銷戰(zhàn)略步驟建議如下：v1、晚啟動廠區(qū)、辦公區(qū)土地（等待時機）v2、購地開發(fā)（近山景區(qū)域）v3、辦公區(qū)開發(fā)（五星級酒店）v4、購地待動（ 近山景區(qū)域 ）v5、廠區(qū)開發(fā)v6、二次購地開發(fā)外部環(huán)境a、機會b、威脅c、不確定性d、資源可獲得性內(nèi)部環(huán)境a、優(yōu)點b、弱點c、特色能力d、管理模式e、過去業(yè)績總裁、高層管理團隊戰(zhàn)略決策全程操作土地決策規(guī)劃設(shè)計施工管理物業(yè)管理有效性結(jié)果目標利潤品牌機

35、制人才資源網(wǎng)絡(luò)決定使命資源整合7、從整合模式層面上去分析簡單穩(wěn)定低不確定性1、少數(shù)外部因素并且外部因素相似2、因素保持相同或變化緩慢中低不確定性簡單不穩(wěn)定中高度不確定性相似外因少且因素變化頻繁且不可預測高度不確定性房地產(chǎn)環(huán)境變化環(huán)境復雜性穩(wěn)定不穩(wěn)定簡單復雜不確定性戰(zhàn)術(shù)流程設(shè)計戰(zhàn)略流程設(shè)計培養(yǎng)市場直覺全程操作打嬴各場戰(zhàn)斗獲得系統(tǒng)優(yōu)勢形成整合能力復雜整合圈1、資源整合2、投資分析3、土地決策4、價值研判5、市場定位6、營銷主題7、規(guī)劃設(shè)計8、建筑施工9、市場推廣10、物業(yè)管理高層流程設(shè)計戰(zhàn)略流程經(jīng)營流程保障流程目標購房者營銷策劃機構(gòu)規(guī)劃設(shè)計人員工程施工管理市場推廣機構(gòu)市場潛在機會分析市場定位與產(chǎn)品

36、概念規(guī)劃設(shè)計方案項目價值推廣全程整合操作：跨職能的項目領(lǐng)導小組規(guī)劃設(shè)計顧客需求資金滾動成本會計開發(fā)周期控制市場營銷物業(yè)控制建工控制分期開發(fā)公共關(guān)系品質(zhì)計劃v8、從企業(yè)戰(zhàn)略層面上去分析v1總體戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略v以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以肯帝亞品牌為依托，以住宅產(chǎn)品保證基本以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以肯帝亞品牌為依托，以住宅產(chǎn)品保證基本利潤，以旅游地產(chǎn)獲取高額利潤，立足滁州，幅射長三角二三級城利潤，以旅游地產(chǎn)獲取高額利潤，立足滁州，幅射長三角二三級城市。市。v發(fā)展戰(zhàn)略：立足滁州，實施穩(wěn)健策略下的適度擴張，加強企業(yè)形象發(fā)展戰(zhàn)略：立足滁州，實施穩(wěn)健策略下的適度擴張，加強企業(yè)形象識別系統(tǒng)（識別系統(tǒng)（cis）建設(shè)，精心

37、打造和維護肯帝亞房地產(chǎn)企業(yè)品牌，）建設(shè)，精心打造和維護肯帝亞房地產(chǎn)企業(yè)品牌，建立以品牌創(chuàng)立為核心的內(nèi)涵型、集約化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。建立以品牌創(chuàng)立為核心的內(nèi)涵型、集約化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。v成本戰(zhàn)略，建立以經(jīng)濟效益為中心的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。加強成本控制管理，在房地產(chǎn)微利時代，成本管理是贏得項目價格優(yōu)勢的重要基礎(chǔ)。v肯帝亞要堅持以適應(yīng)市場要求的經(jīng)營理念，完善的品牌經(jīng)營戰(zhàn)略為指導，精心打造公司品牌。發(fā)揮肯帝亞地板固有的企業(yè)品牌優(yōu)勢，努力在住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境建設(shè)、工程質(zhì)量、配套設(shè)施、管理和服務(wù)等各個重點環(huán)節(jié)上取得最佳的效果。v永不停歇的創(chuàng)新戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，努力做到不但比過去做的好，還要比競爭對

38、手做的好，創(chuàng)新是企業(yè)贏得超額利潤的重要手段。v2投資戰(zhàn)略投資戰(zhàn)略v21投資方向投資方向v土地土地v由于政策規(guī)定一般土地出讓是按項目出讓，國家不允許進行土地炒賣。為保障北辰房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)滾動發(fā)展，儲備一定量的土地是必要的，若能憑肯帝亞地板與政府創(chuàng)立的關(guān)系便利地取得一手地，且位置優(yōu)越，v在完善整個肯帝亞房地產(chǎn)公司的企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)之前，肯帝亞集團應(yīng)該在各地產(chǎn)大鱷進駐滁州之前加緊“圈地”，以及與目前手中有地的部門和公司達成合作協(xié)議，并尋找合作伙伴進行開發(fā)和銷售。v（2）普通住宅）普通住宅v 根據(jù)經(jīng)濟學家分析，進入住宅投資的時機應(yīng)當在住宅需求上升之初或在通貨膨脹之初。根據(jù)對社會經(jīng)濟發(fā)展形勢分析，目前中國經(jīng)

39、濟正處在通貨膨脹期，而滁州正處于房地產(chǎn)產(chǎn)品更新階段，購買潛力剛剛被激發(fā)，正是房價上漲的高速期，所以應(yīng)把握時機，選擇住宅作為重點投資方向。根據(jù)前文分析，滁州普通住宅需求潛力在未來幾年仍然很大。v（3）高檔公寓和別墅）高檔公寓和別墅v 由于滁州的地理位置和房價都具有先天優(yōu)勢，又有快速通道建立的利好消息，必然吸引大量南京及周邊地區(qū)的群體來滁州置業(yè)。這一部分人消費能力強，要求品質(zhì)高，對高檔公寓和別墅產(chǎn)品需求較大，別墅產(chǎn)品的利潤率很可觀，但是出售風險相對較大。肯帝亞集團若有長線投資打算，即迅速圈地建設(shè)別墅，將有較為可觀的現(xiàn)金流入。v（4）經(jīng)濟適用房）經(jīng)濟適用房v隨著國家對房地產(chǎn)政策有限制需求到增加供給的

40、轉(zhuǎn)變，二三級城市建設(shè)經(jīng)濟適用房、限價房和廉租房的力度必將加大。肯帝亞集團與政府有良好的關(guān)系，但是由于利潤率受政府限制，加之對開發(fā)企業(yè)有一定的資質(zhì)限制。現(xiàn)階段，肯帝亞不宜參與經(jīng)濟適用房開發(fā)，但可隨著公司實力的增強逐漸參與進來，作為穩(wěn)定的利潤保障來源，也可憑此建立與政府更密切的合作關(guān)系。v（5）寫字樓）寫字樓v投資寫字樓所擔的政策風險、經(jīng)濟風險和財務(wù)風險都要遠高于投資住宅。因此，寫字樓開發(fā)不應(yīng)作為肯帝亞的投資重點,但若有好的地段,在分散風險的情況下,可適時介入，作為自有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，長期持有。v22投資區(qū)域投資區(qū)域v從目前滁州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，瑯琊山腳下和城市中心都是重點發(fā)展方向。特別是瑯琊山腳下的

41、區(qū)域，目前土地供應(yīng)量較大，且最具升值潛力，肯帝亞公司應(yīng)密切關(guān)注這些區(qū)域。v23投資策略投資策略v由于目前滁州房地產(chǎn)業(yè)處于“群狼環(huán)視”的階段，安徽類似城市的房地產(chǎn)都已被炒熱，預計滁州的房地產(chǎn)開發(fā)市場在今后幾年內(nèi)，發(fā)展前景廣闊，但是也將面臨越來越激烈的競爭。v肯帝亞集團在投資組合上，應(yīng)采用：v短線長線相結(jié)合、低風險項目和風險高項目相結(jié)合的方式，以住宅特別是中檔住宅開發(fā)為主，并為企業(yè)的滾動發(fā)展不斷儲備土地。長期可以適當開發(fā)別墅和花園洋房項目。v土地儲備與物業(yè)開發(fā)相結(jié)合。建議目前年開復工面積控制在100畝左右，土地儲備量與公司的物業(yè)開發(fā)量相協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)今后無地可開發(fā)或土地儲備過多的局面，未來3-5年

42、土地平均儲備量為500畝左右。v3融資方案建議融資方案建議v最佳方式：利用肯帝亞地板企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向銀行貸款；v理想方式：通過土地擔?；虻盅悍绞较蜚y行貸款；v可以接受方式：合作開發(fā)，利用合作方資金v4風險規(guī)避措施風險規(guī)避措施v認真研究國家金融政策，充分考慮通貨膨脹對房地產(chǎn)投資的影響，投資決策時考慮銀行利率提高的可能性。v（2）當房地產(chǎn)開發(fā)處于成熟期，切忌盲目追求高利潤，當審慎決策避免盲目投資，在經(jīng)濟上升期加大投資，降低風險；v（3）謹慎選擇房地產(chǎn)項目投資，利用不同類型物業(yè)投資相互補充，不做資金缺口的房地產(chǎn)投資，提高整體的抗商業(yè)風險能力；v（4）在長三角二級地區(qū)打造肯帝亞品牌，盡可能擴大投資規(guī)模，

43、限制競爭項目的出現(xiàn)；v（5）加強房地產(chǎn)投資項目經(jīng)營管理，防止虧損，提高盈利水平；選擇合適的分包商，降低成本、保證信譽；v（6）建立科學體制，完善用人制度，發(fā)揮專門人才優(yōu)勢，防止重大失誤；v（7）建立預警系統(tǒng)，對項目實施分析、反饋和控制基礎(chǔ)上，防止嚴重偏離目標；v（8）在自然災害小的地方進行投資，投保自然災害和意外事故保險，轉(zhuǎn)嫁風險。v總總 結(jié)結(jié) 論論v發(fā)展戰(zhàn)略：立足滁州，在有充足資金保證的情況下，實施穩(wěn)健策略下的快速擴張，加強企業(yè)形象識別系統(tǒng)（cis）建設(shè)，精心打造和維護地產(chǎn)品牌，并利用肯帝亞地板本身品牌影響，建立以品牌創(chuàng)立為核心的內(nèi)涵型、集約化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。v產(chǎn)品定位：以住宅（特別是普通住

44、宅）開發(fā)投資為主。視土地資源、視開發(fā)時機推進高檔物業(yè)；住宅開發(fā)以商品住宅開發(fā)為主；暫不參與開發(fā)經(jīng)濟適用房。v開發(fā)規(guī)模：年開復工面積10萬平方米，年竣工面積5萬平方米以上，未來3 5年土地年均儲備量500800畝。v投資區(qū)域：充分發(fā)揮肯帝亞在滁州的地域優(yōu)勢，緊緊把握房價告訴上漲的歷史機遇，不失時機向優(yōu)質(zhì)區(qū)域拓展。v土地儲備：發(fā)揮企業(yè)與政府的良好關(guān)系，參與土地整理，依據(jù)開發(fā)規(guī)模、資金實力，適時獲取優(yōu)質(zhì)土地儲備，實施動態(tài)管理，增強企業(yè)發(fā)展?jié)摿Α長遠目標：在確立了良好的品牌和營造出優(yōu)質(zhì)社區(qū)的基礎(chǔ)上，利用資金優(yōu)勢，運用資本運營手段，參與目標市場企業(yè)的資產(chǎn)置換、兼并、收購、重組等、尋找戰(zhàn)略合作伙伴，形成

45、強強聯(lián)合，增強獲取資源的能力，進行規(guī)?；?jīng)營，立足長三角，面向全國。房地產(chǎn)策劃大全 企業(yè)品牌核心企業(yè)品牌核心2. 項目品牌核心項目品牌核心4. 一次活動、一則促銷廣告一次活動、一則促銷廣告3. 階段性廣告運作階段性廣告運作5. 幾乎所有的廣告內(nèi)容幾乎所有的廣告內(nèi)容撰寫三忌撰寫三忌1. 含糊其辭含糊其辭2. 泛泛而談泛泛而談3. 不著邊際不著邊際1、品牌、品牌廣告背后的人是誰，它所散發(fā)出來的風格。廣告背后的人是誰，它所散發(fā)出來的風格。目的：目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來風。每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來風。 創(chuàng)作的風格不要與企業(yè)背道而馳。創(chuàng)作的風格不要與企業(yè)背道而馳。 前期的好東西不可漠視，也

46、不可隨意丟棄。前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。它的過去留下了什么。企業(yè)它的過去留下了什么。企業(yè)/項目品牌印跡是什么；項目品牌印跡是什么；一件事，一個觀點，一中價值觀；一件事，一個觀點，一中價值觀；對這次作業(yè)有什么影響（正面的對這次作業(yè)有什么影響（正面的/負面的、繼承的負面的、繼承的/忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）；內(nèi)容解釋：內(nèi)容解釋：關(guān)鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風格，關(guān)鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風格，（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導；（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導；舉例說明：舉例說明：國

47、際公館：國際公館：一個歷史悠久、具有深厚的國際人文視野和一個歷史悠久、具有深厚的國際人文視野和底蘊的企業(yè)。底蘊的企業(yè)。浙江東海：浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風格，具有強烈變革意識。格，具有強烈變革意識。蔚藍三期：蔚藍三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)懷、親切大度。高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)懷、親切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。赤裸裸的潮洲富貴氣。2、廣告任務(wù)、廣告任務(wù)這個廣告的目的，必須具有針對性這個廣告的目的，必須具有針對性目的：目的：這旨策略的原點與初衷；這旨策略的原點與初衷； 也是檢驗作業(yè)成果是否可行的核心尺度。也是檢驗作業(yè)成

48、果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一著不慎，全盤則毀。三思而后行，一著不慎，全盤則毀。我們的廣告是要解決什么問題，也就是溝通的任務(wù)。我們的廣告是要解決什么問題，也就是溝通的任務(wù)。引起消費者在購買決策時在哪方面必須考慮。引起消費者在購買決策時在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語，那是廣告策劃的任務(wù)。品牌重塑等幻義上的詞語，那是廣告策劃的任務(wù)。內(nèi)容解釋：內(nèi)容解釋：考慮它的階段性、媒體特征?？紤]它的階段性、媒體特征。舉例說明：舉例說明：國際公館：國際公館：讓市場看到，國際公館不是一個豪氣沖天的讓市場看到，國

49、際公館不是一個豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。浙江東海：浙江東海：讓同行、公眾和消費者發(fā)現(xiàn)，它不是一個隨波逐讓同行、公眾和消費者發(fā)現(xiàn)，它不是一個隨波逐流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識和行動的發(fā)燕尾服。流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識和行動的發(fā)燕尾服。蔚藍三期（留住）：蔚藍三期（留住）：引發(fā)人們是否安心并定居深圳進行思考。引發(fā)人們是否安心并定居深圳進行思考。公館前期：公館前期：讓消費者看到公館的價值，非豪宅所能比擬。讓消費者看到公館的價值，非豪宅所能比擬。普瑞酒店：普瑞酒店：讓高級商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念讓高級商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)

50、觀念3、目標受眾群、目標受眾群包括生理和心理狀況包括生理和心理狀況目的：目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。 廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。 注意階段性與傳播渠道。注意階段性與傳播渠道。 注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。他們的階層、教育背景與審美情趣他們的階層、教育背景與審美情趣他們?nèi)绾蜗M廣告，他們渴求什么東西他們?nèi)绾蜗M廣告，他們渴求什么東西內(nèi)容解釋：內(nèi)容解釋：它們的語言、行為及風格它們的語言、行為及風格必須緊緊抓住消費者的酋長必須緊緊抓住消費者的酋長不要把它理解為消費者認知

51、到?jīng)Q策的購買過程不要把它理解為消費者認知到?jīng)Q策的購買過程舉例說明：舉例說明：蔚藍三期（留?。何邓{三期（留?。阂蝗焊咚刭|(zhì)高學歷、高階層、年輕公司核心層。一群高素質(zhì)高學歷、高階層、年輕公司核心層。通過這個城市證明了自己的能力，也為它貢獻自己的青春、通過這個城市證明了自己的能力，也為它貢獻自己的青春、激情與智慧。激情與智慧。但這個城市的浮華與淺薄始終讓他們無法安定下來。他們在但這個城市的浮華與淺薄始終讓他們無法安定下來。他們在考慮是不是要長久地在這個城市呆下去?？紤]是不是要長久地在這個城市呆下去。舉例說明：舉例說明：波托菲諾（三期）：波托菲諾（三期）：一群自認為很有格調(diào)的有錢人。一群自認為很有格調(diào)的有錢人。例如：學識例如：學識/財富財富/地位地位/見識見識/ 穿著得體穿著得體/舉止優(yōu)雅舉止優(yōu)雅/言行得當言行得當/藝術(shù)欣賞等等。藝術(shù)欣賞等等。但又對什么是真正的格調(diào)信心不足，但又對什么是真正的格調(diào)信心不足，需要用最好的東西來證需要用最好的東西來證明自己，如名車明自己，如名車/美女美女/名酒名酒/名畫。名畫。渴望把自己塑造成格調(diào)的標桿?？释炎约核茉斐筛裾{(diào)的標桿。就像每年奧期卡明星，成為就像每年奧期卡明星，成為眾人的念效。眾人的念效。4、競爭環(huán)境、競爭環(huán)境誰？他們在訴求什么？重要的機會或門檻在哪里？誰？他們在訴求什么？重要