房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營課程設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營課程設(shè)計說明書邯鄲市趙都新城房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告 專業(yè)：經(jīng)濟(jì)學(xué) 班級：0902 分組：第二組 成員：劉金強(qiáng)（組長） 張春霞 張竹靜 吳雪艷 閆彩霞 閆俊飛 指導(dǎo)老師：李曉波 2012年6月25日目錄1項目用地周邊環(huán)境分析1.1項目土地性質(zhì)調(diào)查1.2項目用地周邊環(huán)境調(diào)查1.3地塊交通條件調(diào)查1.4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查2區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷2.1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2.1.1國內(nèi)生產(chǎn)總值 2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2.1.3國家宏觀金融政策 2.1.4 固定資產(chǎn)投資總額 2.1.5社會消費(fèi)品零售總額2.2項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)2.3項目所在地房地產(chǎn)市場總

2、體供求現(xiàn)狀2.4項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異2.5項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)2.6商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析3土地swot（深層次）分析3.1項目地塊的優(yōu)勢3.2項目地塊的劣勢 3.3項目地塊的機(jī)會點3.4項目地塊的威脅及困難點4 項目市場定位4.1 類比競爭樓盤調(diào)研4.2項目定位5 項目價值分析5.1商品住宅價值分析法5.2類比可實現(xiàn)價值決定因素5.3項目可提升價值判斷5.4價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素5.5項目可實現(xiàn)價值分析6項目定價模擬分析6.1均價的確定6.2項目中具體單位的定價模擬7項目開發(fā)周期的確定8項目投資及成本估算9項目風(fēng)險分析 10社會效益和環(huán)境效益評

3、價 11結(jié)論及建議 正文1 項目用地周邊環(huán)境分析1.1項目土地性質(zhì)調(diào)查趙都新城，由龍瑞房地產(chǎn)公司開發(fā)，項目總占地面積1300余畝，總建筑面積30多萬平方米，綠化率35%，堪稱邯鄲市開發(fā)面積最大的宜居新城，項目計劃分期投入開發(fā)建設(shè)、項目整體落成后將成為邯鄲未來的rbd（游憩商業(yè)區(qū)）中心。1.2項目用地周邊環(huán)境調(diào)查趙都新城，地處邯鄲市新城建設(shè)項目-五倉區(qū)核心。市政府計劃投資150億元精心打造。要將五倉區(qū)打造成一個集商務(wù)、文化、娛樂休閑于一體的現(xiàn)代化區(qū)。 趙都新城社區(qū)綠化率高達(dá)35%，在新古典主義的園林筆觸與綠意合圍之下，精心鍛造一步一景，步步有景的園林風(fēng)情。同時利用植物的不同組合將雅致小品、精致庭

4、院、俊朗建筑和諧共榮，創(chuàng)造出豐富的視覺效果變化和極具趣味性的戶外環(huán)境。 伴隨著城市改造工程的開展，五倉區(qū)必將發(fā)生巨大的變化，一個日漸宜居、繁榮的南部新區(qū)正在崛起。 1.3地塊交通條件調(diào)查 趙都新城東依邯鄲市南北中軸線-中華大街、西臨邯磁公路、北起渚河路、南至南環(huán)路。多條主干道相匯，多條公交干線均可直達(dá)本項目，出行條件極為便利。距市中心僅15分鐘車程，10分鐘即到火車站，10分鐘可達(dá)邯鄲機(jī)場，社區(qū)內(nèi)6條大街貫穿南北、7條大路橫貫東西，形成了極為便利的社區(qū)交通網(wǎng)。 1.4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 在小區(qū)配套設(shè)施方面，結(jié)合小區(qū)出入周邊沿街外側(cè)設(shè)置超市、便利店、銀行和郵政等。在教育和醫(yī)療方面分別設(shè)置了幼兒

5、園、24小時社區(qū)保健中心及中、西醫(yī)專家門診。社區(qū)內(nèi)建有以康體為主體的高端特色會所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽中心、圖書閱覽、棋牌室、私人會客室等一應(yīng)俱全。2 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷2 .1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2.1.1 國內(nèi)生產(chǎn)總值國家統(tǒng)計局2012年1月17日上午公布2011年重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步測算，2011年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，按可比價格計算，比上年增長9.2%。四季度增長8.9%。此前，專家普遍預(yù)測2011年gdp增速或降至9%左右，上述已公布的數(shù)據(jù)基本符合預(yù)期。此外，統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年居民消費(fèi)價格比上年上漲5.4%。其中，12月份cpi同比上漲

6、4.1%。全年工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格比上年上漲9.1%,12月份ppi同比上漲3.5%。2011年全年全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算比上年增長13.9%。12月份工業(yè)增加值同比增長12.8%，環(huán)比增長1.1%。2011年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，扣除價格因素實際增長20.0%。2011年全年社會消費(fèi)品零售總額181226億元，比2010年名義增長17.1%，扣除價格因素實際增長11.6%。其中，12月份社會消費(fèi)品零售總額名義增長18.1%，環(huán)比增長1.41%。2010年全年進(jìn)出口總額36421億美元，比2009年增長22.5%；出口18986億美元，增長20

7、.3%；進(jìn)口17435億美元，增長24.9%。進(jìn)出口相抵，順差1551億美元，比上年減少264億美元。 2.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為94.90，比上月回落0.72點。表 1 2012 年 1-5 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況指標(biāo)絕對量同比增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）2221318.5其中：住宅1509813.6辦公樓108244.7商業(yè)營業(yè)用房288731.6房屋施工面積（萬平方米）45136419.6其中：住宅33903617.3辦公樓1537727.6商業(yè)營業(yè)用房5078821.2房屋新開工面積（萬平方米）72859-4.3其中：住

8、宅53882-8.2辦公樓236212.4商業(yè)營業(yè)用房89899.7土地購置面積（萬平方米）13532-18.7土地成交價款（億元）2620-10.0房屋竣工面積（萬平方米）2730626.3其中：住宅2181526.5辦公樓598-2.7商業(yè)營業(yè)用房293130.7商品房銷售面積（萬平方米）28852-12.4其中：住宅25558-13.5辦公樓6413.6商業(yè)營業(yè)用房1996-1.4商品房銷售額（億元）16932-9.1其中：住宅14010-10.6辦公樓772-8.7商業(yè)營業(yè)用房18633.9商品房待售面積（萬平方米）3074033.6其中：住宅1972143.7辦公樓130416.6商

9、業(yè)營業(yè)用房621316.9房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元）341715.7其中：國內(nèi)貸款62968.5利用外資168-36.8自籌資金1451816.3其他資金13188-4.3其中：定金及預(yù)收款7926-4.0個人按揭貸款3343-2.9表 2 2012 年 1-5 月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況地區(qū)投資額（億元）同比增長（%）住宅住宅全國總計222131509818.513.6東部地011.4中部地區(qū)4472308622.315.9西部地區(qū)4705320822.517.7表 3 2012 年 1-5 月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況地區(qū)商品房銷售面積商品房銷售

10、額絕對數(shù)（萬平方米）同比增長（%）絕對數(shù)（億元）同比增長（%）全國總計28852-12.416932-9.1東部地區(qū)14098-14.110259-12.1中部地區(qū)6962-10.23072-2.9西部地區(qū)7792-11.13601-5.02.1.3國家宏觀金融政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、充分就業(yè)、穩(wěn)定物價、維持國際收支平衡2.1.4固定資產(chǎn)投資總額2.1.5中國15月份社會消費(fèi)品零售總額81637億元邯鄲房地產(chǎn)供需情況調(diào)查：目前邯鄲市房地產(chǎn)需求情況還是相當(dāng)可觀、邯鄲市目前有許多工程正在興建之中，有充足的市場供給。目前依然有許多市民成觀望態(tài)度，希望有所下價，但近來國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策銀行存款準(zhǔn)備金下調(diào)，

11、市民對此并不看好。房價依然有上漲風(fēng)險。待添加的隱藏文字內(nèi)容3據(jù)調(diào)查顯示目前邯鄲市買房人群主要是二三十歲的中青年人較多，有少部分人買房投資。從事居住為主的占絕大多數(shù)。2.2項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)2.2.1邯鄲房地產(chǎn)市場概況：據(jù)市統(tǒng)計局最新數(shù)字顯示，今年我市房地產(chǎn)市場運(yùn)行良好，有開發(fā)項目的房地產(chǎn)公司數(shù)量增多，市場銷售節(jié)節(jié)攀升、資金狀況不斷好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場最艱難的困窘時期基本度過。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)隊伍不斷壯大。上半年，全市入統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)205家，比上年同期增加48家。目前有開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)138家，比上年同期增加39家，占入統(tǒng)企業(yè)總量的67.3%。全市在建的開發(fā)項目達(dá)到199個，

12、比上年同期增多42個。房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長。受廊坊榮盛房地產(chǎn)公司和北京城建集團(tuán)開發(fā)公司的帶動影響，上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)快速增長。16月全市房地產(chǎn)業(yè)完成開發(fā)投資105.0億元，比上年增長91.2%，其增長速度在全省居第三位，僅次于承德和衡水兩個開發(fā)規(guī)模較小的城市(承德39.6億元、衡水38.4億元)，在石家莊、唐山、廊坊(下降13.1%)、保定幾個開發(fā)規(guī)模較大的城市中名列榜首。房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，一定程度上對全市經(jīng)濟(jì)快速增長起到積極的拉動和保障作用。商品房新開工面積快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面積規(guī)模達(dá)到1238.9萬平方米，同比增長26.2%。其中，本年新開工面積5

13、43.3萬平方米，占2009年商品房新開工面積的93.7%，與上年同期相比增長1.2倍，商品住宅新開工面積407.4萬平方米，同比增長99.7%。商品房銷售市場比較活躍。16月，全市商品房銷售面積為81.2萬平方米，銷售總量比上年增加12.3萬平方米，增長26.2%。其中，期房銷售67.0萬平方米，同比增長41.2%，占全部銷售商品房面積的82.5%；商品房銷售額25.7億元，同比增加7.1億元，同比增長38.4%。其中，期房銷售額21.4億元，同比增長62.8%，占全部商品房銷售額的83.3%。居住條件顯著逐步改善。伴隨著住房改革的深入和房地產(chǎn)市場的逐步完善，個人購買住房已成為全市商品房銷售

14、對象的主體，2010年上半年個人購房的比重達(dá)95%以上。個人購買力的旺盛，帶來的是居住條件的顯著改善，2010年上半年全市城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到27.37平方米，比上年增加2.22平方米?？罩妹娣e有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面積13.3萬平方米，同比減少16.7萬平方米，同比下降55.7%。商品房空置面積的大幅下降，一定程度上說明了我市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況比較健康良好，這也是外地房地產(chǎn)開發(fā)商來我市進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營，看好我市房地產(chǎn)市場的一個具體體現(xiàn)。商品房價格稍有松動。隨著國家一系列的宏觀調(diào)控政策的實施，遏制房價過快增長，調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)。從今年第二季度房地產(chǎn)銷售情況來看，房價與上年同期

15、相比仍然保持了增長態(tài)勢，但從近三個月的環(huán)比速度來看，卻呈現(xiàn)了逐月下降的勢頭。2.2.2邯鄲政府相關(guān)政策法規(guī)近年由于房地產(chǎn)市場的日益繁榮，邯鄲政府對房地產(chǎn)市場也加強(qiáng)了法規(guī)政策上的建設(shè)與約束：房地產(chǎn)開發(fā)商有閑置土地，將禁止拿新地，河北省明確完成農(nóng)村集體“土地證”5年內(nèi)全發(fā)，土地不再“無償劃撥”， 今后包括房地產(chǎn)在內(nèi)的七大類服務(wù)業(yè)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，必須由統(tǒng)計部門統(tǒng)一發(fā)布，服務(wù)業(yè)相關(guān)價格數(shù)據(jù)也必須以市場實際交易價格計算。保障房參建方對質(zhì)量永久負(fù)責(zé)，項目負(fù)責(zé)人終身負(fù)責(zé)制逐步推行，計劃為經(jīng)適房改名以明晰政策。據(jù)新華社電 國務(wù)院總理溫家寶19日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好保障性安居工程建設(shè)和管理工

16、作，討論并原則通過中華人民共和國精神衛(wèi)生法（草案）和中華人民共和國居民身份證法修正案（草案）。2.3項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀在需求方面：隨著近幾年的房價快速上漲，房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通百姓的承受能力，高昂的房價必將會抑制大量的需求，所謂房價收入比，即是家庭年收入與住宅價格的比例，如國際上用來衡量房價是否合理常用房價收入比來進(jìn)行考量，在國際上通常認(rèn)為房價收入比保持在1：46之間比較合理，而邯鄲的房價收入比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出該水平，達(dá)到1：1520左右，這就意味著一個家庭不吃不喝至少15年才能買到一套房，出現(xiàn)這樣的局面除與房價過高外，還與邯鄲結(jié)構(gòu)性供應(yīng)失衡有關(guān)系，在邯鄲目前供應(yīng)的住宅面積比較偏大，動輒

17、就是100平米以上，90平米以下的戶型在市場中鳳毛麟角，即使有小戶型，大多也是大面積戶型的配角，在設(shè)計或地理位置上或多或少存在一定的缺陷，造成小面積戶型有效供應(yīng)在市場中的缺位，這也是造成房價收入比較高的原因之一。在供應(yīng)方面：雖然國家政策對耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地有著苛刻的限制，但隨著邯鄲一年一大步，三年大變樣的大拆促大建的方針政策出臺實施，舊城和城中村改造被提到了空前的熱度和高潮，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露：舊改用地的掛靠速度還將進(jìn)一步加快，總面積將近5000余畝的五倉區(qū)總體改造已于2009年底已經(jīng)開工和建設(shè)。在未來的二年內(nèi)，這些土地必將會完全上市，形成海量的住宅供應(yīng)，這必將會加劇市場供求進(jìn)一步失衡，導(dǎo)致市場供應(yīng)

18、過剩，房地產(chǎn)住宅價格將會出現(xiàn)下滑。2.4項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)成為媒體和學(xué)者專家評論的熱點，其中很多人認(rèn)為房價不會下行太多，最主要的依據(jù)是土地成本、建筑材料成本及勞動力成本長期處于上漲的趨勢，所以房價的抗跌性較強(qiáng)，如從邯鄲2007年5月份拍賣的5塊地來看，住宅用地平均價約為250萬元/畝，按政府規(guī)定的容積率3.0計算，加上相關(guān)稅費(fèi)樓面地價高達(dá)每平米1300元，其商品房的綜合開發(fā)成本在3100元/平米左右，若是城中村舊改項目其綜合開發(fā)成本可能更高，由于過高的成本大大壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間，所以降價幅度有限。但筆者對此持不同的觀點，成本因然是決定因素，真

19、正對房價起決定作用的是市場供求關(guān)系，在市場體系中，產(chǎn)品供不應(yīng)求時，價格可遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本來調(diào)節(jié)市場需求，但當(dāng)產(chǎn)品供大于求時，價格也可低于產(chǎn)品成本來刺激市場需求，所以僅以成本來評定房地產(chǎn)的價格趨勢未免有點過于牽強(qiáng)附會。有的學(xué)者說房地產(chǎn)屬于國家支柱性產(chǎn)業(yè)，對gdp的增長貢獻(xiàn)率較高，房地產(chǎn)的深度下跌必將會影響到國民經(jīng)濟(jì)的建康發(fā)展，相關(guān)政府部門絕不會任由房價下行，這一點我同意，但前提是在政府出手干預(yù)之前應(yīng)是首先分析房地產(chǎn)是否屬于健康理性的調(diào)整，商品房不同于其它商品，它具有商品性的同時，也具有一定的社會性，作為公眾的基本的社公生產(chǎn)資料，房價的過高必將會影響到社會的穩(wěn)定與和諧，這也是政府不愿看到的。在邯鄲，房

20、地產(chǎn)住宅價格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)氐氖袌龀惺苣芰?，筆者認(rèn)為這次房價回調(diào)屬于是市場理性的調(diào)整，政府無需干預(yù)。即使政府進(jìn)行對房地產(chǎn)市場救市相信效果也不會太明顯，畢竟房地產(chǎn)高昂的價格已抑制了相當(dāng)大部分需求，只要是房價與家庭收入還不對稱，政府的救市努力也是白費(fèi)心機(jī)。2.5商品住宅客戶構(gòu)成及購買事態(tài)分析受政府激活房地產(chǎn)市場政策措施的出臺和住房剛性需求釋放的影響，邯鄲市房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積均有較大幅度增長，市場形勢回暖跡象顯現(xiàn)。 1-5月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資33.3億元，同比增長38.3；商品房新開工面積140.3萬平方米，同比增長9.8；全市商品房銷售面積 42.88萬平方米，同比下降30.7，但4

21、月和5月份環(huán)比分別增長1.3和2.4。5月份主城區(qū)商品房平均價格為3650元平方米，同比增長 3.9，與去年底3540元相比增長3.1。上半年邯鄲市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資35 億元，同比增長38.6 ，完成年度計劃的56.4。其中商品住宅已完成投資28.6 億元，同比增長30.6；主城區(qū)上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資25.4億元，同比增長43.26；其中商品住宅完成投資18.53億元，同比增長 62.04。全市商品房新開工面積162.98萬平方米，同比增長11.68，其中商品住宅新開工面積136.43萬平方米，同比增長16.55。主城區(qū)商品房新開工面積105.44萬平方米，同比增長36.21。其中商品住

22、宅新開工面積81.52萬平方米，同比增長51.3。商品房竣工面積 57.35萬平方米，同比增長21.12 ，其中商品住宅竣工面積50.34萬平方米，同比增長29.74。主城區(qū)商品房竣工面積35.13萬平方米，與去年同比增長38.1。與此形成鮮明對比的是商品房銷售。上半年，商品房銷售面積53.22萬平方米，同比下降20.1，其中住宅銷售49.72萬平方米，同比下降12.6。主城區(qū)商品房銷售面積33.67萬平方米，同比下降9.7，其中住宅銷售30.4萬平方米，同比下降15.3。同樣不容樂觀的是商品房空置情況。全市商品房空置面積34.78萬平方米，同比增長60.2，其中商品住宅空置面積28.91萬平

23、方米，同比增長68.97。在空置面積中，竣工在一年以內(nèi)的待銷商品房面積14.42萬平方米，同比增長24.2，滯銷商品房面積4.24萬平方米，同比增長74.49，積壓商品房面積0.01萬平方米，同比下降 98.3。今年以來，邯鄲市共啟動“兩改”項目91個，其中城中村項目33個，舊城區(qū)片項目58個，完成拆遷面積109.52萬平方米，開工面積117 萬平方米，完成投資44.18億元。其中城中村改造完成拆遷面積53.35萬平方米，開工面積67.3萬平方米，舊城區(qū)片改造完成拆遷面積56.17萬平方米，開工面積49.7萬平方米。有利： 資金充足，市場與財務(wù)分析準(zhǔn)確可靠，施工條件具備。 企 業(yè) 項 目 條

24、件 分 析不利：暫無3. 土地swot分析威脅機(jī)會 外 部 環(huán) 境 分 析強(qiáng)勢有利：購房需求量大， 地理位置優(yōu)越， 國家政策較好。弱勢不利：實際購房人數(shù)有待提高，四周空氣質(zhì)量有待改善。其他房產(chǎn)公司競爭激烈3.1項目地塊的優(yōu)勢（s）地段優(yōu)勢：邯山區(qū)是邯鄲市近幾年來開發(fā)建設(shè)的城市重要區(qū)，是金融、通信、經(jīng)濟(jì)、政治、文化、信息中心。本項目位于邯鄲中央商務(wù)區(qū)核心地段，與建行大廈、農(nóng)行大廈、電信大廈、工商大廈、投資大廈、等重要機(jī)構(gòu)毗鄰，均為近年建設(shè)頂級辦公、商務(wù)及酒店的建筑。，并與康德 搜購 以純等高檔建筑連成一片，構(gòu)成趙都未來cbd最為完善的城市商務(wù)、金融、文化、居住集中地。投資價值：景觀優(yōu)勢：本項目可

25、充分利用滏陽河中央形象新區(qū)、優(yōu)美環(huán)境和幾近竣工氣勢宏偉的展覽中心、展覽廣場交相輝映的景觀優(yōu)勢進(jìn)行發(fā)揮。本地塊南望太行山，享有東南面季風(fēng)所帶來的清新空氣，遠(yuǎn)觀郁郁蔥蔥的綠色山嶺；西面可以遠(yuǎn)眺滏陽河秀色，且為已初顯未來大都會成熟形態(tài)的城市景觀，各種現(xiàn)代高層建筑構(gòu)成都市豐富的天際線；東面，未來將是新規(guī)劃市政建筑及居住建筑，亦蘊(yùn)含極高的景觀視野價值。產(chǎn)品定位：本項目主推精致戶型，就目前市場狀況分析，市場消費(fèi)需求旺盛，特別是邯山區(qū)區(qū)域，客戶層面大，需求量廣，非常適合精英白領(lǐng)及投資一族購買交通便捷：本地塊位于學(xué)院北路西段，五倉區(qū)的核心，并規(guī)劃建設(shè)為市的生態(tài)景觀大道；。本地塊憑借上述捷運(yùn)交通系統(tǒng)，可方便地通

26、達(dá)城市內(nèi)各個街區(qū)，亦可方便地通過高速公路系統(tǒng)聯(lián)系全區(qū)各地，隨著邯鄲客運(yùn)樞紐總站的投入運(yùn)營，其交通優(yōu)勢更是顯現(xiàn)無疑。市政和商業(yè)配套：本項目地處成熟的cbd核心地段，生態(tài)景觀、購物休閑、商業(yè)金融、信息通迅、文教科技等市政配套齊全，具備市政泛配套價值，開發(fā)商無需進(jìn)行額外開發(fā)，便可盡享成熟的市政配套，都市的繁華與便利唾手可得。3.2劣勢 (w) 項目占地面積小，社區(qū)景觀綠化難以展開，不利于社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的營造。 開發(fā)商知名度不高,至今未開發(fā)有現(xiàn)成或知名品牌的房地產(chǎn)項目，有可能使本項目對公眾市場號召力產(chǎn)生一定的影響。 車位有限, 本項目停車位稀缺，對于有車一族或商務(wù)往來顯得有些美中不足。3.

27、3機(jī)會 (t) 展覽中心帶來的展覽效應(yīng)隨著展覽中心和邯山區(qū)廣場的即將完工，同時毗鄰電信、聯(lián)通大樓，易形成它、信息、通訊等專業(yè)市場，儲備有豐富的消費(fèi)和客戶資源有利于項目商場、商鋪的銷售。屆時，周邊將成為西區(qū)最繁華的商業(yè)中心，商務(wù)交流活動更加頻繁，項目所在地及其本身具備相當(dāng)好的商業(yè)潛力。 毗鄰商業(yè)核心圈，商務(wù)交流和活動增強(qiáng)，給項目帶來良好的商業(yè)氛圍。3.4威脅 (0) 同類競爭樓盤：時尚空間 華都大廈 世紀(jì)廣場 國際廣場主要來自同類項目的競爭。邯鄲市今年內(nèi)的公寓物業(yè)項目已有大幅度的增長，特別是低端的公寓物業(yè)消費(fèi)增長和供應(yīng)量的快速上升導(dǎo)致市場一度嚴(yán)重失衡。新增長的供應(yīng)量多以中小戶型為主推產(chǎn)品，多為原

28、有的“爛尾樓”改建而成，在價格上占有一定優(yōu)勢。盡管競爭項目分布于市內(nèi)各個城區(qū)，但是他們會在產(chǎn)品、價格等方面造成對本項目一定的沖擊。 寫字樓：寫字樓也是主要的競爭物業(yè)類別。（文化大廈、品感大廈、） 商住樓：這類物業(yè)主要是有專門用做辦公，或?qū)ｉT用做居住，也有商住兩用的，這類物業(yè)的特點是：基本上沒有相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)。（風(fēng)林園、洞庭湖花園、民樂湖、鳳山豪苑） 酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店的管理服務(wù)，故在提供的物業(yè)服務(wù)方面比較占有優(yōu)勢，但是目前酒店式公寓物業(yè)只停留概念階段，同時在管理成本方面比起商務(wù)公寓要高出很多。4項目市場定位4.1成本法 計算=單位成本*(1+加成率）加成率一般在15%20%之

29、間4.2項目定位4.2.1產(chǎn)品定位先鋒經(jīng)理人的商務(wù)套間 未來總栽的指揮臺4.2.2目標(biāo)客戶群體定位1 外地駐機(jī)構(gòu)和辦事處：小型公司，精英團(tuán)隊2 個人工作室和個體私人業(yè)主：律師事務(wù)所、廣告公司、設(shè)計創(chuàng)作室、個人工作室、裝飾公司、旅行社、品牌代理商等3 個人和機(jī)構(gòu)投資者：這一類客戶視野超前，極具投資意識，眼光獨到，對地產(chǎn)認(rèn)識深刻。4 炒房炒鋪投機(jī)人5 目標(biāo)客戶群特點分析6 年齡層次：2550歲之間，主力人群為3040歲，注重個人及公司形象的年輕創(chuàng)業(yè)者7 教育程度：大專以上學(xué)歷；樂于接受現(xiàn)代商務(wù)辦公概念8 職務(wù)狀況：私企老板、中高層管理或職業(yè)經(jīng)理人9 經(jīng)濟(jì)收入：月收入2000元以上，有一定的積蓄 職

30、業(yè)背景：國有企事業(yè)單位，多在私企或外資公司工作和營業(yè)主 愛好興趣：以工作為樂，以創(chuàng)業(yè)為榮，有敏感的信息需求，接受新事物較快。 商務(wù)活動的需要：商務(wù)配套的需求，彼此間的商務(wù)交流 快節(jié)奏的生活：時間概念強(qiáng)烈，要求交通便利、周邊配套齊全這一部分消費(fèi)群體中的“意見領(lǐng)袖”既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位；他們是社會的中尖分子；在他們中間同樣涌動著追求新城市、追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的城市核心區(qū)，能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來的功能性利益是不會吸引到目標(biāo)消費(fèi)者的注意與興趣的。正是基于目標(biāo)消費(fèi)者這樣的心理特征，項目賦予了趙都新城項目“

31、先鋒經(jīng)理人商務(wù)套間”的主題定位。5項目價值分析5.1商品住宅價值分析法截止到2012年6月25日為止，趙都新城所在的邯山區(qū)區(qū)共有在售住宅項目55個，近一個月內(nèi)，另有55個項目的銷售價格與之前持平。所有在售住宅項目的銷售均價為4637元/平方米，近半年來持平。所有55個在售住宅項目與趙都新城相比：21個項目的銷售均價高于趙都新城，售價最高的康橋國際為7200元/平方米，占總數(shù)的39%；16個項目的銷售均價低于趙都新城，售價最低的中華城為2000元/平方米，占總數(shù)的30%；另有18個項目的銷售均價與趙都新城持平。5.2類比可實現(xiàn)價值決定因素交通的便利性：趙都新城東依邯鄲市南北中軸線中華東大街、西臨

32、邯磁公路、北起渚河路、南至南環(huán)路。多條主干道相匯，多條公交干線均可直達(dá)本項目，出行條件極為便利。距市中心僅15分鐘車程，10分鐘即到火車站，10分鐘可達(dá)邯鄲機(jī)場，社區(qū)內(nèi)6條大街貫穿南北，形成了極為便利的社區(qū)交通網(wǎng)。5.3項目可提升價值判斷小區(qū)配套：擁有了完善的配套設(shè)施。在小區(qū)配套設(shè)施方面，結(jié)合小區(qū)出入周邊沿街外側(cè)設(shè)置超市、便利店、銀行、郵政等。在教育和醫(yī)療方面分別設(shè)置了幼兒園、24小時社區(qū)保健中心及中西專家門診。社區(qū)內(nèi)建有以康體為主體的高端特色會所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽中心、圖書閱覽、棋牌室、私人會客室等一應(yīng)俱全。5.4價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素趙都新城項目整體落成后將成為邯鄲南部未來的rbd（商

33、貿(mào)旅游、休閑娛樂、古韻文化、生態(tài)宜居）中心，同時也擁有邯鄲最大的社區(qū)型商業(yè)群。社區(qū)型商業(yè)相比其它商業(yè)來說，更具有潛力，因為從商業(yè)建立之初，社區(qū)型商業(yè)就不缺少人氣，有相應(yīng)的固定消費(fèi)群體的存在，使得社區(qū)型商業(yè)更具有投資價值！趙都新城50萬平米核心商業(yè)和道國際廣場，作為區(qū)域少有的核心型綜合商業(yè)體，已經(jīng)成為趙都新城未來商業(yè)的中心力量和區(qū)域商圈的標(biāo)桿之作。作為全新的城市形態(tài)，它創(chuàng)造了一個將居住、商務(wù)、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等城市功能高度集約的空間，它對資源的強(qiáng)勁整合能力帶來的高經(jīng)濟(jì)效益使其成為新的商業(yè)投資熱點。趙都新城剛剛獲得“2011中國河北改變城市的十大綜合體”稱號，世界500強(qiáng)韓國

34、樂天集團(tuán)已經(jīng)入駐趙都新城，趙都新城的臨街商鋪有著得天獨厚的區(qū)位價值，并且具有70年的大產(chǎn)權(quán)，項目收益相對較高。5.5項目可實現(xiàn)價值分析300萬平方米鴻篇巨制，風(fēng)靡世界的魅力主場規(guī)模宏大，氣勢磅礴。實力名企隆基泰和聯(lián)合北京城建再次千畝巨制，打造集健康居住、大型綜合商業(yè)、風(fēng)情商街、商務(wù)辦公、創(chuàng)意文化、娛樂休閑等功能為一體，功能齊全、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的國際化現(xiàn)代新城。趙都新城地處邯鄲市南部占地面積1300余畝，可同時滿足12萬人口居住，是一座相當(dāng)于邯山區(qū)三分之一的魅力生活城，華北第一城市新城落戶邯鄲。項目整體落成后將成為引領(lǐng)邯鄲生態(tài)居住、購物休閑、商貿(mào)旅游、古韻文化、國際風(fēng)情的魅力主場！建筑生活夢

35、想，運(yùn)營城市未來。秉承專業(yè)與誠信的核心理念，堅守品質(zhì)是最堅硬的防線,信譽(yù)是最尊貴的榮耀。品牌開發(fā)，實力保證。隆基泰和實業(yè)集團(tuán)是集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)貿(mào)易、工業(yè)制造、物資供應(yīng)、科技發(fā)展等多領(lǐng)域經(jīng)營于一體，跨行業(yè)、跨區(qū)域、多實體的企業(yè)集團(tuán)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一級資質(zhì)，國家建筑施工總承包商特級資質(zhì)，歷經(jīng)10年城市運(yùn)營，開發(fā)經(jīng)驗成熟：曾開發(fā)7000余畝的白洋淀-蘆香國際、1200余畝的高碑店世紀(jì)城等大型綜合項目；竹語堂別墅、世界城、白溝“九城”、陽光凱旋城、陽光海洋花園、海龍公寓等特色項目以及中鐵十八局辦公樓等辦公項目，集住宅、商業(yè)、別墅、行政辦公開發(fā)經(jīng)驗之大成余一身，占據(jù)華北大地40%的市場份額，業(yè)務(wù)覆

36、蓋北京、天津、河北、河南、海南等多個省市，實現(xiàn)了從區(qū)域型企業(yè)向國際化企業(yè)的跨越，成為華北房地產(chǎn)業(yè)的一顆巨星。坐擁城市繁華，盡享都市榮耀。趙都新城中心區(qū)內(nèi)設(shè)有超大型商業(yè)綜合體，內(nèi)嵌大型購物中心、電影院、特色餐飲、藝術(shù)長廊、商務(wù)辦公等多種主題業(yè)態(tài)，強(qiáng)調(diào)開放、人性與互動，融合多元文化，分享時尚與休閑新生活理念。充分滿足人們的多種需要，打造城市價值。南側(cè)緊鄰以約大型城市景觀廣場和休閑主題公園，充分利用滏陽河、渚河水系改造與社區(qū)景觀完美結(jié)合，締造出一個生態(tài)、舒適、低碳、健康的國際化商業(yè)中心，成為城市的魅力焦點。獨具匠心的“趙都八景”，水上江南，低碳生活饕餮大餐。趙都新城內(nèi)規(guī)劃有獨具匠心的“趙都八景”：“

37、五倉新天地”、“趙都古韻、“楊柳堤岸”、 琴臺映景、水印乾坤”、“太極雙星”、“渚河芙蓉”、 “滏陽夕照”，相互掩映，共同構(gòu)筑趙都新城的景觀長廊，盡顯“水上江南”。這里的園林已，不再是幾株花草樹木、幾個建筑小品等，見縫插針式的布設(shè)和安放，而是上升到住區(qū)環(huán)境的新高度，個性鮮明的主題、風(fēng)格、層次和布局，在建筑與住戶之間構(gòu)成一種生態(tài)的美感的人性化的和諧過渡。整個景觀設(shè)計運(yùn)用整體設(shè)計的理念，充分尊重中國文化特色，各個組團(tuán)的水景相互串聯(lián)共同組成趙都新城的“龍脈”。巨龍出海，透射出中華兒女蓬勃向上精神風(fēng)貌。同時，園林中數(shù)以萬計的綠植每天為人們提供大量新鮮純氧，讓住在這里的人們享受低碳健康生活的無盡魅力。6

38、項目定價模型分析7項目開發(fā)周期的確定確定項目開發(fā)周期為34年8項目投資及成本估算開發(fā)成本投資估算表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號項目名稱數(shù)量單 價合 價（元）備注1總征地面積（畝）2實際用地面積（畝）3土地價（萬元/畝）04總用地面積（m2）5容積率6批準(zhǔn)容積建筑面積（m2）容積建筑面積不含地下室建筑面積住宅面積（m2）0辦公樓面積（m2）0商業(yè)面積（m2）07地上車庫（個）08地上車位（個）09地下車位（個）010地下室其它建筑面積(m2)011測算數(shù)據(jù)序號項目名稱計算公式合計 （元）單位價 (元/ m2)備注一、開發(fā)成本1+2+3+4+5+6#div/0!指批準(zhǔn)容積面積的單位價1土地成本 1a1d項合計0#

39、div/0!1a土地出讓金1b土地契稅1c拆遷安置費(fèi)1d其它費(fèi)用2前期費(fèi)用2a2d項合計048.842a三通一平 2按占地面積計5元/m2計2b圍墻及臨時設(shè)施費(fèi)2按占地面積5元/m2估算2c工程地質(zhì)勘察費(fèi) 3按批準(zhǔn)建筑面積3元/m2計2d規(guī)劃、設(shè)計及檢測費(fèi)1+2+3+4+541.841、總平規(guī)劃及外立面建筑方案設(shè)計費(fèi) 1212按批準(zhǔn)建筑面積12元/m2計2、建筑施工圖設(shè)計及咨詢費(fèi) 2525按批準(zhǔn)建筑面積25元/m2計3、景觀設(shè)計費(fèi) 30%121.44綠化率按30%的12元/m2計4、煤氣設(shè)計費(fèi) 0.40.4按批準(zhǔn)建筑面積0.4元/m2計5、樁基檢測費(fèi) 33按批準(zhǔn)建筑面積3元/m2計3綜合報建及

40、管理費(fèi)3a3q項合計#215.813a質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 0.22%4e+052.64按建安造價的0.22%計3b施工圖審查費(fèi) 1.20.25%6e+053.6按建安造價的1.2倍的0.25%計3c土地測繪及地籍管理費(fèi) 21e+052按占地面積2元/m2計3d環(huán)境評價費(fèi)0.1%2e+051.2按建安造價的0.1%計3e排污費(fèi)0.1%2e+051.2按建安造價的0.1%計3f噪聲排放費(fèi)160018288000.17按施工期1600元/月計3g渣土外運(yùn)處置費(fèi)35e+053按批準(zhǔn)建筑面積3元/m2計3h新墻體材料基金81e+068按批準(zhǔn)建筑面積8元/m2計3i散裝水泥基金23e+052按批準(zhǔn)建筑面積2元/m

41、2計3j定額測定費(fèi) 0.11%2e+051.32按建安造價的0.11%計3k道路占用費(fèi)0.2%4e+052.4按建安造價的0.2%計3l人防設(shè)施費(fèi)366e+0636按批準(zhǔn)建筑面積36元/m2估計3m標(biāo)底編制費(fèi) 12e+051.2按建安造價的1計3n建安合同印花稅 0.3599940.36按建安造價的0.3計3o監(jiān)理合同印花稅 0.3599940.36按相應(yīng)合同價的0.3計3p結(jié)算審核費(fèi) 0.3599940.36按相應(yīng)合同價的0.3計3q市政接入水電氣通訊等配套工程費(fèi)1502e+07150按批準(zhǔn)建筑面積150元/m2估計1、小區(qū)道路 20%5666600.4按占規(guī)劃用地20%的5元/m2計2、管

42、網(wǎng)線路等 接入 305e+0630含排水、消防、煤氣、電信及智能化等管網(wǎng)3、永久供電接入 1082e+07108按批準(zhǔn)建筑面積108元/m2估計4、永久供水接入 11.62e+0611.6按批準(zhǔn)建筑面積11.6元/m2估計4建安工程費(fèi)用4a+4b+4l#12004a施工用水 12e+051按批準(zhǔn)建筑面積1元/m2估算4b施工用電 35e+053按批準(zhǔn)建筑面積3元/m2估算4c土方挖、運(yùn) 163e+0616按批準(zhǔn)建筑面積16元/m2計(無地下室)4d樁基工程 1502e+07150按批準(zhǔn)建筑面積150元/m2計4e上部土建工程 6001e+08600按批準(zhǔn)建筑面積600元/m2計4f水、電安裝工程 1002e+07100按批準(zhǔn)建筑面積100元/m2計4g消防安裝工程 901e+0790按批準(zhǔn)建筑面積90元/m2計4h通風(fēng)安裝工程