23條房地產(chǎn)通俗黃金定律

1、23條房地產(chǎn)通俗黃金定律沒(méi)有人能預(yù)測(cè)未來(lái)， 而房地產(chǎn)通俗定律， 即大眾化哲理的經(jīng)濟(jì)法則， 或許 可以提供一些實(shí)用秘笈。從宏觀調(diào)控的角度來(lái)說(shuō)， 政府是要擠掉房?jī)r(jià)泡沫而不是要讓房市崩盤； 但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 沒(méi)有人能預(yù)測(cè)未來(lái)， 很多不正確的因素會(huì)突然發(fā)生 更何況房產(chǎn)的交易周期比較長(zhǎng)， 一旦有風(fēng)吹草動(dòng)， 你可能根本來(lái)不及產(chǎn)生 反應(yīng)。高位買進(jìn)？持幣觀望？抑或另辟蹊徑一切都要三思而后行。而“房地產(chǎn)通俗定律” ，即大眾化哲理的經(jīng)濟(jì)法則， 或許可以提供一些實(shí)用 “秘 笈”從眾心理定律房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌，很少人會(huì)心里有數(shù)。所以，老百姓有一種買漲不 買跌的心理。 一看到報(bào)紙上報(bào)道有排隊(duì)買房的， 就心里著急， 就

2、激動(dòng)； 一 看到自己當(dāng)初想買結(jié)果沒(méi)有買的房子漲價(jià)了， 心里就后悔。 其實(shí)，購(gòu)房是 一種長(zhǎng)期的投資行為，購(gòu)房之初就應(yīng)該為以后的日子籌謀再三， 免得事后 出現(xiàn)麻煩。 購(gòu)房者切莫被眼前的 “從眾心理” 而障眼， 把長(zhǎng)期的不適宜的 麻煩和不劃算的懊悔一同買回家。感覺(jué)閾限定律為使社會(huì)公眾感覺(jué)到某個(gè)樓盤的存在， 發(fā)展商往往不惜重金去做廣告。 這些廣告往往色彩鮮艷、 篇幅巨大、形象生動(dòng)、 富有創(chuàng)意。此舉無(wú)非是要 刺激消費(fèi)者的感覺(jué)器官， 造成沖擊力和震撼感， 給人留下深刻印象。 就商 品房而言，相對(duì)于建材質(zhì)量和單位面積售價(jià)因素， 消費(fèi)者對(duì)單價(jià)的變化較 建材質(zhì)量的差別更為敏感（ 頂級(jí)商品房除外 ） ；相對(duì)于總價(jià)

3、和單價(jià)而言， 人 們更多地考慮總價(jià)而忽略單價(jià)。 因此，房地產(chǎn)就出現(xiàn)了 “低成本”和“中” 的流行銷售策略。黃金季節(jié)定律一般來(lái)說(shuō)， 5 5 月份和 1010 月份是房產(chǎn)交易的旺季，房?jī)r(jià)也是在這個(gè)時(shí)候 漲上去的；而 7 7、8 8 月份和年底的時(shí)侯， 一般交易就比較清淡， 這個(gè)時(shí)候， 房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)， 掛牌出售的業(yè)主也比較心急， 這個(gè)時(shí)候出售購(gòu)買， 比較合 適，有不少好房可以讓你慢慢挑選， 還可打個(gè)比較合適的折扣。 如果你需 要貸款，而且有準(zhǔn)備在短時(shí)間里見好就收的話，不妨在 7 7、8 8 月炎熱的盛 夏里多下點(diǎn)功夫， 多跑跑中介，多看看房子， 買下后租出去； 一年之后合 約期滿，正好碰上 1010

4、 月的黃金時(shí)期，你又可以以一個(gè)好的價(jià)錢掛出去。銷售調(diào)查定律在銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行 500500 份以上的問(wèn)卷調(diào)查，通過(guò)這種方式來(lái)判斷置業(yè) 者對(duì)該樓盤的心理承受價(jià)格。 然后將問(wèn)卷調(diào)查中置業(yè)者期望價(jià)格的平均值上浮 10%10%到 15%15%左右，就是消費(fèi)者能夠承受的心理價(jià)格。這種定律對(duì)價(jià)格 的判斷非常準(zhǔn)確，比任何其它的調(diào)查數(shù)據(jù)都精確。公開宣傳定律不用統(tǒng)計(jì)就可以認(rèn)定，報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)說(shuō)房?jī)r(jià)漲的遠(yuǎn)比說(shuō)房?jī)r(jià)跌的多得多。為什么？例如上海某份售價(jià)為 0.50.5 元的報(bào)紙， 每賣出一份， 報(bào)社就能有 1 1 元的收入， 公開的秘密就是因?yàn)橛袕V告收入。 一份報(bào)紙會(huì)拿著房產(chǎn)商的廣 告費(fèi)，再大量刊登客觀公允的認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌

5、的文章嗎？路牌廣告定律作為地產(chǎn)業(yè)附屬的地產(chǎn)廣告業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是正關(guān)聯(lián)的。路牌地產(chǎn) 廣告越多，代表地產(chǎn)業(yè)越繁榮。 和這一定律關(guān)聯(lián)的還有裝修公司的廣告多 少、裝修公司的發(fā)展程度。電線桿干凈定律指馬路上電線桿或圍墻等被小廣告亂張貼侵占的程度。 這是異地投資， 判斷房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ亩煞康禺a(chǎn)潛力和電線桿干凈程度成反比！ 這 個(gè)和我們通常的想法相反，它客觀地提示了外來(lái)人口的數(shù)量和需求潛力。流水線廣告定律當(dāng)樓盤廣告不顧繁簡(jiǎn)地出現(xiàn)戶型、總價(jià)甚至折扣方式時(shí)，這說(shuō)明該樓 盤產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)滯銷， 或者這個(gè)開發(fā)商才剛剛?cè)诵校?把樓盤銷售當(dāng)成賣消 費(fèi)品。當(dāng)然，要排除樓盤已經(jīng)進(jìn)入絕對(duì)的尾盤期， 開發(fā)商急于獲取最后利 潤(rùn)

6、的情況。酒店價(jià)格定律酒店價(jià)格和房?jī)r(jià)成正比。這包含有兩層意思：一個(gè)城市當(dāng)?shù)鼐频陜r(jià)格 高，其所在的周邊物業(yè)價(jià)格也高； 一個(gè)城市酒店價(jià)格在上漲， 通常該地區(qū) 或者該城市房?jī)r(jià)也上漲，反之亦然。酒店發(fā)票定律一個(gè)地區(qū)的高檔酒店里面不拿發(fā)票的人越多，說(shuō)明該地區(qū)白領(lǐng)消費(fèi)能 力越強(qiáng)，該地區(qū)的主力消費(fèi)群是高消費(fèi)白領(lǐng)；高品質(zhì)小戶型適合該地區(qū)?？蛷d定律指步行 1010 分鐘內(nèi)小吃店和咖啡廳的數(shù)目， 反映生活便利度和配套成熟 度的定律。這個(gè)定律適用于：投資出租型住宅和SOHO寓；確定會(huì)所的 功能；確定新新人類的生活成本。 同理，還可以推出類似 “服務(wù)業(yè)定律” “學(xué)區(qū)定律”、“酒店定律”大排面定律即一個(gè)樓盤合理的均價(jià)，是

7、這個(gè)樓盤半徑 500500 米內(nèi)小吃店里一碗排骨 面價(jià)格的10001000 倍。如果大排檔上賣的“大排面”一碗 4 4 元錢，那么這個(gè) 地方標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)價(jià)格就應(yīng)該是 40004000 元/m2/m2 如果你發(fā)現(xiàn)面價(jià)是 5 5 元錢一 碗，而附近的房?jī)r(jià)只是 3003000 0元/m2/m2 那你應(yīng)該毫不猶豫地投資。反之，房 價(jià)就有虛高的成分。街道樹徑定律這是判斷街區(qū)價(jià)值 （ 環(huán)境、人文 ） 的顯像定律，主要用于：判斷不同街 區(qū)之間的價(jià)格差 （ 往往和樹徑差成正比 ） ；確定主流居住文化形態(tài)和人群。 由于我們?cè)緳C(jī)動(dòng)車道路窄， 此定律的變化， 如闊路砍樹等， 反映物業(yè)的 價(jià)值變化。售房處風(fēng)格定律一

8、個(gè)城市樓盤的售樓處裝修豪華程度可以反映該城市地產(chǎn)銷售市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)激烈程度。 售樓處裝修豪華， 說(shuō)明當(dāng)?shù)劁N售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 市場(chǎng)比較規(guī) 范。售樓處非常不起眼， 說(shuō)明當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較好， 但并不代表當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)機(jī)會(huì) 很大，因?yàn)橐苍S要靠資源才能拿到土地，沒(méi)有政府資源者最好不介入。頁(yè)碼定律又稱“訴訟定律”，指房地產(chǎn)買賣、租賃以及其他有關(guān)經(jīng)濟(jì)合同的頁(yè) 數(shù)，反映的是市場(chǎng)發(fā)育水平。一般的規(guī)律是：房地產(chǎn)糾紛和訴訟和頁(yè)數(shù)成 反比；房地產(chǎn)律師的獨(dú)立性和參和度和頁(yè)數(shù)成正比。 為什么？只要拿一本 香港同類合約對(duì)比即可明白。得房率定律套內(nèi)面積和建筑面積之比就是住房使用率，即得房率。大家往往有一 個(gè)誤區(qū)：得房率高，購(gòu)房者的利益就得

9、到了保護(hù)；得房率低，購(gòu)房者的利 益就受到損失。其實(shí)，一套房屋的得房率在發(fā)展商最初設(shè)計(jì)戶型和住宅小 區(qū)整體規(guī)劃時(shí)，基本上都已經(jīng)確定了。如果小區(qū)總的面積不變，而發(fā)展商 以高得房率來(lái)吸引購(gòu)房者，那很有可能就是減少公攤的面積。由此造成的 后果就可能是最初設(shè)計(jì)住宅小區(qū)的優(yōu)美的環(huán)境會(huì)大打折扣，像大堂、電梯間等公攤面積就可能會(huì)過(guò)分的狹小，影響居住質(zhì)量。外商介入定律境外或外地地產(chǎn)商殺進(jìn)來(lái)的數(shù)量突然增多，說(shuō)明房地產(chǎn)發(fā)展前景看好 或者過(guò)熱。和這一定律類似的還有外資基金的介入定律。競(jìng)合定律土地拍賣時(shí)，地產(chǎn)商聯(lián)合起來(lái)拿地。這種“競(jìng)合現(xiàn)象”越流行，越說(shuō)明土地供應(yīng)量有問(wèn)題，競(jìng)爭(zhēng)激烈，或者說(shuō)這種競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越充分。家庭閑錢定律

10、如果有許多家庭的閑錢用來(lái)炒股票，說(shuō)明股市的投機(jī)因素大；若是有許 多家庭的閑錢用來(lái)炒房，則說(shuō)明房地產(chǎn)的投機(jī)因素過(guò)濃。貸款危機(jī)定律在房地產(chǎn)的買方市面上，銀行融資條件沒(méi)變，銀行也沒(méi)卡貸款，這個(gè)時(shí)候大家還熱衷于討論新的融資方法， 作為開發(fā)商還感覺(jué)資金緊張，這種 現(xiàn)象就標(biāo)志著有危機(jī)了。融資定律房地產(chǎn)被公認(rèn)為具有保值、增值的功能，正是基于此，房地產(chǎn)更具備另一種特殊功能一一融資功能；反過(guò)來(lái)講，作為融資的擔(dān)保，銀行更相信 能提供房地產(chǎn)抵押的借款人的資信。不論是個(gè)人或單位，在處理某些涉及“信用保證”的民事或商務(wù)時(shí)，如能提供房地產(chǎn)證件并同意設(shè)定抵押， 往 往都能被“對(duì)方”接受，就其實(shí)質(zhì)，此時(shí)的“抵押”實(shí)際上是一種經(jīng)濟(jì)保 證，并可視同某個(gè)數(shù)額的“貨幣”量。慣性定律市場(chǎng)上的青菜，價(jià)格可能一天三變。但價(jià)值越大的商品，要漲起來(lái)就 越困難，但一旦漲起來(lái)，就能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)橘Y金密集， 一旦上漲，會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，但是一旦開始下跌的話，也是不容易回頭的，比如香港，19971997 到 2002002 2年，長(zhǎng)達(dá)五年，跌去 60%60%。長(zhǎng)周期定律房地產(chǎn)能“長(zhǎng)盛不衰”，和其生產(chǎn)周期長(zhǎng)有關(guān)。一個(gè)地方的在建房地 產(chǎn)項(xiàng)目如