泉州浦西萬達(dá)廣場市調(diào)報(bào)告

1、0 0 0 泉州萬達(dá)廣場泉州萬達(dá)廣場市場調(diào)研及產(chǎn)品定位建議市場調(diào)研及產(chǎn)品定位建議20102010年年6 6月月 1目目 錄錄 第一部分第一部分 外部環(huán)境外部環(huán)境城市概況/ 城市規(guī)劃及定位/經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r/ 城市化及人口/房地產(chǎn)發(fā)展階段/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)/收支水平/居住水平/社會消費(fèi)品零售總額/企業(yè)狀況第二部分第二部分 房地產(chǎn)總體市場房地產(chǎn)總體市場房地產(chǎn)開發(fā)投資/商品房市場/商品住宅市場/主城區(qū)市場/ 新政影響第三部分第三部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目區(qū)域與競爭項(xiàng)目區(qū)域分析/典型競爭項(xiàng)目分析/競爭項(xiàng)目整體分析/品牌開發(fā)商溢價力分析第四部分第四部分 總結(jié)總結(jié)住宅總體市場/ 住宅區(qū)域市場/ 產(chǎn)品總結(jié)及建議/ 客戶定位第

2、五部分第五部分 商業(yè)與寫字樓市場商業(yè)與寫字樓市場商圈劃分/商圈現(xiàn)狀/商業(yè)租售情況/寫字樓市場2 2 2第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析 1. 城市概況城市概況 2. 城市規(guī)劃及定位城市規(guī)劃及定位 3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 4. 城市化及人口城市化及人口 5 .房地產(chǎn)發(fā)展階段房地產(chǎn)發(fā)展階段 6 .產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 7. 收支水平收支水平 8. 居住水平居住水平 9. 社會消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品零售總額 10 .企業(yè)狀況企業(yè)狀況 3 1. 1. 城市概況城市概況 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析泉州在中國泉州在中國 當(dāng)今：當(dāng)今： 福建省三大中心城市之一；國務(wù)院第一批公布

3、的24個歷史文化名城之一；著名僑鄉(xiāng)；港澳臺同胞的主要祖籍地 ；第六屆全國農(nóng)運(yùn)會舉辦地；“世界宗教博物館”；海西經(jīng)濟(jì)圈的重要城市，鞋服制造業(yè)發(fā)達(dá)，有“中國鞋都”和“中國服裝產(chǎn)業(yè)基地”之稱。 古代：古代：“海上絲綢之路”的起點(diǎn)； 民族英雄鄭成功史跡與陵墓； 歷史上“東方第一大港” 。自然區(qū)位自然區(qū)位 泉州地處福建省東南部，泉州北承省會福州，南接廈門特區(qū)，東望臺灣寶島，西毗漳州、龍巖、三明 。臺灣臺灣廈門廈門福州福州認(rèn)識泉州泉州歷史悠久，區(qū)位關(guān)鍵，是福建省，乃至全國重要的城市之一，也是對臺展示和吸引臺資的重要區(qū)域之一。 4 1. 1. 城市概況城市概況 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析類別

4、類別名稱名稱主要介紹主要介紹備注備注航空晉江機(jī)場距項(xiàng)目約12公里，已開通北京、上海、廣州、深圳、珠海、杭州、舟山、南京、成都、長沙、溫州等航線，每周進(jìn)出港航班已達(dá)100余班次。 機(jī)場規(guī)模小、班次少，目前正在機(jī)場規(guī)模小、班次少，目前正在改擴(kuò)建；同時廈門和福州機(jī)場也改擴(kuò)建；同時廈門和福州機(jī)場也可作為泉州市民出行的備選。可作為泉州市民出行的備選。鐵路福廈高鐵北接長三角經(jīng)濟(jì)板塊，南接珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)，為福建海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)提供便利的交通條件。泉州鐵路運(yùn)行系統(tǒng)差，目前只有泉州鐵路運(yùn)行系統(tǒng)差，目前只有一兩條鐵路線路，規(guī)劃未來將形一兩條鐵路線路，規(guī)劃未來將形成一橫三縱格局。成一橫三縱格局。海運(yùn)泉州港位于福

5、建省東南部，與臺灣省一水之隔，泉州港現(xiàn)轄有4個港區(qū)16個作業(yè)區(qū) ，年吞吐能力1921萬噸。現(xiàn)有至日本、香港、兩岸三地、韓國釜山等定期散雜貨或集裝箱班輪航線，與世界60多個國家和地區(qū)通航。該港歷史悠久，號稱該港歷史悠久，號稱“東方第一東方第一大港大港”，目前發(fā)展緩慢。，目前發(fā)展緩慢。公路福泉高速國家高速公路沿海主干道沈（陽）海（口）線福建境內(nèi)段的重要組成部分。泉州的對外公路運(yùn)行系統(tǒng)相對發(fā)泉州的對外公路運(yùn)行系統(tǒng)相對發(fā)達(dá)。達(dá)。泉廈高速交通部規(guī)劃的12條國道主干線系統(tǒng)的一部分，起于泉州市西福，止于廈門市官林頭。泉三高速福建東南沿海和西部山區(qū)的南北快速大通道，起自晉江市，止于三明市。324國道起點(diǎn)為福州

6、，終點(diǎn)為昆明，全程2712千米 ，經(jīng)福建、廣東、廣西、貴州和云南5個省份。泉州交通泉州對外交通相對發(fā)達(dá)，已初步形成海陸空一體的交通體系，各種交通設(shè)施正在逐步完善。 5總體發(fā)展目標(biāo)總體發(fā)展目標(biāo) 專業(yè)性的國際化地區(qū)和海峽西岸的中心城市。1）專業(yè)性國際化地區(qū)：建設(shè)具有國際影響力的產(chǎn)業(yè)集群、專業(yè)領(lǐng)域的國際交往平臺和生產(chǎn)性服務(wù)中心；2）海峽西岸中心城市：建設(shè)創(chuàng)業(yè)中心、文化中心和宜居城市。 2. 2. 城市規(guī)劃及定位城市規(guī)劃及定位 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析區(qū)域融合戰(zhàn)略區(qū)域融合戰(zhàn)略南聯(lián)廈門灣，加強(qiáng)國際對接；北領(lǐng)湄州灣，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)支撐帶動；中興泉州灣，構(gòu)建城市服務(wù)大平臺。加強(qiáng)區(qū)域性港口、機(jī)場建

7、設(shè)，參與國際制造業(yè)的分工。產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)以建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市為目標(biāo)，重點(diǎn)發(fā)展石油化工、船舶修造、汽車及配件、電子信息、旅游服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)，逐步形成全國重要的石油化工基地、紡織服裝基地、鞋業(yè)基地、建材基地和電子基地。市域規(guī)劃國際化的視野、區(qū)域性的中心、清晰的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為泉州未來的發(fā)展指明了方向。 6城市性質(zhì)城市性質(zhì)泉州城市的服務(wù)平臺，行政中心、文化中心、商務(wù)中心。 2. 2. 城市規(guī)劃及定位城市規(guī)劃及定位 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析人口規(guī)模人口規(guī)模2008年泉州中心城區(qū)戶籍人口103萬，至2030年，泉州中心城區(qū)常住城鎮(zhèn)人口規(guī)模約為280萬，其中戶籍人

8、口約為138萬。用地規(guī)模用地規(guī)模至2030年，泉州中心城區(qū)人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)為99.7平方米，建設(shè)用地規(guī)模約為279平方公里。發(fā)展方向發(fā)展方向東進(jìn)、南下、北優(yōu)、西控，城市用地主要向東、向南發(fā)展，優(yōu)化北部功能，適度向西發(fā)展。市區(qū)規(guī)劃市區(qū)作為城市主要的服務(wù)平臺，提供行政、商業(yè)、居住、旅游等功能，人口規(guī)模和城市規(guī)模逐步擴(kuò)大。 7高級商業(yè)和旅高級商業(yè)和旅游服務(wù)中心游服務(wù)中心居住中心居住中心市級行政文化中心市級行政文化中心晉江晉江洛陽江洛陽江城市格局隨著城市的發(fā)展，市區(qū)規(guī)模逐步擴(kuò)張，目前已基本形成四大片區(qū)，項(xiàng)目所在地的中心城區(qū)目前仍是城市核心區(qū)域。洛江城東片區(qū)洛江城東片區(qū)東海片區(qū)東海片區(qū)橋南片區(qū)橋南片區(qū)中

9、心城區(qū)中心城區(qū)泉州市區(qū)格局主要四部分，一是中心城區(qū)，二是洛江城東片區(qū)，三是東海片區(qū)，四是橋南片區(qū)。城市核心，泉州的商業(yè)、政務(wù)、文化、旅游中心。完善的配套設(shè)施，主要的商務(wù)、休閑、行政地，泉州置業(yè)的首選地 2. 2. 城市規(guī)劃及定位城市規(guī)劃及定位 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析依托與市中心的便捷交通、區(qū)域本地的商務(wù)氛圍，以及幾個大型樓盤的打造，吸引本區(qū)內(nèi)以及部分中心城區(qū)的客群以海峽體育館為中心，依靠廉價的成本優(yōu)勢和豐富的土地資源，吸引中低端人群未來新行政中心，目前配套設(shè)施差、吸引部分公務(wù)員和投資客 8未來發(fā)展東海、洛江和橋南片區(qū)等區(qū)域的建設(shè)分流了城市核心部分的商務(wù)和政務(wù)中心功能，但建設(shè)

10、速度緩慢，使得原核心的地位在短期內(nèi)不會動搖。 2. 2. 城市規(guī)劃及定位城市規(guī)劃及定位 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析東海片區(qū)東海片區(qū)未來泉州市新的行政中心、文化中心，總部基地所在地。目前各種生活配套較差，人口很少，政府辦公大樓正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全部的政府機(jī)關(guān)入駐東海片區(qū)無法實(shí)現(xiàn)。洛江片區(qū)洛江片區(qū)洛江片區(qū)利用大坪山隧道貫通、“一場一館”建設(shè)、泉州市第一醫(yī)院遷建等大項(xiàng)目落地，以及自身的自然環(huán)境和相對充裕的土地資源，在價格優(yōu)勢的情況下，吸引了少部分的中心城區(qū)人口到此置業(yè)。 正在建設(shè)中的政府大樓正在建設(shè)中的政府大樓橋南片區(qū)橋南片區(qū)橋南片區(qū)借助市中心的便捷交通，項(xiàng)目自身配套吸引了本地區(qū)

11、域內(nèi)及部分中心城區(qū)的人口到此置業(yè)。 9城市發(fā)展時序和遠(yuǎn)景設(shè)想城市發(fā)展時序和遠(yuǎn)景設(shè)想 2. 2. 城市規(guī)劃及定位城市規(guī)劃及定位 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析時時 期期發(fā)展規(guī)模發(fā)展規(guī)模建設(shè)重點(diǎn)建設(shè)重點(diǎn)近期（2015）中心城區(qū)常住人口180萬，用地規(guī)模194平方公里，人均建設(shè)用地108平方米。結(jié)合海峽體育中心建設(shè)，完善城市服務(wù)功能；利用東海行政中心建設(shè)逐步疏解老城功能，加強(qiáng)泉州古城保護(hù)，帶動?xùn)|海片區(qū)、城東雙陽片區(qū)的發(fā)展。中期（2020）中心城區(qū)常住人口210萬，用地規(guī)模220平方公里，人均建設(shè)用地106平方米。完善城市服務(wù)功能，加強(qiáng)泉州古城的保護(hù)，加快向洛秀片區(qū)、江南片區(qū)發(fā)展。遠(yuǎn)景設(shè)想

12、泉州中心城區(qū)與晉江、石獅、惠安實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展，構(gòu)建泉州灣大都市區(qū)，實(shí)現(xiàn)“一灣兩翼三帶”的城市格局，形成“多中心、組團(tuán)式”環(huán)灣型山水園林城市，發(fā)展成為海西重要中心城市之一。在泉州灣基礎(chǔ)山逐步形成圈層結(jié)構(gòu)：內(nèi)圈以區(qū)域?qū)I(yè)化生產(chǎn)服務(wù)、商務(wù)交流、娛樂休閑等核心功能為主，打造城市濱海特色旅游服務(wù)帶；中圈以區(qū)域性綜合服務(wù)與居住為主導(dǎo)功能，構(gòu)建大都市生活區(qū)框架；外圈以現(xiàn)代制造業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及對外工貿(mào)合作、物資流通等功能為主導(dǎo)，形成大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 10GDPGDP 泉州泉州GDPGDP保持高速增長，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁。保持高速增長，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁。2004年以來，泉州GDP平均增長率在14%左右，明顯高于全國水

13、平。2009年泉州GDP首次突破3000億大關(guān)。泉州泉州GDPGDP連續(xù)連續(xù)1010年排名福建省首位。年排名福建省首位。在福建各城市中，泉州GDP連續(xù)10年排名首位。2009年泉州GDP總量達(dá)到3002億元，分別超出福州（2524億元）、廈門（1623億元）19%和85%。2004-20092004-2009年撫順市年撫順市GDPGDP遼寧省各城市遼寧省各城市GDPGDP 3. 3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析2004-20092004-2009年泉州市年泉州市GDPGDP與增長率與增長率20092009年福建主要城市年福建主要城市GDPGDP對比對比

14、數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院GDPGDP總量大，增速快，指標(biāo)位居福建省首位，超過福州和廈門 11 泉州人均泉州人均GDPGDP持續(xù)增長，持續(xù)增長，20092009年達(dá)到年達(dá)到3836838368元。元。2004年以來，泉州人均GDP一直保持高速增長，不考慮可比價因素，6年間泉州人均GDP實(shí)現(xiàn)了206%的增長。泉州泉州2009年人均年人均GDP接近接近40000元，低于廈門，元，低于廈門，略高于福州。略高于福州。從與其他城市對比來看，泉州人均GDP低于廈門（64413元），略高于福州（33051元）。全國范圍來看，泉州2009年人均GDP高于重慶和

15、成都，其人均GDP水平相當(dāng)于2003-2004年的北京人均GDP水平。 3. 3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析2004-20092004-2009年泉州市人均年泉州市人均GDPGDP20092009年泉州與各城市人均年泉州與各城市人均GDPGDP對比對比數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院人均GDP人口數(shù)量較大，人均GDP相對較少，但仍超越一些省會城市，低于廈門 12 近年來，泉州城市化率穩(wěn)步增長，近年來，泉州城市化率穩(wěn)步增長，20092009年城市化年城市化率達(dá)到率達(dá)到52.3%52.3%，高于全國平均水平。，

16、高于全國平均水平。 從2006-2009年城市化趨勢來看，泉州城市化率年均增長超過1個百分點(diǎn)，2009年城市化水平達(dá)到52.3%，高于46.6%的全國城市化水平。 泉州城市化水平低于廈門、福州，位居福建第三泉州城市化水平低于廈門、福州，位居福建第三位。位。從福建省各城市城市化水平對比來看，泉州低于廈門（82%）和福州（59%），位居第三位?？紤]到其強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)能力，未來城市化速度會進(jìn)一步加快。數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院2006-2009年泉州市城市化率走勢年泉州市城市化率走勢2009年福建各城市城市化率對比年福建各城市城市化率對比 4. 4. 城

17、市化與人口城市化與人口 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析城市化城市化水平相對經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，未來有較大增長空間 13 泉州人口穩(wěn)步增長，泉州人口穩(wěn)步增長，20092009年人口規(guī)模近年人口規(guī)模近800800萬。萬。從2006-2009年，泉州人口增長17萬，年均增長1個百分點(diǎn)，2009年人口規(guī)模達(dá)到786萬，預(yù)計(jì)兩年之內(nèi)將突破800萬大關(guān)。 泉州人口規(guī)模位居福建第一，未來房地產(chǎn)需求大。泉州人口規(guī)模位居福建第一，未來房地產(chǎn)需求大。從福建各城市人口對比看，泉州人口規(guī)模位居第一位，為未來房地產(chǎn)快速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院

18、2006-2009年泉州市人口走勢年泉州市人口走勢 4. 4. 城市化與人口城市化與人口 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析2009年福建各城市人口對比年福建各城市人口對比人口人口規(guī)模較大，增幅穩(wěn)定，對房地產(chǎn)的需求較大 140909年泉州市人均年泉州市人均GDPGDP為為3836838368元（約合元（約合56175617美元）美元） 泉州市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入快速增長期，以質(zhì)量為主，泉州市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入快速增長期，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重?cái)?shù)量與質(zhì)量并重房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDPGDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展階段啟動期發(fā)展期快速增長期穩(wěn)定發(fā)展期人均人

19、均GDPGDP（美元）（美元）10001000300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上需求特征需求特征生存需求生存需求生存、改善生存、改善需求兼有需求兼有改善需求為改善需求為主主改善需求為改善需求為主主發(fā)展特征超速發(fā)展超速發(fā)展單純數(shù)量型單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)，數(shù)量與質(zhì)量并重量并重快速發(fā)展快速發(fā)展以質(zhì)量為主以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)，數(shù)量與質(zhì)量并重量并重緩慢發(fā)展緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型綜合發(fā)展型發(fā)展階段根據(jù)泉州當(dāng)前GDP增速及人均GDP水平判斷，房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速增長期，城市化進(jìn)程處于加速階段城市化率時間20%

20、40%60%80%初期階段加速階段后期階段泉州城市化的階段位置世界城市化進(jìn)程階段性規(guī)律圖世界城市化進(jìn)程階段性規(guī)律圖GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于小于4%4%萎縮萎縮4-5%4-5%停滯停滯5-8%5-8%穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展大于大于8%8%高速發(fā)展高速發(fā)展GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式與房地產(chǎn)發(fā)展模式 5. 5. 房地產(chǎn)發(fā)展階段房地產(chǎn)發(fā)展階段 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院 15 三產(chǎn)保持穩(wěn)定，二產(chǎn)比重逐步上漲。三產(chǎn)保持穩(wěn)定，二產(chǎn)比重逐步上漲。2004年以來，泉州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)比重逐步上升，工業(yè)化進(jìn)

21、程的穩(wěn)步推進(jìn)為市域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展注入強(qiáng)大動力 。第三產(chǎn)業(yè)基本保持穩(wěn)定，未來具有較大的增長空間。泉州是以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，泉州是以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，2009年年二產(chǎn)比重二產(chǎn)比重60%。泉州主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為第二產(chǎn)業(yè)，2009年第二產(chǎn)業(yè)比重60%，其中工業(yè)貢獻(xiàn)55%。 目前泉州市已初步形成服裝、紡織、鞋業(yè)、石材、機(jī)械電子等特色支柱產(chǎn)業(yè)。2004-20092004-2009年撫順市年撫順市GDPGDP 6. 6. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析2004-20092004-2009年泉州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)年泉州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)20092009年泉州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn)比例年泉州產(chǎn)業(yè)

22、結(jié)構(gòu)三產(chǎn)比例數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)典型的工業(yè)城市，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，在政府打造創(chuàng)業(yè)中心、文化中心的引領(lǐng)下，第三產(chǎn)業(yè)有較大的增長空間。 16 泉州城鎮(zhèn)居民收入水平和支付能力增長速度較快。泉州城鎮(zhèn)居民收入水平和支付能力增長速度較快。2004-2009年泉州城鎮(zhèn)居民可支配收入增長了180%，達(dá)到22913元。而人均消費(fèi)性支出增長了156%，達(dá)到14558元。2004-20092004-2009年撫順收入水平年撫順收入水平2004-2009年泉州市人均可支配收入及支出年泉州市人均可支配收入及支出數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來

23、源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院 7. 7. 收入支出水平收入支出水平 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析2009年福建各城市人均可支配收入及增長率年福建各城市人均可支配收入及增長率泉州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入位居福泉州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入位居福建第二，僅略低于廈門。建第二，僅略低于廈門。泉州2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2913元，位居福建第二，低于廈門（26131），高于福州（20289元）等其他城市。收支水平城鎮(zhèn)居民收入水平較高，增長較快。 17普通公務(wù)員、普通公務(wù)員、教師、醫(yī)生、教師、醫(yī)生、企業(yè)中層企業(yè)中層普通工人等普通工人等支付力支付力高高低低 7. 7. 收入支出水平收入

24、支出水平 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析收支水平整體社會財(cái)富在少數(shù)人手中，形成典型的沙漏結(jié)構(gòu)，頂級財(cái)富人群和打工者居多，中產(chǎn)階級力量薄弱?！吧陈┬蜕陈┬汀苯Y(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)由于泉州的工業(yè)發(fā)展與所處的區(qū)位和人脈資源相關(guān)，泉州呈現(xiàn)典型的沙漏型財(cái)富特征，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中產(chǎn)階層開始出現(xiàn)，但是力量相對薄弱。 18 泉州城鎮(zhèn)居民居住水平較高，泉州城鎮(zhèn)居民居住水平較高，20092009年人均居住建筑面積年人均居住建筑面積47.447.4平米。平米。2005年2008年泉州全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積逐年升高，至2008年，達(dá)到49，2009年有稍許回落，為47.4平米。根據(jù)國家建設(shè)部公布的小康住房標(biāo)準(zhǔn)，

25、人均住房面積應(yīng)達(dá)到40。由此，泉州城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過這一標(biāo)準(zhǔn)。 可見，泉州城鎮(zhèn)居民人均居住水平較高，此與本地居民富裕的收入和生活習(xí)慣有直接關(guān)系。2004-20092004-2009年撫順收入水平年撫順收入水平數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院 8. 8. 居住水平居住水平 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析2005-2009年泉州人均居住面積及增長率年泉州人均居住面積及增長率居住水平泉州城鎮(zhèn)居民的居住水平較高，人均居住面積約50平方米。 19 泉州泉州20092009年社會消費(fèi)品零售總額突破年社會消費(fèi)品零售總額突破10001000億，商業(yè)

26、億，商業(yè)地產(chǎn)具有較大發(fā)展空間。地產(chǎn)具有較大發(fā)展空間。20042009年泉州泉州社會消費(fèi)品零售總額增長211%，增長強(qiáng)勁，2009年達(dá)到1055億元，居民消費(fèi)能力穩(wěn)步提升，未來商業(yè)地產(chǎn)具有較大發(fā)展空間。泉州社會消費(fèi)品零售總額位居福建第二，僅略低于泉州社會消費(fèi)品零售總額位居福建第二，僅略低于福州。福州。從福建各城市的對比來看，福建社會消費(fèi)品零售總額位居福建第二，低于福州（1336億），遠(yuǎn)高于廈門（489億）等其他城市。2004-20092004-2009年撫順收入水平年撫順收入水平數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院 9. 9. 社會消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品

27、零售總額 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析2005-2009年泉州社會消費(fèi)品零售總額年泉州社會消費(fèi)品零售總額2009年福建各城市社會消費(fèi)品零售總額年福建各城市社會消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品泉州的商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間較大。 20 10. 10. 企業(yè)狀況企業(yè)狀況 第一部分第一部分 外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析企業(yè)狀況泉州中小企業(yè)數(shù)量多，在政府努力打造創(chuàng)業(yè)城市的背景下，企業(yè)數(shù)量快速增加，但泉州的寫字樓市場卻發(fā)展緩慢。類別企業(yè)數(shù)（個）增長率2007年639382008年7130311.5%序號序號名稱名稱序號序號名稱名稱1石獅市富貴鳥集團(tuán)公司9福建冠?，F(xiàn)代家用股份有限公司2福建省安溪榮

28、德選礦廠10361（中國）有限公司3中宇建材集團(tuán)有限公司11安踏（中國）有限公司4石獅市益興針織服裝有限公司12九牧集團(tuán)有限公司5福建通達(dá)集團(tuán)有限公司13利郎（中國）有限公司6泉州寰球鞋服有限公司14福建七匹狼實(shí)業(yè)股份有限公司7泉州市三興體育用品有限公司15福建達(dá)利食品集團(tuán)有限公司8宏遠(yuǎn)紡織有限公司16泉州匹克鞋業(yè)公司企業(yè)數(shù)量企業(yè)數(shù)量部分知名企業(yè)列舉部分知名企業(yè)列舉泉州的企業(yè)數(shù)量多，且增長的數(shù)量也較快，從數(shù)據(jù)來看，2008年泉州市企業(yè)個數(shù)為71303個，同比增長11.5%。另外，泉州的創(chuàng)業(yè)環(huán)境相對寬松，有利于企業(yè)的創(chuàng)業(yè)，但是寫字樓市場卻相對缺乏，不利于以創(chuàng)業(yè)成功企業(yè)的駐留。2121 21第二部

29、分第二部分 房地產(chǎn)總體市場分析房地產(chǎn)總體市場分析 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資 2. 商品房市場商品房市場 3. 商品住宅市場商品住宅市場 4. 主城區(qū)市場主城區(qū)市場 5. 新政影響新政影響 22 房地產(chǎn)開發(fā)投資額位居福建第三，未來有較大增長空間。房地產(chǎn)開發(fā)投資額位居福建第三，未來有較大增長空間。從福建各城市的對比來看，泉州房地產(chǎn)開發(fā)投資額還不到廈門、福州的一半，目前位居福建第三位，未來具有較大的增長空間。 1.1.房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)開發(fā)投資額經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)投資額經(jīng)過2005-20072005-2007年高速增長后增

30、長速年高速增長后增長速度趨緩。度趨緩。2005-2007年泉州房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持高速增長，年均增長超過25%。近兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長趨于緩慢，但仍保持10%左右的增很臟速度，2009房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到147億元。數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院2004-2009年泉州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增長率年泉州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增長率2009年福建各城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額年福建各城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模相對較少，指標(biāo)遠(yuǎn)低于福州和廈門，未來有大幅增長空間。 23 2.2.商品房市場運(yùn)行商品房市場運(yùn)行 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分

31、析房地產(chǎn)市場總體分析 施工面積逐年增長，竣工、新開工面積近兩年出現(xiàn)不同程度的萎縮，整體市場供應(yīng)相對減少。施工面積逐年增長，竣工、新開工面積近兩年出現(xiàn)不同程度的萎縮，整體市場供應(yīng)相對減少。2006-2009年商品房新開工、施工與竣工面積年商品房新開工、施工與竣工面積數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院市場規(guī)模市場供應(yīng)規(guī)模約450萬平方米，近幾年的新增供應(yīng)逐年較少。 24 2.2.商品房市場運(yùn)行商品房市場運(yùn)行 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析批售面積批售面積/ /銷售面積銷售面積 商品房批售量近幾年維持高位，年均批售面積超過商品房批售量

32、近幾年維持高位，年均批售面積超過400400萬平米。萬平米。20092009年商品房銷售量大幅增長，市場需求旺盛。年商品房銷售量大幅增長，市場需求旺盛。 銷售額銷售額/ /銷售價格銷售價格 20092009年商品房銷售價格依然低于年商品房銷售價格依然低于20072007年，目前商品年，目前商品房價格約房價格約45004500元元/ /平方米。平方米。20092009年商品房銷售額大幅增長，達(dá)到年商品房銷售額大幅增長，達(dá)到244244億元。億元。 數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究

33、院2006-2009年商品房批售面積與銷售面積年商品房批售面積與銷售面積2006-2009年商品房銷售額與價格走勢年商品房銷售額與價格走勢市場需求市場需求規(guī)模約250萬平方米左右，銷售額約100億元，2009年在大幅上漲，銷售面積達(dá)548萬平方米，銷售額達(dá)244億元。 25 2.2.商品房市場運(yùn)行商品房市場運(yùn)行 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析近幾年整體批售比相對合理，2009年批售比僅為0.7，市場銷售火爆，需求旺盛，供應(yīng)相對平穩(wěn)。2006-2009年商品房批售比年商品房批售比數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院供求關(guān)系近幾年市場

34、變化較大，供求隨市場發(fā)生波動，關(guān)系基本合理。 26 3.3.商品住宅市場運(yùn)行商品住宅市場運(yùn)行 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析施工面積逐年增長，竣工、新開工面積近兩年出現(xiàn)不同程度的減少。施工面積逐年增長，竣工、新開工面積近兩年出現(xiàn)不同程度的減少。2006-2009年商品住宅新開工、施工與竣工面積年商品住宅新開工、施工與竣工面積數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院住宅供應(yīng)住宅市場供應(yīng)規(guī)模約350萬平方米左右，近幾年市場出現(xiàn)萎縮，新開工、竣工規(guī)模逐漸減少。 27 3.3.商品住宅市場運(yùn)行商品住宅市場運(yùn)行 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體

35、分析房地產(chǎn)市場總體分析 20092009年商品住宅批售面積達(dá)到年商品住宅批售面積達(dá)到328328萬平米。萬平米。20092009年商品住宅銷售量大幅增長，銷售面積近年商品住宅銷售量大幅增長，銷售面積近500500萬萬平米。平米。 20092009年商品住宅銷售價格穩(wěn)步增長，目前均價年商品住宅銷售價格穩(wěn)步增長，目前均價43004300元元/ /平米。平米。20092009年商品住宅銷售額大幅增長，達(dá)到年商品住宅銷售額大幅增長，達(dá)到211211億元。億元。 數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國

36、指數(shù)研究院2006-2009年商品住宅批售面積與銷售面積年商品住宅批售面積與銷售面積2006-2009年商品住宅銷售額與價格走勢年商品住宅銷售額與價格走勢住宅需求住宅市場需求規(guī)模約200萬平方米左右，年銷售額100億左右，2009年銷售火爆，銷售量和銷售額分別達(dá)到493萬平方米和211億元 28 3.3.商品住宅市場運(yùn)行商品住宅市場運(yùn)行 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析20092009年批售比僅為年批售比僅為0.70.7，明顯供不應(yīng)求。，明顯供不應(yīng)求。2006-2009年商品住宅批售比年商品住宅批售比數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研

37、究院住宅供求近幾年住宅市場變化較大，供求隨市場發(fā)生波動，關(guān)系基本合理。 29 4.4.主城區(qū)市場運(yùn)行主城區(qū)市場運(yùn)行 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析批售面積批售面積 20092009年商品房和商品住宅批售面積均出現(xiàn)了近年商品房和商品住宅批售面積均出現(xiàn)了近40%40%的減少。的減少。銷售面積銷售面積 20092009年商品房和商品住宅銷售面積均出現(xiàn)年商品房和商品住宅銷售面積均出現(xiàn)200%200%以以上的增長。上的增長。 2006-2009年主城區(qū)商品房和商品住宅批售面積年主城區(qū)商品房和商品住宅批售面積數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究

38、院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院2006-2009年主城區(qū)商品房和商品住宅銷售面積年主城區(qū)商品房和商品住宅銷售面積城區(qū)市場商品房供應(yīng)約150萬平方米，銷售約100萬平方米，商品住宅供應(yīng)約100萬平方米，銷售約80萬平方米。 30 4.4.主城區(qū)市場運(yùn)行主城區(qū)市場運(yùn)行 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析 2008-20092008-2009年銷售產(chǎn)品多以東海、洛江、泉港等板塊為主，中心城區(qū)供應(yīng)量大幅減少，因此年銷售產(chǎn)品多以東海、洛江、泉港等板塊為主，中心城區(qū)供應(yīng)量大幅減少，因此2008-20092008-2009年，商品年，商品房

39、和商品住宅價格均出現(xiàn)了不同程度的下降。房和商品住宅價格均出現(xiàn)了不同程度的下降。2006-2009年商品住宅批售面積與銷售面積年商品住宅批售面積與銷售面積數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院城區(qū)價格城區(qū)商品房價格為5952元/平方米，商品住宅價格為5692元/平方米，由于供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)的變化，致使城區(qū)的成交價格逐年下滑。 31 4.4.主城區(qū)市場運(yùn)行主城區(qū)市場運(yùn)行 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析受金融危機(jī)影響，受金融危機(jī)影響，20082008年商品房和商品住宅的批售比均達(dá)到年商品房和商品住宅的批售比均達(dá)到3 3，隨著市場回暖，隨著市場

40、回暖，20092009年整體銷售面積大年整體銷售面積大幅增加，供求比近幅增加，供求比近0.7-0.80.7-0.8，市場明顯供不應(yīng)求。，市場明顯供不應(yīng)求。2006-2009年主城區(qū)商品房和商品住宅批售比年主城區(qū)商品房和商品住宅批售比數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院住宅供求近幾年市場變化較大，供求隨市場發(fā)生波動，關(guān)系基本合理。 32 4.4.主城區(qū)市場運(yùn)行主城區(qū)市場運(yùn)行 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析2009年主城區(qū)商品房成交面積結(jié)構(gòu)（面積）年主城區(qū)商品房成交面積結(jié)構(gòu)（面積）數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市

41、統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院2009年主城區(qū)商品房成交面積結(jié)構(gòu)（套數(shù)）年主城區(qū)商品房成交面積結(jié)構(gòu)（套數(shù)）90-18090-180平米三房、四房供求相對平衡。平米三房、四房供求相對平衡。60-9060-90平米中小戶型和平米中小戶型和180180平米以上的超大戶平米以上的超大戶型供不應(yīng)求。型供不應(yīng)求。面積特點(diǎn)從市場來看，120-144平方米是供應(yīng)和銷售最多的戶型，從供求關(guān)系來看，60-90平方米和180平方米供不應(yīng)求，而小于60平方米和144-180平方米的戶型則相對供大于求。 33 4.4.主城區(qū)市場運(yùn)行主城區(qū)市場運(yùn)行 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析2009年主城區(qū)商品房成交

42、價格結(jié)構(gòu)（面積）年主城區(qū)商品房成交價格結(jié)構(gòu)（面積）數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院低端產(chǎn)品（低端產(chǎn)品（50005000元以下）和中高端產(chǎn)品（元以下）和中高端產(chǎn)品（7000-100007000-10000元）供不應(yīng)求，存在一定的市場機(jī)會。元）供不應(yīng)求，存在一定的市場機(jī)會。價格特點(diǎn)從市場來看，單價在3000-5000元/平方米和5000-6000元/平方米是最受歡迎的價格區(qū)間，從供求關(guān)系來看5000元以下和7000-10000元的產(chǎn)品供不應(yīng)求。 34 4.4.主城區(qū)市場運(yùn)行主城區(qū)市場運(yùn)行 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析主城區(qū)辦公樓

43、批售面積及價格主城區(qū)辦公樓批售面積及價格數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院寫字樓泉州寫字樓市場還處于初級階段，整體供應(yīng)少，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來寫字樓市場具有較大空間。 35 4.4.主城區(qū)市場運(yùn)行主城區(qū)市場運(yùn)行 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析主城區(qū)商業(yè)批售面積及價格主城區(qū)商業(yè)批售面積及價格數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院泉州商業(yè)市場已經(jīng)逐漸起步，泉州商業(yè)市場已經(jīng)逐漸起步，20092009年下半年以來，批準(zhǔn)預(yù)售年下半年以來，批準(zhǔn)預(yù)售7.557.55萬平，銷售萬平，銷售12.4512.

44、45萬平，批售比為萬平，批售比為0.60.6，20092009年年第一季度更是僅有第一季度更是僅有0.40.4，市場嚴(yán)重供不應(yīng)求。，市場嚴(yán)重供不應(yīng)求。價格提升幅度也很明顯，價格提升幅度也很明顯，20092009年下半年以來，價格漲幅達(dá)到年下半年以來，價格漲幅達(dá)到45.6%45.6%。商業(yè)泉州商業(yè)市場需求旺盛，價格上升也較快。 36 新政列表新政列表 5.5.新政影響新政影響 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析時間時間 內(nèi)容內(nèi)容4月7日國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作重點(diǎn)，要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善型住房消費(fèi)，大力整頓

45、房地產(chǎn)市場秩序。4月11日中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報(bào)告。銀監(jiān)會表示，銀行不應(yīng)對投機(jī)投資購房提供貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。4月14日國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月15日國務(wù)院公布新一輪遏制部分城市房價過快上漲的新政，被稱為新“國四條”：一、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；二、對貸款購買第二套住房

46、的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三、對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；四、準(zhǔn)許地方政府根據(jù)實(shí)際情況，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。4月17日國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知正式下發(fā)，要求堅(jiān)決抑制不合理住房需求。商品住房價格過高、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。發(fā)揮稅收政策對住房消

47、費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。新政影響此次調(diào)控措施嚴(yán)、力度大，志在平抑房價，回歸住房屬性 37 新政對全國房地產(chǎn)市場的影響新政對全國房地產(chǎn)市場的影響 5.5.新政影響新政影響 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析 商品房市場：多數(shù)城市成交量持續(xù)下降商品房市場：多數(shù)城市成交量持續(xù)下降 4月18日-30日，13個城市中有7個城市成交量低于新政前，其中北京、深圳、杭州、蘇州降幅超過40%。 而5月1日-14日，影響范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，13個城市中有9個城市日均成交套數(shù)較新政前下降超過30%，北京、上海、杭州、南

48、京等5個城市降幅超過50%。 土地市場：供應(yīng)量大幅增加，招標(biāo)方式被更多使用，土地市場：供應(yīng)量大幅增加，招標(biāo)方式被更多使用， 地價走低地價走低 受政策影響，4月全國70個重點(diǎn)城市共推出土地面積2085萬平方米，環(huán)比減少44%。今年2月以來，土地調(diào)控政策已開始發(fā)揮作用，地價繼2月、3月出現(xiàn)回落后，4月再次下調(diào)。 企業(yè)：銷售增幅放緩，均價漲幅放緩甚至下跌企業(yè)：銷售增幅放緩，均價漲幅放緩甚至下跌 2010年4月，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額環(huán)比明顯下滑。其中，綠城、金地環(huán)比增幅分別下降了278.8和262.0個百分點(diǎn)，降幅最為明顯；而中海、富力4月銷售金額較3月甚至出現(xiàn)了下滑，環(huán)比降幅分別為28.8%和19

49、.0%。 部分企業(yè)4月銷售均價環(huán)比出現(xiàn)下跌。2010年4月，中海、保利、萬科銷售均價環(huán)比分別下跌11.9%、2.9%和1.0%；而金地、富力、綠城的4月銷售均價漲幅分別為8.2%、10.6%、13.8%，低于同期全國商品房均價環(huán)比漲幅（17.4%）。 38業(yè)內(nèi)專家一致認(rèn)為泉州房地產(chǎn)市場受新政影響較少。業(yè)內(nèi)專家一致認(rèn)為泉州房地產(chǎn)市場受新政影響較少。本次調(diào)研走訪了多位泉州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，包括泉州房管局領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)企業(yè)營銷老總、代理公司市場研究人員和樓盤的銷售總監(jiān)。受訪者一致認(rèn)為泉州房地產(chǎn)市場受新政影響不大，原因歸納如下：泉州購房群體幾乎為本地客戶，外來投資成分極小，基本不受新政影響。泉州房地產(chǎn)市場目

50、前泡沫成分小，整體向下空間有限。泉州藏富于民，整體財(cái)富結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)沙漏型，一次性購房比例高，因此限制貸款的政策對他們的購房意向影響不大。銷售數(shù)據(jù)表明，泉州房地產(chǎn)市場受新政影響較少。銷售數(shù)據(jù)表明，泉州房地產(chǎn)市場受新政影響較少。如中駿財(cái)富中心、匯龍大江盛世、新加坡城和百捷中央花園均按原計(jì)劃在5月初開盤，總共推出房源2300余套，不到1個月時間成交了1700套，整體銷售7成以上，銷售狀況比較理想。新政執(zhí)行力度較大。新政執(zhí)行力度較大。貸款利率嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定，二套房利率上浮10%，三套上浮20%。外地客戶（福建省外）不能提供當(dāng)?shù)丶{稅證明不能申請到貸款。 5.5.新政影響新政影響 第二部分第二部分 房地產(chǎn)市

51、場總體分析房地產(chǎn)市場總體分析泉州影響泉州市場受新政影響不大，但新政的執(zhí)行力度確實(shí)很大。3939 39第三部分第三部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目區(qū)域與競爭項(xiàng)目 1. 區(qū)域分析區(qū)域分析 2. 典型競爭項(xiàng)目分析典型競爭項(xiàng)目分析 3. 競爭項(xiàng)目整體分析競爭項(xiàng)目整體分析 4. 品牌開發(fā)商溢價力分析品牌開發(fā)商溢價力分析 40 1.1.區(qū)域分析區(qū)域分析 第三部分第三部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 區(qū)域劃分區(qū)域劃分根據(jù)泉州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)域特征，我們將泉州分為中心城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊、洛江城東板塊洛江城東板塊、東海板塊東海板塊和橋橋南板南板塊塊。（以下用項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析各個區(qū)域的相關(guān)情況）泉州房地產(chǎn)區(qū)域劃分

52、泉州房地產(chǎn)區(qū)域劃分洛江城東板塊洛江城東板塊中心城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊東海板塊東海板塊橋南板塊橋南板塊項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 41 1.1.區(qū)域分析區(qū)域分析 第三部分第三部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 中心城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊板塊概況：板塊概況：中心城區(qū)板塊為泉州的老城區(qū)，主要由豐澤區(qū)和鯉城區(qū)組成，是泉州的行政、文化、商業(yè)中心。規(guī)劃布局：規(guī)劃布局：積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，完善商業(yè)服務(wù)功能，規(guī)劃泉州古城進(jìn)行整體保護(hù)；搬遷中心片區(qū)工業(yè)項(xiàng)目，積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，疏解舊城人口；重點(diǎn)完善市級商業(yè)服務(wù)功能和旅游服務(wù)功能 。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展早，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套齊全；中高

53、端樓盤匯集，高層建筑占據(jù)主導(dǎo)，住宅輔以商業(yè)成為主流 。 42 1.1.區(qū)域分析區(qū)域分析 第三部分第三部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 中心城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品相對豐富，兩極分化較為嚴(yán)重，80平米以下小戶型和140平米以上的大戶型及豪宅產(chǎn)品占據(jù)供應(yīng)主力。中心城區(qū)戶型配比示意圖中心城區(qū)戶型配比示意圖中心城區(qū)面積配比示意圖中心城區(qū)面積配比示意圖數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院 43 1.1.區(qū)域分析區(qū)域分析 第三部分第三部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 中心城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊客群分析：客群分析：中心城區(qū)

54、板塊客群主要來自市區(qū)，涵蓋整個大泉州范圍；從職業(yè)特征來看，主要購房群體是私營業(yè)主和公務(wù)員；置業(yè)的主要目的以居住為主。中心城區(qū)客群分析中心城區(qū)客群分析數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院職業(yè)特征私營企業(yè)主公務(wù)員企事業(yè)單位工薪階層其他來源市區(qū)（60%）為主，兼顧整個大泉州的范圍目的自住85%，投資15%比例45%30%20%5%5% 44 1.1.區(qū)域分析區(qū)域分析 第三部分第三部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 城東洛江板塊城東洛江板塊板塊概況：板塊概況：泉州重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)域之一，房地產(chǎn)市場活躍，是泉州的宜居區(qū)域，有泉州“后花園”之稱，由于起步比較晚

55、，目前整體配套還不成熟。規(guī)劃布局：規(guī)劃布局：借助海峽體育中心的帶動作用，完善服務(wù)設(shè)施，重點(diǎn)培養(yǎng)職業(yè)教育。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展較快，成為泉州新興房地產(chǎn)三大板塊之一；項(xiàng)目多以大盤開發(fā)為主，規(guī)模效應(yīng)顯著 。 45 1.1.區(qū)域分析區(qū)域分析 第三部分第三部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 城東洛江板塊城東洛江板塊區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品供應(yīng)主要面向以首次置業(yè)（80-100平）和首改戶型（120-140平）為目的的剛性需求。城東洛江戶型配比示意圖城東洛江戶型配比示意圖城東洛江面積配比示意圖城東洛江面積配比示意圖數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來

56、源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院 46 1.1.區(qū)域分析區(qū)域分析 第三部分第三部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 城東洛江板塊城東洛江板塊客群分析：客群分析：城東洛江板塊客群主要來自豐澤和鯉城；從職業(yè)特征來看，主要購房群體是私營業(yè)主和公務(wù)員，另外企事業(yè)單位和工薪階層也有一定比例；置業(yè)投資比例占比20%。城東洛江客群分析城東洛江客群分析數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院職業(yè)特征私營企業(yè)主公務(wù)員企事業(yè)單位工薪階層其他來源60%來自豐澤和鯉城，15-20%來自洛江本地，10%來自于惠安和泉港，其他約占10%目的自住80%，投資20%比例42%30%2

57、0%5%3% 47 1.1.區(qū)域分析區(qū)域分析 第三部分第三部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 東海板塊東海板塊板塊概況：板塊概況：隨著市政府的搬遷，東海板塊未來將成為泉州的政治、商貿(mào)、文化中心，學(xué)校、醫(yī)療、金融等配套發(fā)達(dá)，背山靠海，區(qū)位優(yōu)勢明顯。目前此區(qū)域還缺乏居住氣氛，周邊配套還未成熟，預(yù)計(jì)未來3-5年內(nèi)將逐步完善。規(guī)劃布局：規(guī)劃布局：結(jié)合市政府搬遷，完善行政服務(wù)功能，發(fā)展商業(yè)、文化等綜合服務(wù)功能。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)：良好的規(guī)劃前景促使房地產(chǎn)快速發(fā)展，同時也吸引了一批投資者；目前還未形成居住氣氛，周邊配套有待成熟 。 48 1.1.區(qū)域分析區(qū)域分析 第三部分第三部

58、分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 東海板塊東海板塊區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品供應(yīng)相對平衡，主力戶型是120-140平三房和140-160平四房。東海戶型配比示意圖東海戶型配比示意圖東海積配比示意圖東海積配比示意圖數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院 49 1.1.區(qū)域分析區(qū)域分析 第三部分第三部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 東海板塊東海板塊客群分析：客群分析：東海板塊客群主要來自豐澤和鯉城，并有兩成的晉江石獅客戶；從職業(yè)特征來看，主要購房群體是公務(wù)員；市政府的搬遷和未來規(guī)劃吸引大批投資客戶，置業(yè)投資比例高達(dá)45%。東?？腿悍治鰱|

59、?？腿悍治鰯?shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院職業(yè)特征私營企業(yè)主公務(wù)員企事業(yè)單位工薪階層其他來源70%來自豐澤和鯉城，20%來自晉江和石獅，10%的外來投資者目的自住55%，投資45%比例20%55%10%5%10% 50 1.1.區(qū)域分析區(qū)域分析 第三部分第三部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 橋南板塊橋南板塊板塊概況：板塊概況：橋南板塊擁有兩個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、大型出口加工區(qū)，被譽(yù)為泉州的“小浦東”。此板塊擁有龐大的本地居民和外來人口，未來對于企業(yè)和資金的的吸引優(yōu)勢會更加明顯。相對而言，此區(qū)域的宜居性相對較差。規(guī)劃布局：規(guī)劃布局：定位為泉州的

60、新型產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、新型商貿(mào)區(qū)、內(nèi)外商投資區(qū)。未來發(fā)展成為以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭，以交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、就業(yè)充足、配套完善的綜合功能為方向的城市次中心。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)：區(qū)域宜商性已經(jīng)得到廣泛認(rèn)可，以百捷為首的商業(yè)綜合體已經(jīng)出現(xiàn)；擁有大量的外來人口和資金吸引能力，未來投資性將逐步加大 。 51 1.1.區(qū)域分析區(qū)域分析 第三部分第三部分 區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析區(qū)域與競爭項(xiàng)目分析 橋南板塊橋南板塊區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品線豐富，80-100平兩房和100-120平三房成為供應(yīng)主力。橋南戶型配比示意圖橋南戶型配比示意圖橋南積配比示意圖橋南積配比示意圖數(shù)據(jù)來源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)