物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)實(shí)操 201406

1、物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)實(shí)操 編著：云鵠目錄一、 概念二、 物流園區(qū)定位三、 市場(chǎng)調(diào)查四、 物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)五、 建設(shè)階段六、 招商七、 園區(qū)管理八、 平臺(tái)應(yīng)用九、 其他第一篇 物流與物流園區(qū)概念 電子商務(wù)一日千里的發(fā)展勢(shì)頭，使到傳統(tǒng)的物流突然間與我們的生活息息相關(guān)，關(guān)注物流的發(fā)展已成為大眾化的眼球經(jīng)濟(jì)。一、物流及其發(fā)展（略）二、物流園區(qū)及發(fā)展（一）物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)概念物流園區(qū)（logistics park）是物流業(yè)規(guī)?；图s化發(fā)展要求而產(chǎn)生的。一般來(lái)說(shuō)，物流園區(qū)須在政府規(guī)劃和支持下才能建設(shè)，它是為了實(shí)現(xiàn)物流運(yùn)作的共同化，按照城市空間合理布局要求，集中建設(shè)并由統(tǒng)一主體管理，為眾多企業(yè)提供物流基礎(chǔ)設(shè)施和公共服

2、務(wù)的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)?；疽厥俏锪髯鳂I(yè)處理對(duì)象、物流設(shè)施設(shè)備及技術(shù)手段、物流相關(guān)信息及經(jīng)營(yíng)組織機(jī)構(gòu)。它涉及到交易、金融、結(jié)算、物流、數(shù)據(jù)等綜合服務(wù)。它是現(xiàn)代物流技術(shù)、信息、設(shè)備、人才、管理、資源、客戶的集中地。說(shuō)到底，物流園區(qū)也就是一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，服裝市場(chǎng)是服裝類的集中地，果蔬批發(fā)市場(chǎng)就是水果和蔬菜的集中地，而物流園區(qū)自然就是物流的集中地了。所以物流園區(qū)并不是物流服務(wù)的直接提供者，入駐的物流企業(yè)才是真正的物流活動(dòng)的組織者和實(shí)施者。因此，物流園區(qū)的成敗直接由入駐的物流企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量所決定。物流園區(qū)的劃分是：物流園區(qū)（一般是政府主導(dǎo)，占地從幾千畝到幾十平方公里不等）、物流基地（一般占地在幾百畝，吸

3、引其他物流企業(yè)入駐）和物流中心（一般占地也就幾萬(wàn)平方米，大型物流企業(yè)自用為主）三大類。但現(xiàn)在都統(tǒng)稱為物流園區(qū)。由于物流園區(qū)必須以土地為載體，它天然地隸屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了物流園區(qū)的基本功能：1）存儲(chǔ)2）運(yùn)輸、配送3）裝卸、搬運(yùn)4）包裝、加工5）信息及處理6）結(jié)算7）物流解決方案8）技術(shù)開發(fā)及咨詢培訓(xùn)9）配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)就是對(duì)過(guò)程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。運(yùn)營(yíng)管理是通過(guò)制定決策及管理轉(zhuǎn)化流程以實(shí)現(xiàn)用最低成本為客戶創(chuàng)造價(jià)值的目的。 物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)就是物流園區(qū)通過(guò)建立起組織管理體系，對(duì)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)層面進(jìn)行設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)利益最大化的方式方法。其運(yùn)營(yíng)體系，包括了園區(qū)定位

4、、選址、規(guī)劃、招商、管理服務(wù)、金融結(jié)算、信息化應(yīng)用等方面。物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理（二）物流園區(qū)發(fā)展上世紀(jì)90年代，國(guó)家規(guī)定：從事貨運(yùn)行業(yè)的企業(yè)和個(gè)人，在注冊(cè)登記時(shí)必須進(jìn)站（場(chǎng)）經(jīng)營(yíng)。于是就形成了我國(guó)所獨(dú)有的一種物流業(yè)態(tài) 貨運(yùn)站（場(chǎng)）。貨運(yùn)站（場(chǎng)）是物流網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)節(jié)點(diǎn)，有時(shí)在你眼中表現(xiàn)為城市邊緣滿天揚(yáng)塵的停車場(chǎng)，有時(shí)是近郊車來(lái)車往的收貨點(diǎn)，有時(shí)是掛滿小黑板的信息部，有時(shí)是堆滿貨物待提的提貨站，有時(shí)是那絢麗的信息顯示大屏幕上世紀(jì)60年代，物流園區(qū)最早出現(xiàn)在日本。2003年，有工業(yè)物流地產(chǎn)老大之稱的美國(guó)普洛斯公司登陸中國(guó)，帶來(lái)了物流地產(chǎn)概念。物流園區(qū)這一具有現(xiàn)代意義的名詞在中國(guó)產(chǎn)生了。 （三）物流園區(qū)發(fā)

5、展趨勢(shì)1、城市化產(chǎn)生新需求，物流園區(qū)服務(wù)城市運(yùn)行的作用日漸增強(qiáng)。隨著城市化進(jìn)程加快和市區(qū)不斷擴(kuò)展，住宅、商貿(mào)、金融、飲食服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的用地需求不斷增加。原來(lái)的城市邊緣區(qū)迅速成為中心區(qū)，迫使原有的大型倉(cāng)庫(kù)、配送中心、貨運(yùn)場(chǎng)站甚至專業(yè)市場(chǎng)等加速外遷。由于新建設(shè)施具有一定的周期性以及土地資源制約，導(dǎo)致物流基礎(chǔ)設(shè)施供需矛盾日益突出，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施階段性供不應(yīng)求，對(duì)物流園區(qū)的需求將持續(xù)上升。2、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)改變物流運(yùn)行格局，專業(yè)化服務(wù)成為發(fā)展方向。物流作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，已成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿同F(xiàn)代化的重要標(biāo)志。一個(gè)地區(qū)現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè)的發(fā)展在一定程度上決定著其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和質(zhì)量，影響其未來(lái)發(fā)展的潛力和在全

6、國(guó)區(qū)域分工格局中的地位和作用。同樣，物流園區(qū)專業(yè)化發(fā)展將成為趨勢(shì)，特別是依托諸如鋼鐵、汽車、家電、電子、食品冷鏈等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的物流園區(qū)將會(huì)依靠穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，得到快速發(fā)展。3、“無(wú)水港”物流園項(xiàng)目建設(shè)成為發(fā)展國(guó)際物流的熱點(diǎn)?！盁o(wú)水港”是內(nèi)陸城市設(shè)立的對(duì)外開放的國(guó)際商港，是沿海港口的虛擬港口和現(xiàn)代物流的操作平臺(tái)?！盁o(wú)水港”常常集成口岸、物流、增值服務(wù)等功能。貨物可“一站式”完成訂艙、報(bào)關(guān)、報(bào)驗(yàn)、簽發(fā)提單等一切通關(guān)手續(xù)。然后通過(guò)海鐵陸聯(lián)運(yùn)的方式運(yùn)送到沿海港口，集裝箱就可以直接裝船出海。第二篇 物流園區(qū)定位和選址由于國(guó)內(nèi)物流園區(qū)前身基本就是一個(gè)歷史形成的貨運(yùn)站或者簡(jiǎn)易停車場(chǎng)，因城市管理的要求，很多都

7、是建在城市的邊緣，而初期的隨意性的發(fā)展，使到散、小、亂、差成為了代名詞，隨著城市的發(fā)展，這些停車場(chǎng)、物流園區(qū)面臨著生存的壓力越來(lái)越大。2013年9月，統(tǒng)計(jì)我國(guó)各類物流園區(qū)的數(shù)量有754家，平均每個(gè)地級(jí)市的物流園區(qū)在10個(gè)以上！其中只有348個(gè)在運(yùn)營(yíng)，在建241個(gè)，規(guī)劃中165個(gè)。營(yíng)運(yùn)中的園區(qū)其收入以庫(kù)房（貨場(chǎng)）租金、辦公樓租金、停車收入為主要來(lái)源。為了優(yōu)化物流園區(qū)的建設(shè)，國(guó)家出臺(tái)了全國(guó)物流園發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年），將物流園區(qū)布局城市分為三級(jí)，確定一級(jí)物流園區(qū)布局城市29個(gè)，二級(jí)物流園區(qū)布局城市70個(gè)，共計(jì)99個(gè)。國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代物流園區(qū)，使物流地產(chǎn)成為新一輪發(fā)展的寶藏，同時(shí)也加劇了物

8、流園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，新一波物流地產(chǎn)爭(zhēng)奪戰(zhàn)在全國(guó)慘烈鋪開。目前的物流園區(qū)建設(shè)熱由三股力量造成的。一是地方政府（通過(guò)招商引資）；二是房地產(chǎn)開發(fā)商；三是電商。在政府的調(diào)控政策使到國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的道路越走越窄時(shí)，地產(chǎn)巨頭們將目光于聚焦于物流地產(chǎn)；而電商的高速發(fā)展，帶來(lái)對(duì)物流的強(qiáng)大需求，由于現(xiàn)有的第三方物流服務(wù)不能有效滿足電商的需求，電商們也紛紛加入物流園建設(shè)的戰(zhàn)團(tuán)。致使競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。萬(wàn)科、傳化、林安、菜鳥網(wǎng)絡(luò)、京東、華南城、毅德城、深國(guó)投等在全國(guó)攻城掠寨，紛紛打造自己的物流骨干網(wǎng)絡(luò)。競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。如何在競(jìng)爭(zhēng)中奪得先機(jī)，靠的是創(chuàng)新和運(yùn)營(yíng)。長(zhǎng)期以來(lái)物流地產(chǎn)與工業(yè)用地是相通的，即使最早引入國(guó)內(nèi)“物流地產(chǎn)”的普洛斯

9、也是以倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)業(yè)為主，就是根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等。經(jīng)營(yíng)者只作地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是地產(chǎn)商而非物流運(yùn)營(yíng)商。 現(xiàn)在，電商們（包括“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”、京東）四處拿地的目的，也是考慮如何擴(kuò)大倉(cāng)儲(chǔ)的版圖。但是由于倉(cāng)儲(chǔ)用地的容積率較低，不利于土地的集約化發(fā)展。而且引入的所謂大客戶，其總部多不在當(dāng)?shù)爻鞘?，?duì)于備受GDP壓力的各地政府來(lái)說(shuō)，倉(cāng)儲(chǔ)的投資強(qiáng)度不大，且稅收歸集到注冊(cè)地落在大城市的總部去，對(duì)當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)有限，致造成各類物流園區(qū)投資商與各地政府談判舉步維艱，拿地也就越來(lái)越難了。說(shuō)到底，就是沒(méi)有發(fā)現(xiàn)物流也有

10、交易性的眼光，沒(méi)有挖掘出物流園區(qū)的商業(yè)價(jià)值。 一、園區(qū)定位亞伯拉罕林肯說(shuō)：“只有預(yù)知自己的地位和走向才能更好地把握未來(lái)?！庇幸痪涿裕汗芾矶ń剑ㄎ欢ㄌ煜?。所謂定位就是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，如何找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展位置。作為物流園區(qū)的投資商，對(duì)其所投資項(xiàng)目要有明確的發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)定位，具體實(shí)施策略（何時(shí)何地何模樣、資金渠道），啟動(dòng)條件和實(shí)施切入點(diǎn)。對(duì)于新建設(shè)的物流園區(qū)來(lái)說(shuō)，其定位有：1、發(fā)展戰(zhàn)略定位：（公路、海港、鐵路為主？還是幾種形式的聯(lián)運(yùn)？投資形式：獨(dú)資、合資、品牌輸出？）2、市場(chǎng)定位：（綜合型、專業(yè)型（化工、鋼鐵、農(nóng)產(chǎn)品、?；罚?、服務(wù)定位：（倉(cāng)儲(chǔ)型、配送型、快遞型）4、功能定位：（信息、

11、專線、倉(cāng)庫(kù)、冷鏈） 5、規(guī)劃（布局）定位：（經(jīng)營(yíng)檔口、倉(cāng)庫(kù)區(qū)、停車區(qū)、配套區(qū)的比例和安排，交通走向等） 任何的定位決策都是基于市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)之上的。我們先看看物流園區(qū)的類型，按行內(nèi)對(duì)物流園區(qū)類型劃分是：根據(jù)物流園區(qū)依托的對(duì)象，劃分為貨運(yùn)服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型和綜合服務(wù)型四種。按形態(tài)分有：航空型、公路型、鐵路型、水路型。按功能劃分有：綜合型物流園（林安、傳化）、商貿(mào)物流園（華南城、毅德城）、專線集貨市場(chǎng)(廣州嘉忠、西安貝斯特)、轉(zhuǎn)運(yùn)分拔型物流園（上海外高橋、青島前灣）、市域配送型物流園（北京華通、南京王家港）、流通加工型物流園（歐浦、樂(lè)從鋼鐵中心）農(nóng)產(chǎn)品物流園（壽光、江南）、化工物流園（南

12、京），還有依托于物流園區(qū)的平臺(tái)型園區(qū)（天地匯、卡行天下），等等。由于我國(guó)占70%貨運(yùn)量是公路物流。公路貨運(yùn)型物流園區(qū)，也稱為公路港，其功能已經(jīng)從城際物流和城區(qū)配送，拓展到快遞分揀和電商分撥，保稅、監(jiān)管的“無(wú)水港”?；谝陨锨闆r，本小編將物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)實(shí)操定位為公路型綜合物流園區(qū)（不含冷鏈）的運(yùn)營(yíng)實(shí)操。二、項(xiàng)目的開展的流程 要做好一個(gè)物流園區(qū)的項(xiàng)目，企業(yè)所投入的資金、人力、物力等資源都是很大的。而要搞砸一個(gè)項(xiàng)目卻是輕而易舉的事，不僅會(huì)影響到企業(yè)聲譽(yù)，還影響到各地政府對(duì)企業(yè)的看法，要再在其他地方拓展新的項(xiàng)目就會(huì)難上加難，從而影響到企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，“所謂萬(wàn)事開頭難”，因而任何一個(gè)想搞連鎖園區(qū)的企業(yè)，最

13、好全力以赴搞好首個(gè)拓展項(xiàng)目，以此為樣板（這也是一種籌碼），吸引各地政府招商引資興趣，甚至?xí)o予很多優(yōu)惠的條件。因而對(duì)任何項(xiàng)目，要花大功夫做好前期的準(zhǔn)備工作。 一個(gè)物流園區(qū)的落地過(guò)程（從定位至經(jīng)營(yíng)階段）就是一個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程，會(huì)涉及到方方面面，要做好項(xiàng)目管理需要一個(gè)綜合型、有全局觀的人才來(lái)統(tǒng)籌管理：（一）連鎖物流園區(qū)在城市選擇的定位1、根據(jù)中國(guó)城市一、二、三線排名情況，確定連鎖物流園區(qū)發(fā)展的切入點(diǎn)。2013年出爐的城市分級(jí)：城市分級(jí)城市名稱一線城市（5個(gè)）北京、上海、廣州、深圳、天津二線發(fā)達(dá)城市（8個(gè)）杭州、南京、濟(jì)南、重慶、青島、大連、寧波、廈門二線中等發(fā)達(dá)城市（15個(gè)）武漢、哈爾濱、沈陽(yáng)、西安

14、、成都、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、福州、鄭州、石家莊、蘇州、佛山、東莞、無(wú)錫、煙臺(tái)二線一般發(fā)達(dá)城市（7個(gè)）太原、合肥、南昌、南寧、昆明、溫州、淄博準(zhǔn)二線城市（9個(gè)）呼和浩特、蘭州、烏魯木齊、貴陽(yáng)、泉州、常州、南通、濰坊、唐山三線城市（19個(gè)）?？凇⒔B興、大慶、邯鄲、包頭、臺(tái)州、鞍山、中山、珠海、汕頭、威海、泰安、吉林 、柳州、東營(yíng)、鎮(zhèn)江、濟(jì)寧、徐州 、丹東2、確定連鎖物流園區(qū)在各省的分布，及在一、二、三線城市的比例。3、確定推進(jìn)進(jìn)程（哪些省份先做，哪些省份遲些做）。4、項(xiàng)目的資金籌劃和收益：投資額度？自籌和融資比例？選擇金融機(jī)構(gòu)還是基金還是實(shí)業(yè)投資者？哪些盈利點(diǎn)？（二）項(xiàng)目開展的流程與當(dāng)?shù)卣?、同行?duì)接，建

15、立長(zhǎng)期關(guān)系項(xiàng)目定位合適與政府、同行保持聯(lián)系，項(xiàng)目暫不談暫不合適城市資料搜集資料分析詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查條件符合，認(rèn)為付息進(jìn)入該城市以商業(yè)策劃定規(guī)劃設(shè)計(jì)在當(dāng)?shù)爻闪㈨?xiàng)目公司地方政府可能會(huì)要求繳納誠(chéng)意金確定為自投新建項(xiàng)目合作？兼并？新建？選擇合作模式有志同道合者，可根據(jù)需要確定為戰(zhàn)略合作伙伴合作或兼并，與合作者談雙方認(rèn)可的條件洽談：土地性質(zhì)、土地價(jià)格、稅收優(yōu)惠及獎(jiǎng)勵(lì)、公建配套等項(xiàng)目選址：政府規(guī)劃地塊是否適合？如不適合，能否調(diào)整？簽合作合同，與股東確定投資比例（其中品牌占股比例）與政府簽訂投資協(xié)議要求合作方打入保證金此階段根據(jù)用地性質(zhì)、拍賣地塊規(guī)模可設(shè)立多個(gè)項(xiàng)目公司確定項(xiàng)目總經(jīng)理、建筑、財(cái)務(wù)、行政、招商人員通過(guò)招拍掛取得土地，辦理相關(guān)證件宣傳推廣項(xiàng)目項(xiàng)目認(rèn)籌同步開展招商可先建展示中心項(xiàng)目開工建設(shè)交樓及要求商戶入場(chǎng)裝修如銷售方式辦理