房地產(chǎn)評估行業(yè)剩余法例題課堂PPT

1、例題例題1 11. 某宗不動產(chǎn)建成于某宗不動產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為年底，此后收益年限為48年；年；2001年年底至年年底至2004年底分別獲得純收益年底分別獲得純收益83萬元、萬元、85萬元、萬元、90萬元、萬元、94萬元；預(yù)計萬元；預(yù)計2005年底至年底至2007年底可分別獲得純年底可分別獲得純收益收益94萬元、萬元、93萬元、萬元、96萬元，從萬元，從2008年底起每年可獲得年底起每年可獲得純收益將穩(wěn)定在純收益將穩(wěn)定在95萬元；該類不動產(chǎn)的還原率為萬元；該類不動產(chǎn)的還原率為9。試。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該宗房地產(chǎn)利用上述資料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價格。年底的收益價格。作

2、業(yè)作業(yè)1 12. 某賓館，其土地使用權(quán)使用年限為某賓館，其土地使用權(quán)使用年限為40年，自年，自2000年年6月始。月始。該賓館共有床位該賓館共有床位300張，平均每張床位每天向客人實收張，平均每張床位每天向客人實收50元，元，年平均空置率為年平均空置率為30%，營業(yè)平均每月花費，營業(yè)平均每月花費14萬元。當(dāng)?shù)赝瑱n萬元。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床位為每床每天次賓館一般床位為每床每天45元，年平均空置率元，年平均空置率20%，正常，正常營業(yè)每月總費用平均占每月收入的營業(yè)每月總費用平均占每月收入的30；該類不動產(chǎn)的還原；該類不動產(chǎn)的還原率為率為8%。試估算該賓館在。試估算該賓館在2005年年6月的市場價值

3、。月的市場價值。作業(yè)作業(yè)2 2111(1)(1)1tiitntiaavrrrra1=94（萬元）（萬元）a2=93（萬元）（萬元）a3=96 （萬元）（萬元）a95 （萬元）（萬元）r=9%n=48-4=44（年）（年）t=3（年）（年）23344 394939695111029.921 9%(1 9%)(1 9%)9%(1 9%)(1 9%)v（萬元）計算公式為計算公式為作業(yè)解答作業(yè)解答1 1 年總收益年總收益a=30045365（1-20%）=394.20（萬元）（萬元） 年總費用年總費用b=a30%=118.26（萬元）（萬元） 年純收益年純收益c=a-b=275.94（萬元）（萬元）

4、賓館市場價值賓館市場價值(40 5)1275.941113215.96(1)8%(1 8%)ncvrr（萬元）故該賓館在故該賓館在2005年年6月的市場價值為月的市場價值為3215.96萬元。萬元。作業(yè)解答作業(yè)解答2 2 基本情況與項目修正情況基本情況與項目修正情況 待估不動產(chǎn)待估不動產(chǎn)a為一住宅型不動產(chǎn)。今在同一地區(qū)為一住宅型不動產(chǎn)。今在同一地區(qū)或鄰近地區(qū)搜集了四宗類似不動產(chǎn)作為比較案例或鄰近地區(qū)搜集了四宗類似不動產(chǎn)作為比較案例（b、c、d、e），待估不動產(chǎn)與四宗比較案例），待估不動產(chǎn)與四宗比較案例不動產(chǎn)的基本情況及有關(guān)項目修正情況見不動產(chǎn)的基本情況及有關(guān)項目修正情況見8-1。 例題例題1

5、13.計算過程計算過程 （1）項目修正）項目修正各交易案例均為正常交易，故不作修正，各比較案例交各交易案例均為正常交易，故不作修正，各比較案例交易情況條件指數(shù)均為易情況條件指數(shù)均為100。 時間差異修正時間差異修正 根據(jù)根據(jù)1999年年10月以來的不動產(chǎn)價格指數(shù)，各比較案例交月以來的不動產(chǎn)價格指數(shù)，各比較案例交易日期之條件指數(shù)為：易日期之條件指數(shù)為：案例案例b：(1+1%)12=112.68； 案例案例c：(1+1%)10=110.46；案例案例d：(1+1%)7=107.21； 案例案例e：(1+1%)2=102.01； 土地使用權(quán)年期修正土地使用權(quán)年期修正因因b、d、e宗比較案例與待估不動

6、產(chǎn)之土地使用權(quán)年期宗比較案例與待估不動產(chǎn)之土地使用權(quán)年期相同，故不作修正；相同，故不作修正；c宗比較案例修正系數(shù)計算如下（取不宗比較案例修正系數(shù)計算如下（取不動產(chǎn)資本化率為動產(chǎn)資本化率為7.5%）。）。案例案例c:容積率修正容積率修正 由表由表8-2之不同容積率下的條件指數(shù)，可對容積率進行之不同容積率下的條件指數(shù)，可對容積率進行直接修正：直接修正：案例案例b、e：1.8/1.8；0302. 11111114050rr案例案例c：1.8/2.0；案例案例d：1.8/2.2。區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正 各比較案例不動產(chǎn)區(qū)域因素和微觀因素條件指數(shù)可由表各比較案例不動產(chǎn)區(qū)域因素和微觀因素條件指數(shù)可由表8

7、-1資資料求得：料求得： 案例案例b：100/(100+3-2+2)=100/103;案例案例c：100/(100+2+3+2)=100/107;案例案例d：100/(100-1+2+2)=100/103;案例案例e：100/(100+3-2-3)=100/98。微觀因素修正微觀因素修正 與區(qū)域因素修正相類似與區(qū)域因素修正相類似:案例案例b：100/(100+2+4-1)=100/105;案例案例c：100/(100+0+2-1)=100/101;案例案例d：100/(100-1-1+0)=100/98;案例案例e：100/(100-2+1-4)=100/95。（2）修正價格計算（見表修正價格

8、計算（見表8-3）（3）價格計算）價格計算 經(jīng)分析，各比較案例不動產(chǎn)與待估不動產(chǎn)間的替代性較經(jīng)分析，各比較案例不動產(chǎn)與待估不動產(chǎn)間的替代性較一致，且比較案例的修正價格較接近，故采用算術(shù)平均法計一致，且比較案例的修正價格較接近，故采用算術(shù)平均法計算試算價格。算試算價格。v=（1250.26+1231.99+1216.60+1205.28）/4 =1226.03（元（元/m2），取整數(shù)），取整數(shù)1226元元/m2。 根據(jù)以上計算，可知待估不動產(chǎn)在根據(jù)以上計算，可知待估不動產(chǎn)在2000年年10月的市場價月的市場價值為值為1226元元/m2。 例題例題2 2 為評估某寫字樓為評估某寫字樓2004年年1

9、0月月1日的正常市場價格，在該寫字樓日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了附近地區(qū)調(diào)查選取了a，b，c三宗類似寫字樓的交易實例作為可比三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料見下表：實例，有關(guān)資料見下表：可比實例可比實例a可比實例可比實例b可比實例可比實例c成交價格成交價格5000（人民幣元（人民幣元/m2）650（美元（美元/m2）5500（人民幣元（人民幣元/m2）成交日期成交日期2004年年1月月1日日2004年年3月月1日日2004年年7月月1日日交易情況交易情況+2%+5%- 3%房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況- 8%- 4%+6%作業(yè)作業(yè) 在表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實

10、例的成交價格高在表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比（低）于其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。異幅度。 另假設(shè)人民幣與美元的市場匯率另假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2004年年3月月1日為日為1:8.4，2004年年10月月1日為日為1:8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格2004年年1月月1日至日至2004年年2月月1日基本保持不變，日基本保持不

11、變，2004年年2月月1日至日至2004年年5月月1日日平均每月比上月下降平均每月比上月下降1，以后平均每月比上月上升，以后平均每月比上月上升0.5。 試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該寫字樓試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該寫字樓2004年年10月月1日的正常市場價格。日的正常市場價格。352252110010050001 1%1 0.5%5300.51/100 2100 8100100650 8.41 1%1 0.5%5442.93/100 5100 4mmaabb（）計算公式：比準(zhǔn)價格可比實例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（2）求取比準(zhǔn)價格v：v（）（）（人民幣元）（3）求取比準(zhǔn)價格v

12、：v（）（）（人民幣元）（4）求取比32210010055001 0.5%5429.79/100 3100 65300.51 5442.93 5429.793 5391/mmcc準(zhǔn)價格v：v（）（人民幣元）（5）將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則：估價對象價格（單價）（） =（人民幣元）測算該寫字樓測算該寫字樓2004年年10月月1日的正常市場價格如下：日的正常市場價格如下：作業(yè)解答作業(yè)解答某土地征地、安置、拆遷及青苗補償?shù)荣M用為每畝某土地征地、安置、拆遷及青苗補償?shù)荣M用為每畝10萬元，土萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里地開發(fā)成本為每平方公里2.5億元。土地開發(fā)周期為億元

13、。土地開發(fā)周期為2年，土地征年，土地征用等費用用等費用10萬元萬元/畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費用第畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費用第1年均勻年均勻投入投入30%，其余在第，其余在第2年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為6%，按半，按半年計息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報率一般為征地等費用及開發(fā)年計息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報率一般為征地等費用及開發(fā)成本之和的成本之和的10%，轉(zhuǎn)讓稅費約為土地轉(zhuǎn)讓價的，轉(zhuǎn)讓稅費約為土地轉(zhuǎn)讓價的6.5%，土地增值，土地增值收益為收益為10%。試評估該土地的單價。試評估該土地的單價。 例題例題1 10 .15067.666100000a250100000

14、0250000000b0 .311%31%701%31%301%3134bbac40%10badvve065. 0%5 . 61 .47%10dcbaf1 .47065. 0400 .312500 .150vvfedcbav1 .554v土地價格土地價格v=土地征用等費用土地征用等費用a+土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本b+利息利息c+利潤利潤d+稅費稅費e+土地增值收益土地增值收益f例題例題2 2某成片荒地面積為某成片荒地面積為2平方公里，取得該荒地的價格為平方公里，取得該荒地的價格為1.2億元。將其開發(fā)成可億元。將其開發(fā)成可轉(zhuǎn)讓形態(tài)熟地的開發(fā)成本和管理費用為轉(zhuǎn)讓形態(tài)熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5

15、億元。開發(fā)期為億元。開發(fā)期為3年，貸款年利率年，貸款年利率為為6%，取得該荒地的價格在開發(fā)期初一次性投入；開發(fā)成本和管理費用在，取得該荒地的價格在開發(fā)期初一次性投入；開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。銷售稅費為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的開發(fā)期內(nèi)均勻投入。銷售稅費為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的5.5%；開發(fā)利潤為土地?。婚_發(fā)利潤為土地取得價格、土地開發(fā)成本和管理費之和的得價格、土地開發(fā)成本和管理費之和的15%。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。 新開發(fā)土地總價新開發(fā)土地總價v v總總= =取

16、得該荒地的價格取得該荒地的價格a+a+土地開發(fā)成本和管理費土地開發(fā)成本和管理費b b + +投資利息投資利息c+c+銷售稅費銷售稅費d+d+開發(fā)利潤開發(fā)利潤e ea=1.2億元億元 b=2.5億元億元c=a（1+6%）3-1+b（1+6%）1.5-1=0.46億元億元d= v總總5.5%=0.055 v總總 e=（a+b）15%=0.56億億元元v總總=1.2+2.5+0.46+0.055 v總總+0.56 v總總= 4.99億元億元 可轉(zhuǎn)讓土地面積總單vv平方米元/8 .415%602000000499000000例題例題3 3 某宗不動產(chǎn)的土地總面積為某宗不動產(chǎn)的土地總面積為1000，是，

17、是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時的花費為時的花費為18萬元畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要花費萬元畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要花費620元元；地上；地上建筑物總建筑面積建筑物總建筑面積2000，是，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為600元平方米元平方米建筑面積，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為建筑面積，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為1200元平方元平方米米建筑面積，估計該建筑物有八成新。試選用所給資料測算該宗不動產(chǎn)的建筑面積，估計該建筑物有八成新。試選用所給資料測算該宗不動產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價?，F(xiàn)時總價和單價。 解解 該題主要是注

18、意重新購建價格應(yīng)為估價時點時的。在弄清了此問題的基該題主要是注意重新購建價格應(yīng)為估價時點時的。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗不動產(chǎn)的價格測算如下：礎(chǔ)上，該宗不動產(chǎn)的價格測算如下： 1、土地現(xiàn)值、土地現(xiàn)值=6201000620000（元）（元） 2、建筑物現(xiàn)值、建筑物現(xiàn)值=l2002000801920000（元）（元） 3、估價對象的現(xiàn)時總價、估價對象的現(xiàn)時總價=620000+1920000=2540000（元）（元） 4、估價對象的現(xiàn)時單價、估價對象的現(xiàn)時單價=25400002000 =1270（元（元）例題例題4 4 有一不動產(chǎn)，其中土地總面積有一不動產(chǎn)，其中土地總面積1000m2，是，是10

19、年前通過有償出讓方年前通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年限為式取得，土地使用權(quán)出讓年限為50年，地上容積率為年，地上容積率為3，土地出讓金，土地出讓金每平方米每平方米400元元/m2，現(xiàn)在該類土地出讓金已上漲為，現(xiàn)在該類土地出讓金已上漲為600元元/m2；地上建；地上建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于8年前建成交付使用，總耐用年限一般為年前建成交付使用，總耐用年限一般為60年，殘值率為年，殘值率為0，當(dāng)時建筑造價為每平方米，當(dāng)時建筑造價為每平方米500元，現(xiàn)時建造同類建元，現(xiàn)時建造同類建筑物每建筑平方米需筑物每建筑平方米需650元。試用所給資料估計該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價元。試用

20、所給資料估計該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。和單價。 解解 1、土地價格、土地價格=6001000=60（萬元）（萬元） 2、建筑物重置價格、建筑物重置價格=65010003=195（萬元）（萬元） 3、建筑物已提折舊、建筑物已提折舊=195（848）=32.5（萬元）（萬元） 4、該房地產(chǎn)現(xiàn)時總價、該房地產(chǎn)現(xiàn)時總價=60+195-32.5=222.5（萬元）（萬元） 5、該房地產(chǎn)現(xiàn)時單價、該房地產(chǎn)現(xiàn)時單價=222.5（10003）=741.67（元（元/平方米）平方米）例題例題5 5 某開發(fā)區(qū)征用土地總面積某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5k，現(xiàn)已完成了現(xiàn)已完成了“七通一平七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水

21、面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地1.5k。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為年，土地面積為10000。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為償費用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費用為億元，征地中發(fā)生的其他費用為1.5億元，征地后，億元，征地后，土地土地“七通一平七通一平”的費用為的費用為2億元億元/k，開發(fā)周期為兩年，且第開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額占總開發(fā)投資的一年的投資總額占總開發(fā)投資的40，總投資回報率為，總投資回報率

22、為20，土地增值收益率取土地增值收益率取20，當(dāng)年銀行年貸款利息率為，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10，土地，土地還原率確定為還原率確定為7。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。價格。例題例題6 61 計算土地取得費計算土地取得費 （4.5十十1.5）108（5108）=120（元（元）2 計算土地開發(fā)費計算土地開發(fā)費 （2.0108）（1106）=200（元（元）3 計算投資利息計算投資利息 120（1十十0.1）2-1 +20040（1+0.1）1.5-1 +20060（1+0.1）0.5-1 =25.20+12.30+5.86=43.36 （元（

23、元） 4計算投資利潤計算投資利潤 （120+200）20=64（元（元）5計算土地增值收益計算土地增值收益 （120+200+43.36+64）20=85.47（元（元）6計算土地價格計算土地價格 土地價格土地價格=土地取得費土地取得費+土地開發(fā)費土地開發(fā)費+投資利息投資利息 +投資利潤投資利潤+土地增值收益土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83（元（元）7進行可出讓土地比率修正進行可出讓土地比率修正 開發(fā)區(qū)可出讓土地比率開發(fā)區(qū)可出讓土地比率 =（開發(fā)區(qū)總面積（開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積）開發(fā)區(qū)土地總面積不可出讓土地面積）開發(fā)區(qū)土地總面積100 =（5-

24、1.5）5100=70 則可出讓土地的平均單價則可出讓土地的平均單價=512.8370=732.61（元（元） 8進行土地使用權(quán)年期修正進行土地使用權(quán)年期修正 以上求取的是土地?zé)o限年期的使用權(quán)價格，則以上求取的是土地?zé)o限年期的使用權(quán)價格，則50年的土地使用價格為：年的土地使用價格為： 732.611-1（1+0.07）50707.74（元（元）9計算土地總價格計算土地總價格 707.7410000=7077400（元）（元） 采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的價格為：采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的價格為： 單位面積價格為單位面積價格為707.74元元m2，總價格為，總價格為7077400元。元

25、。 某開發(fā)區(qū)擬出讓一宗土地，出讓年限為某開發(fā)區(qū)擬出讓一宗土地，出讓年限為50年。該宗土地征年。該宗土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用每畝為地、安置、拆遷及青苗補償費用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的萬元，征地中發(fā)生的其他費用平均每畝為其他費用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)費平均每平方公里為萬元，土地開發(fā)費平均每平方公里為2億億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為10%，每畝征地完成后，土地，每畝征地完成后，土地開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費開發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費用的用的40%，總投資回報率一般為，總投資回報率一般為20%，當(dāng)?shù)赝?/p>

26、地增值收益率為，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?0%，土地還原率為，土地還原率為7%。試采用成本法估計該宗土地單位價。試采用成本法估計該宗土地單位價格。格。 作業(yè)作業(yè)解：解：（1）計算土地取得費）計算土地取得費 土地取得費土地取得費=（6+2）萬元）萬元/畝畝=120（元（元/m2）（2）計算土地開發(fā)費）計算土地開發(fā)費 土地開發(fā)費土地開發(fā)費=2億元億元/平方公里平方公里=200（元（元/ m2 ）（3）計算投資利息，土地取得費期初一次性投入，其計息期為）計算投資利息，土地取得費期初一次性投入，其計息期為2年，土地開發(fā)費年，土地開發(fā)費 分段均勻投入，第分段均勻投入，第1年投入的計息期為年投入的計息期為1.

27、5年，第年，第2年投入的計息期為年投入的計息期為0.5年。年。 投資利息投資利息=土地取得費土地取得費（1+利率）利率）計息期計息期-1 +土地開發(fā)費土地開發(fā)費（1+利率）利率）計息期計息期/2-1 =120（1+10%）2-1 +20040%（1+10%）1.5-1 +20060%（1+10%）0.5-1=43.36 （元（元/m2）（4）計算投資利潤計算投資利潤 投資利潤投資利潤=（120+200）20%=64（元（元/m2）（5）計算土地增值收益計算土地增值收益 土地增值收益土地增值收益=（120+200+43.36+64）20%=85.47（元（元/m2）（6）計算土地價格計算土地價格

28、 土地價格土地價格=土地取得費用土地取得費用+土地開發(fā)費用土地開發(fā)費用+利息利息+正常利潤正常利潤+土地增值收益土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83（元（元/m2）（7）以上求得的是土地?zé)o限年期的價格，則）以上求得的是土地?zé)o限年期的價格，則50年期的土地使用權(quán)價格為：年期的土地使用權(quán)價格為： 土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)價格=512.831-1/（1+7%）50=495.42（元（元/m2）作業(yè)解答作業(yè)解答例題例題1 11在進行不動產(chǎn)估價時，揭示其價格形成內(nèi)涵，確定估在進行不動產(chǎn)估價時，揭示其價格形成內(nèi)涵，確定估 價技術(shù)路線是準(zhǔn)確、科學(xué)估價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。估價對象

29、價技術(shù)路線是準(zhǔn)確、科學(xué)估價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。估價對象 規(guī)劃、設(shè)計明確，掌握的類似房地產(chǎn)市場行情資料比規(guī)劃、設(shè)計明確，掌握的類似房地產(chǎn)市場行情資料比 較豐富，且假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線更能體現(xiàn)估價對象的較豐富，且假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線更能體現(xiàn)估價對象的 市場價格水平，操作難度較小，因此估價人員最終選市場價格水平，操作難度較小，因此估價人員最終選 擇了剩余法的技術(shù)路線進行估價。擇了剩余法的技術(shù)路線進行估價。2采用剩余法進行在建工程估價時，估價相關(guān)資料的搜采用剩余法進行在建工程估價時，估價相關(guān)資料的搜 集和整理十分關(guān)鍵。集和整理十分關(guān)鍵。剩余法估價心得剩余法估價心得3現(xiàn)金流量折現(xiàn)法準(zhǔn)確、復(fù)雜，操作難度較大；傳統(tǒng)現(xiàn)金

30、流量折現(xiàn)法準(zhǔn)確、復(fù)雜，操作難度較大；傳統(tǒng) 方法粗略，簡單，較易操作。實際估價時盡量采用方法粗略，簡單，較易操作。實際估價時盡量采用 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，但在估價基礎(chǔ)資料不太齊全的情現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，但在估價基礎(chǔ)資料不太齊全的情 況下，傳統(tǒng)方法的準(zhǔn)確性更高。況下，傳統(tǒng)方法的準(zhǔn)確性更高。 4在估算續(xù)建投資利潤時要注意計算基數(shù)和利潤率的在估算續(xù)建投資利潤時要注意計算基數(shù)和利潤率的 對應(yīng)，從理論上講，無論采用那種計算基數(shù)與其相對應(yīng)，從理論上講，無論采用那種計算基數(shù)與其相 對應(yīng)的利潤率來計算，結(jié)論應(yīng)是相同的。對應(yīng)的利潤率來計算，結(jié)論應(yīng)是相同的。例題例題2 2 某舊廠房的建筑面積為某舊廠房的建筑面積為5000平

31、方米。根據(jù)其所在地點和周平方米。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補交土地使用權(quán)出讓金等補交土地使用權(quán)出讓金等400元元/平方米（按建筑面積計），同平方米（按建筑面積計），同時取得時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝修改造期為年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝修改造期為1年，裝修改造年，裝修改造費為每平方米建筑面積費為每平方米建筑面積1000元；裝修改造完成后即可全部售出，元；裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積售價為每平方米建筑面積4000元；銷售稅費為售價的元；銷售稅費為售價的8%；購；購買該舊廠房買

32、方需要交納的稅費為其價格的買該舊廠房買方需要交納的稅費為其價格的4%。試?yán)蒙鲜?。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價和單價資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現(xiàn)率為（折現(xiàn)率為12%）。）。 舊廠房的購買價格舊廠房的購買價格v =裝修改造后商場售價裝修改造后商場售價a-補出讓金數(shù)額補出讓金數(shù)額b -裝修改造費裝修改造費c-銷售稅費銷售稅費d-購買稅費購買稅費e （萬元） 1785.7112%150004000ab4005000200（萬元）萬元） （萬元）46.47212150001000c5 . 0d1785.718142.86（萬元）萬元） ev4=

33、0.04x（萬元）萬元） va-b-c-d-e v=1785.71-200-472.46-142.86-0.04vv=933.07（萬元）萬元） v單單=1866.13元元/ 0 10 1a0 10 1b 某在建工程開工于某在建工程開工于2003年年3月月1日，總用地面積日，總用地面積3000，規(guī)劃總建筑面積，規(guī)劃總建筑面積12400，用途為寫字樓。土地使用年限為，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從工之日起計；當(dāng)時取得土地年，從工之日起計；當(dāng)時取得土地的花費為樓面地價的花費為樓面地價800元元。該項目的正常開發(fā)期為。該項目的正常開發(fā)期為2.5年，建設(shè)費用（包括前年，建設(shè)費用（包括前期工程費

34、、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積2300元。至元。至2004年年9月月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50的建設(shè)費用。但估計至建成尚需的建設(shè)費用。但估計至建成尚需1.5年，年，還需投入還需投入60的建設(shè)費用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為的建設(shè)費用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元元m2，可出租面積為建筑面積的可出租面積為建筑面積的70，正常出租率為，正常出租率為85，出租的運營費用為有，出租的運營費用為有效毛收入的效毛收入的25。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的。當(dāng)?shù)?/p>

35、購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3，同類，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費為售價的房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費為售價的8。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該在。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該在建工程建工程2004年年9月月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為9，折現(xiàn)率為，折現(xiàn)率為13）。）。 例題例題3 3 需要評估一宗需要評估一宗“七通一平七通一平”熟地于熟地于2004年年9月的價值。獲知該宗土地的面積月的價值。獲知該宗土地的面積為為5000，土地剩余使用年限為，土地剩余使用年限為65年，容積率為年，容積率為2，適宜建造某種類

36、型的商品住，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為宅；預(yù)計取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費為年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計等專業(yè)費用及管理費為建筑安裝工程費的元，勘察設(shè)計等專業(yè)費用及管理費為建筑安裝工程費的12，第一年需要投入，第一年需要投入60的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費，第二年需要投的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費，第二年需要投入入40的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的用為其售價的2，不動產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價格的，不動產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6，買，買方需要繳納的契稅等為交易價格的方需要繳納的契稅等為交易價格的3；預(yù)計該商品住宅在建成時可全部售出，；預(yù)計該商品住宅在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積售出時的平均價格為每平方米建筑面積2 000元。試?yán)盟o資料測算該宗土地元。試?yán)盟o資料測算該宗土地2004年年9月的總價、單價及樓面地價（折現(xiàn)率為月的總價、單價及