物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定價(jià)與收費(fèi)PPT學(xué)習(xí)教案

1、會計(jì)學(xué)1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定價(jià)與收費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定價(jià)與收費(fèi)2021/8/102第1頁/共95頁2021/8/103物業(yè)服務(wù)費(fèi)用定價(jià)核心物業(yè)服務(wù)費(fèi)用定價(jià)核心-合同約定合同約定物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定，協(xié)商的基礎(chǔ)在于大家業(yè)主共同決協(xié)商的基礎(chǔ)在于大家業(yè)主共同決策策第2頁/共95頁2021/8/104v原原條例條例的的“雙過半雙過半”：v物權(quán)法物權(quán)法的的“新雙過半新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過雙過半投票權(quán)決策應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制半投票權(quán)決策應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制第3頁/共95頁2021/8/105第4頁/共95頁2021/8/

2、106第5頁/共95頁2021/8/107第6頁/共95頁2021/8/108第7頁/共95頁2021/8/109月計(jì)薪天數(shù)月計(jì)薪天數(shù)：n（365天天-104天）天） 12月月21.75天天第8頁/共95頁2021/8/1010裝修費(fèi)裝修費(fèi)康樂設(shè)施費(fèi)康樂設(shè)施費(fèi)低值易耗品耗費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)用低值易耗品耗費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)用第9頁/共95頁2021/8/1011n12月月-表明是計(jì)算每月電梯運(yùn)行表明是計(jì)算每月電梯運(yùn)行費(fèi)用費(fèi)用n電費(fèi)單價(jià)電費(fèi)單價(jià)-供電部門所收取的每供電部門所收取的每度用電的單價(jià)度用電的單價(jià)第10頁/共95頁2021/8/1012雜草清運(yùn)費(fèi)雜草清運(yùn)費(fèi)園林景觀再造費(fèi)，包括補(bǔ)苗、花卉園林景觀再造費(fèi)，包括

3、補(bǔ)苗、花卉盆景布置等盆景布置等第11頁/共95頁2021/8/1013水池清洗、檢驗(yàn)費(fèi)水池清洗、檢驗(yàn)費(fèi)其它費(fèi)用其它費(fèi)用第12頁/共95頁2021/8/1014第13頁/共95頁2021/8/1015第14頁/共95頁2021/8/1016第15頁/共95頁2021/8/1017第16頁/共95頁2021/8/1018第17頁/共95頁2021/8/1019同意同意”第18頁/共95頁2021/8/1020項(xiàng) 目 行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)一、人員費(fèi)用（元）1=(2：4) (一)工資2 (二)社會保障費(fèi)3 (三)其它支出4二、共用部分運(yùn)行維護(hù)費(fèi)(元)5其中(一)電梯日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)6=(7

4、：11) 1、電費(fèi)7 2、維護(hù)費(fèi)8 3、設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)9 4、年安檢費(fèi)10 5、其它支出11(二)二次供水設(shè)施運(yùn)行維修費(fèi)12 =(13：15) 1、電費(fèi)13 2、日常維護(hù)費(fèi)14 3、其它支出15第19頁/共95頁2021/8/1021項(xiàng) 目 行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（元）16四、清潔衛(wèi)生費(fèi)（元）17五、秩序維護(hù)費(fèi)（元）18六、共用部分保險(xiǎn)費(fèi)（元）19七、辦公費(fèi)（元）20八、管理費(fèi)分?jǐn)偅ㄔ?1九、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（元）22十、業(yè)主同意其他費(fèi)用（元）23十一、扣除電梯及二次供水日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行總成本（元）24 =1+5+(16：23)-6-12十二、服務(wù)小區(qū)應(yīng)收費(fèi)面

5、積（平方米）25 其中：(一)配有電梯物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積26(二)配有二次供水設(shè)施物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積27第20頁/共95頁2021/8/1022項(xiàng) 目 行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)十三、扣除電梯及二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的平均單位面積物業(yè)服務(wù)成本（元/平方米）28=2425十四、平均單位面積電梯服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米）29=626十五、平均單位面積二次供水服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米）30=1227第21頁/共95頁2021/8/1023第22頁/共95頁2021/8/1024第23頁/共95頁2021/8/1025第24頁/共95頁2021/8/1026第25頁/共95頁2021/8/1027

6、第26頁/共95頁2021/8/1028第27頁/共95頁2021/8/1029戶管理戶管理住宅專項(xiàng)資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施住宅專項(xiàng)資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金第28頁/共95頁2021/8/1030第29頁/共95頁2021/8/1031第30頁/共95頁2021/8/1032業(yè)主大會成立之后業(yè)主大會成立之后業(yè)主大會依法業(yè)主大會依法通過使用方案通過使用方案經(jīng)業(yè)主委員會審定后實(shí)施經(jīng)業(yè)主委員會審定后實(shí)施第31頁/共95頁2021/8/1033v原物業(yè)管理?xiàng)l例的2/3投票權(quán)v物權(quán)法的雙2/3投票

7、權(quán)v為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，三分三分之二投票權(quán)應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制之二投票權(quán)應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制第32頁/共95頁2021/8/1034批管理、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理、審計(jì)批管理、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理、審計(jì)監(jiān)督、業(yè)主的查詢和對賬等制度監(jiān)督、業(yè)主的查詢和對賬等制度第33頁/共95頁2021/8/1035罪；第一百六十一條提供虛假財(cái)罪；第一百六十一條提供虛假財(cái)會報(bào)告罪；第一百六十二條妨害會報(bào)告罪；第一百六十二條妨害清算罪等清算罪等第34頁/共95頁2021/8/1036第35頁/共95頁2021/8/1037第36頁/共95頁2021/8/10386.6.社會捐贈或政府津貼撥款的

8、費(fèi)用社會捐贈或政府津貼撥款的費(fèi)用第37頁/共95頁2021/8/1039第38頁/共95頁2021/8/1040第39頁/共95頁2021/8/1041第40頁/共95頁2021/8/1042第41頁/共95頁2021/8/1043第42頁/共95頁2021/8/1044第43頁/共95頁2021/8/1045發(fā)展能力狀況指標(biāo)發(fā)展能力狀況指標(biāo)營業(yè)增長率、資本積累率營業(yè)增長率、資本積累率第44頁/共95頁2021/8/1046第45頁/共95頁2021/8/1047第46頁/共95頁2021/8/1048按照經(jīng)營期間時(shí)間的不同分為：按照經(jīng)營期間時(shí)間的不同分為：月度報(bào)告、季度報(bào)告、年度報(bào)告、月度報(bào)

9、告、季度報(bào)告、年度報(bào)告、專題報(bào)告專題報(bào)告第47頁/共95頁2021/8/1049第48頁/共95頁2021/8/1050根本利益為出發(fā)點(diǎn)根本利益為出發(fā)點(diǎn)第49頁/共95頁2021/8/1051第50頁/共95頁2021/8/1052第51頁/共95頁2021/8/1053第52頁/共95頁2021/8/1054第53頁/共95頁2021/8/1055第54頁/共95頁2021/8/1056第55頁/共95頁2021/8/1057第56頁/共95頁2021/8/1058n注意二年注意二年訴訟時(shí)效訴訟時(shí)效催款通知催款通知書書電話與業(yè)電話與業(yè)主溝通主溝通最后通知最后通知書書按法律程按法律程序裁決序裁

10、決律師函催交律師函催交支付令催支付令催交交簡易法庭催簡易法庭催交交普通法庭催普通法庭催交交留置權(quán)催留置權(quán)催交交第57頁/共95頁2021/8/1059第58頁/共95頁2021/8/1060n 如如“最后催款書最后催款書”發(fā)出發(fā)出1515天仍天仍未收到款項(xiàng)，管理部將到法院申未收到款項(xiàng)，管理部將到法院申請支付令、提起小額訴訟追討欠請支付令、提起小額訴訟追討欠款、滯納金及一切有關(guān)費(fèi)用?？睢{金及一切有關(guān)費(fèi)用。（采取法律行動）。（采取法律行動）。第59頁/共95頁2021/8/1061有價(jià)證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實(shí)、有價(jià)證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實(shí)、證據(jù)。證據(jù)。第60頁/共95頁2021/8/1062第

11、61頁/共95頁2021/8/1063第62頁/共95頁2021/8/10647.物業(yè)管理企業(yè)修改為物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)企業(yè)”第63頁/共95頁2021/8/1065第64頁/共95頁2021/8/1066v專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)”v專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會組織的成員權(quán)”第65頁/共95頁2021/8/1067第66頁/共95頁2021/8/1068第67頁/共95頁2021/8/1069v原原條例條例的的2/3投票權(quán)投票權(quán)：v物權(quán)法物權(quán)法的雙的雙2/3：第68頁/共95頁2021/

12、8/1070v原原條例條例的的“雙過半雙過半”：v物權(quán)法物權(quán)法的的“新雙過半新雙過半”：第69頁/共95頁2021/8/1071第70頁/共95頁2021/8/1072第71頁/共95頁2021/8/1073了房屋了房屋業(yè)主業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和（或售房合同）和中華人民共中華人民共和國婚姻法和國婚姻法界定界定第72頁/共95頁2021/8/1074業(yè)主總?cè)藰I(yè)主總?cè)藬?shù)數(shù)產(chǎn)權(quán)證書擁有者產(chǎn)權(quán)證書擁有者 未婚人士未婚人士已婚，屬于夫已婚，屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)已婚，屬于夫已婚，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)妻共同財(cái)產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者書署名者夫

13、妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者 簽訂了售房合同并獲得實(shí)簽訂了售房合同并獲得實(shí)際交付者際交付者第73頁/共95頁2021/8/1075辦理了產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記權(quán)登記 業(yè)主業(yè)主身份類業(yè)主身份類別別沒有辦理沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)登記 沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際交付了房屋的上實(shí)際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押轉(zhuǎn)、交易、抵押不得對抗第三人不得對抗第三人第74頁/共95頁2021

14、/8/1076第75頁/共95頁2021/8/1077第76頁/共95頁2021/8/1078第77頁/共95頁2021/8/1079墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線線第78頁/共95頁2021/8/1080墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線線第79頁/共95頁2021/8/1081設(shè)備、設(shè)施設(shè)備、設(shè)施第80頁/共95頁2021/8/1082第81頁/共95頁2021/8/1083屋屋頂頂外外墻墻地地下下室室外外墻墻停停車車位位DEFCBA樓樓梯梯第82頁/共95頁2021/8/1084第83頁/共95頁2021/8/1085第84頁/共95頁2021/8/1086第85頁/共95頁2021/8/1087第86頁/共95頁2021/8/1088第87頁/共95頁2021/8/1089第88頁/共95頁2021/8/1090第89頁/共95頁2021/8/1091解讀：解讀：住宅維修資金滾存使用范圍明住宅維修資金滾存使用范圍明顯擴(kuò)大，有助于增加維修資金的來顯擴(kuò)大，有助于增加維修資金的來源途徑，一定程度上提高了資金的源途徑，一定程度上提高了資金的增值收益能力，減輕了業(yè)主負(fù)擔(dān)增值收益能力，減輕了業(yè)主負(fù)擔(dān)第9