德思勤《都市綜合體運作的思考與實踐》

1、都市綜合體運作的思考和實踐都市綜合體運作的思考和實踐 深圳市德思勤投資有限公司董事長 龍固新一、舊城改造是城市升級的必要過程一、舊城改造是城市升級的必要過程二、舊城改造催生都市綜合體二、舊城改造催生都市綜合體三、德思勤都市綜合體物業(yè)的實踐三、德思勤都市綜合體物業(yè)的實踐四、都市綜合體物業(yè)的資本進入與退出四、都市綜合體物業(yè)的資本進入與退出目目 錄錄一、舊城改造是城市升級的必要過程一、舊城改造是城市升級的必要過程在將近200年的時間里，多數(shù)西方發(fā)達國家基本上實現(xiàn)了“城市化”，即多數(shù)人口形成了聚集居住的格局。20世紀中葉，一些西方國家的城市人口占全部人口比例分別為：美國72，英國87，聯(lián)邦德國79，荷

2、蘭86，加拿大77，澳大利亞83。 1978年改革開放以后，中國的城市化進程逐步加快，據(jù)統(tǒng)計，每年將有1000萬-1200萬農民進城。預計2036到2040年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在5億達到10億左右。城市化的快速發(fā)展，城市規(guī)模的擴大，帶動了房地產的旺盛需求。 城市化進程擴大城市規(guī)模城市化進程擴大城市規(guī)模 城市升級要求舊城改造城市升級要求舊城改造 城市的升級發(fā)展，帶來城市如何提高土地利用效率的重大課題，舊城改造是解決城市升級發(fā)展的重要方式。 舊城改造是隨著城市經濟的發(fā)展，為適應已批準的城市詳細規(guī)劃的需求，實施的對與規(guī)劃發(fā)展不相符的舊有城市基礎設施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿、房宅的拆遷與重建，

3、綠地與公共文教娛樂場所的改擴增建設等。 關于舊城改造的分類關于舊城改造的分類舊城舊城改造改造中心區(qū)改造中心區(qū)改造舊城居住區(qū)改造舊城居住區(qū)改造舊城商業(yè)區(qū)重建與改造舊城商業(yè)區(qū)重建與改造城中村改造城中村改造歷史文化保護區(qū)改造歷史文化保護區(qū)改造旅游度假區(qū)改造旅游度假區(qū)改造舊工業(yè)區(qū)改造舊工業(yè)區(qū)改造港口、碼頭改造港口、碼頭改造舊城改造研究思路舊城改造研究思路舊城改造要解決的問題舊城改造要解決的問題舊城改造研究體系舊城改造研究體系為什么要改造為什么要改造改造原因改造原因為什么能改造為什么能改造改造條件改造條件改造成什么改造成什么改造目標改造目標誰來改造誰來改造改造主體改造主體如何改造如何改造改造模式改造模式

4、如何判斷改造是否成功如何判斷改造是否成功改造評價改造評價改造會造成什么影響改造會造成什么影響改造影響改造影響舊城改造根本原因舊城改造根本原因土地資源短缺土地資源短缺優(yōu)化土地存量優(yōu)化土地存量土地資源浪費土地資源浪費舊城改造舊城改造城市更新城市更新舊城改造實質：如何合理利用已開發(fā)土地舊城改造實質：如何合理利用已開發(fā)土地舊城改造目標舊城改造目標改造改造目標目標 集約利用城市土地，提高土地利用效益集約利用城市土地，提高土地利用效益 城市結構合理，產業(yè)布局得當城市結構合理，產業(yè)布局得當 完善城市功能，成熟城市配套完善城市功能，成熟城市配套 提升城市形象，完成城市升級提升城市形象，完成城市升級舊城改造主體

5、舊城改造主體確定改造主體如何參與確定改造主體如何參與確定改造主體的責權利確定改造主體的責權利確定改造主體確定改造主體政府政府開發(fā)商開發(fā)商責任責任 權利權利 利益利益 股份公司股份公司舊城改造模式具體內容舊城改造模式具體內容改造模式改造模式說明說明改造主體改造主體確定改造主體的職責、權利、義務確定改造主體的職責、權利、義務改造方式改造方式確定改造的方式及改造周期確定改造的方式及改造周期補償方式補償方式確定拆賠比確定拆賠比安置方式安置方式解決原住民的安置問題解決原住民的安置問題發(fā)達國家的舊城改造經驗發(fā)達國家的舊城改造經驗（一）（一）把改善市政基礎設施和居住環(huán)境質量作為城市改造的中心內容把改善市政基

6、礎設施和居住環(huán)境質量作為城市改造的中心內容 例如,德國在城市(鄉(xiāng)鎮(zhèn)) 規(guī)劃和城市建設中,十分重視處理好人和自然的關系,注重生態(tài)平衡和環(huán)境保護。德國城市綠地面積一般占20 % -30 % ,高的達到40 % - 50 % ,人均占有量達100 平方米左右。（二）（二）把改造舊城與保護歷史文化古城風貌結合起來把改造舊城與保護歷史文化古城風貌結合起來, ,對重要文物、古對重要文物、古跡及古建筑物重點保護跡及古建筑物重點保護 例如在舊城改造的過程中,法國共有12600 處古跡和21300 座歷史性建筑物均受到法律保護,其中大多數(shù)是城堡、莊園、宅第和教堂。法國1962 年公布了馬爾羅法。該法規(guī)定對若干城

7、市地區(qū)進行全面性的保護規(guī)劃。（三）（三）發(fā)揮各級政府及私人的積極性發(fā)揮各級政府及私人的積極性, ,多方籌集舊城改造資金多方籌集舊城改造資金 開始于1954 年的美國舊城改造就是通過地方有關機構和大量聯(lián)幫政府的補貼來籌集改造資金的。二、舊城改造催生都市綜合體二、舊城改造催生都市綜合體特征特征1 1地價與租金提升地價與租金提升經濟利益的再分配的驅使，在制定舊城更新改造規(guī)劃時，對城市土地進行評估和地價分級、并對城市土地增值、土地市場進行測算，實現(xiàn)價值最大化 。特征特征2 2最高的交通可達性最高的交通可達性特征特征3 3城市功能聚集中心城市功能聚集中心舊城改造與都市綜合體的共性特征：舊城改造與都市綜合

8、體的共性特征： 地價、租金提升地價、租金提升/ /交通高度發(fā)達交通高度發(fā)達/ /城市功能聚集城市功能聚集/ /城市更新城市更新 交通配套成熟地區(qū)，地鐵、高速道路成為現(xiàn)代城市的一個非常重要的交通手段，其次是機場、火車站、高速公路等，路網(wǎng)密度也是一個重要的指標。規(guī)劃從城市功能、布局、產業(yè)結構上進行調整，使舊城機能得以完善，強調區(qū)域的綜合功能 。根據(jù)之前出現(xiàn)的產業(yè)結構、用地結構、交通壓力、市政設施、居住環(huán)境等問題 進行調整，使得規(guī)劃更合理。特征特征4 4城市更新城市更新 都市綜合體多應舊城改造而產生都市綜合體多應舊城改造而產生 城市CBD快速發(fā)展 城市規(guī)模擴大和城市化程度提高 相鄰建筑綜合體集群形態(tài)

9、出現(xiàn) 城市建筑群功能集約化更高，規(guī)模更大 交通網(wǎng)絡提升，聯(lián)系更緊密國務院發(fā)展研究中心等機構，對2003年以來的建成或在建的100個新建筑綜合體研究顯示：65% 65% 的建筑綜合體具有的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。都市綜合體產生背景都市綜合體產生背景 都市綜合體特性都市綜合體特性 都市綜合體定義都市綜合體定義多種功能空間有機組合多種功能空間有機組合與城市交通協(xié)調與城市交通協(xié)調各不同功能空間依存、價值互補各不同功能空間依存、價值互補一個位置上的一組建筑一個位置上的一組建筑CBDCBD、都市副中心區(qū)與都市綜合體之間的相互關系都市副中心區(qū)與都

10、市綜合體之間的相互關系 CBDCBD都市副中心內都市副中心內CBDCBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位都市綜合體都市綜合體可以存在于可以存在于CBDCBD、都市副中心區(qū)與都市綜合體之間的相互關系圖都市副中心區(qū)與都市綜合體之間的相互關系圖 都市綜合體開發(fā)與運作管理都市綜合體開發(fā)與運作管理都市綜合體的定位都市綜合體的定位依據(jù)依據(jù)消費者分析消費者分析方法方法內容內容都市綜合體的整體規(guī)劃都市綜合體的整體規(guī)劃主要物業(yè)體量的分析主要物業(yè)體量的分析交通組織交通組織空間布局空間布局環(huán)境景觀設計環(huán)境景觀設計資源整合資源整合整體定位整體定位商業(yè)業(yè)態(tài)研究商業(yè)業(yè)態(tài)研究開發(fā)開發(fā)管理管理都市綜合體開發(fā)與運作

11、管理都市綜合體開發(fā)與運作管理零售商業(yè)經營管理零售商業(yè)經營管理開發(fā)商自行管理開發(fā)商自行管理 國外的管理機構參與合作管理國外的管理機構參與合作管理 專業(yè)的物業(yè)管理公司進行市場管理專業(yè)的物業(yè)管理公司進行市場管理 主要承租者進行經營的同時開展管理主要承租者進行經營的同時開展管理 酒店物業(yè)經營管理酒店物業(yè)經營管理開發(fā)商自行管理開發(fā)商自行管理 租賃經營管理租賃經營管理 委托經營管理委托經營管理 連鎖經營連鎖經營都市綜合體營銷推廣都市綜合體營銷推廣推廣層次和傳播通路解析圖推廣層次和傳播通路解析圖 國際范圍國際范圍國際專業(yè)展覽會國際專業(yè)展覽會/ /拜訪國際跨國公司拜訪國際跨國公司/ /委托國際知名咨詢公司委托

12、國際知名咨詢公司建立項目高度、廣度建立項目高度、廣度全國范圍全國范圍全國主流媒體全國主流媒體建立項目高度、廣度建立項目高度、廣度片區(qū)范圍片區(qū)范圍當?shù)刂髁髅襟w當?shù)刂髁髅襟w/ /戶外廣告戶外廣告/ /事件營銷事件營銷體驗式營銷體驗式營銷都市綜合體的銷售與出租都市綜合體的銷售與出租 分零租賃分零租賃租售組合租售組合整體出租整體出租分散出租分散出租三、德思勤都市綜合體的實踐三、德思勤都市綜合體的實踐建筑指標：建筑指標：占地面積11萬，目前建筑面積31萬，將拆除11萬建筑物，新建和改建總建筑面積達69萬。操作手段：操作手段： 提升深圳中心公園價值，為社會創(chuàng)造價值，為市民提供娛樂、休閑的場所；調整中航城內

13、部和周邊規(guī)劃指標，讓硬性指標跟上城市發(fā)展的腳步。開發(fā)模式：開發(fā)模式：聯(lián)合開發(fā)模式政企互動以項目價值為中心樓高58層281米，占地1.71萬平方米，總建筑面積17.96萬平方米，包括寫字樓、精品住宅、大型主題式商場等。（商場的建筑面積就達5.9萬平方米，地下則設通道與地鐵華強路站相連） 。首期項目包括現(xiàn)已基本完工的集零售商業(yè)、商務公寓于一體的鼎誠國際，以及即將開工的中航廣場；二期項目包括大型購物中心、甲級寫字樓及大型購物娛樂互動式休閑廣場；三期項目包括五星級商務大酒店、酒店式服務公寓及臨街步行商業(yè)街。 規(guī)劃解讀：規(guī)劃解讀：交通解讀：交通解讀：l 車流組織： 公交車在地面行駛，小汽車從華富路西及中

14、航路直接進入地下停車場和地下車道，減少地面車流的擁擠和與步行系統(tǒng)分開，提供人性化場所；l 步行系統(tǒng)：步行人流來自地面公交車、地鐵等公共交通系統(tǒng)；l 地下：通過連廊連接地下各部分商場，帶動人氣；l 一層（1F）部分相對高樓層（3層）通過連廊，將各部分商業(yè)、商務聯(lián)系成一個整體，等于又多加了 “商業(yè)地面層”；地下部分利用下沉廣場、地下景觀或采光井的建筑手法，將自然光和通風直接帶到地下，使地下部分商業(yè)有地面的真實感覺。位于深圳市羅湖區(qū)深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，是深圳有史以來規(guī)模最大、品質最高的綜合性商用地產項目?？偨ㄖ娣e約55萬平方米，華潤項目由北、中、南三地塊組成，涵蓋不同功能及特點的寫字樓、購物及娛

15、樂中心、五星級酒店以及服務式公寓。 用地面積8200m27800m36000m總建筑面積76000m154000m230000m計容積率面積54000m118000m172000m其中商業(yè)12000m98000m110000m辦公42000m停車樓：19000m容積率6.64.14.8停車位地下：248個地下：352個地上：434個1034個華潤中心一期建設數(shù)據(jù)華潤中心一期建設數(shù)據(jù)華潤大廈國際5A級甲級寫字樓5星級酒店+酒店式服務公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場“萬象城”超大型室內購物中心REEL時尚百貨、嘉禾影城華潤萬家超市、“冰紛萬象”真冰場l交通銜接：北區(qū)與中區(qū)連接，通過地下一層及二層、

16、三層之間的廊橋， 在地下一層，以購物商鋪溝通了書城路兩側北區(qū)、中區(qū)的聯(lián)系，而二三層則通過跨越書城路上空的廊橋， 溝通兩區(qū)，以大開敞的樓面，給相互的連接溝通以理想的視覺效果。l購物中心內部采用縱向層面平面銜接，交通銜接點采用庭院和廊橋形式溝通和分流人群走向。l全新業(yè)態(tài)組合招商方式，“先定主力店，再全面招商”基本策略。商家已國外經營成功，但尚未進入國內品牌為主。華潤中心三大操作理念：華潤中心三大操作理念：項目占地面積13萬，未來規(guī)劃總建筑面積196萬，其中新規(guī)劃面積140萬，本項目的建設將促使中心區(qū)重心南移。涵括零售商業(yè)、寫字樓、商務公寓、餐飲娛樂及酒店公寓面積共約50 ，居住面積85萬 。是中心

17、區(qū)超級綜合體項目。保留原有的獨特景觀保留原有的獨特景觀古村落建筑古村落建筑都市核心區(qū)中僅存的珍貴古民居，有重要的工藝價值、文化價值，都市核心區(qū)中僅存的珍貴古民居，有重要的工藝價值、文化價值，在改造中在改造中應應保護、延續(xù)。保護、延續(xù)。保留原有的獨特景觀保留原有的獨特景觀皇崗村莊氏祠堂皇崗村莊氏祠堂極富中國民間色彩，保留并作為都市核心區(qū)中的景點。極富中國民間色彩，保留并作為都市核心區(qū)中的景點。項目簡介：項目簡介：項目位置：東莞市城市中心區(qū)項目位置：東莞市城市中心區(qū)占地面積：占地面積：21.121.1萬平方米萬平方米建筑面積：建筑面積：8080萬萬平方米平方米東莞第一國際發(fā)展方向解析圖東莞第一國際

18、發(fā)展方向解析圖東莞第一國際各物業(yè)功能價值支撐體系圖東莞第一國際各物業(yè)功能價值支撐體系圖 天健芙蓉盛世位于長沙市芙蓉中路一段，伍家?guī)X市級商務中心圈?？傉嫉孛娣e天健芙蓉盛世位于長沙市芙蓉中路一段，伍家?guī)X市級商務中心圈?？傉嫉孛娣e181189m181189m，總建筑面積約，總建筑面積約7070萬萬mm，功能涵蓋居住、商業(yè)、酒店（公寓）、辦公等。，功能涵蓋居住、商業(yè)、酒店（公寓）、辦公等。四、都市綜合體的資本進入與退出四、都市綜合體的資本進入與退出都市綜合體的融資都市綜合體的融資 規(guī)模大、周期長規(guī)模大、周期長 高風險、高收益高風險、高收益 多元化多元化 特點特點美國都市綜合體的融資渠道美國都市綜合體的融資渠道 策略一策略一: : 收租型物業(yè)投融資收租型物業(yè)投融資 引進海外收租型房地產投資基金(REITs)或國內外資金，專門對有穩(wěn)定租戶的商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓等物業(yè)進行投資和經營。策略二策略二: : 開發(fā)型項目投融