[畢業(yè)設(shè)計(jì)精品]以構(gòu)建和諧社會(huì)為導(dǎo)向的城市住房供應(yīng)政策探索

1、畢 業(yè) 設(shè) 計(jì)（論文）論文題目：以構(gòu)建和諧社會(huì)為導(dǎo)向的城市住房供應(yīng)政策探索學(xué)生姓名： 學(xué) 號(hào)： 專 業(yè)： 工程管理指導(dǎo)教師： 2011年05月01日學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn)行研究工作所取得的成果，除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品成果。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體均已在文中以明確方式標(biāo)明，本人完全意識(shí)到本聲明的法律后果由本人承擔(dān)。學(xué)位論文作者簽名： 日 期： 學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保障、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向有關(guān)學(xué)位論文管理部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)

2、印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)省級(jí)優(yōu)秀學(xué)士學(xué)位論文評(píng)選機(jī)構(gòu)將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。本學(xué)位論文屬于1、 保密 ，在_年解密后適用本授權(quán)書。2、 不保密 。（請(qǐng)?jiān)谝陨舷鄳?yīng)方框內(nèi)打“”）作者簽名： 年 月 日 導(dǎo)師簽名： 年 月 日 本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）：以構(gòu)建和諧社會(huì)為導(dǎo)向的城市住房供應(yīng)政策的探索0引言21和諧社會(huì)與城市供應(yīng)政策31.1構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的基本內(nèi)涵31.2城市住房供應(yīng)與和諧社會(huì)的關(guān)系31.3構(gòu)建和諧社會(huì)為導(dǎo)向的城市住房供應(yīng)政策的基本原則和要求41.31基本原則4132基本要求42我國

3、城市住房政策演變52.1我國改革開放前的住房供應(yīng)政策52.2我國住房改革后的供應(yīng)政策63我國城市住房供應(yīng)中存在的主要問題探究831微觀城市住房問題932宏觀城市住房問題933由住房問題而起的其政策和制度的持續(xù)應(yīng)對(duì)的城市問題94我國住房供應(yīng)出現(xiàn)問題的原因分析1041認(rèn)識(shí)和思想上的不足104.2控制手段的不足125和諧社會(huì)為導(dǎo)向的城市住房政策探索1451對(duì)我國城市住房供應(yīng)政策進(jìn)行的探討145.2以和諧社會(huì)為導(dǎo)向解決城市住房問題-以蘇州市為例186結(jié)束語20參考文獻(xiàn)21附件：1、課題任務(wù)書2、外文翻譯3、文獻(xiàn)綜述4、開題報(bào)告以構(gòu)建和諧社會(huì)為導(dǎo)向的城市住房供應(yīng)政策的探索指導(dǎo)教師摘 要：當(dāng)前，構(gòu)建社會(huì)主

4、義和諧社會(huì)已成為全社會(huì)的共識(shí)和奮斗目標(biāo)，而作為促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展重要載體的住房供應(yīng)政策日益受到廣泛關(guān)注。住房問題不僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)生活問題，而且也是重要的社會(huì)問題和政治問題【1】。近年來我國大中城市住房普遍出現(xiàn)的價(jià)格過高現(xiàn)象不是一個(gè)簡單的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，它折射出我國在體制轉(zhuǎn)軌過程中深層次的體制障礙、制度矛盾和政策適當(dāng)性等問題。為此，本文從構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度，綜合運(yùn)用公共管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、建筑學(xué)等理論，通過對(duì)我國城市住房政策演變和發(fā)展的回顧，對(duì)目前我國的住房供應(yīng)政策出現(xiàn)的問題和問題的原因進(jìn)行了重點(diǎn)分析，并對(duì)新形勢(shì)下以構(gòu)建和諧社會(huì)為導(dǎo)向的城市住房供應(yīng)政策的框架與思路進(jìn)行了具體探討。關(guān)鍵詞：和諧社會(huì)

5、 ； 城市住房供應(yīng)； 住房供應(yīng)政策to build a harmonious society-oriented exploration of urban housing supply policy (school of resources and environment science, xianning university, xianning, 437100, hubei)abstract：currently, building a socialist harmonious society has been the common aim of our society. housing su

6、pply policy, as the important means to promote the development of the socialist harmonious society, has been paid more and more attention. since the establishment of our country, housing is one of the basic needs of people's lives, when the housing needs of people together is a kind of social ne

7、eds if this can not be good to meet the needs of society when there have been housing. housing problem is not just a problem of economic life, but also important social and political issues【1】 however, in recent years， large and medium cities in china, the high price of housing widespread the phenom

8、enon is not a simple economic phenomenon, it reflects the transition process in the system of deep-seated institutional barriers, institutional conflicts and policy issues such as appropriateness of when forced to face these obstacles and conflicts . therefore, this article from the height of buildi

9、ng a socialist harmonious society, the integrated use of public management, economics, sociology, architecture and other theories, through the evolution of china's urban housing policy and development review of the current policy for china's housing supply cause of the problems and issues we

10、re analyzed, and the new situation in building a harmonious society-oriented framework for urban housing supply policy was specifically discussed with the idea.朗讀顯示對(duì)應(yīng)的拉丁字符的拼音 字典key words：social harmony supply of urban housing housing supply policy0引言安居樂業(yè)是國人自古至今一貫的追求，安居又在樂業(yè)之前，只有切實(shí)擁有穩(wěn)定的住所，才能使人真正保

11、有那份安全感、歸屬感，進(jìn)而形成社會(huì)穩(wěn)定和諧發(fā)展的大好局面。住房問題無疑是當(dāng)前社會(huì)廣大群眾最關(guān)心的問題之一。在一個(gè)文明社會(huì)中，住房是個(gè)人最基本的生存條件。離開了衣食住行，個(gè)人的基本生存權(quán)利就無法得到保障。居住是人的第一需求，只有滿足了居住的需要，人們才有可能去追求社交的需要、尊重的需要以及自我實(shí)現(xiàn)的需要，由此推動(dòng)和諧社會(huì)的構(gòu)建。反之，如果連最基本的居住問題都解決不好，就很難保證社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。目前我國城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積25平方米，但不同地域不同收入家庭問住房狀況貧富懸殊。大部分低收入家庭仍然居住于危房、陋房中，甚至根本沒有住房。據(jù)相關(guān)資料，目前尚有15億平方米的危舊房屋需要改造，156萬

12、個(gè)家庭缺房，35萬個(gè)家庭人均建筑面積在8平方米以下(數(shù)據(jù)來源：中國城鄉(xiāng)住房建設(shè)部)。但同時(shí)，中國的空置房面積卻占很大比例，其中主要是高檔的豪宅、別墅、公寓和寫字間。住宅供給與需求嚴(yán)重脫節(jié)形成了住房供應(yīng)的絕對(duì)短缺和因住房價(jià)格極大高于中低收入家庭的支付能力而引起的住房有效需求不足的矛盾。中國的住房問題，是基本的民生問題，q1#jd+ko(uu!iwa7!lcy%qm9ykq是國家的戰(zhàn)略問題，是科學(xué)發(fā)展的重要問題，kcno9jqsnndunq#!vooctfe()ictf$rcim20iwabb#y0z5v-fckvnkb8t是和諧社會(huì)建設(shè)的重大問題。溫家寶指出：“kz1mrl4h4v7rjrdax

13、8ixkp#*38mlsmtasvlk5djl6j5zvzceu62促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)決遏制部7u)&j9n分城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基cboqo#6yymq9hb6qjfm!qqwp!jo4$df本住房需求。”2 隨著房價(jià)的逐步上漲，低收入家庭的住房保障問題需進(jìn)一步關(guān)注；隨著住房建設(shè)的快速推進(jìn)，居住隔離、老年住房等問題開始顯現(xiàn)。在這種背景下，本文從構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度入手，對(duì)我國的城市住房供應(yīng)政策進(jìn)行了較為全面的分析，提出了需要關(guān)注的問題，提出了以構(gòu)建和諧社會(huì)為導(dǎo)向的城市住房供應(yīng)政策的思路與方法。 1和諧社會(huì)與城市供應(yīng)政策1.1構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的基

14、本內(nèi)涵和諧是事物處于均衡、協(xié)調(diào)、平順發(fā)展的狀態(tài)。社會(huì)是人類活動(dòng)的產(chǎn)物，社會(huì)的發(fā)展就是人的勞動(dòng)方式的變化。人們活動(dòng)的結(jié)果，不僅形成了不斷變化的社會(huì)關(guān)系，還形成了客觀的社會(huì)結(jié)構(gòu)。和諧社會(huì)”實(shí)際上是指以人為主體的社會(huì)和諧發(fā)展?fàn)顟B(tài)。社會(huì)學(xué)認(rèn)為，社會(huì)是由人群組成的一種特殊形態(tài)的群體形式，是相當(dāng)數(shù)量的人按照一定的規(guī)范發(fā)生相互聯(lián)系的生活共同體，它的特征之一是具有結(jié)構(gòu)性。所以，“和諧社會(huì)”就是說社會(huì)系統(tǒng)中的各個(gè)部分、各種要素處于一種相互協(xié)調(diào)的狀態(tài)。社會(huì)主義和諧社會(huì)，是具有社會(huì)主義特點(diǎn)的和諧社會(huì)，具體包括人與自然之間的和諧、人與人之間的和諧、不同社會(huì)階層之間的和諧三個(gè)方面的基本內(nèi)涵3。1.2城市住房供應(yīng)與和諧社

15、會(huì)的關(guān)系馬克思的第一需求理論認(rèn)為, 住房是每個(gè)人生活的基本物質(zhì)資料, 是人們的生存需要, 解決和改善居民的住房問題是人民生活水平提高的重要標(biāo)志4。a.城市住房供應(yīng)對(duì)和諧社會(huì)的構(gòu)建意義重大，主要表現(xiàn)在：第一，住房作為人們生存的基本條件，是家庭和諧的基礎(chǔ)。當(dāng)住房不能滿足時(shí)，就會(huì)演化為城市問題。住房水平差異過大，會(huì)引發(fā)社會(huì)公平問題。在市場經(jīng)濟(jì)中，由于人們的收入水平差異較大，這種差異會(huì)反應(yīng)在住房承受能力上，形成中低收入家庭的住房困難問題。這一方面會(huì)產(chǎn)生實(shí)際的居住困難，另一方面會(huì)激發(fā)社會(huì)矛盾。第二，住房的財(cái)富效應(yīng)是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要因素。如case 等（2001）根據(jù)14 個(gè)國家25 年的年度數(shù)據(jù)和美國

16、各州十年的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行了住房財(cái)富、金融財(cái)富和消費(fèi)支出關(guān)系的實(shí)證研究，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)擁有住房家庭的消費(fèi)有非常大的影響。imf（2002）利用16 個(gè)發(fā)達(dá)國家30 年的數(shù)據(jù)進(jìn)行了研究，認(rèn)為在市場主導(dǎo)型的國家中財(cái)富效應(yīng)要大于銀行主導(dǎo)型的國家，房地產(chǎn)價(jià)格上升產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)要大于股票價(jià)格上升的效應(yīng)。因此住房作為家庭的重要資產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)資源，是家庭生活穩(wěn)定和合理配置資源的基礎(chǔ)。第三，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理會(huì)影響房地產(chǎn)市場和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，住房供應(yīng)的最終目標(biāo)是為了滿足廣大居民對(duì)住房的需求。即使在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的框架下，如果一個(gè)國家或地區(qū)的住房供應(yīng)政策失誤，也可能造成供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失衡，這時(shí)往往可能引發(fā)房地產(chǎn)市場的波

17、動(dòng)并影響到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。第四，住房規(guī)劃建設(shè)政策的不合理不僅影響到居住區(qū)內(nèi)人與人的和諧相處,不同階層或群體的和諧相處，而且還影響到人與自然的和諧相處。例如，由于城市規(guī)劃及居住區(qū)規(guī)劃的不合理，造成住區(qū)內(nèi)部交往減少，居住隔離以及居住空間分異等問題，都會(huì)影響到社會(huì)的和諧發(fā)展。b.國家“十一五”規(guī)劃中明確提出，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)要求我們按照“民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處”的要求，從解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的切身利益問題入手，扎實(shí)推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)5。其中，住房問題無疑是當(dāng)前社會(huì)廣大群眾最關(guān)心的問題之一。因此，處理城市住房問題也是構(gòu)建和諧社會(huì)的基本內(nèi)容

18、。1.3構(gòu)建和諧社會(huì)為導(dǎo)向的城市住房供應(yīng)政策的基本原則和要求1.31基本原則根據(jù)和諧社會(huì)與住房供應(yīng)的內(nèi)在聯(lián)系，在制定住房政策時(shí)應(yīng)堅(jiān)持以下原則：a.和諧促進(jìn)社會(huì)和諧的原則 住區(qū)是構(gòu)建和諧社會(huì)的基本單元。隨著我國城市化的快速發(fā)展，城市和諧住區(qū)必將成為我國和諧社會(huì)的重要組成部分。能否在廣大的城市化地區(qū)全面構(gòu)筑和諧的住房體系，直接關(guān)系著我國和諧社會(huì)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。因此，在建立和諧社會(huì)的過程中，必須高度重視居住和諧的建設(shè)。b.分層的原則 住房供應(yīng)的目的是為了充分滿足城市居民的住房消費(fèi)需求，這是住房供應(yīng)的根本出發(fā)點(diǎn)。而在市場經(jīng)濟(jì)條件下，這種住房消費(fèi)需求主要是通過市場交易實(shí)現(xiàn)的，因而直接受到居民收入水平

19、的制約。而居民的收入水平又客觀上存在著多層次性，分為高收入、中等收入和低收人不同群體，中等收入階層又可以再分為中高收入、中中收入和中低收入等等。不同收入群體購房的承受能力存在較大差異，致使住房消費(fèi)水平也存在較大差距。因此，住房供應(yīng)也要從這個(gè)實(shí)際出發(fā)，根據(jù)不同層次居民的住房需求，提供不同品位、不同類型、不同檔次的住房。同時(shí)，住房消費(fèi)客觀上是一種梯級(jí)消費(fèi)。一個(gè)人一生的不同階段的收入是有差別的，剛參加工作時(shí)收入不高，又沒有積蓄，只能租房?。灰院箅S工作年限延長、收入增加，購買小戶型住房，再以后購買中戶型住房；到最后收入高、積蓄多，才能買得起大戶型的舒適住房。可見，住房消費(fèi)是梯級(jí)改善的。所以，構(gòu)建住房供

20、應(yīng)體系，必須根據(jù)住房消費(fèi)梯級(jí)改善的客觀規(guī)律。132基本要求a.住房功能完善上，由經(jīng)濟(jì)功能向經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能并重轉(zhuǎn)變 住房既具有經(jīng)濟(jì)屬性又具有社會(huì)屬性，住房發(fā)展既具有經(jīng)濟(jì)功能，又具有社會(huì)功能。改革開放以來，特別是近年來，一些地區(qū)過分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能，為了拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，甚至一度片面刺激住房建設(shè)和供應(yīng)，有的地方過度發(fā)展中高檔住房，忽視了中低價(jià)位、中小套型住房的建設(shè)，一定程度助長了房價(jià)的上漲，從而造成中低收入群體的購房困難。在建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的過程中，必須高度重視住房社會(huì)功能的發(fā)揮，由突出經(jīng)濟(jì)功能，向經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能并重方向轉(zhuǎn)變。發(fā)好住房的社會(huì)功能，一方面要大力推進(jìn)中低價(jià)住房建設(shè)，適

21、應(yīng)多種需求，實(shí)現(xiàn)各得其所，另一方面，要注重住區(qū)人文環(huán)境的營造，打破居住隔離，促進(jìn)社區(qū)融合。人是社會(huì)的人，住區(qū)是社會(huì)的基層細(xì)胞。它不僅僅是一個(gè)物質(zhì)環(huán)境，同時(shí)更是一個(gè)社會(huì)環(huán)境。很多發(fā)達(dá)國家提出的“人建筑環(huán)境”的學(xué)說，便是將建筑學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、環(huán)境學(xué)和生態(tài)學(xué)等學(xué)科互相滲透，從而強(qiáng)調(diào)人與自然、人與社會(huì)的有機(jī)結(jié)合。住區(qū)中不但應(yīng)該將人們所看到的東西盡可能地具有美感，還必須使人們產(chǎn)生親近感、親切感，不是可望而不可及，從而促進(jìn)人們的精神愉悅，減輕由于社會(huì)和技術(shù)進(jìn)步等引起的壓抑。社會(huì)心理學(xué)的研究結(jié)果表明，在人對(duì)居住環(huán)境的需要中，最大的需求還是人們之間互助互愛的鄰里關(guān)系和社會(huì)交往。在完善住區(qū)社會(huì)功能的同時(shí)，我

22、們更多地關(guān)注住區(qū)心理環(huán)境。住區(qū)除提供住房和公共服務(wù)設(shè)施外，還應(yīng)為居住者提供如下的社會(huì)功能：提供物質(zhì)上和精神上的互助；提供感情上和思想上的交流；提供行為上和道德上的約束；提供閑暇的消遣和健身保健等設(shè)施。在城市規(guī)劃中，尤其要避免突出階層聚居現(xiàn)象，特別要防止出現(xiàn)“貧民窟”和“窮人區(qū)”，要從城市規(guī)劃和土地供應(yīng)的源頭上，促進(jìn)社區(qū)融合。在住區(qū)中引導(dǎo)建設(shè)一定比例中小套型、中低價(jià)位的普通商品房，降低中低收入家庭的生活成本，增加他們的就業(yè)機(jī)會(huì)。讓不同階層的家庭在和諧居住中互相溝通、互相幫助，促進(jìn)階層的融合和社會(huì)和諧。b.在住房供應(yīng)方式上由市場供應(yīng)為主向市場化供應(yīng)和住房保障并重轉(zhuǎn)變 市場經(jīng)濟(jì)國家的實(shí)踐證明，市場機(jī)

23、制雖然可以很好地適應(yīng)復(fù)雜的住房需求結(jié)構(gòu)，滿足多樣化的居民家庭的住房需求，但是無法解決中低收入尤其是最低收入居民家庭的住房問題。因此，政府的干預(yù)必不可少。這就是說，解決住房問題，既要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，也要積極發(fā)揮政府住房保障的作用。一個(gè)完善的住房制度必然是市場機(jī)制和保障制度的有機(jī)結(jié)合，各負(fù)其責(zé)的有效體系。建設(shè)和諧社會(huì)，在住房供應(yīng)制度上，關(guān)鍵要解決好中低收入家庭的住房問題。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房制度改革的深化，我國住房建設(shè)和供應(yīng)總量迅猛增長，人均居住面積大幅上升。但與此同時(shí)，城市低收入家庭的住房條件改善緩慢，隨著家庭人口的增長和住房消費(fèi)支出的增加，部分家庭還有住房條件惡化的跡象。一些城市的

24、房價(jià)快速上升，加大了中低收入家庭住房改善無望的心理壓力。一些城市在加快住房市場化改革的過程中，忽視政府和社會(huì)對(duì)中低收入住房困難家庭應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。當(dāng)前整個(gè)社會(huì)和城市政府都更加重視經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等住房保障制度的建設(shè)，這是保證市場穩(wěn)定發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧的必然要求。2我國城市住房政策演變 2.1我國改革開放前的住房供應(yīng)政策新中國成立后，在社會(huì)主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國仿照蘇聯(lián)模式，在城市實(shí)行了完全福利化的住房政策實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。這一時(shí)期的住房分配制度具有"低工資、低租金加補(bǔ)貼、實(shí)物配給制”的特征。住房分配結(jié)果與職工的工作表現(xiàn)、勞動(dòng)成果幾乎沒有

25、聯(lián)系，常見的分房依據(jù)是結(jié)婚與否、年齡大小、工齡長短和職務(wù)高低等，城市職工形成了在住房問題上“等、靠、要”的觀念，人們的生產(chǎn)積極性和效率很低。由于過分強(qiáng)調(diào)所謂的“公平”，住房建設(shè)的效率非常低，速度非常慢，市民的居住水平長期得不到解決。在1949 年到1978 年實(shí)施的低租金福利住房制度的29 年間，中國城市居民人均居住作面積反而從4.5 平方米下降到3.6 平方米，不僅沒有有效改善城市居住條件，反而造成住房的進(jìn)一步短缺。以上海為例，從1950 年到1977 年的28 年間，住宅竣工總量僅為1592.87 萬平方米，還不及1997年一年的竣工總量。人均居住面積長期徘徊在4 平方米左右，28 年間人

26、均居住面積僅增加0.6 平方米。（見表2-1）這種制度模式在當(dāng)時(shí)較低水平的消費(fèi)層次上，雖然能夠滿足了職工的基本住房需求，但城市化腳步一旦展開，這種制度就難以適應(yīng)我國住房發(fā)展的需要。表2-1 1950-1977年上海住宅建設(shè)情況資料來源：王文忠等 上海21世紀(jì)初的住房發(fā)展戰(zhàn)略年份年住宅投資額（億元）住宅竣工建筑面積（萬平方米）市區(qū)人均居住面積（平方米）1950000503.193.919520.04447.063.519520.278625.773.419530.7133109.843.319540.385654.953.219550.088015.673.519560.189029.613.3

27、19570.460584.053.119580.4479138.043.819590.518894.963.719600.477167.043.819610.220843.953.819620.138031.323.819630.241316.503.819640.358355.463.919650.386165.083.919660.266852.773.919670.184234.833.519680.194645.634.019690.019352.284.219700.111621.654.419710.212139.684.519720.344542.184.619730.46156

28、7.334.319740.698690.644.119751.0602105.674.219761.273088.994.319770.9171108.734.5總計(jì)10.48621592.871997433.04901684.209.32.2我國住房改革后的供應(yīng)政策住房制度改革起始于1980年鄧小平關(guān)于住房問題的講話，當(dāng)時(shí)談到住宅問題，鄧小平說：“要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售6。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整。要聯(lián)系房價(jià)調(diào)整房租，使人考慮買房合算”。此后，房改

29、大致經(jīng)歷了試點(diǎn)售房（19791985年）、提租補(bǔ)貼（19861990年）和以售帶租（19911993年）等改革階段，以及全面推進(jìn)住房市場化改革的確立（19941997年）階段。1994年7月國務(wù)院發(fā)布國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，開啟了城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路。該文件提出城鎮(zhèn)住房制度改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，目標(biāo)是要建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用

30、住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；同時(shí)，建立住房公積金制度，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。而房改具有里程碑意義的文件則是1998年7月3日國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，該文件宣布全國城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。再往后，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場更好、更快地發(fā)展，國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知提出：各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房7。經(jīng)過

31、多年來的改革，住房開發(fā)建設(shè)已由原來的公有住房為主轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》繛橹鳌Ｍ顿Y的資金來源由原來的國家和企業(yè)出資建房，變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金開發(fā)（包括銀行貸款、預(yù)售款、企業(yè)自有資金等）。住房投資主體也由原來的政府行政性主體和單一的國有企業(yè)轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)性的國有、股份制、民營、外商等多種投資主體并重的格局發(fā)展。商品住房建設(shè)已占主要地位，“十五”期間，全國城鄉(xiāng)住宅竣工面積年均近13 億平方米，按新建住宅竣工面積計(jì)算，城鎮(zhèn)住宅市場化率由2000 年的38%提高到2005 年的67%。以上海為例，2004 年上海的商品住房達(dá)3076.19 萬平方米，占當(dāng)年竣工住宅總面積的94%以上，商品住房已占絕對(duì)地位。住房制

32、度改革推動(dòng)住房建設(shè)的發(fā)展，促使城市居民的居住水平迅速提高。我國城市居民人均居住面積由1978 年的3.6 平方米，上升到2004 年的15.5 平方米。上海市住宅竣工面積由1978 年的199.61 萬平方米，上升到2004 年的3270.43萬平方米，增加了16 倍之多；人均居住面積1978 年的4.5 平方米，上升到2004年的14.8 平方米，增加了3 倍多（見表2-2）。我國城市居民已告別住房短缺時(shí)代，進(jìn)入到增加住房面積，改善居住質(zhì)量和居住環(huán)境的新階段，城市住房制度改革的目標(biāo)正在穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)。 1978-2004 年上海住宅建設(shè)情況年份年住宅投資額年住宅竣工面積（萬平方米）市區(qū)人均住宅面積

33、（平方米）19782.27199.614.519792.73215.994.319804.34304.324.419815.611380.74.519826.211363.634.719836.431347.794.919848.201788.444.7198512.952112.045.4198617.561790.016.0198722.461874.96.2198827.031758.296.3198918.941246.586.4199026.261339.026.6199135.671160.616.7199244.701379.186.9199366.701017.547.3199

34、4289.061349.247.51995407.821746.828.01996433.851872.658.71997433.052179.689.31998383.271963.519.71999364.801731.5510.92000425.241724.0211.82001452.801743.912.52002584.511880.513.12003694.302280.7913.82004922.613270.4314.8總計(jì)5699.3742021.74表2-2 資料來源：上海市統(tǒng)計(jì)局，上海統(tǒng)計(jì)年檢（2005）中國統(tǒng)計(jì)出版社3我國城市住房供應(yīng)中存在的主要問題探究很多年里，中國

35、的住房市場不僅已經(jīng)成了中國民眾、政府和發(fā)展商的永恒話題，而且也是國際投資者和投機(jī)者的深切關(guān)注對(duì)象。最近隨著迪拜世界債務(wù)事件的爆發(fā)和中國電視劇蝸居的播出，不同的人群對(duì)中國住房市場表現(xiàn)出不同的情緒來，或者憂慮，或者恐慌，或者憤怒。感到憂慮甚至恐慌的政府，因?yàn)檫@個(gè)市場存在的巨大泡沫，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的最大隱憂;而感到憤怒的民眾，因?yàn)樵絹碓蕉嗟闹袊癖姳蛔兿嗟貏儕Z了“住房”權(quán)。房地產(chǎn)泡沫不是新鮮事，在很多年里，泡沫一直在不停地上升。根據(jù)對(duì)北京、上海和深圳等大城市的調(diào)查，大城市的房屋空置率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10%的國際警戒線。在不少地區(qū)，這一比例甚至已經(jīng)達(dá)到50%以上。同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的重要性也不容置疑

36、。房地產(chǎn)已經(jīng)占了gdp的6%，四分之一的投資在房地產(chǎn)行業(yè)，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。毫不夸張地說，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟(jì)，因此也綁架了為中國經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)的中國政府8。與泡沫和空置房平行存在的現(xiàn)實(shí)是，中國85%的家庭無力購房(根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院的最新調(diào)查)。正因?yàn)槿绱耍嘘P(guān)當(dāng)局有足夠的理由要擔(dān)憂房地產(chǎn)。更為嚴(yán)重的是，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的巨額利益，也正在促使中央國有企業(yè)大舉進(jìn)軍這個(gè)產(chǎn)業(yè)。我國各國城市住房問題的表現(xiàn)形式是多種多樣的。歸納起來主要有三個(gè)層面。第一個(gè)層面是微觀城市住房問題。主要表現(xiàn)為：住房緊缺問題，即住房供求不能達(dá)到平衡；居住質(zhì)量問題。即住房的質(zhì)量不符合居民對(duì)現(xiàn)代生活的要求；經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)問題，即

37、城市居民在住房的持有方面兩極分化，苦樂不均。第二個(gè)層面是宏觀城市住房問題，主要是指居住空間的結(jié)構(gòu)問題。主要表現(xiàn)為：城市居住區(qū)的階層分化，甚至隔離等不平等現(xiàn)象的普遍存在。如“貧民窟”、城市“灰區(qū)”、居住“郊區(qū)化”等；第三個(gè)層面主要是由住房問題而起的其他政策和制度的持續(xù)應(yīng)對(duì)的城市問題。31微觀城市住房問題 具體體現(xiàn)在以下2個(gè)方面:a.商品住房供不應(yīng)求。與市場結(jié)構(gòu)性問題相比，供給總量不足的矛盾是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾。2004年以來，我國無論是土地總供給還是房屋總供給，其增速都呈下降趨勢(shì)。但城鎮(zhèn)化的進(jìn)程卻持續(xù)快速推進(jìn)，新增城鎮(zhèn)人口、需對(duì)原有住房條件進(jìn)行改善的人口、因城鎮(zhèn)建設(shè)的需要而被動(dòng)拆遷的人

38、口、新就業(yè)等著成家的人口、投資性購房的人口等幾方面的需求，導(dǎo)致商品住房市場供不應(yīng)求狀況進(jìn)一步加劇。 b.商品住房價(jià)格上漲過快，特別是大中城市房價(jià)漲幅過大。2007年57月，全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格漲幅同比達(dá)到6.6%、7.4%、8.1%，11月已達(dá)到10.5%9。同時(shí)，我國城市居民總體收入比較低，多數(shù)大中城市的商品房價(jià)格超過了中低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力，中低收入家庭難以通過市場機(jī)制完全解決自己的住房。房價(jià)上漲過快已成為當(dāng)前各方面關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問題。32宏觀城市住房問題a.在住房規(guī)劃上，居住隔離現(xiàn)象開始出現(xiàn)在市場機(jī)制的作用下，往往會(huì)出現(xiàn)“富人區(qū)”、“窮人區(qū)”、“城中村”、“棚戶區(qū)”等不

39、同社會(huì)階層或不同群體的居住空間隔離，進(jìn)而帶來一系列社會(huì)問題。近年來不少專家的研究表明，北京、上海、南京、西安、杭州等大城市均發(fā)現(xiàn)有居住空間分異問題。33由住房問題而起的其政策和制度的持續(xù)應(yīng)對(duì)的城市問題具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面a.住房保障機(jī)制一度不健全，措施不到位。我國住房制度改革的基本原則是：對(duì)不同收入的家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。但是，長期以來，我們過多地強(qiáng)調(diào)了市場對(duì)住房供應(yīng)的調(diào)節(jié)作用，忽視了對(duì)部分城市低收入家庭的住房保障。目前，我國新建住房中，94%為商品房，“經(jīng)濟(jì)適用住房”只占6%，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套。廉租住房制度更是因各地的財(cái)力不同尤其是西部地區(qū)財(cái)政困難而相對(duì)滯后

40、，直至2007年，國家才出臺(tái)較為具體的政策扶持措施。(保障性住房，是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。10) b.房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控尚未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。2005年月，針對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展中的有關(guān)問題，國家出臺(tái)了兩個(gè)“國八條”對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，2006年月，又出臺(tái)了“國六條”進(jìn)一步宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場。雖然一再調(diào)控，但住房建設(shè)與管理中存在的矛盾和問題并未得到根本解決，調(diào)控尚未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 c住房市場秩序比較混亂。也表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場發(fā)育不完善。從1998年停止福利分房、實(shí)行

41、住房分配貨幣化開始，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育時(shí)間不滿10年，很多地方發(fā)育不完善。從市場主體看，無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介，還是市場監(jiān)管者、消費(fèi)者，均不成熟，往往會(huì)出現(xiàn)行為方式不符合市場規(guī)則的現(xiàn)象，各自承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)有限。政府作為房地產(chǎn)市場的培育者與規(guī)范者，對(duì)房地產(chǎn)市場的規(guī)律認(rèn)識(shí)有待深入、對(duì)房地產(chǎn)市場的變化把握需要更加準(zhǔn)確及時(shí)，相應(yīng)的法律法規(guī)需要進(jìn)一步完善，管理需要更加透明規(guī)范，調(diào)控需要更加協(xié)調(diào)有效。房地產(chǎn)開發(fā)商存在違規(guī)銷售、虛假廣告和囤積捂盤等現(xiàn)象，形成的房價(jià)難以真實(shí)反映市場供求，使新建商品住宅價(jià)格居高不下；部分居民住房講究一步到位，拉動(dòng)住房需求過快增長4我國住房供應(yīng)出現(xiàn)問題的原因分析構(gòu)建和

42、諧社會(huì)，建立完善的城市住房供應(yīng)政策，就要求我們對(duì)當(dāng)前住房現(xiàn)狀出現(xiàn)的問題進(jìn)行充分的原因分析。41認(rèn)識(shí)和思想上的不足 a.對(duì)住房和住房問題的特殊性認(rèn)識(shí)不足 住房是供居民個(gè)人和家庭生活居住的建筑空間或場所，具有空間位置固定、耐久性和異質(zhì)性等物理特性；同時(shí)還具有價(jià)值量大、使用壽命長、弱流動(dòng)性、是生活必需晶等社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性。住房具有消費(fèi)品和資產(chǎn)的雙重角色，它既是為居民提供住房服務(wù)的消費(fèi)品，也是可以被擁有和交易的重要資產(chǎn)11。對(duì)于全體社會(huì)成員來說，住房是其基本權(quán)利和社會(huì)福利，即使是最低收入家庭，也需要消費(fèi)住房服務(wù)，屬于生活必需品，這是住房與一般消費(fèi)品最大的區(qū)別。因此，各國和各地區(qū)的政府，普遍把確保每個(gè)居民都

43、有獲取適當(dāng)住房的機(jī)會(huì)作為其重要承諾。這不僅僅是為了家庭的利益，也是為了確保社會(huì)和諧，提高公民健康水平和教育水平，促進(jìn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。住房的上述特性使得住房市場是一個(gè)高度分散的、與金融市場直接相關(guān)的市場，住房價(jià)格的變化趨勢(shì)呈現(xiàn)出明顯的周期性。實(shí)踐表明，僅僅依靠來自私營部門的住房供應(yīng)，在住房供應(yīng)數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)位和時(shí)間，以及住房價(jià)格的可支付性等方面，通常難以滿足社會(huì)的理想目標(biāo)。因此，需要通過政府對(duì)住房需求和住房供給的干預(yù)，來保證全體居民都有機(jī)會(huì)獲取適當(dāng)?shù)淖》?，以保證政府關(guān)鍵社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。b政府在發(fā)展房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)思想的失誤。簡單地說，在中國，房地產(chǎn)被視為僅僅是經(jīng)濟(jì)政策的一部分，而非社

44、會(huì)政策的一部分。因?yàn)榘逊康禺a(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)政策，其gdp功能(對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn))被凸現(xiàn)出來，而其社會(huì)功能(社會(huì)成員對(duì)住房的需求和人們的“空間權(quán)”)就被忽視。因?yàn)樯唐贩考婢咄顿Y和消費(fèi)價(jià)值， 人們對(duì)其價(jià)格上漲有預(yù)期。開發(fā)商利用這樣的社會(huì)預(yù)期去囤積土地和新房，購房者也會(huì)迫不及待地去賣房。從而一步一步地把房價(jià)逼向新高。要解決這個(gè)問題，政府就要扮演一個(gè)很重要的角色。地方政府忽略住房的社會(huì)功能，而只強(qiáng)調(diào)住房的財(cái)政功能，即“土地財(cái)政”。土地轉(zhuǎn)讓金普遍占到地方財(cái)政收入的30%以上，許多地區(qū)60%到70%的基礎(chǔ)設(shè)施投資依賴土地財(cái)政。除了一般商品房的大幅漲價(jià)之外， 住房的社會(huì)功能的缺位，更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的

45、極度缺乏?？v觀世界各國，凡是房地產(chǎn)市場發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地產(chǎn)作為國家社會(huì)政策的一部分。這些國家并不把房地產(chǎn)看成是其經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的一個(gè)重要資源，就是說，房地產(chǎn)對(duì)gdp的貢獻(xiàn)不是這些國家政府的首要考量，首要的考量是社會(huì)發(fā)展，是社會(huì)成員的居住權(quán)。經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)然很重要。房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系，否則是不可持續(xù)的。但是這種經(jīng)濟(jì)考量是在宏觀的社會(huì)政策構(gòu)架內(nèi)進(jìn)行的。c.對(duì)人口流動(dòng)導(dǎo)致的住房需求特征缺乏認(rèn)識(shí) 快速城市化階段的城市人口增加，城市人口在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小城市、中等城市、大城市和特大城市之間梯次向上遷移，以及從經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市、從內(nèi)陸城市向沿海城市的遷移，已經(jīng)成為

46、當(dāng)今我國乃至全球范圍內(nèi)勞動(dòng)力流動(dòng)的基本特征。限于城市政府提供公共服務(wù)的能力，任何城市都不可能無限制擴(kuò)張，城市蔓延越來越成為世界范圍內(nèi)城市發(fā)展的難題。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，人為設(shè)置阻礙人口流動(dòng)的條件越來越不現(xiàn)實(shí)，而住房價(jià)格則成為城市制約人口流入的重要經(jīng)濟(jì)“門檻”。從表4-1示的數(shù)據(jù)中可以看出，目前我國許多城市的住房市場早已不是本市居民的市場。以北京市為例，全國范圍甚至國際范圍的人口流動(dòng)，使非本市居民購買住房的比例超過了1/ 3。由于有能力和條件流動(dòng)的人口，其收入和財(cái)產(chǎn)狀況往往高于其目標(biāo)城市的平均水平，因此能承受更高的房價(jià)，這就在一定程度上推高了目標(biāo)城市的平均房價(jià)。就類似北京的熱點(diǎn)目標(biāo)城市而言，人為壓

47、低房價(jià)、降低人口流動(dòng)的門檻可能會(huì)導(dǎo)致人口增長失控，城市政府提供公共服務(wù)的能力帶來空前的挑戰(zhàn)，最終甚至導(dǎo)致這些城市的衰落。維持一個(gè)較高的房價(jià)作為人口流動(dòng)的門檻或進(jìn)入該城市的“門票”是符合城市發(fā)展規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。與此同時(shí)，城市政府必須為當(dāng)?shù)氐褪杖刖用裉峁┳》勘Ｕ?，為中低收入居民獲取住房提供必要的扶助，使其獲得與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的住房服務(wù)。這樣才能保持城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長期持續(xù)、和諧發(fā)展。表4-1 2006年分城市商品住宅銷售對(duì)象統(tǒng)計(jì)（數(shù)據(jù)來源：人民日?qǐng)?bào)-中國住宅市場調(diào)查）城市名稱本市戶籍人員購買外地人員購買境外人員購買面積占比（%）套數(shù)占比（%）平均價(jià)格（元/ 平方米）面積占比（%）套數(shù)占

48、比（%）平均價(jià)格（元/ 平方米）面積占比（%）套數(shù)占比（%）平均價(jià)格（元/ 平方米）北京63.5161.68761834.1536.7584352.341.5713278上海80.4983.67644114.4712.86112365.343.4717808深圳12.7312.07898582.6983.81108914.584.1212881杭州85.1086.89775914.4812.899540.420.3112306廣州55.0057.00609338.7037.0974776.305.918866大連74.0173.12549225.2826.2961560.710.598710廈

49、門43.1541.06657852.1455.1368254.713.818124鄭州47.3345.66282552.6554.3233810.020.023937三亞83.9158.97360713.0811.4853543.012.558582重慶90.8391.1926898.628.2927760.550.523103烏魯木齊23.0822.56223976.8877.4124780.040.033011d.過分強(qiáng)調(diào)住房商品化忽視政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任 住房商品化和市場化應(yīng)該有一個(gè)漸變的過程。盡管當(dāng)前許多國家政府重點(diǎn)是提供低收入家庭住房保障，但在住房市場價(jià)格高企、中低收入居民缺乏足夠支付能

50、力時(shí)，依然保持了通過可支付產(chǎn)權(quán)住宅(類似中國的經(jīng)濟(jì)適用房)的供應(yīng)來干預(yù)市場的能力。從我國住房制度演變的過程來看，堅(jiān)持住房商品化、市場化和社會(huì)化改革目標(biāo)無疑是非常正確的，但在向這個(gè)目標(biāo)邁進(jìn)的過程中，政府必須保持足夠的提供可支付產(chǎn)權(quán)住宅和可支付租賃住宅的能力，以便對(duì)低收入家庭提供住房保障，對(duì)缺乏支付能力的中低收入家庭提供扶助。東歐國家的住房制度改革，與我國有著類似的經(jīng)歷。在表2 中所顯示的國家中，當(dāng)年公共住房私有化越徹底的國家，當(dāng)前面臨房價(jià)和居民住房支付能力的壓力就越大。至今保持有較高公共出租住宅比例的國家，房價(jià)和住房問題的壓力就小得多 見表4-2 表4-2：東歐和前蘇聯(lián)國家的住房私有化情況數(shù)據(jù)來

51、源：經(jīng)濟(jì)眾說國家名稱1990 年公共出租住宅占全部住宅比例（）2000 年后公共出租住宅占全部住宅比例（）公共住宅私有化的比例（%）阿爾巴尼亞35.51.097.2羅馬尼亞32.72.791.7塞爾維亞22.22.887.4克羅地亞24.02.987.9保加利亞6.63.054.5斯洛文尼亞31.03.090.3匈牙利23.04.082.6亞美尼亞52.54.092.4愛沙尼亞61.05.291.5摩爾多瓦共和國21.05.573.8斯洛伐克27.76.576.5哈薩克斯坦66.16.889.7波蘭31.616.149.1捷克共和國39.117.056.5烏克蘭47.320.057.7俄羅斯聯(lián)

52、邦67.029.056.7e.將房地產(chǎn)政策和住房政策混淆，導(dǎo)致基本住房保障嚴(yán)重缺失。長期以來，我們對(duì)住房問題的特殊性認(rèn)識(shí)不足，片面強(qiáng)調(diào)通過房地產(chǎn)市場來調(diào)節(jié)需求，解決住房問題，用房地產(chǎn)政策代替住房政策。從政策屬性上看，房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟(jì)政策，主要著眼于市場效率；住房政策則是社會(huì)公共政策，更注重社會(huì)公平和居民的基本住房需求，它要解決的問題是，使不同收入狀況的居民住有所居。多數(shù)國家的經(jīng)驗(yàn)證明，住房供應(yīng)既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我國混淆了這兩個(gè)表面相似而有實(shí)質(zhì)區(qū)別的問題，忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職能不到位。 f房消費(fèi)觀念不成熟，住房消費(fèi)行為尚欠理性。

53、隨著住房政策的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)觀念有了積極的變化，但是部分居民住房消費(fèi)觀念還不成熟，住房消費(fèi)行為尚欠理性。受“安居樂業(yè)”傳統(tǒng)觀念的影響，部分居民存在著“租不如買”、“一步到位”的住房消費(fèi)觀念，一味追求“買新房”、“買大房”，既給自身造成巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，成為名副其實(shí)的“房奴”，又影響了住房租賃市場與“二手房”市場的健康發(fā)展，加劇了新房市場的供需矛盾。這在我國住房私有化率的迅速上升中得到反映。在20世紀(jì)70年代末，城市住房私有化率僅在10左右，有些城市甚至低于4；而2002年，城市住房私有化率已經(jīng)高達(dá)82.1。124.2控制手段的不足a.未及時(shí)實(shí)現(xiàn)住房制度改革目標(biāo)向住房政策

54、目標(biāo)轉(zhuǎn)變 住房政策是政府為改善住房的數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格以及所有權(quán)和使用權(quán)而設(shè)計(jì)的目標(biāo)、政策工具和具體政策措施。對(duì)住房政策的一般理解，主要是為全體居民提供住房機(jī)會(huì)的公共住房政策，包括公共住房的供給政策、補(bǔ)貼政策、分配政策、金融政策和管理政策等內(nèi)容。而廣義的住房政策還包括對(duì)完善住房市場、改進(jìn)市場效率的訴求13。不同國家或地區(qū)的住房政策目標(biāo)，往往與其社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和所處的階段、住房狀況等密切相關(guān)。目前，我國政府住房政策目標(biāo)相對(duì)模糊，尤其是在提供公平住房機(jī)會(huì)方面，尚無具體的政策目標(biāo)宣示。有關(guān)住房政策目標(biāo)通常隱含在一系列住房制度改革或市場調(diào)控的政策文件中。使得公共住房政策實(shí)際上是在為住房制度改革或政府干

55、預(yù)住房市場服務(wù)，而不是反過來成為住房制度改革和政府干預(yù)住房市場的依據(jù)。例如，在國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國發(fā) 1998 23 號(hào)）中，提出了“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房”的住房供應(yīng)政策目標(biāo)；在關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見（國辦發(fā) 2006 37 號(hào)）中，提出了通過“加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)”、“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房”和“積極發(fā)展住房二級(jí)市場和房屋租賃市場”來“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”的公共住房政策。這些政策目標(biāo)或措施，均沒有上升到住房政策的高度，因此缺乏系統(tǒng)性、一致性和連貫性。b.市場本身尚不具備匹配住房供求結(jié)構(gòu)的能力從居民家庭而言，隨著其家庭收入的變化，住房消費(fèi)通常要經(jīng)歷一個(gè)先租后買、先小后大、先舊后新的過程。新增住房供應(yīng)所面對(duì)的購房對(duì)象，也包括首次購房、改善住房和豪華住宅三種。市場經(jīng)濟(jì)條件下，住房消費(fèi)的這種層次性是由居民個(gè)人可支配收入或住房支付能力決定的，住房供給的層次性也主要是由