房地產(chǎn)研究調(diào)研報告

1、       房地產(chǎn)研究調(diào)研報告                     內(nèi) 容 提 要xx區(qū)xx鄉(xiāng)，屬于xx市十五計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對xx區(qū)xx鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)xx區(qū)xx鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的

2、特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積11.72萬平方米，項(xiàng)目總投資15594.85萬元。經(jīng)測算項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值3620.11萬元，項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率27.1%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。關(guān)鍵字xx花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營目 錄第一章 前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸二、xx市房地產(chǎn)市場分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、xx地區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析四、xx鄉(xiāng)

3、消費(fèi)者調(diào)查分析第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn)第五章 項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場定位二、產(chǎn)品定位第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算四、項(xiàng)目利潤估算五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析二、項(xiàng)目

4、敏感性分析三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析第十章 結(jié)論與建議第十一章 結(jié)束語第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)第一章 前 言一、報告編制目的1、在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。2、對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。5、對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù)1、xx市規(guī)劃局規(guī)劃方案;2、億房網(wǎng)3、國家建設(shè)部及xx市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;4、xx市200

5、0房地產(chǎn)年鑒;5、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。6、xx市新洪泰中介代理公司提供的資料三、項(xiàng)目概況該地塊位于xx區(qū)xx鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于xx市十五計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一xx鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)xx市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字20012號文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過20%。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住

6、宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。容積率：1.4總建筑面積：11.72萬m2其中：多層住宅：6.72萬m2小高層住宅及別墅：4.48萬m2公建面積：0.5萬m2建筑密度：22.5%綠化率：40%(以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化)第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2017年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。2017年根

7、據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長加快，社會需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。(新華文摘20015)同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000年國房景氣指數(shù)值達(dá)到104.06點(diǎn)，比上年增加2.6點(diǎn)，保持

8、了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長;商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁;商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升;商品房施工總量不斷擴(kuò)大;新開工項(xiàng)目快速增加(如下表)，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭，(中國統(tǒng)計(jì)china statistics 20015)，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征：全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表2017年實(shí)際 比上年同期+%住宅投資(億元) 3318.7 25.8商

9、品房新開工面積(萬平方米) 28295 30.6商品房竣工面積(萬平方米) 23027.9 16.4商品房銷售建筑面積(萬平方米) 16984.1 26.9商品房銷售額(億元) 3571.0 30.1其中：銷售給個人(億元) 2840.3 51.9占總銷售額的比重(%) 79.5 -1. 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。2. 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品

10、住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點(diǎn)。3. 銷售價格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計(jì)增長17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當(dāng)年新增個人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。4. 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、

11、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。5. 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房(90平方米左右)總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。(中國房地產(chǎn)信息20015 real estate information of china 謝家瑾)以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。二、xx市房地產(chǎn)市場分析1. 2017

12、年房地產(chǎn)市場2000年xx市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá)101.29億元，較1999年增長11.07%;全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%;總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%;其中住宅竣工面積達(dá)377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%;全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達(dá)60.2億元;空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481

13、戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：xx市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。(1)個人購買率進(jìn)一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年xx市商品房個人購買率是持續(xù)上

14、升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。(2)房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出：2000年各季度xx市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動作用。價格 指數(shù)一季度 1941.8 1000二季度 1963 1010.9三季度 2003.93 1031.9四季度 2021.66 1041.03(3)截止

15、2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產(chǎn)總投資的58.33%，2000年xx市住宅累計(jì)總投資75.82億元，占房地產(chǎn)總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表：各季度xx市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。2.市場特點(diǎn)分析2.1宏觀市場特點(diǎn)：1.住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。2017年，xx市正式步入

16、住宅的商品時代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經(jīng)過1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2017年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民等、靠、要的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠;2000年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)行零折扣。住宅這個人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經(jīng)濟(jì)軌道。2.空置商品房消化能力加強(qiáng)。2000年xx房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品

17、房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年xx市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。3. 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。2000年xx市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，占全市住宅總竣工面積的17.23%，全年銷(預(yù))售115.14萬平方米，其中預(yù)售38.96萬平方米，銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。4. 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年

18、xx市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而xx市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年xx市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬平方米，而存量房市場交易達(dá)到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了xx房地產(chǎn)市場的梯級消費(fèi)需求。住房一級市場(增量房) 住

19、房二級市場(存量房) 住宅總量起數(shù) 30010起 27130起 57140起建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米5. 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面：已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至8成30年的期限。2000年全市各銀行發(fā)放個人住房貸款共計(jì)29.17億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額11.79億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷(預(yù))售面積的1/4強(qiáng)。2000年新增歸集住房公積金5.38億元，比1999年增長33.94%。共批準(zhǔn)發(fā)放個人住房貸款9019戶，共計(jì)5.41億元，同比增長97.8%;支持

20、個人購房建筑面積達(dá)91.76萬平方米，房屋總價值達(dá)12.56億元。(上圖)6.住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了xx市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。7. 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。2017年xx市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項(xiàng)住

21、房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。截止2017年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時2017年8月底舉辦了百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了xx市中介市場的服務(wù)行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍xx市二、三級市場起到了十分重要的作用。8、 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。2017年xx市各區(qū)聯(lián)動舉辦房交會，進(jìn)一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機(jī)地舉辦了區(qū)級房交會，既促進(jìn)了增量房市場的

22、發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元;二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元;辦理權(quán)證1876起;辦理抵押、按揭245起。2. 2微觀市場特點(diǎn)1.從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。同樣

23、光谷也是2000年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報頻傳，其購買力的強(qiáng)勁推動都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房價還在不斷地攀升。2.從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。3.從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩

24、，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。4.從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。5.從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認(rèn)為最為合理的價位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。6.從樓盤設(shè)計(jì)上看

25、，2017年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。7.從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2017年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區(qū)的銷售，2000年

26、已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。8.從樓盤配套設(shè)施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了xx名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。9.從樓盤的賣點(diǎn)來看，2017年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實(shí)這個概念進(jìn)入xx的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。2017年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學(xué)府佳園打出智能牌，逐漸將這

27、一概念置根于市場中。2017年11月24日舉辦的智能化樓宇博覽會也使智能化概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。10.從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心的特點(diǎn)，成為市民購房的首選。2017年xx房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些

28、問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。3.3分類物業(yè)特點(diǎn)據(jù)武房指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2017年四個季度，xx市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。住宅住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅(jiān)，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是

29、市場的熱點(diǎn)，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的94.5%, 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的94.7%。2017年四個季度我市住宅價格分別為1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，(見右圖)全年平均價格為1983.52元/平方米。1.普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn);2.經(jīng)濟(jì)適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%;我市經(jīng)濟(jì)適用房均價在1300元-1400元/平方米之間;3.別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶

30、動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點(diǎn)。寫字樓由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。2000年四個季度寫字樓價格分別為4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。2000年寫字樓市場的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。2000年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道金融一條街，因此2000年寫字樓最高均價地區(qū)是金融一條街。寫字樓地段-價格分布圖如下：1.建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是xx市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀

31、大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市寸土寸金的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。2.解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，xx廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。3.勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32.8元/平方米，入住率為50%左右。4.中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大

32、廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達(dá)70%。5.寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。加入wto后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動。商業(yè)服務(wù)用房2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房

33、的發(fā)展提供了機(jī)會。我市2000年新開大型商場2家莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。從以上資料可以看出，xx市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。3.2001年及未來xx市房地產(chǎn)市場展望2000年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，

34、呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢。因此2001年也是xx市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。1.2001年xx市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到100億，住宅竣工面積達(dá)500萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。2001年開發(fā)主要集中在xx、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。2.2001年，xx市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購買力。3.繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在2001年xx市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在

35、與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制;二是完善價格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。4.2001年，xx市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進(jìn)市場流通將有重要的推動作用。5.建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。6.規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價原則

36、、定價方式和價格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。7.積極推進(jìn)xx市國民經(jīng)濟(jì)和社會信息化進(jìn)程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像億房網(wǎng)一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。另據(jù)專家預(yù)測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈軟升狀態(tài)。支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚(yáng)，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進(jìn)一步開放，住房

37、金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場將會擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進(jìn)市場消化，提高市場價格起到積極作用。(長江日報20009)(三)有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析(一) 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響截止11月份，我國經(jīng)濟(jì)保持8.2%的高速增長。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值2171

38、億元，比上年同月增長10.6%，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。1-11月累計(jì)完成工業(yè)增加值21327億元，比上年同期增長11.5%。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產(chǎn)增長，表明我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。11月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為97.42%,比上年同月提高0.12個百分點(diǎn)，與上月產(chǎn)銷率基本持平。1-11月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為97.27%,比上年同期提高0.66個百分點(diǎn)。前11個月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長26.1%，仍保持了快速增長的勢頭。 11月份全國居民消費(fèi)價格總水平比上月上漲0.7%，比去年同月上漲1.3%，1-11月累計(jì)平均，全國

39、居民消費(fèi)價格總水平比去年同期上漲0.2%。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目價格分別比上月上漲1.0%和0.3%。(二) xx市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好今年以來，xx市g(shù)dp 一直保持10%以上的增長率，因gdp增長帶來的財政收入增長額約為13億元左右。10月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值24.85億元，按可比價格計(jì)算，比上年同期增長16.35%。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)增幅最高。國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值12.62億元、1.48億元、5.66億元和4.59億元，比上年同期增長10.6%、11.0%、16.9%和3

40、0.3%; 1-10月份，全市完成固定資產(chǎn)投資193.43億元， 比上年同期增長6.7%。其中基本建設(shè)完成投資71.28億元，增長3.6%;更新改造完成46.91億元，增長2.9%;房地產(chǎn)完成70.26億元，增長4.9%。消費(fèi)品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。對外貿(mào)易10月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口3451萬美元，比上年同期增長31.3%，保持較高的增長幅度。截止11月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長14.4%，產(chǎn)品銷售收入增長22.8，實(shí)現(xiàn)利稅增長70.9%，實(shí)現(xiàn)利潤總額由去年同期的負(fù)2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的7.9億減少到5.4億元。(三)全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況

41、良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點(diǎn)，明顯低于去年同期104.82點(diǎn)的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當(dāng)月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重

42、達(dá)20.6%。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計(jì)土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長36.9%。(三) 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標(biāo)，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說x

43、x花園項(xiàng)目在投資機(jī)會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，xx地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，xx地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。該項(xiàng)目位于xx區(qū)xx鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對xx區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是xx區(qū)2000年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)：xx區(qū)價格 xx區(qū)指數(shù)一季度 2218.78 1000二季度 2227.38 1003.876三季度 2223.24 1002.86四季度 222

44、6.24 1003.22000年第四季度xx區(qū)的價格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒有達(dá)到二季度高度，因?yàn)閤x區(qū)的房地產(chǎn)價格水平在xx市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，xx區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)，1998年5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度

45、以2350元/平方米的現(xiàn)房價格出售了4500平方米，銷售業(yè)績較好。xx、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)城市空心化的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、xx生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低于xx區(qū)的均價，本季度銷售了1.65萬方。一、 投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項(xiàng)目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市

46、政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1.土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。該地塊位于xx區(qū)xx鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村(由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成)，新春村(有2000人左右);還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量2.1自然環(huán)境該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個

47、方向的環(huán)境情況：1.南向遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的xx大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿xx大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。2.北向北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。3.東向遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。4.西向西對姑

48、嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。2.2項(xiàng)目周邊情況我們選擇以本地塊為中心，南至五干道(發(fā)展大道)，北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。1. 地形地貌狀況(詳見附圖地形地貌圖)2. 物業(yè)形態(tài)劃分圖(詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖)3. 局部放大圖(詳見附圖局部放大圖)附圖說明1.岱黃公路一帶區(qū)域調(diào)查自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于xx鄉(xiāng)。xx鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線