工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化趨勢

1、一、工業(yè)地產(chǎn)的概念及商業(yè)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)泛指具有工業(yè)類使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及在該類土地 上的做為工業(yè)制造使用的建筑物及其他附屬物的統(tǒng)稱。作為有別于住宅地 產(chǎn)、商用地產(chǎn)和綜合類用地以外的第四類性質(zhì)的用地,工業(yè)類土地上可建的 建筑物的用途范圍通常包括幾種:工業(yè)制造標(biāo)準(zhǔn)廠房和非標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲物 流用房、貨物堆場、工業(yè)配套用房和用于工業(yè)研發(fā)類的樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)作 為工業(yè)產(chǎn)品的主要載體,隨著工業(yè)制造業(yè)的發(fā)展和升級，也已經(jīng)形成了產(chǎn)業(yè)化 的發(fā)展模式，同時(shí)也就逐步具有了其獨(dú)有的商業(yè)模式。自工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌 措資金、尋求產(chǎn)業(yè)政策支持、開始基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供 工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)等一系列

2、活動開始，工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的特性就予以顯現(xiàn)出 來了，這就是工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)都具備“投資大、啟動快、以增值性較強(qiáng)的服 務(wù)實(shí)現(xiàn)收費(fèi)、追求長期穩(wěn)定的回報(bào)”的四大產(chǎn)業(yè)特性。在上海，投資大和啟 動快這兩大特性尤其明顯,上海的工業(yè)園區(qū)在規(guī)劃和定位上都是比較前瞻和 講究一步到位的，資金投入在基礎(chǔ)設(shè)施上是相當(dāng)大的，園區(qū)管委會的機(jī)構(gòu)設(shè)置 比較全面和完善，在招商所需的硬件配備乃至人員經(jīng)費(fèi)預(yù)算上也是毫不吝嗇, 這樣的大投入意味著開發(fā)主體單位需要招商領(lǐng)域的大回報(bào)，于是符合了現(xiàn)今 上海工業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)的一大現(xiàn)象，就是“有土招商”和“無土招商”同步 進(jìn)行。作為中國的經(jīng)濟(jì)中心,上海具有其他省市區(qū)域不具備的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策, 在投資環(huán)境

3、和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向方面總是占據(jù)著領(lǐng)先的地位。上海的工業(yè)園區(qū)往往先 采取“無土招商先引稅”的招商策略,通過政策的優(yōu)惠扶持，吸引一部分的企 業(yè)注冊落戶于工業(yè)園區(qū)，這些企業(yè)不需要土地和廠房，只要有相應(yīng)的辦公室就 好了，他們多半是一些行業(yè)的經(jīng)銷商或者是產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)商,在產(chǎn)業(yè)政策的支 持下他們可以很快的實(shí)現(xiàn)納稅,為地區(qū)帶來新的稅源，園區(qū)同時(shí)再拿稅收的地 方財(cái)政留存部分作為基礎(chǔ)設(shè)施配套經(jīng)費(fèi),這樣就又符合了啟動快的特點(diǎn),形成 了良性循環(huán)，保證園區(qū)開發(fā)的資金鏈不斷,做為工業(yè)園區(qū)自然就能在為國家創(chuàng) 收的同時(shí)又滿足繼續(xù)開發(fā)的要求。目前據(jù)筆者了解，上海工業(yè)園區(qū)的招商策 略和方法已經(jīng)被推而廣之,在一些二線城市也開始了這種開發(fā)

4、模式。目前各 種類型的園區(qū)開發(fā)模式依據(jù)地方政府規(guī)劃的實(shí)際情況和產(chǎn)業(yè)政策的不同而各 不相同,通常常見的模式有四種，即工業(yè)園區(qū)的具有較強(qiáng)的政府導(dǎo)向型的開發(fā) 模式;在生產(chǎn)制造業(yè)具備行業(yè)絕對優(yōu)勢的主體企業(yè)的引導(dǎo)模式；工業(yè)地產(chǎn)投資 商投資開發(fā)模式以及現(xiàn)在大型園區(qū)多采用的多種形勢并存的綜合開發(fā)運(yùn)作模 式。二、工業(yè)地產(chǎn)所處的宏觀環(huán)境2007年7月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布,上半年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長 11. 5%,比上年同期加快0. 5個(gè)百分點(diǎn);其中，一季度增長11.1%,二季度增幅 高達(dá)11. 9%o這些數(shù)字，均遠(yuǎn)超過我國政府年初設(shè)定的全年增長8%的目標(biāo)。 經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行本無懸念，但如此高的增長還是出乎大

5、部分財(cái)經(jīng)官員和專家學(xué) 者的意料。形勢一下變得嚴(yán)峻起來了，中國本就是一個(gè)經(jīng)常用數(shù)據(jù)說話的國 家,這些數(shù)據(jù)說明了什么，各類學(xué)者和政府官員爭論紛紛。7月26日，關(guān)于中 央政治局討論經(jīng)濟(jì)形勢的相關(guān)報(bào)道出爐,可清晰的看到近段時(shí)間被官方仔細(xì) 斟酌、精心表述的“防止經(jīng)濟(jì)增長由過快轉(zhuǎn)向過熱”，在政治局的會議上被 強(qiáng)化為“遏制經(jīng)濟(jì)增長由過快轉(zhuǎn)向過熱”。由此可見我們的最高當(dāng)局已然直 面過熱之虞了。政府對經(jīng)濟(jì)過熱的判斷和調(diào)控力度將會發(fā)生重要變化。細(xì)觀 GDP的構(gòu)成,投資和凈出口增長過快是GDP大幅增長的主要原因。其中貿(mào)易 順差更是屢創(chuàng)新高，幾次的調(diào)控政策均未起到明顯的作用。究其原因有很多， 其中很重要的一點(diǎn)就是工業(yè)

6、體系全球化趨勢下的跨國外包和工業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)鏈 重組引起的，隨著工業(yè)體系全球化趨勢的加劇,越來越多的跨國公司把生產(chǎn)或 服務(wù)轉(zhuǎn)移到海外,再把產(chǎn)品納入旗下的全球供應(yīng)體系，形成供應(yīng)鏈的重組。全 球的工業(yè)格局發(fā)生巨大的變化。而隨著中國改革開放，工業(yè)化進(jìn)度加快，在工業(yè)全球化格局中比較優(yōu)勢明顯， 很快中國就成為全世界最大的工業(yè)產(chǎn)品加工廠。工業(yè)制造企業(yè)紛紛的崛起， 這都源于我們低廉的勞動力和生產(chǎn)資料價(jià)格,雖然在近30年的改革開放的進(jìn) 程中，中國經(jīng)濟(jì)迅速的發(fā)展和崛起，國民的經(jīng)濟(jì)收入提高和社會保障體系逐步 完善起來了。但是不可否認(rèn)的是中國在很多領(lǐng)域是處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端，國內(nèi) 制造企業(yè)的經(jīng)營多數(shù)停留在很多的加工貿(mào)易業(yè)上

7、，而且都是外國的經(jīng)銷商拿 掉大部分的產(chǎn)品利潤，而我們只取得部分低廉的加工費(fèi),這當(dāng)然是中國工業(yè)化 進(jìn)程中的必經(jīng)之路，同時(shí)也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理所致。隨著近幾年中國擴(kuò)大 外資引進(jìn),逐步放開產(chǎn)業(yè)限制領(lǐng)域,越來越多的外資企業(yè)涌入。中國形成了以 外資企業(yè)為主的加工貿(mào)易基地,且供應(yīng)鏈不斷延長，附加值不斷提高,而我們 一些工業(yè)區(qū)在招商定位和產(chǎn)業(yè)化定位上仍是居于現(xiàn)況。正是意識到了這些問 題和目前產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改變,越來越多的各級政府都紛紛開始把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào) 整和產(chǎn)業(yè)升級當(dāng)成主要經(jīng)濟(jì)工作來抓。從上海招商網(wǎng)的區(qū)縣招商欄目中就能 很清晰的看到作為長三角工業(yè)的領(lǐng)頭羊上海正在積極的開展大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)化 線路調(diào)整中。作為長三角的

8、其他二、三線城市也都在積極的備戰(zhàn)新一輪的產(chǎn) 業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)大對接。筆者也曾在很多的報(bào)道上都看到說中國將要面臨著從 世界加工廠向世界工廠轉(zhuǎn)型的時(shí)代的到來,可是如果產(chǎn)業(yè)環(huán)境不優(yōu)化、產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)不升級、產(chǎn)業(yè)模式不盡快轉(zhuǎn)變,要真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型談何容易呢？。三、工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化趨勢就工業(yè)房地產(chǎn)本身意義來說是其帶動了整個(gè)地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，完 成地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的整合以及實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的拓展，也是滿足產(chǎn)業(yè)鏈多元化發(fā)展的 需求載體,工業(yè)房地產(chǎn)更是房地產(chǎn)中一個(gè)重要的產(chǎn)品類型，只是比較特殊,因 為它的用戶及我們平時(shí)口常接觸的房地產(chǎn)用戶不同，企業(yè)和產(chǎn)業(yè)客戶才是它 的目標(biāo)市場。我們長期忽視了工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，只把他做為工業(yè)產(chǎn)品成本的

9、 生產(chǎn)資料之一。但是在產(chǎn)業(yè)升級的帶動下，在國家嚴(yán)控土地使用，發(fā)展集約節(jié) 約用地的大勢下,工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值越來越凸現(xiàn)出來。而產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的切入又 是工業(yè)房地產(chǎn)的重中之重,從工業(yè)房地產(chǎn)角度來說,因?yàn)樗目蛻魧ο蟛灰粯? 他面對需求的基礎(chǔ)也不一樣，所以關(guān)注工業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展必須要密切關(guān)注整 個(gè)中國產(chǎn)業(yè)的升級遞進(jìn)、產(chǎn)能的提高及產(chǎn)業(yè)的更新,說穿了就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必 須不斷的調(diào)整以符合產(chǎn)業(yè)升級要求。上海曾經(jīng)是我國老工業(yè)基地和全國最大的工業(yè)城市。隨著目前世界制造 業(yè)重心逐漸向中國轉(zhuǎn)移,上海又作為我國沿海發(fā)達(dá)城市，正成為眾多國際知名 企業(yè)爭相搶駐的區(qū)域,工業(yè)投資勢必會不斷增加，工業(yè)房地產(chǎn)的作用將更加突 出。上海市政府在

10、“十一五”規(guī)劃中明確提出“市區(qū)體現(xiàn)繁榮繁華、郊區(qū)體 現(xiàn)實(shí)力水平”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局指導(dǎo)思想和“工業(yè)向園區(qū)集中”等“三個(gè)集 中”的指導(dǎo)思想，依據(jù)城市總體規(guī)劃,結(jié)合工業(yè)自身特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,通 過大撤退、大關(guān)閉、大轉(zhuǎn)移，在中心城區(qū)外圍形成東（信息微電子、西（汽車 制造、南（化學(xué)工業(yè)、北（精品鋼材四大產(chǎn)業(yè)基地。2000年后上海逐步通過 對老舊工業(yè)區(qū)的改造搬遷將曾經(jīng)坐落在城市中心的工業(yè)房地產(chǎn)逐步向郊區(qū)工 業(yè)園區(qū)集中。隨著上海工業(yè)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的逐步完成完善，郊區(qū)成為工 業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。上海的閔行、嘉定、青浦、寶山等區(qū)域在第二產(chǎn)業(yè)領(lǐng) 域都得到了蓬勃的發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)中工業(yè)所占的比重越來越大。近幾年來,

11、上 海市區(qū)的商業(yè)環(huán)境越來越成熟,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越來越豐富，配套越來越完善,這些 都推動了工業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和重新定位。近兒年，隨著市區(qū)老式廠房和倉庫的 搬遷外移,一部分的工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)成了商用地產(chǎn),還有相當(dāng)一部分廠房倉庫轉(zhuǎn)向 了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、新型都市經(jīng)濟(jì)園。在城郊接合部，越來越多的產(chǎn)業(yè)園、總部 經(jīng)濟(jì)園象雨后春筍般紛紛建成,形成了一個(gè)大產(chǎn)業(yè),就是我們常說的,近期很 熱的2. 5產(chǎn)業(yè),從目前的各種情況來看,筆者大膽預(yù)測，不久的將來產(chǎn)業(yè)大融合將是上海面臨的新一輪的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。隨著政府的支持力度不斷加大，工業(yè)化市場的成熟也都預(yù)示著產(chǎn)業(yè)化升 級已經(jīng)是必然的趨勢了。借助國外的經(jīng)驗(yàn)來說,在西方國家發(fā)展到后工業(yè)化 時(shí)期,尤其

12、是到20世紀(jì)中葉，隨著公路交通迅速發(fā)展,大城市中心地價(jià)快速上 漲,交通擁擠,環(huán)境惡化,第二產(chǎn)業(yè)開始大規(guī)模向地價(jià)低廉、空間廣闊的郊區(qū) 轉(zhuǎn)移,并且形成新的工業(yè)區(qū)。在20世紀(jì)60年代以后，第三產(chǎn)業(yè)又開始大規(guī)模 的向郊區(qū)擴(kuò)張,在工業(yè)外遷的帶動下，市中心的商業(yè)零售業(yè)、旅館業(yè)迅速向郊 區(qū)副中心遷移;加上通訊通信技術(shù)的快速發(fā)展，高級住宅和辦公樓也開始向郊 區(qū)發(fā)展。這些國外的發(fā)展歷程和我們的產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的線路是相當(dāng) 的接近，只是我們晚了近50年。就目前的上海的情況來分析,上海的郊區(qū)城 市化遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于郊區(qū)工業(yè)化。所以政府也意識到了這一點(diǎn)，市政府在城市建 設(shè)中，為推進(jìn)舊城改造，改善居住環(huán)境,有計(jì)劃的在郊區(qū)

13、開辟居住區(qū),搞配套， 供市民搬遷。所以我們也看到一個(gè)很有趣的現(xiàn)象,在國外，富人和中產(chǎn)階級都 居住在郊區(qū),在國內(nèi)，一般的城市工薪多在郊區(qū),而富有階層多向市中心集 聚。所以在我看來，將來我們將要建設(shè)的是“大園區(qū)”、“大功能區(qū)”，即以 臨港新城為代表的“現(xiàn)代新城”的概念,她涵蓋了多種城市居住功能和多種 產(chǎn)業(yè)功能,第三產(chǎn)業(yè)雖依附于第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，但是已不僅僅是產(chǎn)業(yè)配套 服務(wù)那么簡單的了，所謂的第三產(chǎn)業(yè)她完善了城市副中心的建設(shè)，提升了區(qū)域 產(chǎn)業(yè)含金量,提高并豐富了居住環(huán)境和投資環(huán)境。由上可看出產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的 疊進(jìn)和融合將是一個(gè)可做的大文章。近幾年來,上海的低端工業(yè)產(chǎn)業(yè)外流很頻繁,作為上海輻射區(qū)域的二線

14、城 市，如蘇州、無錫、杭州等又針對上海的情況實(shí)行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，大規(guī)模的吸 引內(nèi)外資投資客商,那些在上海享受了若干年的優(yōu)惠政策的制造性企業(yè)又開 始轉(zhuǎn)向更具優(yōu)惠條件的二線城市。所以上海的產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程必須要更快、工 業(yè)產(chǎn)業(yè)政策要更加完善。上海的工業(yè)房地產(chǎn)將沿著產(chǎn)業(yè)化集聚線路和產(chǎn)業(yè)大 融合,逐步走向高端的趨勢很快會在未來凸顯出來,而上海的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展勢必 會帶動整個(gè)中國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著中國新一代國家*對中國改革開放的深 層詮釋，而政府的導(dǎo)向作用對于工業(yè)地產(chǎn)本身而言也是至關(guān)重要的，作為工業(yè) 地產(chǎn)投資最為活躍的地區(qū)大長三角地區(qū)和華北環(huán)渤海地區(qū)就會面臨著更多的 機(jī)遇，國家在產(chǎn)業(yè)政策上的扶持更是加大了投資的涌入

15、,不可否認(rèn)的是招商政 策的優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)鏈的成熟和產(chǎn)業(yè)資源的豐富才是導(dǎo)致投資者作出投資選擇的 主要原因。從根本上說,工業(yè)房地產(chǎn)的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級的源頭來自國家 產(chǎn)業(yè)政策面的支持。在現(xiàn)在良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境中，我們的產(chǎn)業(yè)進(jìn)程沒理由滯 后。四、工業(yè)地產(chǎn)的投資趨勢近些年來,大量的外資投資聚焦在工業(yè)地產(chǎn)上,隨著國家加大對住宅地產(chǎn) 和商用地產(chǎn)的政策調(diào)控，產(chǎn)業(yè)化投資就正是這樣,說句不恰當(dāng)?shù)脑捑褪恰皷|方 不亮西方亮”。國外的投資大鱷們的注意力已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了工業(yè)房地產(chǎn)且大 有蓬勃發(fā)展之勢。普洛思、AMB、騰飛、新加坡豐樹、日本新熙的等國際投 資集團(tuán)都大規(guī)模的開始了中國的工業(yè)地產(chǎn)投資布.局。世界五大行的戴德梁 行、仲量

16、聯(lián)行、世邦魏理仕、高力國際也紛紛成立了所屬工業(yè)地產(chǎn)部門，建 立了工業(yè)房地產(chǎn)投資專項(xiàng)服務(wù)。當(dāng)然中外地產(chǎn)巨頭紛紛涌入工業(yè)地產(chǎn)，各自 打算不盡相同。外資加大對中國的工業(yè)地產(chǎn)投資力度,主要是基于中國的工 業(yè)地產(chǎn)市場剛剛啟動，現(xiàn)在快速介入意味著他們將可以爭奪更多的“蛋 糕”。何況中國工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率也很高,而且投資回報(bào)的穩(wěn)定性和長 期性更符合國外投資者的投資習(xí)慣。對于這些大型的投資集團(tuán)其投資行為一 旦發(fā)生,通常需要考慮5年TO年甚至更長的時(shí)間的經(jīng)營行為。仲量聯(lián)行簞 事單維其稱：“工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率一般為89rl2樂 最高可達(dá)15%”，但筆 者從上海招商網(wǎng)工業(yè)測評研究中心的一份報(bào)告中可以看到，上海招

17、商網(wǎng)借助良好的政府背景 渠道了解到政府給予大型外資投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策相當(dāng)好，外資投資集團(tuán)的 投資回報(bào)率遠(yuǎn)不止這個(gè)比例，15%的投資回報(bào)率極有可能只是底線。外資在搶占市場的同時(shí)也帶來了新的開發(fā)模式和投資理念。作為世界最 大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，普洛斯于2003年攜“物流地產(chǎn)”概念登 陸中國市場，只用了短短幾年時(shí)間，便完成了在沿海地區(qū)的戰(zhàn)略布局，普洛斯 投資業(yè)務(wù)遍及沿海及內(nèi)陸18個(gè)城市，開發(fā)并管理39個(gè)物流園共計(jì)近70萬平 方米以上的物業(yè)。而在2006年，規(guī)模僅次于普洛斯的美國二號工業(yè)地產(chǎn)巨頭 AMB也高調(diào)宣布在上海投資約1330萬美元,購得面積近2萬平方米的工業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)目及附近一塊待開發(fā)

18、用地,完成了第一筆在華業(yè)務(wù)。這一切僅僅是個(gè)開 始。從AMB總部傳來的消息，未來五年內(nèi)，AMB將在北京、上海及珠三角地區(qū) 投資5億美元開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。新加坡豐樹信托憑借其擁有的多種投資基 金,四處尋覓合適的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)了解，歐洲排名第一的工業(yè)地產(chǎn)商 Gazeley也將進(jìn)駐中國。和記黃埔集團(tuán)地產(chǎn)（天津有限公司以4750萬美元資 本,正式入駐天津和平區(qū)，投資發(fā)展“明星工業(yè)園”。外資的趨之若鷲預(yù) 示著什么呢?那就是高回報(bào)。就拿現(xiàn)在很火的物流地產(chǎn)來說吧,僅在今年上半 年,上海的工業(yè)園區(qū)主干道附近的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫，需求表現(xiàn)得非常強(qiáng)勁,一些新 增供應(yīng)共至在完工前就已經(jīng)被市場完全吸收。其中最為明顯的是,物流

19、倉庫 供應(yīng)緊張,一些大型的國際零售商和第三方物流公司提前預(yù)租。就是鑒于目 前中國現(xiàn)代化的物流設(shè)施緊缺,物流地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯、AMB和Goodman的 項(xiàng)目尚未推此就被DHL、Best Buy、通用汽車和Geodis等公司提前預(yù)租掉 了。而在供應(yīng)緊缺的現(xiàn)狀下，直接導(dǎo)致的就是新建物流中心租金上漲。上海 招商網(wǎng)工業(yè)地產(chǎn)測評研究中心第三季度的指數(shù)報(bào)告中顯示:僅2007年半年時(shí) 間，上海物流地產(chǎn)的租金水平比上半年平均上漲4. 5%而浦東、閔行、南匯 為主的物流倉庫的租金更是飆升了 20%以上。戴德梁行在其工業(yè)地產(chǎn)報(bào)告中 也顯示,DHL在普洛斯臨港物流園的租金成交價(jià)約為1. 0元/平方米/天，緊接 著在A

20、MB奉賢物流中心租賃倉庫,租金成交價(jià)約為0.7元/平方米/天。隨著 租金的不斷上升,越來越多的大型公司開始建造廠房。世界500強(qiáng)企業(yè)3M 公司在上海漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園區(qū)動工興建醫(yī)用器材亞太生產(chǎn)基地， 首期投資超過3億元。而瑞典宜家家居的亞太地區(qū)物流分撥中心項(xiàng)目也在上 海奉賢區(qū)啟動建設(shè)。該中心投資1. 5億美元，占地580畝，倉儲能力將達(dá)到 20萬立方米,建成后將是宜家在亞太地區(qū)最大的物流分撥中心，同時(shí)也是中 國最大的外資倉庫。但是對于國內(nèi)的地產(chǎn)投資企業(yè)而言，他們看中的可能是憑借自身資源實(shí) 現(xiàn)拿地的低成本和今后轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌虡I(yè)用地的增值潛力。大致有以下幾類投 資商：一、原先是住宅地產(chǎn)或者是商

21、用地產(chǎn)的開發(fā)商,很早他們就利用良好的 政府關(guān)系和近水樓臺先得月的資源優(yōu)勢儲備了大量的工業(yè)用地,遲遲沒有開 發(fā)的原因是住宅地產(chǎn)和商用地產(chǎn)可以產(chǎn)生暴利,而工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)不像 以上二者在短期內(nèi)可以產(chǎn)生較大的利潤,可是在近幾年中，國家的宏觀調(diào)控政 策讓他們逐漸的把注意力集中到工業(yè)地產(chǎn)上來,在上海,包括復(fù)地集團(tuán)、鵬欣 集團(tuán)、綠地集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)等在內(nèi)的諸多國內(nèi)知名大型開發(fā)商，都開始涉 足工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。早在2005年初,綠地集團(tuán)就及金山區(qū)簽訂協(xié)議,合作開發(fā) 金山第二工業(yè)區(qū)共計(jì)4. 9平方公里的土地,項(xiàng)目總投資則高達(dá)13億元,其中 綠地集團(tuán)的投資份額占到95%O在2005年7月，鵬欣集團(tuán)投資建設(shè)的上海國

22、 際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園區(qū)正式啟動,據(jù)悉投資額將達(dá)到20多億元人民幣，總建 筑面積超過了 20萬平方米。復(fù)地集團(tuán)也進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,及合作公司共同 開發(fā)上海寶山國際鋼鐵物流服務(wù)業(yè)基地項(xiàng)目，該項(xiàng)目地塊占地面積約為347 畝,總建筑面積為26. 28萬平方米。復(fù)地在合資公司中占50%的股權(quán)比例。 在廣州，包括合生創(chuàng)展、富力、恒大、美林基業(yè)、珠江投資等在內(nèi)的諸多原先住 宅地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)搶先進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域,萬科現(xiàn)在也在積極的尋找機(jī) 會介入工業(yè)地產(chǎn),實(shí)現(xiàn)他的戰(zhàn)略布局。二、大型的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、上市公司在自身的產(chǎn)品生產(chǎn)制造用地中儲備了一 部分的閑置土地，利用租金產(chǎn)生一些受益，俗稱“養(yǎng)地”，靜等土地升值。還 有

23、就是一些公司的生產(chǎn)基地外移,把容易出租出售的土地或者廠房重新包裝 定位實(shí)行招商。他們的招商特點(diǎn)是只出租不出售。從上海招商網(wǎng)得到的消息 稱:新近上市的中國制造業(yè)500強(qiáng)的斯米克集團(tuán)就把其在金橋的生產(chǎn)廠搬至 吳江汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而在空置出來的廠房和儲備用地用來招商。斯米克集 團(tuán)在上海金橋有200多畝工業(yè)用地,在金山有500多畝,在吳江儲備了上千畝 的工業(yè)地產(chǎn)，其管理層的戰(zhàn)略眼光真是高瞻遠(yuǎn)矚。在重慶“圈地”美的集 團(tuán)、海爾集團(tuán)等國內(nèi)家電巨子都不約而同地打著產(chǎn)業(yè)“擴(kuò)軍”的旗號大舉進(jìn) 軍工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、建造自己的工業(yè)園區(qū)；而招商物流把物流配送中心建在了 重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)出口加工區(qū)旁邊，占地100畝;重慶西永微電子工業(yè)園開 發(fā)有限公司總體規(guī)劃16. 7