城市評價的指標(biāo)體系

1、 第6頁，共14頁 目 錄一、運作可行性指標(biāo)2(1) 城區(qū)面積、主城區(qū)（或建成區(qū)）面積2(2) 常住人口2(3) gdp、人均gdp2(4) 商品住宅年銷售面積2(5) 商品住宅年銷售額、銷售均價2(6) 土地機會3(7) 政府配合效率3二、市場趨勢預(yù)測定性指標(biāo)3(1) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢3(2) 民營經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r3(3) 房地產(chǎn)發(fā)展水平3(4) 未來城市規(guī)劃及重大建設(shè)項目4(5) 地方政策導(dǎo)向4(6) 重大城市活動4(7) 城市集聚效應(yīng)及重大經(jīng)濟發(fā)展機會4三、城市市場趨勢評價指標(biāo)4(1) 新開工面積 / 施工面積4(2) 施工面積 / 銷售面積5(3) 施工面積 / 竣工面積5(4)

2、 預(yù)售面積 / 批準(zhǔn)預(yù)售面積5(5) 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 / 固定資產(chǎn)投資額5(6) 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積5(7) 商品住宅價格增幅 / 人均gdp增幅6(8) 投資性購買所占的比例6(9) 房價收入比6(10) 新建商品住宅空置率6(11) 租金 / 價格比7(12) 商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅7(13) 商品住宅價格增幅 / （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅7(14) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額 / 全社會企業(yè)貸款余額8(15) 個人購房信貸比8四、附件：指標(biāo)定義和數(shù)據(jù)來源要求、城市評價報告核心指標(biāo)簡表1一、運作可行性指標(biāo)(1) 城區(qū)面積、主城區(qū)（或建成區(qū)）

3、面積（連續(xù)5年）城區(qū)面積指以“區(qū)”為行政單位的土地面積之和；主城區(qū)（或建成區(qū)）面積指依據(jù)各城市實際情況、體現(xiàn)城市居民生活、消費心理的傳統(tǒng)意義的城市行政單位土地面積之和。(2) 常住人口（連續(xù)5年）分別給出全市常住人口和市區(qū)常住人口20012002200320042005全市常住人口市區(qū)常住人口全市增幅市區(qū)增幅根據(jù)（1）、（2）計算城區(qū)人口密度。同時需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各行政單位人口密度。(3) gdp、人均gdp（連續(xù)5年）20012002200320042005gdp人均gdp增幅必要時需盡量提供主城區(qū)（或建成區(qū)）人均gdp指標(biāo)。 (4) 商品住宅年銷售面積（連續(xù)5年）200120022

4、00320042005商品住宅年銷售面積主城區(qū)（或建成區(qū)）住宅年銷售面積增幅90平米以下商品住宅銷售面積占整個銷售面積比例(5) 商品住宅年銷售額、銷售均價（連續(xù)5年）20012002200320042005商品住宅年銷售額商品住宅銷售均價主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅銷售均價增幅(6) 土地機會 一級市場： 包括至少2年當(dāng)?shù)貒辆帜甓韧频赜媱?、土地市場競爭程度、地價水平等（住宅用地）。要重點關(guān)注、說明政府推地計劃中70%的 90平米以下住宅的土地供應(yīng)及執(zhí)行情況； 二級市場：重點關(guān)注城市二級土地市場機會、活躍程度；要求提供城市當(dāng)前的存量土地總量及分布情況，同時要估算這些存量土地進入房地產(chǎn)市場的年度供

5、應(yīng)量。(7) 政府配合效率對于已經(jīng)進入的城市，通過開發(fā)部門人員以及銷售備案工作人員的感受說明當(dāng)?shù)卣墓ぷ髋浜闲室泽w現(xiàn)當(dāng)?shù)卣墓ぷ餍省τ谖催M入的城市，通過市場調(diào)研人員的現(xiàn)場感受來說明。二、市場趨勢預(yù)測定性指標(biāo)(1) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 主要介紹歷年三次產(chǎn)業(yè)所占比重，以及對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和居民收入產(chǎn)生重要影響的支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向。(2) 民營經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 主要指民營經(jīng)濟對gdp的貢獻(xiàn)程度。民營經(jīng)濟發(fā)展好的地方，個體私營企業(yè)主群體較大且支付能力較高，是中高端住宅市場的潛在消費群體。(3) 房地產(chǎn)發(fā)展水平包括產(chǎn)品開發(fā)水平、營銷水平、知名品牌開發(fā)商的數(shù)量及三級市場發(fā)展情況等。(4) 未來城市

6、規(guī)劃及重大建設(shè)項目重點闡述城市重大規(guī)劃以及該規(guī)劃對城市發(fā)展的重大影響，同時要分析城市重大建設(shè)項目對房地產(chǎn)市場的影響。(5) 地方政策導(dǎo)向包括拆遷政策、土地政策、消費政策情況等。要說明該城市的項目預(yù)售條件、房地海產(chǎn)市場管理方面的相關(guān)稅費(6) 重大城市活動包括是否承辦大型會展、活動等，如奧運會、世博會、亞運會、城運會等。(7) 城市集聚效應(yīng)及重大經(jīng)濟發(fā)展機會分析城市對人口和外地住宅購買力的集聚現(xiàn)狀和這種效應(yīng)的發(fā)展趨勢。分析影響一個城市的重大發(fā)展機會。主要通過對供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實現(xiàn)對特定城市宏觀市場的把握和判斷。三、城市市場趨勢評價指標(biāo) (1) 新開工面積 / 施工面積（連續(xù)5

7、年）指標(biāo)的意義：該指標(biāo)也稱開復(fù)工率，是重要的前瞻性指標(biāo)。新開工面積反映12年后的預(yù)售供應(yīng)量和23年后的現(xiàn)房供應(yīng)量。新開工面積占施工面積比例的高低，反映了當(dāng)前市場運行狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的預(yù)期。該比值的異常變化，結(jié)合近年來新開工面積的增幅，可以預(yù)示下一年度施工面積/銷售面積比值的變化趨勢。20012002200320042005商品住宅新開工面積商品住宅施工面積新開工面積/施工面積(2) 施工面積 / 銷售面積（連續(xù)5年）指標(biāo)的意義：施工面積反映了12年內(nèi)的期房和現(xiàn)房供應(yīng)量；施工面積/銷售面積比值的變化反映供求是否平衡發(fā)展，該指標(biāo)的異常變化能對下一年度的價格走勢起到一定預(yù)示性作用。2001

8、2002200320042005商品住宅施工面積商品住宅銷售面積施工面積/銷售面積注：1.在此仍需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各年商品住宅銷售面積數(shù)據(jù)； 2.在此需提供城市90平米以下住宅各年施工面積、銷售面積數(shù)據(jù) 。(3) 施工面積 / 竣工面積（連續(xù)5年）指標(biāo)的意義：施工面積/竣工面積比值的變化也在一定程度上反映市場供求是否平衡發(fā)展，從一個側(cè)面體現(xiàn)城市房地產(chǎn)開發(fā)周期及房地產(chǎn)開發(fā)水平。20012002200320042005商品住宅施工面積商品住宅竣工面積施工面積/竣工面積 (4) 預(yù)售面積 / 批準(zhǔn)預(yù)售面積（連續(xù)5年）指標(biāo)的意義：即期消費指標(biāo)，反映當(dāng)前商品住宅預(yù)售情況，該指標(biāo)合理區(qū)域在0.8-1

9、，在一般情況下不應(yīng)大于1。 20012002200320042005商品住宅預(yù)售面積商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積商品住宅預(yù)售率 (5) 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 / 固定資產(chǎn)投資額（連續(xù)5年）指標(biāo)的意義：此項指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理及其變化趨勢的基礎(chǔ)性指標(biāo)。20012002200320042005房地產(chǎn)開發(fā)投資額固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額(6) 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積（連續(xù)5年）指標(biāo)的意義：此項指標(biāo)是表明一、二級市場是否協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指標(biāo)。當(dāng)比值大于1時，提示開發(fā)商手中待開發(fā)土地數(shù)量增加。20012002200320042005新增住宅用地可建面積商品住宅新開工

10、面積比值(7) 商品住宅價格增幅 / 人均gdp增幅（連續(xù)5年）指標(biāo)的意義：該指標(biāo)可以作為工具之一判斷房價是否處在正常區(qū)間內(nèi)，房價上漲的空間的大小以及購房者價格承受能力的消長。一般而言，將實際利率值作為房價漲幅的下限，低于此值，房地產(chǎn)投資沒有效益；但是房價上漲也不能過快，通常情況下，房價的漲幅應(yīng)與gdp的增幅或收入的增幅相接近。200020012002200320042005商品住宅價格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價格增幅人均gdp增幅比值要求：圖表說明。(8) 投資性購買所占的比例（連續(xù)5年）指標(biāo)的意義：投資性購買所占比例是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。在一個價格平穩(wěn)的市場中，以居住為目的的購房

11、者居多或長期投資為主，這樣的市場結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，抗市場波動能力較強，而在一個房價上漲過快的市場里，房價的快速上漲刺激了投機者的增加，以短期獲利為目的的投機行為反過來又會加劇房價的上揚速度。我們把購房者中投資所占比例確定在一定范圍之內(nèi)，才能判定一個市場是否健康理性，國際上的警戒標(biāo)準(zhǔn)為20%。20012002200320042005投資性購買所占的比例外地人購房比例(9) 房價收入比（連續(xù)5年）指標(biāo)意義：將某城市各個年度的房價收入比進行縱向比較可以發(fā)現(xiàn)近年來房價增長與收入增長的匹配程度；將各城市的房價收入比進行橫向比較可以反映個城市的房價透支程度和未來增長空間的相對大小。2001200220032004

12、2005房價收入比(10) 新建商品住宅空置率（連續(xù)5年）指標(biāo)的意義：空置率是用截止到報告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面積除以近三年新建商品住宅竣工面積之和。主要是反映報告期當(dāng)期(某年)商品住宅的空置情況，也能體現(xiàn)新房供應(yīng)和需求的匹配狀況。空置率過高過低既表示市場的過冷過熱，又將引發(fā)商品住宅價格的波動。20012002200320042005商品住宅空置面積（空置一年以上）近三年新建商品住宅竣工面積新建商品住宅空置率（%）(11) 租金 / 價格比（連續(xù)5年）指標(biāo)的意義：主要反映買房租房的成本差，從側(cè)面反映房價水平是否合理。典型住宅1典型住宅2典型住宅3年租金銷售總價租金/價格數(shù)據(jù)來源

13、：典型樓盤調(diào)研。(12) 商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅（連續(xù)5年）指標(biāo)的意義：主要反映歷年來房價增長與居民收入的增長是否匹配。20012002200320042005商品住宅價格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價格增幅人均可支配收入增幅比值 (13) 商品住宅價格增幅 / （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅（連續(xù)5年）指標(biāo)的意義：該指標(biāo)可以對“商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅”這一指標(biāo)起到側(cè)面印證的作用。因為有些城市統(tǒng)計的人均可支配收入并不能很好地反映居民真實的經(jīng)濟實力，而人均消費支出人均儲蓄余額能從側(cè)面印證居民的經(jīng)濟實力，因此用這一指標(biāo)來輔助判斷房價水平與居民收入水平是否匹配。

14、20012002200320042005商品住宅價格增幅（人均消費支出人均儲蓄余額）增幅比值 (14) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額 / 全社會企業(yè)貸款余額（連續(xù)5年）指標(biāo)的意義：該指標(biāo)是表明銀行資金具體投向的指標(biāo)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的信心。如果該指標(biāo)過高，表示銀行資金大量投向房地產(chǎn)市場，一方面會影響宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面也會過度激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情，盲目擴大開發(fā)規(guī)模。20012002200320042005房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額全社會企業(yè)貸款余額比值(15) 個人購房信貸比（連續(xù)5年）指標(biāo)的意義：該指標(biāo)一方面反映了個人購房的現(xiàn)時支付能力，另一方面也表示在一定政策條件

15、下，個人對預(yù)期收入水平增加和未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的信心。過低表示市場信心不足，過高則表示市場過熱，銀行風(fēng)險隨之加大。20012002200320042005新增住房個人貸款額商品住宅銷售額存量住宅買賣金額個人購房信貸比6四、附件：指標(biāo)定義和數(shù)據(jù)來源要求、城市評價報告核心指標(biāo)簡表指標(biāo)定義、統(tǒng)計口徑和數(shù)據(jù)來源要求指標(biāo)名稱指標(biāo)定義數(shù)據(jù)來源要求數(shù)據(jù)修正新開工面積/施工面積該指標(biāo)也稱開工率，是重要的前瞻性指標(biāo)。新開工面積是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的商品住宅建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的商品住宅面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的商品住宅面積。新開工面積，反映12年后預(yù)售供應(yīng)量和23年后現(xiàn)房供應(yīng)量。新

16、開工面積占施工面積比例的高低，反映了當(dāng)前市場運行狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的預(yù)期。建委施工面積/銷售面積商品住宅施工面積：指報告期內(nèi)所有施過工的商品住宅面積之和。它包括本期新開工的商品住宅面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的商品住宅面積、以及上期已經(jīng)停、緩建在本期又恢復(fù)施工的商品住宅面積。本期開工后又停、緩建的商品住宅面積仍包括在本期施工面積中；銷售面積：核心是反映城市當(dāng)期實際成交面積總量。北京等一線城市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)具體指已簽訂商品住宅銷售合同并在報告期正式交付購房者使用的商品住宅面積，它包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工并交付使用的商品住宅面積。其它二三線城市統(tǒng)計口徑可能有所不同

17、，但均應(yīng)反映市場實際供需情況,應(yīng)以當(dāng)?shù)胤抗芫之?dāng)期備案成交數(shù)據(jù)為準(zhǔn)建委/房地產(chǎn)交易中心（房管局）竣工面積商品住宅竣工面積：指報告期內(nèi)商品住宅建筑按照設(shè)計要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。建委施工面積 / 竣工面積施工面積/竣工面積比值的變化也在一定程度上反映市場供求是否平衡發(fā)展，從一個側(cè)面體現(xiàn)城市房地產(chǎn)開發(fā)周期及房地產(chǎn)開發(fā)水平。預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積預(yù)售面積：是指在報告期內(nèi)已簽訂預(yù)售合同，但在報告期末仍未竣工交付使用的商品住宅面積。（報告期預(yù)售又在報告期內(nèi)竣工交付的商品住宅面積列入實際銷售面積）批準(zhǔn)預(yù)售面積：是指房地

18、產(chǎn)主管部門當(dāng)年核發(fā)給房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售許可證上的商品住宅面積的總和；房管局或房地產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額全社會固定資產(chǎn)投資：是以貨幣表現(xiàn)的建造和購置固定資產(chǎn)活動的工作量，它是反映固定資產(chǎn)投資規(guī)模、速度、比例關(guān)系和使用方向的綜合性指標(biāo)。全社會固定資產(chǎn)投資按管理渠道可分為基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資和其他固定資產(chǎn)投資四個部分；房地產(chǎn)開發(fā)投資：指房地產(chǎn)開發(fā)公司、商品房建設(shè)公司及其他房地產(chǎn)開發(fā)法人單位和附屬于其他法人單位實際從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營的活動單位統(tǒng)一開發(fā)的包括統(tǒng)代建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物和配套的服務(wù)設(shè)施，土地開發(fā)工程（

19、如道路、給水、排水、供電、供熱、通訊、平整場地等基礎(chǔ)設(shè)施工程）的投資；不包括單純的土地交易活動。國土局新增住宅用地可建面積/商品住宅新開工面積新增住宅用地可建面積：年度新增住宅用地交易面積與相應(yīng)容積率的乘積；商品住宅新開工面積：同上。國土局商品住宅價格增幅/人均gdp增幅 gdp：是按市場價格計算的地區(qū)生產(chǎn)總值的簡稱。它是一個地區(qū)所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果。地區(qū)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形式，即價值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。從價值形態(tài)看，它是所有常住單位在一定時期內(nèi)所生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價值超過同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價值的差額，即所有常住單位的增加值之和；從收入形態(tài)看，它是

20、所有常住單位在一定時期內(nèi)所創(chuàng)造并分配給常住單位和非常住單位的初次分配收入之和；從產(chǎn)品形態(tài)看，它是最終使用的貨物和服務(wù)減去進口貨物和服務(wù)。在實際核算中，地區(qū)生產(chǎn)總值的三種表現(xiàn)形態(tài)表現(xiàn)為三種計算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映地區(qū)生產(chǎn)總值及其構(gòu)成。人均gdp：gdp總量除以常住人口數(shù)；人均gdp增幅：指用歷年人均gdp數(shù)據(jù)直接計算得出的環(huán)比增幅派生指標(biāo)此處的商品住宅均價應(yīng)該剔除掉配套商品房；部分城市由于情況特殊其人均gdp是gdp總量除以常住人口，如深圳、東莞投資性購買所占比例（及外地人購買所占比例）投資性購買：指以出租或轉(zhuǎn)讓為目的，短期內(nèi)不自住的購買行為；投資性購買比

21、例：投資性購買面積（或外地人購買面積）除以年度商品住宅銷售面積的比值房管局或房地產(chǎn)交易中心通過典型樓盤調(diào)研進行修正房價收入比房價：年度新建商品住宅銷售均價；收入：年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入；可支配收入：指城鎮(zhèn)調(diào)查戶可用于最終消費支出和其他非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及調(diào)查戶的記賬補貼后的收入。計算公式：可支配收入=家庭總收入-交納所得稅-個人交納的社會保障支出-記賬補貼房價收入比（新建商品住宅均價×90）/（城市人均可支配收入×戶均人口數(shù)）房管局/統(tǒng)計局新建商品住宅空置率空置率是用截止到

22、報告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面積除以近三年新建商品住宅竣工面積之和。該指標(biāo)主要是反映報告期當(dāng)期(某年)商品住宅的空置情況，也能體現(xiàn)新房供應(yīng)和需求的匹配狀況。房管局/統(tǒng)計局租金/價格比某套商品住宅年租金總和除以該套商品住宅總價的比值典型樓盤抽樣商品住宅價格增幅/(人均消費支出人均儲蓄余額)增幅城市居民儲蓄存款余額：指某一時點城市居民存入銀行及其他金融機構(gòu)的儲蓄金額，不包括居民的手存現(xiàn)金和工礦企業(yè)、部隊、機關(guān)、團體等單位存款。城市居民消費支出：指被調(diào)查的城市居民家庭用于滿足家庭日常生活消費需要的全部支出，包括食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育文化服務(wù)、居住、

23、雜項商品和服務(wù)等八大類。 城市居民服務(wù)性消費支出：指被調(diào)查的城市居民家庭用于本家庭支付社會提供的各種文化和生活方面的非商品性服務(wù)費用。不包括為別人付款的服務(wù)。服務(wù)消費與商品消費不同，其特點在于其勞動過程和消費過程在時間與空間上的統(tǒng)一。派生指標(biāo)（數(shù)據(jù)來源于房管局、統(tǒng)計局）商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅城市居民可支配收入：指被調(diào)查的城市居民家庭可用于最終消費支出和其它非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及調(diào)查戶的記賬補貼后的收入。商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅的比值反映房價漲幅與居民收入的匹配程度，能說明房地產(chǎn)市場投機程度的大小及健康程度。派生指標(biāo)（人均可支配收入的數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計局）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會企業(yè)貸款余額該指標(biāo)是表明銀行資金具體投向的指標(biāo)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的信心。如果該指標(biāo)過高，表示銀行資金大量投向房地產(chǎn)市場，一方面會影響宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面也會過度激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情，盲目擴大開發(fā)規(guī)模。中國人民銀行××分行發(fā)布的城市金融運行報告?zhèn)€人購房信貸比該指標(biāo)是當(dāng)年新增個人住房貸款占個人購房金額的比例。它一方面反映了個人購房的現(xiàn)時支付能力，另一方面也表示在一定政策條