XX家園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、xx縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx家園建設(shè)可行性研究報(bào)告陜西xx建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司二一年十月二十日xx縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx家園建設(shè)可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：xx縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)地址：xx縣城北大街項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：編制時(shí)間：2010年10月20日目 錄第一章 概述一、項(xiàng)目背景二、投資開發(fā)商概況三、項(xiàng)目概況四、編制依據(jù)與研究范圍第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析一、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)改善市民的居住環(huán)境，提升xx縣的整體形象有積極意義二、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)xx縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)xx縣住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有重要意義第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策略第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件、選址

2、一、區(qū)域自然條件二、建筑材料來(lái)源及運(yùn)輸條件三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件第五章 工程進(jìn)度安排第六章 項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)第七章 工程設(shè)計(jì)和功能要求一、工程設(shè)計(jì)二、功能要求第八章 消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生及節(jié)能一、消防二、環(huán)境保護(hù)三、勞動(dòng)衛(wèi)生四、節(jié)能第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算二、資金籌措第十章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算一、概述二、計(jì)算期估算三、銷售收入估算四、銷售稅金及附加估算五、開發(fā)投資估算六、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算第十一章 財(cái)務(wù)效益分析一、靜態(tài)投資收益分析二、借款償還能力分析第十二章 結(jié)論第一章 概述一、項(xiàng)目背景榆林市物化天寶，能源礦產(chǎn)資源富集一地，被譽(yù)為中國(guó)的“科威特”，有我國(guó)陸上探明的最大整裝氣田。煤炭

3、、天然氣、石油、巖鹽組合配置良好，開發(fā)潛力巨大，是21世紀(jì)中國(guó)的能源接續(xù)地，是正在建設(shè)的國(guó)家能源化工基地，是國(guó)家西氣東輸、西電東送、西煤東運(yùn)的重要源頭。xx縣榆林市的縮影，榆林已發(fā)現(xiàn)的八大類40多種礦產(chǎn)資源，xx樣樣都有，特別是煤、油、氣、鹽四種資源，儲(chǔ)量大，具有重大開發(fā)價(jià)值。近年來(lái)，xx縣經(jīng)濟(jì)取得了快速發(fā)展，2008年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值52.89億元，比上年增長(zhǎng)23%（可比價(jià)）；全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資70.81億元，比上年增長(zhǎng)154.7%；全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.09億元，比上年增長(zhǎng)24%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入4.9億元，增長(zhǎng)158%，其中實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入1.05億元，增長(zhǎng)102%；農(nóng)

4、民人均純收入3380元，城鎮(zhèn)居民可支配收入12163元，分別增長(zhǎng)50.2%、51.2%。能源的開發(fā)促進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。2008年全市住宅建設(shè)完成建筑面積120萬(wàn)平方米，完成投資12.76億元，建設(shè)規(guī)模、投資額與上年相比，同比增長(zhǎng)10%和9.8%。一批初具規(guī)模的住宅小區(qū)陸續(xù)形成。住房市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步成為消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。但是，由于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，除極少數(shù)中高檔樓盤外，現(xiàn)有商品房大多以中低檔住宅開發(fā)為主，除面積較大外，基本上承襲了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無(wú)生機(jī)和現(xiàn)代感，不要說(shuō)住宅向人性化、花園

5、化、園林化、生態(tài)化等發(fā)展，有的甚至連基本的綠化都沒(méi)有。榆林市是我國(guó)的能源化工、旅游開發(fā)城市，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，人們生活水平迅速提高，對(duì)住宅的要求早已經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求更高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。因此，開發(fā)中高檔住宅小區(qū)，營(yíng)造“花園式”、“人性化”的住宅環(huán)境是廣大城市居民的迫切愿望。本項(xiàng)目也就是在這樣的背景下被提出和醞釀實(shí)施。二、投資開發(fā)商概況1、公司名稱：xx縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、注冊(cè)地址：xx縣城南大街3、注定代表人：楊來(lái)貴4、注冊(cè)資本：1000萬(wàn)元5、經(jīng)營(yíng)范圍：房產(chǎn)開發(fā)建造、出租和管理自建商品房及配套設(shè)施；房地產(chǎn)開發(fā)展及商品房銷售。三、項(xiàng)目概況1、

6、項(xiàng)目名稱：xx縣通淵小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目2、項(xiàng)目地址：xx縣城北大街西側(cè)，老四九服裝廠舊址3、占地面積：5417.63平方米（8.13畝）建筑占地面積2078.63平方米，其中：酒店871.34平方米，1#商住樓798.68平方米，2#商住樓408.8平方米。4、總建筑面積：25235.20平方米其中，酒店10456.08平方米，1#商住樓7829.52平方米，2#商住樓5949.6平方米。5、建筑密度：38.37%6、容積率：4.667、綠化率：30%8、建設(shè)內(nèi)容：新建商住樓3棟，其中1#商住樓16層，2#商住樓17層，3#商住樓12層。9、計(jì)算期：5年，其中建設(shè)期：3年10、投資與收益概況該項(xiàng)目總

7、投資5150萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售收入6309萬(wàn)元（售價(jià)按住宅平均價(jià)格2500元/m2），扣除各項(xiàng)稅費(fèi)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)608萬(wàn)元，上繳費(fèi)550萬(wàn)元。序號(hào)指標(biāo)指標(biāo)值1全部投資利益率15.75%2全部投資利稅率22.50%3資本金投資凈利潤(rùn)率78.78%4全部財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）23.45%5資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）17.55%四、編制依據(jù)與研究范圍1、編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合核項(xiàng)目的具體情況，該可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)；陜西省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；榆林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃；建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)

8、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；榆林市城市總體規(guī)模；xx縣城鄉(xiāng)發(fā)展總體規(guī)劃；開發(fā)商提供的其它有關(guān)資料。2、研究范圍該可性行研究報(bào)告的研究范圍包括：總論；項(xiàng)目建設(shè)必要性分析；項(xiàng)目市場(chǎng)分析；建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排；項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)；工程設(shè)計(jì)和功能要求消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算；財(cái)務(wù)效益分析；盈虧平衡分析；風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策；結(jié)論。在此基礎(chǔ)下，考察項(xiàng)目建設(shè)的必須性、可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、投資者進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決定提供比較可靠的依據(jù)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析一、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)改善市民的居住環(huán)境，提升xx縣的整體形象有積極意義。榆林歷史悠久，人杰地靈

9、，是國(guó)務(wù)院命名的“歷史文化名城”。目前，榆林市已發(fā)現(xiàn)8大類48種礦產(chǎn)，潛在價(jià)值45萬(wàn)億元，集煤、油、氣、鹽四大資源于一地，儲(chǔ)量大，質(zhì)量好，世界罕見，被譽(yù)為“東方的科威特”。伴隨著資源的開發(fā)，榆林市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，同時(shí)居民收入大幅度提高。經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，使榆林城市規(guī)模的不斷發(fā)展，人口激增，市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅數(shù)量和質(zhì)量明顯滿足不不了日益增長(zhǎng)的人口需要；另一方面因歷史原因，榆林城區(qū)存在大面積的舊平房，這與榆林市要發(fā)展為西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、特色文化大市和綠色生態(tài)名市的目標(biāo)，無(wú)論是形象方面還是經(jīng)濟(jì)方面都是格格不入的。為此，榆林市房地產(chǎn)業(yè)第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要明確將改善居民住房條件、提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市健康發(fā)

10、展納入了今后的工作重點(diǎn)。xx縣舒雅住宅小區(qū)的建設(shè)正是為順應(yīng)市委市政府的政策，為促進(jìn)土地的升值，進(jìn)而改善城市居民的居住、生活條件，并提升城市的整體形象而開發(fā)的項(xiàng)目。二、該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)xx縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)xx縣住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有重要意義榆林市作為國(guó)家重要的能源化工基地，近年來(lái)隨著不斷開發(fā)，經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增速每年以17%甚至更高的速率遞增，已連續(xù)六年為全省第一，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全省前列。隨著人們收入的提高，城市居民對(duì)住宅的需求也早已經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求“環(huán)境化”、“人性化”、“花園式”等高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。同時(shí)，榆林市政府也正在積極推動(dòng)住宅商品化、市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)

11、程。房改作用突出，住宅產(chǎn)業(yè)超勢(shì)明顯。隨著住房制度改革的深入，公積金制度和個(gè)人住房抵押貸款制度的完善及有關(guān)住房市場(chǎng)的啟動(dòng)，榆林市個(gè)人購(gòu)房的比例會(huì)進(jìn)一步提高，住宅市場(chǎng)將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化。該項(xiàng)目已得到了xx縣人民政府的大力支持，項(xiàng)目的實(shí)施必然對(duì)榆林市的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的示范效應(yīng)，進(jìn)而對(duì)推動(dòng)榆林市住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程有積極意義。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為xx縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資待續(xù)增長(zhǎng)，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)

12、，為城市發(fā)展、居民居住水平的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展健康與否對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。特別是現(xiàn)階段，國(guó)家針對(duì)產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快等問(wèn)題出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)面臨的外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。在這種背景下，在現(xiàn)有的規(guī)模基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)還有多大的發(fā)展空間，市場(chǎng)供求關(guān)系將怎么變化，成了社會(huì)各界關(guān)注的問(wèn)題。為此，我們從分析近幾年的統(tǒng)計(jì)資料入手，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進(jìn)行由淺入深的剖析，以滿足各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的決策需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持協(xié)調(diào)健康發(fā)展。2、xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析2008年，受金融危機(jī)影響，xx房地產(chǎn)受到前

13、所未有的沖擊。但隨著國(guó)家住房制度改革的深化、擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施以及榆林城市建設(shè)步伐的加快，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)必將會(huì)呈現(xiàn)出投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，市價(jià)平衡運(yùn)行的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，住宅的主導(dǎo)地位進(jìn)一步加強(qiáng)。2008年全市努力促進(jìn)房產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，建立和完善住房保障體系，積極引導(dǎo)住房難消費(fèi)，投資10億元，完成房地產(chǎn)開發(fā)面積50萬(wàn)平方米，大力推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)社會(huì)化管理，新增物業(yè)服務(wù)小區(qū)20個(gè)，物業(yè)服務(wù)覆蓋面達(dá)到30%。（2）購(gòu)置土地大幅增長(zhǎng)，土地價(jià)格不斷攀升，帶動(dòng)土地購(gòu)置費(fèi)上漲較快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地交易平均價(jià)格由2003年的30萬(wàn)元/畝提高到200元/畝，

14、平均年增長(zhǎng)近50萬(wàn)元。（3）商品房銷售日趨活躍。商品房的市場(chǎng)消費(fèi)需求旺盛，帶動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的大幅度上升。2004年，商品房實(shí)際銷售平均價(jià)格為每平方米1100元，2007年上漲到了3500元，年均增長(zhǎng)70%。3、xx縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極影響房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。（1）房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)的建筑成本70%左右是材料有耗，能帶動(dòng)冶金、建材、化工、裝飾材料、家電等50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)了裝飾、裝修、物業(yè)管理等新興服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)之一。（2）房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)投資需求和消費(fèi)需求的重要?jiǎng)恿Α?0

15、08年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.76億元，成為固守資產(chǎn)投資渠道中表現(xiàn)最為活躍的部分。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)高、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)的行業(yè)，它的發(fā)展一方面可以直接刺激投資需求，另一方面可以間接拉動(dòng)消費(fèi)需求。（3）房地產(chǎn)業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速增長(zhǎng)，特別是商品住宅資高速增長(zhǎng)，促進(jìn)了城市建設(shè)的發(fā)展，人們的居住條件得到極大改善，人民生活水平進(jìn)一步提高。2008年末，居民人均住房建筑面積由2000年的20.6平方米提高到了30平方米。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)（1）房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展空間廣闊宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從中長(zhǎng)期看，國(guó)家最近出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)

16、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)為持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的提高、國(guó)家能源重化工基地建設(shè)及“全面加快西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、特色文化大市、綠色生態(tài)名市”建設(shè)的提出，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的政策保障。良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設(shè)日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強(qiáng)，周邊地區(qū)的聚集作用進(jìn)一步加大。隨著能源的大規(guī)模的開發(fā)和利用，榆林的名片越來(lái)越亮麗，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，為投資規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。在加強(qiáng)城市硬環(huán)境建設(shè)的同時(shí)，榆

17、林市政府注重軟環(huán)境建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對(duì)吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進(jìn)作用。較大的利潤(rùn)空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。任何一個(gè)行業(yè)，任何一個(gè)企業(yè)的最終目標(biāo)都是追求利潤(rùn)最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外，據(jù)業(yè)內(nèi)專家測(cè)算，目前單個(gè)房地產(chǎn)七發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率在3050%，甚至更高，這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。榆林作為陜西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡，具備較大的市場(chǎng)空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)需求，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)定位，來(lái)尋求市場(chǎng)的縫隙，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，獲得更多利潤(rùn)。（2）房地產(chǎn)需求

18、十分旺盛，開發(fā)潛力巨大消費(fèi)升級(jí)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)住房改善型需求增長(zhǎng)。一方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，國(guó)外先進(jìn)國(guó)家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時(shí)，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期。20062008年，我市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)低于40%，居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面,消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)總量，提高住房消費(fèi)質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長(zhǎng)。另一方面，從消費(fèi)水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)，消費(fèi)水平的提高，無(wú)疑為住房質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2008年xx縣財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。地區(qū)生產(chǎn)值首次突存破50億元大關(guān)，達(dá)到52億元。城市化進(jìn)程

19、加快提供自型住房需求。城市化是世界各國(guó)共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。因?yàn)槌鞘谢l(fā)展所帶來(lái)的人口增長(zhǎng)，將提供巨大的自動(dòng)型住房需求。在我市發(fā)展所帶來(lái)的人口增長(zhǎng)，將提供巨大的自動(dòng)型住房需求。在我市發(fā)展規(guī)劃中，二十年后，我市人口將從現(xiàn)在的10萬(wàn)人增加至未來(lái)的20萬(wàn)，以人均住房面積30平方米）（小康標(biāo)準(zhǔn)）計(jì)算，每年平均需要約10萬(wàn)平方米的住房。生活水平提高，主動(dòng)型住房需求大。2008年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積20平方米，高于全國(guó)平均水平24.97平方米。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積

20、達(dá)到35平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口人每年住房增加1.0平方米保守估算,每年就需要約20萬(wàn)平方米的住房.因此,潛在的主動(dòng)型市場(chǎng)需求鈄為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間.綜上所述,我市每年住房需求在115萬(wàn)平方米以上,需求十分旺盛,開發(fā)潛力巨大。（3）房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，未來(lái)前景看好從供給來(lái)看，建材成本及地價(jià)的上漲將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；從需求來(lái)看，有效需求的逐漸擴(kuò)大將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格將延續(xù)幾年來(lái)快速增穩(wěn)中有升的房好態(tài)勢(shì)，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在能源的開發(fā)，廠礦企業(yè)的增多，使移榆人口快速增加，在榆購(gòu)房的人

21、將越來(lái)越多；同時(shí)，對(duì)榆林發(fā)展前景的看好，住宅小區(qū)配套設(shè)施的完善及環(huán)境的改善，吸引大批周邊縣城的消費(fèi)者到榆林來(lái)購(gòu)房或進(jìn)行房地產(chǎn)方面投資。二、項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策略（一）項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析1、消費(fèi)者分析xx過(guò)去以單位福利建房為主，房地產(chǎn)開發(fā)起步遲，但發(fā)展迅速。近幾年來(lái)，能源的開發(fā)，xx出現(xiàn)了無(wú)數(shù)“暴富階層”，這些客戶群里面的人不僅的有私營(yíng)企業(yè)主、政府機(jī)關(guān)官員、國(guó)有大中型企業(yè)管理者，而且有更多因煤氣油開發(fā)而帶動(dòng)起來(lái)的廣大普通老百姓，他們逐漸演變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)主流。這些中堅(jiān)購(gòu)房群體他們?yōu)榱烁淖兣f的環(huán)境，追求更好的環(huán)境，房好的居住氛圍與便利的配套設(shè)施。對(duì)他們而言，價(jià)格在25004000元/m2之間的樓盤是他們可以

22、做到收支平衡的選擇。2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（1）xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀概況和房地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)的大中城市相比，xx縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，但同時(shí)也在快速向前發(fā)展。目前，xx縣的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：建筑風(fēng)格和建筑規(guī)劃陳舊落后xx縣正大開發(fā)的樓盤中，基本完全承襲了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無(wú)生機(jī)和現(xiàn)代感。雖然在面積上越來(lái)越舒適，有90%以上為三房二廳120平方米以上的中大戶型，但其戶型設(shè)計(jì)仍停留在戶型單一，開間布局不合理的階段。不注重環(huán)境營(yíng)造當(dāng)具有代表性的大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)在景觀環(huán)境營(yíng)造上走過(guò)了綠化、人性、花園、園林、生態(tài)等過(guò)程而向更高的層次發(fā)展時(shí)，x

23、x縣的住宅開發(fā)卻沒(méi)有注重景觀、環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，更多的甚至連基本的綠化都做不到。xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀近兩年來(lái)，xx縣房地產(chǎn)開發(fā)竣工和銷售面積曲線走勢(shì)一致，商品房空置率大面積下降，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)。作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在xx已經(jīng)步入高速發(fā)展的快車道。但由于開發(fā)理念、區(qū)域文化種種因素影響，xx縣的房地產(chǎn)高端市場(chǎng)潛力未能發(fā)掘和有效利用，市場(chǎng)幾乎一片空白，而有購(gòu)買力的消費(fèi)群體見多識(shí)廣，更苦于xx沒(méi)有理想中的高檔住宅令他們找不到歸宿。3、可以承受的價(jià)格15002000元/m2的房?jī)r(jià)是大眾理想價(jià)，但在xx已經(jīng)很少xx縣居民所能承受的價(jià)格區(qū)間為3000元/m2左右的房?jī)r(jià)的，而4000

24、元/m2以上的房子很可能讓普通人望塵莫及。4、住房面積需求100130平方米左右是市場(chǎng)普遍的選擇，根據(jù)xx住房消費(fèi)者需求的的住房面積供求調(diào)查，60平方米以下商品房不適宜居住，而90130平方米這個(gè)面積范圍是市民普遍的選擇。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位本住宅項(xiàng)目是xx縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的住宅項(xiàng)目，綜合考慮目標(biāo)客戶的家庭可支配收入狀況，以人性化設(shè)計(jì)為理念，推陳出新，最大程度地發(fā)揮當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)，最大限度地方便居民的生活。1、項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷組合（1）項(xiàng)目產(chǎn)品策略該項(xiàng)目將按建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定aa級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)。商品住宅性能認(rèn)定是建設(shè)部面向全國(guó)推廣的21世紀(jì)換代住宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在按標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)

25、的住宅產(chǎn)品并不多見，至少在榆林地區(qū)很少的。本住宅項(xiàng)目必將成為榆林市建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定示范小區(qū)。戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新產(chǎn)品的戶型做到四明設(shè)計(jì)，居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間均有直接采光通風(fēng)窗，淺進(jìn)深、大開間、高使用率。項(xiàng)目的庭院設(shè)計(jì)組團(tuán)間庭院化，地上均為綠化景觀點(diǎn)綴于樓宇間。除以上創(chuàng)新外，產(chǎn)品還具有與榆林一般豪宅同步的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)：一是智能化，先進(jìn)智能管理系統(tǒng)，依據(jù)建設(shè)部智能化小區(qū)三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，閉路監(jiān)控，電子巡更，可視對(duì)講，四表遠(yuǎn)傳，寬帶入戶。二是健康，30%綠化率，健康會(huì)所、休閑、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施齊備。三是時(shí)間，網(wǎng)上銀行、證券、購(gòu)物、e時(shí)代時(shí)尚生活方式，可以在小區(qū)內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)。四是價(jià)格，項(xiàng)目擁有極具有競(jìng)爭(zhēng)力的

26、價(jià)格性能化，充分體現(xiàn)顧客價(jià)值最大化，讓顧客花更少的錢，住更好的房子。五是服務(wù)，“您的物業(yè)，我的事業(yè)”是項(xiàng)目物業(yè)的理念，真正的星級(jí)售后服務(wù)，營(yíng)造星級(jí)社區(qū)。該項(xiàng)目將在上述諸多方面繼續(xù)精雕細(xì)琢，不斷提升項(xiàng)目的齊聲吸引力，關(guān)注業(yè)主的生活方式和住宅的未來(lái)發(fā)展，體現(xiàn)顧客價(jià)值最大化，從而實(shí)踐公司對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的三信核心理念。2、項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室三廳二衛(wèi)三種，面積在90120m2之間，均采用四明設(shè)計(jì)。小區(qū)采用全封閉管理，綠化率為30%。3、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略根據(jù)對(duì)xx縣競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的充分調(diào)查研究和對(duì)潛在顧客的分析，結(jié)合項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)分析，以及系列項(xiàng)目對(duì)品牌價(jià)值的提升，將該項(xiàng)目的平均價(jià)格確定為

27、2500元/m2，這樣的價(jià)格水平是有競(jìng)爭(zhēng)力的。4、項(xiàng)目銷售渠道策略該項(xiàng)目的銷售渠道可以選擇自主銷售為主，通過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)和外部智力機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，以使項(xiàng)目的銷售工作有較高的效率。同時(shí)，由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，也可以輔以代理機(jī)構(gòu)銷售，提高項(xiàng)目的銷售進(jìn)度與效率，但應(yīng)當(dāng)均衡考慮成本與收益的比較情況來(lái)確定自銷與代理銷售的比重。此外，還要加強(qiáng)與周邊市區(qū)搬遷到榆橫工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)的聯(lián)系，爭(zhēng)取與其簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議，以適應(yīng)優(yōu)惠的價(jià)格批量銷售，這樣也可以此來(lái)幫助新落戶企業(yè)解決職工的居住問(wèn)題。第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件、址一、區(qū)域自然條件（一）地理位置擬建的住宅小區(qū)擬定位于

28、榆林市xx縣城北大街西側(cè)，老四九服裝廠舊址。（二）氣象條件場(chǎng)區(qū)屬溫帶半干旱大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冷暖有序，日照充足，春季干旱多風(fēng)，風(fēng)向西北，俗稱四月風(fēng)，常伴有大風(fēng)降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在7月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤(rùn)，降雨較多，霜降較早；冬季干燥寒冷，冰封期長(zhǎng)。常年風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)和東南風(fēng)，夏季多為東南風(fēng)，冬季多為西北風(fēng)，平均風(fēng)速3.2米/秒,極端最高氣溫在7月達(dá)37.8極端最低氣溫在1月達(dá)-29.1,最大日溫達(dá)27,年平均降水量354.8mm,年沙塵暴日約10天,年雷暴日數(shù)29天。(三)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)及地震情況1、地層巖性該地層屬陜甘寧盆地分區(qū)，早期地層以侏羅系、白

29、堊系分布最廣，因場(chǎng)內(nèi)地表為第四紀(jì)松散砂所覆蓋，只有在榆溪河上游河谷兩岸有斷續(xù)裸露，場(chǎng)區(qū)內(nèi)分布的地層從上到下依次為：（a）全新統(tǒng)（q32e01）：近代風(fēng)積沙以沙丘和沙丘鏈構(gòu)成大片沙漠。主要成份以石英、長(zhǎng)石為主，結(jié)構(gòu)松散，分選磨圓較好粒徑在0.20.05mm之間,以細(xì)中砂為主,呈淺黃色,顆粒均勻,有良好的透水性,厚度10-15米,局部可達(dá)40米,在低洼地表層有湖泊淤泥質(zhì)土分布。(b)上更新統(tǒng)（q41a1）：場(chǎng)區(qū)內(nèi)上更新統(tǒng)地層比較發(fā)育，主要為河湖相的薩拉烏素組地層，縣水平層理，下部褐黃、灰黃色粉細(xì)砂夾亞砂透鏡體，結(jié)構(gòu)致密，透水性差，厚度15-40米，上部為桔黃色中細(xì)砂、粉細(xì)砂不等厘互層，結(jié)構(gòu)松散，夾

30、少量薄層鈣極，厚度6-20米。(c)中更新統(tǒng)（q 2）：為淺黃、灰黃色砂質(zhì)黃土與粉土質(zhì)砂互層，夾4-5層棕紅色古土壤，含少量零星鈣質(zhì)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)硬致密厚17-21米。(d)下更新統(tǒng)（q）：該屋土在場(chǎng)區(qū)內(nèi)不發(fā)育，很少揭露。(e)侏羅系中統(tǒng)直羅組（j2z）：為淺灰、灰綠色細(xì)粒砂巖、泥質(zhì)粉砂巖、粉砂質(zhì)泥巖不等厘互屋，上部風(fēng)化較強(qiáng)，巖體破碎，網(wǎng)狀風(fēng)化裂隙發(fā)育，該層埋藏較深，約在40米左右。2、地質(zhì)構(gòu)造xx地處鄂爾多斯高原的南部，在大地溝造上屬于鄂爾多斯臺(tái)向斜陜北臺(tái)凹一部分，場(chǎng)區(qū)屬于陜北臺(tái)凹的中北部偏東，鄂爾多斯地臺(tái)向斜的構(gòu)造運(yùn)動(dòng)以升降運(yùn)動(dòng)為主，振蕩幅度小，構(gòu)造簡(jiǎn)單，無(wú)大型急劇褶皺和斷層，長(zhǎng)期以來(lái)屬于一個(gè)相

31、對(duì)穩(wěn)定的地塊。所見構(gòu)造形跡，除中生代地層構(gòu)成向北西微傾的平緩單斜外（傾角1-3°之間，多不超過(guò)5°），很少有地層褶皺現(xiàn)象，更無(wú)斷裂等大的構(gòu)造形跡出現(xiàn)。3、水文地質(zhì)工程區(qū)地下水類型以潛水為主，主要為第四紀(jì)松散層孔隙潛水，含水層不沖擊相砂層，厚度30-60米，富水性好，下伏基巖為隔水底板，由于場(chǎng)區(qū)地勢(shì)低平，表面分布有松散砂層，有利于接受大氣降水的補(bǔ)給，形成比較富水的地段，含水層巖性主要為粉細(xì)砂、細(xì)砂，平均滲透系數(shù)5-10米/日，水化學(xué)類型以hco3-ca型為主，礦化度0.22-0.25克/升。4、地震烈度本區(qū)構(gòu)造簡(jiǎn)單，新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)微弱，按陜西省抗震辦頌布的1/200萬(wàn)“陜西省工程

32、抗震設(shè)防烈度圖”查知，榆林市地震設(shè)防烈度小于6度，無(wú)斷裂帶。二、建筑材料來(lái)源及運(yùn)輸條件區(qū)域內(nèi)主要建筑材料較少，基本都要從鄰近省份購(gòu)買，成本較高、運(yùn)距較遠(yuǎn)。砂子、碎石可就近購(gòu)買，項(xiàng)目的水、電都已到位，只需根據(jù)項(xiàng)目的供水、供電的設(shè)計(jì)要求，用相應(yīng)的水管、電纜與市政給水管網(wǎng)、供電網(wǎng)相連，即可滿足市供水、供電需要三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件1、項(xiàng)目選址結(jié)合xx縣城總體規(guī)劃，經(jīng)反復(fù)考察論證，擬定住宅小區(qū)建在xx縣城北大街東側(cè)，招待所南側(cè)。2、項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目周邊已具備給水、排水、電、供熱、煤氣、通訊、有線電視的配套設(shè)施，只需根據(jù)項(xiàng)目的需要，可直接接入小區(qū)。第五章 工程進(jìn)度安排該項(xiàng)目的一期工程將于2010年10月

33、至2011年5月為前期準(zhǔn)備工作，完成項(xiàng)目規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)及相關(guān)手續(xù)審批，2011年6月動(dòng)工興建，2013年12月底前竣工交付使用。第六章 項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)該項(xiàng)目由高層商住樓組成該項(xiàng)目占面積8.13畝，總建筑面積25235.20平方米，容積率4.66，建筑密度38.37%，綠化率30%。第七章 工程設(shè)計(jì)和功能要求一、工程設(shè)計(jì)（一）建筑設(shè)計(jì)該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國(guó)家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計(jì)規(guī)范及xx縣有關(guān)城市規(guī)劃，消防和交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)?？紤]城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡(jiǎn)潔具有超朝代氣息的現(xiàn)代建筑群體新形象。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)

34、體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，傾力打造舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、健康文明的現(xiàn)代化居住小區(qū)。小區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，道路系統(tǒng)簡(jiǎn)潔、流暢和高效，體現(xiàn)了“人車分流”的特點(diǎn)，減少了噪音、尾氣排放及夜間汽車燈光對(duì)人的污染，給住戶創(chuàng)造了一個(gè)安全、寧?kù)o和舒適的步行室外活動(dòng)環(huán)境。小區(qū)內(nèi)住宅宜南北向布置，具有良好的采光和通風(fēng)。（二）平面布局?jǐn)M建小區(qū)戶型以90m2、120m2為主，住宅樓1棟，均勻一梯兩戶，住宅總戶數(shù)為50戶左右，戶型分別為三室二廳一衛(wèi)。（三）裝修外裝修：外墻涂料，鋁合金窗內(nèi)裝修：每套住宅天棚、墻面刮大白，地面水泥沙漿壓光。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)訪該項(xiàng)目采用主體采用框架結(jié)構(gòu)，層高為3米，抗震設(shè)防裂度為6度。二、功能

35、要求（一）生活給水系統(tǒng)該項(xiàng)目從縣城給水管網(wǎng)中各引2條dn100管道接入小區(qū)給水管，多，要求供水壓力0.45mpa，形成小區(qū)室外環(huán)狀供水管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時(shí)，另一條進(jìn)入管仍能保證不間斷用水。（二）排水系統(tǒng)該項(xiàng)目雨水經(jīng)排水管道流入市政雨水管網(wǎng)。小區(qū)生活污水排入各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理；地下室污水應(yīng)集中到地下室污水池中，通過(guò)排污泵將污水排入化糞池中。然后排放市政污水管網(wǎng)。（三）空調(diào)系統(tǒng)住宅按分體式空調(diào)考慮（外墻預(yù)設(shè)空調(diào)外機(jī)擱板并預(yù)留冷凝水管孔洞）（四）供熱系統(tǒng)熱源考慮由用戶自行選擇天然氣鍋爐供熱。（五）電氣系統(tǒng)1、供電電源及電壓該項(xiàng)目從保留的大起66千伏變電所改造為城市

36、變電所的供電管網(wǎng)供電。由兩個(gè)不同的供電地點(diǎn)引入雙回路10kv電源，用地下電纜起接入小區(qū)變電所，形成小區(qū)室外環(huán)狀供電管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時(shí)，另一條電路仍能保證不間斷供電。2、用電負(fù)荷小區(qū)內(nèi)設(shè)一座變電所，用電負(fù)荷為3000kw（按每戶6kw）。變電室采用高壓真空開關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘電池組，作分合閘直流操作電源，采用電磁操作。斷電保護(hù)與計(jì)量進(jìn)線柜采用過(guò)電流保護(hù)，變壓器柜采用過(guò)電流過(guò)負(fù)荷保護(hù)。各樓層配電箱對(duì)本層的負(fù)荷供電。3、照明工程該項(xiàng)目按照國(guó)際照度標(biāo)準(zhǔn)，采用新型節(jié)能光源及燈具，選用格柵目光燈；室外設(shè)泛光照明；室內(nèi)設(shè)應(yīng)急照明裝置，由鎘鎳電池屏供電。4、防雷系統(tǒng)在樓頂周邊

37、設(shè)10m×10m網(wǎng)格狀避雷帶，通過(guò)柱筋接地，電阻不大于1歐姆。（六）弱電工程1、通訊及有線電視系統(tǒng)每戶住宅設(shè)2個(gè)外線電話插座及2個(gè)有線電視插座。2、保安電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)在小區(qū)主要出入口設(shè)置監(jiān)控?cái)z像機(jī)，在住宅各單元樓下設(shè)置對(duì)講門系統(tǒng)控制主機(jī)。（七）燃?xì)庀到y(tǒng)燃?xì)庥煽h城天然氣輸氣管道小區(qū)天然氣調(diào)壓站后，再引入各住宅用戶，天然氣總用量約800立方米/天。第八章 消防、環(huán)保和勞動(dòng)衛(wèi)生和節(jié)能一、消防（一）總平面布局該項(xiàng)目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于4米，建筑物與周圍物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。小區(qū)內(nèi)建筑物之間的間距均大于23米，符合消防

38、規(guī)范要求。（二）消防用水系統(tǒng)在小區(qū)地下設(shè)320立方米消防水池，作為作區(qū)消防用水水源。（三）消火栓系統(tǒng)商品房住宅、商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)設(shè)有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達(dá)到建筑物的任何部門，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓。（四）自動(dòng)噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所等公共場(chǎng)所設(shè)自噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)（五）滅火器設(shè)置商業(yè)配套及住宅配置5a型2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。二、環(huán)境保護(hù)（一）排污水小區(qū)生活污水排放各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理，再排放市政污水管網(wǎng)，送入污水處理廠。（二）排廢氣住宅內(nèi)的廚房設(shè)抽油煙機(jī)，衛(wèi)生間設(shè)有通風(fēng)口（三）防噪音小區(qū)實(shí)行“人車分流”，

39、減少噪音、尾氣排放及夜間燈光的污染。三、勞動(dòng)衛(wèi)生（一）綠化該項(xiàng)目的周及小區(qū)內(nèi)有道路及大面積綠化，小區(qū)內(nèi)視野廣闊，環(huán)境優(yōu)美，采光、自然通風(fēng)效果良好。（二）衛(wèi)生條件小區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)化管理，衛(wèi)生有專人清掃，垃圾進(jìn)行分類收集，提高小區(qū)的文明生活方式 。（三）空氣質(zhì)量小區(qū)綠化覆蓋率高，小區(qū)內(nèi)及周邊沒(méi)有污染源，空氣質(zhì)量良好。四、節(jié)能1設(shè)計(jì)依據(jù)國(guó)家有關(guān)節(jié)能降耗法律法規(guī)。2建筑節(jié)能確保主要建筑物采光及通風(fēng)系統(tǒng)良好。在建筑物中積極推廣采用保暖節(jié)能新型材料，如空心磚和苯板等。選用高反射系數(shù)的墻面裝飾材料，減少自然光和人工照明光線的墻體吸收。合理利用空間，提高有效使用面積，力戒浪費(fèi)。3、給排水節(jié)能選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。

40、經(jīng)綜合分析、合理選擇管徑，做好管網(wǎng)設(shè)計(jì)，降低管網(wǎng)阻力。選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門，杜絕滴漏。4、供熱采暖節(jié)能熱網(wǎng)管道采用“氰聚塑”保溫直理管，降低網(wǎng)路熱損。選用散熱好、易維護(hù)的暖氣片。5、電氣節(jié)能推廣“綠色照明”工程，照明燈具采用新光源龜板反射罩、電子鎮(zhèn)流器、電容補(bǔ)償器、節(jié)能燈等。正確選擇外網(wǎng)路徑，降低線損。6、合理選擇和配置設(shè)備，最大限度降低水、電的消耗；7、科學(xué)合理組織生產(chǎn)、發(fā)揮設(shè)備的功效，提高管理人員的管理水平和操作人員的技術(shù)水平，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中達(dá)到降低能耗、節(jié)約能源的目的。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算1、建設(shè)投資估算（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算該地塊土地取得成本為2600萬(wàn)元。（2）土

41、建工程費(fèi)估算該項(xiàng)目土建工程費(fèi)工計(jì)1860萬(wàn)元。（3）其他費(fèi)用估算該項(xiàng)目其他費(fèi)用共計(jì)240萬(wàn)元。（4）預(yù)備費(fèi)該項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)以開發(fā)建設(shè)投資和其他費(fèi)用之和作為取費(fèi)基礎(chǔ)，共計(jì)190萬(wàn)元。（5）建設(shè)期貸款利息該項(xiàng)目建設(shè)期貸款年利率為6.48%，貸款算得共計(jì)260萬(wàn)元。綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)投資如下表所示：序號(hào)項(xiàng)目總費(fèi)用（萬(wàn)元）1開發(fā)建設(shè)投資44601.1土地取得成本26001.2工程費(fèi)用18601.2.1建筑總投資1.2.2公用及輔助工程2其他費(fèi)用2402.1建設(shè)單位管理費(fèi)282.2可行性研究報(bào)告編制費(fèi)62.3設(shè)計(jì)費(fèi)272.4地質(zhì)勘探費(fèi)122.5施工圖審查費(fèi)82.6建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)252.7施工圖預(yù)算編制費(fèi)302.8招標(biāo)代理費(fèi)52.9合同公證費(fèi)62.10工