物權(quán)法在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中的運(yùn)用

1、物權(quán)法在物業(yè)管理中的運(yùn)用培訓(xùn)課件一、涉及到的主要法律法規(guī)1、物權(quán)法2、物業(yè)管理?xiàng)l例3、合同法4、相關(guān)司法解釋最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第一部分物業(yè)管理法規(guī)概論1.11.1物業(yè)管理立法物業(yè)管理立法1.明確物業(yè)管理法規(guī)的范圍：廣義：所有調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中涉及到的法律法規(guī)，統(tǒng)稱(chēng)為物業(yè)管理法規(guī)，包括憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)等；狹義：僅指立法機(jī)關(guān)頒布的物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)，即物業(yè)管理?xiàng)l例2.物業(yè)管理立法的具體表現(xiàn)形式（法的淵源）1）憲法：全國(guó)人民代表大會(huì)制定，具有最高的法律效力；一切法律的基

2、礎(chǔ)，任何部門(mén)法都不能與它沖突2）法律：全國(guó)人大及其常委會(huì)根據(jù)憲法制定頒布的規(guī)范性文件，效力僅次于憲法；思考：目前，我們物業(yè)行業(yè)的最專(zhuān)業(yè)的法律是 物權(quán)法其它與物業(yè)相關(guān)的法律有：民法通則、公司法合同法、招投標(biāo)法房地產(chǎn)管理法等3）行政法規(guī)：最高行政機(jī)關(guān)根據(jù)憲法和法律頒布的規(guī)范性文件，效力僅次于憲法和法律，多以“條例”形式出現(xiàn)；提問(wèn)：我們行業(yè)最重要的一部行政法規(guī)是？物業(yè)管理?xiàng)l例其它相關(guān)行政法規(guī)：建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例4）部門(mén)規(guī)章：國(guó)務(wù)院所屬部、委、辦、署根據(jù)憲法、法律、行政法規(guī)在各自管轄權(quán)限范圍內(nèi)發(fā)布的規(guī)范性文件，多以(命)令、指示、規(guī)章等形式出現(xiàn)，效力次于行政法規(guī)；與物業(yè)行業(yè)相關(guān)的部門(mén)規(guī)章，多有建設(shè)部

3、發(fā)布，5）地方性法規(guī)：由省及人大及其常委會(huì)制定和發(fā)布的，實(shí)施于本地區(qū)的法規(guī)，不得與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸；思考：浙江有沒(méi)有與物業(yè)相關(guān)的地方性法規(guī)？浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例6）司法解釋?zhuān)河勺罡咚痉C(jī)關(guān)針對(duì)具體法律條文制作出的具有司法效力的規(guī)范性文件，效力等同于法律規(guī)范；注意：不是任何部門(mén)的解釋說(shuō)明都可以作為法條加以使用的3.效力等級(jí)（依次遞減）憲法 法律 行政法規(guī) 地方性法規(guī) 部門(mén)規(guī)章 注意注意：地方性法規(guī)和部門(mén)規(guī)章的效力不進(jìn)行區(qū)分，當(dāng)兩者規(guī)定不一致時(shí)，有國(guó)務(wù)院提出意見(jiàn)，國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)該適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定適用地方性法規(guī)，如果認(rèn)為應(yīng)該適用部門(mén)規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)裁決。 4.如何判斷某

4、一規(guī)范是法律、法規(guī)、規(guī)章還是地方性法規(guī)？看該規(guī)范的制定機(jī)關(guān)5.我國(guó)物業(yè)管理立法存在的問(wèn)題1）全國(guó)性的法規(guī)還不完善，由于缺乏統(tǒng)一法典，使得在具體適用法律上有些混亂，有些重要的問(wèn)題界定，包括業(yè)委會(huì)的法律地位，共用部位的產(chǎn)權(quán)界定等需要法律專(zhuān)家一起探討；2）立法水平、立法體系等凸顯的地區(qū)差異大，法規(guī)整體的配套性和實(shí)用性也相對(duì)較差；3）新的立法仍然有不盡如人意之處，對(duì)物業(yè)的一些敏感問(wèn)題也沒(méi)有做出合理科學(xué)的規(guī)定，如物權(quán)法對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題的規(guī)定等，物業(yè)立法仍然任重道遠(yuǎn)。第二部分物業(yè)權(quán)屬法律制度第一節(jié)物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬 一、物業(yè)概述一、物業(yè)概述（一）何為物權(quán)權(quán)利人對(duì)特定物享有的直接支配和排他的權(quán)利。（二）特征1

5、、物權(quán)是以沒(méi)有瑕疵的物為客體的權(quán)利。 何謂“沒(méi)有瑕疵”？ 即其它人不會(huì)就你所有的物主張權(quán)利。例：甲有一手表，委托乙保管，乙擅自將手表賣(mài)于不知情的丙，丙又贈(zèng)與女友丁，丁帶上第三天后在街頭被戊偷走，戊后又遺失于街頭，為己撿到。己將手表交予當(dāng)?shù)嘏刑幩?，派出所發(fā)出招領(lǐng)公告，1年后該手表仍無(wú)人問(wèn)津。于是依照規(guī)定將手表交予寄售商店拍賣(mài)，后被A以拍賣(mài)價(jià)買(mǎi)得。問(wèn)：本題中，誰(shuí)最終取得手表的所有權(quán)？為什么？首先，并給予善意取得規(guī)則去的手表的所有權(quán)。其次，丙是所有人時(shí)，贈(zèng)予的行為有效，丁取得所有權(quán)；再次，戊違法行為，不可能取得手表所有權(quán)；己，拾得遺失物，交派出所，符合物權(quán)法規(guī)定；根據(jù)民訴175條，一年后無(wú)人認(rèn)領(lǐng)，手

6、表歸國(guó)家或集體所有。A基于拍賣(mài)，合法取得手表所有權(quán)；甲可以向無(wú)權(quán)處分人乙要求賠償。2、只有物權(quán)的權(quán)利人可依自己的意志就物直接行使權(quán)利；3、物權(quán)人有權(quán)排除其他任何人對(duì)自己的物權(quán)和自己行使物權(quán)的干涉。 二、物權(quán)的類(lèi)型二、物權(quán)的類(lèi)型（一）自物權(quán)與他物權(quán)1、自物權(quán)：權(quán)利人對(duì)自己所有的標(biāo)的物依法進(jìn)行全面支配的物權(quán)。通俗稱(chēng)為：所有權(quán)只有自己對(duì)自己的物可以全面支配。2、他物權(quán)：對(duì)他人所有的物享有特定的權(quán)利。 即某物為甲所有，卻由乙使用、收益，現(xiàn)實(shí)生活中，在何種情況下乙有這種權(quán)利么？房屋租賃（二）用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)1、用益物權(quán)是權(quán)利人直接支配標(biāo)的物之使用價(jià)值，以對(duì)標(biāo)的物的使用、收益為內(nèi)容的物權(quán)；如房屋租賃 租

7、用2、擔(dān)保物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物交換價(jià)值的支配，用以擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因此也叫做價(jià)值權(quán)；如抵押權(quán)（三）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以物權(quán)的標(biāo)的物為標(biāo)準(zhǔn)可以分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，動(dòng)產(chǎn)由于價(jià)值較小、一般不涉及公共利益，因此法律對(duì)其交易等限制較少，而不動(dòng)產(chǎn)則由于價(jià)值較大、屬于人民安身立命的根本，因此法律對(duì)其限制很多。 三、物權(quán)的基本原則三、物權(quán)的基本原則（一）物權(quán)法定原則物權(quán)必須由法律創(chuàng)設(shè)，即法律規(guī)定物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，不允許當(dāng)事人依意志設(shè)立與法律規(guī)定不同的物權(quán)。1、物權(quán)的種類(lèi)不得自由創(chuàng)設(shè)。物權(quán)的類(lèi)型只能由物權(quán)法或者其他法律規(guī)定，不得由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)。如我國(guó)法律只規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)，因此就不得創(chuàng)設(shè)不

8、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)。2、物權(quán)的內(nèi)容、效力由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)議設(shè)定。以所有權(quán)內(nèi)容為例。 （二）一物一權(quán)原則 即“一物不存二主”此處的“權(quán)”，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)是所有權(quán)，即一物不可以同時(shí)有兩個(gè)所有人。（三）物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則1、公示原則：物權(quán)的產(chǎn)生、變更和消滅必須以外部可查知的方式表現(xiàn)出來(lái)。動(dòng)產(chǎn)的公示交付；不動(dòng)產(chǎn)的公示登記。物權(quán)法第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。公信原則：一旦物權(quán)的變動(dòng)以外部可以查知的方式表現(xiàn)出來(lái)，即具有了是社會(huì)公眾相信的效力，即公信力。 為便于理解，我們看下面一案例 甲乙為夫妻，共有一處房產(chǎn)，但是房產(chǎn)證上

9、只有加以人的名字，現(xiàn)甲乙二人鬧離婚，甲未告知乙而與丙簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，丙將房款交予甲，與甲一起辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。后乙得知后，訴至人民法院，要求確認(rèn)甲丙行為無(wú)效，丙不得取得房屋產(chǎn)權(quán)。問(wèn)：法院該如何處理？回答本案一下問(wèn)題：其一，房屋的真實(shí)狀態(tài)與公示的狀態(tài)一致么？其二，乙的權(quán)利有沒(méi)有進(jìn)行公示？其三，丙的權(quán)利有沒(méi)有進(jìn)行公示？丙取得房屋所有權(quán)，乙可以就損失向甲追償。所謂公信原則，包含以下含義：（1）進(jìn)行公示后，第三人信賴(lài)這一公示而為一定行為，時(shí)候即使公示的物權(quán)狀態(tài)與物權(quán)真實(shí)狀態(tài)不一致，第三人的權(quán)利仍然予以保護(hù)；（2）當(dāng)事人在享有變更物權(quán)時(shí)依法進(jìn)行公示后，其物權(quán)足以對(duì)抗第三人；（3）當(dāng)事人在享有變更物權(quán)時(shí)

10、未進(jìn)行公示，其物權(quán)不得對(duì)抗第三人。（4）公信原則的另一層含義：若當(dāng)事人約定的權(quán)利內(nèi)容與公式的權(quán)利內(nèi)容不一致，以公示內(nèi)容為準(zhǔn)。二手房交易，實(shí)際房屋面積可能和房產(chǎn)證面積有出入，以哪一面積為準(zhǔn)？（四）物權(quán)優(yōu)先原則例1、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)例1、甲于2012年向乙借款10萬(wàn)元，于2014年向丙借款50萬(wàn)元，同時(shí)將僅有的自家三層樓房抵押給丙并辦理了抵押登記手續(xù)，問(wèn)：兩筆債務(wù)到期時(shí)，乙丙的債權(quán)如何實(shí)現(xiàn)？丙優(yōu)先受償，若有剩余，再償還乙。2、成立在先的物權(quán)優(yōu)先于成立在后的物權(quán)例：甲向丙借款10萬(wàn)元，以?xún)r(jià)值25萬(wàn)樓房抵押給并辦理了手續(xù)，第二年，甲又向乙借款10萬(wàn)元，將該樓房再次抵押給丙，債務(wù)到期，甲無(wú)力償還，問(wèn)：乙丙

11、的債權(quán)如何實(shí)現(xiàn)？（誰(shuí)先誰(shuí)后）先丙后乙第二節(jié)房屋所有權(quán) 一、所有權(quán)的概念一、所有權(quán)的概念（一）概念對(duì)（房屋）物的全面支配的權(quán)利。包括對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（二）內(nèi)容1、占有權(quán)：對(duì)（房屋）物的實(shí)際控制和支配的權(quán)利。一般為所有權(quán)人行使。經(jīng)所有權(quán)人同意，由非所有人行使。2、使用權(quán)對(duì)（房屋）物的實(shí)際利用。符合物的性質(zhì)來(lái)使用3、收益權(quán)利用物獲取經(jīng)濟(jì)利益，該利益又稱(chēng)為孳息。 天然孳息：根據(jù)物的自然屬性而獲得的收益，如樹(shù)木果實(shí)，家畜繁殖等。 法定孳息：基于法律關(guān)系，法律規(guī)定所獲得的收益，如利息、租金。物是所有權(quán)人的，那么以下這些物的孳息歸誰(shuí)所有？（1）甲的牛遺失，乙撿到牽回家喂養(yǎng)，兩個(gè)月后生出

12、兩頭小牛，這兩頭小牛；（2）甲的土地承包給乙耕種，翌年獲得豐收，產(chǎn)出谷物，這些收獲的谷物；（3）甲的牛生病，甲棄于荒野，乙發(fā)現(xiàn)該牛后帶回家悉心照顧，兩個(gè)月后該牛病好并產(chǎn)下兩頭小牛，這兩頭小牛；（4）甲將牛賣(mài)于乙，兩天后，該牛生出兩頭小牛，該兩頭小牛；物權(quán)法第一百一十六條 天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。 法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。合同法第一百六十三條標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣(mài)人所有；交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買(mǎi)受人所有。4、處分權(quán)：處置財(cái)產(chǎn)、決定其命運(yùn)的權(quán)利。所有

13、權(quán)最本質(zhì)最核心的權(quán)利，判斷是否對(duì)其有所有權(quán)，看是否可以隨意處分該物。（三）相互關(guān)系可以相互分離，除處分權(quán)之外，可以將其它的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給非所有人行使。通常是有償?shù)模袟l件的。 二、所有權(quán)的取得和消滅二、所有權(quán)的取得和消滅（一）所有權(quán)的取得1、原始取得：所有權(quán)的第一次產(chǎn)生。哪些屬于所有權(quán)第一次取得？房屋新建、生產(chǎn)制造，加工、添附。拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物，拾得人和發(fā)現(xiàn)人可不可以取得該物的所有權(quán)？發(fā)現(xiàn)文物呢？拾得無(wú)主物呢？物權(quán)法 第一百零九條 拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門(mén)。第一百一十條 有關(guān)部門(mén)收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)?。徊恢赖?/p>

14、，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。 第一百一十三條 遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個(gè)月內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。 第一百一十四條 拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 2、繼受取得通過(guò)某種法律事實(shí)或者法律行為從原所有人處獲得物的所有權(quán)。（所有權(quán)的第二次取得）舉例說(shuō)明。買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承遺產(chǎn)等（二）所有權(quán)的消滅1、絕對(duì)消滅，一定得法律事實(shí)導(dǎo)致所有權(quán)客體的消失。消費(fèi)，財(cái)物毀滅，房屋沖毀、垮塌、拆除等，即原物不復(fù)存在。2、相對(duì)消滅：一定法律事實(shí)的發(fā)生使原所有人喪失所有權(quán)，但原物仍然存在，只是變更了所有人。轉(zhuǎn)讓、拋棄財(cái)物、所有人死亡、所有權(quán)主體消滅等

15、。第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 建筑物區(qū)分所有權(quán)，通說(shuō)認(rèn)為是指由區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物的專(zhuān)有部分享有的所有權(quán)、對(duì)共有部分享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成的統(tǒng)一體。 二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征(一)復(fù)合性 建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專(zhuān)有權(quán)(對(duì)專(zhuān)有部分享有的所有權(quán))、共有權(quán)(對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán))以及成員權(quán)(對(duì)共有部分共同管理的權(quán)利)等三個(gè)要素構(gòu)成的特別所有權(quán)；而一般不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成則是單一的，是權(quán)利主體對(duì)某一不動(dòng)產(chǎn)享有排他性的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 (二)專(zhuān)有權(quán)的

16、主導(dǎo)性 在構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三個(gè)要素中，專(zhuān)有權(quán)居于主導(dǎo)地位，是共有權(quán)及成員權(quán)的前提與基礎(chǔ)。(三)一體處分性(四)權(quán)利主體身份的多重性三、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的專(zhuān)有權(quán)三、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的專(zhuān)有權(quán) 專(zhuān)有權(quán)，又稱(chēng)專(zhuān)有所有權(quán)，是指在區(qū)分建筑物的專(zhuān)有部分上成立的所有權(quán)。 (一)專(zhuān)有部分 根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來(lái)的具有獨(dú)立建筑構(gòu)造和獨(dú)立使用功能的部分。提問(wèn)：簡(jiǎn)單羅列幾個(gè)建筑物的專(zhuān)有部分最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第二條 ：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分

17、；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分。也即：除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋外，專(zhuān)有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺(tái)等。其中，特定空間是指無(wú)固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進(jìn)行了適當(dāng)列舉，即車(chē)位、攤位等。 （二）專(zhuān)有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分的權(quán)利通說(shuō)認(rèn)為：區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分具有獨(dú)立性，專(zhuān)有權(quán)人有權(quán)對(duì)其專(zhuān)有部分進(jìn)行自由使用、收益及處分，無(wú)須征得他人同意 。（三）專(zhuān)有權(quán)行

18、使的限制 1、專(zhuān)有權(quán)人行使專(zhuān)有權(quán)不得危及建筑物的安全，不得損害其他專(zhuān)有權(quán)人的合法權(quán)益。 2、專(zhuān)有權(quán)人不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房。 3、專(zhuān)有權(quán)人不得任意排放污染物或噪聲，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物。 4、其他區(qū)分所有權(quán)人、管理人或管理委員會(huì)因維護(hù)、修繕共有部分或設(shè)置管線(xiàn)，必須進(jìn)入專(zhuān)有部分時(shí)，無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕；5、專(zhuān)有部分的修繕、維護(hù)、管理，由各區(qū)分所有權(quán)人承擔(dān)，并負(fù)擔(dān)其費(fèi)用。四、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)四、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán) 共有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物之共用部分享有的權(quán)利。 （一）共有部分 區(qū)分所有建筑物的共有部分即專(zhuān)有

19、部分以外的建筑物其他部分。 物權(quán)法73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第三條 ：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，

20、也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。（二）區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的權(quán)利（1）共有部分的使用權(quán)(2)共有部分的收益權(quán)(3)共有部分的維護(hù)權(quán) （三）區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的義務(wù) (1)依共有部分本來(lái)的用途進(jìn)行使用的義務(wù)。(2)分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)，如維修費(fèi)和稅費(fèi)等。華聯(lián)商廈狀告王府井.doc一 案件的事實(shí)概要與分歧意見(jiàn).doc 五、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)五、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán) (一)成員權(quán)的含義 所謂成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為基于建筑物的構(gòu)造、

21、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的建筑物管理團(tuán)體成員之一而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。 (二)成員權(quán)的內(nèi)容 1、成員權(quán)人享有的權(quán)利：(1)投票表決權(quán)；(2)參與訂立建筑物管理規(guī)約權(quán)；(3)選舉及解除管理者權(quán)；(4)對(duì)公共管理事項(xiàng)的請(qǐng)求權(quán)(如請(qǐng)求召集成員大會(huì)的權(quán)利)；(5)撤銷(xiāo)權(quán)，按照物權(quán)法第78條第2款的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。 成員權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)：(1)執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的會(huì)議作出的決議的義務(wù)；(2)遵守管理規(guī)約的義務(wù)。 (三)成員權(quán)的行使方式 成員權(quán)的行使往往表現(xiàn)為管理團(tuán)體的設(shè)立及其運(yùn)作。 1 、 業(yè) 主 大 會(huì) 決

22、 定 區(qū) 分 所 有 建 筑 物 的 重 大 事 項(xiàng) ； 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的決定屬于業(yè)主的共同意志，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，這是私法自治的體現(xiàn)。 2、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)除了具有決議權(quán)以外，還有如下權(quán)利：對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)等費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。 3、區(qū)分所有建筑物日常事務(wù)的管理有兩種方式：一是自行管理；二是委托管理。 第三節(jié)相鄰權(quán)一、相鄰權(quán)的概念一、相鄰權(quán)的概念（一）概念在相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權(quán)

23、或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。相鄰權(quán)實(shí)質(zhì)上是對(duì)所有權(quán)的限制和延伸。 （二）“相鄰”1、不動(dòng)產(chǎn)物理上相互聯(lián)結(jié)；2、雖不聯(lián)結(jié)但是相互影響；3、對(duì)其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生輻射影響。二、相鄰權(quán)的內(nèi)容二、相鄰權(quán)的內(nèi)容（一）因用水、排水而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 1、相鄰用水關(guān)系 2、相鄰排水關(guān)系 （二）相鄰?fù)恋氐耐ㄐ嘘P(guān)系 （三）營(yíng)繕的鄰地利用關(guān)系 （耕地）（四）相鄰管線(xiàn)安設(shè)關(guān)系 （五）相鄰?fù)L(fēng)、采光、日照關(guān)系 （六）不可量物的侵害 （種植的林木）（七）相鄰防險(xiǎn)關(guān)系 （避險(xiǎn)）（一）與我們物業(yè)相關(guān)，日常糾紛較多的相鄰權(quán)：相鄰?fù)L(fēng)、采光、日照關(guān)系（二）注意：1、在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)，必須以老小區(qū)的用地紅

24、線(xiàn)為基準(zhǔn)；2、新建小區(qū)規(guī)劃必須考慮與周邊老小區(qū)的相鄰關(guān)系；三、相鄰關(guān)系的處理三、相鄰關(guān)系的處理 相鄰關(guān)系的處理原則 1、有利生產(chǎn)、方便生活原則 2、團(tuán)結(jié)互助原則 3、公平合理原則 第四節(jié)物業(yè)登記制度一、物業(yè)登記一、物業(yè)登記房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)房屋所以權(quán)以及由此產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為；房產(chǎn)證是所有權(quán)人合法擁有房屋產(chǎn)權(quán)的唯一合法憑證；由房地產(chǎn)主管部門(mén)核發(fā)。二、物業(yè)登記的種類(lèi)二、物業(yè)登記的種類(lèi)（一）總登記了解當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)變化情況，掌握本地區(qū)最新的房產(chǎn)狀況，是一種房產(chǎn)普查；定期要做的，類(lèi)似于人口普查；一般在登記普查前30天會(huì)發(fā)出公告；經(jīng)過(guò)普查，有需要的，要

25、進(jìn)行驗(yàn)證換證。（二）初始登記新房屋竣工驗(yàn)收合格之日起三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)的登記；一般由開(kāi)發(fā)商向房屋主管部門(mén)辦理登記；（三）轉(zhuǎn)移登記當(dāng)房屋所有權(quán)基于各種法律事實(shí)或法律行為而發(fā)生轉(zhuǎn)移變化，自事實(shí)發(fā)生之日起90天內(nèi)必須申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記；1、包括房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓、合并、劃撥等等；2、新物權(quán)法第九條：“未經(jīng)登記的，不發(fā)生法律效力。”3、未經(jīng)公示，不產(chǎn)生公信力，不產(chǎn)生物權(quán)物權(quán)變動(dòng)效力；4、交易需登記才生效，我國(guó)房地產(chǎn)登記采此說(shuō)（四）變更登記房屋的物理屬性發(fā)生變化時(shí)，自變化之日起九十天內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記；包括：1、房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱(chēng)發(fā)生變化的；2、房屋面積增加或減少；3、房屋翻

26、建的；（五）他項(xiàng)權(quán)利（他物權(quán)）登記在房產(chǎn)上設(shè)定其他權(quán)利的時(shí)候，自事實(shí)發(fā)生之日起30天內(nèi)申請(qǐng)登記；房產(chǎn)、土地的抵押，必須辦理登記（六）注銷(xiāo)登記1、依申請(qǐng)：一般情況下，當(dāng)特定事實(shí)發(fā)生時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30天內(nèi)到房屋主管部門(mén)申請(qǐng)注銷(xiāo)登記，包括：房屋滅失、土地使用年限屆滿(mǎn)、他項(xiàng)權(quán)利終止等；注：物權(quán)法149條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 2、自行注銷(xiāo)：有下列情形的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)直接注銷(xiāo)房屋產(chǎn)權(quán)證：（一）申

27、報(bào)不實(shí)的；（二）涂改房屋權(quán)屬證書(shū)的；（三）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷(xiāo)登記的；（四）因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。三、物權(quán)法中的特殊登記制度三、物權(quán)法中的特殊登記制度（一）不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記物權(quán)法第20條：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 1、即合同登記后，轉(zhuǎn)移

28、登記之前，買(mǎi)受人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。2、預(yù)告登記的效力：限制了出賣(mài)人的處分權(quán)；對(duì)第三人而言，喪失購(gòu)買(mǎi)權(quán)；必須在三個(gè)月內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，否則預(yù)告登記失效；經(jīng)過(guò)預(yù)告登記，出賣(mài)人禁止將房屋轉(zhuǎn)售 ，轉(zhuǎn)售的不發(fā)生物權(quán)效力。（二）不動(dòng)產(chǎn)的異議登記物權(quán)法19條：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可

29、以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。 四、其它登記制度四、其它登記制度（一）我國(guó)房地產(chǎn)登記采登記生效說(shuō)，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力（第九條 ）（二）不動(dòng)產(chǎn)登記簿書(shū)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由登記機(jī)構(gòu)管理，產(chǎn)權(quán)證書(shū)與登記簿不一致時(shí)，如無(wú)相反證據(jù)，以登記簿為主；（三）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記采用統(tǒng)一登記制度第三部分物業(yè)管理法律責(zé)任第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任物業(yè)管理法律責(zé)任物業(yè)管理的各方主體(業(yè)主物業(yè)公司業(yè)委會(huì)開(kāi)發(fā)商等)在進(jìn)行物業(yè)活動(dòng)的過(guò)程中,違反相關(guān)的物業(yè)法律法規(guī)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的不利后果和責(zé)任;具體有民事責(zé)任刑事責(zé)任和行政責(zé)任;實(shí)踐中又以民事責(zé)任最為普遍.第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理民事法律責(zé)任物業(yè)管理民事法律責(zé)任一、民事法律責(zé)任

30、是民事主體針對(duì)權(quán)利受到侵害的當(dāng)事人進(jìn)行的一種旨在補(bǔ)償對(duì)方當(dāng)事人損失的財(cái)產(chǎn)責(zé)任.由于物業(yè)糾紛主體的特殊性,這種責(zé)任承擔(dān)方式可以最好的彌補(bǔ)當(dāng)事人業(yè)主受到的損失,便于頁(yè)最簡(jiǎn)單易行;二、物業(yè)管理民事責(zé)任的分類(lèi)(一)違約責(zé)任違反合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定,依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任.其核心是雙方當(dāng)事人之間的協(xié)議在物業(yè)領(lǐng)域即是物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主公約等.違約責(zé)任很好界定,也有準(zhǔn)確的依據(jù)(協(xié)議或者公約),因此只要按照協(xié)議或者公約即可.(二)侵權(quán)責(zé)任在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中,因物業(yè)各方主體的違法行為侵害了他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利及其他合法權(quán)利而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任.侵權(quán)責(zé)任由于涉及到特定的財(cái)產(chǎn)或者人身權(quán)利的損失,其往往比違約責(zé)任后果更加

31、嚴(yán)重,在實(shí)踐中也更加復(fù)雜.1職務(wù)侵權(quán)行為除國(guó)家機(jī)關(guān)的工作人員以外的其他各類(lèi)法人(包括物業(yè)公司)的法定代表人工作人員的職務(wù)行為所引起的民事賠償責(zé)任.何為職務(wù)行為?即從事本職工作的行為該責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?看下面兩個(gè)小例子:保安小李在小區(qū)維持秩序過(guò)程中,工作態(tài)度惡劣,一次在規(guī)勸業(yè)主停車(chē)過(guò)程中,與業(yè)主發(fā)生摩擦碰撞致業(yè)主受傷,花去醫(yī)藥費(fèi)1000元,業(yè)主的損害由誰(shuí)來(lái)賠償?保安小王與業(yè)主李先生私下交情不錯(cuò),小王曾借給李先生2000元錢(qián),后要求李先生償還,李先生一直以各種借口推脫,在要錢(qián)無(wú)果的情況下,小王將李先生打成輕傷住進(jìn)醫(yī)院,花去醫(yī)藥費(fèi)5000元,李先生的損失由誰(shuí)來(lái)償還?職務(wù)侵權(quán)行為,是員工在履行本職工作的

32、過(guò)程中,由于失誤或其他原因?qū)е碌钠渌说娜松砘蛘哓?cái)產(chǎn)的損失,這種責(zé)任應(yīng)該由企業(yè)承擔(dān);注意:只有在履行職務(wù)行為的時(shí)候該責(zé)任才由企業(yè)承擔(dān)該責(zé)任;個(gè)人原因或者在處理個(gè)人事物過(guò)程中造成的事故,不在此例.2維修施工責(zé)任(地面施工責(zé)任)例 :某小區(qū)在臺(tái)風(fēng)過(guò)境以后,物業(yè)委托市政維修隊(duì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的下水管道進(jìn)行維修,施工路面有一段2米深的坑,業(yè)主校長(zhǎng)晚上回家不慎掉入坑中,摔傷腿骨,花去醫(yī)藥費(fèi)用2000元,該醫(yī)藥費(fèi)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?由施工方(市政維修隊(duì))承擔(dān)責(zé)任.上例中 ,如果小區(qū)在維修時(shí)已經(jīng)在維修低端150米前架設(shè)了警示招牌,小張由于疏忽沒(méi)有看見(jiàn),請(qǐng)問(wèn),2000元的醫(yī)藥費(fèi)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?小張個(gè)人自己承擔(dān).若施工方有效證明自

33、己已經(jīng)盡到應(yīng)盡的法定義務(wù)(架設(shè)警示牌,安全告示等),則可以免除其責(zé)任,否則即推定其有過(guò)錯(cuò)要承擔(dān)民事賠償責(zé)任.接上例,若維修單位在架設(shè)警示牌時(shí),將警示牌插在地上,并不明顯,周?chē)鷽](méi)有其他防護(hù)設(shè)施,業(yè)主小張回家時(shí)不慎摔入坑中,小張的醫(yī)藥費(fèi)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?架設(shè)的警示招牌必須是醒目的,能夠真正起到警示作用的.否則,視為沒(méi)有架設(shè)注意日常生活中遇到類(lèi)似問(wèn)題要注意留存證據(jù).(三）物件致人損害責(zé)任1、建筑物致人損害建筑物及其它設(shè)施、建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害而才生的損害賠償責(zé)任。（1）責(zé)任主體：建筑物的所有人或者管理人（選擇性）例1：甲住在某小區(qū)，一日，甲陽(yáng)臺(tái)的花盆墜落砸傷業(yè)主乙，問(wèn)：業(yè)主

34、乙的損失由誰(shuí)承擔(dān)？例2：甲在某小區(qū)有住房一套出租給丙，一日，甲留在家中的花盆墜落砸傷行人乙，問(wèn)：乙的損失由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？甲還是丙？（2）責(zé)任主體是對(duì)該建筑物負(fù)有直接控制管理的人；思考：戶(hù)外（小區(qū)樓外）架設(shè)的廣告招牌脫落，由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任？附：翠苑電影大世界玻璃整體脫落至消費(fèi)者受傷事件2、構(gòu)筑物致人損害（1）構(gòu)筑物：土地上建設(shè)的不供人在內(nèi)進(jìn)行活動(dòng)和生產(chǎn)的場(chǎng)所，具體包括道路、橋梁、隧道、硬井等多是市政設(shè)施。思考1：構(gòu)筑物如何致人損害？例1：某小區(qū)內(nèi) 5號(hào)樓附近的硬井蓋年久失修已經(jīng)破碎，地面形成一個(gè)大窟窿，物業(yè)一直沒(méi)有進(jìn)行維修維護(hù)，某日，業(yè)主甲晚間路過(guò)墜井扭傷腳踝，問(wèn)：由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)該責(zé)任？（2）構(gòu)筑物欠缺通常

35、應(yīng)具備的安全性，即推定存在管理、維護(hù)上的瑕疵（如道路坑洼不平，地面應(yīng)井無(wú)蓋）等，由管理人或者所有人承擔(dān)賠償責(zé)任。思考2：是否構(gòu)筑物造成的第三人損失都由管理人或者所有人承擔(dān)賠償責(zé)任?例2：如果上例的硬井蓋是當(dāng)晚被人偷走的，那么甲的損失又該由誰(shuí)補(bǔ)償？（3）因第三人的原因使構(gòu)筑物缺乏應(yīng)當(dāng)具備的安全性而發(fā)生的事故，應(yīng)該由所有人、管理人對(duì)受害人承擔(dān)賠償責(zé)任，事后對(duì)第三人追償。其他情況例3：上例中，井蓋是在施工時(shí)施工單位甲擅自使用劣質(zhì)鋼材澆注的，甲當(dāng)晚踏上后墜井摔傷，那么甲的損失又有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？（4）如果構(gòu)筑物因設(shè)計(jì)施工者的設(shè)計(jì)施工缺陷造成第三人損害的，則由所有人、管理人與設(shè)計(jì)施工者一起對(duì)外稱(chēng)帶連帶責(zé)任。物

36、業(yè)對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)必須要嚴(yán)格按照各項(xiàng)規(guī)章嚴(yán)格執(zhí)行，尤其是市政設(shè)施設(shè)備，常由物業(yè)代為維護(hù)，必須要做到定期查看，定期維修。注意氣候變化對(duì)小區(qū)管理的影響。3、堆放物（1）堆放物滾落、滑落、倒塌、爆炸致人損害，有堆放物的管理人、所有人承擔(dān)責(zé)任；（2）所有人、管理人能夠證明自己確實(shí)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，依公平原則酌情承擔(dān)。注意:物業(yè)對(duì)業(yè)主的物的保管責(zé)任。4、樹(shù)木致人損害（1）小區(qū)內(nèi)的樹(shù)木折斷、傾倒、果實(shí)墜落砸傷業(yè)主，責(zé)任如何承擔(dān)？小區(qū)的樹(shù)木、綠化一般都視為小區(qū)的公共設(shè)施，其維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任當(dāng)然由物業(yè)承擔(dān)；那么道路兩側(cè)的樹(shù)木呢？一般視為市政設(shè)施5、免責(zé)事由即可以免除責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任的合法事由（1）所有人、管理人能夠

37、證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的；（2）不可抗力；（3）受害人有過(guò)錯(cuò)的，責(zé)任人可以減輕或者免除責(zé)任三、飼養(yǎng)動(dòng)物侵權(quán)例：甲帶領(lǐng)自己三歲男孩在小區(qū)玩耍，孩子在小區(qū)玩耍，甲與他人在路旁閑聊，造成孩子被狗抓傷，該孩子的損失有誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任？（一）適用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任：一旦發(fā)生侵權(quán)后果即承擔(dān)責(zé)任，不論主觀是否存在過(guò)錯(cuò)。對(duì)動(dòng)物飼養(yǎng)人提出更高的要求，不僅使受害人處于優(yōu)越的地位，而且有利于減少社會(huì)危險(xiǎn)因素。（二）責(zé)任承擔(dān)主體：1、飼養(yǎng)的動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；2、動(dòng)物園的動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物園應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；3、遺棄、逃逸的動(dòng)物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由原動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)

38、任。4、飼養(yǎng)烈性犬只，飼養(yǎng)人、管理人承擔(dān)責(zé)任。（三）免責(zé)事由1、受害人的過(guò)錯(cuò)出于喜愛(ài)去抱別人的寵物，傳染上疾病，如狂犬病、貓爪熱，是否屬于此種情況？2、第三人的過(guò)錯(cuò)某甲投擲石塊，激怒了旁邊的狗。某甲一側(cè)身閃過(guò)，恰好某乙從旁邊經(jīng)過(guò)，于是狗咬住了某乙，對(duì)某乙造成了傷害，乙的損失由誰(shuí)承擔(dān)賠償？3、約定免責(zé)（一般了解）動(dòng)物園與馴獸師之間監(jiān)護(hù)人的責(zé)任（一）監(jiān)護(hù)人責(zé)任是指無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人因自己的行為致人損害，由行為人的父母或者其他監(jiān)護(hù)人承擔(dān)賠償責(zé)任的特殊侵權(quán)責(zé)任。以過(guò)錯(cuò)推定為原則，以公平責(zé)任為補(bǔ)充（二）具體責(zé)任承擔(dān)方式：1、無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，由監(jiān)護(hù)人

39、承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。監(jiān)護(hù)人盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任的，可以減輕其侵權(quán)責(zé)任。2、有財(cái)產(chǎn)的無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用。不足部分，由監(jiān)護(hù)人賠償。（三）未成年人受傷害侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)1、無(wú)民事行為能力人在幼兒園、學(xué)校或者其他教育機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)、生活期間受到人身?yè)p害的，幼兒園、學(xué)?；蛘咂渌逃龣C(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。2、限制民事行為能力人在學(xué)?；蛘咂渌逃龣C(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)、生活期間受到人身?yè)p害，學(xué)校或者其他教育機(jī)構(gòu)未盡到教育、管理職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。3、無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人在幼兒園、學(xué)?；蛘咂渌逃龣C(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)、生活期間，受到幼兒園、學(xué)校或者其他教育機(jī)構(gòu)以外的人員人身?yè)p害的，由

40、侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；幼兒園、學(xué)?；蛘咂渌逃龣C(jī)構(gòu)未盡到管理職責(zé)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。第四部分業(yè)主自治管理第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主業(yè)主( (簡(jiǎn)單了解簡(jiǎn)單了解) ) 一,業(yè)主的概念 物業(yè)的所有人,(狹義的概念)二,業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1,業(yè)主的權(quán)利,物業(yè)管理?xiàng)l例第六條:房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè) 主 在 物 業(yè) 管 理 活 動(dòng) 中 ， 享 有 下 列 權(quán) 利 ：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

41、（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用；(十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2,業(yè)主的義務(wù)物業(yè)管理?xiàng)l例第七條:業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）

42、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，權(quán)利機(jī)構(gòu)一、業(yè)主大會(huì)成立的前提條件（一）設(shè)立的區(qū)域：一個(gè)物業(yè)區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例第七條第二款：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會(huì)的意見(jiàn)。新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。（二）指導(dǎo)者：物業(yè)主管部門(mén)（三）入住條件：浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例第八條：物業(yè)管理區(qū)域具備下

43、列條件之一的，物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的； （二）首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。 杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第九條：（一）入住率達(dá)到60%以上的；（二）入住率達(dá)到30%以上，且物業(yè)交付使用已滿(mǎn)2年的；三、業(yè)主大會(huì)的成立（一）成立籌備組：1、組成：業(yè)主推舉的代表、建設(shè)單位、居委會(huì)代表組成，名單3日內(nèi)公布在物業(yè)區(qū)域；2、具體籌備事項(xiàng)：（1）確定首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和

44、內(nèi)容，于首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前15天通知全體業(yè)主；（2）參照示范文本擬發(fā)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)程（草案）和管理規(guī)約草案;(3)確認(rèn)業(yè)主身份以及在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)（以后的表決按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)程的規(guī)定，無(wú)規(guī)定的繼續(xù)參照此條）：浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例第十條：業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，按每一房地產(chǎn)權(quán)證計(jì)一票原則確定，建筑面積超過(guò)二百平方米的部分，每滿(mǎn)二百平方米另計(jì)一票。但單個(gè)業(yè)主所計(jì)票數(shù)不得超過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的百分之三十。建設(shè)單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計(jì)投票權(quán)數(shù)。杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第八條第二款：業(yè)主的投票權(quán)，住宅物業(yè)實(shí)行一套一票；非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面

45、積為一個(gè)計(jì)票單位，不足100平方米的以每本房屋產(chǎn)權(quán)證為一個(gè)計(jì)票單位。 （4）確定業(yè)委會(huì)的人數(shù)，確定業(yè)委會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（5）在業(yè)主中推舉選舉的選票發(fā)放人、計(jì)票人、監(jiān)票人若干；（6）做好會(huì)務(wù)工作；（7）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)以的宣傳、公告等工作上述1，2，3，4，項(xiàng)應(yīng)該在會(huì)以15日前以書(shū)面形式在小區(qū)內(nèi)公告。（二）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)1，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)；2、會(huì)議議程一：籌備組介紹籌備情況，會(huì)議簡(jiǎn)單流程，業(yè)主對(duì)相關(guān)問(wèn)題提進(jìn)行提問(wèn)，籌備組回答；3、會(huì)議議程之二：業(yè)委會(huì)候選人提名，籌備組成員代表籌備組介紹候選人情況；4、審議并表決通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（注意通過(guò)的標(biāo)準(zhǔn)）（5

46、）選舉業(yè)委會(huì)成員；（6）在業(yè)委會(huì)的主持下審議通過(guò)其他與物業(yè)管理相關(guān)的必須由業(yè)主大會(huì)審議、通過(guò)的重大事項(xiàng)（也可以另選時(shí)間召開(kāi)）；（7）籌備組自成立30天內(nèi)在指導(dǎo)部門(mén)的指導(dǎo)下組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)成員；（8）首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)間即是業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間四、業(yè)主大會(huì)的會(huì)議制度（一）定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議1、定期會(huì)議：杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定至少每年召開(kāi)一次；2、臨時(shí)會(huì)議：20%以上的業(yè)主要求；重大事故需要及時(shí)處理的（二）會(huì)議形式書(shū)面征求意見(jiàn)，集體討論（四）參與人員人數(shù)要求1、全體業(yè)主或者業(yè)主代表，業(yè)主如果有事可以書(shū)面委托代理人代為參加，但是要有明確的授權(quán)；2、小區(qū)業(yè)主超過(guò)100名的，可以選舉業(yè)

47、主代表參加，需要表決的事項(xiàng)由業(yè)主本人簽字后由業(yè)主代表在會(huì)議上如實(shí)反映。3、參加人數(shù)：浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例第九條：應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。 （三）投票權(quán)數(shù)計(jì)算業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，如無(wú)規(guī)定，以首次業(yè)主大會(huì)的投票權(quán)數(shù)計(jì)算?；仡櫼幌率状螛I(yè)主大會(huì)的投票權(quán)數(shù)計(jì)算。（五）決議規(guī)則：新物權(quán)法涉及經(jīng)費(fèi)使用(籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的)：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意 。其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 （六）其他議事規(guī)則1、會(huì)議召開(kāi)前15天將

48、會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書(shū)面通知業(yè)主本人。2、全體業(yè)主或者業(yè)主代表參加 ；3、業(yè)主代表在開(kāi)會(huì)三天前收集所代表業(yè)主就討論事項(xiàng)的意見(jiàn)。思考：在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)過(guò)程中臨時(shí)加入決議事項(xiàng)是否可以？五、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)物權(quán)法第七十六條：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。請(qǐng)根據(jù)所學(xué)知識(shí)回答以下內(nèi)容，并說(shuō)明理由1、未成年人可否享有業(yè)主身份參

49、加業(yè)主大會(huì)？2、單個(gè)業(yè)主能否提議召集業(yè)主大會(huì)？3、非業(yè)主可否參加業(yè)主大會(huì)？4、業(yè)主可以不接受自己未參加的業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決議么？1、未成年人能否成為業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)？未成年人屬于限制民事行為能力或者無(wú)民事行為能力的人，其只能從事與自己的年齡智力相適應(yīng)的行為，而參加業(yè)主大會(huì)并行使投票權(quán)參與小區(qū)事項(xiàng)的決議顯然不能由未成年人自行參與，應(yīng)該由其監(jiān)護(hù)人（法定代理人）代為履行。2、單個(gè)業(yè)主能否提議并召集業(yè)主大會(huì)？業(yè)主有權(quán)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主有監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，這是業(yè)主的權(quán)利，受法律保護(hù)。但是業(yè)主大會(huì)的會(huì)議制度規(guī)定，臨時(shí)業(yè)主大會(huì)必須由20%的業(yè)主提議才能夠舉行，因此單個(gè)業(yè)主的提議并不能召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主可以聯(lián)

50、系到相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主聯(lián)名提請(qǐng)業(yè)委會(huì)召開(kāi)。3、非業(yè)主可以參加業(yè)主大會(huì)么？業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)決定，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，因此必須具有業(yè)主身份才可以參加；但是在實(shí)際生活中，業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)的，可以委托（非業(yè)主）代理人代其參加，為了維護(hù)業(yè)主的權(quán)利，我們要求委托他人參加的，必須由業(yè)主的書(shū)面委托書(shū)和明確授權(quán)。4、業(yè)主可以不接受業(yè)主大會(huì)的決議么？業(yè)主大會(huì)的決議時(shí)業(yè)主大會(huì)的直接結(jié)果，是全體業(yè)主的意思表示，對(duì)于全體業(yè)主有非常重要的意義，所以該決議必須是按照合法程序，通過(guò)合法決議通過(guò)的，只要該業(yè)主大會(huì)的決議符合法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定（包括參會(huì)人數(shù)，參會(huì)人員，決議規(guī)則，計(jì)票原則等）即對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主

51、有約束力，即使個(gè)別業(yè)主有異議，也必須遵照?qǐng)?zhí)行。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)委會(huì)的性質(zhì)1、業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) ；2、常設(shè)機(jī)構(gòu)二、業(yè)委會(huì)委員的條件業(yè)主大會(huì)規(guī)程21條（書(shū)本83頁(yè)）業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；(二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；(五)具有一定組織能力；(六)具備必要的工作時(shí)間。請(qǐng)思考：拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主（以物業(yè)服務(wù)沒(méi)有達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)為由）有資格成為業(yè)委會(huì)委員的候選人么？嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，候選人不一定是最終的委員，而法律

52、尚沒(méi)有直接規(guī)定候選人的資格，對(duì)于這類(lèi)業(yè)主，如果符合一般條件，可以作為候選人；但是業(yè)主在投票選舉的時(shí)候，要慎重投出自己的一票三、業(yè)委會(huì)的成立、組成（一）業(yè)委會(huì)在首次業(yè)主大會(huì)上選舉產(chǎn)生，自產(chǎn)生之日起3日內(nèi)必須召開(kāi)首次業(yè)委會(huì)會(huì)議；（二）人數(shù)：5人以上的單數(shù)（5-15人）從中選舉主任1名，副主任1-2名；（三）業(yè)委會(huì)的任期：1、浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例：每屆任期3-5年；2、杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例：每屆任期不超過(guò)3年（四）業(yè)委會(huì)的成立采備案制1、自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)（杭州市要求15日）向所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。2、附：備案需提交的資料（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （三）

53、業(yè)主公約； （四）業(yè)主委員會(huì)委員的名單。 四、業(yè)委會(huì)的會(huì)議制度（一）主持：由主任或者主任委托的副主任召集 ；（二）召開(kāi)條件：1/3以上業(yè)委會(huì)委員提議或者業(yè)委會(huì)認(rèn)為必要；業(yè)主委員會(huì)需要討論、決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 （二）參會(huì)人數(shù)：召開(kāi)會(huì)議時(shí)須有半數(shù)以上的委員出席 ；（三）表決：所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意（1人1票）。 （四）費(fèi)用：業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)費(fèi)用由全體業(yè)主共同分?jǐn)?，但不得超過(guò)同期物業(yè)管理費(fèi)總額的1%。具體數(shù)額和計(jì)劃由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議決定（市17條）。五、業(yè)委會(huì)委員的變更換屆（一）變更委員：20%的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)作出決定，書(shū)面形式公告；

54、（二）資格喪失：(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；(二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；(四)有犯罪行為的；(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；(七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。思考：1、業(yè)主甲為小區(qū)的業(yè)委會(huì)委員，年初甲將其在該小區(qū)的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到其兒子名下，問(wèn)甲的業(yè)委會(huì)委員的資格是否喪失？2、現(xiàn)在甲考慮到與兒子住在一個(gè)小區(qū)很方便，于是在該小區(qū)另購(gòu)置一套住房，他的業(yè)委會(huì)委員的資格是否可以自動(dòng)續(xù)期？（三）委員換屆1、任期屆滿(mǎn)前兩個(gè)月，進(jìn)行換屆選舉業(yè)主可不可以一直做業(yè)委會(huì)委員（前提是每屆都被選上）？2、任期屆滿(mǎn)的10

55、日內(nèi)，將檔案，資料，財(cái)物進(jìn)行移交；因資格喪失種植業(yè)委會(huì)委員職務(wù)的，應(yīng)自終止3日內(nèi)移交。六、業(yè)委會(huì)的職責(zé)（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。請(qǐng)同學(xué)們了解杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例15條關(guān)于業(yè)委會(huì)職責(zé)的規(guī)定：(一)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或修訂草案；(三)提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；(四)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，可以通過(guò)招投標(biāo)或其他方式，及時(shí)

56、選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同；(五)審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；(六)聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；(七)監(jiān)督共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的使用和維護(hù)；(八)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 七、業(yè)委會(huì)章程八、業(yè)委會(huì)的法律地位1、有待立法加以明確2、作為原告，浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例17條：業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以以自己的名義依法提起

57、訴訟 。訴訟后果由全體業(yè)主承擔(dān)。3、作為被告，物權(quán)法78條：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)委會(huì)的決議侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。2006年12月，在上海市場(chǎng)浦區(qū)法院審理的一起業(yè)主委員會(huì)與建材公司購(gòu)銷(xiāo)合同糾紛案中，拒不支付貨款的業(yè)主委員會(huì)最終敗訴，法院判決業(yè)委會(huì)支付欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，違約金和訴訟費(fèi)。但是業(yè)委會(huì)以不是法人不能做被告為由，要求追加全體業(yè)主為被告。問(wèn)：1、業(yè)委會(huì)能不能做被告？ 2、欠款應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)支付？（業(yè)委會(huì)是不是法人）業(yè)委會(huì)沒(méi)有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，其是全體業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，代表全體業(yè)主的利益，而其經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理費(fèi)用中來(lái)，對(duì)于此類(lèi)的費(fèi)用，依業(yè)委會(huì)的性質(zhì)，應(yīng)該由全體業(yè)主分?jǐn)偟窃?/p>

58、實(shí)踐中基本上不能實(shí)現(xiàn)；二、業(yè)委會(huì)維權(quán) 2004年10月29日，陸某入住其購(gòu)買(mǎi)的房屋。之后，除了其房屋發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題外，陸某發(fā)現(xiàn)其所在小區(qū)“綠化差，保安不負(fù)責(zé)任，外人隨便出入，影響業(yè)主休息，不安全”?；谝陨显?，自2005年8月至2007年6月，陸某拒交物業(yè)費(fèi)用。2007年4月，物業(yè)公司將陸某起訴至北京市通州區(qū)法院。隨后法院判決支技了物業(yè)公司。陸某不服，上訴。在上訴理由中，認(rèn)為其沒(méi)有收到業(yè)主委員會(huì)催交通知，物業(yè)公司無(wú)權(quán)直接向法院起訴。 請(qǐng)問(wèn)：業(yè)主的抗辯理由能否成立？有沒(méi)有法律并依據(jù)？物業(yè)管理?xiàng)l例67條：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納

59、的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。 第四節(jié)第四節(jié) 管理規(guī)約管理規(guī)約業(yè)主管理規(guī)約草案2009.doc杭州市江干區(qū)新城國(guó)際花園小區(qū)管理規(guī)約.doc違約責(zé)任：1、業(yè)主違反規(guī)定，妨礙正常使用造成損失的，其他業(yè)主或者物業(yè)可以提起訴訟；2、業(yè)主違反本規(guī)定，致全體業(yè)主利益受損的，受損害業(yè)主可以提起訴訟；3、建設(shè)單位未履行規(guī)約義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)可以提起訴訟。第五部分物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的訂立物業(yè)服務(wù)合同的訂立 一、合同的訂立思考：合同是如何訂立的：（一）訂立方式1、以招投標(biāo)方式（略）2、選聘方式（1）業(yè)主大會(huì)選聘具體的選聘流程為：由業(yè)委會(huì)提名候選物業(yè)公司提交業(yè)主大會(huì)決議，由業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)；專(zhuān)有面積占

60、建筑面積過(guò)半數(shù)且業(yè)主人數(shù)也占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)通過(guò)；（2）簽訂合同由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主與選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同；效力及于全體業(yè)主二、物業(yè)合同的生效（一）回顧合同生效的要件1、主體合格：前期物業(yè)服務(wù)合同的雙方：有資質(zhì)的物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位；物業(yè)服務(wù)合同的雙方：有資質(zhì)的物業(yè)公司，全體業(yè)主。2、意思表示真實(shí)與傳統(tǒng)該合同的意思表示真實(shí)有區(qū)別（1）對(duì)于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主仍有約束力（業(yè)主沒(méi)有意思表示）；前期物業(yè)服務(wù)在業(yè)主選聘出自己的物業(yè)公司時(shí)終止（物業(yè)管理?xiàng)l例26條），因此在這個(gè)過(guò)程中，業(yè)主要接受前期物業(yè)服務(wù)合同的條款，當(dāng)然，有欺詐等違法情形的除外；（為第三人的權(quán)利訂立的合同）