朱久文：楊紅旭(上海易居副院長(zhǎng))2014年樓市走勢(shì)與市場(chǎng)邏輯

1、楊紅旭楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)中央電臺(tái)特聘財(cái)經(jīng)評(píng)論員中央電臺(tái)特聘財(cái)經(jīng)評(píng)論員 政府咨詢專家（參與十二五房地產(chǎn)規(guī)劃）政府咨詢專家（參與十二五房地產(chǎn)規(guī)劃）企業(yè)咨詢專家、上市公司顧問、為幾十家房企內(nèi)訓(xùn)企業(yè)咨詢專家、上市公司顧問、為幾十家房企內(nèi)訓(xùn)上海市首批房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍人才上海市首批房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍人才上海交大房地產(chǎn)總裁班特聘教授上海交大房地產(chǎn)總裁班特聘教授中國(guó)房地產(chǎn)中國(guó)房地產(chǎn)“白銀十年白銀十年”的首倡者（的首倡者（0909年年2 2月）月）中國(guó)房地產(chǎn)短周期理論的創(chuàng)始人中國(guó)房地產(chǎn)短周期理論的創(chuàng)始人暢銷書暢銷書樓市探秘：贏在長(zhǎng)趨勢(shì)，賺在短周期樓市探秘：贏在長(zhǎng)趨勢(shì)，賺在短周

2、期作者作者 南方都市報(bào)評(píng)選的南方都市報(bào)評(píng)選的20122012年度房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)最靠譜專家年度房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)最靠譜專家南方都市報(bào)與新浪網(wǎng)評(píng)選南方都市報(bào)與新浪網(wǎng)評(píng)選20132013年度房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)十大靠譜專家年度房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)十大靠譜專家 2014年樓市走勢(shì)與市場(chǎng)邏輯 市場(chǎng)回顧與現(xiàn)狀分析 土地成交溢價(jià)率土地成交溢價(jià)率10個(gè)一二線城市土個(gè)一二線城市土 地成交價(jià)地成交價(jià)2020個(gè)城市新建商品住宅月度供求關(guān)系個(gè)城市新建商品住宅月度供求關(guān)系近近5年年30個(gè)典型城市個(gè)典型城市3月份新建商品住宅成交面積月份新建商品住宅成交面積70城房?jī)r(jià)環(huán)比與同比變化城房?jī)r(jià)環(huán)比與同比變化70城住宅價(jià)格城住宅價(jià)格12月同比漲幅排序月同比漲幅排序70城

3、住宅價(jià)格漲幅（相比城住宅價(jià)格漲幅（相比2010年）排序年）排序（ 14%）20142014年樓市指標(biāo)預(yù)測(cè)年樓市指標(biāo)預(yù)測(cè) 全國(guó)商品房銷售面積及增長(zhǎng)率全國(guó)商品房銷售面積及增長(zhǎng)率全國(guó)商品房銷售均價(jià)及增長(zhǎng)率全國(guó)商品房銷售均價(jià)及增長(zhǎng)率全國(guó)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積及增長(zhǎng)率全國(guó)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積及增長(zhǎng)率全國(guó)房屋新開工面積及增長(zhǎng)率全國(guó)房屋新開工面積及增長(zhǎng)率 70城房?jī)r(jià)漲幅同比增幅預(yù)測(cè)城房?jī)r(jià)漲幅同比增幅預(yù)測(cè)房地產(chǎn)短周期規(guī)律解碼房地產(chǎn)短周期規(guī)律解碼 搞不懂短周期，房地產(chǎn)玩不轉(zhuǎn)搞不懂短周期，房地產(chǎn)玩不轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)短周期預(yù)測(cè)房地產(chǎn)短周期預(yù)測(cè) 20122012三部曲：探底、筑底、反彈三部曲：探底、筑底、反彈20132013

4、一條線：振蕩上行、有驚無(wú)險(xiǎn)一條線：振蕩上行、有驚無(wú)險(xiǎn)20142014退燒年：高位振蕩，逐步降溫退燒年：高位振蕩，逐步降溫2015尋底年：這個(gè)“暖冬”有點(diǎn)長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：七上八下（今年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：七上八下（今年7.5%）國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014201420202020年）：年）：健全城鎮(zhèn)住房制度健全城鎮(zhèn)住房制度健全住房供應(yīng)體系。健全住房供應(yīng)體系。構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，對(duì)城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難

5、家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場(chǎng)多樣化住房需求。場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場(chǎng)多樣化住房需求。健全保障性住房制度。健全保障性住房制度。建立各級(jí)財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房有效建立各級(jí)財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房有效供給。完善租賃補(bǔ)貼制度，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行。制定公平合理、公供給。完善租賃補(bǔ)貼制度，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行。制

6、定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務(wù)水平和運(yùn)營(yíng)效率。管理、服務(wù)水平和運(yùn)營(yíng)效率?！苯∪康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)整完善調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡結(jié)構(gòu)

7、和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。商品住房用地。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求需求。依法規(guī)范市場(chǎng)秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場(chǎng)監(jiān)管力度。建立以土地為基礎(chǔ)。依法規(guī)范市場(chǎng)秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場(chǎng)監(jiān)管力度。建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)

8、一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。以全體人民住有所居為目標(biāo)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開以全體人民住有所居為目標(biāo)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工工700萬(wàn)套以上，其中各類棚戶區(qū)萬(wàn)套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上。提高大城市保障房比例。萬(wàn)套以上。提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房

9、和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。加強(qiáng)城鎮(zhèn)化管理創(chuàng)新和機(jī)制建設(shè)。要更大規(guī)模加快棚戶區(qū)改造，決不能加強(qiáng)城鎮(zhèn)化管理創(chuàng)新和機(jī)制建設(shè)。要更大規(guī)模加快棚戶區(qū)改造，決不能一邊高樓林立，一邊棚戶連片。一邊高樓林立，一邊棚戶連片。做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作。做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作。抓緊土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，引抓緊土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，引導(dǎo)承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)。導(dǎo)承包

10、地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)。政府工作報(bào)告：政府工作報(bào)告：0505年來首次不提房?jī)r(jià)！年來首次不提房?jī)r(jià)！ 中央政策見底，長(zhǎng)效機(jī)制繼續(xù)推進(jìn)中央政策見底，長(zhǎng)效機(jī)制繼續(xù)推進(jìn)傳言溫州、長(zhǎng)沙、杭州等地謀求放松調(diào)控、救市，影響？傳言溫州、長(zhǎng)沙、杭州等地謀求放松調(diào)控、救市，影響？中央對(duì)于地方救市的態(tài)度存變數(shù)中央對(duì)于地方救市的態(tài)度存變數(shù)中央微刺激，僅涉及保障與棚改，商品房市場(chǎng)呈中性中央微刺激，僅涉及保障與棚改，商品房市場(chǎng)呈中性中央微刺激，主要?jiǎng)佑秘?cái)政手段，激活存量資金，貨幣難中央微刺激，主要?jiǎng)佑秘?cái)政手段，激活存量資金，貨幣難 以顯著放水以顯著放水政策見底、地方救市、貨幣政策政策見底、地方救

11、市、貨幣政策 貨幣供應(yīng)貨幣供應(yīng)M2增幅（今年增幅（今年13%） 貨幣供應(yīng)振蕩下行，不支持房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲貨幣供應(yīng)振蕩下行，不支持房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲寬松寬松偏松偏松合理合理偏緊偏緊緊張緊張 20城住宅存貨城住宅存貨 20城住宅去化周期城住宅去化周期 全國(guó)購(gòu)地面積與新開工面積正增長(zhǎng)全國(guó)購(gòu)地面積與新開工面積正增長(zhǎng)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn) 二季度：宏觀面預(yù)判二季度：宏觀面預(yù)判1、一季度GDP小落，二季度低位企穩(wěn)2、將會(huì)重新穩(wěn)增長(zhǎng)、微刺激，類似去年二季度3、CPI溫和，貨幣面可能略松（降存準(zhǔn)？），總體松于13下半年4、人民幣貶值，略利空樓市。美國(guó)QE退出。5、房地產(chǎn)開發(fā)貸仍緊，首套房貸有變數(shù)，下半年可能略松 市場(chǎng)面預(yù)判市場(chǎng)面預(yù)判1、4-5月成交量繼續(xù)小幅反彈，6月不確定，三季度趨弱2、月度新增供應(yīng)持續(xù)大于成交，庫(kù)存不斷增加 3、房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄加盤整，同比漲幅繼續(xù)收窄4、土地市場(chǎng)成交活躍度降低，仍強(qiáng)于房屋成交5、類似2011年走勢(shì)，但節(jié)點(diǎn)略早，稍強(qiáng)勢(shì)。 交易時(shí)機(jī)策略交易時(shí)機(jī)策略賣房賣房1、加快工程進(jìn)度，加 快出貨步調(diào)2、4-6月最后窗口3、少數(shù)降溫較快的城 市，2-3月份可搶 跑