長沙市房地產(chǎn)市場分析可行性分析報告模板

1、長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告可行性分析報告二00五年十一月目錄第一章：總論一、建設(shè)項目概況二、項目建設(shè)的必要性三、可行性研究編制的依據(jù)四、可行性研究結(jié)論第二章：市場分析一、宏觀經(jīng)濟形勢分析二、長沙市房地產(chǎn)市場分析三、一般供給市場預(yù)測四、項目自身因素分析五、項目市場分析結(jié)論第三章：項目建設(shè)條件一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件二、項目建設(shè)的用地條件三、項目用地規(guī)劃限制條件四、項目建設(shè)的市政配套條件第四章：項目開發(fā)定位一、項目市場定位二、項目消費群定位三、項目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風格定位五、項目社區(qū)形象定位六、項目功能定位七、項目價格定位第五章：項目規(guī)劃設(shè)計方案一、設(shè)計思想、設(shè)計理念及設(shè)計特點二、

2、總體規(guī)劃三、建筑設(shè)計四、結(jié)構(gòu)設(shè)計五、專項設(shè)計六、消防設(shè)計七、環(huán)境保護八、經(jīng)濟技術(shù)指標第六章：項目實施進度安排一、項目進度安排的原則二、項目實施的進度安排第七章：項目營銷方案策劃一、營銷賣點二、銷售策略三、促銷策略四、準備策略五、項目銷售收入實現(xiàn)計劃第八章：項目總投資估算及資金籌措計劃一、項目總投資估算的依據(jù)二、項目總投資估算的原則三、項目投資估算及資金籌措計劃第九章：項目銷售和收入測算一、住宅銷售單價的確定二、商鋪銷售單價的確定三、車位銷售單價的確定四、項目總銷售收入的確定五、項目住宅定價模擬第十章：項目財務(wù)評價一、財務(wù)評價技術(shù)線路二、財務(wù)評價三、項目不確定性分析第十一章：項目綜合評價結(jié)論及風

3、險規(guī)避建議一、項目綜合評價結(jié)論二、項目風險規(guī)避建議第一章：總論一、建設(shè)項目概況1、建設(shè)單位基本情況2、項目概況二、項目建設(shè)的必要性1、（某城市）房地產(chǎn)市場的需要2、（某區(qū)）城市建設(shè)的需要三、可行性研究編制的依據(jù)（長沙為例）1、湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊；2、湖南省建筑工作估算指標；3、長沙市最新材料價格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定額；5、湖南省建設(shè)廳文件湘建價2002578號文；6、省定額站建定價2000138號文有關(guān)人工工資的規(guī)定；7、湖南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目表；8、房地產(chǎn)公司某區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計方案；9、委托方提供的其他有關(guān)資料；10、我司近期類似項目有關(guān)造價資料；11

4、、現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料等。四、可行性研究結(jié)論項目財務(wù)評價結(jié)果如下：財務(wù)指標數(shù)值財務(wù)凈現(xiàn)值投資利潤率投資回收期借款償還期盈虧平衡點通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，得出如下結(jié)論：1、項目銷售市場前景，建設(shè)條件；2、項目的前期工作3、項目的各財務(wù)指標；4、項目投資額，投資回收期，經(jīng)營風險。第二章：市場分析一、宏觀經(jīng)濟形勢分析1、長沙經(jīng)濟持續(xù)、快速增長。2、居民消費能力，消費意識。3、城市規(guī)劃促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。4、區(qū)域發(fā)展分析二、市房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)供給情況2、長沙房地產(chǎn)需求情況3、長沙房地產(chǎn)價格分析4、住宅市場的戶型特點5、住宅市場的競爭態(tài)勢6、長沙住宅消費者分析7、住宅市場的發(fā)展

5、趨勢三、一般供給市場預(yù)測1、開發(fā)商對國家政策變化的預(yù)期2、開發(fā)商對需求市場的預(yù)期四、項目自身因素分析1、項目優(yōu)劣勢分析1）區(qū)域環(huán)境分析2）地段分析3）地塊特征分析4）開發(fā)商實力分析5）生活配套分析2、項目投資機會分析1）強有力的消費支持2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持3）咸嘉湖改造利好五、項目市場分析結(jié)論綜合以上分析可得出以下結(jié)論：第三章：項目建設(shè)條件一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件長沙屬亞熱帶季風性濕潤氣候。氣候特征是：氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。長沙夏冬季長，春秋季短。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴寒少。1、氣溫Ø 年平均氣溫17.2Ø 極端最高氣溫：40.

6、6度Ø 極端最低氣溫：-11.3度2、雨量Ø 年平均降雨量：1389.8Ø 年最大降雨量：1959.4Ø 年最小降雨量：192.53、濕度Ø 年平均相對濕度：80%Ø 年最小相對濕度：10%4、季候風Ø 年平均風速：2.7m/sØ 最大風速：24m/s5、雪Ø 年最大積雪深度：20Ø 年最大凍土深度：56、日照Ø 日照時數(shù)達1677小時二、項目建設(shè)的用地條件1、項目地塊概況2、項目地塊地形、地質(zhì)條件三、項目用地規(guī)劃限制條件1、項目規(guī)劃限定：容積率，綠地率，建筑密度2、后退紅線控制：東、

7、西：退規(guī)劃路邊線或用地紅線多層4米，高層8米；南、北：多層退規(guī)劃路邊線5米且退用地紅線0.55h，高層退規(guī)劃路邊線8米且退用地紅線120.2h。3、間距控制：建設(shè)間距類區(qū)：4、建筑高度控制：四、項目建設(shè)的市政配套條件1 道路 2、供電 3、供水 4、排水 5、暖通 6、供氣7、電話通訊 8、網(wǎng)絡(luò)第四章：項目開發(fā)定位一、項目市場定位二、項目消費群定位三、項目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風格定位五、項目形象定位六、項目功能定位七、項目價格定位第五章：項目規(guī)劃設(shè)計方案項目的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計指導(dǎo)思想、設(shè)計理念、總平面設(shè)計以及建筑設(shè)計、專項設(shè)計等幾方面進行說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標進行闡述。一、設(shè)計思想、

8、設(shè)計理念及設(shè)計特點1、設(shè)計指導(dǎo)思想2、設(shè)計理念3、設(shè)計特點二、總體規(guī)劃1、總平面布局與交通流線規(guī)劃2、組團化3、綠化系統(tǒng)規(guī)劃4、公建配套規(guī)劃三、建筑設(shè)計1、建筑風格2、住宅類型3、戶型設(shè)計4、小區(qū)停車處理四、結(jié)構(gòu)設(shè)計五、專項設(shè)計1、火災(zāi)報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)2、電視電話寬帶網(wǎng)系統(tǒng)3、保安監(jiān)控系統(tǒng)4、交通及停車場管理系統(tǒng)六、消防設(shè)計七、環(huán)境保護1、公共及生活用水處理2、固體垃圾處理3、噪聲處理八、經(jīng)濟技術(shù)指標表1：項目經(jīng)濟技術(shù)指標表名稱指標總用地面積凈用地面積總建筑面積其中計入容積率總建筑面積其中住宅商業(yè)配套設(shè)施地下室面積（不計入容積率）建筑占地面積總戶數(shù)總停車數(shù)容積率建筑密度綠地率建筑高度第六章：

9、項目實施進度安排一、項目進度安排的原則1、盡量縮短建設(shè)工期因房地產(chǎn)開發(fā)項目投資金額巨大，且開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金，工期長短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長，管理成本就越高。同時，短平快的工程會給開發(fā)商帶來運營效率高的良好印象。為縮短工期，應(yīng)重點做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊同時開工，做好不同施工隊的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進施工進度。2、分片分期開發(fā)3、住宅和配套同步4、高效運用資金二、項

10、目實施的進度安排項目開發(fā)期計劃表開發(fā)期數(shù)項目名稱時間一期主體建筑工程建筑安裝工程銷售二期主體建筑工程建筑安裝工程銷售三期主體建筑工程建筑安裝工程銷售項目建設(shè)經(jīng)營期進度表建設(shè)經(jīng)營期時間主要工作內(nèi)容完成整個項目投資的比例1前期準備工作一期主體建筑基礎(chǔ)工程2一期主體建筑工程06年4月一期開始銷售3一期銷售工作一期建筑安裝工程二期主體建筑部分工程4二期銷售工作二期主體建筑部分工程二期建筑安裝工程5二期銷售工作三期主體建筑工程三期銷售工作6三期建筑安裝工程三期銷售工作第七章：項目營銷方案策劃一、營銷賣點二、銷售策略。1、開盤期2、強銷期3、銷售尾期：三、促銷策略1、廣告銷售準備期：在這一階段，項目剛剛動

11、工，消費者對項目所在區(qū)域及項目情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。所以，此期的重點放在項目所在區(qū)域及項目自身規(guī)模、規(guī)劃特點、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點，同時又能迅速抓住消費者的注意力。通過大力度宣傳，使項目的開發(fā)理念，區(qū)域的價值得到消費者的認同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場鋪墊。開盤期與強銷期：加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強化現(xiàn)場廣告和電視廣告，形成強大的宣傳攻勢，形成對消費者進行全方位的滲透和影響。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色處，還應(yīng)突出了熱賣的景象。銷售尾期：該時間段，一期銷

12、售已進尾聲，這時的宣傳應(yīng)重點放在優(yōu)惠促銷上。同時，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項目二期銷售打下基礎(chǔ)，做好鋪墊。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。2、廣告媒體3、人員促銷銷售準備期：對銷售人員進行專門的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞。銷售期間：要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。另外，采用一些獎勵辦法調(diào)動促銷人員的積極性。4、房展會5、精品樓書6、公共關(guān)系四、準備策略1、銷售中心2、樣板房展示3、樓盤正式推出儀式五、項目銷售收入實現(xiàn)計劃項目各建設(shè)經(jīng)營期銷售比例表。經(jīng)營期銷售比例（%）銷售金額（萬

13、元）10023456合計第八章：項目總投資估算及資金籌措計劃一、項目總投資估算的依據(jù)1、湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊；2、湖南省建筑工作估算指標；3、長沙市最新材料價格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定額；5、湖南省建設(shè)廳文件湘建價2002578號文；6、省定額站建定價2000138號文有關(guān)人工工資的規(guī)定；7、房地產(chǎn)公司項目規(guī)劃設(shè)計方案；8、我司近期類似項目有關(guān)造價資料。二、項目總投資估算的原則1、項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；2、項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；3、項目總投資估算對于無法準確估算的項目在預(yù)備中考慮。三、項目投資估算及資金籌措計劃1、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目

14、主要經(jīng)濟技術(shù)指標表項目數(shù)量單位項目數(shù)量單位總用地面積容積率總建筑面積建筑密度地上住宅建筑面積綠地率地上店面建筑面積車位個地上配套設(shè)施面積戶數(shù)戶地下建筑面積建筑類型構(gòu)成表類型面積（）商鋪住宅會所及管理用房地下層2、項目開發(fā)成本估算1）土地成本2）前期工程費前期工程費估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費2可行性研究費/3招投標費4地質(zhì)、水文勘察費/5三通一平費/6綜合(報建)費合計3）建安工程費建筑安裝工程費用組成每平方米建筑面積造價表類型面積（）單方造價(元/)投資總額（萬元）小高層住宅商鋪地下室合計4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1供電工程總用地面

15、積× 元/2供水工程總用地面積× 元/3排水工程總用地面積× 元/4道路工程總用地面積× 元/5綠化工程總用地面積× 元/電信、媒氣工程總用地面積× 元/合計5）公建配套設(shè)施費公建配套設(shè)施費估算表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1會所、幼兒園及管理用房/合計6）開發(fā)期間稅費（公用設(shè)施建設(shè)費等）開發(fā)期間稅費一覽表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1教育設(shè)施配套費總建筑面積×元/2物業(yè)基金建安工程費×3公用設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費×%4工程質(zhì)量監(jiān)督費總建筑面積×元/5工程監(jiān)理費總建筑面積×元/6供水

16、管網(wǎng)補償費（住宅）總戶數(shù)×元/戶7供水管網(wǎng)補償費（商業(yè)）商業(yè)建筑面積×元/8供電用電負荷費（住宅）總戶數(shù)×元/戶9供電用電負荷費（商業(yè)）商業(yè)建筑面積×元/10其他建安工程費×合計7）不可預(yù)見費不可預(yù)見費：取以上15項之和的2%。8）開發(fā)成本開發(fā)成本：以上17項合計。3、項目開發(fā)費用估算1）管理費用管理費用：一般取開發(fā)成本的2%。2）銷售費用銷售費用：詳見銷售費用估算表銷售費用估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入×2銷售代理費銷售收入×0.7%3其他銷售費用銷售收入×0.5%合計3）財務(wù)費

17、用財務(wù)費用：詳見貸款還本付息表4）開發(fā)費用開發(fā)費用：前面13項之和。4、總成本費用匯總及分攤表項目的總成本費用：詳見投資成本費用估算匯總表（表13）。表13：投資成本費用估算匯總表成本項目總額（萬元）得房成本（元/）小高層住宅商鋪車位1、開發(fā)成本（1）土地成本（2）前期工程費（3）建安工程費（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（5）公建配套設(shè)施費（6）開發(fā)期間稅費（7）不可預(yù)見費2、開發(fā)費用（1）管理費用（2）銷售費用（3）財務(wù)費用3、合計5、資金籌措、投資計劃及借款利息1）資金籌措與投資計劃投資計劃與資金籌措表序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期1234561投資總額1.1建設(shè)投資1.2貸款利息1.3流動資金2資金籌措2.1

18、自有資金2.2借款2.3銷售收入再投入2）貸款本金的償還及利息支付貸款還本付息結(jié)算表序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期12341借款還本付息1.1季初借款累計第一筆借款本季借款本季應(yīng)計利息季末還本付息季末借款累計1.2季初借款累計第二筆借款本季借款本季應(yīng)計利息季末還本付息季末借款累計1.3季初借款累計第三筆借款本季借款本季應(yīng)計利息季末還本付息季末借款累計借貸匯總季初借款累計本季借款本季應(yīng)計利息季末還本付息季末借款累計第九章：項目銷售和收入測算一、住宅銷售單價的確定1、用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格）1）說明采用市場比較法進行價格測算，首先選取本案周邊幾個具有一定可比性的案例進行對比，然后修正

19、出本案的現(xiàn)時均價，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房價走勢，對本案的價格作出測算。基于本案規(guī)劃設(shè)計尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個別因素不能確定，所以本次對其價格的測算僅從平均價格的程度作估算。【市場比較法，是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法?！?）比較案例：根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個周邊案例作為比較案例。3）房地產(chǎn)價格影響因素說明表表16：房地產(chǎn)價格影響因素說明表項目名稱本案周邊1周邊2周邊3標準均價（元/）待估交易時間修正交易情況修正正常正常正常正常區(qū)域

20、因素交通較好良好良好良好配套較好良好良好良好環(huán)境較好較好較好較好區(qū)位較好較好較好較好個別因素裝修不計裝修不計裝修不計裝修不計裝修發(fā)展商實力較雄厚較雄厚較雄厚較雄厚項目規(guī)模較大一般一般較小小區(qū)綠化良好一般一般一般小區(qū)配套良好一般一般一般建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建成年代期房2004年期房2005建筑形態(tài)小高層小高層小高層小高層4）、房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)表設(shè)定本案的各項影響因素比較系數(shù)為0，以本案的各項影響因素與交易實例進行比較，得出價格影響因素修正系數(shù)比較表如表17：表17：本項目小高層住宅價格市場比較法系數(shù)修正表項目名稱本案周邊1周邊2周邊3標準均價（元/）待估交易時間修正0000交易情況

21、修正0000區(qū)域因素交通0+1+1+1配套0+1+1+1環(huán)境0000區(qū)位0000小計0+2+2+2個別因素裝修0000發(fā)展商實力0000項目規(guī)模0-2-2-4小區(qū)綠化0-2-2-2小區(qū)配套0-2-2-2建筑結(jié)構(gòu)0000建成年代0-20-1建筑形態(tài)0000小計0-8-6-9修正后均價5）計算結(jié)果比較修正后，以三個比準均價的算術(shù)平均值作為市場比較法的評估結(jié)果6）本案價格預(yù)測近幾年來，對房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價格走勢、宏觀政策影響等。a、房地產(chǎn)價格走勢b、宏觀政策影響c、本案的價格預(yù)測2、用成本法確定銷售價格的下限3、建議銷售單價二、商鋪銷售單價的確定1、用市場比較法確定銷售價格的上限（平均

22、價格）本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表項目名稱本案周邊1周邊2周邊3周邊4標準均價（元/）待估交易時間修正0-2-3-1-2交易情況修正00000區(qū)域因素交通0+15+15+5+15繁華度0+35+25+10+35小計0+50+40+15+50個別因素層高0-1-1-1-1小計0-1-1-1-1修正后均價商鋪平均標準價（abcd）÷4=e元/平方米本案商鋪的價格預(yù)測：本案商鋪平均價格=現(xiàn)時平均價格×（1+房地產(chǎn)價格走勢幅度+宏觀政策影響）=元/平方米。2、用成本法確定銷售價格的下限商鋪銷售單價：3、建議銷售單價綜合考慮項目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價：元/。三、車

23、位銷售單價的確定四、項目總銷售收入的確定根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定該項目的銷售從建設(shè)經(jīng)營期的第2期開始銷售，整個銷售過程大概按三期分批進行，按照建議住宅均價為元/，車位均價為萬元/個,商鋪整體均價為元/,以此計算實際的銷售收入。詳見銷售總收入預(yù)測表（表20）和銷售收入分批按比例預(yù)測表（表21）。表20：銷售總收入預(yù)測表項目可銷售面積（）建議銷售單價（元/）銷售收入（萬元）住宅商鋪車庫合計表21：銷售收入分批按比例預(yù)測表期數(shù)項目可銷售面積（）建議銷售單價（元/）銷售收入（萬元）銷售比例（%）合計（萬元）2期住宅商鋪車庫3期住宅商鋪車庫4期住宅商鋪車庫5期住宅商鋪車庫6期住宅商鋪車庫五、項

24、目住宅定價模擬1、均價確定根據(jù)以上方法測算可得出項目推出時住宅的基礎(chǔ)均價（pa）約為元/平方米。2、項目中具體單位定價模擬公式pupa×（1±b）（1±d）（1±s）（1±f）×u其中：Ø b為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負值。Ø d為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定。Ø s為戶型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負值。Ø f為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負值。Ø u為隨機系數(shù)，根據(jù)實際情況（如單位附近有機房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。

25、3、具體單位定價模擬在此以一個假設(shè)單位進行定價模擬，作為其他單位定價模擬過程的參考。Ø 該單位的假設(shè)條件如下：南向；景觀好；既非復(fù)式單位也非遺憾單位；位于12層小高層中的第9層（比中間基準層高2層）；無特別的不良因素干擾。Ø 結(jié)合市朝向、景觀、樓層價差等因素對產(chǎn)品價格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù)b（1.5%）、景觀系數(shù)d（1%）、樓層差價f（層差1.5%）一個測算值。Ø 則該單位定價為：pupa×（1±b）（1±d）（1±s）（1±f）×u2700×（11.5%）×（11%）

26、15;（10）×（12×1.5%）×12851元/平方米第十章：項目財務(wù)評價一、財務(wù)評價技術(shù)線路為了評價該項目經(jīng)濟效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計、收集相關(guān)估算指標的基礎(chǔ)上，首先估算該項目的投資額及計劃資金籌措。也就是根據(jù)經(jīng)驗人士的給值和相關(guān)資料的查找對該項目的開發(fā)成本、開發(fā)費用進行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計劃。接著測算銷售收入。本項目的銷售單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。銷售情況按四批計算并得出總銷售收入。在前面的基礎(chǔ)上可以進行項目的財務(wù)評價。財務(wù)評價是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計算得出該項目的靜態(tài)指標

27、和動態(tài)指標，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標相比較。通過資金來源與運用表可看出本項目的貸款償還能力和自身平衡能力。再進行項目的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。從敏感性分析方面可知影響項目經(jīng)濟效益最為敏感的不確定因素。因此分別計算出敏感因素上下波動時靜、動態(tài)指標的變化和投資盈利的臨界點，從中體現(xiàn)其抗風險能力的大小。二、財務(wù)評價1、稅金計算本項目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22：銷售稅金及附加表序號項目建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2銷售稅金及附加2.1營業(yè)稅2.2城市建設(shè)維護稅2.3教育附加2.4防洪工程維護費2.5印花稅2.6產(chǎn)權(quán)登記費3土地增值稅注：

28、營業(yè)稅5%；城建稅為營業(yè)稅的7%；教育附加稅為營業(yè)稅的5%；防洪工程維護費按銷售收入的0.18%提?。挥』ǘ惏翠N售收入的0.03提?。划a(chǎn)權(quán)登記費按銷售收入的0.1提取。土地增值稅=銷售收入（總成本費用+銷售稅金及附加+開發(fā)成本×20%）×30%。2、損益表與靜態(tài)盈利分析1）項目損益表表23：損益表序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2總成本費用3土地增值稅4銷售稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤8盈余公積金9可分配利潤投資利潤率投資利稅率資本金利潤率注：所得稅稅率按33%取；盈余公積金按稅后利潤的10%提取。2）評價指標a、投資利潤率=（利潤總額/總投資額）&#

29、215;100%=21.26%b、投資利稅率=（利稅總額/總投資額）×100%=28.96%c、資本金利潤率=（利潤總額/自有資金）×100%=88.72%3、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)，參照我國的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。本項目的主要評價指標有：財務(wù)內(nèi)部收益率（firr）、財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。評價指標的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（表24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表25）。1）全部投資現(xiàn)金流量表表24：全部投資現(xiàn)金流量表序號項目建設(shè)經(jīng)營期1234561現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2土地增值稅2.3銷售稅金及附加2.4所得稅3凈現(xiàn)金流4稅前凈現(xiàn)金流 注：財務(wù)內(nèi)部收益率（firr）能反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當firr大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目是可以考慮接受的。 經(jīng)計算得：評價指標稅前數(shù)值稅后數(shù)值財務(wù)凈現(xiàn)值(i=10%)財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))2）自有資金現(xiàn)金流量