12月淮安中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

1、淮安中心城區(qū)房地產(chǎn)市場淮安中心城區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研研分分析析 報報告告20092009 年年 1212 月月 0808 日日一、淮安市城市總體規(guī)劃一、淮安市城市總體規(guī)劃1.1 城市規(guī)劃城市規(guī)劃歷史文化名城，交通樞紐，蘇北中心歷史文化名城，交通樞紐，蘇北中心淮安城市的特點可以概括為“一個高速圈、兩大組團、三條軸線。四水穿城”。一個高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個高速公路圈；兩大組團：指中心城區(qū)主城區(qū)組團和古城組團兩個組團，兩組團以生態(tài)綠地相連；三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務軸、生活休閑軸；四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運河、大運河。規(guī)劃城市性質(zhì)：國家歷史文化名城

2、，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射 2000萬人口的中心城市。規(guī)劃城市規(guī)模：中期（2010 年）100 萬人，遠期（2020 年）120 萬人。城市建設用地規(guī)模：規(guī)劃遠期（2020 年）城市建設用地約 120 平方公里，城市化水平為 55%。遠景城市人口 180 萬人，城市建設用地規(guī)模為 200 平方公里。1.2 城市發(fā)展城市發(fā)展內(nèi)整外擴，重點發(fā)展開發(fā)區(qū)及大學城內(nèi)整外擴，重點發(fā)展開發(fā)區(qū)及大學城中心城區(qū)商業(yè)中心、辦公、行政中心中心城區(qū)可開發(fā)土地少，拆遷成本高，未來重點發(fā)展商業(yè)。向北工業(yè)（淮陰工業(yè)園） 、居住清河清浦區(qū)為城市重點發(fā)展的主城區(qū)，淮陰區(qū)相對獨立。向東工業(yè)（開發(fā)區(qū)） 、居住重點發(fā)展

3、區(qū)域，工業(yè)區(qū)遷至鐵路以東，鐵路西規(guī)劃以居住為主。向西工業(yè)（鹽化學工業(yè)區(qū)）淮鋼、鹽化廠、卷煙廠等一大批污染工業(yè)使城西不適合居住，未來重點發(fā)展工業(yè)。向南教育（大學城） 、居住小結(jié)小結(jié)淮安市近年來城市經(jīng)濟發(fā)展速度較快，生產(chǎn)總產(chǎn)值及人均生產(chǎn)總值增長速度年均保持在 10%以上，相對發(fā)達城市而言整體經(jīng)濟處于剛起步階段。城市發(fā)展重心“東遷” ，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設推動了城市建設的步伐，拓寬了市域范圍。 城鎮(zhèn)居民整體收入還處在較低的水平，對高檔商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影響了房地產(chǎn)的消費能力。城市的集聚能力有限，對周邊地區(qū)資源的集聚能力尚不足以支撐其區(qū)域中心城市的定位。二、淮安市房地產(chǎn)市場二、淮安市房

4、地產(chǎn)市場分析分析2.1 開發(fā)投資開發(fā)投資保持高速增長保持高速增長2008 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 138.40 億元，同比增長 35.5%；房屋建筑施工面積 1251.88 萬平方米，同比增長 26.2%；房屋建筑竣工面積 243.95 萬平方米，同比增長 38.6%。在蘇北五市中，淮安市的房地產(chǎn)投資不僅總量最大，增幅也遙遙領先。支撐房地產(chǎn)投資居高不下的原因主要有三個方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)的慣性作用，在房屋施工面積中有 816.18 萬平方米是去年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)；二是開發(fā)成本大幅提高，僅土地購置費就有 26.87 億元，占房地產(chǎn)投資的 19.4；三是由于囤積土地的成本提高，存量土地被動開發(fā)。2009 年

5、 1-10 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 149.29 億元，同比增長 33.3%；房屋建筑施工面積 1421.17 萬平方米，同比增長 18.2%；房屋建筑竣工面積305.58 萬平方米，同比增長 63.9%。2.2 投資結(jié)構投資結(jié)構寫字樓及商業(yè)相對較小寫字樓及商業(yè)相對較小從投資結(jié)構看，2007 年住宅投資繼續(xù)增加,共完成 84.92 億元,所占比重比上年同期上升 17 個百分點,商業(yè)用房完成投資 10.06 億元,所占比重下降了 2 個百分點,辦公樓完成 1.06 億元,所占比重與上年同期持平。2008 全市商品房銷售面積 263.94 萬平方米，比上年同期下降 18.5,其中住宅銷售面積 2

6、37.00 萬平方米，比上年同期下降 19.7。商品房銷售額 70.45 億元，同比下降 12.4%，其中住宅 60.21 億元，同比下降 12.9%。全市房屋建筑施工面積同比增幅回落到26.0%，房地產(chǎn)投資增幅回落到 35.5%。2009 年商品房市場持續(xù)火爆。1-10 月份，全市商品房銷售面積 432.59 萬平方米，同比增長 96.8%，高于全省 17.7 個百分點；其中住宅銷售面積 385.77 萬平方米，同比增長 96.3%。商品房銷售額 128.56 億元，同比增長 125.8%；其中住宅銷售額 109.69 億元，同比增長 123.4%。2.3 住宅銷售情況住宅銷售情況07 年銷

7、售火爆，年銷售火爆，08 年觀望，年觀望，09 年大步超越年大步超越商品房市場持續(xù)火爆，2009 年 1-10 月份，全市商品房銷售面積 432.59 萬平方米，同比增長 96.8%，高于江蘇全省 17.7 個百分點；其中住宅銷售面積385.77 萬平方米，同比增長 96.3%。商品房銷售額 128.56 億元，同比增長 125.8%；其中住宅銷售額 109.69 億元，同比增長 123.4%。項目地塊位于淮安市中心城區(qū)清河區(qū)、清浦區(qū)，本次主要研究中心城區(qū)房地產(chǎn)市場的變化情況，其中商品住宅銷售占據(jù)絕對主導地位，商品住宅價格反應了中心城區(qū)房地產(chǎn)市場整體發(fā)展狀況。下表為清河區(qū)、清浦區(qū)商品住宅近一年

8、走勢分析圖。從表格中看出全市商品房上市量在 2009 年 8 月達到最高點，商品住宅價格也相應突破中心城區(qū)四千元大關，至 2009 年 10 月商品住宅價格達到 4387 元/m2 高價，清河區(qū)基本難覓 4000 元以下住房。至 2009 年 10 月中心城區(qū)商品住宅均價仍然處于上升通道，但從表格中看出成交量出現(xiàn)明顯下降，其中也和最近收緊的房貸政策不無關聯(lián)，市場走勢變化有待觀察，尤其是 2010 年 1 季度價格走勢將是判斷市場趨勢的重要依據(jù)。清清河河區(qū)區(qū)、清清浦浦區(qū)區(qū)商商品品住住宅宅均均價價走走勢勢圖圖3 34 49 92 23 37 77 78 83 36 66 68 83 38 89 9

9、9 9 3 38 89 96 63 36 67 70 03 36 68 86 63 37 79 99 93 39 96 69 94 40 03 34 44 42 23 38 84 43 38 87 73 35 57 75 532003400360038004000420044002008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月年月價格元/m2清清河河區(qū)區(qū)、清清浦浦區(qū)區(qū)商商品品住住宅宅交交易易量量變變動動圖圖2.453.453.215.587.867.21

10、7.2510.19.9711.9314.96 14.768.48024681012141618202008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月年 月交易量 萬m22.4.住宅產(chǎn)品分析住宅產(chǎn)品分析產(chǎn)品形態(tài)中心城區(qū)呈現(xiàn)了以小高層、高層建筑形態(tài)為主；在立面風格上，淮安樓盤總體以現(xiàn)代風格為主；淮安整體樓盤市場住宅主力戶型為 100-135的三室戶型；兩房在市場整體占有量相對較小,主要作為過渡房和 80 后年輕一代自住房為主;且兩房總價較低，可做投資用房，面積

11、范圍在 80-95之間。但從市場調(diào)研的狀況來看，小戶型由于總價低而去化速度較快。2.5 商業(yè)地產(chǎn)分析商業(yè)地產(chǎn)分析目前淮安市商業(yè)主要集中于中心城區(qū)淮海路一帶，隨著當前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，以 mall 為代表的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不僅僅限于傳統(tǒng)的百貨商店和專賣店，服務性、娛樂性的項目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，本次調(diào)查主要分析了區(qū)域典型案例。單價元單價元/m/m2 2項目項目名稱名稱簡介簡介用途用途經(jīng)營方經(jīng)營方式式樓層樓層建筑面積建筑面積 m m2 2低價低價高價高價租金元租金元/ /天天m2m2繁華地段、管理水平高商業(yè)自主經(jīng)營1-8/26小大中央國際新亞百貨原新亞商場商業(yè)聯(lián)營1-5扣點28%繁華地段

12、、管理水平一般商業(yè)出售1/2923332500035000沿干道淮海北路商業(yè)出租1/296022商業(yè)出租1/291577商業(yè)出租2/29502004金馬名品城商務旅館自主經(jīng)營7-14/2930128158都市客?；春１甭菲囌緦γ嫔虅章灭^自主經(jīng)營1-15/1530149179金鷹購物中心后負一層商業(yè)出售-1/下沉廣場642300028000淮海第一城08 年金鷹后商鋪銷售情況商業(yè)出售1-2/18601200018000沿健康東路、和平東路商業(yè)自主經(jīng)營1-2/26萬達廣場內(nèi)街商鋪非沿街商業(yè)出售1-2/261203701200015000東壹區(qū)沿健康路商業(yè)出售1-2/171052000021000

13、商業(yè)出售1/18401200015000清江華府2/1840850010000小結(jié) 淮海路一層均價 3 萬元/m2,負一 2.5 萬元/m2,二層、三層均價 2 萬元/m2, 四五層1.5 萬元/m2,負二層 1 萬元/m21、中央國際新亞百貨淮安市新亞百貨公司 02 年加盟南京中央商場（集團）股份有限公司，組建了江蘇中央新亞百貨股份有限公司。05 年雙方又組建了淮安市中央新亞國際購物廣場有限公司，由該公司開發(fā)位于淮安老城區(qū)淮海東路北側(cè)地塊，建設淮安中央新亞國際購物廣場。本項目的建成將與其原經(jīng)營的新亞商城連成一體，能形成一座建筑面積達18 萬 m2，經(jīng)營面積達 12 萬 m2 的商業(yè)項目綜合體

14、，將涵蓋商業(yè)、金融、辦公、商住、休閑、娛樂等眾多業(yè)態(tài)。項目建成后淮安中央新亞將成為年銷售收入超10 億。項目 09 年 12 月 28 日預售出現(xiàn)火爆場面，1-8 樓商業(yè)用房為自營，9-16 樓樓宇商鋪二天內(nèi)基本銷售完畢，均價約 9000 元/m2。新亞百貨在淮安當?shù)厣套u度高，零售市場份額比重較大，購房者預期較好，項目預計在 12 月中旬推出一定量房源。2、萬達廣場淮安萬達廣場總建筑面積約 80 萬 m2，其中含 30 萬 m2 購物中心，有效連接清河老城區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，周邊交通便利，缽池山公園距商業(yè)綜合體比較近。該項目基本涵蓋吃、喝、玩、樂、購等商業(yè)領域的消費業(yè)態(tài)。目前其沿主干道商鋪為自營，

15、銷售的商鋪主要為內(nèi)街商鋪，銷售均價為 13000 元/m2,項目住宅銷售最高價格為 6500 元/m2，該區(qū)域周邊住宅價格也隨之大幅提升。萬達集團目前已發(fā)展成為擁有商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱的3、金馬名品城金馬廣場總投資在 3.8 億元人民幣，由兩幢高 29 層的大樓組成，其中 1-5層為商業(yè)裙房，7-29 層為高檔酒店公寓和寫字樓。金馬廣場借鑒了馬來西亞雙子塔建筑風格，融合了中西方文化，設計高度近 100 米，是淮安城市標志性建筑。廣場集商業(yè)、文化、景觀，融酒店公寓、購物休閑、餐飲娛樂、商務辦公于一體。該項目在淮安市乃至蘇北為開創(chuàng)了商業(yè)綜合體先例,項目開盤日期為2007

16、 年 11 月 25 日,寫字樓當時均價為 4500 元/m2,至 2009 年 12 月市場二手寫字樓均價為 6200 元/m2;目前商業(yè)尾盤一樓售價 35000 元/m2,二樓售價 20000 元/m2,三樓四樓為沃爾瑪超市。租金水平一樓均價 8 元/天m2,二樓 6 元/天m2。金馬廣場項目在實現(xiàn)資金回收基本完畢后沒有進行完善的統(tǒng)一運營，即統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。運營管理作為商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的核心工作被嚴重忽視，導致項目在建成后不能為購買者獲得有效的經(jīng)營收入進而影響了商業(yè)地產(chǎn)商品牌效應。該項目目前商業(yè)及辦公市場價格均偏低于淮海路同類地段。 2.6 商業(yè)物業(yè)市場特征

17、分析商業(yè)物業(yè)市場特征分析外資、外力不斷注入、角逐淮安市場，市場競爭不斷加劇。隨著淮安城市化進程的加快，經(jīng)濟的發(fā)展，消費能力的增強以及眾多商企發(fā)展的需要，大連萬達、南京金鷹、富士康商業(yè)休閑城等都已在淮投資。普遍的業(yè)態(tài)升級，以購物中心為主要標志的連鎖、城市綜合體、專業(yè)店等新業(yè)種業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。由于金鷹國際、蘇果超市入駐淮海第一城，加上現(xiàn)有的時代超市一店、中央新亞百貨，以及預售的中央新亞國際廣場，在此近淮海東路 500 米的主干道上已經(jīng)聚集數(shù)家均超 20000 平方米的大型商業(yè)設施，未來的一段時間內(nèi)淮海東路商圈地位不會動搖且會更加穩(wěn)固。2.7 寫字樓市場分析寫字樓市場分析伴隨住宅投資火爆，淮安寫字樓市場也逐漸升溫，寫字樓依托區(qū)域位置和周邊的商業(yè)，當前寫字樓市場呈現(xiàn)區(qū)域性落差，市中心淮海路一帶銷售價格高漲，外圍包括東壹區(qū)和創(chuàng)業(yè)大廈其售價不及區(qū)域商品住宅。單價元單價元/m/m2 2項目項目名稱名稱簡介簡介銷售情況銷售情況方式方式樓層樓層建筑面積建筑面積m m2 2低價低價高價高價元元/ /天天m2m2備注備注樓宇商鋪、soho 辦公全面預售出