合肥信地城市廣場報(bào)告行業(yè)分析

1、合肥信地城市廣場市場報(bào)告目錄宏觀篇宏觀篇市場篇市場篇項(xiàng)目篇項(xiàng)目篇建議篇建議篇城市區(qū)位城市經(jīng)濟(jì)居民收入城市規(guī)劃宏觀篇宏觀篇城市概況城市概況城市房產(chǎn)城市房產(chǎn)房地產(chǎn)投資施工面積與竣工面積在建面積與銷售面積銷售面積與空置面積城市區(qū)位城市區(qū)位合肥，安徽省省會，中國中部，長江淮河之間、合肥，安徽省省會，中國中部，長江淮河之間、巢湖之濱，承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢。巢湖之濱，承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢。20082008年，全市區(qū)人口年，全市區(qū)人口486.74486.74萬人。萬人。城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)不考慮物價(jià)上漲因素，01-08年，合肥gdp累積增長了358%，高于全國平均水平

2、；其中，08年合肥gdp達(dá)到1664億元，人均gdp34482元，折合4700美元；按照歐美經(jīng)濟(jì)與商業(yè)對應(yīng)關(guān)系，人均gdp超過4400美元時(shí)，城市主導(dǎo)商業(yè)將向綜合商業(yè)業(yè)態(tài)過度整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的走強(qiáng)，帶動合肥整體城市的發(fā)展。居民收入居民收入隨著城市整體經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)隨著城市整體經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)人均可支配收入穩(wěn)步上升人均可支配收入穩(wěn)步上升但基礎(chǔ)較差，與一線城市有差距但基礎(chǔ)較差，與一線城市有差距城市規(guī)劃城市規(guī)劃重點(diǎn)向南、向西發(fā)展，重點(diǎn)向南、向西發(fā)展，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，適度向北部、東部和西南部發(fā)展適度向北部、東部和西南部發(fā)展房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資20082008年合肥房地產(chǎn)投

3、資額為年合肥房地產(chǎn)投資額為565565億元，投資額逐漸增加；億元，投資額逐漸增加；同年合肥固定資產(chǎn)投資額為同年合肥固定資產(chǎn)投資額為18381838億元，城市建設(shè)加快；億元，城市建設(shè)加快；城市建設(shè)中，房地產(chǎn)投資所占比重較大，合肥城市建設(shè)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)；城市建設(shè)中，房地產(chǎn)投資所占比重較大，合肥城市建設(shè)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)；施工面積與竣工面積施工面積與竣工面積合肥施工與竣工面積走勢合肥施工與竣工面積走勢010002000300040005000600070008000200120022003200420052006200720080%5%10%15%20%25%30%35%40%45%施工面積竣工面積竣工

4、與施工面積比20082008年合肥施工面積為年合肥施工面積為67826782萬萬，施工面積逐年增加；，施工面積逐年增加；同年合肥竣工面積為同年合肥竣工面積為22392239萬萬，基本上與，基本上與0707年持平；年持平；合肥市城市建設(shè)量逐年增加，但竣工面積卻起伏不定，城市建設(shè)完成率較低；合肥市城市建設(shè)量逐年增加，但竣工面積卻起伏不定，城市建設(shè)完成率較低；在建面積與銷售面積在建面積與銷售面積合肥在建面積與銷售面積走勢合肥在建面積與銷售面積走勢0500100015002000250030003500200320042005200620072008在建面積銷售面積差額20082008年合肥在建面積為

5、年合肥在建面積為31693169萬萬，在建面積逐年增加；，在建面積逐年增加；同年合肥銷售面積為同年合肥銷售面積為921921萬萬，相比，相比0707年略有下降；年略有下降；合肥市城市建設(shè)量逐年增加，城市銷售面積較不穩(wěn)定，當(dāng)前可售和未來可售量積壓嚴(yán)重；合肥市城市建設(shè)量逐年增加，城市銷售面積較不穩(wěn)定，當(dāng)前可售和未來可售量積壓嚴(yán)重；銷售面積與空置面積銷售面積與空置面積合肥銷售面積與空置面積走勢合肥銷售面積與空置面積走勢02004006008001000120020012002200320042005200620072008銷售面積空置面積20082008年合肥銷售為年合肥銷售為921921萬萬，相比

6、，相比0707年略有下降；年略有下降；由于由于0808年整體房地產(chǎn)市場走弱，市場去化主要以消化存量為主，導(dǎo)致空置率下降；年整體房地產(chǎn)市場走弱，市場去化主要以消化存量為主，導(dǎo)致空置率下降；隨著合肥房地產(chǎn)開發(fā)量的增加，其空置面積逐年增加，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)開始累積；隨著合肥房地產(chǎn)開發(fā)量的增加，其空置面積逐年增加，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)開始累積；進(jìn)入進(jìn)入20092009年，合肥房市場市場回暖，商品房市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，年，合肥房市場市場回暖，商品房市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，2009年合肥2-9月份商品房供求情況2009年合肥2-9月份商品房供求情況0204060801001201401601802月份3月份4月份

7、5月份6月份7月份8月份9月份批準(zhǔn)預(yù)售銷售備案整體市場走勢分區(qū)概況分區(qū)房產(chǎn)走勢市場篇市場篇分區(qū)市場分區(qū)市場區(qū)域市場區(qū)域市場區(qū)域在售項(xiàng)目分布區(qū)域在售項(xiàng)目總表在售項(xiàng)目產(chǎn)品分析在售項(xiàng)目價(jià)格分析在售項(xiàng)目客源分析在售項(xiàng)目去化分析未來可售項(xiàng)目預(yù)判整體市場走勢整體市場走勢進(jìn)入進(jìn)入20092009年，合肥房地產(chǎn)市場回暖，連續(xù)三月成交突破年，合肥房地產(chǎn)市場回暖，連續(xù)三月成交突破100100萬萬；市場整體走勢呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，空置率逐漸下降；市場整體走勢呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，空置率逐漸下降；隨著供不應(yīng)求態(tài)勢的出現(xiàn)，合肥房價(jià)穩(wěn)步走高，目前整體成交均價(jià)隨著供不應(yīng)求態(tài)勢的出現(xiàn)，合肥房價(jià)穩(wěn)步走高，目前整體成交均價(jià)4320

8、4320元元/ /；分區(qū)概況分區(qū)概況整體市場價(jià)格梯度不明顯，客戶分級缺乏層次感，價(jià)格敏感性強(qiáng)整體市場價(jià)格梯度不明顯，客戶分級缺乏層次感，價(jià)格敏感性強(qiáng)廬陽片區(qū)廬陽片區(qū)新站片區(qū)新站片區(qū)瑤海片區(qū)瑤海片區(qū)高新與大蜀山片區(qū)高新與大蜀山片區(qū)學(xué)府片區(qū)學(xué)府片區(qū)包河片區(qū)包河片區(qū)政務(wù)新區(qū)政務(wù)新區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)片區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)片區(qū)濱湖新城片區(qū)濱湖新城片區(qū)廬陽片區(qū)廬陽片區(qū)價(jià)格:4000元/平米總價(jià):40-45萬/套包河片區(qū)包河片區(qū)價(jià)格:5000元左右總價(jià):55-65萬/套學(xué)府片區(qū)學(xué)府片區(qū)價(jià)格:5000元左右總價(jià):55-60萬/套高新與大蜀山片高新與大蜀山片區(qū)區(qū)價(jià)格:4500元左右總價(jià):55-60萬/套政務(wù)新區(qū)政務(wù)新

9、區(qū)價(jià)格:5000元左右總價(jià):60萬/套左右經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)片區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)片區(qū)價(jià)格:4000元左右總價(jià)35-40萬/套瑤海片區(qū)瑤海片區(qū)價(jià)格:4500-5000總價(jià):40-50萬/套新站片區(qū)新站片區(qū)價(jià)格:4000-5000元總價(jià):35-45萬/套老城區(qū)老城區(qū)價(jià)格:6000元/平米以上總價(jià):60-80萬/套分區(qū)房產(chǎn)走勢（蜀山區(qū)）分區(qū)房產(chǎn)走勢（蜀山區(qū)）廬陽區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)合肥西部的老城區(qū)，合肥西部的老城區(qū)，交通便利交通便利科研、教育、科研、教育、商貿(mào)、居住功能商貿(mào)、居住功能合肥傳統(tǒng)居住區(qū)合肥傳統(tǒng)居住區(qū)成交穩(wěn)定，價(jià)格上漲明顯成交穩(wěn)

10、定，價(jià)格上漲明顯2009年蜀山區(qū)商品房成交走勢2009年蜀山區(qū)商品房成交走勢99473913081959163918362268152216564549448444464528450745294383482147450500100015002000250009-109-209-309-409-509-609-709-809-9410042004300440045004600470048004900套數(shù)價(jià)格蜀山區(qū)商品住宅供求關(guān)系蜀山區(qū)商品住宅供求關(guān)系15025712162210121162720161822161741154491453545344497443948554814020406080

11、10012014016008年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月36003800400042004400460048005000供應(yīng)銷售價(jià)格分區(qū)房產(chǎn)走勢（政務(wù)區(qū)）分區(qū)房產(chǎn)走勢（政務(wù)區(qū)）依托政務(wù)、西城新城中心依托政務(wù)、西城新城中心行政、文化、居住功能行政、文化、居住功能居住環(huán)境優(yōu)越、居住環(huán)境優(yōu)越、配套完善中配套完善中成交穩(wěn)定，升值潛力大成交穩(wěn)定，升值潛力大2009年政務(wù)區(qū)商品房成交走勢2009年政務(wù)區(qū)商品房成交走勢1844404898046387391021845853424340134110392643134387446047374951020040060

12、08001000120009-109-209-309-409-509-609-709-809-90100020003000400050006000套數(shù)價(jià)格廬陽區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)政務(wù)區(qū)商品住宅供求關(guān)系政務(wù)區(qū)商品住宅供求關(guān)系4766974181628108671199440941413663437044094423476650500510152025303540455008年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月0100020003000400050006000供應(yīng)銷售價(jià)格分區(qū)房產(chǎn)走勢（高新

13、區(qū)）分區(qū)房產(chǎn)走勢（高新區(qū)）自然風(fēng)光優(yōu)美、自然風(fēng)光優(yōu)美、高新產(chǎn)業(yè)基地；高新產(chǎn)業(yè)基地；高新產(chǎn)業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)、旅游、居住功能旅游、居住功能環(huán)境優(yōu)越、配套不足環(huán)境優(yōu)越、配套不足高端項(xiàng)目聚集，價(jià)格走高高端項(xiàng)目聚集，價(jià)格走高2009年高新區(qū)商品房成交走勢2009年高新區(qū)商品房成交走勢14919130526516527816911814941804334435141784358438744574820476405010015020025030035009-109-209-309-409-509-609-709-809-93800400042004400460048005000套數(shù)價(jià)格廬陽區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)新站區(qū)瑤

14、海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)商品住宅供求關(guān)系高新區(qū)商品住宅供求關(guān)系322005000236322221439744464204445144494562500851050510152025303508年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月0100020003000400050006000供應(yīng)銷售價(jià)格分區(qū)房產(chǎn)走勢（經(jīng)開區(qū)）分區(qū)房產(chǎn)走勢（經(jīng)開區(qū)）新興的大型居住產(chǎn)業(yè)區(qū)新興的大型居住產(chǎn)業(yè)區(qū)工業(yè)、教育、居住功能，工業(yè)、教育、居住功能，將發(fā)展成為功能完備的產(chǎn)業(yè)將發(fā)展成為功能完備的產(chǎn)業(yè)新城新城受益便捷交通，受益便捷交通，拉近與

15、市區(qū)時(shí)間距離拉近與市區(qū)時(shí)間距離需求較為穩(wěn)健，需求較為穩(wěn)健，價(jià)格逐步走高價(jià)格逐步走高2009年經(jīng)開區(qū)商品房成交走勢2009年經(jīng)開區(qū)商品房成交走勢301290449587779473409384544325633003324354534894013408540364083010020030040050060070080090009-109-209-309-409-509-609-709-809-9050010001500200025003000350040004500套數(shù)價(jià)格廬陽區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)商品住宅供求關(guān)系經(jīng)開區(qū)

16、商品住宅供求關(guān)系6584414010679685645355233613663347542134132410141980102030405060708008年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月050010001500200025003000350040004500供應(yīng)銷售價(jià)格分區(qū)房產(chǎn)走勢（廬陽區(qū)）分區(qū)房產(chǎn)走勢（廬陽區(qū)）合肥北部的老城區(qū)，向北拓展合肥北部的老城區(qū)，向北拓展全市經(jīng)濟(jì)中心，全市經(jīng)濟(jì)中心，屬于屬于“建設(shè)中的建設(shè)中的cbdcbd”，匯集商貿(mào)、金匯集商貿(mào)、金融、信息、購物、娛樂等功能；融、信息、購物、娛樂等功能；居住、工業(yè)、建材、倉庫功能；居住、工業(yè)、

17、建材、倉庫功能；核心區(qū)地塊開發(fā)完畢核心區(qū)地塊開發(fā)完畢成交逐漸外圍化成交逐漸外圍化導(dǎo)致成交均價(jià)走低導(dǎo)致成交均價(jià)走低2009年廬陽區(qū)商品房成交走勢2009年廬陽區(qū)商品房成交走勢3074166937041020691131110971013404440874112409842074331424742004138020040060080010001200140009-109-209-309-409-509-609-709-809-9385039003950400040504100415042004250430043504400套數(shù)價(jià)格廬陽區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)政

18、務(wù)區(qū)高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)廬陽區(qū)商品住宅供求關(guān)系廬陽區(qū)商品住宅供求關(guān)系6117354121176813697161011390140904115422943213438420738850102030405060708008年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月0500100015002000250030003500400045005000供應(yīng)銷售價(jià)格分區(qū)房產(chǎn)走勢（瑤海區(qū)）分區(qū)房產(chǎn)走勢（瑤海區(qū)）城市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)城市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)居住、機(jī)電、紡織工業(yè)功能居住、機(jī)電、紡織工業(yè)功能隨著河?xùn)|片區(qū)的開發(fā)建設(shè)隨著河?xùn)|片區(qū)的開發(fā)建設(shè)區(qū)域高端項(xiàng)目不斷呈現(xiàn)區(qū)域高端項(xiàng)目不斷呈現(xiàn)拉高區(qū)

19、域整體均價(jià)拉高區(qū)域整體均價(jià)2009年瑤海區(qū)商品房成交走勢2009年瑤海區(qū)商品房成交走勢290441751732619502464501551397039124001420042424279463744894607010020030040050060070080009-109-209-309-409-509-609-709-809-934003600380040004200440046004800套數(shù)價(jià)格廬陽區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)瑤海區(qū)商品住宅供求關(guān)系瑤海區(qū)商品住宅供求關(guān)系624133501654147656464055422

20、742334291431146434535455501020304050607008年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月37003800390040004100420043004400450046004700供應(yīng)銷售價(jià)格分區(qū)房產(chǎn)走勢（新站區(qū)）分區(qū)房產(chǎn)走勢（新站區(qū)）依托物流，打造新站產(chǎn)業(yè)居住區(qū)依托物流，打造新站產(chǎn)業(yè)居住區(qū)居住、商貿(mào)、物流、居住、商貿(mào)、物流、交通、加工制造功能交通、加工制造功能依托火車站依托火車站打造站前商貿(mào)與站后居住區(qū)打造站前商貿(mào)與站后居住區(qū)區(qū)域需求穩(wěn)定，價(jià)格穩(wěn)步上升區(qū)域需求穩(wěn)定，價(jià)格穩(wěn)步上升2009年新站區(qū)商品房成交走勢2009年新站區(qū)商品

21、房成交走勢4136358768731074806103290097338263811381438453982407441384155413702004006008001000120009-109-209-309-409-509-609-709-809-93600370038003900400041004200套數(shù)價(jià)格廬陽區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)新站區(qū)商品住宅供求關(guān)系新站區(qū)商品住宅供求關(guān)系62358413715416998119104055394138943962407141004183413301020304050607008

22、年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月370037503800385039003950400040504100415042004250供應(yīng)銷售價(jià)格分區(qū)房產(chǎn)走勢（包河區(qū)）分區(qū)房產(chǎn)走勢（包河區(qū)）城市東南、區(qū)域遼闊、城市東南、區(qū)域遼闊、發(fā)展?jié)摿Υ蟀l(fā)展?jié)摿Υ笮姓?、商?wù)、會展、行政、商務(wù)、會展、旅游、居住功能旅游、居住功能連接濱湖新城與市中心的樞紐連接濱湖新城與市中心的樞紐未來發(fā)展?jié)摿Υ笪磥戆l(fā)展?jié)摿Υ髤^(qū)域投資需求大區(qū)域投資需求大2009年包河區(qū)商品房成交走勢2009年包河區(qū)商品房成交走勢98311481773126311501472141812301047384841

23、804322445644334547462749435030020040060080010001200140016001800200009-109-209-309-409-509-609-709-809-90100020003000400050006000套數(shù)價(jià)格廬陽區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)包河區(qū)商品住宅供求關(guān)系包河區(qū)商品住宅供求關(guān)系128391131021314331121614141293913425145384424465447835098524102040608010012014016008年09年1季度09年4月09

24、年5月09年6月09年7月09年8月09年9月0100020003000400050006000供應(yīng)銷售價(jià)格分區(qū)房產(chǎn)走勢（濱湖區(qū)）分區(qū)房產(chǎn)走勢（濱湖區(qū)）廬陽區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)濱湖新區(qū)濱湖新區(qū)依托巢湖，打造濱湖新城依托巢湖，打造濱湖新城行政、商務(wù)、會展、行政、商務(wù)、會展、旅游、居住功能旅游、居住功能未來合肥的城市中心未來合肥的城市中心具備較大的升值潛力具備較大的升值潛力目前投資需求量大，成交量節(jié)節(jié)目前投資需求量大，成交量節(jié)節(jié)攀升攀升2009年濱湖區(qū)商品房成交走勢2009年濱湖區(qū)商品房成交走勢5775221046116511

25、602045214641734381354635893591366136643743378937933922050010001500200025003000350040004500500009-109-209-309-409-509-609-709-809-933003400350036003700380039004000套數(shù)價(jià)格濱湖區(qū)商品住宅供求關(guān)系濱湖區(qū)商品住宅供求關(guān)系1141613103533401449191412202244493611354836713661376538063804392802040608010012008年09年1季度09年4月09年5月09年6月09年7月09年

26、8月09年9月33003400350036003700380039004000供應(yīng)銷售價(jià)格區(qū)域在售項(xiàng)目分布區(qū)域在售項(xiàng)目分布愛麗舍4800元/住宅格蘭云天4000元/住宅香江生態(tài)麗景4200元/住宅利港國際5900元/寫字樓陽光匯景4300元/住宅家天下花園4400元/住宅康城水云間4130元/住宅安糧雙景佳苑4000元/住宅利港銀河新城4800元/住宅銀領(lǐng)時(shí)代4150元/住宅萊茵河畔花園4100元/住宅蘋果嘉園4000元/住宅金色梧桐5898元/住宅歐鵬府邸5000元/公寓國軒新苑4600元/住宅香格里拉國際中心5200元/寫字樓麗景灣4200元/住宅未來家園5000元/住宅寶文商務(wù)大廈580

27、0元/寫字樓區(qū)域在售項(xiàng)目總表區(qū)域在售項(xiàng)目總表項(xiàng)目總體量（萬）產(chǎn)品推出套數(shù)可售套數(shù)主力戶型主力面積（）均價(jià)（元/）巴黎春天愛麗舍27小高、多層202492r87-1034800萊茵河畔花園18小高、高層7683602r91-994100銀領(lǐng)時(shí)代二期30小高、高層9542902r80-9041502r923r122歐鵬府邸3.2高層186103r132-1405000麗景灣3.8高層22653r114-1234200安糧雙景佳苑20多層、小高1400903r1244000信達(dá)格蘭云天10多層、小高295793r91-1044800金色梧桐13.7高層5281171r655898陽光棕櫚園7.5高層

28、420982r92-10146001r48-622r73-102.8萬和新城廣場12.8高層11916213r110.4-148.85200恒盛豪庭62.4高層4604602r82.3-102.85100家天下花園60高層、小高26482512r605000未來家園18高層9341073r108-111.45000康城水云間18多層、高層255962r904130利港國際20高層9502381r53.5-58.359001r45-703r110-136同濟(jì)蘋果嘉園-高層3541203r77-1074000寶文商務(wù)大廈-小高166142r90.2-103580043004800127香江生態(tài)麗景

29、40多層、小高多層、小高、高層陽光匯景16596利港銀河新城50多層、小高、高層12541767952294200在售項(xiàng)目產(chǎn)品分析在售項(xiàng)目產(chǎn)品分析合肥新站區(qū)部分在售項(xiàng)目主力戶型分布合肥新站區(qū)部分在售項(xiàng)目主力戶型分布48456553696258708791809092738260909010399901011031021031201321141249111010811077140123104148112136107406080100120140160巴黎春天萊茵河畔銀領(lǐng)時(shí)代銀河新城歐鵬府邸麗景灣雙景佳苑格蘭云天 金色梧桐棕櫚園生態(tài)麗景萬和新城恒盛豪庭家天下未來家園水云間利港國際陽光匯景蘋果嘉園寶

30、文大廈1r2r3r市場上主力房型為2r主力面積區(qū)間70-120 區(qū)域客戶購買力相對偏弱區(qū)域居民大都為初次置業(yè)；客戶需求大都為婚房和改善性需求 在售產(chǎn)品價(jià)格分析在售產(chǎn)品價(jià)格分析合肥市新站區(qū)在售項(xiàng)目價(jià)格區(qū)間為4000-6000元/；新站區(qū)區(qū)域內(nèi)一環(huán)以內(nèi)住宅房價(jià)基本上在5000-6000元/；二環(huán)與一環(huán)之間房價(jià)約4000-5000元/之間；同區(qū)域內(nèi)，純寫字樓房價(jià)高于公寓房價(jià)，公寓房價(jià)高于住宅房價(jià)；同區(qū)域內(nèi)，多層房價(jià)高于小高和高層房價(jià)；合肥市新站區(qū)部分在售項(xiàng)目價(jià)格分布合肥市新站區(qū)部分在售項(xiàng)目價(jià)格分布4800410041504800500042004000480058984600420052005100

31、4800520050005000413059004300400058003500400045005000550060006500住宅住宅住宅住宅公寓住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅寫字樓住宅住宅住宅寫字樓住宅住宅寫字樓巴黎春天萊茵河畔銀領(lǐng)時(shí)代銀河新城歐鵬府邸麗景灣雙景佳苑格蘭云天 金色梧桐棕櫚園生態(tài)麗景萬和新城恒盛豪庭香格里拉花園家天下未來家園水云間利港國際陽光匯景蘋果嘉園寶文大廈在售項(xiàng)目客源分析在售項(xiàng)目客源分析新站區(qū)客源來源構(gòu)成分析新站區(qū)客源來源構(gòu)成分析30%20%15%25%5%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%新站區(qū)內(nèi)合肥城東鄉(xiāng)鎮(zhèn)合肥城北鄉(xiāng)鎮(zhèn)安徽北

32、部城市外省市其他新站區(qū)客源需求構(gòu)成分析新站區(qū)客源需求構(gòu)成分析20%50%15%10%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%婚房需求改善需求子女上學(xué)投資需求其他用途區(qū)域客源主要以區(qū)域客為主，城市東部及北區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)也是區(qū)域客源的重要組成，部分安徽北部城市的客源也會選擇在此置業(yè)；從需求目地上分析，婚房需求和改善性需求是市場的主力需求，另有部分的投資需求和為子女上學(xué)置業(yè)需求；在售項(xiàng)目去化分析在售項(xiàng)目去化分析新站區(qū)部分在售項(xiàng)目近兩年去化速度新站區(qū)部分在售項(xiàng)目近兩年去化速度0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%巴黎春天萊茵河畔銀領(lǐng)時(shí)代銀河新城歐鵬府邸

33、麗景灣雙景佳苑格蘭云天 金色梧桐生態(tài)麗景未來家園水云間利港國際陽光匯景蘋果嘉園寶文大廈020406080100120140160180200去化率去化速度新站區(qū)整個(gè)區(qū)域在售項(xiàng)目去化都超過半數(shù)，大部分樓盤去化都集中在09年；區(qū)域內(nèi)，住宅產(chǎn)品去化最快，公寓次之，寫字樓產(chǎn)品去化較慢；區(qū)域在售項(xiàng)目中，平均每個(gè)樓盤整體去化速度在20-80套/月之間不等；在售項(xiàng)目普遍清盤不易，尾盤去化難度較大；區(qū)域可售項(xiàng)目預(yù)測區(qū)域可售項(xiàng)目預(yù)測當(dāng)前及未來供應(yīng)當(dāng)前及未來供應(yīng)主要聚集區(qū)主要聚集區(qū)開發(fā)完畢開發(fā)完畢未來供應(yīng)集中區(qū)未來供應(yīng)集中區(qū)站北區(qū)域依托瑤海公園、生態(tài)公園；主要供應(yīng)樓盤為：主要供應(yīng)樓盤為：家天下利港銀河新城雙糧景苑

34、等主要供應(yīng)類型：主要供應(yīng)類型：多層、小高、高層總供應(yīng)體量約總供應(yīng)體量約50-60萬萬與本案產(chǎn)品差異性較大與本案產(chǎn)品差異性較大直接競爭不強(qiáng)直接競爭不強(qiáng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目篇項(xiàng)目篇項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析區(qū)位分析發(fā)展分析輻射分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地：項(xiàng)目占地：520畝畝容積率：容積率：2.73建筑密度：建筑密度：47.9%綠化率：綠化率：40%建筑面積：約建筑面積：約100萬萬其中：其中： 家居mall（紅星）：16.8萬 購物城：14萬 公寓：9萬 寫字樓：10萬 酒店（六星級）：9萬 步行街：5萬 住宅：24萬 綜合停車場：10萬5#5#地塊各類產(chǎn)品面積指標(biāo)概況地塊各類產(chǎn)品

35、面積指標(biāo)概況平層住宅： 面積未定 2幢 5萬 loft： 40-60 1幢 2.5萬 （層高5.4m）平層公寓： 35-55 1幢 2萬辦公（公寓式酒店）：面積未定 1幢 2萬以上總計(jì)11-12萬商業(yè)街： 層高2-3層 面積5萬項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀站 前 路臨 泉 路 北 一 環(huán) 鳳 陽 路勝 利 路全 椒 路陵 銅 路 敬 亭 山 路紅星美凱龍?jiān)诮ǘ谒募厩喟不掌ぞ呤袌鰧氥@大廈中綠二期鞋城中綠寫字樓中綠服飾廣場餐飲空地零售小店住宅安徽大市場小家電市場空地住宅小 賓 館小酒家中山醫(yī)院合肥第十一高中自行車車行合肥晚報(bào)瑤海實(shí)驗(yàn)小學(xué)餐飲娛樂住宅勝利廣場康橋微創(chuàng)醫(yī)院西湖藍(lán)寶大酒家韓國城合肥火車站骨科醫(yī)院中

36、環(huán)廣場安徽禮品城寶業(yè)家紡廣場餐飲香江生態(tài)麗景合肥汽車客運(yùn)總站酒家元一希爾頓元一時(shí)代花園元一時(shí)代廣場沃爾瑪購物廣場瑞景家園銀行餐飲銀行全椒新村安徽體院自行車車行鳳陽新村商鋪服飾商鋪交通商業(yè)學(xué)校住宅醫(yī)院項(xiàng)目寫字樓公園項(xiàng)目周邊環(huán)境地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位新站區(qū)臨泉路與全椒路交叉口，處于新站區(qū)核心地段，毗鄰火車站、汽車站，人流量大，交通十分便利。周圍環(huán)繞著安徽大市場、元一時(shí)代廣場、溫莎杰座、金色地帶、中環(huán)廣場等商住圈，具有十分巨大的消費(fèi)潛力。沃爾瑪、合家福等超市環(huán)伺左右，生活便利，投資前景廣闊。合肥地鐵規(guī)劃示意圖合肥地鐵規(guī)劃示意圖廬陽區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)

37、高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)濱湖新區(qū)濱湖新區(qū)區(qū)位分析區(qū)位分析一環(huán)一環(huán)二環(huán)二環(huán)長江東路長江東路臨泉路臨泉路項(xiàng)目地處臨泉路與全椒路交叉口，屬于城市一環(huán)與二環(huán)之間，距離市中心約10分鐘車程，道路通達(dá)程度高，區(qū)域?qū)儆诔鞘谢疖囌据椛鋮^(qū)；地塊處于一環(huán)與二環(huán)之間，出行主要依靠一環(huán)與二環(huán)；項(xiàng)目處于新老城區(qū)的承接地帶，城市的發(fā)展以及城市中心的外延給本案發(fā)展帶了契機(jī)；項(xiàng)目處于城市向東發(fā)展的中心區(qū)，承載城市向東發(fā)展的起點(diǎn)發(fā)展分析發(fā)展分析多向發(fā)展、均衡布局，無主導(dǎo)性高端價(jià)值區(qū)域，空間多極競爭與客戶分流為追求高溢價(jià)帶來阻力“新一輪城市規(guī)劃（2006-2020）中提出把合肥建設(shè)成為先進(jìn)制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

38、基地和獨(dú)具魅力的現(xiàn)代化濱湖城市。141”城市發(fā)展框架：大力改造核心主城區(qū)，并在老城區(qū)的東、西南、西、北方向建設(shè)四個(gè)城市副中心北副中心北副中心東副中心東副中心老城區(qū)老城區(qū)西部副中心西部副中心 西南部副中心西南部副中心 濱湖新區(qū)濱湖新區(qū)依托雙墩、雙鳳、廬陽產(chǎn)業(yè)園，重點(diǎn)發(fā)展勞動密集型及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)依托店埠、撮鎮(zhèn)、肥東新城及化學(xué)工業(yè)園，重點(diǎn)發(fā)展物流、精細(xì)化工及家電配套產(chǎn)業(yè)依托高新區(qū)，建設(shè)中國科學(xué)城、發(fā)展it產(chǎn)業(yè)依托經(jīng)開區(qū)、桃花工業(yè)園區(qū)，發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步成為國家裝備工業(yè)基地集金融、商務(wù)、休閑一體的cbd集旅游、商務(wù)、會展、休閑、居住為一體的生態(tài)型、高檔次現(xiàn)代化新城區(qū)依托火車站物流優(yōu)勢，北副中心發(fā)展逐漸向火車站區(qū)域偏移，發(fā)展分析發(fā)展分析發(fā)展分析發(fā)展分析傳統(tǒng)商圈：傳統(tǒng)商圈：三孝口商圈三孝口商圈四牌樓商圈四牌樓商圈新興商圈：新興商圈：元一商圈元一商圈馬鞍山路商圈馬鞍山路商圈輻射分析輻射分析本項(xiàng)目輻射范圍本項(xiàng)目輻射范圍合肥城市東北區(qū)域合肥城市東北區(qū)域