房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

1、第一節(jié)、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述第一節(jié)、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述 第二節(jié)、房地產(chǎn)自身因素第二節(jié)、房地產(chǎn)自身因素 第三節(jié)、人口因素第三節(jié)、人口因素 第四節(jié)、制度政策因素第四節(jié)、制度政策因素 第五節(jié)、經(jīng)濟(jì)因素第五節(jié)、經(jīng)濟(jì)因素 第六節(jié)、社會因素第六節(jié)、社會因素 第七節(jié)、國際因素第七節(jié)、國際因素 第八節(jié)、心理因素第八節(jié)、心理因素 第九節(jié)、其他因素第九節(jié)、其他因素1一、對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識 （掌握）二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類（熟悉）21.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識各種因素引起價(jià)格變動(dòng)方向不同引起價(jià)格變動(dòng)的程度不同影響因素與價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系不同有些因素對價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些無關(guān)3 因素對同一

2、類型房地產(chǎn)價(jià)格影響方向和影響程度不是一成不變的同一因素在不同地區(qū)對價(jià)格的影響可能不相同各種影響因素在不同水平上的變化對價(jià)格影響是不相同的某些影響因素可以用數(shù)學(xué)模型量化，某些不可以42.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類第一種分類體系自身因素區(qū)位因素實(shí)物因素權(quán)益因素5外部因素人口因素制度政策因素經(jīng)濟(jì)因素社會因素國際因素心理因素其他因素6第二種分類體系一般因素區(qū)域因素個(gè)別因素7一、區(qū)位因素二、實(shí)物因素三、權(quán)益因素81 1 區(qū)位因素區(qū)位因素 區(qū)位經(jīng)濟(jì)理論概述 杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論 經(jīng)濟(jì)地租理論 位置 交通 周圍環(huán)境和景觀 外部配套設(shè)施91.1 區(qū)位經(jīng)濟(jì)理論概述區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離

3、上的關(guān)系房地產(chǎn)的區(qū)位，不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會經(jīng)濟(jì)位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和101.2 杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論其實(shí)質(zhì)是研究在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原則隨著與城市距離的增加依次為自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品 林業(yè)區(qū) 輪栽作物制，生產(chǎn)糧食 輪作休閑制 三區(qū)農(nóng)作制 畜牧111.3 經(jīng)濟(jì)地租理論在完全競爭的市場條件下，各個(gè)土地使用者按照其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租決定自己的付租能力，向土地所有者租用土地土地所有者把土地租給那些出價(jià)最高的使用者依據(jù)各個(gè)行業(yè)支付地租能力的差別，形成一個(gè)圍繞市中心的呈同心圓分布12 零售業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)高密度多層住宅低

4、密度平房住宅農(nóng)業(yè)131.4 位置 方位 距離 朝向 樓層141.5 交通交通因素對價(jià)格的影響方面出入可利用交通工具道路狀況交通管制情況停車方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 15開辟新的交通線路的影響可以改善沿線地區(qū)特別是站點(diǎn)周圍地區(qū)的交通條件，使房地產(chǎn)升值從時(shí)間上看，開辟新線路對價(jià)格的影響主要在立項(xiàng)之后、建成之前，建成之后的作用會停止從空間上看，離站點(diǎn)越遠(yuǎn)所受影響越?。x站點(diǎn)過近也有負(fù)面影響）16交通管制的影響主要包括在所有時(shí)間或某段時(shí)間的禁止通行、單行道，禁止掉頭、左拐彎等交通管制的房地產(chǎn)價(jià)格的影響，主要看這種管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)使用性質(zhì)可正面影響也可負(fù)面影響171.6 周圍環(huán)境和景觀大氣環(huán)境水文環(huán)境聲覺環(huán)

5、境視覺環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征（職業(yè)、素質(zhì)）、治安狀況（犯罪率）等 181.7 外部配套設(shè)施外部周邊有教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場所的，房地產(chǎn)價(jià)格就高192. 實(shí)物因素土地實(shí)物因素土地面積土地形狀地形地勢土壤地基土地開發(fā)程度20建筑物實(shí)物因素建筑規(guī)模外觀建筑結(jié)構(gòu)設(shè)施設(shè)備裝飾裝修層高和室內(nèi)凈高空間布局防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度213. 權(quán)益因素 權(quán)利狀況（權(quán)利的設(shè)立和行使的限制） 使用管制 相鄰關(guān)系223.1 權(quán)利狀況（權(quán)利的設(shè)立和行使的限制）地役權(quán)的設(shè)立，有可能降低供役地的價(jià)值共有房地產(chǎn)，如

6、共有人較多可以影響成交價(jià)格低于正常價(jià)格地下礦藏、埋藏物的歸屬大部分國家地下礦藏產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，不附屬于土地 美國土地所有者同時(shí)擁有地下的一切財(cái)富 233.2 使用管制主要的使用管制類型耕地轉(zhuǎn)為非耕地農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率的規(guī)定24用途對地價(jià)的影響農(nóng)用地地價(jià)低，轉(zhuǎn)變用途地價(jià)上漲容積率對地價(jià)的影響容積率高地價(jià)一般高補(bǔ)交土地出讓金時(shí)，要考慮容積率的具體規(guī)定（地上地下之分） 253.3 相鄰關(guān)系概念相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的一種

7、限制26一、人口數(shù)量二、人口素質(zhì)三、人口結(jié)構(gòu)271. 人口數(shù)量人口數(shù)量與房價(jià)的關(guān)系人口數(shù)量增加，對房地產(chǎn)的需求增加，房地產(chǎn)價(jià)格會上漲人口增長的分類及衡量指標(biāo)反映人口增長數(shù)量人口的自然增長 人口的機(jī)械增長反映人口增長速度的指標(biāo)人口增長率人口自然增長率人口機(jī)械增長率2829反映人口數(shù)量的相對指標(biāo)人口密度人口密度高 該地區(qū)房地產(chǎn)求多于供，價(jià)格高 人口密度過高，生活環(huán)境惡化，房價(jià)會降低 302. 人口素質(zhì)人口素質(zhì)內(nèi)涵文化教育水平生活質(zhì)量文明程度影響 居民素質(zhì)高、社會秩序佳，房地產(chǎn)價(jià)格上漲 313. 人口結(jié)構(gòu)概念人口結(jié)構(gòu)是指一定時(shí)期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況類型人口年齡

8、結(jié)構(gòu)人口家庭結(jié)構(gòu)32規(guī)律 隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢33一、房地產(chǎn)制度政策 二、稅收政策 三、金融政策 四、相關(guān)特殊政策 五、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃341. 房地產(chǎn)制度政策主要內(nèi)容房地產(chǎn)所有制房地產(chǎn)使用制交易管理制度價(jià)格政策 352. 稅收政策 包括稅目作用機(jī)理短期內(nèi)的作用結(jié)果開 發(fā)環(huán)節(jié)稅耕地占用稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅增加開發(fā)稅，增加開發(fā)建設(shè)成本，推動(dòng)價(jià)格上升減少開發(fā)稅，會使房地產(chǎn)價(jià)格下降賣方市場（供不應(yīng)求），成本上升轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，價(jià)格上升買方市場 （供大于求），成本上升只能壓縮開發(fā)商的利潤，價(jià)格難以上升36包括稅目作用機(jī)

9、理短期內(nèi)的作用結(jié)果轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收土地增值稅契稅營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加所得稅印花稅向賣方征收的稅稅收增加會使房地產(chǎn)價(jià)格上升向買方征收的稅稅收增加會抵制需求，使價(jià)格下降賣方市場增加的稅收可以轉(zhuǎn)移給買方，價(jià)格上漲買方市場增加賣方的稅收使賣方收益減少而價(jià)格不變增加買方的稅收，使價(jià)格下降37包括稅目作用機(jī)理短期內(nèi)的作用結(jié)果持有環(huán)節(jié)的稅（可同時(shí)影響供需）城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅物業(yè)稅增加稅收增加房地產(chǎn)的使用成本，會使需求者傾向于購置較小面積的房產(chǎn)，抑制投資和投機(jī)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降收益性房增增加稅收會減少房地產(chǎn)的凈收益383. 金融政策信貸政策嚴(yán)格控制或適度放松開發(fā)貸款、購房貸款上調(diào)或下調(diào)金

10、融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率提高或降低最低購房首付款比例提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)延長或縮短最長購房貸款期限394. 相關(guān)特殊政策國家的發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)立沿海開放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)開發(fā)區(qū)等405. 相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的依據(jù)總體規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃41城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)籌安排空間布局總體規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃是政府作出項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)修建性詳細(xì)規(guī)劃對地塊具體的安排和設(shè)計(jì)42土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃直接影響供給土地利用總體規(guī)劃土地利用年度計(jì)劃土地供應(yīng)計(jì)劃43 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（熟悉）二、居民收入水平（掌握）三、物價(jià)水平（熟悉）四、利率（掌握） 五、匯率（熟悉）441. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平衡量指標(biāo)國內(nèi)

11、生產(chǎn)總值GDP是一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量 45按支出法核算GDP的組成消費(fèi)投資政府購買凈出口GDP與房價(jià)的關(guān)系GDP增長說明社會總需求增加，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲462. 居民收入水平衡量指標(biāo)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長農(nóng)村居民人均純收入的增長居民收入與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系收入真正增加，生活水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升47居民收入對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度 收入增加群體邊際消費(fèi)傾向作用機(jī)制對房地產(chǎn)價(jià)格的影響低收入者較大收入增加首先用于衣食等基本生活改善不大中等收入者較大收入增加提高生活水平，增加房地產(chǎn)需求促使房

12、價(jià)上升高收入者較小用于儲蓄或投資用于儲蓄和其它投入，則對房價(jià)影響不大用于房地產(chǎn)投資或投機(jī)，提高房價(jià)483. 物價(jià)水平主要指標(biāo)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)（PPI）關(guān)系房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入兩指數(shù)內(nèi)核算，而是被列入固定資產(chǎn)投資，因此兩指數(shù)的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響49作用機(jī)制一般物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格等比例變動(dòng)，原因是通貨膨脹，不是真正的房地產(chǎn)價(jià)格上漲由于建筑材料、人工等房地產(chǎn)投入要素的增漲，會增加開發(fā)建設(shè)成本，會推動(dòng)房價(jià)上漲長期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率這就是房地產(chǎn)的保值功能 50房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系理論成本決定論地價(jià)決定房價(jià)需求帶動(dòng)論房價(jià)決定地價(jià)相互

13、影響論中庸之道兩者實(shí)際關(guān)系（取決于市場環(huán)境）在土地供給較充裕情況下，地價(jià)水平取決于房價(jià)水平，房價(jià)決定地價(jià)在開發(fā)用地由政府壟斷供應(yīng)或土地供給缺乏的情況下，競爭的存在以及預(yù)期政府減少土地供應(yīng)將造成地價(jià)上漲或形成壟斷的高地價(jià)，推動(dòng)房價(jià)上漲514. 利率利率升降對房地產(chǎn)價(jià)格的影響從開發(fā)角度，開發(fā)貸利率上升會增加項(xiàng)目融資成本，使總成本上升，使價(jià)格上升從需求角度，消費(fèi)貸利率上升會增加購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會減少需求，使價(jià)格下降52從收益法原理角度，利率提高會使折現(xiàn)率提高，使房地產(chǎn)價(jià)格下降V=A/i 總體看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格下降535. 匯率匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比

14、率在國際投資中匯率波動(dòng)影響房地產(chǎn)投資收益當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時(shí)，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，導(dǎo)致價(jià)格上漲54一、政冶安定狀況（了解）二、社會冶安狀況（了解） 三、城市化（熟悉） 四、房地產(chǎn)投機(jī)（了解）551. 社會因素-城市化概念是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程內(nèi)涵（4方面）農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移分散的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)地域空間集聚城鎮(zhèn)建設(shè)促進(jìn)城鎮(zhèn)物質(zhì)環(huán)境和景觀拓展與更新城市文明與城市生活方式傳播和擴(kuò)散56衡量指標(biāo)城市化率指一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直瘸鞘谢试酱?，表明城市化水平越高城市化與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系城市化水平高，意味著人口向城鎮(zhèn)集中，對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求增加，

15、從而帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲572. 社會因素房地產(chǎn)投機(jī)概念房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用或出租而為了再出售而暫時(shí)購買房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。建立在對未來房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)的影響推波助瀾58在房地產(chǎn)節(jié)節(jié)上升期，投機(jī)者的搶購會造成一種虛假需求，推動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步上漲在價(jià)格下跌期，投機(jī)者的大量拋售，會使價(jià)格進(jìn)一步下跌波動(dòng)市場當(dāng)投機(jī)者判斷失誤或被極端情緒控制時(shí)，可能造成價(jià)格的劇烈波動(dòng)平抑穩(wěn)定當(dāng)房地產(chǎn)需求較小時(shí)，投機(jī)者購入房產(chǎn)，擴(kuò)大需求（抄底）當(dāng)房地產(chǎn)高價(jià)時(shí)，投機(jī)者拋售獲利，增加供給59一、世界經(jīng)濟(jì)狀況二、國際競爭狀況三、政治對立狀況四、軍事沖突狀況60世界經(jīng)濟(jì)狀況世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲國際競爭狀況主要指國與國之間為吸引外資展開的競爭低地價(jià)政策可以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，但吸引資金的注入，會增加需求，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲61政治對立狀況國與國的政治對立，可能會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封